Главная --> Публикации --> Подвальная рулетка Эффект солнечного зайчика Иван грачев мы на полпути к массовой ипотеке Это сложное слово - земля Кто и как строит котельники

Сегодня цены на квартиры в Московской области растут так же стремительно, как и на московские. Главной причиной роста стало серьезное увеличение спроса на подмосковную недвижимость. По данным риэлторов, число москвичей, желающих купить квартиры в области, за последние три года увеличилось в полтора раза: с 18 до 26%. Этот факт не мог не отразиться на ценах -- стоимость квадратного метра в наиболее популярных и раскрученных городах Подмосковья, таких, как Химки, Мытищи, Одинцово, почти сравнялась с ценами на жилье в окраинных районах столицы -- Западном Дегунине или Марьинском парке. К примеру, в Одинцове за метр в новостройке просят уже 1250 долл., столько же и в Печатниках.

Бюджет для покупки жилья в ближнем Подмосковье неcколько отличается от бюджета на покупку квартиры в спальном районе столицы. И чтобы сэкономить, надо лишь пристально изучить рынок недвижимости за МКАД. Рядом с раскрученными местами в Подмосковье есть и такие, где квадратный метр жилья стоит в полтора-два раза дешевле. Инвесторы и строители до них уже добрались, но покупателям они пока малоизвестны.

Именно такие населенные пункты -- наиболее желанные сегодня объекты для потенциальных покупателей. Стоимость квадратного метра в подобных местах за год может увеличиться в полтора-два раза, с 450 до 800--850 долл., что и произошло в прошлом году в подмосковной Апрелевке. По информации независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, средняя цена метра поднялась здесь с 395 долл. в январе 2003 года до 723 долл. к концу 2004 года. То есть цены выросли более чем на 80%. По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», похожую динамику продемонстрировал Троицк. Цена на недвижимость здесь стартовала с тех же 395 долл. за кв. м, а к концу прошлого года составила 625 долл., то есть выросла за год на 58%. Получить подобную прибыль на финансовом рынке удастся мало какому частному инвестору. Неудивительно, что в жилье продолжают вкладывать деньги как физические лица, так и компании.

Но есть и другие, малоприметные с виду городки, купив квартиру в которых вы не только сэкономите, но и сможете заработать на растущей цене жилья.

Как утверждают аналитики, вычислить потенциальных кандидатов в хиты продаж недвижимости нетрудно. Достаточно учесть несколько факторов, скажем, удаленность от столицы, наличие транспортных развязок и развитой инфраструктуры.

Второй пояс

В целом же у покупателей новостроек традиционно более популярны западное и северо-западное направления. Считается, что там более благоприятная экологическая ситуация. На юге же и востоке столицы расположились огромные производственные цехи авто- и химзаводов, десятилетиями отравляющие воздух не только в столице, но и в ближнем Подмосковье. «Из-за розы ветров лучшие с точки зрения экологии города находятся к северо-западу от Москвы, и не случайно именно они пользуются наибольшим спросом, -- поясняет начальник отдела «Москва-Подмосковье» агентства недвижимости «Октава» Светлана Семенова. -- Затем идет юг, а на последнем месте -- восток области».

С дорогами в Подмосковье все складывается непросто, хотя перспективных проектов правительство области обсуждало немало. В прошлом году губернатор Подмосковья Борис Громов заявлял о строительстве Большой кольцевой автодороги, которая должна опоясать область, как МКАД столицу. Также областные власти постоянно говорят о некой суперразвязке на Горьковском шоссе, способной в несколько раз сократить время в пути от дома до работы жителям Балашихи и Реутова. Но на деле единственный близкий к реализации проект -- Краснопресненский проспект. Он пройдет от Звенигородского шоссе по улице Мневники, проспекту Маршала Жукова, по новому мосту через Москву-реку до Серебряного Бора, а оттуда -- по тоннелю до самой Новорижской трассы. Появление магистрали решит транспортную проблему для жителей Красногорска и Нахабина и параллельно увеличит стоимость жилья в этих городах на 5--10%. Если будут построены, как запланировано, дублеры Ярославского и Ленинградского шоссе, цены на недвижимость в Королеве, Сходне, Солнечногорске также пойдут вверх.

«В Подмосковье есть города, которые постоянно упоминаются: Мытищи, Химки, Королев, Красногорск, -- утверждает Лиана Давидян, директор центра инновационных проектов корпорации «Жилищная инициатива». -- Туда тянутся просто из-за их названий». Спрос на них обеспечивают в основном москвичи, улучшающие свои жилищные условия. «Эти города во многом привлекательны тем, что в них сложившаяся инфраструктура мало отличается от московской». Откликаясь на запросы рынка, строители возводят кирпичные и монолитные дома с просторными, удобными и, как следствие, более дорогими квартирами. «В городах на западе области много новых домов с квартирами улучшенной планировки», -- утверждает Светлана Семенова. Что опять же играет на пользу имиджу таких городов. Впрочем, земельных ресурсов в околостоличных городках совсем не осталось. В ближнем Подмосковье в основном идет точечная застройка, да и те участки строители освоят максимум за два года.

В то же время немало специалистов относятся к «экологическому аргументу» более чем скептически -- экология вокруг Москвы везде, мягко говоря, не идеальна. А что касается розы ветров, то когда горели торфяники на юго-востоке области, в дыму была вся столица. Тем не менее миф о «свежем воздухе» региона делает города на западе и севере Подмосковья более привлекательными для потенциальных покупателей, а жилье в них -- более престижным и дорогим.

Удивительное рядом

В прайс-листах ведущих столичных агентств недвижимости все больше предложений о продаже квартир в городах так называемого второго пояса, то есть расположенных в получасе и более езды от столицы. В числе потенциальных кандидатов на звание самого «продаваемого» города Долгопрудный (Дмитровское шоссе), Истра (Волоколамское шоссе), Апрелевка (Киевское шоссе), Климовск, Подольск (Варшавское шоссе), Лыткарино, Дзержинский на Новорязанском шоссе. Вся необходимая инфраструктура здесь сформирована. Правда, ажиотажный спрос на жилье в этих городах возникнет при решении проблемы дорожных пробок. Или же с помощью Московской железной дороги. Железнодорожники решили заработать на Подмосковье, пустив скоростные электрички. Первая такая электричка прошла по маршруту Москва--Мытищи, время в пути от Мытищ до Ярославского вокзала составило 18 мин. Следующая в списке -- Балашиха, а потом и еще несколько подмосковных городов.

Риэлторы уверены, что при грамотном подходе и наличии финансирования вполне возможно «раскрутить» любой город Подмосковья. В отличие от Москвы и ее основных городов-спутников в Подмосковье ценовой ресурс далеко не исчерпан. Механизм раскрутки можно понять, если знать основные критерии, по которым потенциальные покупатели выбирают себе город. А к ним в первую очередь относится транспортная доступность. Причем тут дело не только и не столько в пресловутом удалении от Москвы. Куда важнее, чтобы до города можно было добраться не только автотранспортом, но и на электричке.

Самый непредсказуемый ресурс -- административный. Популярность любого подмосковного городка зависит от возможностей администрации. Если есть желание, деньги и хороший административный ресурс, сделать привлекательной для потенциальных покупателей можно даже забытую деревеньку на 101-м километре.

Другой важнейший фактор, влияющий на стоимость жилья в городе, -- его социально-бытовая инфраструктура. «Пройдите по самым известным подмосковным городам -- Балашихе, Подольску, Мытищам, -- предлагает Лиана Давидян. -- Если не знать, что вы в другом городе, то от Москвы их отличить практически невозможно! Те же торговые сети («Рамстор» в Подольске, «Ашан» в Мытищах, в Балашихе скоро появится «Перекресток»), сфера услуг -- небольшие сетевые прачечные-химчистки, стильные парикмахерские».

«Если город расположен вблизи железнодорожной станции, то цены на жилье в нем всегда выше, -- говорит Сергей Томашевич, генеральный директор консалтинговой группы «Град Великий». -- Возьмите Раменское: стоимость квадратного метра тут не очень высока, но по соседству, в Бронницах, где нет станции, цены намного ниже».

В небольшом городе можно получить два удовольствия в одном флаконе: недорогое жилье и отдых на природе. Поэтому особенно популярны квартиры в городах, рядом с которыми располагаются дачные поселки. А в последнее время подмосковные застройщики начали возводить в таких поселках многоэтажные дома. Стоимость жилья в них достаточно низкая даже для Подмосковья: к примеру, в Красково квадратный метр стоит 550 долл. При этом Красково, Томилино, Малаховка -- поселки старые, с давно сложившейся инфраструктурой.

Свою роль играет и привлекательность города с точки зрения поиска работы. Хотя и считается, что большая часть новых жителей Подмосковья работают в Москве, все же возможность без особых проблем найти работу в городе делает его гораздо привлекательнее в глазах потенциальных покупателей. Если город активно развивается, застраивается, если в нем много развивающихся предприятий, то и люди туда поедут охотно. В Раменском благодаря такой политике за несколько последних лет население увеличилось с 80 до 95 тыс. человек, и спрос на жилье намного превышает предложение. Цены на недвижимость на вторичном рынке только с ноября по февраль поднялись на 120 долл. за кв.м, с 830 до 950 долл. Можно сравнить Клин и Лосино-Петровский: в Клину цены на квартиры выше, хотя он гораздо дальше от Москвы. Просто там людям уже не так уж нужна Москва -- они практически все могут получить в своем городе.

Конечно, власти не всех подмосковных городов так активны. И тем не менее Подмосковье развивается и все больше и больше сливается с периферийными столичными районами. Процесс вызван тем, что Москва и ее основные города-спутники просто не могут удовлетворить нынешний спрос на недвижимость. «Лыткарино, Электросталь и многие другие города в будущем неизбежно будут развиваться, -- утверждает Лиана Давидян. -- И очень скоро они будут востребованы».

Все больший интерес у риэлторов и потенциальных покупателей вызывают населенные пункты, которые граничат с популярными районами московского региона. Взять, к примеру, подмосковный поселок Андреевка, примыкающий к Зеленограду. По мнению аналитиков компании «Пересвет-Инвест», причина в том, что новых домов в Зеленограде строится мало, а цены там высокие -- от 720 долл. за кв. м. При этом в соседней Андреевке можно купить квартиру в хорошем доме серии 152-П по цене 430--510 за кв.м. Скорее всего та же судьба ждет и поселок Котельники на окраине Люберец. Покупатели выбирают такие поселки в основном из-за их дешевизны. К тому же добраться до них не сложнее, чем до городов-спутников.

Ближнее же Подмосковье продолжит ценовое соревнование со спальными районами. В предыдущие три года подмосковные квартиры росли на 5--8% быстрее столичного жилья. В 2004 году такая тенденция сохранилась. «В целом по области рост цен составил примерно 18--22%, -- полагает Андрей Бекетов, аналитик рынка недвижимости. -- В городах-фаворитах удорожание может составить и 25%, а в городах-аутсайдерах -- до 15%». По мнению г-на Бекетова, наибольший рост цен по итогам года будет зафиксирован в Мытищах, где собираются открыть линию легкого метро до станции «Медведково» и пустить электричку до Ярославского вокзала. Цены на качественное жилье в таких городах, как Одинцово, Красногорск, Мытищи, вполне могут достичь отметки 1000 долл. за кв. м. Времени на то, чтобы купить дешевое жилье в Подмосковье, почти не осталось.

В ближайшие несколько лет по объемам возводимого жилья Подмосковье догонит столицу. Только в 2004 году в Московской области было введено в строй около 4 млн кв. м жилья. Для сравнения: в Москве за прошедший год было построено немногим больше -- 4,5 млн кв. м.


Столичный мэр Юрий Лужков настоял на своем -- вопреки сопротивлению Министерства культуры он снесет гостиницу «Москва» в самом центре столицы и тут же построит ее заново. Накануне Дня Победы г-н Лужков подписал постановление столичного правительства «О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы «Москва». Через три года на месте гостиницы, историческую ценность которой пытался отстоять Михаил Швыдкой, должен появиться новый отель класса «люкс».

"Стоимость квадратного метра в нераскрученных подмосковных городках за год может увеличиться в полтора-два раза"
Одной из наиболее серьезных проблем первичного рынка жилья столицы риэлторы называют сроки оформления купленных квартир в собственность. Они никогда не занимают меньше 6 - 8 месяцев, а часто достигают полутора и более лет. В результате многие покупатели новостроек чувствуют себя обманутыми: когда они присматриваются к дому, им показывают официальные документы, в которых фигурирует срок сдачи здания госкомиссии. А потом оказывается, что момента вселения нужно ждать еще очень долго. Но покупателей это не останавливает. В подобных случаях от продавцов жилья мало что зависит - они сами зависимы от строителей. Если, например, застройщик возводит в микрорайоне восемь домов один за другим, то у него вполне может не быть желания проходить через одни и те же юридические процедуры восемь раз - гораздо проще дождаться окончания строительства последнего дома и сразу заняться оформлением прав собственности на весь объем построенного жилья. "Мы всегда предупреждаем о длительности оформления прав собственности клиентов, но это никого не пугает, - говорит руководитель управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость" Наталия Тихоновская. - Покупая квартиру на ранней стадии строительства, человек уже готов к тому, что переезда ему придется ждать долго". Спрос на новостройки действительно не ослабевает. По данным опроса Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , около 65% клиентов готовы рассмотреть вариант вложения денег на этапе строительства. По мнению заместителя генерального директора МИАНа Дмитрия Кузнецова, это объясняется несколькими факторами. Во-первых, выросло доверие к крупным компаниям, стабильно работающим на рынке недвижимости, во-вторых, приобретая жилье на этапе строительства, покупатель экономит более 20%. В-третьих, покупка квартиры в новостройке - это еще и способ получения прибыли в случае ее перепродажи. Постепенно рынок приходит в состояние ценового равновесия. Аналитики отмечают, что при хорошем, стабильном спросе с начала 2002 г. стоимость новостроек в районах массовой и точечной застройки возросла на 14 - 15%. То есть ежемесячный средний рост цен в этом сегменте составил 1,2% , что является нормальным показателем активности рынка, говорит Кузнецов. Аналитики "Миэль-Недвижимости" оценивают годовой прирост в 20%. В то же время, по словам Тихоновской, 2002 г. отмечен смещением сроков начала реализации новостроек - если для 2001 г. характерны были первые сделки на стадии 3 - 5-го этажа (для типового жилья) , то в прошлом году продажи на стадии котлована (а то и раньше) уже стали обыденными. Самое дешевое жилье в Москве строится традиционно в Южном Бутове и Марьинском Парке. Для этих объектов наиболее важна конечная цена. Поэтому удельная стоимость однокомнатных квартир здесь существенно выше трехкомнатных - например, в 12-м микрорайоне Марьина разница достигала порой $200, а в среднем составляла $150 (соответственно $820 и $670 за 1 кв. м). Тем не менее с середины 2002 г. спрос стал смещаться в сторону двух- и трехкомнатных квартир. "Сегодня покупатель предпочитает купить более дорогое жилье, но более высокого качества и с лучшими потребительскими свойствами", - говорит Кузнецов. Такую точку зрения подтверждает высокий спрос на качественное жилье в Куркине, которое инвестирует Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) правительства Москвы, где уже возведено более 300 000 кв. м. Часть ниши дешевого жилья у столицы все больше отвоевывают города-сателлиты, удаленные не более чем на 20 км - от Балашихи, где можно найти предложения по $360 за 1 кв. м, до Красногорска ($610 - 650) и Химок ($590 - 660). Устойчивым спросом пользуются Одинцово ($610 - 650) , Реутов ($525 - 650) , Люберцы ($550 - 670) , Видное ($530 - 690). Этот сегмент дорожает опережающими темпами, и такая тенденция сохранится в новом году, считает руководитель аналитического отдела агентства "Домострой" Дмитрий Попов. По его словам, если в конце 2001 г. - начале 2002 г. можно было найти в Южном Бутове однокомнатную квартиру за $25 000 (на первом этаже) , то сейчас минимальная цена - $28 00 Он предполагает, что в 2003 г. нижняя ценовая планка составит не менее $30 00 Интересно, что на фоне общего плавного роста цен стоимость отдельных малоликвидных объектов даже снижалась. В конце года некоторые фирмы даже пытались представить это как новогодние "скидки". По словам Попова, например, в построенных корпусах 2 и 3 по Рубцовской наб. , вл. 1 - 24 (серия П44Т) на остатки одно- и трехкомнатных квартир (в основном в угловых секциях) цены предложения у отдельных компаний снизились в ноябре 2002 г. на 3 - 6%. С другой стороны, высококачественное жилье остается в цене и представляет собой доходный инвестиционный инструмент. Например, цены предложения элитного дома на Страстном бульваре, 10/34, выросли с января по декабрь на 105%.

Судя по выпуску московского постановления, здание по адресу Охотный ряд, дом 2, федералам не досталось. В документе говорится, что не позже чем через два с половиной месяца гостиница «Москва» будет закрыта, а через четыре месяца начнется ее снос.

Вопрос, самостоятельно принял г-н Лужков свое решение или получил «политическую отмашку», открыт. Дело в том, что «Москва» оказалась в самом центре спора за собственность столичных и федеральных чиновников, но, несмотря на горячее желание, никто из них так и не получил поддержки находящегося в непосредственной близости Кремля. Как известно, пока столичные чиновники решали, реконструировать гостиницу или сносить, на «Москву» заявило свои права Министерство культуры, объявив о намерении внести объект в федеральный реестр памятников истории и культуры.

Из распоряжения о реконструкции гостиницы «Москва», выпущенного правительством Москвы в феврале прошлого года, исключаются по новому постановлению слова «совместно с Московской девелоперской компанией». Таким образом, из проекта убрана компания ST Group известного московского девелопера Шалвы Чигиринского (он возглавляет созданную ST Group и столичным правительством под реконструкцию гостиницы Московскую девелоперскую компанию (МДК).

Инвестпроект по воссозданию существующего на бумаге замысла архитектора Алексея Щусева два года назад выиграла американская компания Decorum Corp., которая отодвинула от проекта ST Group, компанию известного московского девелопера Шалвы Чигиринского. Владельцем контрольного пакета акций гостиницы «Москва» после того, как она будет разрушена и построена заново, как ранее заявлял заместитель мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе, станет Decorum Corp через свою российскую «дочку» -- ООО «Декорум», которое как титульный инвестор и перечислит городу задаток в 3 млн долл. в связи с прекращением деятельности ОАО «Гостиница «Москва» для выплаты компенсаций увольняемым членам трудового коллектива и на другие цели. Вторым совладельцем гостиницы с пакетом в 49% акций будет московское правительство. «Декорум» и столичное правительство создадут совместное предприятие в форме открытого акционерного общества -- «ДекМос» (с уставным капиталом 1 млн рублей), которое после строительства заменит ОАО «Гостиница «Москва».

На месте «Москвы» появится здание, которое будет построено по первоначальным чертежам архитекторов Щусева, Стапрана и Савельева. Многофункциональный комплекс совместит в себе «первоклассный отель категории «пять звезд», апартаменты, торговый, рекреационный и развлекательный центры, современные офисные помещения, развитую систему подземных автостоянок». Внутренний двор перекроют прозрачной крышей. Новый отель будет «немного походить на «Националь» -- с банкетным залом наверху на 2000 мест», сказал г-н Орджоникидзе в одном из интервью.
Строительные планы московских властей предусматривают ежегодный снос или реконструкцию около 500 жилых домов столицы. Какие дома попали в черный список, а какие вскоре туда попадут, подлежащие переселению москвичи узнают в последний момент. Еще меньше горожанам, как правило, известно о том, кто именно и почему будет сносить их дом и на какое жилье взамен утраченного они могут рассчитывать.

По мнению городских властей, нынешний вид серого, в прямом и переносном смыслах, здания (построено в 1935 году) не отвечает по уровню комфорта своему местоположению в сердце столицы. К тому же, по данным столичных властей, износ гостиницы превышает 60%. Общий объем необходимых инвестиций оценивается в 200--350 млн долларов.

Главная проблема столичных строителей -- найти землю, пригодную для нового строительства. Свободных участков, в том числе в районах массового строительства, практически не осталось. Все, что можно было застроить в Марьине, уже застроено, в скором времени аналогичная ситуация будет в Бутове, Митине, Жулебине и других районах массовой застройки. Рентабельность застройки новых районов Молжаниново и Кожухово серьезно ограничивается необходимостью прокладки новых коммуникаций -- как инженерных, так и транспортных.

Ресурс второй свежести

Все было бы очень плохо, если бы не существовал такой гигантский резерв, как ветхий и пятиэтажный фонд. Это потенциально сносимое жилье расположено в таких районах, где за квадратные метры платят в два раза больше, чем на городских окраинах. Более того, в старых домах есть все необходимые коммуникации. С транспортом тоже все в порядке.

Впрочем, есть и альтернативы. Например, закрытие свалок и полей аэрации. Но резервных земель очень мало, и рассчитывать на появление на их месте жилых кварталов уже не приходится. Или, скажем, промзоны. Но у промзон существуют хозяева, которые согласны уступить свои земли не только при условии переноса производства куда-нибудь за МКАД, но и при условии выплаты дополнительной денежной компенсации. Кроме того, на землях под промзонами нет инженерных коммуникаций, необходимых для возведения жилого района. В итоге их себестоимость вырастает до заоблачных высот, превзойти которые не могут даже современные цены столичных новостроек.

Как стать несносимым

Добраться до центра отсюда гораздо легче, чем из классического спального района столицы.

С пятиэтажными домами «первого этапа индустриального домостроения» -- иначе говоря, с хрущевками -- все просто. Нормативными актами столичного правительства все хрущевки поделены на сносимые и несносимые. К первой категории, а это почти 6 млн кв. м еще не снесенного жилья, отнесены пятиэтажные серии К-7, II-32, 1605-АМ, 1МГ-300, II-3 Ежегодно в столице планируется сносить 600--650 тысяч кв. м пятиэтажек.

Жилые дома Москвы, рискующие попасть под снос, делятся на ветхие и пятиэтажные. Ветхие дома, планируемые к сносу в первую очередь, располагаются главным образом в Центральном административном округе или других респектабельных районах города, например в Западном, Северо-Западном или Северном административных округах столицы. Если вы живете в стареньком двухэтажном доме на окраине, ваш дом будут сносить в последнюю очередь. Что касается жильцов привилегированных районов, то имейте в виду, что выселение из занимаемой вами квартиры возможно только на основании постановления «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения». Выселение неизбежно, когда ваш дом вот-вот обвалится (не менее 60% износа здания), когда он непригоден для проживания (вас об этом спрашивать не будут) и если реконструкция (капитальный ремонт) вашего дома невозможна без освобождения вами жилых помещений.

Жителям «несносимых» пятиэтажек также не стоит расслабляться. Их дома серий 515 (крупнопанельные), 510 (крупноблочные), 511 и 1-447 (кирпичные) могут попасть в список сносимых в любой момент. В отличие от зданий сносимых серий, лимит эксплуатации которых был рассчитан не более чем на 30 лет, ресурс эксплуатации «несносимых» серий хрущевок до сих пор не исчерпан. Но если они находятся на участке, который представляет интерес для потенциальных застройщиков, -- пора готовиться к новоселью.

В текущем году после переселения жителей на месте сносимых домов будет построено 1 017 000 кв. м новостроек. Всего же до 2011 года в рамках городской Программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предстоит снести около 3700 зданий общей площадью 8,6 млн кв. м. Удастся ли выполнить в отведенные сроки все намеченные планы, зависит не только от властей, но и от застройщиков. Если они положили глаз на ваш дом или микрорайон (а с 2003 года предусматривается именно комплексная реконструкция пятиэтажных микрорайонов), то не сомневайтесь: ваш дом снесут в самом скором времени. Если нет -- внимательно следите за выходом новых распорядительных актов городских властей. Вполне возможно, что они вынесут право комплексной реконструкции вашего района на инвестиционный конкурс и продадут его с молотка.

Схема определения домов, предназначенных под снос, выглядит следующим образом. Дом может быть снесен по одной из программ правительства Москвы: «Снос ветхого и аварийного жилого фонда», «Снос ветхого и пятиэтажного жилого фонда», «Реконструкция и реновация» и «Капитальный ремонт и модернизация». Последняя программа, несмотря на свое название, также предусматривает переселение жильцов, если капитальный ремонт и модернизация невозможны без их отселения. Для каждой из программ чиновники префектур административных округов составляют перечень домов под снос. Данные поступают в Комплекс экономической политики и развития города (КЭПР). Специалисты КЭПР проводят анализ экономической целесообразности осуществления того или иного строительного проекта, связанного со сносом старых жилых домов. Если расчетные затраты по возведению жилья для переселенцев и сносу дома будут ниже предполагаемой суммы, которую город сможет получить от инвесторов за право застройки участка, объект выставят на инвестиционный конкурс.

Схематичный подход

Впрочем, снести жилой дом и развернуть на его месте новое строительство могут и без всякого конкурса. Но только в том случае, если инвестором выступает департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС).

Инвестиционные конкурсы на право застройки земельного участка жилыми домами сейчас проводят три конкурсные комиссии: по подбору инвесторов участков точечной застройки, по комплексной реконструкции микрорайонов, по подбору инвесторов «Нового высотного кольца Москвы». Правда, последняя комиссия к сносу старых домов никакого отношения не имеет. Фактически все участки под строительство зданий Нового кольца -- незастроенные площадки. Победитель конкурса -- компания, предложившая наибольшую сумму за право застройки, -- выплачивает 20% суммы в течение десяти дней после объявления ее победителем, а остальные 80% -- равными частями ежеквартально с момента начала строительства и до момента его окончания (в среднем от 9 до 18 месяцев). Полученные средства прежде всего направляются на строительство домов для переселенцев.

Расселение под давлением

ДИПС отправляет всю прибыль от реализации проекта в бюджет города, поэтому получает участки под строительство без всякого конкурса и совершенно бесплатно. В соответствии с постановлением правительства Москвы №637 2003 года ДИПС обладает исключительными правами на реализацию программы сноса ветхого и аварийного жилья на территории Центрального административного округа (ЦАО).

С собственниками жилья столичные чиновники поступают по-другому. В идеале квартира под снос должна оцениваться по рыночной стоимости, а ее собственник в свою очередь должен выбрать способ получения компенсации: сопоставимую по цене квартиру или же деньги. Чаще всего владельцу приватизированного жилья предлагается точно такая же по площади квартира. Впрочем, есть ситуации, когда при переселении можно даже получить лишние метры. Это происходит, когда площадь жилища не соответствует социальным нормам -- 18 кв. м на человека. Во-первых, можно доплатить за метраж, используя оценку БТИ (то есть на 30% ниже рыночной цены). Во-вторых, можно провернуть рискованную комбинацию, сдав городу сносимую квартиру и получив взамен большую, но по договору социального найма. Решаться на подобный эксперимент желательно только в том случае, если ни один из членов семьи еще не использовал свое право на приватизацию.

Все расселяемые из сносимых домов жильцы подразделяются на две категории: наниматели и собственники. Наниматели, прописанные в неприватизированной квартире москвичи, могут рассчитывать на получение новой квартиры по минимальной социальной норме -- 18 кв. м на человека. Правда, в соответствии с законом «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» в случае невозможности предоставления отвечающей нормам жилой площади переселенцы могут получить квартиру и большей площади, но превышающей социальные нормы не более чем на 9 кв. м на семью. Применительно к одиноким переселенцам норма может быть увеличена. Но, как правило, специального «переселенческого» фонда не существует, а переселяют москвичей в стандартные новостройки. Так что одинокие переселенцы чаще всего получают квартиры площадью 36--39 кв. метров.

Например, нигде не указывается, что предоставляемая жилплощадь должна находиться на том же расстоянии от метро, что и ранее занимаемая. То есть, по сути, жильцу могут предоставить квартиру, от которой придется добираться до метро общественным транспортом. Не учитываются при переселении и особенности инфраструктуры района, где ранее находилось жилье переселенца, -- неразвитость сервиса, отсутствие магазинов шаговой доступности, приемлемых по цене кинотеатров, парков, изношенные коммуникации на новом месте жительства. Есть еще масса тонких нюансов, которые возникают при осмотре нового места жительства. Поэтому старайтесь ответственно подойти к выбору места обитания. Процедура выбора такова. На квартиру, потенциально устраивающую жителя сносимого дома, выдается просмотровый ордер. Если квартира не понравится, можно потребовать просмотровый ордер на другую квартиру, если не понравится и она, то на третью. Три просмотровых ордера -- предел. После трех отказов чиновники ДЖП проводят с переселенцами профилактическую беседу, призванную умерить их аппетиты, и если компромисс достигнут, предлагают четвертый вариант. Если нет -- обращаются в суд с иском о принудительном переселении несговорчивого жильца сносимого дома. Статистика судебных разбирательств свидетельствует в пользу ДЖП. Впрочем, до суда дело доходит редко. Более 90% конфликтов решается во внесудебном порядке. Жители сносимых домов, как правило, просто не имеют возможности оплачивать дорогостоящие услуги адвокатов. А ДЖП охотно идет на некоторые уступки. В результате сторонам удается прийти к компромиссному решению. На крайний случай новое помещение можно продать или обменять с доплатой или без оной на другое. Тем более что право собственности передается жильцам в том же объеме, что и на находившееся ранее в распоряжении имущество. То есть если квартира была приватизирована, то вы автоматически становитесь собственниками нового жилья.

Расселением жильцов сносимых домов занимается департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП). После выхода постановления правительства Москвы о сносе дома ДЖП предлагает переселенцам варианты нового жилья. При этом пожелания переселенцев учитываются в той же мере, что и возможности города по предоставлению нового жилья.

"Жители неприватизированного жилья, могут рассчитывать на получение новой квартиры по минимальной социальной норме"

В то же время согласно закону «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» существуют и более цивилизованные формы воздействия на ДЖП. Лица, освобождающие жилые помещения, могут создать общественный совет освобождаемого помещения. Общественный совет помимо прочего может делегировать своего представителя в состав общественной жилищной комиссии района, административного округа, на территории которых расположено строение, с правом решающего голоса при рассмотрении вопросов, касающихся отселяемого строения. На практике до этого дело доходит редко. Как правило, переселенцы стараются получить просмотровый ордер на достойную их внимания квартиру с помощью неформального общения с чиновниками ДЖП. Что касается освобождения сносимого жилья, то наниматели обязаны освободить помещение в течение месяца после заключения договора найма на новую жилплощадь. Собственники должны уехать в течение месяца после оформления прав собственности на новую квартиру. Стоит отметить, что при этом ДЖП обязан предоставить необходимый для переселения транспорт и грузчиков или же оплатить их услуги.

Центральный округ:

Адреса домов, которые могут быть снесены в 2006 году

3-й Самотечный пер., д. 8

1-й Самотечный пер., д. 18/1

Б. Ордынка ул., д. 20/4, стр. 1

Б. Козихинский пер., д. 13, стр. 1, 2; д. 15, стр. 1, 2

Б. Серпуховская ул., д. 46, к. 5, 11

Б. Серпуховская ул., д. 46, к. 1, 6

Б. Серпуховская ул., д. 48, к. 1

Б. Серпуховская ул., д. 19/37, стр. 4

1 Б. Строченовский пер., д. 11, стр. 1

Б. Серпуховская ул., д. 50/2, стр. 1

1 М. Тишинский пер., д. 13; д. 15, стр. 1, 2

1 Даев пер., д. 31, стр. 1

1 Петровка ул., д. 23/10, стр. 4

1 Ордынский туп., д. 6, стр. 1

1 Пятницкая ул., д. 43, стр. 1

1 Мира пр-т, д. 52, стр. 3, 4, 5

1 Ср. Тишинский пер., д. 14, стр. 1, 2

1 Садовая-Спасская ул., д. 19, стр. 2

Бескудниковский б-р, д. 38, к. 1

Северный округ:

Дмитровское ш., д. 94, к. 2, 3; д. 96, к. 4, 6

Дубнинская ул., д. 63, к. 1, 2, 3, 4, 5

Коровинское ш., д. 5, к. 2; д. 7, к. 2, к. 3

Ангарская ул., д. 45, к. 2, к. 3; д. 49, к. 2

Коровинское ш., д. 13, к. 2; д. 15, к. 2, 3

Коровинское ш., д. 9, к. 2; д. 11, к. 2

Зеленоградская ул., д. 21, к. 4

Б. Академическая ул., д. 75, к. 2; д. 77, к. 2

1 Дегунинская ул., д. 4; д. 12; д. 20

1 Клинская ул., д. 14

Северо-Восточный округ:

1 Тимирязевская ул., д. 8

Шокальского пр-д, д. 43

Шокальского пр-д, д. 21, д. 25; д. 29, к. 2, 3

Молодцова ул., д. 25, к. 3; д. 27, к. 2, 3

Молодцова ул., д. 17, к. 2, 3; д. 19, к. 2

Снос двух жилых домов в Лианозове (ориентировочный адрес строительства: Новгородская ул., вл. 3, к. 2)

Полярная ул., д. 13, к. 4

6-я Парковая ул., д. 20/53, стр. 1; д. 22, стр. 1; д. 24, стр. 1

Восточный округ:

Халтуринская ул., д. 9, к. 1

Б. Черкизовская ул., д. 3, к. 2, 3, 4

1-я Вольская ул., д. 16, к. 1; д. 18, к. 2

Юго-Восточный округ:

Совхозная ул., д. 49, к. 1, 2

Новороссийская ул., д. 3; д. 9, к. 1, 2

Снос жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства: Жулебино, мкр. 2А, Б)

Снос двух жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства: ул. Петра Романова, д. 18, к. 2)

Бутлерова ул., д. 4, к. 1; д. 6; д. 8

Юго-Западный округ:

Новочеремушкинская ул., д. 8/6, к. 1, 2, 3, 4

Вернадского пр-т, д. 27, к. 1, 2

Профсоюзная ул., д. 25, к. 1

Обручева ул., д. 6, к. 3, 4, 5, 6

Беловежская ул., д. 65; д. 71; д. 73; д. 75

Западный округ:

Главмосстроя ул., д. 7; д. 7, к. 1, 5

Беловежская ул., д. 89; д. 91; д. 93

Кастанаевская ул., д. 45, к. 2, 3

Главмосстроя ул., д. 2; д. 8

Героев Панфиловцев ул., д. 1, к. 2, 3, 4

Северо-Западный округ:

Зеленоград, к. 412; к. 413; к. 414; к. 417

Зеленоград:

Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Крюково

Зеленоград, к. 418; к. 419; к. 421

Центральный округ:

Адреса домов, которые могут быть снесены в 2007 году

4-й Красносельский пер., д. 3, к. 1

2-й Сыромятнический пр., д. 8, стр. 1 (возможна реконструкция)

Бакунинская ул., 9-11, стр. 3 (возможна реконструкция)

Ананьевский пер., д. 5, стр. 12 (возможна реконструкция)

Госпитальный пер., д. 4А

Бакунинская ул., д. 77, стр. 3

Кадашевский туп., вл. 3, стр. 1

Докучаев пер., д. 11

1 Озерковский пер., д. 10 (нежилые строения)

Каретный ряд ул., д. 8, стр. 1

1 Переведеновский пер., д. 22, стр. 2; д. 24

1 Озерковская наб., д. 6 (нежилые строения)

1 Сибирский пер., д. 2, к. 4

1 Последний пер., д. 10, стр. 1

Академика Ильюшина ул., д. 12

Северный округ:

Ангарская ул., д. 49, к. 2, 3; д. 55, к. 2

Ангарская ул., д. 45, к. 2

Бескудниковский б-р, д. 56, к. 1

Б. Коптевский пр., д. 9

Дмитровское ш., д. 13, к. 1, 2, 3, 4

Бескудниковский б-р, д. 58, к. 1, 2, 3

Дыбенко ул., д. 36, к. 1, 2

Дмитровское ш., д. 96, к. 1, 4

1 Зеленоградская ул., д. 39, к. 1, 2

1 Зеленоградская ул., д. 35, к. 3, 5

1 Коровинское ш., д. 1, к. 2; д. 3, к. 2

1 Клинская ул., д. 10, к. 1; д. 16

1 Новопетровская ул., д. 7; д. 9а

1 Лихоборские Бугры ул., д. 10; д. 12

1 Петрозаводская ул. д. 2, к. 2

1 Онежская ул., д. 51; д. 55

1 Светлый пр-д, д. 4, к. 1-4; д. 6, к. 1-4; д. 8, к. 1-3; д. 10, к. 1-4

1 Самеда Вургуна ул., д. 7; д. 11

2 Снос жилых домов (ориентировочный адрес нового строительства: Красноармейская ул., вл. 36-38)

2 Фестивальная ул., д. 32

Грекова ул., д. 22

Северо-Восточный округ:

Заревый пр., д. 5, к. 2

Дмитровское ш., д. 169, к. 3, 4, 5, 6, 7

Молодцова ул., д. 15, к. 3

Молодцова ул., д. 10

Молодцова ул., д. 8, к. 1; д. 6

Молодцова ул., д. 2, к. 1, 2, 3

Полярная ул., д. 9, к. 1, 2, 3, 4

Полярная ул., д. 17, к. 2

1 Шокальского пр., д. 49, к. 1, 2

1 Шокальского пр., д. 47

Восточный округ:

1 Ясный пр., д. 8, к. 2, 3

13-я Парковая ул., д. 35, к. 1, 2, 3, 4

10-я Парковая ул., д. 3; д. 5

4-я Парковая ул., д. 17

14-я Парковая ул., д. 3; д. 3А; д. 5

9-я Парковая ул., д. 70, к. 1

9-я Парковая ул., д. 68, к. 2, 3

Измайловская пл., д. 13

Заводской пр-д, д. 10; д. 23; д. 33/9

1 Измайловский пр-т, д. 65; д. 67

Измайловский пр-д, д. 6, к. 1, 2

1 Константина Федина ул., д. 17; д. 19

1 Константина Федина ул., д. 13; д. 15

1 Щелковское ш., д. 56/72

1 Первомайская ул., д. 16

Юго-Восточный округ:

1 Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Ухтомский

Южный округ:

1-я Машиностроения ул., д. 6; д. 8; д. 10; д. 12; д. 14

Кленовый б-р, д. 20, к. 1

Варшавское ш., д. 84

Новинки ул., д. 7

Кантемировская ул., д. 33; д. 35; д. 37

Судостроительная ул., д. 15, к. 1; д. 17, к. 1

Судостроительная ул., д. 7

Б. Черемушкинская ул., д. 19, к. 3, 4

Юго-Западный округ:

Бутлерова ул., д. 14, к. 1; д. 16; д. 18

Балаклавский пр-т, д. 16, к. 1

Гримау ул., д. 11, к. 1, 2

Вернадского пр-т, д. 31, к. 1, 2, 3, 4

Гримау ул., д. 13/23, к. 2

Гримау ул., д. 12/23, к. 1

Новаторов ул., д. 4, к. 1, 2, 3, 4, 5, 6

Дм. Ульянова ул., д. 23, к. 3, 4

1 Одесская ул., д. 12, к. 1

1 Новаторов ул., д. 18, к. 3, 4

1 Профсоюзная ул., д. 25, к. 2; д. 30, к. 1

1 Панферова ул., д. 4, к. 1, 2, 3, 4

Западный округ:

1 Севастопольский пр-т, д. 29; д. 22

2-я Филевская ул., д. 6, к. 1, 2, 3; д. 8

2-я Филевская ул., д. 4

Беловежская ул., д. 37, к. 1, 2; д. 53; д. 55

3-я Филевская ул., д. 6, к. 2; д. 7, к. 1

Герасима Курина ул., д. 34; д. 36

Беловежская ул., д. 57; д. 59

Главмосстроя ул., д. 14; д. 16; д. 18; д. 20

Главмосстроя ул., д. 20

1 Давыдковская ул., д. 2, к. 2, 4, 5

Главмосстроя ул., д. 3; д. 3, к. 2, 3

1 Кастанаевская ул. д. 45, к. 3, 4

1 Кастанаевская ул., д. 43, к. 3, 4

1 Мичуринский пр., д. 26, к. 2

1 Кременчугская ул., д. 3, к. 3

1 Славянский б-р, д. 9, к. 2, 3, 4, 5

1 Славянский б-р, д. 3, к. 4; д. 5, к. 2, 3, 4

1 Славянский б-р, д. 13, к. 2

1 Славянский б-р, д. 11, к. 2, 4

Авиационная ул., д. 59, к. 2; д. 61, к. 2

Северо-Западный округ:

Героев Панфиловцев ул., д. 11

Генерала Глаголева ул., д. 5/1; д. 5/2

Героев Панфиловцев ул., д. 17, к. 4

Героев Панфиловцев ул., д. 13; д. 13, к. 1

Карбышева б-р, д. 13/2

Карамышевская наб., д. 60; д. 62

М. Жукова пр-т, д. 47, к. 2, 3, 4

М. Жукова пр-т, д. 35, к. 2, 3, 4

1 Циолковского ул., д. 5

1 Тухачевского ул., д. 45, к. 1

Зеленоград, к. 330; к. 331; к. 332

Зеленоград:

Зеленоград, к. 340; к. 614; к. 615

Зеленоград, к. 335; к. 336; к. 337

Снос малоценного ветхого жилищного фонда в пос. Крюково

Зеленоград, к. 616; к. 847



Главная --> Публикации