Главная --> Публикации --> Подвальная рулетка Эффект солнечного зайчика Иван грачев мы на полпути к массовой ипотеке Это сложное слово - земля

И после этого встает вопрос: что дальше? Решение кредитного комитета о выдаче определенной суммы денег означает, что банк готов предоставить кредит потенциальному заемщику, но при условии выполнения ряда требований к приобретаемой квартире и проведению сделки. Итак, какие шаги нужно пройти, чтобы взять кредит:

Сегодня мы поговорим о самом процессе подбора и приобретения квартиры при помощи ипотечного кредита. Допустим, что после выбора кредитующего банка, заполнения всех документов вы получаете положительное решение кредитного комитета.

Обязательно необходимо учесть требования банка к объекту залога: многие не кредитуют пятиэтажки, хрущевки, дома с деревянными перекрытиями и так далее.

Прежде всего, выбираемая квартира должна соответствовать форме кредит-залог, то есть банк даст кредит на сумму не более 70-85% от стоимости квартиры.

Внося аванс, желательно прописать в договоре порядок возврата денег в случае отказа банка кредитовать данную квартиру.

Изучив требования банка и выбрав квартиру, подходящую заявленным параметрам, необходимо согласовать объект в банке. Для этого нужны все документы на квартиру и чаще всего продавец предоставляет их только после внесения аванса.

В процессе сбора этих документов будущий заемщик должен заказать оценку рыночной стоимости квартиры у лицензированной, аккредитованной в банке оценочной компании. Это занимает около трех дней, в итоге, клиент получает отчет, в котором указана рыночная стоимость приобретаемой квартиры (на эту же стоимость при выдаче кредита ориентируется банк).

После того как аванс внесен, продавец объекта недвижимости начнет собирать справки, необходимые для сделки в ТБТИ, ЕИРЦ и прочее. Банк может запросить справки ПНД и НД продавца, выписку из ЕГРП, архивную выписку из домовой книги и др.

Кроме того, заемщику обязательно нужно застраховать свою жизнь, здоровье и объект в аттестованной банком страховой компании, а также "титул" (возможную потерю права собственности), в ряде банков это делается еще до сделки.

Комплект документов подается в банк на согласование (процедура занимает около трех дней), после чего банк выносит решение о том, что объект подходит для покупки с помощью кредита, и назначается дата сделки.

В последнее время в Москве создаются ипотечные центры (например, в Финансовом центре "НОВА"), чтобы упростить вышеперечисленные процедуры и профессионально решить все вопросы, призванные облегчить клиенту решение такой непростой задачи, причем не только советом, но и конкретными действиями и сделать ипотечный кредит еще более доступным.
Компания Capital Partners построит складской комплекс в подмосковном Пушкино. Это будет третий крупный проект компании в России после строительства отеля Ritz Carlton на месте снесенного “Интуриста” и торгово-делового центра в районе станции метро “Войковская”.

В назначенный день сделки клиент заполняет заявления и договора на открытие счетов в банке, выдачу денег, аренду депозитарной ячейки. Затем вносит свою часть и полученные в банковской кассе кредитные деньги в ячейку под определенные условия (порядок изъятия денег и т.п.). После этого покупатель и продавец квартиры подписывают "Договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств" и подают его на государственную регистрацию, по благополучном завершении которой продавец забирает деньги из ячейки, а счастливый обладатель квартиры становится собственником выбранного объекта. В квартире, приобретенной по ипотеке, можно прописаться самому и прописать любого члена семьи, остается только вовремя расплачиваться с кредитом.

Представитель Jones Lang LaSalle рассказал “Ведомостям”, что комплекс будет напоминать зарубежную модель логистических парков, где все арендаторы объединены на одной территории, пользуются общей инфраструктурой. В Jones Lang LaSalle называют девелоперский проект “спекулятивным”, когда продукт поступает на открытый рынок, а не строится под заказчика. “Судя по спешке, с которой выполняется проект, он может быть нацелен на инвестиционную продажу”, — соглашается Новиков. По его мнению, инвестор продаст склады, предварительно подобрав для них надежных арендаторов. Сейчас, по данным Jones Lang LaSalle, единственным арендатором “Пушкино” является компания DHL. С остальными ведутся переговоры, арендаторы подыскиваются по принципу надежности, в том числе финансовой, и предпочтение отдается зарубежным.

Вчера компания Jones Lang LaSalle, являющаяся консультантом проекта в Пушкино, распространила информацию, что Capital Partners начала строительство логистического парка “Пушкино” на 15-м км Ярославского шоссе. Площадь комплекса, расположенного на 35 га, составит 211 000 кв. м. По данным Jones Lang LaSalle, комплекс будет построен к марту 2006 г. Связаться с Capital Partners не удалось, но о новом проекте компании знают в Москоммерцбанке (“дочка” Казкоммерцбанка, финансирующего строительство отеля Ritz Carlton). Объем инвестиций Jones Lang LaSalle не раскрывает. По оценке директора отдела складской недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, они могут превысить $115 млн.

Для Capital Partners комплекс “Пушкино” станет третьим крупным проектом в России. Компания строит на средства Казкоммерцбанка на месте гостиницы “Интурист” пятизвездочный отель Ritz Carlton. Эксперты предполагают, что инвестиции в строительство составят $150 млн. Также полгода назад архитектурный совет одобрил проект строительства многофункционального комплекса площадью 311 950 кв. м на территории, занятой сейчас корпусами московского чугунолитейного завода “Радикон” (Ленинградское ш., 16). В начале 2004 г. Capital Partners приобрела около 6 га земли вместе с находящимися на нем строениями. По проекту комплекс будет состоять из трехэтажного торгово-развлекательного центра и 9-12-этажного офисно-гостиничного центра. Консультанты оценивают инвестиции в проект в $300 млн и говорят, что строительство комплекса начнется во второй половине этого года.
Компания Capital Partners (ее владельцы не раскрываются) основана в 2001 г., ведет несколько проектов в области жилой и коммерческой недвижимости в Казахстане (строит два отеля сети “Ренессанс” в городах Актау и Атырау). В Москве на средства Казкоммерцбанка она строит отель Ritz Carlton.

Впрочем, у потенциальных арендаторов есть из чего выбирать. Самый крупный склад площадью 600 000 кв. м на юго-востоке от столицы обещает построить к 2007 г. ТЛК “Томилино”. Второй по величине проект принадлежит Национальной логистической компании. Она планирует в подмосковном Крекшино построить складской комплекс общей площадью 300 000 кв. м и стоимостью около $200 млн. Не менее амбициозные планы и у ГК “Белая дача”, которая объявила о строительстве складского комплекса площадью 320 000 кв. м. Правда, позже участники проекта решили сократить площадь своего комплекса, сославшись на высокую стоимость земли.

В этом нет ничего удивительного, хотя бы потому, что рано или поздно в подобной ситуации оказывались и продолжают оказываться практически все столицы мира, да и просто крупные города. В подавляющем большинстве случаев решение поставленных временем задач они находят лишь в одном - в устремлении ввысь. Дефицит свободных площадей и растущая потребность в жилых и коммерческих помещениях сформировали хорошо знакомый нам образ современного мегаполиса, центральным местом которого являются устремленные ввысь многоэтажные здания из стекла и бетона.

Российская столица входит в эпоху серьезных градостроительных перемен. Рост деловой и социальной активности, помноженный на свойственный Москве дефицит жилой и коммерческой недвижимости требует принципиально новых идей и концепций в области городского строительства.

И все же, несмотря на неоспоримые преимущества, которые несет с собой программа строительства нового высотного кольца, проект продолжает вызывать жаркие дискуссии. Заметим, что их суть лежит зачастую не столько в социально-экономической, сколько в морально-эстетической плоскости. Так, например, множество споров разгорается на почве предположения о том, что новые высотные здания могут не вписаться в существующий архитектурный облик столицы, нарушив неповторимый московский колорит. Оппоненты проекта ссылаются на то, что высотная архитектура не свойственна российской столице и московские небоскребы, подобно безликим американским или японским башням из стекла и бетона, будут смотреться в ней инородным телом.

Очередь сделать "прыжок в небо" дошла сегодня и до Москвы. Ответом нашей столицы на вызов времени стала программа строительства высотных зданий "Новое кольцо Москвы". В соответствии с ней до 2015 года в Москве планируется возвести 60 объектов, включающих в себя порядка 200 зданий высотой от 30 этажей и более. Одна из главных особенностей проекта состоит в том, что новые высотки будут возведены не в центральных районах столицы, а разместятся вдали от центра, на главных магистралях и въездах в город, преимущественно в "спальных" районах. Новые "небоскребы" появятся в Марьинском парке, Ясеневе, на Можайском шоссе, Преображенской площади, в Вешняках и других районах столицы. Стартовым объектом программы стал 43-этажный дом "Эдельвейс", возведенный по Давыдковской улице, в Западном административном округе. Важнейшей особенностью "первенца" является гармоничное сочетание, в рамках единого комплекса, жилых помещений и объектов культурно-бытового назначения. Впоследствии это обстоятельство будет иметь решающее значение в воплощении всего проекта. Как уже отмечалось выше, высотки "Нового кольца Москвы" будут расположены преимущественно в удаленных от центра районах, испытывающих существенный (по сравнению с центром) дефицит объектов культурно-бытовой инфраструктуры. Многофункциональные высотные комплексы в свою очередь принесут в эти районы не одни лишь только квартиры. Вместе с ними туда придут торгово-развлекательные центры, офисы, супермаркеты, кинотеатры, библиотеки, спортзалы и прочие объекты, необходимые для современной городской жизни. В сложившейся ситуации "небоскребам" нового кольца никак не избежать роли своеобразных социально-культурных центров, концентрирующих вокруг себя жизнь спальных районов.

О том, что продуманное строительство высотных зданий не вредит архитектурному облику города, а наоборот, усиливает эффект от его восприятия, говорит и мировой опыт. Так, например, во Франкфурте, с набережной Майна, занятой старинными особняками, музеями и художественными галереями, открывается совершенно фантастический вид на современную часть города, доминантами которой являются небоскребы банков и бизнес-центров. Не менее органично вписался в неповторимый архитектурный облик Парижа высотный район Дефанс.

К счастью, сегодня есть все основания считать, что опасения относительно ухудшения архитектурного облика столицы, связанные со строительством "Нового кольца Москвы", напрасны. Прежде всего это объясняется тем, что архитекторы и городские власти предельно осторожно подошли к вопросу сохранения архитектурного облика Москвы. Решено, что внешний вид каждого из новых московских небоскребов будет рассматриваться на общественном градостроительном совете в индивидуальном порядке. Уже одно только это позволяет говорить о том, что никаких безликих стеклобетонных монстров, подобных американским небоскребам 1960 - 1970 годов постройки в Москве не появится.

Аналогичную роль должно сыграть и "Новое кольцо Москвы". Оно призвано скорректировать архитектурный баланс разросшейся столицы посредством создания сети архитектурных доминант в доселе безликих спальных районах. Помимо этого, как уже отмечалось выше, новым высоткам предстоит также стать и общественно-культурными центрами, столь необходимыми для жизни современного города.

Отдельного разговора заслуживает кольцевая схема расположения новых московских высоток. Исторически сложившаяся радиально-кольцевая планировка с большим числом архитектурных доминант является главной градостроительной особенностью Москвы. Своими корнями она уходит к временам строительства Кремля, с его стенами, башнями и валами, сформировавшими самое первое столичное "кольцо". За ним, в пространстве и во времени, следуют Китай-город, Белый город, Камер-Коллежский вал и, конечно же, неизменное архитектурное кольцо "сталинских" высоток. Их помпезность и устремленные ввысь вертикали, ставшие неизменным атрибутом "сталинского" периода градостроения, долгое время подвергались беспощадной критике. Зато сегодня без них архитектурный облик Москвы просто немыслим.

Что касается домов, входящих в "Новое кольцо Москвы", то требования безопасности, предъявляемые к их строительству и последующей эксплуатации, значительно превосходят те, что в свое время предъявлялись к высоткам "сталинской" постройки.

В завершение хотелось бы обратить внимание на еще один важный момент, связанный со строительством высотного кольца, а также попутно развеять еще один миф - миф о повышенной опасности высотных зданий. Мировая практика показывает, что опасным может оказаться абсолютно любое строение, независимо от этажности и местоположения, если в процессе его создания были нарушены элементарные строительно-архитектурные требования. Полувековой опыт эксплуатации "сталинских" высоток, расположенных зачастую в более сложных гидрогеологических условиях (преимущественно по берегам реки), нежели здания нового кольца, наглядно подтверждает, что строить такие здания в Москве можно и нужно.

- Леонид Николаевич, появились ли механизмы привлечения на рынок доступного жилья новых категорий граждан?

Все это практически не оставляет сомнений в том, что "Новое кольцо Москвы" органично впишется в облик нашего города, радуя глаз москвичей и гостей столицы не меньше, чем знаменитые "сталинские" высотки.
Ударные темпы, которыми готовился и принимался пакет законов по формированию рынка доступного жилья, подразумевал и не менее активную работу для реализации принятых решений. Однако подвижки пока малозаметны. О том, что предстоит сделать в ближайшее время для осуществления национального проекта "Доступное жилье", с нашим обозревателем беседует директор Департамента строительства и ЖКХ министерства регионального развития Леонид Чернышов.

В этом, на мой взгляд, кроется краеугольный камень проблемы. В свое время я неоднократно оппонировал по данному поводу разработчикам принятых законов.

- Сперва надо концептуально определиться с понятием доступности жилья, какое и для кого оно доступно.

Для одних людей доступно иметь квартиру в центре Москвы, для других - на окраине райцентра. Но в обоих случаях, касаемых ипотечного кредитования, мы говорим о собственниках жилья, оставляя за кадром весьма существенный слой населения, который по природе своей, по определению не хочет обременять себя собственностью. Мировая практика свидетельствует, что таких людей, склонных к свободе передвижения в зависимости от конъюнктуры на рынке труда, насчитывается в среднем до 50 процентов. Они довольствуются арендой по договорам коммерческого найма. Человек желает работать эффективно и жить комфортно.

Львиная доля так называемого жилищного пакета посвящена обслуживанию создаваемой в Российской Федерации двухуровневой системы ипотечного кредитования. Рефинансирование, ипотечные кредиты - это, согласитесь, не стройка, а фондовый рынок, который, как известно, в нашей стране еще не сформирован.

В Жилищном кодексе об этом сказано достаточно подробно, и договоры социального найма будут действовать впредь.

Есть еще категория малоимущих, которые не могут стать собственниками.

Не следует забывать о накопительной схеме финансирования строительства жилья. Теперь узаконена деятельность жилищно-накопительных кооперативов, в перспективе ссудо-сберегательных касс. Этот инструмент частично заимствован из зарубежного опыта, ссудные кассы были также в дореволюционной России. Именно с помощью таких форм отстраивалась Америка, поднималась из руин Германия.

Как видим, круг претендентов на ипотечное кредитование существенно сужается. По различным оценкам, сейчас к нему готово 10 процентов населения. В перспективе с ростом экономики и благосостояния этот показатель может достичь 30 процентов.

- Но это поправимо?

Кроме того, есть еще один финансовый инструмент, уже испытанный временем. Долевое строительство. Правда, в принятом законе появился определенный перекос в пользу прав инвестора. Человек теперь может во внесудебном порядке в любой момент взыскать свой пай, да еще и с процентами. Подобное нововведение уже отпугнуло застройщиков от долевого строительства. Эксперты предрекают сокращение его объемов, хотя сегодня по долевой и накопительной схемам строится примерно 40 процентов жилья.

Отмечу, что принятие столь объемного пакета, конечно же, беспрецедентно. Сроки и масштабность не могли не отразиться на качестве. Что-то реально улучшить сейчас, что-то проявится по ходу ввода в действие новых законов. Ведь часть из них вступит в силу в 2006-2007 годах.

- Будут внесены соответствующие поправки в закон.

Значение "жилищного пакета" будет со временем достойно оценено. Создано правовое поле в соответствующих секторах фондового и строительного рынков, рынка эксплуатации жилья, градостроительной политики и т. п.

Само по себе создание национального проекта "Доступное жилье" - далеко не ординарное, я бы сказал, революционное событие. Готовились бы законы по одиночке в "плановом порядке", уверен, их принятие затянулось бы на долгие годы. Застряли бы бумаги в череде согласований между министерствами и ведомствами. Теперь же предпринят прорыв. Отдельные шероховатости, неточности и просчеты можно и нужно устранять по ходу дела.

- Однако же есть огрехи, лежащие на поверхности?

Но качество пострадало. От этого никуда не денешься. Это признают и в профессиональном сообществе, и в органах власти.

- Например?

- Их целесообразно устранить уже сейчас.

- Как известно, в развитие пакета законов следует выпустить более двухсот документов. Какова их судьба?

- Например, будут вноситься изменения в законы о долевом строительстве, накопительных кооперативах, Жилищный кодекс и ряд других. Предстоит сбалансировать интересы дольщиков и застройщиков. Другой пример - ликвидация жилищно-строительных кооперативов, предусмотренная Жилищным кодексом. Какая в этом необходимость? Система ЖСК, которых в России более 35 тысяч, функционирует сорок лет, в жилищной сфере сформировалась самобытная ниша, отлажен механизм управления. Готовится поправка, сохраняющая ЖСК.

Что касается правительства России, то 6 июня утверждены перечни документов, необходимых для реализации Жилищного и Градостроительного кодексов, на выходе - аналогичный документ по формированию рынка доступного жилья. Причем два постановления уже приняты: в апреле, например, о форме заявлений по переустройству и перепланировке жилых помещений, в мае - формы типовых договоров социального найма. Практически готово Положение о предоставлении субсидий для оплаты жилищных и коммунальных услуг. Подготовлены формы разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию жилых зданий, документ о градостроительном плане земельного участка.

- Не стану лукавить. К такому объему мы оказались не готовы. Да и немыслимо в одночасье разработать и подписать двести нормативно-правовых актов. Тридцать из них вообще потребуются не раньше 2006-2008 годов, когда будут вводиться соответствующие нормы Жилищного и Градостроительного кодексов. Примерно семьдесят относятся к компетенции министерств и ведомств - это внутренние приказы минрегиона, ФСФР, минюста, минфина, минэкономразвития и т.д. Такая работа в разгаре. Сорок документов входят в прерогативу субъектов Федерации. Семнадцать регионов уже отчитались об их принятии.

- Пакет законов был принят не полностью. Что осталось?

Всего правительство наметило выпустить до конца года 54 нормативных акта в развитие жилищного пакета, 38 из них готовит минрегион.

На осеннюю сессию будет внесен законопроект о налоге на недвижимость. Пока вчерне подготовлена методика оценки по рыночной стоимости. Ставки налога, судя по всему, будут ниже, чем предлагались ранее. Скорее всего, этот налог начнет работать уже в 2006 году.

- Законопроект об инвестиционных соглашениях в сфере ЖКХ трансформировался в проект рамочного закона о концессионной деятельности в целом для российской экономики. Жилищно-коммунальное хозяйство присутствует в нем как один из фрагментов, чтобы привлечь в этот сектор частный бизнес. Дума собиралась рассмотреть его до конца текущей сессии.

- В последнее время принято жонглировать большими цифрами. Называется сумма накоплений граждан в банках - чуть ли не 3 триллиона рублей. Да еще, мол, впечатляющие денежные резервы население хранит у себя дома. Отчего же отсутствует активный интерес к ипотеке? На мой взгляд, наш народ на генетическом уровне не приемлет жить в долг. Если занял, то надо скорее отдать. Долгосрочный кредит воспринимается почти как кабала. Таков уж менталитет отличный от европейского или, того пуще, американского. Это находит свое подтверждение в том, что в 2004 году 200 тысяч семей выбрали долевое строительство жилья.

- Доступность жилья, понятное дело, зависит в первую очередь от роста благосостояния. Каким видится вам будущее национального проекта?

- С 2007 года прекращается бесплатная приватизация жилья. Кто не успел, тот опоздал. А если не по своей вине немало людей остаются в ведомственных домах, приватизация в которых именно сейчас "временно приостановлена"?

Мы вступили в новую формацию, новые экономические отношения, а массовое мышление осталось на прежнем уровне. Потребуется время, чтобы привить вкус к кредитованию, страхованию, другим подобным институтам.



Главная --> Публикации