Главная --> Публикации --> Загородный дом в кредит Пять составных частей реформы Кремлевский пугает инвесторов Пифы хотят вкладываться в коттеджное строительство Москва строит сеть

Я помню время золотое:

Начало 90-х годов можно без преувеличения назвать золотым веком расселения московских коммуналок. Людей, которые до этого десятилетиями обитали в своих комнатушках и почти потеряли надежду перебраться в отдельное жилье, вдруг со всех сторон атаковали риэлторы и покупатели, предлагавшие варианты один вкуснее другого.

Вспоминая те времена, многие риэлторы до сих пор явственно облизываются. Неудивительно: доходность от операции с коммуналкой часто превышала 100 процентов. Квартира, на расселение которой уходило 0 тысяч, продавалась затем за 21 Вся операция занимала 3-4 месяца максимум. И это были не какие-то исключения, а норма. А за варианты, сулившие какие-то нищенские 60%, риэлторы не брались вовсе.

Причина, по которой лет 14-15 назад коммуналки внезапно стали бешено популярными, общеизвестна. В России "разрешили" капитализм, появилось множество богатых людей - и всем им потребовалось жилье, соответствующее их новому социальному статусу. Достойных квартир (больших, в хороших районах) было только два типа - так называемые "цековские" (кирпичные, 70-х годов постройки, возводившиеся для советской элиты) и заселенные преимущественно коммунально сталинские и дореволюционные дома. При этом жилья первой категории вообще было не очень много, населяющие его граждане в новые жизненные реалии вписались прекрасно и вовсе не торопились свои квартиры продавать. А вот коммуналки - то что надо: их много, и жители простые, без излишних запросов.

Плюс вопрос социального окружения - в новые дома изначально селились люди, близкие по уровню доходов, тогда как в старых домах почти гарантировано найдется хотя бы одна на подъезд нерасселенная коммуналка со вполне предсказуемым контингентом жителей. В общем, рост амбиций продавцов весьма неудачно совпал с сокращением числа покупателей. И расселение коммуналок не то чтобы прекратилось - уменьшилось в разы.

Но все хорошее, как известно, быстро заканчивается. Активно работая, риэлторы "вымывали" самые хорошие варианты. Оставались те, что с дефектами - либо дома очень ветхие, в плохом месте и т.д., либо жители с неадекватными требованиями. Одновременно шел и другой процесс - застройщики, прежде гнавшие типовые здания "для всех и для каждого", спохватились и начали строить специально для богатых. Дома эти, обладая всеми преимуществами старых (размеры квартир, высота потолков, местоположение), имели и опции, о которых раньше не слыхивали: подземные гаражи, охраняемая территория.

Если в целом - то явное "ссыхание" этого рынка. Коммуналки перестали интересовать большинство агентств недвижимости. То есть занимаются ими по-прежнему, но если раньше это было основным и самым прибыльным видом бизнеса, то теперь риэлторы переключились на новостройки, загородное жилье. Коммунальные квартиры рассматриваются как нечто дополнительное - хлопот и беготни много, а доходность составит в лучшем случае 8-12 процентов. В некоторых случаях риэлторы согласятся и на меньшее - если, например, кто-то из владельцев комнат согласится взять свою долю деньгами (значит, не надо подбирать альтернативу). Бывают и "отягчающие обстоятельства" - комната не приватизирована, необходимо оформить вступление в наследство. Все это осложняет риэлтору работу, а значит, и влияет на размер комиссии.

Что имеем?

Не расселены - значит невозможно

Отказались риэлторы и от многих приемов, практиковавшихся на "горячем" рынке. Коммуналку теперь никогда не выкупают в собственность агентства - раньше это делалось довольно часто. Нынче продажа большой квартиры в старом доме вполне может затянуться на год-два, и замораживать деньги на столь долгий срок агентствам ни к чему. Также прежде риэлторы активно агитировали своих клиентов-покупателей выкупать квартиру по частям или приобретать на себя небольшие квартиры в спальных районах с целью затем обменять их на большую в центре. Сегодня эти приемы практически не используются ввиду полной ненадобности и высокого риска, и сделки совершаются "классическим" способом: сначала поиск покупателя на большую квартиру, потом подбор жителям маленьких. На последнее, кстати, обычно уходит не более месяца.

Выход коммуналки на рынок чаще всего означает, что в ней что-то произошло. Умерла "железобетонная" бабушка, отказывавшаяся уезжать куда-либо, а ее наследники оказываются не такими патриотами своего района. Или отношения на коммунальной кухне обострились так, что люди уже выносить друг друга не могут. Но даже в этом случае вполне возможно, что инициатива завершится ничем. "Побегают, нас погоняют, а потом решат остаться", - замечает А.Голышев.

Если спросить риэлторов, какой бы совет они могли бы дать жильцам коммуналок, то он будет лишь один: будьте адекватны! Фарш, как известно, невозможно провернуть назад, и реалии 12-летней давности, когда за каждую комнату на Арбате давали по двухкомнатной квартире в Отрадном, давно прошли. Впрочем, сами риэлторы, похоже, прекрасно понимают тщетность подобных призывов. "Каждую коммунальную квартиру сотрудники агентств недвижимости атакуют уже без малого полтора десятка лет, - говорит Антон Голышев, генеральный директор агентства "Держава". - Если они еще не расселены - значит, это невозможно. Часто людям на самом деле просто нравится жить в их квартире, все их устраивает".

Под словом "коммуналки" обычно подразумевают квартиры в центре. На самом деле, такое жилье есть и во многих других районах Москвы, и судьба их жителей еще печальнее. "Уехать из коммуналки можно только с существенной потерей в местоположении, - говорит Екатерина Толчинская, директор филиала "На Маяковской" компании "Новый город". - Был в центре - окажешься на окраине, был на окраине - реально получить только область. Или доплатить за хорошую квартиру, но жители коммуналок, как правило, не способны на это". В общем, чудес не бывает, и риэлторские фирмы - не волшебники и не спонсоры.

Вперед из коммуны!

Пока чиновники ломают копья, как защитить безопасность столичных строек в свете грядущей отмены лицензирования, самих застройщиков эта проблема явно не волнует. По данным опроса, 90% специалистов рынка не считают лицензию основной гарантией качества строительства — максимум «одним из механизмов контроля за профессионализмом и добросовестностью». «Лицензирование направлено на ограничение вхождения непрофессиональных строительных компаний на рынок,— написано в одной из анкет.— Вопрос в том, насколько прозрачна процедура получения лицензий и насколько сложно соответствовать установленным требованиям».

...Уходящий год принес нечто новое на этот рынок. Жители коммуналок в центре Москвы стали заметно активнее обращаться в агентства недвижимости с просьбой расселить их квартиры. По данным "Нового города", за девять месяцев 2004 года таких обращений было на 22% больше, чем за весь 2003 год. Это означает, что граждане все больше осознают: государство никак не собирается помогать им, вопрос расселения необходимо решать самостоятельно. Росту подобных настроений явно помог и новый Жилищный кодекс, гласящий, что бесплатно жилье теперь будет только малоимущим, а всем остальным придется квартиры покупать.
С отменой обязательного лицензирования строительной деятельности московские девелоперские и риэлтерские компании потеряют только одно — страх. Это показал опрос, проведенный building life

Чтобы штраф реально пугал, он должен быть не ниже 10% от стоимости текущих инвестиционных проектов. Это уже критично. «Штраф в 10% стоимости СМР (строительно-монтажных работ) может исчисляться миллионами долларов,— гласит комментарий в другой анкете.— Хотя из-за процветающего взяточничества мера это неэффективная».

Однако те же 90% однозначно заявляют, что для них нет ничего хуже приостановки действия лицензии. Это вызывает немедленную «заморозку» всех строек компании-нарушителя и влечет за собой прямые убытки. И, что еще хуже, потерю репутации. Зато штрафов московские девелоперы не боятся. Только 10% назвали «наказание рублем» в списке опасных для нарушителя мер. «Штрафы сегодня относительно приемлемы для компаний,— написано в одной из анкет.— Однозначно это не два-три годовых оборота компании».

Но самые сознательные хотя и не любят контролеров, но необходимость их признают: «Проверки — это нечто среднее между излишним и необходимым контролем. К сожалению, пока в этом нет баланса, и часто контроль переходит грани разумного».

Проведенное BL исследование показало, что застройщики, невзирая на страх потерять лицензии, больше всего боятся отнюдь не этих проверок, а визита в компанию налоговых органов. Чуть меньшие опасения внушают им проверки Госархнадзора и экологов. Всего 5% опрошенных признались в своей нелюбви к инспекциям миграционных служб. «Налоговые и миграционные проверки я считаю наиболее опасными,— признается один из застройщиков,— просто эти две организации наиболее активны».

Зато и те и другие единодушно заявляют, что отмена лицензирования никак не скажется ни на качестве строительства, ни на ситуации в отрасли в целом. Более того, 7% самых ярых противников лицензирования уверены, что это даже упростит доступ на рынок без потери качества. Остальные 15% ожидают экспансии на столичный рынок непрофессиональных компаний.

Самые парадоксальные результаты показала статистика ответов на простой и невинный вопрос: каковы причины проверок на объектах? Здесь анкеты можно было разделить на две ровные стопки: 40% считают, что основной мотив для инспекций — «контроль качества строительства», а другие 40% склонны видеть в них «заказ» конкурентов. Возможно, первая стопка просто «заказывает» вторую?

Президент Российской академии архитектуры и строительных наук, президент Московского архитектурного института, народный архитектор России Александр Кудрявцев побеседовал с корреспондентом "Времени новостей" Александрой Толстихиной о проблемах формирования облика центра Москвы.
- Не является ли история с гостиницей "Москва" свидетельством того, что в системе принятия градостроительных решений у нас что-то не так?

И наконец, было бы преступлением не познакомить вас с заслуживающей отдельного внимания цитатой единственного участника опроса, не побоявшегося открыто высказать свое мнение. «Все предыдущие случаи „отмены лицензирования” были логичны и обоснованы желанием подтолкнуть к развитию малый бизнес. Ведь в основном отмененные лицензии касались видов деятельности, стартовый капитал которых может находиться в диапазоне от $1 тыс. до $10 тыс. Любой инженер может открыть агентство недвижимости, расклеив объявления о продаже квартиры своего двоюродного дедушки. Для таких людей лицензия могла служить неким „тормозом”. Сейчас же речь идет о строительстве — бизнесе, в который нельзя попасть, продав подержанные „Жигули”. Как минимум это средний бизнес. Бессмысленно стимулировать его дополнительно отменой лицензии, покупка или официальное оформление которой для среднего бизнеса не представляется проблемой. Здесь пахнет популизмом. Власти не справились с административной, военной и судебной реформами и теперь пытаются распиарить свой „либеральный запал” отменой лицензирования строительства — якобы для создания конкурентной среды. Однако нужно отметить, что строительный монополизм зависим от лицензирования не более чем на одну миллионную процента. Главная причина — осознанная политика местных властей»,— считает Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group.

- Каким вам видится место, где была "Москва"?

- За долгое время работы председателем ЭКОСа (экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы) я никогда не сталкивался с подобной ситуацией. Напомню, что в 1996 г. Лужков распорядился все проекты в историческом центре пропускать через ЭКОС. Мы всего лишь рекомендательная структура для главного архитектора, но сложилось так, что заключения ЭКОСа звучат и на общественном совете при мэре. А это очень влиятельный орган, с помощью которого Лужков делит ответственность с общественностью. Кстати, такая вот демократичная система принятия важных градостроительных решений на сегодняшний день уникальна в России. Мы прошли множество драматических коллизий - с Гостиным Двором или с памятником Петру. Трагична история со сносом Военторга. Но вот такого, чтобы в рамках инвестиционного проекта снесли дом, потом посмотрели вокруг и задумались, а не разбить ли здесь сквер, еще не было.

- Почему же тогда ЭКОС согласился с проектом воссоздания "Москвы" в ее прежних габаритах?

- "Москва" находилась вблизи трех площадей, которые формировали центр города еще до того, как появился Манеж и были снесены Охотные ряды. Это Красная площадь, перед входом на нее Воскресенская площадь и Театральная площадь - первая в Москве, которая возникла не стихийно, а по замыслу Бове. На месте, где сейчас котлован от снесенной "Москвы", была невысокая хаотичная застройка, которая вкупе с извилистыми московскими реками, холмами, улочками, расходящимися от Кремля, и делала Москву необыкновенно живописной. После Октябрьской революции власть поставила задачу превратить Москву с ее средневековой планировкой в державную столицу с прямыми и широкими проспектами, общественными пространствами. Возникает идея проложить проспект Коминтерна - от Лубянки через Манеж к храму Христа Спасителя, на месте которого должен был встать Дворец Советов. Но даже по сталинскому генплану 1935 г. структура центра с ее тремя площадями сохранялась. В начале 20-х на месте гостиницы "Москва" предполагалось строить Дворец труда. Был объявлен конкурс на главный дом Советского Союза, который явил миру не только романтическую архитектуру тех лет, но и потрясающий по своей художественной силе проект братьев Весниных, где были образы антенн, радиомачт, дирижаблей - предвестники конструктивистской авангардной архитектуры. И все это происходило на этом самом месте, которое сегодня предлагается оставить пустым. Но оно таким никогда не было. Застройка здесь всегда обозначала границу между Театральной площадью и остальным пространством центра города. Уберите эту границу, и Театральной площади не станет. Построили гостиницу "Москва" и, чтобы раскрыть ее, убрали строения Охотного ряда. Я часто обращаюсь к очерку Анны Караваевой, которая пишет о том, каким мускулистым по сравнению с конструктивистской архитектурой выглядело это здание: "в нем была здоровая роскошь или роскошь здоровья". Затем началось изменение исторического пространства центра, появилась Манежная площадь. Долгое время это было неухоженное место, но зато открылся вид на Кремль от корней до башни, вид на университет. Потом возник план подземного центра под Манежной площадью. Проект развивался очень тяжело, появились надземные этажи, произошло нарушение границ Александровского сада. Было потеряно традиционно существовавшее перед Кремлем свободное пространство, так называемое "предместье".

Вообще в истории с "Москвой" есть много общего с тем, что случилось после сноса "Интуриста", когда открылся вид на Ивана Великого, однако этот эффект был по проекту предсказуем, поэтому возникло полное ощущение того, что правда восторжествовала. А после сноса "Москвы" открылись совершенно неожиданные перспективы с Дмитровки, Театрального проезда, Тверской, в ленточку, как на выставке, выстроились Китайгородская стена, площадь метро, городская Дума, Кремль. Очень соблазнительно сейчас оставить пустое пространство, в котором соединились бы все исторические площади. Но еще раз повторю: это место пустым никогда не было. Поэтому нужно разработать программу строительства на этой территории, которая учитывала бы массу всяких параметров: градостроительную историю этого места, его государственный и культурный смысл.

- Тогда, когда мы соглашались, был проект превращения гостиницы "Москва" в гостиницу пятизвездочную. Высказывалось предложение подвести все фасады гостиницы под один карниз, уравнять их по самому высокому из них, выходящему на Манежную площадь. Это было очень опасно. Важно было, чтобы сохранил свой прежний абрис фасад, выходящий на Театральную площадь, более низкий и соответствующий объемам "Метрополя", Китайгородской стены, Детского театра. Мы считали, что внутренняя трансформация "Москвы" при сохранении ее исторических габаритов - минимальное последствие модернизации. Мы сожалели, что нельзя ставить вопрос о сокращении объемов этой гостиницы. Нам говорили, что это мощный инвестиционный проект с привлечением 400 млн долларов.

- Конечно, можно и должно предугадывать визуальные эффекты, это часть профессии. Но очень часто в процессе строительства вносятся коррективы - и по экономическим причинам, и из-за неточностей в расчетах. Я рассматриваю ситуацию с "Москвой" как еще одно вмешательство жизни в наработанную схему реализации проектов.

- А разве нельзя было предсказать, что после сноса "Москвы" откроются красивые виды, и сразу учесть это в проекте нового отеля?

- В историческом городе история является первичной. В зоне вокруг Кремля Генплан устанавливает самый строгий режим охраны исторической среды. А согласно московскому закону строительство в центре может вестись только в жанре регенерации, восстановления утраченных элементов. Функция будет подчинена тем возможностям, которые предоставляет та или иная территория.

- Что первично в работе с таким вот знаковым местом: его историческая предопределенность или сегодняшняя функция?

- А какое отношение размеры Москвы имеют к сохранению исторического центра? Градостроительная наука знает симбиоз исторического и современного города. Только большевики и фашисты могли ставить перед собой задачу уничтожения центра для замены одного образа другим. Спасение Москвы не в насыщении исторической части разными функциями, а в полицентризме. Необходим вывод из центра сосредоточенных здесь административно-бюрократических структур. Еще в хрущевские времена была разработана идея создания административного центра Москвы на юго-западе, за университетом. Надо было бы к этому вернуться.

- Регенерация - хорошее дело, но Москва - современный огромный город, которому нужны совсем другие пространства.

- Именно поэтому особенно остро сейчас стоит вопрос о памятниках архитектуры, которых только в Москве около 3 тыс. В принципе не важно, кому принадлежит памятник, государству или частному владельцу, лишь бы он выполнял обязательства по их сохранению. Как и весь мир, Россия, вероятно, придет к негосударственному управлению объектами наследия. В Англии, например, с конца XIX века существует система трастов - доверительного управления, когда группе лиц поручается управлять жизнью памятников: их функционированием, экономикой, продажей, сдачей в аренду, развитием туризма. Средства от этой деятельности идут только на сохранение и реставрацию объектов наследия. Недавно группа единомышленников, озабоченных проблемой сохранения памятников в России, создала Национальный центр опеки наследия. Кроме меня, сопредседателями этого центра являются Виктор Виноградов, вице-президент Академии реставрации, и Галина Маланичева, председатель Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры. Директор центра Виктор Мантуров, один из основателей Союза исторических городов. Мы ставим своей целью понять механизм доверительного управления, экономические стимулы для привлечения в эту сферу бизнеса. В течение двух лет мы планируем разработать проект правового поля для доверительного управления памятниками. Для финансирования этого проекта мы пытаемся получить государственную поддержку, но будем искать и другие источники. Надеюсь, что наш Манифест в защиту национального наследия, призывающий к объединению всех, кому небезразлична судьба памяти российской, воплощенной в камне, найдет отклик в нашем обществе.
В своем докладе на Второй Всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость" Юрий Росляк, первый заместитель мэра Москвы, отметил, что современный столичный рынок недвижимости является одним из наиболее привлекательных для инвесторов. На нем разумно сочетаются большой потенциал роста, прибыльность и риски.

- Можно разработать правильные планы, но инвесторы будут строить то, что приносит прибыль, а не восстанавливать утраченную среду и памятники архитектуры...

Сегодня "правильные" вложения в коммерческую недвижимость Москвы приносят инвесторам 13% годовых, в жилую - 25 процентов. Это в несколько раз выше доходности на сложившихся и уже ставших старыми рынках Западной Европы. Там инвестиции в недвижимость дают отдачу не более 7-8% годовых. Высокая доходность, несмотря на сопоставимые с ней риски, уже привлекла в столицу иностранных инвесторов, из них наибольший интерес продемонстрировали инвесторы Великобритании (доля их вложений равна 36% от общего объема зарубежных инвестиций) и Франции (на них приходится 24%). По словам Юрия Росляка, международные аналитики предсказывают, что к 2006 году объем иностранных вложений в российскую недвижимость может достичь 7 млрд. долларов.

В ожидании семи миллиардов

Но если проблемы крупных инвесторов в Москве решаются более-менее успешно, причем, в первую очередь, на уровне исполнительной власти города, то ведение бизнеса частными мелкими инвесторами, в чьей роли, в принципе, может выступить каждый из нас, это задача, которая требует более серьезных мер в масштабах всей страны, в том числе законодательных.

Но Правительство Москвы стремится создать привлекательные условия для привлечения не только иностранных инвесторов, но и стимулировать отечественных. Основной упрек со стороны последних сводится к непрозрачности подбора инвесторов для осуществления крупных городских проектов. Чтобы подобных упреков было меньше, сейчас создается единая система конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов на территории города.

Сегодня у потенциального частного инвестора в России нет особенно богатого выбора, куда вкладывать деньги. Свои средства люди могут просто положить в банк, а также приобрести на них паи различных инвестиционных фондов. Поэтому вложения в недвижимость, особенно на стадии строительства, по-прежнему рассматриваются в качестве приоритетного направления. Хотя высокие риски подобных схем сегодня уже стали притчей во языцех. Застройщики, для того чтобы начать (и что особенно важно для их соинвесторов) и завершить строительство, привлекают не только собственные средства, но и заемные деньги. Эти деньги либо дают банки, но не очень охотно, либо партнеры застройщика, а также физические лица, то есть обыкновенные граждане, которые по каким-либо побудительным мотивам решились вложиться в новостройку. Понятно, что наибольший потенциал из всех перечисленных источников - именно у физических лиц, то есть частных инвесторов.

Приманка в 25%

Рекламируя свое новое детище, управляющие компании предлагают потенциальным инвесторам доходность как минимум в 25% годовых. Достигаться подобные сверхприбыли будут в основном за счет вывода паев на фондовый рынок, то есть во вторичное обращение. К тому же держатели паев могут экономить на налогах.

По оценке Салавата Халилова, генерального директора управляющей компании "НВК", сегодня под подушкой у населения лежит около 90 млрд. долларов, сумма, сопоставимая с золотовалютным запасом страны. Как заставить население извлечь свои деньги из-под подушки и отдать их на новое строительство - вопрос, над которым ломают голову не только застройщики, но и законодатели. По мнению С. Халилова, одним из привлекательных для потенциальных инвесторов вариантов могли бы стать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ПИФы).

Тем не менее, подобные ПИФы уже создаются и активно рекламируются. На самом деле, объявленная доходность в 25% - сильнейшая приманка для потенциальных российских инвесторов, у которых, как уже было сказано, выбора вложения денег с такой отдачей практически нет. В первую очередь, такая форма инвестиций, как ожидают ее пропагандисты, будет интересна тем, кто не стремится управлять недвижимостью, в которую вложил деньги, но заинтересован преимущественно в получении финансовой прибыли.

Существующее налоговое законодательство теоретически позволяет освободить закрытые ПИФы от излишнего налогообложения. Ведь по закону, такие организации не являются юридическими лицами, обязанными, в соответствии с Налоговым кодексом, платить НДС, а также налог на прибыль и на имущество. Поэтому потенциальный арендатор недвижимости, взяв в аренду дом у закрытого ПИФа, освобождает последнего от необходимости выплачивать вышеуказанные налоги. В то время как обычный арендодатель заплатит их по полной программе. Правда, радужную картину налогового рая несколько портит общепринятая бухгалтерия, в которой НДС бывает не только исходящим, но и входящим, и платить его должен как любой арендодатель, так и любой арендатор.

Все дороги ведут в банк

Как подтвердил в своем выступлении Виктор Плескачевский, председатель Комитета Государственной думы РФ по собственности, в стране много накоплений, и они растут, соответственно, увеличивается и инвестиционная потребность, но нормальных, адекватных и низкорисковых схем, которые управляли бы движением капитала и финансовыми рынками, - не существует. Для развития тех же фондов в стране нет условий. В то время как их активизация совершенно четко способствовала бы появлению тех "длинных" денег, которые сегодня так необходимы рынку.

Современные ЖСК - некий гибрид потребительского кооператива и организации, ведущей хозяйственную деятельность, которая сегодняшним законодательством никак не регулируется. Законодатель предлагает разделить потребительские и хозяйственные основы ЖСК, оставив лишь потребительскую модель. Таким образом, контроль за их деятельностью будет осуществляться самим потребителем, который, по сути, является инвестором, накапливающим в кооперативе средства на приобретение того же жилья.

На рынке сегодня развиваются несколько форм приобретения недвижимости: первый способ, наиболее доходный и наиболее рискованный, - рассрочка платежа с инвестированием в строящееся жилье. Еще недавно такие инвестиции приносили 20-30% годовых. Правда, основываются эти схемы чаще всего на порядочности застройщика-соинвестора. Второй, не менее рискованный способ - накопительные схемы современных ЖСК. Залог их успеха - порядочность уже председателя кооператива. Против таких схем особенно выступал Виктор Плескачевский, назвав их "правовой формой, имеющей родовые уродства".

Но даже в этой ситуации ипотечный кредит - прерогатива весьма узкого круга лиц. Ирина Радченко привела следующие расчеты: чтобы приобрести обычную однокомнатную квартиру (стоимостью 60 тысяч долларов), молодая бездетная семья, имеющая совокупный доход в тысячу долларов в месяц, сможет накопить 30-процентный первоначальный взнос на квартиру лет за пять. При условии, что ежемесячно супруги будут откладывать не менее 300 долларов, и при сохранении существующих цен на недвижимость. Но, даже накопив требуемую сумму, они не смогут взять у банка в кредит недостающие им 42 тысячи долларов (из расчета под 13% годовых на 10 лет). Для этого им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 долларов в месяц.

Понятно, что вышеописанные схемы вряд ли являются перспективными для цивилизованного рынка недвижимости. На таких зыбких основаниях, как доверие к застройщику или председателю ЖСК выстраивать модели долговременных инвестиций весьма проблематично. Наиболее цивилизованный и безопасный способ - ипотека. По мнению Ирины Радченко, вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов, сегодня она развивается бурными темпами. В Москве между банками, выдающими ипотечные кредиты, началась активная конкуренция. Соответственно, доступность и привлекательность ипотеки растет: сегодня минимальные процентные ставки по ипотечному кредиту в столице - 9% в валюте, а первоначальный взнос может быть снижен до 10 процентов.



Главная --> Публикации