Главная --> Публикации --> Застройщик гарантирует Лужков ищет способ, как построить третьяковку Квартирный вопрос для молодых Арендные зарисовки и наблюдения Кого назначить пострадавшим?

Квартира с террасой

Петербургские аналитики считают, что Москва может похвастаться объектами, отвечающими современным представлениям о пентхаусе. В столице дома на крыше имеют выгодное местоположение, большие площади остекления, эксплуатируемую кровлю и панорамные виды из окон на исторический центр.

Из-за особенностей застройки Санкт-Петербурга пентхаусов в городе никогда не будет много. Первые мансарды с террасами были построены в северной столице еще до 1917 года. Большие террасы в квартирах, отдаленно похожие на пентхаус, изредка встречаются и в сталинских домах. Но современные пентхаусы в районах нового строительства появились только в 90-е годы прошлого века. По подсчетам специалистов АН "Бекар", всего сейчас в городе существует около 100 пентхаусов и еще столько же объектов находятся в стадии возведения.

В Петербурге, увы, предложение пентхаусов минимально. Из-за ограниченности предложения пентхаусами в северной столице обычно называется квартира на последнем этаже с выходом как минимум на одну террасу. В классическом понимании такие квартиры пентхаусами не являются. Такие каноны, как определенная высота потолков, не говоря уже о бассейне и зимнем саде, в Петербурге выдерживаются редко. А такие обычные для московских пентхаусов изыски, как центральное кондиционирование и пылеудаление в Петербурге пока вообще считаются экзотикой.

Самым престижным в городе считается тот пентхаус, что имеет вид на Неву или каналы. Как, например, пентхаус в жилом комплексе в акватории Большой Невы, или пентхаус в комплексе на Песочной набережной.

Основное предложение пентхаусов приходится на строящиеся дома на окраине города. В старой части Санкт-Петербурга в новых и реконструированных домах в связи со строгими требованиями Архитектурного управления в большинстве случаев строят мансарды без каких-либо террас и даже балконов. Впрочем, есть исключения. Например, пентхаус недалеко от Смольного.

На вторичном рынке случаи предложений и продаж пентхаусов единичны. Ввиду малочисленности такие квартиры почти не появляются в базах данных агентств. Однако если и появляются, их экспозиция длится не менее полугода, а иногда даже доходит до двух лет.

Кто живет на крыше?

Впрочем, пентхаусы открывают широкое поле для всяческих фантазий своих владельцев. Риэлторы "Бекара" припоминают случай, когда владелец пентхауса пожелал устроить на своей стометровой крыше-террасе русскую баню, чтобы зимой нырять из парилки прямо в сугроб.

Цена пентхауса обычно намного превышает цену квадратного метра на квартиры в том же доме, а эксплуатация его обходится в большинстве случаев гораздо дороже. Именно поэтому квартиры в пентхаусах не всегда находят своего покупателя. В Петербурге известны случаи, когда строители, отчаявшись продать пентхаус, предлагали его как обычную квартиру и даже по меньшей стоимости.

Вид на "Аврору"

По мнению заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, сегодня в Петербурге пентхаусы покупают две противоположенные категории людей. Первые: бизнесмены с максимально закрытым образом жизни, которых привлекает вариант с одной квартирой на этаже (иногда вход в квартиру делают прямо из лифта). Идеальный вариант пентхауса для такой категории покупателей - башня на крыше дома. Второй тип покупателей - максимально публичные люди - артисты, спортсмены, дизайнеры и т.д., которым пентхаус дает возможность создать уникальную по внешнему виду квартиру.

Самым большим риэлторами признается пентхаус в семнадцатиэтажном жилом комплексе в акватории Большой Невы - его площадь свыше 563 кв. метров. Впрочем, этот пентхаус (его цена более 2,5 млн. евро) тоже пока не продан.

Максимальная цена предлагаемого в Петербурге к продаже пентхауса от застройщика сейчас составляет 4 млн. долларов. Это уже упомянутый новый дом в центре города недалеко от Смольного площадью 300 кв. м без отделки. Дом сдан летом, но пентхаус еще не продан. До этого ценовой рекорд - 1,2 млн. долларов - был установлен пентхаусом на Выборгской стороне с хорошим видом на город и крейсер "Аврору". Квартира без отделки.

Льготы и приз - юбилея девиз

На вторичном рынке известно о продаже весной этого года пентхауса площадью 230 кв. м без отделки в новой части Васильевского острова. Цена - 360000 долларов. При этом риэлторы "Бекара" не припоминают случаев продажи пентхауса с полной отделкой.

До 12 декабря 2004 года каждый заключивший договор инвестиционного вклада в любом из филиалов корпорации получает скидку 3-5% (в зависимости от объекта), а также автоматически становится участником розыгрыша многочисленных призов от "Социальной инициативы". Розыгрыш состоится 12 декабря в ходе празднования пятилетия филиала в Тамбове. Вся информация о выигрышах будет опубликована на сайте, а также доведена до каждого выигравшего вкладчика по телефону и письменно.

В связи с пятилетием создания Тамбовского представительства, а также двухлетием деятельности КПКГ "СоцИнициатива Кредит" Финансовая корпорация "Социальная инициатива" объявляет о проведении акции "Льготы и приз - юбилея девиз".

Спешите, данные условия действуют только до 12 декабря 2004 года. Ждем вас в любом из наших 50 филиалов по всей России.
Массовая ипотека неизбежно повлечет за собой активное повышение цен на квартиры. Таково мнение подавляющего большинства российских специалистов, да и опыт развития системы ипотечного кредитования в западных странах свидетельствует об этом. Но есть и обратная сторона вопроса: чисто теоретически покупка квартиры по ипотеке страхует потребителя от роста стоимости жилой недвижимости.

В октябре в рамках выставки "ДОМЭКСПО" был проведен первый розыгрыш призов. Обладателем главного приза - музыкального центра - стал автор рекламного слогана: "Инициатива социальная - улучшение жизни реальное".

Что покупателю хорошо, то заемщику...
Тот факт, что цены постоянно растут, дает ипотечным банкам право позиционировать ипотеку как страховку от роста стоимости жилья. Страховка заключается в следующем: в кредитном договоре прописывается фиксированная сумма стоимости квартиры, и в течение, скажем, 15 лет можно спокойно выплачивать ее, не обращая внимания на ценовую нестабильность на рынке недвижимости. Допустим, человек купил квартиру в новостройке с помощью ипотеки год назад. Тогда стоимость этой квартиры определялась из расчета $1 тыс. за 1 кв. м. Сегодня 1 кв. м в такой квартире будет стоить уже около $1,6 тыс. Понятно, что «прошлогодний» заемщик выиграл по сравнению с «сегодняшним»: ведь сумма кредита, предоставленная ему банком, оказалась значительно ниже. В результате оба покупателя получили аналогичные квартиры, но «прошлогодний» покупатель заплатил за нее меньше и отдавать банку будет меньшую сумму.
Эксперты склонны считать, что потребитель может застраховаться от удорожания жилья только в условиях постоянного стабильного роста цен. В периоды стагнации или падения цен такой возможности не будет. Россия все еще остается страной с развивающейся экономикой. Примерно два–три раза в год стабильно возобновляются слухи о грядущем кризисе на рынке недвижимости. Пока никто не берется на 100% утверждать, что в течение тех 5–30 лет, которые отводятся заемщику банками на выплату ипотечного кредита, не произойдет существенного спада цен на жилье. Видимо, поэтому многие заемщики, взявшие ипотечный кредит, стараются погасить его досрочно, невзирая на штрафные санкции.
Надо отметить, что использование ипотечных кредитов во многих западных странах является одним из вариантов «бычьих» игр на повышение цен на недвижимость. По словам управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, использование такого механизма носит в ряде западных стран название «ипотечного рычага». К примеру, общеизвестна история кризиса на рынке жилой недвижимости США, происшедшего в конце 80-х годов прошлого века. «Цены в Америке тогда упали и находились «на дне» более трех лет. Когда положение на рынке начало налаживаться, но цены были еще низки, небольшое количество индивидуальных и институциональных инвесторов начало скупать недвижимость, пользуясь при этом ипотечными кредитами. Цены «поползли» вверх, некоторые инвесторы продали недвижимость и расплатились с банками, получив при этом немалую прибыль. Среди таких инвесторов был и Дональд Трамп, например. Но, несмотря на подобные «положительные» примеры, риски подобных инвестиций очень высоки», — отмечает М. Маркарова.

Но можно ли быть уверенным в этой страховке с учетом российской развивающейся, следовательно, довольно нестабильной экономики?
Конечно, ипотечному кредитованию доверяют пока немногие. Причин тому много: высокие банковские проценты, жесткие требования к заемщикам и т. д. Но и преимуществ у ипотеки немало. Основные из них — возможность прописаться и проживать в своей квартире, заплатив за нее лишь часть цены, и невысокий первоначальный взнос — от 5 до 30% стоимости жилья. Кроме того, ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту сопоставимы арендными ставками на квартиры, а ведь снимаемое жилье никогда не станет собственностью. У ипотеки есть и главный, несомненный плюс: рассрочка платежа и погашение долга в течение 5–30 лет с сохранением фиксированной суммы на протяжении всего срока кредита.
Учитывая рекордный рост цен на недвижимость, который наблюдался в течение последних трех лет, и сохранившуюся тенденцию увеличения стоимости московских квартир в пределах 10–12% годовых (именно таковы прогнозы аналитиков на 2005 год), ипотека представляется почти единственным шансом приобрести квартиру, если у покупателя нет суммы, достаточной для оплаты полной стоимости объекта недвижимости. Ведь накопить нужную сумму, складывая деньги «в чулок», при постоянном увеличении стоимости 1 кв. м, превышающем темпы официальной инфляции, практически невозможно. К примеру, в 2003 году стоимость квартир поднялась, по разным оценкам, на 25–40%, что практически в три раза больше официальной статистики по инфляции.
И сегодня, несмотря на проиcшедшую стабилизацию цен, в некоторых сегментах московского рынка квартир спрос все еще превышает предложение. С выходом на рынок людей, приобретающих жилье по ипотеке, платежеспособный спрос вырастет еще больше, значит, подскочат и цены. «Дешевые» и «длинные» ипотечные кредиты вызовут дальнейшее увеличение стоимости жилья.

В июле этого года начнется реконструкция Большого театра. Ей предшествовало множество споров, касающихся методов и масштабов реставрационных работ, которые не должны повредить или изменить исторический облик здания. Впрочем, Большому не привыкать к трансформациям: то здание, к которому мы привыкли, — результат многочисленных переделок.

Если уж консервативные американцы считают возможным рисковать, причем серьезно, и инвестировать ипотечные средства в недвижимость, когда она достаточно дешева, то чего ждать от русских, которые в большинстве своем живут по принципу: «Кто не рискует, тот не пьет шампанское»?

Декор — забота зрителей
Своеобразным «прародителем» современного Большого театра являлся Петровский театр, хозяином которого был обрусевший англичанин Михаил Медокс (Майкл Мэддокс). Свое название театр получил по расположению на улице Петровке. Еще раньше он именовался Знаменским, поскольку находился на улице Знаменке в усадьбе графа Воронцова, но после большого пожара Петр Урусов, владелец театра, продал права на него вышеупомянутому М. Медоксу.
В 1780 году М. Медокс покупает землю на Петровке и приступает к постройке театра (архитектор Христиан Розберг). Он стоял примерно на том же месте, что и сейчас, однако главный фасад был обращен к Петровке. Декора на фасадах почти не было, выразительность зданию придавали пропорции окон на каждом из трех этажей: они были расположены друг над другом и уменьшались с повышением этажа.
Кроме того, первый этаж здания был облицован грубым камнем. Между вторым и третьим этажами располагались три ниши, которые на многих сохранившихся чертежах пусты, но, вероятно, они предназначались для размещения скульптур. Внутреннее убранство театра было выполнено в так называемом итальянском стиле. Ложи располагались на нескольких ярусах, обособленно друг от друга, а «окно», выходящее в зал, можно было в любой момент закрыть драпировкой. Историки утверждают, что многие посетители театра абонировали ложи на весь сезон и обустраивали их на свой вкус: меняли обои, привозили мебель. Декора в зрительном зале было немного: как считал хозяин театра, перенасыщенность внутренними декорациями мешала бы созерцанию зрелища.
Спустя 25 лет, в 1805 году, в театре произошел большой пожар, превративший здание в руины. Несмотря на это, представления не прекращались, но проходили в домашних театрах московской знати. Одним из таких мест для временных постановок было помещение на улице Моховой, где сегодня располагается университетская церковь Св. Татьяны. В 1808 году труппе выделили здание на Арбатской площади, построенное архитектором Карлом Росси. Оно просуществовало всего три года, до большого пожара 1812 года.

История Большого театра полна драматических событий. Дважды он сгорал дотла, был чудом сохранен во время Гражданской войны, пострадал от взрыва фашистской бомбы в 1941 году.

Малые перемены в большом количестве
До начала Второй мировой войны масштабных реконструкций в Большом театре не проводили, хотя постоянно шла работа по переоборудованию. В 1921 году был переложен практически весь пол партера, кирпичные своды заменены железобетонными. Все ложи и ярусы соединили: отсутствие отдельных входов на галерею было призвано подчеркивать отсутствие классового неравенства зрителей. Параллельно были восстановлены росписи стен в главном фойе, оборудованы специальные помещения для труппы.
Сцена, одна из крупнейших в мире, как и во всех старых театрах, имела целый ряд неудобств в эксплуатации. Боковые и задняя стены, «прорезанные» арочными проемами, значительно ограничивали сцену по глубине и ширине и отделяли ее от боковых оперативных пространств и арьерсцены. Деревянные стропила загромождали всю верхнюю часть сцены. К тому же к 1938 году прогиб стропильных ферм над сценой из-за ветхости стал угрожать безопасности всей конструкции.
Поэтому реконструкция сцены началась с замены старого перекрытия на основной сцене и арьерсцене, ширина сцены увеличилась: были убраны внутренние боковые кирпичные стены. После осуществления этих работ значительно улучшились условия для творческой работы коллектива, в частности, расширилась площадь сцены (без нарушения габаритов и архитектурного облика здания), появились новые механизмы и средства освещения.
В 1940–1941 годах были разработаны два проекта реставрации Большого театра, связанных в основном с усовершенствованием систем пожарной безопасности, вентиляции, изменением положений репетиционных залов, помещений для персонала и т. п. В начале 1941 года группа архитекторов под руководством Ивана Жолтовского представила проект наружной реконструкции здания Большого театра и перепланировки Театральной площади.
С 15 апреля 1941 года спектакли шли только в филиале, основное здание было закрыто. Были начаты большие работы по замене деревянных перекрытий (ферм) над зрительным залом, которые проводились с особой тщательностью и осторожностью, чтобы не пострадала акустика зала. А 28 октября 1941 года немецкий бомбардировщик сбросил на театр 500-килограммовую бомбу, которая пробила фасадную стену и разорвалась в вестибюле, нанеся огромный ущерб театру. В здании сразу начались ремонтно-восстановительные работы. Внутренний вид театра после этой реконструкции стал практически таким, каким его задумал А. Кавос.

От аскетизма к помпезности
В 1815 году было принято решение реконструировать пространство перед театром (будущая Театральная площадь) и сам Петровский театр. Первоначально проектирование нового здания было поручено петербургскому архитектору Андрею Михайлову, но в связи с тем, что он перерасходовал средства, при этом не доведя дело до конца, проект был передан Осипу Бове.
Он взял за основу существующий проект, но довольно сильно изменил его. О. Бове уменьшил высоту здания и изменил его пропорции, разработал торжественный декор и оригинальную конструкцию зрительного зала. Портик, как и сегодня, украшала квадрига Аполлона работы петербургского скульптора Петра Клодта. Новое здание получило название Большого Петровского театра.
В 1843 году была предпринята первая крупная реконструкция здания театра: была изменена планировка лож, чтобы улучшить видимость сцены. В 1853 году Большой Петровский театр сгорел. Сохранившаяся линия стен и устоявшие колонны портика послужили основой для восстановления здания, предпринятого архитектором Альбертом Кавосом, происходившим из театральной семьи и специализировавшимся на архитектуре театров. Он решил не просто восстановить здание театра, но и внести в его конструкцию ряд существенных изменений. На фасаде здания появились пилястры, скульптурный фриз заменили отдельными барельефными вставками, стены практически полностью были покрыты лепниной в стиле эпохи Возрождения. Фойе, располагавшееся над вестибюлем, было украшено не только картинами, фресками, но и большим количеством зеркал. Помимо этого архитектор расширил зрительный зал, а для улучшения акустики сузил ложи к сцене и увеличил их число до шести.
Тогда же зал получил то оформление, которое существует и по сей день: декор отличался особой роскошью, преобладали белый, золотой и малиновый цвета. Сам А. Кавос писал об этом так: «Я постарался украсить зрительный зал как можно более пышно и в то же время по возможности легко, во вкусе Ренессанса, смешанном с византийским стилем». Гордостью театра стала огромная люстра, состоящая из трех рядов светильников. Но еще больший восторг у публики вызывал занавес сцены, на котором был изображен въезд в Москву Минина и Пожарского после изгнания польских войск.
Большой театр и после капитальной реконструкции А. Кавоса несколько раз подвергался переделкам. В 1893 году появились трещины в наружных и внутренних стенах. После обследования фундаментов оказалось, что они возведены на деревянных сваях, верхние части которых после понижения уровня грунтовых вод сгнили и вызвали значительную осадку здания. Понижение уровня грунтовых вод произошло после заключения реки Неглинки в трубу. Еще одной причиной стали работы по устройству дренажей, водопроводных и канализационных линий.
В 1895–1896 годах начались работы по укреплению проседавших фундаментов. В это же время были добавлены новые помещения для актеров, хранилище под декорации, проведено электричество и отопление, а неоренессансный декор императорского фойе заменили отделкой в стиле неорококо.
В таком виде театр просуществовал до коронации Николая II (1896 год). По коронационному сценарию императорская свита должна была разместиться на сцене, но места не хватало, и архитектор Эдуард Гернет пристроил к театру узкий прямоугольный объем, загородивший задний портик, созданный О. Бове.

Как рассказала Евгения Реботунова, юрист компании WhiteCase, для инвестора в первую очередь очень важно урегулировать земельный вопрос перед началом строительства. Далеко не всегда он решается одинаково. К примеру, во всех регионах земля под строительство, как правило, передается в собственность инвестору. Исключением является Москва, где с инвесторами заключается договор аренды на 49 лет. В Московской области возможны оба варианта развития событий.

Новейшая история
Еще позже, в 1950-х годах, в Большом создали систему вентиляции, изменили занавес, восстановили разбитую бомбой скульптуру П. Клодта. К 200-летию театра, которое торжественно отмечалось в 1976 году, было обновлено убранство зрительного зала, проведен ремонт закулисных помещений.
Постоянные мелкие улучшения в театре проводились до следующего длительного закрытия в конце 1990-х годов. Тогда большая часть работ состояла в замене электропроводки, ремонте подгнившего деревянного фундамента, металлических и деревянных перекрытий, восстановлении некоторых росписей.
Нынешняя реконструкция, по словам руководства театра, начнется в начале июля 2005 года, а закончится к середине 2008 года. Задача перед архитекторами, инженерами, строителями стоит более чем сложная: сохранить исторический облик Большого и одновременно превратить его в технически совершенное здание, отвечающее современным требованиям, принятым сегодня при реконструкции выдающихся архитектурных памятников.
Современный рынок недвижимости переживает сейчас переломный момент и испытывает немало затруднений, во многом зависящих от состояния законодательной базы в стране. Поэтому на первом заседании прошедшей конференции по коммерческой недвижимости участники рынка говорили именно о законодательных аспектах проведения сделок.

Договор соинвестирования не требует государственной регистрации. Также стороны могут заключить предварительный договор, в котором очень четко прописать все требования покупателя и срок до заключения основного договора.

Дмитрий Раев юрист компании Swiss Realty Group обратил внимание участников конференции на различные варианты приобретения зданий в собственность. Если объект строится, то необходимо заключать между сторонами договор купли-продажи или соинвестирования.

Но, начав строительство, важно зарегистрировать право собственности на возводимое здание, поскольку владелец права на застройку участка автоматически не является владельцем строящего на нем дома.

Объект может быть продан и после окончания работ, тогда продавец правомочен подписать договор переуступки прав требований по объекту с генеральным подрядчиком либо продать объект как имущество. Однако при реализации уже построенного объекта продавец должен будет заплатить налог на прибыль.

Зато более ясной становится система налогообложения при операциях с недвижимостью. С 1 января 2005 года не будет взиматься НДС при сделках по продаже жилых домов, помещений и долей в них, а также земельных участков.

Одним из перспективных направлений развития инвестиционной сферы игроки рынка называют появление Паевых инвестиционных фондов (ПИФов). Сегодня это уже достаточно популярный инструмент для вложения средств в недвижимость. Однако у него есть один минус - практически полное отсутствие в законодательстве какой-либо четкой информации о порядке их налогообложения.



Главная --> Публикации