Главная --> Публикации --> Арендаторов гонят из отелей Валентин куликов: есть предел объемам строительства Россиянам покажут японскую ипотеку Подорожает ли жилье для москвичей после введения нового земельного налога Застройщик гарантирует

$40 млн. за участок
ПРЕДПРИЯТИЯ давно ждали этого шага и времени даром не теряли. В прошлом году было продано 11 тыс. гектаров на сумму 14 млрд. рублей, в 6 раз больше, чем рассчитывал Минфин.

ПОЛТОРА года действует Земельный кодекс, который позволяет покупать и продавать участки под фабриками, магазинами, парикмахерскими и другими предприятиями. А недавно стали продаваться и сельхозугодья. Время подвести первые итоги. Стали ли наши предприятия богаче от того, что выкупили землю? Какой прок крестьянам от того, что земля пошла с молотка?

Иностранцы действительно интересуются землей. Так, первой в Ленинградской области землю под своим заводом (по производству стройтехники) выкупила американская компания Caterpillar. «Для нас важна стабильность в работе», — пояснили нам в компании.

По данным Минимущества, в основном землю покупают небольшие компании, занимающие территорию около 4 га. Это швейные, обувные фабрики, хлебозаводы, торговые центры. Они выкупили полторы тысячи участков. Не отстают и гиганты. Новолипецкий меткомбинат заплатил за свои 2,7 тыс. гектаров 40 млн. долл. Раскошелились на землю и другие крупные предприятия: Нижнетагильский меткомбинат — на 7 млн. долл., «Омскэнерго» — на 9 млн. долл. «Раньше мы арендовали свою землю, — сказал руководитель отдела Новолипецкого комбината Дмитрий Геворгян. — Но арендная плата непостоянна и зависит от множества факторов, в том числе и от местных властей. А земельный налог, который платят собственники, закреплен федеральным законом. Кроме того, инвесторы, особенно иностранные, первым делом спрашивают: «Что с землей?» Аренда их настораживает».

Впрочем, стать собственником получается не у всех. Несмотря на то что продажа земли превысила ожидания Минфина, в масштабах нашей страны это немного — всего 0,03% от земель промышленности и поселений. В чем дело? Опять чиновничьи барьеры…

«Земля помогает привлечь деньги в предприятие, — рассказывает руководитель Департамента управления земельными ресурсами Минимущества Андрей Алпатов. — Ведь, купив землю, компания становится дороже на стоимость участка. Соответственно может привлекать дополнительные кредиты, инвестиции. А стоимость всей российской земли под предприятиями — это почти 100 млрд. долл.».

Крестьянская доля
СЧИТАЛОСЬ, что благодаря закону «Об обороте земель сельхозназначения» в село пойдут деньги. Деньги вправду пошли, и даже наличные. Так, в Ачитском районе Свердловской области молодые люди разъезжают по деревням с «дипломатами» денег и скупают у крестьян их паи. Спекулянты приобрели около 1000 паев. Крестьяне, по несколько месяцев не получающие зарплату, отдают гектары за «сущие копейки» — по 700 руб. Хотя земли плодородные, черноземные и по кадастру гектар стоит 18 тыс. руб. «Мы даже не знаем, кто эти люди. Вряд ли они будут заниматься на ней сельским хозяйством, — рассказывает председатель земельного комитета Ачитского района Светлана Сушкова. — Ее просто дороже перепродадут. Ведь участки примыкают к трассе Екатеринбург — Пермь».

«Мы свой участок в 4 га покупали почти год, — рассказывает зам. гендиректора Тверской швейной фабрики Петр Крюков. — Нам пришлось добыть более сотни справок и за каждую платить от 1 до 2 тыс. руб. Четыре раза мы приносили все, что нам говорили, но чиновники требовали новые документы. Потом выяснялось, что часть справок вообще не нужна. Комитет природоохраны запросил планы участка в трех масштабах, заверенные БТИ. В БТИ очередь на 3 месяца. Затем понадобился экологический анализ почвы — 38 тыс. руб. Комитет историко-культурного наследия направил к нам археологов, которые рылись 4 месяца, — еще 35 тыс. руб. В Комитете гражданской обороны захотели убедиться, что в нашей земле нет старых снарядов. Хотели привести целое подразделение. Минимущество заставило произвести корректировку зданий. За съемку отдали 15 тыс. руб. Нас просто сделали «дойной коровой».

Настоящие хозяйственники покупать землю не спешат. «Для агрокомплекса лучше взять землю в аренду. По такой схеме при неблагоприятной ситуации на рынке сельхозпродуктов от нее можно быстро избавиться, — считает президент крупного АПК. — А простаивать земля не должна. Поэтому те, кто сейчас так бойко скупает землю, скорее всего, ее перепродадут».

Впрочем, земельная лихорадка началась не везде. Так, Сергей Шевцов, агроном совхоза «Верхолки» в Тульской области, поделился своими соображениями: «У нас уже три года пустуют 400 гектаров. Не хватает техники и механизаторов, чтобы ее обработать. А насчет земли к нам никто не приходил. И в соседние совхозы тоже».

Рынок наступает

«Пока земля не стала таким же товаром, как остальная недвижимость, — говорит директор Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрий Рылько. — Под залог ее нельзя ни трактор приобрести, ни комбайн. В США, к примеру, 2/3 всех инвестиций в технику и оборудование фермер получает под гарантии земли. Думать, что купля-продажа земли автоматически оживит сельское хозяйство, неправильно. Деньги идут туда, где хозяйство дает прибыль, налажено эффективное производство сельхозпродуктов, его переработка, развита торговля». Где же могут только пахать и сеять, ничего не получится. Агропромышленный комплекс и без земли растет на 5% в год.
Вторая ежегодная конференция "Недвижимость, ипотека, страхование" прошла 27 июня в столичном отеле "Балчуг". Ее организаторами выступили Департамент жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы, Международная ассоциация ипотечных фондов и журнал "Атлас страхования" при поддержке Всероссийского союза страховщиков.

Н. Федосеев совершил небольшой экскурс в историю возникновения рынка столичной недвижимости, вспомнив о тех временах, когда московский стройкомплекс (еще не акционированный и неприватизированный) являлся здесь монополистом. Департамент жилищной политики организовывал в городе аукционы. Средства, выручаемые на них за одну проданную по рыночным ценам квартиру, давали возможность правительственному стройкомплексу построить две-три новые квартиры для очередников. Правда, такое положение вещей сохранялось недолго, и на рынок стали приходить все новые и новые игроки. Он поделился на вторичный и первичный и узнал, что такое конкуренция. В настоящее время столичный стройкомплекс выдает ежегодно по четыре с половиной миллионов квадратных метров жилья в год, и никаких резких скачков по увеличению объемов новостроек пока не планирует. Расширение предложения жилья сдерживается дефицитом стройплощадок и проблемами с обеспечением их инфраструктурой", - отметил Н. Федосеев. Если посмотреть, на каких площадях сегодня в город
е строится новое жилье, то можно заметить, что 80% земельных участков с так называемыми обременениями - высвобождаемые либо после сноса физически или морально устаревшего жилищного фонда, либо после вывода промпредприятий. Всего лишь 20% - это застраиваемые пустыри. Все это оказывает существенное воздействие на рынок и в том числе на систему цен.

Открыл конференцию заместитель руководителя жилищного департамента Николай Федосеев. От имени своего непосредственного начальника, Петра Сапрыкина, он зачитал приветственное слово участникам, не забыв рассказать о том, что московские власти в немалой степени способствуют обеспечению коренных москвичей доступным жильем.

Ипотека по-московски

Пока что более половины всех московских квартир раскупается приезжими. Рост цен на столичную недвижимость стал притчей во языцех. До самого последнего времени ситуация на рынке была такова, что предложение диктовало свои цены спросу. В подобных условиях бурное развитие ипотеки могло бы послужить катализатором еще большего роста цен. Ипотека об этом, похоже, знает и поэтому развиваться не торопится. В 2004 году, по данным Н. Федосеева, было зарегистрировано четыре с половиной тысячи ипотечных кредитов. В этом году эксперты департамента прогнозируют рост до пяти с половиной, а то и шести тысяч кредитов.

К слову сказать, ипотека в Москве, в принципе, началась при непосредственной поддержке городской исполнительной власти. Новый виток столичной ипотечной программы - адресная помощь московским очередникам, которые, используя безвозмездные ссуды от города или покупая квартиры в рассрочку у застройщиков, работающих в рамках Московской ипотечной программы, довкладывают собственные средства и заключают ипотечные договоры. Таким образом, социальная ипотека по-московски стоит ее участникам 5-7% в год. Для сравнения - минимальные корпоративные ставки по Москве составляют 9 процентов.

Правительство Москвы предпринимает определенные протекционистские меры, чтобы охватить ипотекой городских очередников. В столице разработана и действует Московская ипотечная программа. Ее цель - поддержать тех столичных очередников (или коренных москвичей), которые хотели бы, приложив собственные средства, решить свой жилищный вопрос при помощи ипотеки.

Страховаться или нет?

При помощи подобной политики из столичной очереди уходят платежеспособные люди и высвобождаются места (читай квартиры) для действительно нуждающихся. Московское правительство помогает не только заемщикам, но и их кредиторам. Примером этого может служить заключение договоров с пятью коммерческими банками об использовании резервного фонда столицы для временного отселения не справившихся со своими финансовыми обязательствами ипотечных заемщиков. Правда, на сегодняшний день, как заметил Н. Федосеев, дефолтов пока не было. Правда, и первые ипотечные кредиты очередники получили лишь в прошлом году. По прогнозам зам. руководителя жилищного департамента, в общей сложности подобной ипотекой удастся охватить до трети московской очереди на жилье (сейчас она составляет без малого миллион человек).

Сегодня наниматели жилья могут застраховать свое жилище при помощи городской льготной программы страхования. По ней 1 кв. метр площади оценивается в 90 копеек. Как заявил А. Широков, сегодня вопрос - страховаться или нет, решается, когда надо выбрать, ставить или нет галочку в соответствующей графе единого платежного документа за коммунальные услуги. А это решение должно быть осознанным. Причем собственники должны заботиться не только о своих квартирах, но и о местах общего пользования - крышах, подвалах, чердаках и т.д.

Еще одна животрепещущая проблема, которую обсуждали участники конференции, - стоит или нет законодательно вводить обязательное страхование квартир. Так как на конференции собрались преимущественно страховщики, то ответ на этот вопрос был, безусловно, положительным. Как рассказал заместитель руководителя Департамента ЖКХ города Москвы Андрей Широков, еще когда дебатировался новый Жилищный кодекс, Правительство Москвы предложило ввести в него статью об обязательном комплексном страховании собственников квартир общедолевой собственности через выбранную ими управляющую компанию. Московская поправка не прошла - более того, москвичей обвинили в лоббировании интересов страховых компаний.

ДЕЗы - forever?

Впрочем, до 1 марта будущего года эта забота должна оформиться в определенные рамки. В новом Жилищном кодексе прописано непременное условие о том, что до указанной даты все собственники квартир в многоквартирных домах должны будут выбрать себе новую управляющую компанию.


Число людей, которые стали искать новые способы вложения денег за последние 2-3 года заметно возросло. Дело в том, что фиксированный доход в банках на сегодняшний день не высок. Поэтому многие обращают свое внимание на паевые инвестиционные фонды. Кроме традиционных ПИФов, вкладывающих средства в акции и облигации, существуют ли еще интересные возможности для инвестирования средств? Об одной из них мы хотели бы рассказать.

Реалисты из московского Правительства считают, что существующая сегодня монополия ДЕЗов, скорее всего, сохранится. Этот прогноз сделал А. Широков, аргументировав его "анти-собственническим" менталитетом наших людей - которые просто не привыкли заботиться о своем имуществе. Так что из 125 ДЕЗов, обслуживающих сегодня наши дома, подавляющее число сохранит свои позиции. По крайней мере, все предпосылки к этому у них есть. Ведь если жильцы не выберут себе новую управляющую компанию, то за них после 1 марта это вправе сделать государство. На условиях конкурса оно должно "обеспечить" москвичей эксплуатирующей организацией и у сегодняшних ДЕЗов есть все шансы эти конкурс выиграть. "Наши люди не привыкли управлять своим имуществом и заботиться о нем, - с сожалением констатировал А. Широков. - Мэр чуть ли не ежедневно получает тонны писем с жалобами на различные коммунальные проблемы, причем не только от нанимателей, но и от собственников жилья, даже элитного. Так что говорить о том, что скоро наступит момент, когда договорные отношения между собственниками и выбранной ими управляющей компанией станут нормой нашей жизни, еще рано".

Как известно, самые солидные капиталы не должны подвергаться влиянию структурных экономических сдвигов. Основная задача фундаментального вложения - стабильные доходы в течение длительного времени.

Куда вложить деньги?

Зато на первый план выдвигается рынок земли сельскохозяйственного назначения, на который, как ни странно, мало кто обращал внимание. Видимо, ассоциации с бедами агропромышленного комплекса незаслуженно отстраняли этот лакомый кусок от взора предпринимателя. Напомнить помогли, как всегда, иностранцы. Крупные компании - Glencore, Louis Dreyfus, Bunge и др. - посчитали недооцененной площадь в 195 млн. га российских сельхозугодий и пытаются ее активно осваивать. Российские компании также включаются в работу в новом секторе. По прогнозам независимых экспертов, завершение процесса по разграничению сфер влияния в данном сегменте может наступить довольно скоро - через 1,5-2 года.

Одним из самых надежных объектов инвестирования является недвижимость. Несмотря на низкую ликвидность этого товара (трудно быстро перевести в наличные деньги), его ценность не снижается под воздействием общеэкономических факторов. Более того, цена на недвижимые объекты, как правило, растет. Правда, привычный рынок жилья, офисных и складских помещений достаточно развит, и ждать от него сегодня высокой отдачи (как прежде) не приходится. Суперприбыли исчерпали себя.

Во многих странах земля ценится намного выше. Например, в Нидерландах она составляет 36,4 тыс. евро., в Испании 18,8 тыс. евро, в среднем по Западной Европе - выше 10 тыс. евро за один га. В России за 1 га пока предлагают менее 0,3 тыс. евро. Но это только пока…

К этому времени стоимость одного гектара существенно возрастет. Возродится и новый класс помещиков, как это было в дореволюционной России, когда умелые владельцы земель не только получали хороший доход, но и обогащали свое государство.

Слово профессионалу

Знатоки российского бизнеса не отвергают желания отечественных коммерсантов увеличивать свой капитал за счет удорожания своей собственности (вложений), и рынок крестьянской земли в данном случае не будет исключением. Так что сегодня у многих появились реальные перспективы повысить свой социальный статус в течение ближайших лет.

Игорь Валентинович, в чем суть Вашего проекта?

Понимая высокую рентабельность от возможных вложений, ООО "Управляющая компания "АГАНА" выпустила новый продукт - Закрытый паевой инвестиционный фонд венчурных инвестиций "Русский помещик" и предложила инвесторам вкладываться в землю сельскохозяйственного назначения. О том, что собой представляет ПИФ и каковы перспективы пайщиков, мы попросили рассказать генерального директора управляющей компании Игоря Валентиновича Мустяцу.

За счет чего же будут богатеть Ваши помещики?

Как Вы правильно заметили, мы предлагаем инвесторам вкладываться в землю сельхозназначения. Первоначальная стоимость пая - 8000 руб. - по нашим расчетам будет обеспечена одним гектаром земли, из которых 6000 руб. пойдет на приобретение одного га земли, а 2000 руб. - на ее обработку. Минимальная сумма для инвестирования - 1 млн. руб. То есть пайщик получает не менее 125 паев, что соответствует 125 га земли (или 1,25 кв. км - поле солидных размеров). Таким образом, наши пайщики фактически становятся помещиками в традиционном, лучшем смысле этого слова, о чем говорит и наименование фонда.

В каких регионах осуществляется приобретение земель?

Рост стоимости пая обеспечивается за счет двух факторов. Первый - повышение цены на земли такого значения, второй - получение прибыли от сдачи земли в аренду. Мы планируем организовать вторичное - внебиржевое и биржевое - обращение паев.

Ауже известно, кто выступит в роли арендаторов?

Это наиболее благоприятные районы в Центральном, Южном, Приволжском и Сибирском федеральных округах.

А существуют ли сегодня реальные перспективы для коммерческой отдачи от вложений в земельные угодья, помимо естественного роста цен на них?

В некоторых районах это будут агропредприятия, в ведении которых эти земли находятся на сегодняшний день. Им интересна такая форма сотрудничества, потому что в одиночку, без финансирования не могут ничего сделать. Но в любом случае арендаторов будем отбирать самым серьезным образом. Земля должна обрести эффективного собственника.

В чем вы видите привлекательность фонда "Русский помещик"?

Конечно. Более того, ключевым условием повышения стоимости земли является эффективное управление хозяйством. То есть нужно будет внедрять передовые методы управления. Несмотря на расхожее мнение о бедах нашего сельского хозяйства, в России уже наметились серьезные тенденции в этом направлении, что и обуславливает повсеместный интерес инвесторов к активам, о которых мы с Вами беседуем.

Во-вторых, это, конечно, финансовые перспективы. Приобретая землю в различных регионах России (что опять таки сложно сделать индивидуальному инвестору), мы формируем в нашем пае некую среднюю стоимость гектара земли по стране. В соответствии с ростом его стоимости и будет расти стоимость пая. При этом мы намеренно не приобретаем земли в Подмосковье, где земля уже достигла очень высоких цен, и приобретаем ее там, где она пока недооценена.

Во-первых, это уникальность данного предложения. Пока на рынке нет подобных фондов. Дело еще и в том, что приобретение земли связано с большим количеством юридических процедур. А наш ПИФ избавляет инвесторов от этой рутины.

Но есть ведь и нефинансовые аспекты Вашего проекта?

Третий аспект будет интересен тем, кто уже является инвестором, например, на рынке ценных бумаг. Данный фонд позволяет дополнить свой инвестиционный портфель инструментом, который не коррелирует с финансовыми рынками, обеспечивая всему портфелю отличную диверсификацию.

"Русский помещик" - венчурный фонд. То есть относится к разряду наиболее рискованных. При этом вы работаете с недвижимостью, где риск должен быть минимальным. В чем здесь дело?

Конечно. Это и возвращение российской земле эффективного собственника, о чем я говорил выше. Кроме того, мы намерены возродить старинные традиции русского поместья, помещичьей усадьбы. Мы хотим, чтобы наши инвесторы ощутили не только материальную выгоду, но и гордость быть "Русскими помещиками".

Как вы определяете место компании в структуре ПИФа?

Этот вопрос задают довольно часто. Ответ довольно прост. Для упрощения процедур с регистрацией прав на землю мы избрали категорию фонда, при которой активы фонда будут вложены в уставные капиталы предприятий, владеющих землей. Такие фонды наше законодательство относит к категории "венчурных". А вообще вложения в землю во всем мире являются не только доходными, но и самыми надежными.

Что ж, Игорь Валентинович, разрешите поблагодарить Вас за содержательную беседу и пожелать успеха Вашему новому проекту.
Компания "МТ-Девелопмент", аффилированная с оператором многозальных кинотеатров "Инвесткинопроект", решила попробовать себя в строительстве спортивно-развлекательных объектов. В поселке Нагорное Мытищинского района на участке площадью 14 га появится искусственный горнолыжный склон с объектами инфраструктуры. Застройщики планируют инвестировать в строительство объекта $52 млн и надеются, что он окупится в течение трех лет.

Управляющая компания определяет объекты для первоначального инвестирования - предприятия-владельцы земли - и руководит деятельностью предприятий-арендаторов. Для нашей управляющей компании это уже восьмой ПИФ (и третий из категории закрытых фондов), так что необходимый опыт имеется.

Основной бизнес ООО "Инвесткинопроект" - строительство сети многозальных кинотеатров "Киноплекс". В 2002 году компанией был построен первый "Киноплекс на Ленинском", доля в котором зимой 2004-го была продана международному инвестиционному фонду Cube Private Equity за $40 млн. В августе 2004 года компания открыла второй объект "Киноплекс в Волгограде", а на данный момент ведет аналогичные проекты в нескольких городах России.

Как заявил Александр Тимофеев, генеральный директор "МТДевелопмент" (он же председатель совета директоров компании "Инвесткинопроект"), горнолыжный комплекс "Нагорное-ski" будет возведен в поселке Нагорное Мытищинского района, расположенном на расстоянии 1-2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. На участке площадью 14 га будет расположен крытый горнолыжный склон, площадь снежной зоны которого составит 30 тыс. кв. м, а также объекты инфраструктуры (в частности, торговый центр и гостиница) общей площадью 15 тыс. кв. м. По словам Тимофеева, компания потратила около четырех лет на приобретение участка и получение разрешительной документации. Объем инвестиций в проект в "МТ-Девелопмент" оценили в $52 млн, где $26 млн являются собственными средствами застройщика, а остальные - заемными. По мнению Тимофеева, срок окупаемости проекта составит около трех лет.

Как рассказал "Бизнесу" директор Русской горнолыжной школы (РГШ) Александр Филатов, в Москве разработано около пяти концепций строительства подобных крытых горнолыжных трасс, однако ни одна из них до сих пор не построена: застройщики ведут между собой своего рода гонку. "Для строительства подобного центра действительно понадобится не менее $50 млн- только для возведения горнолыжной "трубы" с минимумом инфраструктуры. Однако игроков, способных построить такой объект, на рынке сегодня мало",- считает Филатов.

Освоение ООО "Инвесткинопроект" новой для себя ниши вызвало у участников рынка кинопоказа только удивление. "Это решение можно назвать смелым: возможно, в "Инвесткинопроекте" решили сменить сферу деятельности",- полагает Владимир Федоров, генеральный директор сети "Киномакс".

Как предполагают в компании Blackwood, арендные ставки для торговых площадей составят в таком центре $500-800 за квадратный метр в год, ставки продаж - $2-2,5 тыс. за квадратный метр. По мнению Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood, инвестиции в "Нагорное-ski" не должны превысить $52 млн, однако их возврат напрямую будет зависеть от посещаемости торгового центра. "Поселок Нагорное несколько удален от МКАД, а неподалеку расположены "Ашан" и "Мытищинская ярмарка". Торговый центр будет посещаемым, если застройщик сделает хороший подъезд к МКАД",- считает Гец.

По данным РГШ, окупаемость такого проекта обычно составляет не менее 10-15 лет. По мнению Филатова, борьба с конкурентами новому комплексу не грозит: в Москве постоянно катаются на лыжах 500 тыс. человек, а максимальная заполняемость горнолыжного центра составляет 2-3 тыс. человек. "На склоне клиент тратит только треть бюджета, остальное уходит на посещение объектов инфраструктуры. Поэтому для застройщика важно правильно продумать их концепцию. Разумнее всего устроить в комплексе гипермаркет по примеру "Меги". При этом нужно учитывать, что себестоимость эксплуатации крытого склона очень высока, особенно летом, поэтому затраты на нее должны покрываться за счет реализации торговых площадей",- считает Филатов.

Воробьевы горы, метро «Университет», ЮЗАО Круглогодичный горнолыжный спуск на Воробьевых горах строится одновременно с сооружением одноименного спортивно-оздоровительного комплекса площадью 55 га. Еще через два года здесь возведут четырехзвездную гостиницу на 250 мест. Инвестор проекта - компания «Московские озонаторы».

ВСЕ СТРОЯЩИЕСЯ ГОРНОЛЫЖНЫЕ СКЛОНЫ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Район Лосиноостровский, СВАО На участке в 26 га компания «Московские озонаторы» построит крытый горнолыжный комплекс площадью 35 тыс. 500 кв. м и, кроме того, многофункциональный спортивно-развлекательный центр «Лосиноостровский».

Ул. Нагорная, метро «Нагорная», ЮАО Разработан проект строительства «Айспарка» площадью 1,8 млн кв. м, с крытой горнолыжной «трубой» длиной 400 м. Архитектор Нодар Канчели, инвестор пока не определен.

Красногорск, Павшинская пойма Компания «СУ-155» построит на участке в 8 га крытый склон длиной 97 м.

Новопеределкино, ЗАО, Электролитный проезд, ЮАО Русская горнолыжная школа построит Центр всесезонных видов спорта (несколько очередей).



Главная --> Публикации