Главная --> Публикации --> Молочные реки ипотеки Офисный центр вместо завода Самодеятельность при перепланировке квартиры недопустима и опасна Маяковка выходит на триумфальную Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости

Поправки к закону о долевом строительстве, возможно, будут приняты до конца весенней сессии Госдумы. Об этом "НГ" сообщил заместитель председателя Государственной Думы Георгий Боос.

Строительный рынок замер в ожидании поправок в закон о долевом строительстве

Принятый закон в целом защищает права граждан, участвующих в долевом строительстве. Он существенно изменил ранее применяемые схемы финансирования строительства с участием граждан и юридических лиц, изменил условия банковского кредитования застройщиков, ввел государственную регистрацию договоров и установил новые процедуры государственного контроля. Однако, по мнению участников рынка недвижимости, новый закон плохо учитывает интересы строителей. Главное - резко ограничивает возможности привлечения денежных средств на строительство, в том числе и на его кредитование. Чтобы сделать закон более работающим, в Госдуму еще 15 марта были внесены поправки. Однако принять их в ускоренном режиме не удалось. Теперь вопрос о поправках встал с новой остротой.

Новый Закон "Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Он оказался, пожалуй, самым спорным из всего жилищного пакета. В том, что взаимоотношения дольщиков и застройщиков должны быть урегулированы, не сомневается никто. Прежде нередко возникали ситуации, когда средства, внесенные гражданами на строительство конкретного дома, направлялись на строительство других домов, а обязательства застройщиков произвольно менялись. Бывали случаи, когда права на одну квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.

Второй вопрос, который предлагается урегулировать, - права и обязанности дольщика и застройщиков в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ими обязательств. В соответствии с законом, если застройщик не исполняет свои обязательства перед дольщиком, то у дольщика есть мотивированное право на расторжение договора. При этом возникают санкции в отношении застройщика. В действующем законе они составляют 1/75 от ставки рефинансирования. Предполагается их снизить - до 1/150 от ставки рефинансирования. Аналогично предложено сбалансировать и права застройщиков в отношении дольщиков, если те не выполняют своих обязательств. А их у граждан две: своевременно в соответствии с договором вносить деньги и своевременно обеспечивать приемку работ. Причем обоснованное расторжение договора будет проходить только в судебном порядке.

Поправки, которые предлагается внести в закон о долевом строительстве, по словам Георгия Бооса, в первую очередь касаются расширения возможностей для кредитования строительства, в частности обеспечения залога для получения кредита. В действующем законе предусматривается, что строительная компания не может взять кредит под залог строящегося дома или каких-либо активов, связанных с этим домом, если дольщики не дают на это санкций. "По большому счету эта схема правильная, она из разряда тех схем, к которым надо стремиться, - сказал Георгий Боос. - Может, мы к ней придем когда-нибудь. Однако сегодня реальность такова, что дом не всегда сразу распродается всем дольщикам. Я не говорю о Москве, Петербурге или Подмосковье. Возьмите регионы - там сразу найти дольщиков на 100-квартирный дом бывает сложно. В этом случае у компании может просто не хватить собственных средств, чтобы завершить строительство дома, а банк не захочет в такой ситуации дать кредит на завершение строительства". В поправках предусмотрено решение этой коллизии. Теперь можно будет взять кредит под залог оставшейся части дома. Например, если 40% дома продано дольщикам, то предметом залога без согласия дольщиков могут быть 60% дома, которые остались нераспроданными. Это корректирует экономическую свободу застройщика, расширяет ее и дает достаточное обеспечение банку.

Вопрос о принятии поправок, по мнению большинства участников рынка, сегодня стоит особенно остро. Уже несколько месяцев тормозится заключение договоров с дольщиками. Участники рынка ждут, когда будут внесены изменения, которые позволят более справедливо сбалансировать права и обязанности сторон. "Ситуация на рынке сегодня вообще встает, - сказал Георгий Боос. - поскольку до сих пор по всему жилищному пакету не подготовлена нормативная база. На сегодня выпущен только один приказ - по форме подачи заявки на осуществление перепланировки. А ведь из 25 законов 17 были первоочередными. И нормативные акты по ним должны были быть готовы еще до 1 марта. Такое положение вещей создает реальную угрозу рынку".
Во вторник на совместном заседании Мосгордумы и Мособлдумы было принято решение о создании рабочей группы по определению границ Москвы и Московской области. Спорных территорий у города с областью, утверждают депутаты, практически не осталось - сейчас речь идет о согласовании десяти отдельных участков в Одинцовском, Красногорском и некоторых других районах Подмосковья.

К тому же в действующем законе ничего не говорится о возможности немотивированного расторжения договора дольщиком. Предложена поправка, которая предоставляет гражданам право досрочно расторгнуть договор, правда, в этом случае они не смогут претендовать на какие-либо компенсации со стороны застройщика.

Претензий нет

Главное, по словам депутатов объединенной комиссии Мосгордумы и Мособлдумы, - создать подробную равномасштабную карту Москвы и области, чтобы окончательно сопоставить границы и утвердить их законодательно.

Среди них - несколько пионерских лагерей, санаториев, а также пустых участков земли в Одинцовском, Красногорском, Ленинском и некоторых других районах Подмосковья. Как рассказал ГАЗЕТЕ Виктор Егерев, замсопредседателя объединенной комиссии от Мособлдумы, Москва и область хотят получить примерно по пять из рассматриваемых участков. Однако их интересы не пересекаются, утверждает Егерев: "Спорных объектов в этом списке нет. Речь также не идет о каких-либо населенных пунктах".

"Сейчас более 70% территорий уже определены с фактической принадлежностью столице или области", - рассказал ГАЗЕТЕ председатель Мосгордумы Владимир Платонов. Эти участки земли не будут рассматриваться специально созданной комиссией по определению границ регионов - ее внимание сосредоточится на десятке участков земли, принадлежность которых городу или области предстоит определить.

Недавно еще болезненный вопрос о территориальной принадлежности аэропорта Шереметьево также не станет предметом дискуссии городских и областных чиновников. Стороны согласились с решением суда, постановившего оставить территорию аэропорта в областном ведении. "Уже было решение суда, согласно которому территория аэропорта отошла Московской области, - это не вопрос для работы комиссии", - пояснил ГАЗЕТЕ Виктор Егерев. Впрочем, добавляет он, на территории Шереметьево все же есть отдельные небольшие участки земли, которые принадлежат Москве. Егерев отказался назвать эти участки, сказав только, что "это голые участки земли, по тем или иным причинам закрепленные за Москвой".

Областной аэропорт Шереметьево

Сложилось впечатление, что былые страсти между московскими и подмосковными чиновниками поутихли, хотя точку ставить никто не спешит. "Это долгосрочный, важный вопрос, который мы будем решать, опираясь на имеющиеся подвижки и работу комиссии", - пообещал председатель Мосгордумы Владимир Платонов.

Все многочисленные торговые комплексы, расположившиеся за МКАД, относятся к Московской области. Полюбовно решился вопрос и с 360 га в Ленинском районе, выданных МГТУ им. Баумана и, таким образом, ранее относящихся к Москве. Земля вернулась в областное ведение, поскольку бауманцы так и не нашли применения выданным наделам.

В Доме художника редко бывают такие аншлаги. Все выходные у подъезда выстраивались длиннющие очереди, спекулянты торговали билетами в три раза дороже номинала. У дверей, ведущих в аудиторию, где шли выступления приглашенных на выставку западных звезд, пришлось выставлять вооруженную охрану - на лекцию Даниэля Либескинда и Захи Хадид пришло в пять раз больше слушателей, чем может вместить зал ЦДХ. По правде говоря, у Захи Хадид и у Даниэля Либескинда выступления были похожи как две капли воды. Обе звезды говорили о космополитизме современной архитектуры, отдавали дань уважения российскому конструктивизму и высказывали надежды поработать в Москве.

В российской столице завершилась Международная выставка "Арх-Москва". Вручены призы лучшим отечественным проектам. Но подлинными героями смотра стали не российские мастера, а западные звезды архитектуры.

Эту тенденцию в полной мере уловили и отечественные зодчие. "Архитектор - это не строитель, он художник и артист", - видимо, именно так рассуждали члены жюри, когда присуждали диплом первой степени проекту Александра Бродского "Дом престарелых футболистов". Суть проекта очень проста: внутренний двор четырехугольного строения превращен в футбольное поле, где растет старое дерево. Проект больше напоминал детский рисунок, а не чертеж мэтра. В номинации "Лучшая некоммерческая экспозиция" главный приз получила экспозиция Влада Савинкина и Владимира Кузьмина "Протофайлы", где были выставлены обычные деревянные бруски или в буквальном смысле слова топором обработанные доски, - все это подавалось как возврат к истокам естественной архитектуры. Кстати, именно этот дуэт и оформил всю некоммерческую экспозицию "Арх-Москвы" в Доме художника.

В этом году "Арх-Москва" зримо показала, что архитектура прекратила быть уделом специалистов - чертежников и инженеров, а превратилась в модное занятие, где обкатываются чисто дизайнерские идеи и образы. Взять, например, проекты голландца Ларса Спайбрука, демонстрируемые в специальном разделе выставки. Сначала он представляет проект башни, которая изменяет цвет в зависимости от "настроений горожан" (настроение определяется с помощью интерактивного опроса). Затем предлагает построить пустой павильон, который "генерирует различные звуки". Другими словами, уровень проектов сегодня определяется не их прикладными качествами, а остроумием мастера.

На фоне таких архитектурных успехов и ироничных проектов только одна деталь омрачила праздник "Арх-Москвы". В последний день выставки "круглый стол" провела английская организация "Сэйв", которая занимается охраной памятников. Как выяснилось, по мнению западных аналитиков, в Москве сложилась критическая ситуация с охраной памятников: уже и для стороннего взгляда ясно, что замена подлинных архитектурных шедевров муляжами - культурное преступление. Англичане решили выставить московский позор на показ всему миру - издать в сентябре бюллетень по ситуации с исторической архитектурой в столице России.

Помимо чисто "артистических" проектов, дипломы получили и вполне реальные "народные" постройки. Так, первой премии удостоился Дом на Мосфильмовской улице, сконструированный бюро Сергея Скуратова. Это здание явно вписывается в мировой контекст и очень напоминает те самые мемориальные башни, что собирается поставить Либескинд в Нью-Йорке.

Даниэль ЛИБЕСКИНД, американский архитектор, автор нового проекта Всемирного торгового центра в Нью-Йорке

На что похожа "архитектурная" Москва?

Заха ХАДИД, всемирно известный архитектор иранского происхождения, лауреат Притцеровской премии

"Теперь невозможно вести разговор о "чистой архитектурной форме". Я еще не видел ни одного проекта, который на практике не оказался бы измененным. Что уж тут говорить о проекте для такого мегаполиса, как Нью-Йорк. Единственное, что остается талантливому архитектору в этой ситуации, - сохранить личный почерк, какую-то часть проекта, которая бы кричала: "Это оригинальное, авторское решение!".

По словам Юрия Лужкова, москвичи смогут получить ипотечный кредит по ставке, не превышающей размер инфляции. При этом сумма первоначального взноса должна составить 15% от стоимости жилья против 30% в среднем в настоящее время. Кредит предполагается выдавать на 25 лет. Это давняя идея Москвы, которая заключается в создании некой социальной ипотеки в российской столице. В частности, не так давно глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин заявлял, что «в ближайшие годы покупка жилья с использованием ипотеки будет развиваться, поскольку необходимые для ее стимулирования средства есть», имея в виду именно средства города. При этом, по всей видимости, этот проект не направлен на стимулирование спроса на рынке недвижимости в силу ограниченности его масштаба. «Это проект, направленный скорее на решение социальных задач, на улучшение социальных условий, нежели на поддержание спроса на рынке недвижимости», – сказал RBC daily руководитель проекта ирн.ru Олег Репченко.

"Сегодня исчезают национальные и географические различия в архитектуре. Точно так же, как исчезают языковые и политические границы. Еще будучи студенткой, в 1970-е годы я приезжала в Москву. Это был закрытый город, наш гид ничего не мог толком объяснить и показать. Теперь это такой же мегаполис, как Нью-Йорк. Думаю, приглашение иностранных архитекторов для космополитической столицы - дело нормальное и даже необходимое".
Процентные ставки по «мэрской» ипотеке будут находиться на уровне инфляции
Мэр Москвы Юрий Лужков заявил о намерении создать в российской столице специпотеку. В рамках этого проекта москвичи получат возможность взять кредит по пониженным ставкам на длительный срок. За счет каких ресурсов будут обеспечены низкие ставки, г-н Лужков не уточнил. А это, по мнению экспертов, собственно, и есть краеугольный вопрос социальной ипотеки: если Москва сможет найти дешевые ресурсы, проект пойдет. Если нет, то придется компенсировать за счет бюджета, тогда специпотека превратится в ипотеку для очень ограниченного круга населения.

Однако в этом случае развитие специпотеки будет ограничено ресурсами бюджета. «Несмотря на большие возможности московского бюджета, он тоже не является неограниченным, – отмечает Денис Гришухин. – А следовательно, будет ограничена и сама программа. То есть к ней получит доступ ограниченная категория людей. В таком случае эта ипотека вообще не повлияет на весь рынок». Такого же мнения придерживается председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. «Ограничение на такие программы, как правило, задает бюджет, как это принято во многих странах в отношении малоимущих или социально незащищенных слоев населения», – сказал он RBC daily. По мнению экспертов, если бюджет будет компенсировать часть процентной ставки, он также принимает на себя довольно серьезные макроэкономические риски. «Было бы более логично, если бы бюджетное финансирование использовалось для компенсации первоначального взноса, – сказала RBC daily руководитель отдела ипотечного кредитования компании «ПИК» Елена Кураткина. – Тем более что именно отсутствие у населения средств на первоначальный взнос является довольно серьезным фактором, сдерживающим развитие ипотеки. Соглашаясь же компенсировать разницу между социальной и рыночной процентной ставкой, бюджет принимает на себя макроэкономические риски: сегодня на компенсацию ставки требуется одна сумма, а завтра ситуация изменится, рыночные ставки возрастут, и бюджету потребуются совсем другие средства. Планировать кредитование на 25 лет вперед с учетом бюджетного финансирования невозможно, хотя бы потому, что бюджет планируется на один год». По мнению г-жи Кураткиной, слишком высокие процентные ставки являются общебанковской проблемой, которая может быть решена именно в общебанковском формате

Очевидно, что процентная ставка на уровне инфляции не является рыночной: в среднем ставки на рынке находятся на уровне 15-16% годовых в рублях. Ставка на уровне инфляции подразумевает 11% годовых. «Эта программа предполагает субсидирование процентной ставки, однако источники субсидирования пока непонятны», – сказал RBC daily руководитель департамента федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин. Впрочем, можно предполагать, что установить столь низкую процентную ставку московское правительство сможет двумя способами: либо найдя «дешевые» ресурсы, либо компенсировав из бюджета разницу между рыночной ставкой и ставкой на уровне инфляции. «Московские власти должны понять, откуда они возьмут средства на этот проект, – сказал RBC daily исполнительный директор Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Если они хотят выдавать кредиты под 11% годовых, ресурсы должны привлекаться под 7-8% годовых, если не меньше. Где взять такие ресурсы, пока не очень понятно. Хотя не исключено, что московское правительство сможет привлечь зарубежные средства. Здесь все упирается в стоимость средств, которая в свою очередь упирается в уровень инфляции». Впрочем, по мнению экспертов, вариант с субсидированием процентной ставки за счет средств бюджета более вероятен. «Если московское правительство согласится компенсировать процентную ставку за счет средств бюджета, тогда развитие такой ипотеки в Москве вполне реально, – считает г-н Лепетиков. – Это будет привлекательный проект для банков, поскольку бюджет возьмет часть рисков на себя».



Главная --> Публикации