Главная --> Публикации --> Какие гостиницы должны открыться в москве В 2005 году падения цен не ожидается Ответы на вопросы военнослужащих Пойдут дома на панель, которой предстоит настоящий бенефис Землевладение по старому обряду

Первый особняк, выставленный на аукцион,- двухэтажное кирпичное здание 1969 года постройки - располагается в районе м. "Алексеевская" по адресу: Мурманский проезд, д. 22А. Его общая площадь - 1011 кв. м. Стартовая цена этого лота установлена в 24,19 млн руб.($830 за квадратный метр). По зданию есть обременение: договор аренды с юридическим лицом до 2013 года. Второе строение тоже двухэтажное, общей площадью 849,3 кв. м, находится по адресу: Сиреневый бульвар, д. 32А, м. "Щелковская". Стартовая цена этого лота составляет 18,2 млн руб.($750 за квадратный метр). Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценили выставленные на аукцион лоты. Так, по мнению Елены Лопатиной, директора департамента коммерческой недвижимости Vesco Realty, либо эти здания по итогам аукциона так и не найдут своего покупателя, либо будут куплены за стартовую цену. "Слишком неликвидный актив представляют собой эти строения советской эпохи",- пояснила она. Однако с Лопатиной не соглашается Юрий Усков, руководитель отделения "Тургеневское-4" департамента коммерческой недвижимости корпорации "Инком-недвижимость": "Отдельно стоящие особняки очень ценятся на рынке, особенно учитывая ходовой метраж - 0,8-1,2 тыс. кв. м". По его оценкам, если обременения с объектов будут сняты, то стоимость продажи здания у м. "Алексеевская" может достигнуть $2 тыс. за квадратный метр, на Сиреневом бульваре- $1,8 тыс.

Федеральное государственное унитарное эксплуатационное предприятие "ВПКсервис" Минимущества России (ФГУЭП "ВПК-Сервис") объявило о проведении аукционов, на которых будут определены новые владельцы двух особняков на востоке и северо-востоке столицы. По оценкам экспертов, стартовая стоимость лотов вряд ли будет сильно превышена: существующие обременения превращают особняки в проблемный актив.

Что касается потенциальных претендентов, то ими могут оказаться как мелкие фирмы, чей бизнес сосредоточен в этих районах, так и компаниипосредники, специализирующиеся на скупке подобных зданий, решении всех проблем с обременениями и последующей их перепродаже. Начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин отметил, что в том случае, если со "старыми" арендаторами не получится "договориться", единственная возможность для повышения рентабельности проекта- попытаться увеличить этажность. По его оценкам, ставки аренды в Мурманском проезде не превысят $350-400, а на Сиреневом бульваре- $300-350.
В прошлом году пять операторов рынка недвижимости de luxe продали квартир на $600 млн.

Из-за существующих обременений, по прогнозам Дениса Герасимова, директора департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, "в случае со зданием на Мурманском проезде потолочной является цена $1,2-1,4 тыс. за квадратный метр, а для Сиреневого бульвара это будет $1,1-1,3 тыс.".

В действительности же специалисты относят широко разрекламированные проекты элитных многоэтажек лишь ко второй категории престижного жилья, к так называемому эконом-классу, или "псевдоэлитной" недвижимости. Это отнюдь не говорит о плохом качестве строительства или об искусственно завышенных ценах на эти дома. Просто по своим характеристикам они попадают именно в эту категорию.

Представление о том, что к понятию "элитное жилье" на сегодняшний день в Москве относятся комплекс "Алые паруса", "Золотые ключи" и ряд других нашумевших новостроек, прочно укоренилось в сознании москвичей (благодаря качественным и массированным рекламным кампаниям). Что вызывает у специалистов-риэлторов и застройщиков, занимающихся строительством и продажей "настоящего" элитного жилья, лишь добродушную усмешку - их работа не требует никакой рекламы, клиент сам приходит к ним лишь по серьезным рекомендациям. Между тем о емкости этого сектора рынка недвижимости говорит хотя бы тот факт, что за прошлый год его основными операторами было реализовано квартир более чем на $600 млн!

Под определение элитных (или класс de luxe) по классификации фирм, занимающихся их реализацией (их, кстати, совсем немного: Kirsanova Realty, Kалинка Риэлти, Penny Lane Realty, Soho Realty и Baut-L), подпадают объекты, отвечающие следующим характеристикам.

Классификация

В случае с классом А- подразумевается больший географический разброс домов в пределах исторического центра и допускается отсутствие одной из определяющих класс А характеристик. К наиболее ярким представителям этого класса можно отнести "Дом у Пречистенских ворот" в 1-м Обыденском переулке (дом 12), "Необыденный дом" в 1-м Обыденском переулке (дом 5-7), строящийся дом в Большом Палашевском переулке в районе Патриарших прудов, "Венский дом" на Плющихе, "Торисс" в 1-м Спасоналивковском переулке. Цены на жилье в этих домах находятся в пределах от $4000 до $8000 за кв. метр.

К классу А относятся дома, расположенные не просто в пределах Садового кольца, а желательно в районе Остоженки (в скором будущем центр строительства жилья этого класса вполне может переместиться и в другой район, поиски которого уже сегодня начали вести риэлторы и застройщики). Количество квартир в доме этого класса не должно превышать 40 при естественной и очень жесткой избранности жильцов. Дом должен быть новым, кирпичным, иметь подземный гараж, охрану, эксклюзивную отделку холлов и лифтов, самостоятельные инженерные системы последнего поколения, центральное кондиционирование и климат-контроль, оптоволоконную связь, спутниковое телевидение. До 30% здания обязательно должно отводиться под развитую инфраструктуру: тренажерный зал, бассейн, теннисный корт и т. д. Общепризнано, что площадь квартир в домах категории А в основном (за исключением пентхаусов) находится в пределах от 180 до 350 кв. м. К наиболее ярким представителям этого класса можно отнести дома в Бутиковском, Зачатьевском, Молочном переулках, "Стольник" в Малом Левшинском переулке, "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке в районе Остоженки, а также Park House на улице Капранова и Agalarov-House на улице Климашкина за пределами Остоженки. Стоимость квартир в этих домах на сегодняшний день колеблется от $5000 до $10 000 за квадратный метр.

Дальнейшее деление имеющихся на рынке строений носит уже чисто условный характер. Большинство специалистов относят к так называемой псевдоэлитной недвижимости (или к категории С) комплексы "ДОН-Строя" ("Воробьевы горы", "Алые паруса", "Две башни" на улице Бирюзова), а также дома на Кременчугской улице (ASG Ltd.), Звенигородской улице (девелопер "Тесно"), "Квартал 32-33". В основном квартиры в этих домах позиционируются в ценовой нише от $1200 до 2500.

Следующая по рангу категория - дома класса B. Риэлторы допускают месторасположение жилья этого класса немного за пределами Садового кольца, однако оптимальными называются Бульварное кольцо, Замоскворечье, Тверская улица и Арбат. При строительстве жилья B-класса допускаются реконструкция и использование иных прогрессивных методов строительства, отсутствие подземного паркинга (при наличии охраняемой наземной парковки). Разумеется, здесь уже идет речь о более скромной, чем в классе А, отделке внутренних помещений, возможно использование стандартных коммуникаций и отсутствие центрального кондиционирования. Не возбраняется наличие консьержа либо видеодомофона, телефонных линий МГТС, да и по наличию развитой инфраструктуры никто не предъявляет особых требований. Цена квадратного метра в этих домах стартует от $3000 за метр, останавливаясь в районе $4500-550 Наиболее известные представители этого класса - "Дом на Плющихе" в 1-м Тружениковом переулке, "Белгравия" на улице Бурденко, а также дом Мост-Банка на Лесной улице, "Посольское подворье" в 1-м Казачьем переулке, "Ваш дом" в Замоскворечье, "Дом со львами" на Малой Молчановке, дом "Капитал" в Трубниковском переулке, дома "ДОН-Строя" в 1-м Смоленском и Филипповском переулках.

В целом, как это ни парадоксально, в секторе элитной недвижимости все специалисты в один голос говорят о значительном превышении спроса над предложением. Так, в классе А дефицит жилья составляет порядка 25% (и это при том, что за предыдущие полтора года застройщики ввели в эксплуатацию 10 домов этой категории). Наиболее же востребованными оказались квартиры в домах B-класса - здесь спрос удовлетворен не более чем на 50-60%. На практике это означает, что в листах ожидания риэлторских фирм есть клиенты, которые уже в течение полутора лет не могут подобрать для себя приличествующую их положению квартиру в ценовых рамках от $400 000 до $700 00 Такому положению дел есть несколько объяснений.

Деликатесы - в дефиците

Такие аппетиты выглядят пугающими, но застройщики в действительности тратят очень серьезные средства на всех стадиях проекта. К примеру, последний из удобных для застройки кусочков земли в районе Остоженки (между Хилковым и Турчаниновым переулками) был, по имеющимся сведениям, приобретен по цене порядка $650 за квадратный метр. Правда, столь высокая стоимость явно напрямую связана с определенной раритетностью этого участка - и застройщики, и риэлторы указывают на то, что после освоения этой земли, которое планируется осуществить в течение ближайших трех лет, других участков, приличествующих застройке домами класса А, на Остоженке просто не найдется. И куда после этого переместится эпицентр суперэлитной застройки - вопрос открытый. Однако и земля в уже практически освоенных Бутиковском и Зачатьевских переулках стоила немногим меньше. Прибавим к этому на стадии разработки проекта затраты по привлечению известных архитекторов и дизайнеров, причем не только российских (кстати, наши часто запрашивают отнюдь не меньше, чем известные французские или итальянские), а также специалистов-разработчиков инженерных систем. Стоимость работ в этом секторе договорная и практически никогда не разглашается ни одним из участников. По сравнению с предыдущими этапами затраты на согласование проекта в различных инстанциях могут показаться не столь существенными, но все же они существуют.

Когда речь заходит об элитной недвижимости, необходимо сразу принять за аксиому, что не цена определяет категорию дома, - наоборот, цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома. Поэтому естественно желание основных застройщиков элитного жилья (на сегодня к ним относятся такие компании, как Rose-Group, "Баркли", ST-Group, "КВ-Инжиниринг", "Стольный град") найти землю и запроектировать свои создания таким образом, чтобы уже с началом продажи на стадии "котлована" реализовывать квартиры по ценам домов класса А - то есть начиная как минимум от $4000 за квадратный метр.

Факторов, теоретически способных повысить стоимость московских квартир, на рынке немало. Но пока ни ажиотаж вокруг закона о долевом участии, ни многочисленные разговоры о росте себестоимости строительства в связи с подорожанием цемента и проблемами электроснабжения так и не привели к масштабному росту цен, характерному для прежних лет.

Большинство участников столичного рынка недвижимости сейчас играют на повышение. Но несмотря на это, цены на жилье пока не очень спешат двигаться вверх. Темпы их роста составляют в среднем 1% в месяц, что примерно сопоставимо с уровнем инфляции.

Правда, отдельные квартиры или дома могут дорожать быстрее или медленнее, чем город в среднем. По отдельным объектам может встречаться даже корректировка цен вниз, в то время как по другим рост на уровне 23% в месяц. Такие примеры всегда есть, изменение же цены отдельного объекта полностью зависит от адекватности его начальной стоимости, а также от задач и интересов продавца. Это особенно актуально для рынка новостроек. Однако при резком повышении цен на тот или иной объект обычно снижаются объемы продаж. Помимо этого стоимость новостроек растет по мере продвижения процесса строительства, поэтому повышение цен на удачные проекты может превосходить общерыночный уровень.

По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru), за июнь общегородской индекс стоимости жилья вырос на 1,3% и составил $1882 за кв. м против $1858 за квадрат в мае. Всего за первое полугодие 2005 года уровень цен на жилье вМоскве вырос примерно на 5%. Активизация рынка и возобновление роста цен в конце зимы начале весны этого года привели лишь к компенсации инфляции. Потенциала для возобновления роста цен более высокими темпами сейчас нет.

По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, сейчас можно с достаточной определенностью утверждать, что в нынешних условиях не существует серьезных экономических причин ни для снижения цен на жилье, ни для возобновления их масштабного роста на уровне 35% в месяц. В течение второй половины этого года уровень цен на московское жилье изменится незначительно. Пока на столичном рынке реализуется оптимистичный сценарий, согласно которому прирост цен за год составит порядка 10%.

С окончанием периода масштабного роста цен в конце весны начале лета прошлого года проявилась сильная неоднородность рынка недвижимости. Дифференциация жилья продолжает играть немалую роль и сейчас. Причем различие в динамике цен будет тем ощутимее, чем более узкие сегменты рынка рассматриваются.

Рынок недвижимости по своей сущности более надежен и предсказуем чем, скажем тот же фондовый рынок с его потенциалом получения наиболее высокой прибыли. Ведь объекты рынка недвижимости - здания, земля, выгодные и перспективные проекты в этой области - это так называемые "материальные активы", которые не могут обесцениваться с такой стремительностью, как ценные бумаги. Фондовый рынок во многом определяется спекулятивным, а не реальным спросом, а спекулятивные операции с "нематериальными активами" - как бы надежны они ни казались - все-таки весьма рискованны, и всегда следует учитывать фактор внезапной перемены, ведь фондовый рынок непредсказуем… В моменты взлета он - золотая жила, но в моменты кризиса - увы! - беспощадный разоритель. Что же касается рынка недвижимости, то даже при использовании подобных же спекулятивных операций он характеризуется минимальным риском (а для многих клиентов минимизация риска - весомый показатель). Рынок недвижимости определяется реальным спросом, его активы имеют более весомую базу и не могут резко потерять в цене даже в кризисные моменты. В определенном смысле можно сказать, что данная сфера - практически безрисковая (хотя в доверительном управлении все-таки принято говорить о риске) для вложений.


Инвестирование всегда связано с принятием сложного решения о возможном уровне риска. Хотя потребности у частных инвесторов разные: кто-то гонится за большими доходами и готов рисковать, а кому- то нужен стабильный, надежный способ получения доходности, очевидно, что всегда хочется получить максимум прибыли. Но при этом логично: чтобы рассчитывать на максимум прибыли, нужно быть готовым к риску. Эта формула работает как на высокорисковом фондовом рынке, так и на практически безрисковом рынке недвижимости. Для того чтобы выбрать, куда же отнести свои «кровные» для начала необходимо определиться, если Вы готовы рисковать - тогда Вам на фондовый рынок, а если Вы хотите получать стабильную доходность с минимумом рисков, то тогда можно инвестировать в рынок недвижимости.

ГК «НОВА» некогда была структурой крупного холдинга, работающей в интересах "внутреннего" клиента, управляя активами при жестком условии минимизации риска и сохранения высокой ликвидности. За время работы были выявлены наиболее привлекательные в этом плане сферы деятельности, а также наработан опыт, позволивший в настоящее время запустить в работу адаптированные под рынок недвижимости спекулятивные технологии. Теперь эти активные операции (что для рынка недвижимости, кстати, нехарактерно) позволяют более выгодно управлять средствами частных инвесторов, и получать стабильный прогнозируемый доход.
Справка: Группа компаний «НОВА» работает на рынке России и Украины более 14 лет. Группа успешно развивается в различных областях. На сегодняшний день в состав группы входят 18 компаний, представленные в Украине и в России: управляющие компании, финансовые компании, банк, строительные компании, компания по нефтепереработке, предприятие по транспортировке сырой нефти, компания по розничной продаже бензина, телеканал, рекламное агентство и т.д.

Если говорить о среднем уровне прибыли операций на рынке недвижимости, в настоящее время - это примерно 25% (плюс-минус несколько % - тут тоже все зависит от общей ситуации на рынке в конкретном периоде). То есть, средневзвешенная прибыльность рынка недвижимости редко бывает выше 30% - этот род вложений представляет собой нечто среднее между возможностями фондового рынка и банковскими депозитами. Однако вряд ли кто будет спорить, что такая прибыль - тоже весьма внушительна при условии, что риск тут достаточно умеренный. А если еще учитывать возможности проведения различных спекулятивных операции (а не ведение пассивной политики ожидания роста цены), например, заниматься реконструируемыми, недооцененными по тем или иным причинам объектами и др., то можно добиться и более высоких результатов.
Именно такие операции являются основой работы Группы компаний "НОВА", предлагающей частным инвесторам новые механизмы, использование которых позволяет получать прогнозируемый доход, практически сводя возможные риски к минимуму.



Главная --> Публикации