Главная --> Публикации --> Землевладение по старому обряду Техинвест потратит $150 млн на павелецкой площади Временное жилье: ставки растут Девелоперы ищут союза с владельцами зданий нии Районы москвы: китай-город

Проведенные в рамках исследования опросы показали, что в целом по России лишь 39% семей (в Москве — 35–46%) удовлетворены своими жилищными условиями, остальные же имеют те или иные проблемы.

Для того чтобы судить о том, как формируется в России рынок доступного жилья, необходимо оценить масштабы жилищной проблемы, а также состояние платежеспособного спроса населения. В марте 2004 года Институтом экономики города совместно с другими специализированными организациями было проведено крупномасштабное исследование, с основными результатами которого мы знакомим наших читателей.

Из тех российских семей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, лишь около половины (46,8%) намереваются самостоятельно приобрести или построить жилье. 21,7% семей планируют сделать это какими-то иными способами, а почти треть российских семей (31,5%) не видят для себя совсем никаких возможностей.

Желания и возможности расходятся

Платежеспособный спрос пока невелик

По данным Института экономики города, общая потребность населения России в жилье составляет 1,57 млрд кв. м. С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи недвижимости на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1,29 млрд кв. м (это около 46% существующего жилищного фонда, который равен примерно 2,8 млрд кв. м).

Спрос на жилье в 2004 году (при условии планирования улучшения жилищных условий в текущем году) составляет 1682,4 млрд руб., или 148,6 млн кв. м.
При этом проведенные опросы показали, что среди семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, лишь около 5% располагают средствами, достаточными для приобретения жилья по текущим ценам, еще около 15% могли бы приобрести квартиру, получив банковский кредит в размере недостающих средств. Таким образом, лишь пятая часть семей, имеющих потребность в улучшении жилищных условий, реально может приобрести жилье за счет собственных или заемных средств.

Спрос на жилье со стороны семей, имеющих доходы в объемах, достаточных для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составлял по условиям 2003 года 378,6 млн кв. м, или 4285,9 млрд руб. Это лишь 25% общей потребности населения в жилье. Следует иметь в виду, что данный показатель не учитывает ограничений по предложению банками жилищных кредитов и предложению жилья на рынке.

Наиболее предпочтительным способом сейчас является приобретение готовых квартир. Такое желание выразили 35,3% семей, желающих улучшить жилищные условия. Данные опроса показали, что из общего числа семей, планирующих приобретать готовое жилье, примерно 21% хотят приобрести жилье на первичном рынке, примерно 30% — на вторичном, а около 49% рассматривают оба варианта.
В меньшей степени граждане готовы принимать участие в строительстве — всего 11,5% семей. Остальные намереваются получить квартиру в порядке очереди или расселения, по наследству, арендовать или обменять.

Основные способы решения жилищной проблемы

Опросы выявили, что около 3% всех семей согласны осуществлять индивидуальное строительство жилья, тогда как приобрести его уже готовым хотели бы 15%. В настоящее время, по данным Госкомстата России, около 42% возводимого жилья относится к индивидуальному строительству. Это говорит о том, что в условиях ограниченного предложения на рынке готового жилья семьи вынуждены надеяться на собственные силы.

Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлены существенные различия между структурой предпочтений семей относительно способов улучшения своих жилищных условий и схемами предложения жилья. Несмотря на желание людей приобретать готовое жилье, в общем объеме предложения его доля составляет лишь порядка 10%. Строительные организации ориентируются преимущественно на продажу жилья в стадии строительства, перенося тем самым большую часть рисков на население.

По данным опроса, только 17% семей соответствовали минимально установленным в банковских анкетах требованиям по душевому доходу (не менее 15 тыс. руб. в месяц для Москвы и не менее 6 тыс. руб. в месяц для других регионов) и возрасту (21–50 лет) для получения ипотечных кредитов, а также хотели бы приобрести или построить жилье самостоятельно либо с частичной помощью государства.

Предпочитаемые финансовые схемы

В Москве и Московской области среди опрошенных жителей, отвечающих установленным требованиям по душевому доходу и возрасту, а также желающих приобрести или построить жилье, предпочитают воспользоваться ипотечным кредитом лишь около 38%. При этом около 20% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования.
Общий спрос населения на ипотечные кредиты по условиям 2003 года оценивался примерно в 1,1 трлн руб. (в ценах 2003 года), что составляет 26% общего спроса на жилье.

Этой категории семей было предложено ответить на вопрос, какие финансовые механизмы для приобретения жилья они предпочитают. Среди предлагаемых вариантов граждане в наибольшей степени готовы использовать ипотечные кредиты на покупку готового жилья (51,9%). Кроме того, 9,2% опрошенных хотели бы приобрести жилье с применением накопительных схем; 6,3% готовы взять кредит на индивидуальное строительство жилья; 5,9% ориентированы на жилищный кредит для участия в долевом строительстве индивидуального жилья; 5,7% предполагают принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома; 11,2% не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования, а 9,8% затруднились ответить.

Что представляет собой программа и что она может предложить? В соответствии с требованиями программы «молодой» признается постоянно проживающая в Москве семья в первые три года после регистрации брака, причем оба супруга должны быть моложе 30 лет. Если у них родились дети, то срок нахождения в браке не имеет значения.
Возрастные ограничения для обоих супругов выглядят странно. Ведь семей, где только один из супругов старше 30 лет, не так мало. Тем не менее им будет отказано в получении жилья в рамках программы. В том случае, если семья отвечает всем остальным требованиям, это является дискриминацией, поскольку реализация прав на жилье супруга, которому еще не исполнилось 30 лет, ставится в зависимость от возраста второго супруга.

В качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% семей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, но которым не хватает для этого средств, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, а 9% высказали недоверие к банкам.
Довольно давно в столице существует программа поддержки молодых семей, целью которой является помощь в получении жилья. Данные статистики показывают, что большинство молодоженов не обладают реальными возможностями для самостоятельного решения жилищных проблем. В основном они рассчитывают на государство либо на родителей.

Молодые семьи, которые согласились участвовать в программе, заключают соответствующие договоры. Все участники условно делятся на три группы. Для каждой из них законодательством предусмотрены свои способы решить «квартирный вопрос».
К первой группе относятся семьи, которым требуется улучшить условия проживания, а также сотрудники бюджетных организаций и учреждений народного хозяйства, признанные по месту работы нуждающимися в улучшении жилищных условий. Разумеется, семья такого работника должна по всем параметрам соответствовать определению «молодая семья». Для представителей этой группы в качестве способов решения жилищной проблемы предлагаются:
— предоставление жилья по договору социального найма;
— предоставление безвозмездных субсидий на строительство или покупку жилья;
— предоставление городских ссуд на строительство или покупку жилья.
Разница между субсидией и ссудой в том, что первая возврату не подлежит, а вторую придется отдать. Однако, учитывая то, что иногда в договорах несколько вольно обращаются с терминами, лучше всего уточнить его содержание.
Вторую группу составляют семьи, которые имеют квартиры, площадь которых меньше установленной социальной нормы. Они могут воспользоваться следующими способами улучшения условий проживания:
— создание молодежных жилищных кооперативов;
— создание системы домов, ориентированных на коммерческий найм для молодежи;
— предоставление ссуд на строительство или покупку жилья;
— развитие строительных и ссудо-сберегательных касс.
И, наконец, в третью группу входят семьи, имеющие квартиры, площадь которых больше социальной нормы, однако по тем или иным причинам желающие улучшить свои жилищные условия. Им повезло меньше всего. Практически все предлагаемые этим семьям способы основаны на коммерческих отношениях. Итак, сюда относятся:
— создание молодежных жилищных кооперативов;
— создание системы домов, ориентированных на коммерческий наем для молодежи;
— развитие строительных и ссудо-сберегательных касс;
— предоставление организациями и предприятиями возвратных займов на строительство или покупку жилья.

На что может рассчитывать молодая семья

Согласно приведенным выше спискам, молодым семьям для решения жилищных проблем предлагаются в основном аренда, купля-продажа и наем жилья.
В соответствии с договором найма город сдает молодой семье квартиру сроком до пяти лет. Причем супруги не выбывают из списка нуждающихся в улучшении условий проживания. На протяжении всего срока действия договора найма семья оплачивает не только коммунальные услуги, но и сам наем, а также делает взносы в какую-либо накопительную систему (кооператив, касса и т. п.). Конечной целью подобных отчислений является приобретение собственного жилья.
По условиям договора купли-продажи квартиры город предоставляет семье квартиру. Ее стоимость определяется МосгорБТИ и соответствует инвентаризационной стоимости. Семья может оплачивать цену квартиры в рассрочку, однако первый платеж должен составлять не менее 30%, а остальную часть стоимости квартиры предстоит оплатить в течение пяти лет. На эту сумму начисляются проценты (от 3 до 8% годовых). Причем в соответствии с законодательством размер процентной ставки зависит от года постановки семьи на учет по улучшению жилищных условий.
При рождении ребенка неоплаченные метры будут списываться, т. е. таким образом погашается часть задолженности за квартиру. Разумеется, ребенок должен появиться на свет в период действия договора. При рождении первого ребенка списывается 10 кв. м общей жилой площади, при рождении второго — 14 кв. м, каждого следующего — по 18 кв. м. Для списания части долга семья должна предоставить в Департамент жилищной политики следующие документы:
– заявление на списание части долга;
– свидетельство о рождении ребенка;
– свидетельства о рождении других детей;
– копию финансового лицевого счета;
– выписку из домовой книги.

Подробнее о способах

Программа поддержки молодых семей, конечно, имеет свои достоинства и недостатки. Начнем с тех положений, которые вызывают сомнения. Во-первых, если у семьи нет достаточной суммы для первого платежа за квартиру, то она все равно не сможет приобрести это жилье по программе поддержки молодых семей. Во-вторых, при наличии некоторой суммы незачем заключать договор найма или аренды — можно просто снять квартиру в частном секторе. В-третьих, если семья хочет улучшить свои жилищные условия, но при этом обеспечена жильем, фактически город будет участвовать во всем процессе только в качестве контрольного органа.
Но в программе есть и позитивные моменты. Во-первых, проценты на сумму кредита начисляются невысокие. Независимо от метода определения размера процентов по сумме долга они составляют от 3 до 8% годовых — это значительно ниже банковских ставок по ипотечным кредитам. Во-вторых, квартира будет продаваться не по рыночной цене, а по инвентаризационной стоимости, которая, разумеется, намного меньше. В-третьих, предлагается две различные системы аренды квартиры: найм (когда заключается договор непосредственно с московскими властями) и аренда (когда договор субаренды будет заключаться между бюджетной организацией и ее работником).

Плюсы и минусы

Проект терминала “Шереметьево-3” разработан французской компанией ADP Ingenierie, входящей в группу Aeroports de Paris (ADP). Расчетная пропускная способность “Шереметьево-3” – 9 млн пассажиров, стоимость строительства – около $430 млн. Под терминал отведен земельный участок в 50 га, расположенный в 700 м левее терминала “Шереметьево-2”. “Аэрофлот” арендовал его на 49 лет у администрации Химкинского района. Для реализации проекта “Аэрофлот” в прошлом году создал 100%-ную “дочку” – ОАО “Терминал” с капиталом 200 млн руб.

“Аэрофлот” вспомнил о новом терминале в “Шереметьево”. Как стало известно “Ведомостям”, на прошлой неделе совет директоров авиакомпании одобрил новую схему финансирования строительства “Шереметьево-3”, а уже в начале будущего года “Аэрофлот” рассчитывает выбрать подрядчика проекта.

Теперь о “Шереметьево-3” вновь вспомнили. Чиновник Росимущества рассказал “Ведомостям”, что совет директоров “Аэрофлота” на прошлой неделе заслушал и в целом одобрил предложенную “Аэрофлотом” схему финансирования третьего терминала.

Кто и как будет строить новый терминал в “Шереметьево”, чиновники, руководители аэропорта и менеджмент “Аэрофлота” не могут договориться уже несколько лет. В 2002 г. чиновники засомневались, стоит ли поручать строительство терминала авиакомпании. В январе 2004 г. тендер на управление “Шереметьево” выиграла “Альфа-групп”, и предполагалось, что окончательное решение судьбы третьего терминала останется за ней. Но до управления ее так и не допустили, и вопрос со строительством терминала опять завис.

По словам Будаева, “Аэрофлот” предлагает международному аэропорту “Шереметьево” (МАШ) от 25% до 50% акций в ОАО “Терминал”, если МАШ оплатит пропорциональную долю из $130 млн уставного капитала, но ответа пока не получил. Первый заместитель гендиректора МАШ Сергей Недорослев сообщил “Ведомостям”, что вопрос участия МАШ в капитале “Шереметьево-3” пока не решен. По его словам, пока аэропорт и авиакомпания только договорились создать рабочую группу, чтобы обсудить, как развивать аэропорт общими усилиями.

Гендиректор ОАО “Терминал” Кирилл Будаев пояснил, в чем суть этих предложений. Около 30% стоимости терминала — $130 млн — “Аэрофлот” профинансирует самостоятельно, а еще $300 млн (70%) привлечет на условиях проектного финансирования. Для этого в течение 2005 г. “Аэрофлот” увеличит уставный капитал ОАО “Терминал” до $130 млн за счет собственных и привлеченных средств.

Претенденты будут обязаны представить свои предложения по частичному финансированию проекта. Но “Аэрофлот”, по словам Будаева, готов и сам привлекать проектное финансирование и ведет консультации с ЕБРР, IFC и западными банками. По словам Будаева, один из вариантов привлечения финансирования — это концессии. “Терминалу потребуется сложная система автомобильных развязок, эстакад и парковок. Это около $40 млн из стоимости строительства. Еще $10 млн — это отделка внутренних помещений терминала — концессионных зон, где будут располагаться магазины, кафе и рестораны. Все это “Аэрофлот” предлагает доверить профессиональным операторам-концессионерам. А к концу 2005 г. “Аэрофлот” собирается выбрать оператора терминала, который, по словам Будаева, “поставит технологии, обучит российский персонал, а потом уйдет”. В качестве примера такого оператора Будаев называет французскую компанию ADP Management, а концессионера — французскую строительную компанию Vinci. Но оба они определятся по итогам тендеров, подчеркивает Будаев.

А уже в I квартале 2005 г. “Аэрофлот”, по словам Будаева, надеется выбрать генподрядчика строительства. Его выберет на тендере английская компания Bovis Lendlease, с которой “Аэрофлот” заключил договор на управление проектом. “Bovis — международный авторитет и сможет беспристрастно выбрать подрядчика по критериям “сроки — цена — качество”, — говорит Будаев. Источник в Bovis говорит, что предварительно будет отобрано 5-6 международных строительных компаний, из которых управляющий выберет лучшую. Этот выбор предстоит утвердить совету директоров “Аэрофлота”.

Звенигород впервые упомянут в духовной грамоте московского князя Ивана Калиты, относящейся к 1339 году, хотя результаты археологических раскопок показывают, что город возник еще в ХII веке. Изначально он находился на территории Черниговского княжества, а в начале XIV века московские правители, воспользовавшись раздорами среди черниговских князей, сумели прибрать к рукам практически всю территорию Звенигородского удела.
Быстрое развитие Звенигорода в системе Московского княжества начинается с ХIV века. В то время эти земли относились к числу наиболее развитых и густонаселенных. Сюда стекалось население из окраинных районов, часто подвергавшихся набегам золотоордынских ханов. Переселенцы давали обживаемым землям названия в память о покинутой родине. Свое название Звенигород получил в честь Звенигорода Галичского (ныне село Звенигород Львовской области), который был разорен в XIII веке монголами.
С 1389 года в Звенигороде княжить стал сын Дмитрия Донского, Юрий Дмитриевич. На крутом левом берегу реки Москвы, на холме он строит кремль, окруженный крутым валом высотой до восьми метров. В центре крепости был возведен белокаменный Успенский собор, ставший жемчужиной раннемосковского зодчества. Расписывали его приглашенные из Троице-Сергиева монастыря Андрей Рублев, Даниил Черный и их помощники. В конце XIV века в полутора километрах от Звенигорода, на левом берегу речки Сторожки, возникает Саввино-Сторожевский монастырь. Его основателем стал преемник Сергия Радонежского в Троице-Сергиевом монастыре Савва.
После смерти Юрия Дмитриевича Звенигородский удел дробится между тремя его сыновьями, начинает отставать в своем развитии от других подмосковных городов, его значение падает. В ХVI веке Звенигород — рядовой уездный город.
В XVI–XVII веках Звенигородский уезд является неотъемлемой частью московских земель и становится свидетелем самых крупных исторических событий. В начале ХVII века он пострадал от польских интервентов. Сюда заходили отряды Лжедмитрия I и войска второго самозванца — «тушинского вора», а в 1618 году — войска польского королевича Владислава, претендовавшего на московский престол. Не сумев взять Можайск, он три месяца разорял звенигородский край. В результате из обнищавшего уезда начался отток населения.
К концу XVII века Звенигород окончательно потерял былое величие. Но еще с XIII века здесь активно развивались самые разнообразные промыслы, в частности лесной и извозчичий. В селе Большие Вяземы жили мастера художественной плетеной мебели, стало традиционным производство гитар, балалаек. В ряде деревень распространилась резьба по дереву. Также здесь шили одежду, расписывали игрушки, плели корзины и коробочки для сладостей, делали телеги. В XVII–XIX веках в уезде были построены шелкоткацкие фабрики и полотняные мануфактуры. Значительным событием в жизни уезда стало появление железной дороги, построенной в 1860–1870-х годах.
Особая красота и умиротворенность этих мест всегда привлекали людей искусства. Здесь любили бывать поэты, художники и музыканты. Среди этой природы жили и творили П. Чайковский и С. Танеев, С. Прокофьев и Д. Шостакович. В усадьбе Захарово бывал А. Пушкин, в Перхушкове, Васильевском и Покровском-Засекине жил А. Герцен. В Саввинской слободе работали художники К. Коровин, А. Саврасов, Н. Крымов, Л. Каменев, И. Левитан. Усадьба Введенское помнит М. Якунчикову и В. Борисова-Мусатова.
После Великой Отечественной войны Звенигород получил статус оздоровительного района. Местные минеральные источники и грязи полезны для здоровья, поэтому в 1950–1960-х годах здесь было построено более 20 санаториев и 62 пионерских лагеря.
С 1965 года город находится в составе Одинцовского района и имеет статус города областного подчинения. Сейчас здесь проживают 15 тыс. человек. Доехать до станции Звенигород можно электричкой от Белорусского вокзала или автобусом от станции метро «Кунцевская».

Акционеры “Аэрофлота” и аналитики поддерживают эти планы. “Аэрофлот” не просит денег у государства или в Сбербанке, а предлагает рыночный механизм, отмечает аналитик банка “Зенит” Сергей Суверов. По словам члена совета директоров “Аэрофлота” от Национальной резервной корпорации Леонида Душатина, “Аэрофлот” показал несколько вариантов привлечения кредитных средств на “Шереметьево-3” “по очень выгодным ставкам”, в том числе у крупного французского банка.
Звенигород расположен на берегах Москвы-реки, в 46 км к западу от столицы. Окрестности города называют «русской Швейцарией» за исключительную живописность. Но этот край славится не только красотой. Здесь сохранились уникальные по значению памятники истории.

Дома на улице Фрунзе
Здесь строятся два девятиэтажных кирпичных дома. Инфраструктура в микрорайоне хорошо развита. Район благоустроен. Во дворе запланированы зона отдыха, детская площадка, стоянка для автомобилей. В подъездах предусмотрены помещения для консьержей. Квартиры одно-трехкомнатные. Лоджии застеклены. Высота потолков 2,8 м. Централизованное газоснабжение. Кухни 9–12 кв. м. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Санузлы в однокомнатных квартирах совмещенные.
Площади квартир: 40–43 кв. м (однокомнатные), 54–67 кв. м (двухкомнатные), 79–87 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — III квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $650.

Жилой комплекс на улице Полевой
Здесь строится комплекс домов малой этажности (4–6 этажей) по индивидуальному проекту. Он состоит из шести кирпичных оштукатуренных зданий. Комплекс расположен рядом с лесным массивом, в обжитом районе. Придомовая территория благоустроена и огорожена. Проектом предусмотрен подземный гараж. Есть детская и спортивная площадки. Крыши домов двускатные, с мягкой кровлей. Лоджии застеклены, есть балконы и эркеры. Квартиры одно-трехкомнатные. На этаже — одна однокомнатная, две двухкомнатные и одна трехкомнатная квартиры. Кухни 9–11,5 кв. м, лоджии — 1,5–2,5 кв. м. Высота потолков 3 м. Санузлы раздельные. В каждой квартире есть гардеробная (до 11,2 кв. м). Квартиры сдаются под чистовую отделку. В домах — централизованные коммуникации и московские телефоны.
Площади квартир: 43,54–45,87 кв. м (однокомнатные), 58,10–67,62 кв. м (двухкомнатные), 86,28 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $620–660.



Главная --> Публикации