Главная --> Публикации --> Кого назначить пострадавшим? Пифам вернули контракты Какой налог платить квартиросдатчику? Загородный дом в кредит Пять составных частей реформы

Хотя снять на лето небольшой домик за $300 500 в месяц можно. Все зависит от нескольких факторов. Самым главным из них является месторасположение. Чем дальше от Москвы тем ниже арендные ставки. Далеко не последнюю роль играет и репутация района: окрестности Рублевского, Можайского шоссе и Истринского водохранилища по-прежнему считаются самыми престижными местами. Немаловажно, к какой категории относится поселок состоит ли из коттеджей или это обычное садовое товарищество.

Сегодня снять хороший загородный дом меньше чем за $1,5 тыс. в месяц практически нереально. В частности, это объясняется тем, что требования арендаторов с каждым годом возрастают, и по этой причине большая часть рынка подмосковных коттеджей ориентирована именно на состоятельных клиентов.

Загородные коттеджные поселки высшей категории, как правило, находятся не более чем в 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе или же в пределах 10 км по Калужскому шоссе. Такой поселок обычно расположен в лесу (особенно популярны сосновые боры), нередко на берегу водоема. Домов в подобных поселках немного (не больше 30), а их размеры довольно внушительны от 800 кв. м. Возводят их обычно из кирпича (в некоторых случаях каркас может быть монолитным) и снабжают централизованными коммуникациями, московским телефонным номером и интернетом. Жители имеют возможность пользоваться развитой инфраструктурой: в самом поселке или неподалеку от него всегда имеются фитнес-центр, супермаркет, салон красоты, медицинский центр и пр. Конечно, вся территория охраняется: есть вооруженная охрана на въезде, видеонаблюдение, сигнализация. Обычно в таких поселках единая социальная среда, и жильцы проходят строгий отбор.

Дачи для богатых и очень богатых

Следующая разновидность поселки бизнес-класса. Находятся они в пределах 40-километровой зоны по любому направлению, кроме восточного и юго-восточного. Такие поселки могут быть построены в чистом поле и насчитывать до 400 домов площадью от 250 кв. м. Возводятся они из кирпича или дерева, но может встречаться и так называемый сандвич стены, опирающиеся на брусовый каркас, которые состоят из влагостойкой фанеры или деревянных плит с начинкой из утеплителя. Предполагается наличие централизованных коммуникаций. Инфраструктура должна находиться от поселка на расстоянии не более 10 км. Территории охраняется.

Если поселок находится в 25 км от МКАД на западе, юго-западе или северо-западе от Москвы, то он скорее всего будет относиться к высокой, но не высшей категории. Требований к нему чуть меньше. Количество участков здесь может достигать 200, а площадь дома в среднем составляет 450 кв. м. Располагаются такие поселки тоже в лесу. Коттеджи здесь строят как из кирпича, так и из дерева. Все коммуникации центральные, из дополнительных удобств могут быть телефон с московским номером и интернет. Объекты инфраструктуры должны находиться от поселка не более чем в 3 км. Имеется вооруженная охрана.

Самым дешевым способом снять дом остается поиск по частным объявлениям. Через них можно найти и дом за $300 в месяц недалеко от Истринского водохранилища (вероятно, это будет небольшая летняя дача в 4 6 км от воды и с удобствами на улице). Но необходимо помнить, что через частные объявления можно попасть на мошенников, которые получат деньги, но так и не найдут подходящего варианта.
Наиболее безопасный и удобный способ снять дом через риэлторское агентство, хотя это и обойдется в несколько большую сумму. В любом случае арендные ставки будут зависеть от месторасположения и от времени года. Аренда загородного жилья это единственный сегмент рынка недвижимости, который имеет четко выраженную сезонность. На февраль, март и апрель традиционно приходится около 55% сделок, а далее спрос идет на убыль вплоть до июня. Весной риэлторы еще не сильно завышают ставки аренды загородного жилья, хотя стоимость постепенно поднимается. Чем ближе к лету, тем дороже обойдется это удовольствие (хотя спрос и падает, предложение снижается гораздо значительнее).
В 2004 году только с февраля по апрель цены поднялись на 30%. К тому же одной из тенденций 2004 года стало резкое повышение спроса на аренду загородных домов в современных коттеджных поселках, что повлекло заметный рост ставок. Риэлторы прогнозируют, что и в следующем году они увеличатся на 20 25%.
Самым дорогим и престижным направлением остается Рублево-Успенское. По мнению риэлторов, лучший поселок здесь Николино. Предложения по аренде домов в нем начинаются от $5 тыс. в месяц, а верхнюю планку цен определить сложно. Некоторые арендодатели предпочитают сдавать особняки не на месяц два, а сразу на год. Такие дома могут стоить и $50 60 тыс. за месяц, хотя это единичные случаи.
На других направлениях цены не намного, но все же ниже: на Калужском, Киевском, Новорижском и Сколковском шоссе ежемесячная арендная плата колеблется от $4 тыс. до $7 тыс. В этом году популярностью пользовались Дмитровское и Осташковское шоссе. Цены там колеблются в пределах $3 5 тыс. в месяц. Приблизительно во столько же обойдутся и качественные коттеджи на чуть менее престижных направлениях Пятницком и Ярославском шоссе. Волоколамское, Горьковское и Каширское шоссе наименее востребованы с точки зрения загородной аренды, соответственно снять дом на этих направлениях дешевле всего. Разумеется, при определении арендных ставок учитываются и такие факторы, как площадь дома и участка, качество внутренней отделки и т. п.

Сколько стоит лето за городом?

На прошлой неделе Комитет Совета Федерации по бюджету высказался за принятие главы 25-3 Налогового кодекса, которая ранее была одобрена Госдумой.

Итак, хороший дом не очень далеко от Москвы (в пределах 40 км от МКАД) в современном поселке можно снять в среднем за $5 6 тыс. в месяц. Для сравнения: путевка в Турцию в пятизвездочный отель на семью из трех человек стоит около $1,5 тыс. за неделю. Разница невелика, поэтому каждый может выбрать, что ему больше по душе.
Покупка квартиры в доме-новостройке, как и любая другая операция с недвижимостью, сопряжена с дополнительными расходами. Государство проявляет сегодня большой интерес ко всем операциям, которые невозможно скрыть. Особое внимание, естественно, к операциям с недвижимостью. Сделка покупки или продажи квартиры неизбежно становится известна "большому брату", поскольку переход прав собственности должен пройти государственную регистрацию. Впрочем, все это теория. Что же на практике должны мы заплатить государству при покупке квартиры и какие перемены на этом фронте нас ожидают?

Если поспрашивать по знакомым, то в Москве всегда за небольшую сумму можно найти криминального нотариуса, который за соответствующее вознаграждение с удовольствием заверит подпись Александра Македонского под договором купли-продажи чего угодно. Да и сами нотариальные бумажки ничего не стоит подделать (как, впрочем, и большинство документов, необходимых для проведения сделки). Совместно с криминальными милиционерами продажные нотариусы помогли провернуть множество незаконных сделок, в том числе сотни - с летальным исходом. В одном из агентств недвижимости приходилось даже видеть на стенде список нотариусов, с которыми нельзя иметь дело (но которые, тем не менее, сохраняли свою лицензию и практику).

Сначала о нотариусах. Профессионалы рынка уже давно говорили о необходимости снизить расходы их клиентов в отношении нотариального заверения сделок. Нотариус в некоторых странах, в отличие от России, отвечает всем своим имуществом за правомочность сделки (поэтому они всегда хорошо застрахованы). У него есть специальный счет, куда поэтапно переводятся деньги со счета покупателя, чтобы затем попасть на счет продавца. У нас нотариус берет деньги просто за факт своего существования. И, слава богу, что нотариус у нас ни за что не отвечает - несмотря на наличие честных нотариусов, эта сфера глубоко прогнила.

По оценкам экспертов, доходы нотариусов от сделок с недвижимостью могут упасть в 1,5-2 раза. Но давайте посмотрим еще раз на цифры. Один миллион рублей - это порядка 34 тыс. долларов. Посмотрите рекламные разделы нашей газеты, чтобы понять, что это "не про Москву". Если же взять за основу среднюю квартиру с метражом в 100 кв. м. при цене 2000 долл. за кв.м (это чуть выше средней цены октября), то это 200 тыс. долларов, или примерно 5,7 млн. рублей. С первого миллиона нотариус возьмет 10 тыс. руб, с остальных - еще 35-45 тыс. руб. - примерно 1600 долл. Это, конечно, лучше, чем раньше (3000 долл.), но опять же - за что? Судя по логике законодателей, квартиры надо продавать не слишком часто (тогда можно не платить налог) и лучше всего - близким родственникам: размер нотариальной пошлины для них установлен на уровне 0,3 процента.

Впрочем, важно не то, за что отвечают нотариусы, а то, сколько они берут. При сегодняшних ценах на квартиры 1,5% за ничего нестоящую бумажку - это очень много. Такие суммы могли быть оправданы только в том случае, если нотариус отвечал бы материально в случае признания судом сделки недействительной. У нас же, как известно, ни факт государственной регистрации сделки, ни ее нотариальное заверение никоим образом не являются аргументами для суда в случае, если права на квартиру будут оспорены. И вот теперь наши законодатели решили сделать шаг, который трудно назвать иначе как "компромиссным". Пошлины при регистрации сделок с недвижимостью существенно сократятся. Однако если часть пошлин теперь указывается в абсолютных цифрах (а не по МРОТ), то к недвижимости это не относится. Стоимость нотариальной бумаги по-прежнему будет измеряться в тысячах долларов (для московских) квартир. Тариф, правда, стал "плавающим". Раньше всем было положено платить 1,5%, теперь "всего" 1% при стоимости до 1 млн. руб. А вот при стоимости от 1 до 10 млн. руб. пошлина составит 10 тыс. руб. плюс 0,75% от суммы, превышающей миллион (то есть первый миллион облагается по ставке 1%, а последующие - по ставке 0,75 %).

Все эти расчеты - чисто гипотетические. Несмотря на все разговоры о введении налогообложения недвижимости по рыночной стоимости, механизм налоговой оценки пока не создан, и дело это весьма непростое, поскольку связано с тяжелыми социальными последствиями для населения, живущего на фиксированные доходы. Так что у государства нет реальных сведений, за сколько продаются квартиры. Уже давно прижилась практика показывать вместо реальной стоимости сделки данные по расценкам БТИ (многократно заниженным). Делалось это не только из-за нотариусов, но и для того, чтобы минимизировать или не платить вовсе налог на полученный доход. Здесь, правда, есть и неприятная сторона. Если на купленную квартиру заявят права третьи лица, а вы заявите свои претензии в порядке регресса продавцу, он может вам вернуть деньги именно по стоимости БТИ. Более того, не исключена инсценировка подобных операций (неожиданное возращение бывших владельцев из-за границы или из мест лишения свободы). Так что защита добросовестного покупателя может состояться по символическим расценкам. Статья Налогового кодекса, которую обсуждали в Совете Федерации, просто обходит стороной острый вопрос и не разъясняет, от какой стоимости следует считать проценты - инвентарной, рыночной или налоговой.

* * *

Тем не менее в московском законодательстве уже давно существует положение, которое по сути должно бы препятствовать возникновению подобных конфликтов. Дело в том, что столичные чиновники обязаны информировать москвичей обо всех своих градостроительных планах и учитывать мнения и пожелания жителей. Мы решили посмотреть, как работает это замечательное правило на практике, и отправились на встречу префекта Центрального административного округа Москвы Сергея Байдакова с жителями района Арбат.
Мысль о необходимости реконструировать легендарную улицу давно будоражила чиновничьи умы. Причем реконструкция должна стать именно показательной — ведь жуткие строительные эксперименты (чего стоит только возведение восьмиэтажного «монстра» напротив ресторана «Прага»), проделанные на Арбате в последние годы, официально никак не именовались и вроде как вообще не существовали. Теперь же власти решили демонстративно заняться одним из главных символов столицы и в который раз его «украсить». В конце июня мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о комплексном благоустройстве улицы Арбат. В соответствии с этим документом до конца года планируется разработать проект благоустройства, а весной 2005 года приступить к его реализации.
Арбат листвой оденется, Арбату нужно деревце!
С первыми результатами проектировочных работ и должны были ознакомиться жители Арбата на встрече с префектом. Как ни странно, главной проблемой улицы власти почему-то сочли недостаток зеленых насаждений, поэтому основным содержанием благоустройства должно стать именно озеленение. На второе по значимости место чиновники привычным жестом поставили проблему транспорта и парковок. Внушить жителям, что именно эти вопросы являются самыми наболевшими и животрепещущими, был призван незамысловатый документальный фильм, показанный в самом начале встречи. Кинолента состояла в основном из реплик случайных прохожих (заметим, именно прохожих, а не жителей улицы), которые как один говорили, что улице «не хватает деревьев» и «некуда поставить машину».

Градостроительная политика московских властей на протяжении последнего времени является предметом бурных обсуждений и поводом для непрерывных скандалов. Уплотнительная застройка, снос архитектурных памятников, катастрофическое изменение облика города неизменно вызывают волны протестов.

После того как с помощью «важнейшего из искусств» собравшихся постарались убедить в необходимости готовящихся преобразований, была представлена непосредственно их «содержательная часть». Руководитель мастерской «Моспроекта-2» Марина Морина вынесла на суд арбатцев результаты напряженной работы своих подчиненных, создавших сразу два плана благоустройства улицы. Подчеркнув, что все работы, связанные с такой улицей, как Арбат, неизмеримо сложны, М. Морина поведала, что проектировщики прошли через долгие и мучительные раздумья, неоднократно выходили на улицу и только после этого приступили непосредственно к работе. Ее результатом стали два предпроектных предложения комплексного благоустройства.
Согласно первому из них, группы деревьев, окруженные фигурными круглыми решетками, предлагается разместить в центральной части улицы, «не меняя ее профиль» (т. е. сохранить одноуровневый рельеф, без тротуаров и бордюров). В соответствии со вторым вариантом Арбату предполагается «вернуть исторический московский облик». Правда, озеленить улицу, как раньше, палисадами и деревьями между домами уже невозможно. Поэтому родилась идея опустить центральную часть улицы на 10–15 см, сделать два тротуара и на них двумя рядами высадить деревья. «Здания здесь построены в разное время, у них нет единого стиля, а тротуар «собирает» дома в единое целое, придает улице четкость, стройность», — рассказывала М. Морина. Причем, по ее мнению, еще одно существенное достоинство второго проекта заключается в том, что таким образом можно посадить гораздо больше деревьев — 237 вместо 98 в первом варианте.
Особое внимание было уделено покрытию улицы, которую предполагается вымостить новой гранитной плиткой, а также «малым архитектурным формам» — фонарям, решеткам и скамейкам. М. Морина рассказала жителям, что временем расцвета их улицы была эпоха модерна, поэтому все декоративные элементы разработаны именно в этом стиле. «Улица плохо освещена, фонари разрушены на 90%. Мы предлагаем не восстанавливать множество слепящих фонарей, а полностью сменить оформление улицы, вернуть ей кружевной металлический декор», — объясняла проектировщица.
С одобрением было встречено ее предложение убрать с улицы рекламу и разместить на ней памятные доски, табло и стенды, рассказывающие об историко-культурной значимости каждого дома. Более спорным оказалось предложение разделить Арбат на три функциональные зоны — музейно-литературную (она должна занять часть улицы, примыкающую к Смоленской площади), театрально-музыкальную (в центре, рядом с театром им. Е. Вахтангова) и выставочно-художественную (ближе к Арбатской площади). В соответствии с этим разделением всех самодеятельных уличных артистов и художников предложено «содержать» соответственно во второй и третьей зонах.
Когда же М. Морина с увлечением начала рассказывать о деталях вертикального озеленения и особом рисунке мощения улицы, жители вежливо прервали этот поток проектировочной мысли и намекнули, что не ради выслушивания подробностей посадки кустарников они вообще-то здесь собрались.

Название Арбат, вероятно, произошло от арабского «рабад» (пригород, предместье). По другой версии — от славянского корня «горбат», что означало «неровная местность».
В древности на месте Арбата и примыкающих к нему переулков был лес, по которому протекал ручей Черторый, позже заключенный в подземную трубу. Улица на этом месте возникла в XIV—XV веках; впервые она упоминается в 1493 году в связи с пожаром в находившейся здесь церкви Николая на Песках (от этого пожара пострадала почти вся Москва).
Начиная с XVI века здесь жили дворцовые ремесленники и стрельцы. В 1716 году в приходах трех стоявших на Арбате церквей (Николая Явленного, Николая в Плотниках и Троицы на Арбате) насчитывалось 216 дворов. Во время пожара 1736 года улица сильно выгорела и была расширена.
Со второй половины XVIII века Арбат — одна из самых аристократических улиц Москвы. При реконструкции после пожара 1812 года ее застройка приобрела особый характер: здесь появились небольшие одно- и двухэтажные особняки с бельэтажами и мезонинами, поставленные с разрывом на «красной линии» улицы и окруженные небольшими садами и дворами без служб.
Во второй половине XIX–начале XX века значительная часть зданий на Арбате была перестроена, здесь стали преобладать доходные дома и гостиницы с лавками и магазинами. В конце XIX века по Арбату курсировала конка, в 1904 году был пущен трамвай.
В 1920–1930-х годах образ улицы изменился в духе конструктивизма. Силуэт Арбата был сглажен, многие дома надстроены и подведены под единый карниз, часть из них разобрали. В 1974–1986 годах на Арбате создана пешеходная зона.

Следующая часть мероприятия предполагала живое и непосредственное общение префекта с народом. Начались выступления и вопросы жителей, которые сразу круто изменили не только атмосферу мероприятия, но и его тематику. Если первые реплики еще имели какое-то отношение к представленному проекту — «мало информации», «по этим картинкам ничего нельзя понять», «мы хотим точно знать, где, что и сколько будет», — то дальше ситуация просто вышла из-под контроля.
Если попытаться сформулировать общую мысль и настроение, то суть их сводится к следующему: состояние Арбата сейчас настолько катастрофично, а у его жителей столько жизненно важных проблем, что серьезное обсуждение вопроса, во сколько рядов посадить деревья, — это просто издевательство. «Это все равно, что голодным предлагать бальные платья», — метко охарактеризовала ситуацию возмущенная женщина. Ее поддержал темпераментный сосед: «Если б мы были сыты, согреты и счастливы — то, наверное, выбрали бы второй вариант, но сейчас нам просто не до того!»
«Мы устали от беспорядочной торговли!», «Что мешает уже сегодня убрать с улицы лотки с жуткими ушанками и матрешками, гадящих лошадей, гремящие мотоциклы, обеспечить вывоз мусора?»
Арбатцы высказывали вполне законное возмущение тем, что с их улицы исчезли практически все объекты социальной инфраструктуры, а на смену им пришли многочисленные рестораны с громкой музыкой и кричащими вывесками, сплошные ряды летних кафе. Причем, вместо того чтобы, как положено по закону, закрываться в 23 часа, многие заведения работают круглосуточно, не оставляя жителям близлежащих домов ни минуты тишины.
Лучше всего сформулировал общий настрой заметно нервничающий интеллигентного вида мужчина: «Не важно, гранит здесь будет или булыжник, в один ряд деревья или в два. Власти должны определиться, чем Арбат должен быть по сути — коммерческим или культурным центром. Ведь это место святое! А сейчас сюда пришли торгаши. И эту проблему не решить озеленением!» С. Байдаков попытался возразить, что «убрать всех торгашей» он все равно не сможет, а в самом проекте, предложенном на суд жителей, «ничего коммерческого нет».
На этом месте беседа совершенно вышла «за рамки дозволенного». На префекта посыпались обвинения в том, что любой подобный проект — это деньги, оседающие в карманах чиновников, это попытка «выжить» простых москвичей из престижных районов. «В любом конфликте милиция становится на сторону коммерсантов, а не жителей!», «Исполнительная власть абсолютно к нам не прислушивается, на все письма и обращения мы получаем только формальные отписки чиновников!», «Наши беды никого не волнуют, у властей везде свой коммерческий интерес!» — раздавались возгласы со всех сторон.

Твоя моя тебе внимала, моя твоя не понимала…

Страсти нарастали с каждой минутой. Жители кричали о разрушающемся нерасселенном общежитии, о подъездах, превратившихся в общественные уборные, о темных, заваленных мусором дворах, ставших приютом для бомжей, буйных подростков и других асоциальных граждан. Реплики префекта, призывавшего вернуться непосредственно к теме встречи и обсуждению предложенного проекта, уже никто не слушал. Не слушали друг друга, не слушали ответы С. Байдакова на свои вопросы и восклицания. Наболело настолько, что главным для всех стало высказаться, выплеснуть свои проблемы и обиды. Буря эмоций, хаос, а дальше — тишина. Потому что результат всех усилий — нулевой.
Ситуация в результате получается тупиковая. Отдать все решения на откуп властям нельзя, не родился еще в России чиновник, который «не берет» и душой болеет за общее благо. Общественный контроль необходим. Но беда не только в том, что сейчас «информирование жителей о градостроительных планах» осуществляется абсолютно формально и не предполагает никаких результатов. Сами жители в большинстве случаев не способны на осознанные, конструктивные действия. Во-первых, основную часть граждан по большому счету волнуют только собственные проблемы — своя квартира, двор, дом и близлежащий магазин, а внешний вид и состояние улицы, района, города мало кого интересуют. Во-вторых, какое уж тут благоустройство с озеленением, когда потолок на голову падает, а в подъезде бомжи живут — как говорится, «не до жиру, быть бы живу». А в-третьих, как показало проведенное мероприятие, большинство участвовавших в нем граждан вообще не в состоянии сосредоточиться и действовать более-менее осмысленно. Вот и выходит, что самая страшная разруха по-прежнему — «не в клозетах, а в головах»…
Правительство РФ совместно с депутатами Госдумы разработало пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование и развитие рынка жилья. Часть из этих документов уже принята, обсуждение во втором чтении 10 наиболее сложных законопроектов намечено на 25 ноября. Таким образом, до конца текущего года Госдума планирует принять весь намеченный пакет, значительная часть которого регулирует вопросы ипотечного кредитования, как одного из главных инструментов обеспечения россиян доступным жильем. Что же включают в себя новые законы, и какие изменения ожидают потенциальных клиентов ипотеки после вступления в силу этих документов? Этот важный для отрасли вопрос наряду с другими обсуждали в среду участники Второй всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость".

Хэппи-энда не получилось

Еще один важный документ – Градостроительный кодекс РФ. Его новая редакция совместно с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами обеспечит согласованность норм, регулирующих территориальное планирование и инвестирование в недвижимость. Будут урегулированы деятельность в этой сфере государства, местного самоуправления, физических и юридических лиц.

Главным из них является новый Жилищный кодекс РФ. В нем, в частности, определяются категории граждан, имеющих право на получение "бесплатного" жилья. По новой редакции кодекса право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма получает нуждающийся в этом гражданин, являющийся малоимущим. Признание его таковым осуществляется органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ. Что касается ипотечного кредитования, в новом кодексе прописано введение и формирование маневренного жилищного фонда, предназначенного, в частности, для временного проживания граждан, которым негде жить в результате обращения взыскания на приобретенную за счет кредита жилплощадь. Это приведет к снижению рисков ипотечного кредитования и, как следствие, процентной ставки.

Ряд законов создает налоговые преференции в сфере ипотечного жилищного кредитования. Например, раньше продавцы недвижимости могли не платить подоходный налог лишь в том случае, если они являются собственниками более 5 лет. Теперь этот срок снижен до 3 лет. Те, кто владеет квартирой менее 3 лет, теперь получают право на налоговые вычеты с той же суммы, что и раньше– 1 млн руб. Однако, все квартиры в столице стоят дороже, и подоходный налог для продавцов существенно сужает выбор квартир для тех, кто их покупает по реальной рыночной стоимости, что является необходимым условием для получения ипотечного кредита. Как считает вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов Ирины Радченко, с этической точки зрения подоходный налог на продажу жилья тоже спорный, считает она. Получается, что человек покупает квартиру на доходы, с которых все налоги уже уплачены, но продавая эту же квартиру он обязан повторно платить подоходный налог. Поэтому принятая "поправка 3-х лет" является лишь полумерой и не решает проблемы, резюмирует И.Радченко.

В общем, более полутора десятков новых законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений развития ипотеки и привлечения инвестиций в область жилищного строительства. Уменьшатся транзакционные издержки, ограничивающие формирование рынка доступного жилья. Особое внимание уделено формированию кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков, что опять-таки поможет банкам снизить ставки по кредитам.

Участники конференции полагают, что новые законопроекты в целом улучшат ситуацию для развития ипотеки в России. Однако "ипотечные нововведения" не сделали жилье доступным для большинства россиян. Чтобы убедиться в этом, достаточно прикинуть возможность для молодой бездетной семьи приобрести квартиру в Москве. Именно это сделано в докладе И.Радченко.

Из налоговых послаблений стоит отметить и то, что имущественный налоговый вычет на покупку или строительство жилья теперь будет предоставляться независимо от того, где взят кредит. Сумма вычета сейчас составляет 1 млн руб, и некоторые специалисты рынка предлагают увеличить ее. Данное предложение направлено на повышение заинтересованности граждан в строительстве и приобретении нового жилья, в том числе, с использованием ипотечных кредитов и займов. Принятие этих поправок будет способствовать улучшению жилищных условий населения, а также активизации ипотечного жилищного кредитования, считают эксперты.

Это лишь примерная ситуация, на деле в жизни каждого конкретного человека гораздо больше сложностей, во многих семьях есть дети и пожилые родственники, о которых нужно заботиться, и это еще больше усложняет "квартирный вопрос". И.Радченко делает вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях, может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному числу россиян.

По ситуации на сентябрь 2004 г 1-комнатная квартира в районе массовой застройки стоит в среднем 60 тыс долл. Совокупный доход молодой семьи составляет примерно 1000 долл в месяц /такие данные приводит Всемирный банк/. Откладывать семья может не более 30 проц, т.е. 300 долл в месяц, хотя высокая доля текущего потребления стала для большинства москвичей препятствием для накоплений. Проведя несложные арифметические расчеты, можно убедиться, что копить такой семье на квартиру нужно 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 проц /18 тыс долл/, понадобится не менее 5 лет. Впрочем, даже собрав необходимую сумму, семья с таким доходом не сможет рассчитывать на ипотеку – чтобы получить от банка недостающие 42 тыс долл под 13 проц годовых на 10 лет, необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 долл в месяц.

В обоих этих случаях кредиты стройсберкасс были рассчитаны на людей со средними и низкими доходами. В нашей стране также необходимо развивать ССК, поскольку эта модель ипотеки предполагает именно ввод в строй нового жилья.

В этой связи, она предлагает развивать в России создание строительных сберегательных касс /ССК/. В отличие от банковской ипотеки, когда покупатель получает кредит деньгами и может приобрести любую квартиру на рынке, ССК предоставляет в кредит определенную квартиру. Покупатель оформляет договор инвестирования и за время строительства должен оплатить 50 проц стоимости квартиры. После этого квартира оформляется в собственность покупателя и остается в залоге ССК, которая предоставляет кредит на 3 года под меньший, чем в банке, процент. С учетом условий уже сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН, считается, что эта, так называемая немецко-австрийская модель, может стать наиболее подходящей для нашей страны. Именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после второй мировой войны, отмечает И.Радченко. Она привела следующую статистику: например, в Германии 30 проц на рынке кредитования приходится на ССК, причем доля невозврата кредитов составляет всего 0,04 проц. В Словакии ССК составляет 56 проц ипотечного рынка, доля невозврата – 0,56 проц. Для запуска этого механизма там активно использовались государственные субсидии.



Главная --> Публикации