Главная --> Публикации --> Россиянам покажут японскую ипотеку Подорожает ли жилье для москвичей после введения нового земельного налога Застройщик гарантирует Лужков ищет способ, как построить третьяковку Квартирный вопрос для молодых

Как мы обогнали Америку

Закон, отменяющий налог на наследование и частично на дарение, принят окончательно и бесповоротно. Он подписан президентом и опубликован в субботнем номере "РГ". На этом наследники сэкономят как минимум 350 миллионов рублей - именно такую сумму собирают с них в среднем за год.

Тем не менее США, славящиеся своими сумасшедшими налогами на все, планируют к 2010 году отменить налог на наследование. Но в этом мы опередили американцев - у нас он отменяется уже со следующего года. Подчеркиваем еще раз: закон вступает в силу с 1 января 2006 года. И если вы оформите права наследования 31 декабря, то налог все же придется заплатить.

Налог на наследование существует во всем цивилизованном мире. Самые высокие "наследственные" ставки в США - от 45 до 80 процентов. Самые низкие в Италии - максимум 28 процентов. В России сегодня дети, родители и супруги платят от 5 до 10 процентов стоимости полученного по завещанию имущества. Внуки, сестры-братья, бабушки-дедушки должны отдать государству 20 процентов. А вот дальняя родня или вовсе не родственники - 40 процентов.

Итак, кому и что грозит после 1 января? Само понятие "налог на наследование" напрочь исчезает с российского правового поля. Кому бы ни было отписано имущество, делиться с государством никто не должен.

Потянуть и дождаться нового года нотариусы категорически не советуют. Если вы пропустите срок вступления в наследование, могут возникнуть серьезные проблемы, которые, бывает, приходится решать в судебном порядке.

"Ах, какая ты неблизкая, неласковая"

Несколько иная ситуация с дарственными. Полностью освобождаются от уплаты налога только близкие родственники. После долгих споров между законодателями и правительством было решено, что к близким относятся: супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры. Более дальние родственники или вовсе не родня обязаны будут отдать в казну 13 процентов стоимости дара, как подоходный налог. Кстати, налог на дарение переходит в соответствующую статью Налогового кодекса, которая посвящена налогу на доходы физических лиц. Перечень облагаемых даров сужается до пяти наименований: недвижимость, транспорт, акции, паи и доли в предприятиях.

Еще один нюанс: если подарки, перечисленные в законе, стоят не более 8 тысяч рублей, налог сегодня не платится. Если дороже, то уже начинается градация налога в зависимости от ценности подарка и родственных отношений. Самая низкая ставка - 3 процента - на подарки стоимостью до 85 тысяч рублей, если их преподносят друг другу родители и дети. Удивительно, но факт: супруги, по логике действующего закона о налоге на дарение, не являются такими уж близкими родственниками.

В действующем - пока еще - Законе "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" этот список гораздо шире. И об этом пока не стоит забывать. В него, помимо названного, также входят предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных камней и лом таких изделий, банковские вклады, валютные ценности и другое. Таким образом, если троюродная тетя решила подарить вам фамильные драгоценности сегодня, отдай и не греши 10 процентов государству (действующая ставка). Если же она повременит со своим подарком до 1 января, то платить уже не придется.

Если же речь идет не о "брюликах" или картинах, уходящих вовсе из налогообложения, а, скажем, о квартире, то получается, что выгоднее оформить завещание на любимого внучатого племянника, нежели дарственную, по которой любимцу придется отстегнуть государству 13 процентов. Однако здесь есть свои "но".

На всякую бабушку найдется свой дедушка

Независимо от содержания завещания этим людям полагается не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. "По закону" означает наследование при отсутствии завещания в порядке очередности в равных долях наследникам одной очереди.

В Гражданском кодексе существует такое понятие, как обязательная доля в наследстве. Скажем, в завещании умершей бабушки указан некий дальний родственник или вовсе не родственник и больше никто. Но вдруг выясняется, что у бабушки есть дедушка, с которым она много лет не жила, но официально оформлять развод старики не стали. Вот этот самый дедушка имеет право на обязательную долю в наследстве. Строго говоря, согласно статье 1149 Гражданского кодекса РФ право на обязательную долю в наследстве имеют "несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя".

Между нами, чиновниками

Впрочем, для особо любознательных будет интересна и такая информация: можно получить в подарок все что угодно и от кого угодно, в том числе роскошную виллу на морском берегу, и ничегошеньки не заплатить в казну. Такое действительно возможно, если акт дарения не заверяет нотариус. Именно он обязан сообщить налоговой инспекции о подарке и его стоимости. А если у нотариуса не зафиксирован акт дарения, то и вопросов у налоговиков нет. До поры.

Нашим президентам, премьерам и прочим министрам тоже, естественно, дарят подарки. Если это подарок не по дружбе, а по службе, то он является собственностью государства и, в отличие, например, от американских правил, ни за какие деньги он не может остаться у одаренного госчиновника. Другое дело, если подарок преподносится не министру Сидорову, а любезному другу Сидорову, скажем, на день рождения. Тогда Сидоров становится частным лицом и имеет полное право пользоваться личными подарками. Правда, иногда случается, а у больших чиновников довольно часто, что подарок дарит не друг-приятель, а организация или частный предприниматель (не путать со взяткой). Так вот, если сувенир стоит меньше двух тысяч рублей, то налогом не облагается, а если дороже, будьте добры поделиться с государством.
Существующее законодательство и правоприменительную практику в области наследования мы попросили прокомментировать юриста компании JUS PRIVATUM Яну ХМЕЛЕВУ.

В то время, когда Госдума с энтузиазмом голосовала за отмену налога на наследство и некоторые подарки, один из больших российских чиновников широко отмечал свой юбилей, о чем нам рассказало телевидение. Любопытные телезрители прильнули к экранам, пытаясь высмотреть, что же несут олигарху в роскошных подарочных кульках. "Да, там уж точно не горшочки из-под меда", - завистливо говорили одни. "Интересно, а налоги с подарков он заплатит?" - ехидно замечали другие.

- В течение полугода после смерти гражданина или объявления его умершим все наследники могут обратиться в нотариальную контору по месту последнего места жительства наследодателя и подать заявление о принятии наследства. Выяснить местонахождение такого нотариуса не так сложно - адреса закреплены за определенными нотариусами. Надо прийти и подтвердить, что вы являетесь наследником умершего гражданина. Нотариус делает об этом соответствующую запись и выясняет информацию о других наследниках.

- Как убедиться, все ли наследники обнаружены? И кто должен этим заниматься?

- По идее, он должен указать всех известных ему наследников, но это на его совести. Если же он пишет, что других наследников нет, то нотариус ждет полгода, сам ничего не проверяет, такой обязанности у него нет. Если через полгода никто не явился, то все имущество оформляется на того человека, который пришел. В наследственную массу входит все принадлежавшее умершему лицу имущество - квартиры, находящиеся в собственности, дачи, коттеджи, и т.д.

- И наследник, конечно, как хороший гражданин...

- Потом оспаривать наследство можно только через суд, доказывая, что были уважительные причины пропуска срока для принятия наследства. Кто-то может намеренно скрыть других наследников, чтобы увеличить свою долю - такие случаи, действительно, бывают. Например, сейчас рассматривается дело в Тушинском районном суде: наследник не первой очереди пришел, заявил себя как единственного наследника. При этом существовал наследник первой очереди, которого он не указал намеренно. И этот наследник первой очереди - несовершеннолетняя девушка, достигнув совершеннолетия, подала в суд о признании недействительным свидетельства о праве собственности на квартиру и признании недостойным наследником своего дяди и оформлении этой квартиры на нее.

- А если кому-то просто забыли или не захотели сообщить?

- Сколько стоит оформить наследство?

От такого никто не может быть застрахован. Причем в подобных случаях совсем необязательно есть злой умысел - человек может действительно не знать о других наследниках. Например, дети от разных браков, которые не знают о существовании друг друга.

- Будут ли по-прежнему популярны договоры ренты?

- Ставки государственной пошлины, уплачиваемой при оформлении наследства закреплены в Налоговым кодексе РФ. За вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашением завещания госпошлина составляет 300 рублей. За выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию: наследникам первой очереди - 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. рублей; другим наследникам - 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 миллиона рублей.

А вот если после смерти получателя ренты появляются наследники, то права наследования такого недвижимого имущества они не имеют. Кстати, существуют и другие способы легальной минимизации налогов при переходе прав на недвижимость. Например, продажа квартиры может быть более выгодной по сравнению с передачей квартиры по наследству. В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса продавец квартиры может сделать определенный вычет при уплате налога на доход, полученный от продажи квартиры. Если человек владеет квартирой менее трех лет, он может сделать вычет в сумме, не превышающей миллион рублей, а если больше, то на всю сумму продажи квартиры. То есть можно продать квартиру своему родственнику и сделать налоговый вычет на часть полученной суммы или всю сумму.

- Да, такой договор используется с целью снижения налогов при переходе имущества, а также с целью исключения имущества из наследства. После принятия закона, отменяющего налог на наследование для близких родственников, им заключение такого договора будет не актуально, но для наследников всех остальных очередей - актуальность остается. Остаются и риски. Дело в том, что в соответствии с таким договором, плательщик ренты вправе отчуждать, а также сдавать внаем, под залог и т.д. имущество только с согласия получателя ренты. Если же между сторонами возникает конфликт, а такое случается, и получатель ренты недоволен, то он вполне может требовать возврата недвижимого имущества или выкупной цены этого имущества. Решаются такие конфликты в суде.

- Нет, так как она не является собственностью. Однако прописанные в ней имеют право пожизненно находиться в такой квартире. Так что, если пожилые люди не хотят оставлять квартиру государству, им следует заранее позаботиться о том, чтобы прописать в нее молодых родственников. Прописать, кстати, можно отнюдь не любого человека, а только члена семьи. В Москве это регулируется Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве от 06 апреля 2004года.

- Можно ли передать по наследству квартиру, находящуюся не в собственности, а в социальном найме?

Для справки:

-------------------------------------------------------------------------------

Помимо практической деятельности, юристы Jus privatum занимаются научной работой, готовит материалы для учебных пособий по гражданскому праву.

Юридическая фирма JUS PRIVATUM была образована на базе юридического отдела в составе крупного промышленно-финансового холдинга. Основу штата компании составляют выпускники международно-правового факультета Московского государственного института международных отношений МИД РФ (МГИМО МИД РФ). Jus privatum оказывает услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, в области приватизации государственного имущества, по регистрации, корпоративному праву, антимонопольному законодательству, аккредитации, по правовой поддержке иностранных граждан и др.

На состоявшейся недавно конференции "Проблемы и перспективы крупных девелоперских проектов" заместитель руководителя главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Юрий Новоселов заявил, что сейчас в Подмосковье в стадии перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку находится около 70 тыс. гектаров земли. "Очевидно, этот вопрос надо как-то регулировать",- добавил он. И вот вчера представитель крупной девелоперской компании, имеющей в своем активе десятки тысяч гектаров земли в Московской области, заявил корреспонденту "Бизнеса", что "губернатор Громов намерен ввести квоты на такой перевод". О таком намерении региональной власти известно и Владимиру Яхонтову, заместителю директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-недвижимость": "В ближайшее время,- говорит он,- предполагается разрешить к такому освоению не более 70 тыс. гектаров", однако пока неизвестно, за какой срок девелоперам разрешат выбрать указанную квоту - за год или, скажем, за пять лет. В компании "Бест-недвижимость" "Бизнесу" также подтвердили эту информацию, добавив: "Назывались уже и конкретные размеры квот - от половины гектара до трех гектаров на одну компанию".

Как стало известно "Бизнесу", правительство Московской области намеревается ввести ограничения на перевод земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку. Один из возможных вариантов регулирования рынка земли, предлагаемый чиновниками,- установление строгой квоты на такой перевод. Впрочем, девелоперы сомневаются, что эта мера сможет оказать действенное влияние на земельный рынок.

"Проблема перевода земель из категории сельхозназначения в другие категории действительно стоит очень остро,- заявил "Бизнесу" заведующий секретариатом министра имущественных отношений Подмосковья Владимир Евстратов.- Уловок может быть множество, однако федеральное земельное законодательство четко оговаривает те случаи, когда это возможно по закону. И Минмособлимущество не принимало решений о каких-то особых, противоречащих федеральному законодательству мерах". Николай Дижур, председатель совета районных депутатов Серпуховского района, вообще удивлен обсуждением возможности "какого-то квотирования": "Последняя и главная подпись на документе о переводе земли в другое назначение ставится председателем областного правительства. И есть несколько вполне законных способов никогда не поставить такую подпись",- уверен он. Эксперты также не видят особого смысла в специальном квотировании, считая, что перевод земель сельхозназначения под ИЖС вполне может отрегулировать сам рынок. С одной стороны, как говорит генеральный директор компании "Земля консалтинг" Ирина Гунченко, процесс несельскохозяйственного использования земель остановить невозможно: "Оценщики оперируют термином НЭИ - "наиболее эффективное использование". Сажать картошку на очень дорогих землях Подмосковья, способных приносить очень большой доход,- значит использовать ее неэффективно". С другой стороны, Владимир Яхонтов обращает внимание на то, что даже при нынешних высоких темпах коттеджного строительствав Подмосковье переводимых сейчас по ИЖС земель хватит лет на пятьдесят: "Для застройки 70 тыс. гектаров нужно привлечь более $35 млрд, таких денег у инвесторов сегодня нет",- поясняет он. Поэтому если правительство Московской области все же решится ввести ограничение на перевод земли, оно добьется только одного - повышения конечной стоимости участков. Ирина Гунченко говорит, что сегодня средняя стоимость перевода земли составляет $500-700 за сотку, минимальный срок этой операции - шесть месяцев (в основном - от девяти месяцев до года). "Велики и трудозатраты - чтобы изменить категорию назначения земли, необходимо собрать 85 подписей",- добавляет она. По мнению Гунченко, при введении процедуры квотирования стоимость перевода резко вырастет, увеличится и число подписей на документах о переводе. Однако квотирование все равно можно будет обойти: "Такой опыт у девелоперов уже есть - это, например, перевод участков в категорию фермерских земель, земель под дачное или рекреационное строительство".
Девелоперы всеръез увлеклись фитнесом. Как стало известно "Бизнесу", вслед за концерном "Крост" сеть спортклубов под собственным брэндом создает корпорация МИАН. Участники рынка считают, что фитнессети, созданные девелоперскими компаниями, имеют значительные преимущества по сравнению с сетями, созданными самостоятельными операторами.

Основная коллизия, как считают эксперты, в том, что если правительство Московской области и введет квотирование, оно вряд ли оформит его каким-нибудь подзаконным актом, поскольку отношения между собственником земли и региональными властями регулируются федеральным законодательством. "Земля - это собственность, и никто не вправе лишать человека возможности изменить назначение его участка, если это допускают федеральные нормы,- говорит Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга "Русского дома недвижимости".- Теоретически власти субъекта федерации смогут отказать в переводе, только если земельный участок имеет высокий кадастровый балл. Но даже в этом случае собственник имеет право подать в суд и изменить назначение земли на основании судебного решения". А старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов напоминает, что перевод участка земли запрещен в том случае, если его кадастровая стоимость на 30% превышает среднюю кадастровую стоимость земли соответствующего района.

Концепцию сети девелопер разработал совместно с компанией R-Fitness (управляет сетью спортклубов Reebok). Предполагалось, что R-Fitness будет управлять сетью, однако недавно оператор вышел из проекта. В МИАН пока не решили, привлекать другую известную сеть или работать самостоятельно.

Как рассказала "Бизнесу" пресс-секретарь компании Динара Лизунова, компания готовится начать строительство двух фитнес-клубов под брэндом Terra Sport в строящемся жилом комплексе "Коперник" на Большой Якиманке и в Солнцеве. "Наш интерес к фитнес-клубам вполне закономерен, большинство наших жилых объектов предполагает наличие очень серьезной и качественной инфраструктуры",- поясняет Лизунова. В МИАН планируют открывать фитнес-клубы и в некоторых других собственных домах.

С ней соглашается гендиректор группы компаний "Декра" (крупный девелопер) Тигран Алексанян: "При нынешней насыщенности рынка потребители начинают выбирать между хорошим и очень хорошим. Наличие фитнес-центра воспринимается как дополнительная услуга",- говорит он. До последнего времени строительные компании предпочитали сотрудничать с известными фитнес-сетями. Первой была компания "Донстрой", открывшая в жилом комплексе "Алые паруса" фитнес-клуб Orange Fitnes, совместно со "Страта Партнерс". В середине июля холдинг "Капитал груп" и World Class Clubs откроют клуб World Class в доме "Панорама" на Пресненском валу.

Корпорация МИАН стала уже вторым крупным девелопером, который решил обзавестись собственной сетью фитнес-клубов. Первым стала корпорация "Крост", которая сейчас строит сеть Else-Club (об этом "Бизнес" подробно писал 18 апреля). Эксперты считают, что заняться непрофильным бизнесом девелопера заставила возросшая конкуренция на рынке недвижимости. "Сейчас сложно продать квартиру за огромные деньги в доме, где нет развитой инфраструктуры. Если люди и не ходят в клуб, главное, что у них есть ощущение того, что они платят большие деньги не только за квадратные метры",- говорит гендиректор компании "Страта Партнерс" (управляет сетями Orange Fitness и CityFitness) Анастасия Юсина. В пятизвездочных отелях в фитнес-клубы ходит не больше 2% постояльцев, но гостиница не станет пятизвездочной, если клуба в ней нет, добавляет она.

А вот управлять фитнесклубами самостоятельно эксперты не рекомендуют. "Сейчас все больше девелоперов склоняется к тому, чтобы самим создавать фитнес-клубы и управлять ими. Но фитнес- непрофильный для них бизнес со своими законами, сложностями и нормой прибыли, отличающийся от девелоперского: две квартиры продал и получил прибыль, сравнимую с той, что клуб приносит за год",- говорит Анастасия Юсина из "Страта Партнерс". По ее мнению, девелоперов привлекает в этом бизнесе "эмоциональная составляющая": "Это же красивая индустрия",- считает она.

Сети, созданные девелоперами и отданные в управление фитнес-компаниям, участники рынка считают серьезными конкурентами. По словам маркетинг-директора компании World Gym Consulting Ольги Киселевой, в этом случае бизнес практически "гарантирован от провалов" и имеет ряд преимуществ перед обычными сетями. "Строительные компании имеют достаточные средства для финансирования проектов, что обычно проблема для предприятия, работающего в фитнес-индустрии. Кроме того, у них есть технологии оптимизации расходов на строительство",- отмечает она.

ОБЪЕМ РОССИЙСКОГО РЫНКА ФИТНЕС-УСЛУГ
агентство Magram Market Research оценивает в $500 млн, на Москву приходится 70%. Ежегодно рынок растет на 40%. Срок окупаемости дорогого фитнес-клуба - пять-семь лет.

"Такая практика в перспективе дает прибыль, но вначале застройщику приходится сталкиваться с трудностями",- считает директор по маркетингу девелоперской компании "Конти" Вячеслав Темирбулатов. По его мнению, управлять фитнес-клубами должны специализированные операторы.



Главная --> Публикации