Главная --> Публикации --> Валентин куликов: есть предел объемам строительства Россиянам покажут японскую ипотеку Подорожает ли жилье для москвичей после введения нового земельного налога Застройщик гарантирует Лужков ищет способ, как построить третьяковку

Депутаты внесли в него 69 поправок, правда, пока учтены всего четыре. Остальные городские парламентарии вынесли на обсуждение. Так или иначе, все они призваны защитить интересы москвичей.

В середине сентября Мосгордума приняла во втором чтении законопроект, вносящий изменения в существующий документ о гарантиях москвичам, освобождающим жилые помещения. По мнению Комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе Мосгордумы, уже сейчас документ нуждается в совершенствовании.

Обсуждение затронуло и другую, не менее важную поправку парламентариев, которая предлагает предоставить собственникам, освобождающим приватизированные жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, право на компенсацию от бывшего наймодателя квартиры за непроизведенный им до приватизации жилого помещения ремонт дома. Подобная обязанность, указывают законодатели, заключена за бывшим наймодателем в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". По мнению Ирины Рукиной, Дмитрия Катаева и других депутатов, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт должна быть включена в выкупную цену помимо рыночной стоимости жилого помещения. Также необходимо учитывать и другие убытки, причиненные собственнику изъятием у него приватизированного жилого помещения.

Депутат Игорь Антонов предложил дать собственникам преимущественное право инвестирования в строительство дома, возводимого на месте сносимого, либо в его реконструкцию или капитальный ремонт с переустройством, если в нем расположены освобождаемые квартиры. По мнению депутата, поправка призвана исключить возможность нарушения прав граждан в процессе изъятия у них собственности, установленных Конституцией РФ и Гражданским кодексом России. Собственность может быть изъята против воли ее владельца только для государственных нужд или по решению суда.

Между тем многие члены комиссии не согласились с некоторыми аргументами докладчика. В частности, они подвергли критике методику, по которой исполнительная власть признает жилые дома аварийными. В итоге, заместитель председателя комиссии, депутат Сергей Локтионов сообщил о решении комиссии: редактору целесообразно провести ряд консультаций с Государственно-правовым управлением аппарата Думы, Общественным экспертным советом по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе, Московской жилищной ассоциацией и другими организациями, функционирующими в сфере жилищной политики. По его мнению, необходимо выяснить, нарушаются ли права жильцов при переселении и в какой степени.

Однако заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николай Федосеев высказался категорически против включения в документ термина "выкупная стоимость жилого помещения", так как, на его взгляд, это неправомочно: "Судите сами, Гражданский кодекс РФ применяет понятие "выкупной стоимости" лишь по отношению к выкупу земельного участка или арендованного имущества. Между тем в Москве, как правило, основная практика - это отселение жителей в многоквартирных домах, где жильцы не являются собственниками или арендаторами". Николай Федосеев особо отметил, что денежная компенсация за непроизведенный капремонт, хотя и зафиксирована в виде нормы в действующем Законе "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения", в реальности не соблюдается, поскольку рассчитать и оценить ее весьма затруднительно. К тому же при вселении в новую квартиру жилец как бы получает и капремонт в натуральном выражении.

Сегодня много рыночных поводов для разговора. Тот же "бескомпромиссный" рост индекса РТС - выше большинства всех оптимистичных прогнозов. А также рост нефтяных цен, вновь подбирающихся к абсолютным максимумам. Наконец, сегодня вечером открывается "Большая Восьмерка" - все теперь называют эту встречу "Восьмеркой", а не "Семеркой" - потому что как же иначе Владимир Путин, президент восьмой страны, может стать этой "Семерки-восьмерки" председателем?

Кстати, все данные, предоставленные исполнительной властью, будут всесторонне учтены депутатами при дальнейшем рассмотрении законопроекта.
Дежурный по курсу - Андрей Лусников. Сегодня доллар потерял копейку - 28 рублей 82 копейки. Евро отыграл вчерашнее падение и поднялся на 11 копеек, до 34 рублей 39 копеек. Индекс РТС бодро растет - более 2% рост, к середине дня уровень выше 735 пунктов. О росте индекса и рынка мы уже вчера писали - придется скоро вернуться к теме. Но не сегодня…

Ипотека сейчас явно становится одним из приоритетов на российском экономическом поле. Тема чрезвычайно богатая, ведь в ней одинаково сильно заинтересованы все - и власти, желающие укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем; и участников финансовых рынков, которые могут получить отличный долгосрочный финансовый инструмент с пусть не слишком высоким, но довольно-таки надежно обеспеченным доходом; и, наконец, население, во всяком случае, его экономически активная часть, обладающая здоровьем, разумом и перспективной работой, но, увы, не имеющая ни достаточного качества жилья, ни больших сбережений, позволяющих это жилье улучшить.

Но мы предпочтем немного порассуждать на другую тоже важную, пусть и статичную (на фоне рынков) сейчас тему - об ипотеке. Тем более что не далее как сегодня один из заметных игроков на отечественном рынке ипотечного кредитования - банк DeltaCredit - провел на нашем, финмаркетовском, сайте конференцию , посвященную своему новому продукту, программе ипотечного кредитования сроком аж на 25 лет.

Свободных денег на рынке много - но подавляющее число их обладателей вовсе не жаждут вкладывать существенную их часть в проекты с 10-20-летней окупаемостью. Выход - в привлечении ресурсов от зарубежных фондов (чем, кстати, упомянутый DeltaCredit успешно занимается), а также секъюритизация ипотечной задолженности - процесс, над которым активно сейчас работают (он также, пусть отчасти, отражен в вопросах и ответах на конференции). В этом плане долгосрочные кредитные продукты - знак того, что финансовые институты, организующие ипотеку, добиваются определенных успехов.

Это все - аргументы, которые заставляют ипотекой заниматься. Но есть и трудности. Для тех, кто является "продающей" стороной, эти трудности (не берем в расчет законодательство) сводятся к высокой инфляции (и, соответственно, высоком уровне процентных ставок) и проблемам с долгосрочными финансами.

Вот, например, 30 июня проходит заседание правительства, посвященное ипотеке, и Герман Греф говорит: "Очевидно - чем выше инфляция, тем ниже доступность ипотечных кредитов. Сегодня ставка - 14%, и это снижает доступность ипотечных кредитов для граждан". И далее - он же говорит о планах снижения в ближайшие годы ставки по ипотеке до 10% годовых.

Что касается второго ограничивающего ипотеку аспекта - процентных ставок - то есть ощущение, что их роль заметно преувеличивается. Поясним примером этот тезис.

Теперь допустим, что ставка снижена до 10% годовых. Хорошо? Да, конечно, кредит теперь может стать больше. Насколько? На 85 тысяч рублей. Или - менее чем на 3 тысячи долларов. Негустая прибавка: 20 тыс. долларов для нынешнего рынка недвижимости - это тоже почти ничего.

Произведем расчет. Возьмем небогатого заемщика, имеющего доход 15 тыс. рублей в месяц. Банк, если уж и согласится дать ему кредит, разрешит использовать на выплаты не более 50% дохода. Семь с половиной тысяч. Допустим, кредит на 10 лет: какова его максимальная сумма при названных Грефом 14% годовых? Ответ (формула аннуитета, посчитать может каждый) - около 483 тысяч рублей, менее 17 тыс. долларов по текущему курсу. Сравните с ценами на недвижимость и осознайте мизерность цифры.

Рост и качественное развитие рынка коммерческой недвижимости - удел не только Москвы, но и Подмосковья. По мнению экспертов, в ближайшее время многие девелоперы займутся освоением подмосковных площадок под строительство коммерческих объектов, на что следует обратить внимание и частным инвесторам. Стоимость таких зданий продолжит расти, что может принести в будущем приличный доход.

Но, возможно, мы слишком уж строго относимся к совместному стремлению сообщества снизить ставки. Ведь работа по увеличению срока заимствований при нынешних высоких ставках дает очень маленький эффект. А вот если ставки снизить - получится очень даже неплохой эффект. Пока поверьте на слово - а мы к арифметике этой темы обязательно еще вернемся в ближайшие дни.

Но это не значит, что начнут снижаться цены коммерческой недвижимости и арендные ставки. Сейчас спрос высок на складские и производственные комплексы в области, так как многие компании, работающие в столице, не могут себе позволить разместить склад или производство возле себя в столице, следовательно, они выводят такие помещения за пределы МКАД, где и землю значительно дешевле, и возможность ее получения выше. Да и, объясняют участники рынка, строить склады в черте столицы совершенно нерентабельно - куда эффективнее возвести на том же участке офисный или торговый центр.

Столичные инвесторы, работающие в сфере коммерческой недвижимости, все с большим интересом смотрят в сторону области. И это неспроста: рынок коммерческой недвижимости Подмосковья только начинает свое развитие, которое продолжится, причем, вполне возможно, бурными темпами. Кроме того, в области налицо явный дефицит офисных помещений, который, как предполагают эксперты, начнет сокращаться в ближайшее время. "Сегодня спросом пользуются любые офисные помещения в Подмосковье, так как их предложение очень мало. На данный момент за пределами Москвы существует один проект с помещениями класса А, спрос на них большой, почти все помещения сданы в аренду, хотя комплекс еще не сдан в эксплуатацию. Конечно, один комплекс - не показатель, но, судя по инвестиционной активности в этом сегменте рынка, еще 3 года спрос на высококачественные площади, расположенные вблизи МКАД, будет превышать предложение", - рассказывает директор по маркетингу Группы Компаний "Конти" Вячеслав Тимербулатов.

Впрочем, несмотря на это, процесс застройки области коммерческой недвижимостью идет очень интенсивно. "Города московской области становятся все более привлекательными для инвесторов. Международные корпорации, занимающиеся производством в России, решают проблему с площадями за счет строительства собственных производственных и складских помещений, что подтверждается их инвестициями в строительство", - поясняет Вячеслав Тимербулатов. "Многие компании имеют производства и склады на окраинах города, а так же за пределами МКАД, поэтому перевод офисов ближе к объектам закономерен для них", - добавляет руководитель департамента коммерческой недвижимости консалтинговой компании Blackwood Михаил Гец.

А вот в области такое строительство в большинстве случаев вполне оправданно. Также застройщики активно начинают работать и в сегменте офисной недвижимости. Хотя, как признаются участники рынка, спрос на такую недвижимость есть не всегда в силу того, что многие компании предпочитают работать в Москве. Иными словами, компания официально зарегистрирована в области, но в то же время арендует помещение в столице.

По данным администраций подмосковных городов, количество новых бизнес-центров действительно мало даже в ближнем Подмосковье. В основном, офисный рынок представлен первыми этажами жилых домов и административными зданиями или же смешанными торгово-офисными центрами, которые уже сейчас активно строятся в области за счет более дешевой земли, а следовательно, возможности занять большую территорию под объект. "Пока офисы в ближнем Подмосковье представлены в основном как часть жилых или торгово-развлекательных комплексов, где офисы соседствуют с магазинами, кафе, гостиницами и прочими элементами сферы услуг", - подтверждает Тимербулатов.

Однако офисный рынок Подмосковья еще не развит. Эксперты по-прежнему отмечают нехватку предложений на рынке коммерческой недвижимости. "Относительное насыщение рынка произойдет не раньше, чем через 2-3 года. Новых бизнес-центров практически нет, а старые площади успешно развивающимся компаниям уже не подходит по своим характеристикам", - говорит Тимербулатов. На данный момент новых офисов в области мало и пока это офисы класса В. Преобладают офисы класса С: в бывших зданиях НИИ и прочих государственных учреждениях. А активное строительство коммерческой недвижимости ведется лишь в отдельных, наиболее привлекательных для инвесторов регионах. "В Подмосковье активное строительство ведется в Мытищах, Фрязино, Химках, Одинцово", - отмечает Михаил Гец.

Кроме того, следствием появления в том или ином городе крупных офисных и торговых центров - то есть развития коммерческой инфраструктуры - станет удорожание жилья в этом регионе как более инвестиционно-привлекательного, на что также следует обратить пристальное внимание частным инвесторам.
29-30 июля в столичном Президент-отеле состоялась конференция "Росстрой-200 Доступное жилье для россиян: перспективы", организованная Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Однако, что бы там ни говорилось, децентрализация офисного рынка и развитие его в Московской области скоро станет реальностью, и инвесторам придется с этим считаться. "Сегодня можно говорить о некой децентрализации офисного рынка - из Москвы в область - то есть налицо процесс освоения и развития Московской и соседних с ней областей. Тенденция такова, что если есть качественные производственно-складские площади (а они есть), то там же появляются и офисные", - подчеркивает Тимербулатов.

Тема доступного жилья в последние годы стала настолько актуальна, что ее взял под личный контроль Президент РФ Владимир Путин. В своем послании к Федеральному собранию в прошлом году он сказал, что необходимо создать финансовые механизмы, которые позволят улучшать жилищные условия граждан не только за счет текущих доходов и заработных плат, но и за счет будущих доходов.

Доступно - не значит легко и быстро

За длинным рублем

На конференции "Росстрой-200 Доступное жилье для россиян: перспективы", где, собственно, и предполагалось детально обсудить эту проблему, громких заявлений не прозвучало. Все прекрасно понимают, что одним росчерком пера дома не построишь, и механизм ипотеки за один день не запустишь. Но, тем не менее, оказалось полезно лишний раз услышать от представителей органов исполнительной и федеральной власти заверения в том, что эта тема не пылится на задворках истории. И попытки сдвинуть дело с мертвой точки все же предпринимаются.

Все это отрадно, однако, по словам министра регионального развития РФ Владимира Яковлева, лишь парадная сторона портрета строительной отрасли. А есть и другая: Россия ежегодно вводит в строй только половину от того количества жилья, что вводилось пятнадцать лет назад. Строится 40 миллионов кв. м, а потребность - в 140 млн. кв. м ежегодно.

Как гласит государственная статистика, рынок жилищного и коммерческого строительства демонстрирует в последние годы непрерывный рост. А с ним набирает обороты и рынок ипотечного кредитования. В 2001 году совокупный портфель банков оценивался в 1,7 миллиарда рублей, в 2004 году уже в 30 миллиардов.

По ипотечным схемам в России приобретается сегодня всего 1,5% жилья. К примеру, в 2004 году жилищных кредитов было выдано порядка 46 тысяч. А все потому, что банковские процентные ставки слишком высоки, а сроки на погашение слишком малы. И хотя в целом на рынке ипотечного кредитования все-таки намечается небольшой подъем, этот рост затронул опять же лишь крупные города.

Кроме того, рост строительной отрасли имеет локальный и однобокий характер: 44% от общего жилищного строительства приходится на Москву и Московскую область. Активно новостройки возводятся лишь в 10-12 городах России. При этом сегодня основной массе населения такая покупка просто не по карману. В последнее время жилье в крупных городах дорожало ежегодно на 15-40%. И ни для кого не секрет, что продажная цена квартир отличается от себестоимости в несколько раз.

Поэтому, считает Яковлев, необходимо включить в оборот ипотечного кредитования "длинные" государственные и корпоративные ресурсы, в том числе средства пенсионного фонда и крупных страховщиков. Источниками длинных денег могут быть также фонды накопительного страхования жизни, паевые фонды, долгосрочные сберегательные вклады. В отличие от развитых стран, в России они пока не питают экономику "длинными" деньгами.

Но, по мнению Минрегионразвития, банки не могут удовлетворить спрос на ипотечные кредиты потому, что не обладают так называемыми "длинными" деньгами. Основной источник "долгих" средств банков - это срочные депозиты населения. Но частные вкладчики вправе в любой момент изъять свои средства, а, как следствие, повышается ставка по долгосрочному кредиту.

Во-вторых, добиться снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, установив на уровне 7-10% в год. И первоначального взноса, особенно для молодежи, снизив его с 30 до 10%. А также увеличить сроки предоставления кредитов до 20-30 лет. Кроме того, необходимо упростить требования заемщиков по совокупному доходу семьи и по возрастному цензу.

Для решения всех этих проблем, на взгляд В.Яковлева, необходимо выполнить множество сложных и серьезных задач, в том числе требующих финансирования государства. Во-первых, нельзя забывать об инфляционной составляющей.

Есть закон - нет проблем

Решение этих задач, по мнению министра, будет способствовать и решению социальных вопросов: это повышение комфортности проживания населения, удовлетворение граждан в доступном жилье, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

Есть несколько позиций, которые, по мнению С. Ю. Орловой необходимо отработать. Первое, то о чем Совет Федерации неоднократно упоминал: 1 миллиард 300 миллионов рублей на ветхое жилье при том профиците бюджета - это просто несерьезно. Поэтому на нулевом чтении бюджета в Совете Федерации будет предлагаться увеличение этой программы на весьма серьезную сумму.

Пока же, к сожалению, по словам заместителя председателя Совета Федерации Федерального Собрания РФ Светланы Орловой, все наоборот. Недавно Совет Федерации принял принципиальное решение: больше ни одного закона, если не будет представлена нормативно-правовая база, верхняя палата не утвердит. Потому что, говорит Орлова, крайне важно все прорабатывать и советоваться со специалистами.

Без ВВП проблему не решить

Государство должно устанавливать свои правила игры, иначе ни один инвестор, ни один банк в эту программу не придет. А это необходимо для того, чтобы выполнить задачу Минэкономразвития: прокредитовать на ипотеку один миллион населения к 2010 году.

Но особо необходимо отметить тот факт, что в нашей стране существуют серьезные предпосылки для решения этой задачи, ведь у нас приватизировано больше 60% рынка жилья. А жилье, как и земля, - это ценнейший актив, который должен быть вовлечен в экономический оборот и участвовать в создании нового богатства. Пока же этот актив не задействован, и ипотека является как раз тем инструментом, который заставит его работать.

"Поднимая проблемы ипотеки надо говорить не только о доступном жилье, а смотреть на них сквозь призму развития экономики в целом", - сказал Руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаил Мишустин. И если взять примеры из западных стран, то рынком недвижимости там создается порядка 25 % ВВП. Но интересно и то, что ипотека во всем мире является половинной составляющей валовых национальных продуктов. В Америке доля ипотеки к ВВП - 53 %, в Евросоюзе - 39%, в России же - 0,1-0,2 процента.



Главная --> Публикации