Главная --> Публикации --> Пифам вернули контракты Какой налог платить квартиросдатчику? Загородный дом в кредит Пять составных частей реформы Кремлевский пугает инвесторов

МИНУСЫ: попробуй доберись

Новостройка - это, конечно, хорошо. У квартиры в таком доме нет «истории» и не надо бороться с обветшавшими коммуникациями. И все-таки у новостроек, особенно у больших новых кварталов, есть общие проблемы. Зато есть и масса плюсов. Что из них перевешивает?

Решаются еще на уровне проекта и транспортные проблемы «безлошадных» будущих жильцов - организовываются новые маршруты автобусов, увеличивается число автобусов на старых линиях... Но все равно каждый день в направлении Куркина, Бутова, Марьина и других больших новых районов образуются пробки.

Поскольку новые кварталы строятся в основном не в центре, квартиры в них покупают те, у кого есть машина. Конечно, в каждом современном проекте нового дома обязательно закладываются гараж, паркинг или просто открытая стоянка недалеко от дома. Но почему-то машин все равно оказывается больше, чем предполагалось проектировщиками.

ПЛЮСЫ: в парикмахерскую можно ходить в тапочках

Власти, к сожалению, не так быстро реагируют на новое строительство - новые дома появляются, а дорожные развязки остаются старыми. Поэтому распространенное мнение о том, что квартиру в новостройке имеет смысл покупать, если в семье есть одна-две машины, легко оспорить. Любой житель отдаленного района подтвердит: не хотите по четыре часа в день тратить на дорогу - ездите на метро. Мораль: выбирая новостройку, не забудьте выяснить, когда там построят станцию метро.

КСТАТИ

Если вы покупаете квартиру в новостройке-«одиночке», а не в большом новом жилом квартале, для вас вряд ли построят новую школу, детский сад или поликлинику. Но на первых этажах обязательно будут оборудованы парикмахерские, магазины, конторы бытовых услуг и, возможно, даже маленький фитнес-клуб. Стоянка (если это дом эконом-класса) или подземный паркинг (если бизнес-класса) обеспечены, но не всегда одновременно со сдачей дома в эксплуатацию. То есть в принципе вам будет куда поставить машину, но лучше позаботиться об этом заранее, на этапе покупки квартиры - впрочем, и ее ведь выгоднее покупать еще на этапе котлована. В комплексе новостроек, когда строят сразу несколько домов, могут предполагаться бассейн, школа, детсад и многоуровневый гараж, что уже гораздо удобнее и дешевле, поскольку управляющей компании выгоднее обслуживать сразу несколько домов, снижая коммунальные платежи, чем один дом. Именно поэтому в центральных точечных новостройках «коммуналка» дороже, чем в окраинных жилых комплексах.

Развитая инфраструктура наряду с однородной социальной средой и благоприятной экологией для покупателей жилья - самые важные факторы при выборе квартиры. Особенно актуально это для жилья бизнес-класса. Очень удобно, когда фитнес-центр находится в том же здании, а не в соседнем районе, а отпраздновать торжественное событие можно в банкетном зале на несколько этажей ниже. Поэтому многие предпочитают приобретать квартиры там, где уже «все есть».
В своей книге "Мы дети твои, Москва" Юрий Лужков с особой теплотой описал двор отчего дома. Это было место встреч, бесед, веселья взрослых и игр, забав детей. Думается, ностальгические воспоминания мэра о своем безмятежном детстве предопределили появление в столице ежегодного конкурса "Мой двор, мой подъезд". Повсеместно хорошеют дворы Первопрестольной - таковы результаты соревнования за красоту и чистоту.

Большие «кварталы-города» строить проще - их не приходится вписывать в окружающий ландшафт, а значит, можно проектировать с нуля, утверждая все необходимые бумаги в одних и тех же структурах, что гораздо упрощает проект. К тому же все дома будут выглядеть индивидуально. В больших кварталах новые коммуникации, иногда даже абсолютно автономные от ближайших районов. Их водное и электрическое обеспечение не зависит от старости окрестных труб и местных проблем с электроснабжением. Здесь уже обязательно будет все, что только может понадобиться человеку, - от булочной до Ледового дворца, несколько гаражей и стоянок, специальные маршрутки до метро. К тому же вблизи «кварталов-городов» располагаются все крупнейшие магазины, куда весь город ездит через центр, а вы сможете дойти пешком. Если же прибавить к этому окружающие их парки и сады, то сомнений в том, где покупать квартиру для своих растущих детей, почти не остается.

Пять домов. И не хрущевок, а в 14 - 17 этажей. Детворы здесь много. В погожие дни поиграть выходят 50 - 60 ребятишек. Двор большой, просторный. Но детская площадка была до недавних пор крохотная, и на ней всего-то одни качели и песочница, открытая всем дождям. Притом на тех, старых качелях резвились еще папы и мамы нынешних малышей.

КОНЕЧНО, сразу все дворы и подъезды столичных домов благоустроить нельзя. Для этого требуются огромные средства. Правительство ежегодно выделяет их, и немало. Жителям можно сидеть и ждать, когда подойдет черед их двора и подъезда. А можно проявить инициативу, и тогда свершится желанное: они преобразятся раньше предусмотренного срока. Именно так поступили москвичи, живущие в домах №№ 53,59 по улице Нижняя Первомайская, №№ 100,106 и 110 по Первомайской.

Большие валуны "притащил" во двор не ледник. Камни привезли во двор дома № 53 его молодые, сильные новоселы двадцать лет назад. "Для украшения местного пейзажа", говорили соседям. А из ближнего леса принесли деревья, посадили на голом месте. Доброе дело! Упустили из вида доброхоты одно: неугомонные ребятишки будут получать травмы и раны, спотыкаясь о камни.

Играть на детской площадке к тому же было небезопасно. Создавая ее двадцать лет назад, строители не поставили ограждение, и дети, догоняя мяч или шарик, то и дело выбегали на проезжую часть, повергая мам и бабушек в шок. К тому же по всему двору валялись валуны. Спотыкаясь о них, ребятишки нередко получали не только ушибы и ссадины, но серьезные травмы.

Далее авторы обращения расшифровали в восьми пунктах, что под благоустройством понимают. Во-первых, просили сделать мини-футбольную площадку в обе стороны - нынешняя не вмещает всех ребятишек. Оснастить ее детскими спортивными сооружениями. Поставить урны и оградить площадку от трансформаторной будки и проезжей части. Выровнять территорию.

ОБО ВСЕМ этом жители пяти домов говорили на сходе во дворе. Обсуждали - горячо, заинтересованно! - все проблемы. Решили направить коллективное письмо в управу района Восточное Измайлово. Обращение подписали сотни человек. Просим обустроить детскую площадку не частичной заменой лавочек, качелей, песочницы, а провести полную реконструкцию по программе Ю. Лужкова "Мой двор, мой подъезд".

ДОБРАЯ эта весть обрадовала большую часть жителей - авторов письма. Но, оказалось, не всех. Один из тех, кто принес из леса и посадил деревья, привез злополучные валуны с поля, что называется, закусил удила. Понять его тревогу можно: двадцать лет лелеял деревца, а тут предстоят работы - могут погибнуть.

Жители отвезли письмо в управу района, услышали: "Ваш двор будет благоустраиваться в III квартале 2004 года". Потом не раз и не два ездили к руководителям района Ольга Олеговна, Нина Степановна, Римма Федоровна, Людмила Ефимовна. Думается руководителям управы пришлась по душе настойчивость москвичей, решивших не ждать у моря погоды. Глава управы Виктор Афанасьев твердо сказал: "Мы искали и нашли средства, чтобы благоустроить не одну детскую площадку, а и двор, и подъезды".

Расчет противников расширения детской площадки, строительства мини-футбольного поля был ясен: надеялись, что накат прессы вынудит главу управы отказаться от принятого им решения. Но тот не дрогнул, и работа во дворе закипела.

Ему бы поговорить по душам с авторами проекта реконструкции двора, узнал бы, что они очень бережно подошли к перепланировке детской площадки, позаботились, чтобы ни одно дерево не попало под топор. Но гражданин побежал в редакции центральных газет, ТВ. Корреспонденты, увы, выслушали только жалобщика. С авторами письма не встретились. Ударили в колокола: "Зеленый друг" под угрозой гибели!".

- Ребятишек здесь сразу прибавилось, - говорит Ольга Марченко.

В НАЧАЛЕ октября все во дворе преобразилось. Двор обновился, похорошел до неузнаваемости, стал очень уютным.

Малыши осваивают качели, а подростки целыми днями гоняют мяч на футбольном поле. Причем приходят сюда не только из окрестных домов, а и из отдаленных кварталов. В микрорайоне - это единственное футбольное поле. Вокруг мини-футбольного поля только что поставили сетку. Стоит она более двухсот тысяч рублей.

Дорожки во дворе заасфальтированы, и теперь юные велосипедисты крутят педали без устали.

- Осталось подключить электричество, - говорит О. Марченко. - Увы, с этим вышла задержка, хотя уже поздняя осень на дворе, и очень рано темнеет. Дети со слезами на глазах вынуждены покидать площадку.

Хозяева пицеррии "Милениум" компании "Гис", чей офис расположен рядом с детской площадкой, без колебаний откликнулись на просьбу помочь электрифицировать двор-красавец. Установили столб, повесили прожекторы, приобрели пятьдесят метров кабеля.

ЖИЛЬЦЫ поделились и такой радостью. На проезжей части проложен новый асфальт, она расширена настолько, что теперь могут разъехаться встречные автомобили. У каждого подъезда сделаны "карманы" для легковушек. В подъездах заменены лампы освещения. "Спасибо управе!",- вновь слышу из уст собеседников. Что ж, люди ценят заботу власти о себе.

Значит, инициативной группе жильцов предстоит еще один - теперь уж точно последний - поход в родную управу:

За всю историю столичного рынка недвижимости серьезной ценовой статистики по элитному жилью практически не велось. Принципы ценообразования являются коммерческой тайной и застройщика, и риэлтора. Единственная информация, которая позволяет говорить о динамике цен, выраженная в процентах стоимость 1 кв. м.

В будущем году, рассказали мне жильцы пяти домов, представят свой любимый двор, свой подъезд на суд членов жюри строгого столичного конкурса и надеются получить первое место.

Ценовая кривая

Впрочем, и эти показатели разнятся: например, за уходящий год рост цен в элитном сегменте жилья составил не то 20%, не то 35%. Но появление этих данных связано скорее с желанием стимулировать, а не информировать покупателя.

История вопроса

Теоретически колебание цен на элитное жилье должно отличаться от массового спроса и ценовой динамики рынка в целом. Как уникальный товар, элитка меньше подвержена конъюнктурным ценовым изменениям, а ее цена должна быть ориентирована на избирательный спрос. Но для этого нужно, как минимум, два условия: зрелость жилищного рынка (информационная открытость, конкуренция во всех сегментах, близкое соответствие спроса и предложения и т. п.), а также четкое выделение элитного сегмента с пониманием его специфики, ценообразования и позиционирования. Очевидно, эти условия сегодня только начали формироваться. Поэтому и ценовая кривая элитного рынка отличается от ценовой динамики других сегментов не качественно, а по абсолютным значениям.
Таким образом, рост цен на элитное жилье в центре и панельные дома на графике могут быть обозначены параллельными линиями, только первая пройдет гораздо выше второй. По данным экспертов, ценовая динамика элитки последних лет очень близка к общемосковской динамике. Например, если условная средняя цена элитного жилья в Центральном административном округе составляет сегодня $5,1 тыс. за 1 кв. м, то в 2000 году она была почти в два раза меньше на уровне $2,2 тыс. Учитывая, что за тот же период средний рост стоимости типового московского жилья не превысил 80 90%, можно усомниться в распространенном мнении о том, что цены на элитное жилье растут медленнее, чем в других сегментах.

После кризиса 1998 года в течение нескольких месяцев продолжалось плавное снижение цен. В течение четырех месяцев на рынке наблюдалось затишье. К началу 1999 года стоимость элитного жилья уже доходила до $4,5 тыс. за 1 кв. м. Конец 2001 начало 2002 года ознаменовались ростом покупательской активности и цен. За год они увеличились на 20 30%. В 2002 году рынок достиг докризисного уровня $5 6 тыс. за 1 кв. м, а уже в 2003 году был преодолен рубеж $10 тыс. за 1 кв. м. Все это происходило на фоне бурного роста рынка недвижимости в целом.

Единственный сбой в устремленной вверх ценовой кривой элитки случился во время кризиса 1998 года. В период возникновения и активного роста рынка, т. е. в середине 1990-х годов, цены на элитную недвижимость составляли в среднем $2 2,5 тыс. за 1 кв. м. Правда, тогда это были двух-трехкомнатные квартиры в цековских домах, расположенные в так называемых царских селах Кунцеве, Новых Черемушках. Примерно в 1996 1997 годах в Москве появились первые элитные новостройки. По мнению заместителя генерального директора компании Калинка Риэлти Алексея Сидорова, такие здания, как Агаларов хаус, Оперная студия Галины Вишневской, дом на улице Вересаева, значительно повлияли на рынок, подняв общий уровень цен. Стоимость квартир в первых элитных новостройках достигала $5 6 тыс. за 1 кв. м. Эти цифры стали потолком для цен на элитные квартиры в преддверии дефолта.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что рынок недвижимости вообще инертен, а самая инертная его часть элитная недвижимость. Проблемы с ней появятся после того, как в стране возникнут проблемы с товарами первой необходимости, когда в магазинах начнут закупать впрок мыло, соль и спички. Только примерно через полгода после этого может измениться ситуация с элитной недвижимостью, уверен К. Ковалев.

Пока можно считать, что ценовая динамика элитки продолжает подчиняться общей цикличности жилищного рынка, а также воздействию экономических и политических факторов, продолжающих оказывать на него сильное влияние. К началу 2003 года после выравнивания и активного роста цены на высококлассное жилье начали приближаться к очередному этапу стабилизации. Однако резкое вмешательство целого ряда факторов (рост стоимости нефти, падение доллара, выборные деньги и пр.) привело к неожиданно сильному ценовому росту. Он не мог продолжаться долго, и наблюдаемая сегодня так называемая стагнация является очередным этапом стабилизации рынка. Откорректировать элитку может только вмешательство извне, отмечает А. Сидоров. Однако прогнозировать, в какую сторону будет направлена коррекция цен на элитную недвижимость, пока никто не берется.

Более-менее значимая статистика по элитным жилым новостройкам ведется только с 2000 года, когда московский рынок элитного жилья стал активно формироваться, перейдя от возведения единичных объектов к комплексной застройке, преимущественно в центральных районах Москвы. К этому времени московский рынок в некоторой степени оправился от кризиса 1998 года, ценовая динамика рынка жилья стала обретать закономерность. Риэлторы и застройщики начали пытаться вычислить среднюю цену элитного жилья. Им нужна была некая точка отсчета, условный ориентир.

Посредственная элитка

По мнению эксперта-аналитика компании Paul’s Yard Виктора Овсянникова, правильнее было бы говорить, например, о средней на данный момент цене 1 кв. м для высококачественных новостроек в центре Москвы в пределах ЦАО или Садового кольца.

Понятие средняя цена имеет право на существование в элитном сегменте, но все зависит от того, кто и что считает, говорит эксперт компании Авгур Эстейт Владимир Федоров. Если выборка квартир репрезентативна, то есть объективно отражает существующие предложения, то по динамике средней цены можно вполне достоверно отслеживать состояние рынка. Но сейчас нет критериев, по которым то или иное дорогое жилье может быть однозначно отнесено к элитному. Поэтому в выборку для расчета могут попасть и высотки ДОН-Строя, и первоклассные особняки за пределами Садового кольца. Этот факт полностью нивелирует достоверность подсчетов и понятие средней цены.

На вторичном рынке понятие средняя цена элитки становится совсем условным, так как этот сегмент дифференцирован по характеристикам отдельно взятых квартир и домов: качеству внутренней отделки, дизайну и пр. На вторичном рынке уникальность квартиры уложить в цену 1 кв. м невозможно, и тогда целесообразнее говорить тоже о стоимости всего объекта.

С другой стороны, многие участники рынка настаивают, что к такому уникальному товару, каким является элитное жилье, понятие средняя цена неприменимо. Поэтому из выборки для подсчета средней цены должны быть исключены нестандартные форматы жилья и предложения, превышающие цену $10 тыс. за 1 кв. м. Необычная элитка это многоуровневые пентхаусы либо коттеджи в центре города, т. е. большие апартаменты. Такое жилье стоит, как правило, на порядок дороже элитных квартир площадью 150 200 кв. м, говорит В. Федоров. На рынке таких предложений немного. В силу своей малочисленности и очень высокой цены эти объекты по праву относятся к разряду эксклюзивных. Для такого жилья некоторые риэлторы предлагают пользоваться не средней ценой 1 кв. м, а общей стоимостью объекта.

По мнению В. Федорова, стоимость квадратного метра должна коррелировать с классом объекта и соответствовать месторасположению дома. Если на Западе цена квартиры и ее класс находятся в прямой зависимости от района, то в Москве такая структура еще не сложилась. Правда, за последние пять лет в результате застройки центра города наметились тенденции к формированию мест компактного проживания состоятельных людей это Остоженка, Плющиха, Замоскворечье, Патриаршие пруды. Но пока клиент продолжает платить $10 тыс. не за 1 кв. м жилья в престижном месте, а преимущественно за слово элитный, поскольку ни риэлторы, ни застройщики не хотят объяснять, чем они руководствуются при определении цен. Пока не будет ответа на этот вопрос, цена не сможет определять класс жилья и информировать покупателя.

Тем не менее стоимость 1 кв. м важный показатель. На сегодняшний момент рыночная цена (предложения или продажи) продолжает оставаться субъективным понятием. Она может быть существенно выше или ниже рыночной стоимости и с объективными потребительскими качествами объекта связана редко.

Назначить цену $20 тыс. за 1 кв. м могут на вторичном рынке, на первичке же есть понятие себестоимости и от него никуда не деться, говорит А. Сидоров. Однако в действительности и здесь ситуация тупиковая. Себестоимость элитной недвижимости один из самых темных вопросов рынка. В самом общем виде она складывается из цены земли (или ее аренды), стоимости проведения коммуникаций, строительных затрат и многочисленных откатов практически на всех стадиях создания объекта, вплоть до его продажи. Самым значительным откатом обычно бывает официальная или неофициальная доля города. До тех пор пока основной составляющей себестоимости будут административные расходы, связанные с получением площадки под застройку, подготовкой к возведению нового дома, расселением жильцов и т. д., никто не сможет вычислить ее реальные размеры.
По словам К. Ковалева, пакет документов, необходимых для того, чтобы начать строительство в центре Москвы, в перерасчете на жилую площадь стоит около $3 тыс. за 1 кв. м (для небольшого дома до 20 квартир). Добавим к этому себестоимость строительства 1 кв. м элитного жилья (около $1,5 тыс.) и получим этот самый минимум $4,5 тыс. Это цифра, от которой можно отталкиваться и говорить, что вы купили квартиру в элитном доме, говорит К. Ковалев.
При очень высокой доходности строительного бизнеса в России (как правило, не менее 30%, а часто и выше) связь себестоимости и цены продажи бывает очень условной, а разговоры на эту тему носят спекулятивный характер. Однако следует признать, что даже строительная себестоимость в условиях высокой монополизации рынка (стройматериалов, изделий, услуг) бывает сильно завышена. В итоге за все платит потребитель, и возникают вопросы о непонятном росте цен и соответствии качества и цены на рынке недвижимости.
Наверняка, глядя на какое-нибудь сильно запущенное здание, вам приходилось восклицать: «Какой бесхозный у него вид!» Между тем в законодательстве существует понятие «бесхозяйная вещь». Именно о нем и пойдет речь в этой статье.

Сколько стоит элитный дом построить

Как правило, за бесхозяйным имуществом «ухаживают» не просто так, а с прицелом на будущее. В отечественном законодательстве существует понятие «приобретательная давность». Если гражданин или организация на протяжении 15 лет «открыто и непрерывно» пользуются недвижимым имуществом, по истечении этого срока к ним переходит право собственности. Поскольку для регистрации права собственности вследствие приобретательской давности потенциальный владелец должен будет доказать, что он не менее 15 лет владеет и пользуется имуществом, лучше всего оставить побольше «следов» (например, ремонтировать здание, каким-либо образом обустраивать его).

Итак, что в юридической практике называется бесхозяйным имуществом? Это понятие обозначает те вещи, которые не имеют собственника, либо он неизвестен, либо от которых собственник отказался.
Бесхозяйным имуществом может пользоваться любое лицо, при том условии, что его действия не оспариваются собственником имущества. Звучит парадоксально, но в некоторых случаях собственник просто неизвестен. В том случае, если у вещи, ранее считавшейся бесхозяйной, вдруг появился законный владелец, она должна быть возвращена ему. Соответственно, возникает вопрос о возмещении затрат, которые были понесены «временным владельцем» в связи с содержанием имущества. Тот, кто пользовался им до появления собственника, нес определенные расходы, и потому он вправе предъявить требование о возмещении расходов. Другой вопрос — как доказать сам факт этих расходов.

Следует помнить, что имущество может быть поставлено на учет как бесхозяйное по заявлению местных органов. К нему должны прилагаться документы, подтверждающие, что имущество не имеет собственника, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества (например, его план). Все эти документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (после принятия на учет он возвращается органу местного самоуправления).

Как имущество становится бесхозяйным

Заявление органа местного самоуправления и прилагаемые к нему документы передаются в учреждение юстиции по регистрации прав по месту нахождения имущества. Органу местного самоуправления выдается расписка в получении этих документов, в которой указываются:
– дата представления документов;
– перечень документов с указанием их реквизитов;
– количество экземпляров каждого из представленных документов;
– количество листов в каждом экземпляре документа;
– номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов;
– фамилия и инициалы сотрудника, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись.

Рассмотрим вопрос оформления муниципальной собственности. Документами, подтверждающими, что объект недвижимого имущества не имеет собственника или его собственник не известен, могут быть:
– выданные соответствующими органами учета имущества документы о том, что данное имущество не учтено в реестрах имущества (федеральном, муниципальном или реестре субъекта РФ);
– документы, выданные соответствующими государственными органами (организациями), осуществлявшими регистрацию прав на недвижимость до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и до начала деятельности учреждения юстиции по регистрации прав, подтверждающие, что права на данные объекты недвижимого имущества ими не были зарегистрированы.

Принятие недвижимости на учет может быть приостановлено по заявлениям органа местного самоуправления или собственника. В них должны быть указаны причины приостановления и срок, на который следует приостановить процедуру принятия на учет. Если по истечении указанного в заявлении срока лицо, ходатайствовавшее о приостановлении, не представит в регистрирующее учреждение заявление об устранении указанных им ранее причин, в принятии на учет данного объекта должно быть отказано. Кроме того, принятие на учет бесхозяйного имущества может быть приостановлено и в том случае, если из представленных документов не следует однозначно, что имущество является бесхозяйным. Орган местного самоуправления вправе представить дополнительные основания для принятия на учет объекта недвижимости.

Обратный ход

Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности может быть осуществлена независимо от даты принятия на учет этого объекта. Разумеется, возникает вопрос: что делать гражданину, который пользуется имуществом менее положенных 15 лет? К сожалению, ничего сделать нельзя… Поскольку срок приобретательной давности не истек, владельцу бесхозяйного имущества рассчитывать на его получение в собственность не стоит. Тем не менее он может собрать все документы которые подтверждают факт добросовестного использования имущества, и обратиться в суд для признания права собственности на недвижимость.

Недвижимое имущество снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на него или принятия этого имущества ранее отказавшимся от него собственником. Регистрация права муниципальной собственности на недвижимое имущество осуществляется по истечении года со дня принятия на учет этого объекта недвижимости. Так что муниципальные власти вполне могут дождаться того момента, пока имущество будет приведено «временным владельцем» в хорошее состояние, а потом в течение полутора лет оформят это имущество в собственность. И останется владелец у разбитого корыта. Как этому можно помешать?



Главная --> Публикации