|
|
  |
Главная --> Публикации --> В 2005 году падения цен не ожидается Ответы на вопросы военнослужащих Пойдут дома на панель, которой предстоит настоящий бенефис Землевладение по старому обряду Техинвест потратит $150 млн на павелецкой площади В число заинтересованных клиентов входят структуры производственного сектора экономики, доходность бизнеса которых не превышает ставку доходности от инвестиций в недвижимость. Не менее активными игроками на рынке персональных офисных зданий являются компании энергетического комплекса, у которых собственные большие финансовые потоки и они ищут пути вложения свободных средств. Растет заинтересованность банков и других финансовых институтов. В прошлом году Сибирско-Уральская нефтегазохимическая компания приобрела два офисных здания (строения 1 и 3 по ул. Кржижановского, 16) общей площадью 16 197 и 5530 кв. м. ВИП-Банк стал хозяином офиса на ул. Б. Грузинской, 12/2-3 (48 77 кв. м), Банк Москвы купил офис в Бродниковом переулке, (4444 кв. м), а Страховая компания России на проспекте Мира, 3/3 (4269 кв. м). С каждым годом все большее число успешных компаний стремится обзавестись собственными офисными зданиями. Но если организация планирует построить офис под заказ, она сталкивается с проблемой подбора девелопера, так как круг застройщиков, способных реализовать проект под заказчика, ограничен. Поэтому большинству клиентов приходится довольствоваться готовыми зданиями, уже вышедшими на рынок. Цены продажи офисных помещений классов А и В продолжают расти, что объясняется ограниченным предложением на рынке. Причем особняки предлагаются на продажу по заметно более высоким ценам, чем крупные офисные здания. К примеру, если цены за офисы класса А в бизнес-центрах составляют $3500-5000 за 1 кв. м, то в особняках они достигают $600 В зданиях класса В разрыв цен еще более ощутимый: $1500-3500 за 1 кв. м в многоэтажных комплексах, до $4500 за 1 кв. м в особняках. В большинстве случаев покупателями офисных зданий выступают российские компании. Западные еще опасаются обзаводиться недвижимостью в российской столице, к тому же их смущает серая форма расчета, при которой реальная цена порой отличается от той, что указана в документах. Несмотря на дефицит предложения офисов под заказ, эксперты видят в рынке частных зданий большую перспективу и прогнозируют, что в будущем в Москве расширится круг компаний, которые будут реализовывать такие проекты. Российский рынок торговых центров (ТЦ) пока находится в поле особого интереса. Он еще молод, малоосвоен и высокодоходен. Сколько он существует, столько ведутся споры о его судьбе и о том, по какой модели он будет развиваться. В последнее время зарубежные консультанты, часто приезжающие в Москву “на разведку” по просьбе иностранных инвесторов, говорят, что столице стоит обратить внимание на опыт стран Восточной Европы и Китая. Построить для себя здание на заказ пока еще может очень ограниченный круг компаний. Главная причина непросто найти опытного девелопера с хорошей репутацией, берущегося за такую работу. В Москве этот бизнес успешно ведут всего несколько компаний, самые известные из них Система-Галс, СMI Development, Форум-Пропертиз, но их мощности уже задействованы на несколько лет вперед. Российский рынок может развиваться и как польский, который в три раза меньше, чем в РФ. Но в Восточной Европе он самый большой. Варшава — самый богатый город страны, в нем 2 млн жителей, и 60% доходов населения тратится на потребительские товары. В Москве эти расходы составляют около 80%. На первом этапе развития — в 1995-1997 гг. — в Польше появлялись супермаркеты и гипермаркеты, потом строились большие магазины за городом. Сейчас потребители предпочитают делать покупки в пределах города. Потому застройка ТЦ возвращается из пригорода. Москва отстает от Шанхая, Варшавы, Праги лет на 5- Доходность, которую девелопер может получить от создания ТЦ в Москве, — 20-30% — в 2-3 раза выше, чем там. Московский сектор ТЦ выходит на 1-е место в Европе по количеству ежегодно строящихся квадратных метров. А вот для Шанхая этот бум закончился лет пять назад. В начале 1990-х гг. там началось массовое увлечение строительством торгцентров. Рынок к этому был не готов. Тогда на нем не было достаточного количества продавцов и покупателей. А некоторые торгцентры получались чересчур масштабными на фоне низкого спроса. Потому значительная часть их площадей не заполнялась арендаторами. Шанхайские владельцы недвижимости совершали тогда еще одну ошибку — сплошь и рядом продавали, а не сдавали в аренду площади в торгцентрах (в западной практике это считается грубой ошибкой, так как нарушаются общая концепция и эффективность ТЦ). К концу 1990-х гг. ситуация выправилась: в Шанхай пришли транснациональные сетевые операторы, такие как IKEA, а местные строители обратились к опыту Гонконга, насыщенного успешными ТЦ. В Гонконге индустрии ТЦ исполнилось уже 30 лет. Сейчас в Шанхае благоденствует третье поколение торгцентров — время, когда рынок становится рынком покупателя, когда ритейлоры имеют возможность выбирать успешные магазины и опытных застройщиков, которые способны не только возвести объект, но и управлять им. Хотя не исключено, что эта точка зрения не вполне оправданна. У российской и восточноевропейской экономик есть сходство, но стиль ведения бизнеса в коммерческой недвижимости формируют те страны, представителей которых здесь больше. Пока что Москву заполняют в основном предприниматели с Запада. Зарубежные консультанты рекомендуют московским девелоперам обращаться за опытом к сравнимым рынкам. А также предостерегают от гигантомании, советуют помнить, что успешные ТЦ могут располагаться не только в новых зданиях и не обязательно в центре города. И просят уделять больше внимания долгосрочному планированию. Московские девелоперы не устают экспериментировать с инфраструктурой поселков. Обычные коттеджные поселки превратились в спортивно-развлекательные парки и жилые курорты. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными современными коммуникациями и однородной социальной средой. Именно такие объекты являются сегодня наиболее ликвидными. Между тем у потребителя сформировалась потребность в новом «ассортименте» объектов инфраструктуры и в целом повысились требования к качеству загородной жизни. По мнению генерального директора строительной компании «Сапсан» Сергея Шмакова, в первую очередь это касается инженерных сетей и коммунальных услуг. Покупателям теперь стали настоятельно необходимы выделенная линия интернета, наличие селекторной связи в поселке. Появились и новые запросы в отношении уровня обслуживания: удобства внесения жилищных платежей; наличия дополнительных услуг (например, стрижки газонов), услуг горничных и садовников. «Изменились требования потребителей даже к оформлению общественных зон поселка, — отмечает С. Шмаков. — Уже недостаточно оформить прогулочные зоны скамейками, газонами и аллеями. Потребитель предпочтет поселок, в котором общественные зоны вписаны в общую концепцию поселка, грамотно спроектированы с точки зрения ландшафтного дизайна». Главные факторы успешности коттеджного поселка — местоположение, цена и концепция. Но хороших свободных участков земли в интересной для девелоперов 30-километровой зоне от Москвы все меньше, а покупатели становятся более требовательными. Остается лишь взять свежую творческую мысль, преобразовать ее в концепцию и создать поселок совершенно нового, непривычного формата. Московские девелоперы не устают экспериментировать с инфраструктурой поселков. Обычные коттеджные поселки превратились в спортивно-развлекательные парки и жилые курорты. Наиболее удобными для проживания, а значит, и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными современными коммуникациями и однородной социальной средой. Именно такие объекты являются сегодня наиболее ликвидными. Поселок как спортивно-развлекательный комплекс Необычный формат коттеджного поселка явился результатом совместных усилий группы «Конкор» и инвестиционной компании МГСН. Поселок «Петровские дали», находящийся в 46 км от Москвы по Дмитровскому шоссе, станет составной частью спортивно-развлекательного комплекса «Яхрома». В Дмитровском районе сосредоточено большинство горнолыжных клубов Подмосковья. Здесь же, на берегах Икшинского и Клязьминского водохранилищ, располагаются яхт-клубы и прочие спортивные учреждения для любителей отдыха на воде. По прошествии времени идеологи проекта решили, что парк следует развивать, обустроив здесь жилую зону. Поселок общей площадью 17,09 га включает 90 земельных участков площадью от 10 до 13 соток и рекреационную зону площадью 2,4 га. Поселок должен будет напоминать альпийский городок, атмосферу которого создаст сочетание черепичных кровель, cветлых фасадов и архитектурных элементов темного дерева. Многоквартирный дом в природном окружении На сегодняшний день на подмосковном рынке представлено не так много объектов многоквартирного загородного жилья. В пример можно привести жилые комплексы с широкой развитой инфраструктурой: «Петрово-Дальнее», «Усово-Тупик», «12 месяцев», «Жуковка-1», «Сосны» на Николиной Горе, «Жемчужина». Каждый из них включает, как правило, монолитные или монолитно-кирпичные четырех–восьмиэтажные дома. Квартиры продаются со свободной планировкой, с отделкой и без нее. Площади помещений колеблются от 60 до 500 кв. м (в пентхаусах). Большая часть представленных объектов относится к высшему ценовому сегменту, в то время как предложений эконом-класса практически нет. Одним из самых новых проектов на рынке загородного жилья является загородный жилой комплекс Vitro Village на Калужском шоссе, который позиционируется девелоперами (ООО «Парк групп») как жилой курорт. Это альтернатива традиционной загородной недвижимости: коттеджам, таунхаусам и учреждениям для отдыха (пансионатам и турбазам). По набору инфраструктуры комплекс относится скорее к бизнес-классу, однако по цене приближается к эконом-классу (стоимость 1 кв. м — от 850 евро). Просто классические коттеджные поселки Такие поселки по-прежнему остаются самыми востребованными, следовательно, и количество предложений на рынке коттеджных поселков пока что значительно преобладает над таунхаусами — 69%. На сегодняшний день общее количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье составляет более 250 (примерно 10–12 тыс. домов), а объем рынка превышает $6 млрд. В качестве примера классического коттеджного поселка можно привести «Риверсайд» на Новорижском шоссе — проект компании «ИНКОМ-Недвижимость». По своим параметрам «Риверсайд» полностью отвечает всем соответствующим критериям элитного жилья класса «премиум»: хорошее месторасположение, эксклюзивная архитектурная концепция, дорогие отделочные материалы, собственная огороженная и охраняемая территория, современная инженерия и т. д. В набор инфраструктуры будут входить торговый, развлекательный, спортивный и медицинский центры, общеобразовательная и музыкальная школы, детский сад, клубы детского творчества. Жители поселка смогут при необходимости воспользоваться услугами курьерской службы, отделения банка, прачечной-химчистки, службы ремонта бытовой техники. Нужно отметить, что основная инфраструктура возводится не на территории поселка, а рядом с ним. Такое решение, по мнению девелоперов, позволит сохранить уникальный природный ландшафт территории. Времена ажиотажа на рынке столичного жилья давно миновали. Рост средней стоимости 1 кв. м не превышает уровня инфляции, так что торопиться с покупкой квартиры не имеет никакого смысла. Объем предложения на вторичном рынке жилья, который резко возрос год назад, остается на том же высоком уровне. Cегодня количество продающихся квартир не уменьшается, хотя рынок давно вышел из состояния стагнации. Самый западный вариант — поселок таунхаусов Если попытаться дать самое общее определение таунхауса, то получается нечто вроде «многоквартирного коттеджа, представляющего собой гибрид загородного дома и квартиры». Обычно поселки таунхаусов относятся к категории «бизнес-класс» и имеют соответствующую инфраструктуру. Сегодня таунхаусами мало кого удивишь, поэтому их сложно отнести к новым форматам загородного жилья. Сейчас в Москве и Подмосковье насчитывается чуть более 40 сформированных поселков, где уже построены и продаются таунхаусы. Большая часть из них возводится в районах к западу и северу от Москвы на Рублево-Успенском, Минском, Волоколамском, Можайском, Пятницком и других шоссе. На сегодняшний день на рынке предложение таунхаусов составляет порядка 30% общего объема. И в последнее время их доля постоянно увеличивается. Уже в 2005 году, как считают эксперты, ценовая ситуация на рынке подмосковных таунхаусов может резко измениться, поскольку этот формат загородного жилья набирает популярность буквально с каждым днем. Если весной 2003 года средняя цена 1 кв. м жилья составляла $700–800, то сегодня она достигла отметки $1,2 тыс. Средняя цена квартиры в таунхаусе сегодня составляет $150–250 тыс. По ряду экспертных оценок, уже к концу лета 2005 года число поселков с таунхаусами в Подмосковье увеличится как минимум на 50%. Среди новинок на рынке таунхаусов — поселок «Барвиха Club», девелопером которого выступает компания «МИЭЛЬ-Недвижимость». В прошлом году он стал лауреатом ежегодной премии «Поселок года-2004» — был признан победителем в номинации «Лучший таунхаус года». Поселок расположен в 10 км от МКАД, на Рублево-Успенском шоссе, в одном из наиболее живописных мест лесопарковой зоны Подмосковья. «Барвиха Club» повторяет концепцию предыдущего проекта этого девелопера — «Барвиха-2», однако имеет более традиционное архитектурное решение. 1 В прошлом году в мае июне объем предложения резко вырос, что, по мнению некоторых экспертов, и послужило причиной остановки роста цен. Что происходит с объемом предложения сегодня и как количество выставленных на продажу квартир влияет на рынок? 2 Каково сейчас соотношение спрос/предложение и средний срок экспозиции квартир на рынке? 3 Какова судьба неликвидных предложений? Готовы ли продавцы существенно снижать цены, если квартира не продается слишком долго? Как это влияет на общую ценовую картину? Мы попросили риэлторов порассуждать о том, каким образом объем предложения может влиять на рынок. Ответы получились неожиданными и весьма противоречивыми: специалисты не только по-разному оценивают причины и последствия изменений объема предложения, но и расходятся в оценке объективных показателей рынка. Мы не наблюдали резкого повышения объема предложения в 2004 году. Рынок вошел в стадию насыщения, произошла некоторая стабилизация, в связи с чем наблюдалась приостановка повышения стоимости жилья. Однако рост цен не прекращался. Сегодня он составляет в среднем 1,5% (в мае 3%). Возросло количество неликвидных предложений. Это закономерно, так как в момент активного роста или резкого увеличения цен всегда возникает ажиотаж. Тому есть несколько причин, например, существует потребность в свободных объектах для завершения так называемых сложных сделок. Соответственно, при большом росте цен меньше внимания обращают на качество жилья. С насыщением рынка у покупателей появился выбор, они стали более разборчивы. Объем предложения вырос, спрос стал избирательнее. С увеличением числа неликвидных объектов удлинилось и время нахождения объектов на рынке. Средний срок экспозиции квартир на данный момент составляет три месяца. Количество неликвидных предложений возрастает прямо пропорционально уменьшению спроса по отношению к предложению. Неликвидное жилье появляется на рынке тогда, когда цена на объекты недвижимости завышается. Как только уровень цен рынка достигает суммы, назначенной за выставленный объект, он продается. Или, наоборот, при понижении цены до адекватной для текущего состояния рынка время экспозиции квартиры на рынке сокращается. Марина Федчун, генеральный директор компании ДОМ-Недвижимость Елена Бармина, директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Я бы не согласилась с тем, что в прошлом году произошло подобное увеличение объема предложения. Наоборот, в период так называемой стагнации рынка, когда многие продавцы приостановили продажи в связи с нестабильностью в банковском секторе, количество предложений уменьшилось. И только к началу осенних месяцев активность рынка вторичного жилья начала расти. Сегодня объем предложений находится на том же уровне, что и в начале года. Можно говорить о его увеличении за счет ввода новых жилых комплексов во всех сегментах. В целом объем предложения на текущий момент составляет 33 128 кв. м, в начале года 27 759 кв. м. На мой взгляд, о насыщении рынка до такого уровня, когда цены будут снижаться, еще очень далеко. И даже в случае определенной степени насыщения продавцы скорее всего, не желая снижать цены, пойдут на такие меры, как увеличение срока экспозиции, продажи жилья по ипотеке, с рассрочкой и пр. В зависимости от эксклюзивности квартиры срок экспозиции варьируется от нескольких дней до полугода, а в среднем составляет от двух недель до полутора месяцев. На особенно привлекательные объекты возможны даже очереди, поскольку такого жилья очень мало. К неликвидным предложениям относятся пятиэтажки, предназначенные под снос, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, ветхий жилой фонд. Однако спрос существует и на эти квартиры: они дешевле и нередко являются единственно возможным вариантом решения жилищных проблем. По разным оценкам, на рынке вторичного жилья еженедельно представлены порядка 20 30 тыс. квартир. Примерно такой же объем предложения наблюдался и в аналогичный период минувшего года, а вот спрос сейчас гораздо выше, чем тогда. Факторов, которые отпугивали бы людей (таких, как банковский кризис), на сегодняшний момент нет. Поэтому они охотно поглощают предложение, которое поступает на рынок. Хотя многие эксперты утверждают, что срок экспозиции объектов недвижимости неуклонно сокращается, наша практика показывает, что он составляет около двух трех месяцев сегодняшний покупатель выбирает жилье основательно и не торопясь. Прошли те времена, когда квартиру в Москве можно было продать за месяц (если, конечно, она не стоит ниже рыночной цены процентов на 10). В случае с дорогими квартирами мы сразу заключаем эксклюзивные договоры на реализацию не менее чем на шесть месяцев. Тенденция снижения спроса на некоторые категории жилья налицо. Сюда относятся панельные хрущобы (как пяти-, так и девятиэтажки) и любое жилье, построенное до 1970 года (кроме сталинок). Во многом это обусловлено тем, что банки неохотно дают под них кредиты. Если говорить о планировках, то не очень популярны квартиры со смежными комнатами и без балконов. Когда квартира долго не продается, не всегда камнем преткновения является стоимость. Мы предлагаем снижать цену только в тех случаях, если она изначально была завышена или продавцы очень торопятся. Но, повторяю, это не панацея. Прежде всего, нужно объективно оценить все факторы, которые могут мешать продаже жилплощади, и попробовать их устранить. Допустим, покупателям может не нравиться подъезд. Возможно, продавцу имеет смысл сделать там легкий ремонт. Иногда стоит потратить личные средства, если это повысит ликвидность квартиры. Однажды мы даже подключили санэпидемстанцию, так как в подъезде стоял невыносимый запах из-за соседства мясного магазина. Если недостатки неустранимы или, наоборот, у квартиры никаких особенных недочетов нет, остается только ждать своего покупателя. Ольга Селютина, начальник отдела вторичного жилья ЗАО Русский дом недвижимости Михаил Фастовец, руководитель управления маркетинга компании Новый мир -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Рынок жилья продолжает стагнировать. Это обусловлено отложенным спросом на квартиры: потенциальные покупатели ожидают рынка доступного жилья, а именно того момента, когда смогут получать ипотечные кредиты по ставке, не превышающей 5 7% годовых. В настоящее время ипотека это первый взнос не менее 30% и достаточно высокие проценты погашения кредита. Кроме того, доходность от приобретаемого жилья значительно сократилась по сравнению с 2003 годом, таким образом, тот сегмент покупателей, который рассматривал недвижимость как статью доходности, пропорционально сократился. Осенью 2004 года объем предложения вырос почти в два раза, но не из-за единовременного вывода на рынок большого количества квартир, а по причине того, что значительно возросло время их экспонирования (в два три раза). Это привело к остановке роста цен. Объем предложения начиная с ноября минувшего года постепенно снижался, а число квартир в продаже немного превышало уровень июня 2004 года. Сейчас на рынке недвижимости выраженной зависимости цены от количества предложений не наблюдается. Стоимость жилья растет примерно на 1% в месяц, что соответствует уровню инфляции. В настоящее время соотношение спроса и предложения практически уравновешено. Средний срок экспозиции свободных квартир примерно четыре пять недель, а жилья с альтернативной покупкой один три месяца. У неликвидных предложений два пути: стать ликвидными после корректировки цены на квартиру; уйти с рынка после длительного экспонирования. Снижение цен продавцами практически никак не влияет на общую ценовую картину, так как снижение происходит в процессе переговоров покупатель продавец и достигнутая договоренность не разглашается. Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства Кутузовский проспект Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании МИЭЛЬ-Недвижимость -------------------------------------------------------------------------------- Как правило, неликвидные предложения могут около года висеть в базах риэлторских агентств, либо продавцы снимают их уже через два три месяца. При этом с рынка могут уходить самые дешевые квартиры (цены свои для каждого места и качества жилья), и средняя цена продаж становится на 5 15% ниже средней цены предложения. При стабильном рынке, как это происходит сейчас, такой коэффициент уторговывания может быть около 0,95 0,98. Цепочка причин и следствий другая. Снижение спроса на рынке влияет на объемы продаж, то есть на скорость ухода объектов с рынка, это в свою очередь вызывает снижение темпов роста цен вплоть до их остановки. Увеличение числа нереализованных квартир является следствием снижения объемов продаж и одновременно причиной того, что продавцы начинают менее активно выставлять жилье на продажу. Таким образом, объем предложения уменьшается, но не сразу, с отсрочкой до полугода. Если предложение растет, а спрос нет, то со временем рынок превращается в рынок покупателя, когда товара много, клиентов мало и можно не спеша выбирать и торговаться. При этом цены постепенно начинают снижаться. Затем падает активность продавцов, и, если спрос так и не вырастает, на рынке устанавливается равновесие. Потом предложение становится меньше спроса, и рынок превращается в рынок продавца, когда товар находится в дефиците, а покупателей очень много, тогда повышаются цены. Это и есть рыночная цикличность. Соотношение спроса и предложения сегодня находится практически в равновесии. Средний срок экспозиции квартир составляет полтора месяца. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость -------------------------------------------------------------------------------- Главная --> Публикации |