Главная --> Публикации --> Разветвленную сеть забитых автодорог подмосковья разгрузят четыре новые платные магистрали Больше законов - хороших и разных! Какие гостиницы должны открыться в москве В 2005 году падения цен не ожидается Ответы на вопросы военнослужащих

В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки те, которые связаны с ее недействительностью.
Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).
Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.

Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной. О таких сделках подробнее.

Недействительная сделка
Недействительной может быть признана сделка:
1) совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
2) если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
3) совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
4) по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
5) совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
6) совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
7) совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
8) совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
В России, где рынок недвижимости находится на этапе активного развития, пожалуй, самые непростые времена переживает сегмент гостиничного бизнеса. И хотя по оценке экспертов московские отели находятся на первом месте в Европе по уровню максимальной первоначальной доходности, инвесторы не спешат вкладывать средства в их строительство, предпочитая другие, гораздо более прибыльные и менее рискованные секторы.

Ничтожная сделка
Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона нотариальное его удостоверение.
Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, ничтожная (мнимая) сделка.
К той же категории относят и притворные сделки, то есть совершаемые с целью прикрыть другие. В России сегодня довольно часто заключают договоры дарения комнаты в квартире коммунального заселения вместо контракта купли-продажи. Такие действия совершают лица, желающие избежать использования собственником соседних комнат преимущественного права покупки.
Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить ими. Недопустимо также совершение сделок малолетним (до 14 лет) самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.

Многообразие гостиничных предприятий
Если верить утверждениям московских властей, то типология отелей должна стать гораздо разнообразней нынешней. В дополнение к существующим предполагается создать гостиницы различного уровня обслуживания (от одной до четырех звезд), пансионы, предоставляющие ночлег и завтрак (BB), меблированные комнаты для длительного проживания, хостелы (молодежные гостиницы), гостиницы-клубы (теннис-клубы, бизнес-клубы и т. п.), апартаменты при офисах, апарт-отели для проживания иностранных и отечественных предпринимателей, удаленные от центра семейные гостиницы с развитой инфраструктурой для детского отдыха, специализированные бизнес-отели, недорогие гостиницы экономического класса, современные конгресс-центры, мотели и кемпинги разных уровней, в пригородной зоне — пансионаты, дома отдыха и турбазы. Отдельный интерес представляют многофункциональные объекты, предлагающие среди прочего и гостиничные услуги. Это могут быть торговые, спортивные и развлекательные центры, рестораны, офисы, бизнес-центры, в которых выделяют, как правило, небольшие площади под номерной фонд. Продолжает наращивать популярность и сегмент мини-отелей. Малой гостиницей считается объект, номерной фонд которого состоит из 10–100 жилых комнат. К этой категории относятся апарт-отели, гостевые дома, бутик-отели.

Программы столичных властей
Сегодня Москва испытывает довольно ощутимый дефицит гостиничных мест, ведь в последние два-три года номерной фонд, существующий с советских времен, существенно сократился. Для того чтобы восполнить пробелы в этой сфере, правительство Москвы разрабатывает и предлагает новые программы по строительству и реконструкции отелей. Так, на открытые аукционы выставляют предназначенные для их возведения земельные участки. Недавно в рамках реализации городской программы создания отелей среднего класса были проданы с торгов права на строительство пяти объектов. Помимо этого утверждены проекты и адреса нескольких десятков трехзвездочных гостиниц, потребность в которых в последнее время особенно возросла.
По этой же причине была разработана программа реконструкции и модернизации многокорпусных сооружений, расположенных в Северо-Восточном административном округе. Двух- и трехзвездочные отели, построенные в 1950‑х годах, могут одновременно принимать до 7 тыс. человек, что составляет 10 % от вместимости всего номерного фонда города. Предыдущая частичная модернизация гостиниц вокруг ВВЦ была проведена в 1980‑е годы и позволила поддерживать уровень предоставляемых услуг в течение 10–15 лет. Однако сегодня материально-техническая база данных объектов окончательно устарела. Поэтому часть фонда предполагают переоборудовать, изменить планировку, обеспечить площади под кафе и рестораны, конгресс-холлы, магазины и иные необходимые помещения. Здания же, не подлежащие реконструкции, будут снесены и выстроены заново по современным проектам — такая мера экономически оправдана. Сегодня корпусная система перестает быть эффективной: приходится содержать большое количество персонала, платить за аренду земельного участка, за зеленые насаждения, находящиеся на территории гостиницы. Все это ставит ее в менее выигрышное положение по сравнению с объектом, имеющим такое же количество мест, но расположенным в высотном здании. В результате реализации программы модернизации и реконструкции многокорпусных отелей предполагается увеличить номерной фонд на 1 тыс. номеров, что соответствует строительству трех-четырех новых объектов. В многокорпусных сооружениях удастся объединить и оптимизировать усилия по развитию предприятий, увязав их с интересами города. К 2010 году 18 реконструированных отелей на северо-востоке столицы смогут разместить более 15 тыс. гостей.
Для стимулирования фирм, так или иначе связавших свою коммерческую деятельность с гостиничным бизнесом, ГАО «Москва» — как уполномоченная правительством Москвы компания по инвестиционному развитию данного рынка — разработало проект «Строим отель!». Цель его — информирование заказчиков, застройщиков, владельцев и менеджмента о комплексе используемых в гостиничном деле решений, продуктов, товаров, услуг и их поставщиках, а также о существующих в международной практике требованиях к соответствующей инфраструктуре.
В начале 2005 года в Москве насчитывалось около 160 отелей с общим номерным фондом 65 тыс. мест. К 2010 году власти планируют построить 224 гостиничных комплекса, 40 из которых появятся до 2006 года. В ближайшее время будут введены в строй семь четырех- и пятизвездочных объектов в Центральном округе. А в других районах города продолжится строительство трехзвездочных гостиниц — этот сегмент должен составить основной резерв номерного фонда столицы.

Перспективы регионов
Все чаще девелоперы обращают внимание на перспективные с туристической точки зрения регионы. Некоторые эксперты считают, что объем строительства отелей в регионах возрастет на 20–25 %. Сегодня в России насчитывается 4,5 тыс. гостиниц. С учетом развития внутреннего туризма потребность в расширении номерного фонда в регионах становится все более очевидна. В каждом привлекательном с данной точки зрения регионе возведение 10–15 трехзвездочных отелей может привлечь еще больший поток гостей. Пока самые активные рынки сегодня приходятся на Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край. Однако в последнее время география гостиничного бизнеса значительно расширилась. Отелей стало больше в Вологодской, Владимирской, Новгородской областях, в Карелии и на Камчатке.

Гостиничная индустрия: инвестиции и строительство
Процесс получит активное развитие в случае, если планы столичных властей и девелоперов совпадут. Эксперты признают, что московский гостиничный рынок потенциально очень привлекателен, спрос на отели достаточно велик и постоянно растет. Однако девелоперских компаний, которые специализировались бы на этом бизнесе, в городе практически не существует. Несмотря на значительные уступки и льготы, предоставляемые правительством Москвы, желающих заниматься отелями, в том числе инвесторов, пока немного. Ситуация, в частности, объясняется длительным сроком окупаемости. Так, для гостиницы туристического класса со стоимостью номера около 100 долл. в сутки он равен пяти–семи годам. По сравнению с секторами офисной и торговой недвижимости доходность от данного дела невысока. Кроме того, жизненный цикл отеля в три-четыре раза больше, чем у офиса, а при все возрастающей капитализации может стать выгодной простая перепродажа его после строительства. Многие эксперты отмечают, что объекты, рассчитанные только на туристов, могут испытывать трудности из‑за сезонности. Не хотят рисковать и банки. По словам генерального директора Hotel consulting Development Group Александра Лесника, для финансовых учреждений важно наличие международного оператора в проекте. Это гарантия функционирования гостиницы и выполнения бизнес-плана.
Крупные западные сети, используя свои всемирно известные бренды, управляют высококлассными московскими отелями уверенно и профессионально. Это дает хорошие результаты. Формируются также отечественные управляющие компании и гостиничные сети: на рынке получили известную популярность бренды «Юмако», «Интурист», «Прогресс». Выдвинулся и новый собственник, собирающийся создать сеть из 20–25 отелей, — группа компаний «Металлоинвест-Маркет».

Знаковое событие
В качестве одного из главных аргументов надежности недвижимости как сферы вложения денег чаще всего приводят тот факт, что даже в кризисном 1998 году этот рынок не подвел своих инвесторов и скоро стал вновь приносить им прибыль.
Действительно, приобретая квартиру, дом или финансируя их строительство, можно рассчитывать на преумножение вложенных средств за довольно короткий отрезок времени (в среднем два-три года).
До недавних пор подобный способ наращивания своего капитала был доступен по понятным причинам далеко не всем желающим. Сегодня ситуация изменилась: в России появились паевые инвестиционные фонды недвижимости. Пайщики (участники ПИФов) получают профессиональное управление своими активами, а впоследствии — дивиденды от данной деятельности.
В настоящий момент аббревиатура ПИФ известна многим. Первые паевые фонды появились в России в 2003 году. За минувшие два года их количество увеличилось до пяти десятков.
Своего рода официальным признанием таких фондов стало включение секции, посвященной данной теме, в программу VIII Национального конгресса по недвижимости. «Это знаковое событие, — заметил вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Гусев, — которое свидетельствует о возникновении нового явления на рынке недвижимости, открытии новых идей и возможностей».

На данный момент в России для инвесторов существуют два основных перспективных способа размещения денег — игра на разнице валютных курсов и приобретение недвижимости. Что касается второго варианта, то недвижимость, замечают аналитики, является «в эпоху экономических перемен более предсказуемым, консервативным и надежным инвестиционным продуктом». Одним из способов инвестирования в недвижимость могут стать паевые инвестиционные фонды (ПИФы).

Федеральная служба по финансовым рынкам лицензирует деятельность управляющих компаний (УК) и осуществляет общий надзор за их деятельностью;
активы фондов хранят и учитывают в специализированном депозитарии, контролирующем все сделки;
независимый аудитор один раз в три месяца проверяет деятельность УК;
инвесторы имеют возможность влиять на действия управляющих компаний посредством общего собрания пайщиков.
ПИФы-невидимки
Хотя отечественные эксперты и пророчат светлое будущее фондам недвижимости и их пайщикам, некоторые подводные камни в процессе становления данного рынка, конечно, присутствуют.
По словам председателя Национальной лиги управляющих Андрея Подойницына, российский налоговый кодекс ПИФы просто не видит.
Дело в том, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют особый статус: они не являются юридическими лицами. В результате ПИФы не упомянуты в ряде нормативных правовых актов, регулирующих вопросы налогообложения.
Сегодня происходит разработка концепции новой статьи Налогового кодекса, которая фиксирует новый налоговый режим по паевым инвестиционным фондам (например, ставка налога на имущество ПИФов должна быть приближена к ставке налогообложения физических лиц). Вероятно, данные поправки Государственная дума рассмотрит уже осенью.
Необходимо, считают участники рынка, осуществить еще одно законодательное нововведение, которое позволило бы размещать пенсионные накопления в ПИФах. В перспективности такого решения для будущих пенсионеров не сомневается, в частности, генеральный директор ООО «Управляющая компания «НВК» Салават Халилов. По его мнению, ПИфы весьма прибыльны и надежны для инвесторов.
Действительно, доходность паевых инвестиционных фондов составляет 12–13 % годовых. Что касается надежности данных фондов, то права пайщиков защищены мощной законодательной базой и тем, что Федеральная служба по финансовым рынкам выполняет здесь контролирующую функцию. Если говорить об ипотечных фондах, то их риски не больше чем риски государственных бумаг. Практика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — тому подтверждение: из четырнадцати тысяч выкупленных кредитов преддефолтными были всего семь (шесть ситуаций удалось разобрать во внесудебном порядке, а одну — через суд в пользу АИЖК).

Под крышей закона
По своей сути ПИФы недвижимости являются фондами закрытого типа, то есть их создают под определенный проект, продолжительность которого обычно составляет от одного года до пятнадцати лет.
Сами фонды недвижимости делятся на строительные, рентные и девелоперские (соответственно способы получения доходов будут различными: в первом варианте прибыль приносит продажа построенного объекта, во втором и третьем — сдача готового сооружения в аренду или управление им).
Довольно интенсивное развитие ПИФов в нашей стране было обусловлено законодательно.
Не так давно появились первые ипотечные паевые фонды, активами которых являются пулы закладных. Из всех российских финансовых институтов именно у паевых инвестиционных фондов, как довольно смело отмечают некоторые эксперты, система защиты инвесторов законодательно закреплена, а именно:

Зри в корень
По времени своего возникновения отечественные ПИФы не слишком отстали от зарубежных, отметил в своем выступлении вице-президент Российской гильдии риелторов Андрей Гусев. Например, в Голландии и Бельгии первые паевые инвестиционные фонды появились в 90‑е годы, в Японии и Южной Корее — в 2001 году. Почему так поздно? Потому что до тех пор мир недвижимости не воспринимали как интересный финансовый инструмент. Даже в США такие фонды появились только в 60‑е годы прошлого века, а в Западной Европе — десятилетием позже.
Сегодня паевыми фондами охвачен весь мир. По объему денег (капитализации фондов) здесь лидирует США, по объемам рынка — Австралия.
Идея, с которой началось создание ПИФов, очевидна: есть большой проект (предположим, в сто миллионов долларов) и много инвесторов с некрупными суммами, которые хотят участвовать в данном проекте. То есть суть паевых инвестиционных фондов — в привлечении в крупномасштабные проекты небольших инвесторов.
Несмотря на такую общность идеи, инвестиционные фонды разных стран имеют много отличий друг от друга.
Например, многообразна правовая организация ПИФов (без образования юридического лица, закрытые и открытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью и т. п.).
Разные нормы действуют и в отношении числа участников ПИФов: в США в фонде должно быть не менее ста пайщиков, в иных государствах здесь нет никаких ограничений.
Относительно распределения активов фонда наиболее распространенным является вариант вложения не более 20 % всех средств ПИФа в один проект. Бельгийские ПИФы не имеют права продавать объект инвестирования в течение пяти лет, а во Франции нельзя вкладывать больше одной пятой всех средств в девелоперские проекты.
Различаются инвестиционные фонды и по условиям привлечения в них иностранного капитала. Разумеется, в Европе, где одним из главных критериев успеха компании является ее открытость для инвесторов из соседних стран, созданы равные условия для своих и иностранных пайщиков. Диверсификация средств инвесторов происходит не только посредством распределения капитала по разным государствам, но и внутри одной страны.
Для большей части успешных ПИФов диверсификация вложений — это:

Не боги горшки обжигают
Рынок московской жилой недвижимости очень привлекательный (он занимает по этому показателю второе место среди европейских стран). В текущем году запланировано построить 4,5 млн. кв. м, для чего нужны более 8 млрд. долл. Где их взять? Кто станет инвестором?
По мнению управляющего директора УК «КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент» Андрея Прокофьева, деньги можно привлечь от соинвесторов (физические лица), банков, финансовых рынков и фондов недвижимости.
К сожалению, доступ физических лиц на данный рынок затруднен. Закон об участии в долевом строительстве, провозгласивший солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиками, существенно повлияет на присутствие кредитных организаций в сфере строительства (предложение банкиров о создании небанковских кредитных организаций, которые осуществляли бы инвестиции в строительство, приведет к повышению процентной ставки по кредитам на 3–4 %).
Сложившееся положение дает основания предполагать, что уже в ближайшее время ПИФы займут более значительное место на рынке недвижимости, в том числе благодаря их сотрудничеству с банками.
Кредитные организации могут взаимодействовать с паевыми инвестиционными фондами, инвестируя средства через ПИФы (доходные вложения, позволяющие нивелировать банковские риски) или участвуя в маркетинге паев (тем самым банки реализовали бы свою главную функцию — обеспечивали переток капиталов из домовладений в реальный сектор экономики — и получали бы за это проценты).

Речь идет о так называемом среднем классе. Что подразумевается под этим термином? Одни относят к среднему классу семьи с совокупным ежемесячным доходом $500–600, другие устанавливают планку в $1 тыс., третьи — и того больше. Эта ситуация напоминает вычисление «среднего роста по стране».

ритейл;
промышленная и офисная недвижимость;
прочая коммерческая недвижимость.
Свою специфику имеет и законодательство, регулирующее деятельность паевых инвестиционных фондов.
Что касается российских ПИФов, то, по мнению Андрея Гусева, если наши законы привести в соответствие с действующими в успешных странах, то у отечественных фондов появится перспектива дальнейшего развития. Если же, создавая паевые инвестиционные фонды, думать только о сегодняшнем дне, долговременного успеха не будет.
Очевидно, ипотека не может решить жилищных проблем всего населения страны. В частности, она недоступна для тех, кто зарабатывает не более $300 в месяц. С такими доходами просто нереально ежемесячно возвращать банку долг и выплачивать проценты. Но могут ли воспользоваться ипотечными механизмами люди явно не бедные, но и не настолько обеспеченные, чтобы позволить себе прямую покупку квартиры?

Ипотека для «средней» семьи
Может ли ипотека помочь «средней» семье, и если да, то в какой мере? Допустим, российская семья из двух человек зарабатывает «чистыми» (т. е. после вычета всех налогов) $500 в месяц. По нормативам большинства банков, при ставке кредитования, равной, например, 14%, и сроке кредитования 10 лет максимум, на что может рассчитывать заемщик, — это около $3,8–3,9 тыс. На такие деньги никакую недвижимость не купишь, да и сама сумма существенно не дотягивает даже до минимального размера выдаваемых кредитов.
Предположим, что семья зарабатывает «чистыми» $1 тыс. Тогда при тех же условиях она может рассчитывать на кредит примерно в $21 тыс. Тоже особенно не разгуляешься, по крайней мере в Москве. Можно лишь попытаться поменять имеющуюся квартиру на большую с доплатой.
Сумму, достаточную для приобретения квартиры, можно получить лишь с «чистым» доходом порядка $2 тыс. и выше (в ДельтаКредит банке могут дать кредит $57 тыс., в ОПТБанке — $51,5 тыс. и т. д.).
Таким образом, теоретически «средняя» семья может улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, особенно если у нее в собственности уже есть квартира. Но сделать это будет непросто. Цены на недвижимость хотя и замедлили свой рост в последнее время, но продолжают увеличиваться, и механизму ипотеки становится все сложнее ориентироваться на слои населения со «средними» доходами.
При этом следует иметь в виду следующие два момента. Во-первых, банки заинтересованы в том, чтобы в ипотечном кредитовании были задействованы «средние» слои населения. Людям действительно богатым никакая ипотека не нужна: у них либо есть недвижимость, либо они могут купить ее без всяких кредитов. Таких людей у нас в стране немного, ориентация на них для банков не перспективна.
Во-вторых, ипотечное кредитование не может решить жилищные проблемы всего населения России. Не стоит ждать от него чуда. Даже в странах, где ипотека развита, она не нацелена на обеспечение жильем всех граждан. Жилищное кредитование ориентируется только на определенную часть населения — на средний класс, который отличается социально-экономической активностью и имеет стабильный официальный доход (другое дело, что на Западе этот класс гораздо многочисленнее, чем у нас).
В России тоже стоит относиться к ипотеке как к инструменту, который помогает сделать только четко определенные вещи, не более того. Ведь никому не придет в голову требовать от простых наручных часов, чтобы они работали еще как радио, фонарик и персональный компьютер. Так и ипотека: она призвана помочь улучшить жилищные условия лишь определенной части населения.
Рассмотрим конкретный пример. Если заемщик хочет купить квартиру, например, за $72 тыс., то ипотека позволит это сделать при условии, что у него уже имеется $15 тыс. на первоначальный взнос и он может ежемесячно выплачивать в погашение кредита и процентов примерно по $80 Если такой возможности нет, винить кого-то в этом бесполезно.

Что такое «средний класс»?
Согласно данным официальной статистики, денежные доходы половины россиян не превышают $100–125 в месяц, а средняя зарплата одного работника в мае 2004 года составляла примерно $22 Статистики реальных заработков населения у нас не существовало и не существует. Спрашивать самих людей бесполезно: одни будут по привычке «прибедняться», а другие, наоборот, стараться «вытянуть» свои доходы на средний уровень: обидно сознаваться, что ты в чем-то хуже других.
Если же применять критерии выделения среднего класса в соответствии с международными стандартами, то основными признаками принадлежности к нему являются:
— определенный уровень доходов,
— владение движимым и недвижимым имуществом,
— профессиональная квалификация,
— уровень образования,
— успешность поведения в условиях рыночной экономики.
Разумеется, среди названных критериев стержневым считается уровень доходов — он должен позволять вести достаточно комфортный образ жизни. Количественные оценки масштабов среднего класса в России существенно варьируются. По данным Бюро экономического анализа, если учитывать все пять вышеназванных признаков, то к среднему классу можно отнести не более 2,5% семей, при четырех признаках — 8–12%, при трех — 20–25%.
Условно принято считать, что средний класс в России составляет примерно 10–12% населения страны, 8–10% приходится на «богатых» и около 80% — «бедные». При этом отмечается, что границы между этими группами населения размыты.
Средним можно назвать такой доход, который не только позволяет решать вопросы элементарного выживания, т. е. обеспечивать пропитание, покупку одежды и обуви, плату за квартиру и коммунальные услуги, но и дает возможности для разнообразного проведения досуга. С этой точки зрения понятие «средний доход» существенно различается по регионам нашей страны. Так, например, в «дорогой» Москве средним ежемесячным доходом семьи можно считать заработок в размере от $500 до 1 тыс. Подчеркнем, доход семьи, а не одного человека. Для маленького провинциального городка, где реальная потребительская корзина существенно дешевле, средним может считаться доход семьи и $200–300.

Михаил ЛЮБИМЦЕВ
Председатель правления КБ «Инвестиционный промэнергобанк»:
— Если использовать излюбленный социологами термин «средний класс», то сначала необходимо определить критерии принадлежности тех или иных граждан к этой социальной группе. Например, если в столице к среднему классу можно причислять людей, у которых ежемесячный доход на одного члена семьи составляет от $500 до 3 тыс., то в регионах приемлемый уровень достатка — от $300 до 1,5 тыс.
Другой критерий — стоимость имущества, которым владеет семья, в том числе и объектов недвижимости. Разумно также принимать во внимание образовательный, профессиональный уровень заемщика, наличие у него собственного бизнеса или высокое служебное положение в солидной компании.
Можно с большой долей уверенности сказать, что практически все представители среднего класса являются потенциальными платежеспособными заемщиками. У них есть легальный доход, имущество. Им по силам внести первоначальный взнос при покупке квартиры. Они имеют перспективы развития собственного небольшого бизнеса или служебного роста, а следовательно, и сохранения уровня доходов.
Cогласно нашим подсчетам, при покупке «двушки» в Москве с помощью ипотеки заемщик должен обладать ежемесячным доходом около $1,2 тыс. и более, в качестве аннуитетных платежей по кредиту ему придется выплачивать банку около $500–600, или примерно 15 тыс. руб. в месяц.
Конечно, представители среднего класса могут утешаться мыслью, что стоимость приобретенного ими жилья увеличивается темпами, превышающими инфляцию. Следовательно, упрочивается и их социальный статус. Кроме того, обладатели легальных доходов при приобретении жилья, в том числе и с помощью ипотеки, получают солидный налоговый вычет.
И все же численный рост данной социальной группы возможен тогда, когда рост доходов если не опережает, то хотя бы соразмерен росту стоимости жилья и других атрибутов принадлежности к среднему классу.

О «черных» и «серых» доходах
Есть в проблеме среднего класса и другой аспект, о котором многие желающие взять ипотечный кредит почему-то забывают, — это необходимость официально подтвердить получаемые доходы.
При этом, как утверждают специалисты, по так называемым «белым» доходам (которые могут быть документально подтверждены) под критерии банков подходит около 7% населения нашей страны. С остальных потенциальных заемщиков обязательно потребуют иных доказательств платежеспособности, к которым могут относиться как количественные (дополнительные гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья внаем и т. д.), так и качественные (место работы, должность, марка автомобиля и т. д.) показатели.
Поэтому прежде чем говорить о поступательном и цивилизованном развитии ипотечного кредитования, умеренных процентных ставках и выгодных условиях, надо позаботиться об открытии доходов и уплате по ним всех налогов. По понятным причинам в России лишь очень немногие имеют достаточные «белые» доходы, ипотечным банкам в таких условиях работать сложно: слишком велики риски. Деньги, причем немалые, не могут раздаваться лицам, работающим неизвестно где и имеющим нелегальные доходы, — это одно из главных требований практически всех солидных финансовых учреждений. Поэтому проблема широкомасштабного развития ипотеки для так называемого среднего класса имеет отношение не только к банкам, но и к самому среднему классу, не желающему документально «светиться» со своими «серыми» и «черными» доходами.



Главная --> Публикации