Главная --> Публикации --> Ответы на вопросы военнослужащих Пойдут дома на панель, которой предстоит настоящий бенефис Землевладение по старому обряду Техинвест потратит $150 млн на павелецкой площади Временное жилье: ставки растут

По предварительным оценкам, объем инвестиций в проект составит $80-90 млн. Аналитики рынка отмечают, что в скором времени на юго-западе столицы может появиться новый деловой район: это уже третий офисный центр, строящийся в микрорайоне.

Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве на улице Академика Пилюгина (ЮЗАО) делового центра Московской торгово-промышленной палаты (МТПП).

Разработкой архитектурной концепции нового делового комплекса занимается архитектурная мастерская Бавыкина.

Строительство бизнес-центра МТПП общей площадью 42 тыс. кв. м будет окончено к 2007 году. В настоящий момент на выделенном земельном участке располагаются два корпуса МТПП, площадью 6 тыс. кв. м.

Палата уже участвовала в реализации крупного инвестиционного проекта: строительстве жилого комплекса с офисно-деловым центром. По адресу: улица Академика Пилюгина, вл. 22, в 2000-2003 годах на земле, переданной МТПП в аренду на 49 лет, был возведен многофункциональный комплекс общей площадью 40 тыс. кв. м. Функции заказчика по строительству были возложены на ГУП "Мосжилкомплекс", и, как рассказали "Бизнесу" в ГУПе, инвестором строительства проекта выступал департамент инвестиционных программ строительства Москвы.

Согласно существующей концепции, на территории делового центра планируется разместить офисные помещения и гостиничный комплекс, который займет примерно треть здания, подземную стоянку, а также выставочную зону. "Центр будет представлять собой многоэтажную башню",- говорит Денис Чистов, архитектор ООО "Мастерская архитектора Бавыкина". В самой МТПП отказались от комментариев.

Менее чем в 500 м от МТПП, в Воронцовском парке, расположен офис компании InBev. Михаил Гец, руководительдепартамента коммерческой недвижимости, считает, что цена продажи квадратного метра в бизнес-центре МТПП может начинаться от $2 тыс. и на последних стадиях строительства достигнуть $3-3,5 тыс. "На улице Академика Пилюгина логично строить офисы класса В, и тогда арендная ставка составит $450-500без учета НДС",- отметил Гец. По предварительным оценкам компании "Миэль-недвижимость", предполагаемый общий объем инвестиций может составить около $80-90 млн с учетом разработки документации, собственно строительства, благоустройства территории и финишной отделки помещений.

Участники рынка недвижимости считают, что в этом микрорайоне начинает развиваться новая деловая зона. Так, Сергей Блохин, старший консультант управления коммерческой недвижимости "Миэль-недвижимость", рассказал, что помимо МТПП этот район осваивают и другие девелоперы: "На Ленинском проспекте, вл. 119 будет возводиться российско-немецкий дом среднего и малого бизнеса на деньги немецких и австрийских частных инвесторов".

Кредит на покупку коммерческой недвижимости под ее залог – так называемая коммерческая ипотека – новое веяние на рынке банковских услуг. Классической коммерческой ипотеки, широко практикуемой за рубежом, у нас сегодня нет, так как нет соответствующих законов. В условиях отсутствия необходимого законодательства некоторые структуры все же пытаются выдавать в Москве кредиты на приобретение бизнес-недвижимости, используя весьма замысловатые схемы.

Заявленные параметры гостиничного сектора комплекса также вызвали одобрение экспертов рынка, хотя "размещение гостиницы в деловом центре повысит срок окупаемости проекта в среднем на полтора года". Так, по мнению Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу HCD Group, расположение гостиничного комплекса выбрано удачное: по направлению к аэропорту Внуково. "Разумнее всего на выделенных под отель 14 тыс. кв. м разместить трех-четырехзвездную гостиницу на 150-200 мест",- считает она. По ее оценкам, объем инвестиций только на строительство гостиничной части комплекса составит $20 млн.
Коммерческая ипотека до сих пор является экзотическим продуктом на офисном рынке

Существует несколько типов сделок под залог недвижимости, когда банк может выдать кредит. Но не всякую такую сделку можно назвать ипотечной. Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group уточняет: «Под ипотекой можно понимать получение кредитных ресурсов, финансирование под залог недвижимого имущества. Такие сделки совершаются постоянно, и на банковском рынке недвижимость является одним из основных объектов залога. Недвижимость очень часто выступает обеспечением для большого числа кредитов на оборотные средства. Но, скорее всего, такие кредиты нельзя считать ипотечными. Под классической ипотекой принято подразумевать сделки, когда недвижимость выступает объектом залога при ее купле-продаже».

О чем речь?

Согласно статистике, в России только 10% кредитов выдается на покупку недвижимости под ее залог. В этом случае можно говорить о коммерческой ипотеке. С другой стороны, 90% сделок – это получение кредита под залог имеющейся недвижимости, но не для ее покупки, а на развитие бизнеса. Естественно, подобные сделки называть ипотечными нельзя.

В зарубежной практике эти два понятия четко разделены. Ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, носит название mortgage. А кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании, называется equity loan.

Законодательство для пресловутой жилищной ипотеки было выработано недавно, да и то в виде далеком от совершенства. Но в данном случае хотя бы есть ориентиры, над которыми можно работать. Что же касается коммерческой ипотеки, то законотворцы вовсе не нашли слов, чтобы описать это явление. Даже в Законе «Об ипотеке» говорится исключительно о кредитах на покупку жилья.

В чистом поле. Правовом

В случае с коммерческой ипотекой, как это часто бывает в России, сначала отрабатывают схемы, а потом придумывают для них законы. Некоторые банкиры даже считают, что отсутствие законов – никоим образом не помеха для выдачи ипотечных кредитов. Ведь это у чиновников запрещено все, что не разрешено. А у бизнесменов наоборот: разрешено все, что не запрещено. Поэтому, как оказалось, рынок коммерческой ипотеки в России не только существует, но и весьма бойко функционирует.

Зато законы регламентируют, что нельзя оформить закладную до момента заключения сделки купли-продажи. То есть, чтобы заложить объект, его надо сначала купить. «Сегодня невозможно сделать так, чтобы имущество перешло в залог еще до момента переоформления свидетельства, - рассказывает Илья Шершнев. - Сначала при сделке купли-продажи платят деньги, потом оформляется кредит в банке. И на этот срок – два-три месяца – банку, как правило, необходимо получить дополнительное финансирование, дополнительное обеспечение. Гарантией по сделке может выступить какое-либо другое помещение или здание, вексель или любое имущество, которое может быть принято банком в качестве залога. Но у многих компаний имущество либо тоже заложено, либо вообще нет каких-либо активов, которые можно было бы заложить».

Мнение о том, что этот рынок давно уже не спит, поддерживает Илья Шершнев. Он говорит: «Наш юридический отдел очень часто оформляет документы и все согласования по сделкам коммерческой ипотеки. Когда речь идет о финансировании строительства или покупке каких-либо объектов, то здесь в основном работают очень крупные банки. Позволить себе финансирование подобных проектов могут только банки из первой двадцатки. Самое сильное направление по кредитованию строительства в Сбербанке. Также можно назвать Внешэкономбанк, Внешторгбанк, Москоммерцбанк. У банков помельче нет больших свободных активов, которые они могли бы использовать подобным образом».

Сегодня многие банки предлагают такую услугу, особо не рекламируя ее. Отсутствие рекламы связано, прежде всего, с вопросами титула на здание, а также с отсутствием «длинного» финансирования. Ведь одно дело привлечь ресурсы целевым образом на жилищную ипотеку, где планка риска понятна. И совсем другое дело – привлечь средства на коммерческую ипотеку, где риски выше.

Пока нет закона – действуй!

Одна ипотечная сделка с коммерческой недвижимостью по стоимости приравнивается к 100-200 сделкам с квартирами. Такие сделки совершают очень много банков с иностранным капиталом. Объем сделок составляет $5-20 млн. На рынке коммерческой недвижимости выше ликвидность, выше риски, но зато много ниже операционные издержки, которые возникают при совершении сделки. И все же коммерческая ипотека – удовольствие не из дешевых. Относительно дорого обходится нотариальное оформление сделки. А первоначальный взнос составляет 20-30% от стоимости объекта. Для сравнения: на Западе эта величина колеблется в пределах 5-15%.

В случае с ипотекой на жилую недвижимость банк идет навстречу клиенту и дает кредит под будущую покупку. Непосредственно кредитные отношения возникают в тот момент, когда человек вступает во владение квартирой. Этот же механизм может работать и с коммерческой недвижимостью. Однако, по мнению Николая Шитова, существующие юридические аспекты требуют дальнейшей доработки. Для отдельных сделок по коммерческой ипотеке, которые уже осуществляли некоторые банки, юристы были вынуждены каждый раз находить определенный сценарий. Таким образом, единых стандартов на российском рынке сейчас нет.

Отсутствие законов, в принципе, не мешает проводить сделки по коммерческой ипотеке, говорит глава Городского ипотечного банка Николай Шитов. Он утверждает: «Существующее законодательство позволяет проводить сделки по коммерческой ипотеке уже сегодня. Однако здесь существует ряд отличий от жилищной ипотеки, а также несколько сдерживающих факторов, не дающих развивать коммерческую ипотеку быстрыми темпами. Если говорить об отличиях, то жилищная ипотека может возникнуть в силу закона. А в случае с коммерческой недвижимостью такого закона пока нет, но залог может возникнуть в силу договора, на основании которого можно заложить коммерческую недвижимость. В этом случае можно ссылаться не на закон, а на договор».

Другой вариант не лучше. На этот раз взять ипотечный кредит заемщику помогает продавец здания. Заключается трехсторонняя сделка продавец-банк-покупатель. Собственник здания (продавец) передает свое имущество в залог банку и становится таким образом поручителем за заемщика (покупателя). Правда, совсем непросто найти владельца здания, который согласится на такую сделку. Дело в том, что при существующем высоком спросе на коммерческую недвижимость он и так продаст свой объект. Кроме того, если цена здания превышает рыночную, то вряд ли банк даст кредит.

Действительно, банковские аналитики уже разработали ряд схем, позволяющих получать кредит на покупку коммерческой недвижимости. Одна из схем заключается в том, чтобы купить недвижимость, сразу выплатив полную ее стоимость. Если собственных денег у заемщика нет, он их может занять. После того как недвижимость приобретена, под ее обеспечение получают кредит. Можно ли назвать такой кредит ипотечным – вопрос философский. Впрочем, многие считают это ипотекой. Стоит ли говорить, что этот вариант не лишен риска. Ведь никто не может гарантировать, что банк выдаст кредит под обеспечение купленной на чужие деньги недвижимость. И если по какой-либо причине сделка сорвется, то как взявший в долг будет рассчитываться с тем, у кого взял деньги?

Существуют и другие варианты. В прошлом номере мы описывали опыт украинских бизнесменов, которые покупают жилую недвижимость и устраивают в ней офисы. Теоретически ничто не мешает нашим предпринимателям поступить так же. Тем более что кредит на покупку жилой недвижимости они возьмут практически без труда. А уж если потом эту недвижимость перевести из жилой в нежилую, то получится и вовсе полноценный офис.

Третий путь, когда совершить сделку помогает сам банк, отнюдь не лишен риска. Речь идет о варианте, при котором недвижимость покупается на дочернюю компанию банка. В эту компанию заемщик переводит 20-40% от стоимости объекта. Если провести аналогию с ипотекой, то там этот платеж называется первоначальным взносом. Недостающую для покупки недвижимости сумму дает банк. Затем дочерняя компания банка передает эту недвижимость заемщику. Риски очевидны: в любой момент банк может отказаться от совершения сделки и оставить недвижимость себе. Совет тут может быть только один: необходимо лично знать руководство банка, причем не «по визитке». Только в таком случае имеет смысл говорить о доверии, утверждает Илья Шершнев.

Тот факт, что банки совершают сделки с коммерческой ипотекой втихую, настораживает. Действительно, проблем с этим продуктом еще много. Основные из них, по мнению Николая Шитова, следующие: отсутствие целевого долгосрочного финансирования, неопределенность в стандартизации правоустанавливающих документов, юридическая непроработанность важных вопросов – например, права собственности на землю.

Трудности перевода

Еще одно препятствие для развития коммерческой ипотеки представляет собой пакет документов, подтверждающих право собственности на здание (так называемый титул). В Москве лишь в редких случаях правоустанавливающие документы на здание находятся в полном порядке. Куда чаще с документами возникают различные проблемы. Например, когда вместо договора о собственности оказываются договоры аренды на собственность. А некоторых важных с юридической точки зрения документов может и вовсе не быть. Из-за отсутствия стандартов даже юристы не знают, какой именно пакет документов необходим для совершения сделки.

Самая главная причина, по которой коммерческая ипотека не получила пока широкого распространения, заключается в отсутствии у банков и других кредитных организаций долгосрочных пассивов. Причем стратегические и прочие инвесторы и не стремятся такие пассивы предоставлять: риски высокие, продукт новый. Сами банки тоже не привлекают длинные средства на развитие коммерческой ипотеки.

«Я думаю, при решении этой проблемы необходимо идти по пути, по которому прошел весь мир: четкая стандартизация документов, которые описывают титул на коммерческую недвижимость. В последнее время в прессе и на уровне экспертных групп уже обсуждается вопрос о том, что надо создавать зонирование территорий, определять четкие рыночные механизмы, чтобы понимать, где и сколько стоит земля и какие правоустанавливающие документы должны быть на недвижимость» - утверждает Николай Шитов.

Показательным примером является вопрос о праве собственности на землю. Когда человек покупает квартиру, фактически он покупает кусочек воздуха в большом здании. И вопрос о земле там никем не затрагивается. Хотя, если начать разбираться, то окажется, что земля под домом не принадлежит владельцу квартиры. А когда речь идет о коммерческой недвижимости, как правило, возникает разговор об отдельно стоящем здании, и вопрос с землей становится очень острым.

Таким образом, скорость развития рынка коммерческой ипотеки будет зависеть от наличия у банков долгосрочных финансовых ресурсов, а также от наличия законов, связанных с рынком ценных бумаг, чистотой титула и правоустанавливающих документов на тот или иной объект недвижимости.

Еще одну причину, из-за которой коммерческая ипотека не может активно развиваться, называет Илья Шершнев: «Препятствием для ипотеки является то, что сегодня на рынке много денег и рынок в достаточной степени перегрет. И что самое главное – на рынке много покупателей, которые готовы финансировать покупку из собственных средств. При этом продавцы не заинтересованы в том, чтобы долго ждать, когда к ним поступит оплата за помещение. Они предпочитают получить оплату сразу. Когда на товар есть большой спрос, как на офисы, то приобрести его с помощью ипотеки достаточно сложно».

Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group:

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ, вот в чем вопрос

Поэтому далеко не все компании стремятся купить недвижимость сразу. Приобретенная в собственность недвижимость может быть непрофильным активом, который станет «утяжелять» компанию, увеличит ее налоги и издержки. Поэтому некоторые компании предпочитают снимать офисные площади, которые они могли бы легко купить самостоятельно.

Некоторые компании могли бы купить офисное помещение на собственные деньги, но они предпочитают все же взять ипотечный кредит в банке. Если доходность бизнеса составляет более 12%, которые они платят за кредит банку, то заемщик уже получает прибыль. Если бы они сразу приобрели недвижимость, то деньги были бы вложены в нее и не работали.

На Западе вопрос коммерческой ипотеки вообще как таковой не ставится, потому что любая сделка по купле-продаже коммерческой недвижимости совершается с применением ипотечных механизмов. Любая организация, приобретающая недвижимость стоимостью, скажем, $100 млн, подразумевает, что у нее есть 10-20% от этой суммы. 10-20% и выступают в качестве первоначального взноса. Покупать недвижимость сразу просто не выгодно, даже если у компании есть на это средства.

Не совсем верен подход, когда утверждают, что недвижимость, будь то квартира или офис, приобретенная с помощью ипотеки, обходится дороже на 80% по сравнению с «покупкой сразу». У денег есть стоимость, которая растянута по времени. Если я сегодня с помощью ипотеки покупаю машину, которая стоит, условно говоря, 100 рублей, то через три года я за эту машину заплачу 150 рублей. Но я не покупаю ее в полтора раза дороже, потому что сегодня я плачу не 100 рублей, а 3 За три года я переплачу 50 рублей, но ведь все эти три года я ее использую. Альтернативная стоимость денег в любом случае существует. Поэтому нельзя приравнивать стоимость денег сегодня к деньгам через 30 лет.

Рынок жилья, если кто еще этого не знает, делится на первичный и вторичный, то есть на те квартиры, на которые уже оформлено право собственности или в которых кто-то жил, и на новостройки. У обоих "субрынков" есть как достоинства, так и недостатки. Главными преимуществами первички являются цена, которая на любой стадии строительства ниже, чем у конечного продукта домостроения, отсутствие проблем с отслеживанием истории квартиры, новое качество жилья, включая коммуникации, да и в большинстве случаев отсутствие проблем с соседями, особенно в коммерческом жилье, где социальный уровень жильцов относительно однороден. Однако выбрать новостройку не так-то просто - жилья много и самого разного.

Наши бизнесмены чаще предпочитают покупать недвижимость в собственность. Сказывается стремление к стабильности в наших весьма изменчивых реалиях. Скорее всего, развитие коммерческой ипотеки в России увеличит и спрос на коммерческую недвижимость.

Поиск дома

"Конечно, выбор квартиры и дома зависит и от финансовых возможностей покупателя, и от того, как быстро необходимо решить жилищный вопрос, и от желаемого района", - говорит начальник отдела ипотечного кредитования Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина ПАВЛОВА. Монолитные дома, по сравнению со своими панельными "коллегами", имеют более высокие потолки, большую площадь, соответственно, и большую стоимость, кроме того, монолит строится без внутренних перегородок, соответственно, это большие вложения в ремонт новой квартиры, зато можно сконструировать квартиру по собственному плану. Отличаются и сроки возведения дома - монолитно-каркасные дома взводятся дольше, чем панельные, монолитно-кирпичные - еще дольше. Минусы панельных домов тоже не маленькие - это меньшая высота потолков, площади меньше, квартиры компактнее, перегородки наличествуют, зато квартиры получаются более дешевыми в отделке. Минус монолитно-каркасных домов - плохая звукоизоляция из-за отсутствия швов. Эта проблема легко решается на стадии отделки, но требует дополнительных ресурсов.

Поиск объекта чаще всего происходит по газетам либо в Интернете, где возможностей больше - помимо газет, представленных в электронном виде, в Интернете размещены базы крупных компаний, что увеличивает шансы. Конечно, можно найти квартиру и просто поездив по нужному району и посмотрев, что где строится (на стройках всегда висят информационные щиты с телефонами компании, которая занимается реализацией квартир), но "полевые поиски" требуют гораздо большего времени и терпения, да и для того, чтобы выехать на местность все равно сначала придется провести определенное исследование: не бродить же по улицам вслепую.

Поиск дома, пожалуй, чуть ли не самый ответственный этап при покупке квартиры. Здесь, прежде всего, надо понять, что вы хотите получить от места своего будущего проживания - близость к работе, к определенной школе для ребенка, району проживания бабушек-дедушек, к детским садам, магазинам или, напротив, главным является наличие рядом леса или парка. К сожалению, совместить все параметры и найти идеальный дом вряд ли получится. Поэтому сначала надо расставить пожелания по убывающей, определиться с приоритетами, оценить свои финансовые возможности и понять, к какому сроку вам нужна квартира: есть ли у вас время ждать окончания строительства, экономя деньги, или вам квартира нужна срочно, и следует подыскивать уже готовый, сданный в эксплуатацию, или сдающийся в ближайшее время дом.

Как правило, один и тот же объект продают несколько компаний, поэтому, определив круг продавцов, разумно позвонить нескольким, уточнить и стоимость, и условия продажи. По мнению г-жи Павловой, покупать жилье лучше у известных компаний, потому что, прежде чем взять на реализацию объект, юридические отделы обязательно проверяют документы застройщика, чтобы отвечать за продажу своим именем. Преимущество больших компаний и в том, что там можно проконсультироваться по юридическим вопросам, оформлению сделки, о возможности переуступки инвестконтракта и т.д. Обычно большие компании тоже готовы взять на себя эти услуги.

У кого покупать

Между двух квартир

При выборе продавца, конечно, следует прислушиваться и к советам друзей и знакомых, которые совершали через эту компанию сделки (Здесь обязательно надо учитывать срок давности: если сделка совершалась пять или десять лет назад, то ситуация с компанией могла измениться). Посмотреть квартиру можно еще на этапе строительства - для этого нужно договориться с консультантом и подъехать на стройку в оговоренное время, чаще всего после окончания рабочего дня строителей.

Другим вариантом решения подобной проблемы является заключение альтернативной сделки. Такие сделки обычно заключаются в случае, если дом уже построен и до заселения осталось ждать совсем недолго. Сделка заключается с отсрочкой заселения новых жильцов, и люди доживают там 3-6 месяцев - до того срока, чтобы въехать в новостройку. "Однако такие квартиры продаются гораздо хуже", - предупреждает г-жа Павлова. - Кроме того, к окончанию строительства остаются менее ликвидные площади, а то и вообще не остается квартир. Проблема хранения вещей и мебели на период ремонта новой квартиры цивилизованными методами у нас, увы, не решается. Хранение вещей - ваша личная проблема. Можно снять для этого квартиру, отдать вещи родственникам, либо сложить на даче.

До сих пор довольно сложным остается вопрос с покупкой новостройки не на свободные деньги, а на деньги, полученные от продажи уже имеющейся квартиры. Дело в том, что для того чтобы продавать квартиру, она должна быть фактически и юридически свободна, то есть все проживающие должны куда-то выписаться. Причем в случае, если в квартире являются собственниками несовершеннолетние дети, то для того чтобы органы опеки дали разрешение на продажу квартиры, им нужно предоставить предварительный договор инвестирования, из которого было бы видно, что жилищные условия ребенка улучшаются, а его доля увеличивается. На период до получения свидетельства о собственности придется уговорить родственников прописать всю семью переселенцев к себе (возможно, без права проживания).

Виды договоров

Еще один вариант решения проблемы - получение кредита либо под залог имеющейся квартиры, либо под залог приобретаемой (это возможно, когда в квартиру уже инвестировано порядка 30-50% средств и не во всех банках). Довольно удобной формой оплаты квартиры является рассрочка - это ненамного дороже. Рассрочка выдается на период до окончания строительства дома, так как все платежи должны быть закрыты к моменту сдачи дома госкомиссии и на сумму, обычно не превышающую 50% от стоимости квартиры.

"Договора, - советует г-жа Павлова, - надо читать внимательно, так как там, как правило, оговорены все условия: будет ли изменяться стоимость квартиры и т.д. В договорах долевого участия иногда четко прописывается, что цена не фиксируется и может меняться в связи с изменением рынка, и вы, как дольщик, принимаете на себя те же риски, которые лежат на основных владельцах".

При покупке новостроек существует несколько видов договоров. Основные формы - договоры инвестирования или соинвестирования, договоры долевого участия, договоры переуступки права требования. Самыми простыми и надежными являются договора инвестирования, заключаемые с основным инвестором или соинвестором. Договор уступки права требования является вторичным по отношению к договорам инвестирования - компания соинвестор выкупает на начальном этапе строительства дома у основного застройщика часть квартир: квартир у них нет, но есть право, и они переуступают это право физическому лицу - будущему собственнику.

"Договоры в принципе не являются фиксированными, - говорит г-жа Павлова, - при подписании можно спорить, обсуждать, вносить изменения. Не надо быть для этого квалифицированным юристом - надо просто требовать, чтобы вам объяснили, почему это так, с какими законодательными нормами это согласуется". В договоре обязательно должен содержаться пункт, поясняющий, на основании чего разрешено строительство дома. Также в договоре прописывается, какую ответственность берет на себя будущий собственник - это оплата всех помещений, оформление, коммунальные платежи. Также в договоре обязательно прописан ориентировочный срок сдачи дома. Правда, обычно он не выдерживается, но нормальная задержка должна составлять месяца 3-4, если же срок больше, то это повод для беспокойства. Чтобы таких волнений не было, перед тем как приносить свои деньги, следует навести справки о строительной компании, или, что лучше, покупать квартиру через риэлторов, которые стараются не заключать договоров с непроверенными и ненадежными застройщиками. Цена при этом будет практически такая же - риэлторы на первичном рынке получают свои комиссионные не с покупателя, а с продавца.

В типовых договорах о переуступке прав требования, как правило, рассматривается только один вариант изменения цены - по результатам обмера БТИ - и проводятся взаиморасчеты, закрывается уже реальная площадь. Это нормальная практика: на первоначальном этапе все продается по расчетной площади, к окончанию же строительства площадь квартиры может меняться, особенно часто это происходит при инвестировании средств в монолит - там расхождение от расчетной площади может составлять 3-5 кв. метров в зависимости от этажа (на нижних этажах стены толще и площадь больше, на верхних - наоборот). А в перерасчете на цену квадратного метра сумма получается довольно внушительная. Иногда в договорах пишется, что цена фиксированная и изменению не подлежит.

Когда же дом построен, будущего хозяина квартиры вызывают, чтобы подписать акт приема-передачи. Это важный момент - квартиру надо смотреть внимательно и предъявлять претензии до подписания акта - в этом случае все недостатки должны быть исправлены в течение, приблизительно, двух недель. Если же вы подписали акт, не указав на недостатки, то потом претензии не принимаются. Отдав деньги за квартиру, надо быть готовым еще к некоторым расходам, конечно, по сравнению со стоимостью квартиры, небольшим, но, вообще-то, ощутимым.

Прием-передача

Московские власти не скрывают, что в Каннах они прежде всего намереваются привлечь новых инвесторов в российскую столицу. Об этом говорит и само название московской экспозиции: "Уникальные инвестиционные проекты Москвы". Судя по перечню того, что будет представлено в Каннах, российская столица и впрямь решила поразить деловой мир планеты своим размахом. Московский международный деловой центр "Москва-Сити", скоростная транспортная система, которая свяжет "Москву-Сити" с аэропортом Внуково, реконструкция самого аэропорта Внуково, "Колесо обозрения на Воробьевых горах", крытая пешеходная улица в составе туристского маршрута Нескучный сад- ММДЦ, программа развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы", проекты строительства и реконструкции гостиничного хозяйства...Что ни проект - гигант, и все это - в одном городе.

После оплаты площади еще придется оплатить коммунальные платежи за 4 месяца по ставке 36 руб. 58 коп. за кв.м, вывоз мусора с территории - 500-800 руб., ключ - 100-200 руб., и, что наиболее финансово ощутимо, оформление в собственность - 1-2% от стоимости квартиры. Оформлением в собственность можно заниматься либо самостоятельно, либо через риэлтора.
Юрий Лужков подписал распоряжение об участии Москвы в 16-й Международной инвестиционной выставке MIPIM-2005 "Международный рынок собственности", которая пройдет с 7 по 11 марта 2005 года в Каннах. Выставка эта ежегодная, и Москва в ней участие уже принимала, но никогда прежде не придавала ей такого значения, как нынче.

"Жаль, что павильоны, в которых разместится выставка, низковаты - высотой всего 2,5 метра. Нам бы нужны помещения раза в два выше", - сожалел Зуев.

"Взять, к примеру, "Колесо обозрения на Воробьевых горах", проект которого еще находится в разработке, - рассказал корреспонденту "РГ" зам. руководителя комитета внешнеэкономической деятельности правительства Москвы Александр Зуев. - Диаметром оно метров 180-20 Кабинки в нем - не знакомые всем пластиковые люльки, где люди сидят коленка к коленке, а по полтрамвая каждая (длина - 4-6 метров), застекленные. Сидеть все время на месте и любоваться городом необязательно - там же, на высоте, можно сходить, например, в ресторан". В Каннах посетители выставки увидят модель этого колеса, а также движущуюся модель СТС и компьютерную графику московского делового центра...



Главная --> Публикации