Главная --> Публикации --> Рынок элитного жилья, итоги 2004 г., прогноз на 2005г. Арендаторов гонят из отелей Валентин куликов: есть предел объемам строительства Россиянам покажут японскую ипотеку Подорожает ли жилье для москвичей после введения нового земельного налога

Неистребимая популярность
Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое качество", отмечает, что спрос на стародачные поселки в ближайшие десятилетия вряд ли исчезнет. "Определенной категории покупателей домов в стародачных поселках, на мой взгляд, не существует. Эти места привлекательны, в первую очередь, из-за красивых мест, хорошего месторасположения. Во-вторых, из-за историй, связанных с конкретным местом и домом. Людям всегда были интересны поселки с традициями, в которых есть что посмотреть и что вспомнить",- подчеркивает Пушкин.
При этом, по его словам, в любом случае, дома в стародачных поселках покупают люди, у которых есть деньги. Ведь многие стародачные поселки - это, по сути, известные и "раскрученные" брэнды.
"Основная проблема в том, что такие объекты выставляются на рынок довольно редко. И каждое их появление - своего рода событие. Все эти поселки находятся очень близко от Москвы (а часть из них - в самом городе, как, например, поселок Сокол). И даже несмотря на то, что некоторые из них расположены по не самым престижными, не очень удобным в транспортном плане направлениям (например, по Горьковскому или по Ярославскому), они пользуются повышенной популярностью у покупателей",- говорит Пушкин.
"Предложений в подобных поселках крайне мало",- соглашается с Пушкиным Ирина Тарасова, генеральный директор компании Respect Realty Group. "На многие подобные участки существует негласная очередь, и для риэлтеров они представляют реальный интерес",- уверена Тарасова.

Спрос на дома в стародачных поселках Подмосковья с каждым сезоном медленно, но стабильно увеличивается. В свою очередь, предложение по продаже такой недвижимости ограничено ежегодно всего пятью-семью достойными объектами в каждом из поселков. Основу рынка составляет аренда таких домов. Причем, несмотря на плохие коммуникации и некачественный подъезд, за хорошее месторасположение на престижных западных направлениях люди готовы платить ежемесячно до $15 тыс. за дом.

Дачная эпоха
Одним из первых дачников был В. И. Ленин, утверждает Евгений Шевченко, эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard,- его дом располагался к югу от Москвы, теперь это всем известные Горки Ленинские. Запад и Север стали популярными позднее. Так, народный комиссар Микоян приобрел дачу в районе Красногорска на Рублевском шоссе. В западном Подмосковье Сталин обзавелся дачей, а точнее, лесным участком огромной площади (известная в народе "дальняя дача").
Сегодня в Подмосковье насчитывается 20-25 стародачных поселков. Среди наиболее известных - поселок писателей Переделкино на Минском шоссе, где жили Борис Пастернак, Булат Окуджава, Корней Чуковский. На Калужском шоссе на территории большого пансионата расположен стародачный поселок Ватутинки-Советский Писатель. Участки в нем распределялись только среди писателей. Сегодня в этом стародачном месте, например, живет Эльдар Рязанов.
Еще одно культовое дачное место - Николина Гора на Рублево-Успенском шоссе. Это место стало заселяться еще до войны и представляло собой глухую деревеньку без моста. Сегодня там расположен поселок РАНИС (Работников науки и искусства), где свои дачи имеют Михалковы и Кончаловские. Одна из достопримечательностей поселка РАНИС - дом-музей художника Вересаева, который был сохранен его потомками по их собственной инициативе.
В поселке Жуковка-Академическая жили ученые - физики-ядерщики, а также была дача у композитора Прокофьева, которая недавно была выставлена на продажу. Сегодня это хорошо охраняемый поселок.
Другой не менее известный стародачный поселок - Серебряный бор - расположен в черте города. В свое время в этом ныне престижном стародачном поселке была дача у Шаляпина, позже у Берии. В советское время в нем жила высшая номенклатура НКВД, КГБ, совета министров.
В Серебряном бору была дача у Чкалова - большой участок земли, который частично был распродан его детьми. Сейчас там живет его внук. Недалеко от дачи Чкалова, еще не завоевав титул чемпиона, жил Гарри Каспаров.
У метро "Сокол" находится "поселок художников" - небольшой поселок, в котором дачи давали исключительно художникам. Эта маленькая деревенька в Москве примечательна тем, что в ней нет собственности на землю, и все участки сданы в аренду на 49 лет.
Самые дорогие и востребованные поселки - расположенные в Барвихе и Жуковке на Рублево-Успенском шоссе, "генеральские дачи" в Архангельском на Ильинском шоссе и Переделкино на Минском шоссе, утверждает Евгений Шевченко. Сегодня, безусловно, существует распределение стародачных поселков по направлениям с точки зрения престижности. Затем на расстоянии около 10 км - поселок писателей Внуково. Традиционно интересное место Николина Гора. Затем в негласном рейтинге престижности идут Калужское шоссе, район Ватутинок. Особняком стоит Серебряный бор, пользующийся постоянным и неизменным интересом.

Исторически сложилось, что большинство поселков строилось в западной части Подмосковья, рассказывает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Это обусловлено в первую очередь концентрацией на юге крупных производственных предприятий и неблагоприятной для данного района розой ветров. "Поскольку большинство ветров в Москве дует с севера и северо-запада, весь московский смог перемещается в сторону южной части города. Естественно, поэтому западная и северная части области застраивались активнее",- говорит Маркарова.

Группа "Гута", которая в последнее время в основном ведет скупку недвижимости, решила избавиться от одного из своих крупных активов - ОАО "Счетмаш-инфо". Как сообщили "Бизнесу" в ЗАО "Орликов5" (дочерняя компания "Гуты", занимающаяся эксплуатацией недвижимости), предприятие выставлено на продажу две-три недели назад, и все необходимые документы для продажи практически готовы.

Трансформация спроса и предложения
На загородном рынке в сегменте стародачных поселков превалирует аренда, так как владельцы таких домов предпочитают именно сдавать, а не продавать их, рассказал Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра-недвижимость".
"Сезонность продажи и аренды недвижимости в стародачных местах не отличается от сезонности спроса на рынке в целом: обычно в зимние и летние месяцы наблюдается спад, а в весенние и осенние - рост спроса. Стародачными местами занимаются практически все агентства, присутствующие на загородном рынке",- говорит Мажаров.
Глава Respect Realty Group Ирина Тарасова отмечает, что средняя стоимость земельных участков в стародачных местах по Рублево-Успенскому направлению сегодня составляет $30 000-100 000 за сотку, а по Егорьевскому, например, цифра значительно меньше - $4000-10 000 за сотку. На стоимость влияет качество земли, размер участка, близость к водоему, удобство подъезда и многие другие факторы. Аренда дома с участком может стоить до $15 тыс. в месяц.
Вместе с тем, участники рынка отмечают, что понятие "стародачный поселок" применимо уже далеко не ко всем объектам, ранее входившим в эту группу. По мнению Марины Маркаровой, по мере исчезновения ликвидных земель в ближайшем Подмосковье, пригодных для строительства качественного загородного жилья, интерес застройщиков к стародачным местам будет только расти. "Наиболее вероятным вариантом развития рынка представляется постепенное преобразование стародачных поселков в современные коттеджные комплексы. Этот процесс уже можно наблюдать по некоторым направлениям. В качестве примера можно привести дачный поселок Кутузово, который сейчас перестраивают в коттеджный комплекс "Кутузовская слобода",- говорит Маркарова.
С ней согласен и Мажаров: "Сейчас на рынке преобладает тенденция постепенного перехода к организованной застройке, и предпочтение отдается домам с современной инженерией в поселках с единой архитектурной концепцией".
Как стало известно "Бизнесу", группа "Гута" несколько недель назад выставила на продажу один из своих крупных активов - бывшее предприятие по производству счетных машин ОАО "Счетмаш-инфо" (Варшавское шоссе, 42). На территории завода в 4 га находится комплекс зданий, общая площадь которых составляет 38 тыс. кв. м. Сейчас большая их часть сдается в аренду небольшим компаниям под складские, офисные и торговые помещения. За этот объект "Гута" хочет получить $52 млн.

Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, отметил, что "Гута" сейчасизбавляется от непрофильных активов. "Компания активно разрабатывает масштабные проекты, требующие аккумулирования значительных средств",- добавляет Гец. С ним согласна и Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований компании ABN Realty: "У "Гуты" есть десяток проектов в области недвижимости - например, "Золотой остров" на Болотной площади. Возможно, компания решила сосредоточиться на наиболее интересных проектах и избавиться от второстепенных активов".

Бывший завод по производству счетных машин находится на Варшавском шоссе, 4 На его территории в 4 га расположен комплекс зданий 60-х годов постройки площадью 38 тыс. кв. м. Практически все они сейчас используются в качестве офисных, складских и торговых помещений. За этот объект "Гута" надеется выручить $52 млн. В годовой отчетности ЗАО "Орликов-5" говорится, что от эксплуатации помещений "Счетмаша" в 2004 году было выручено около 166 млн руб. ($5,9 млн). Таким образом, инвестор, приобретя этот комплекс за $52 млн, может рассчитывать на доходность в 11%. По информации "Бизнеса", у собственника "Счетмаша" есть разрешение на строительство на этой территории еще 60 тыс. кв. м. Как отметил один из сотрудников предприятия, пожелавший остаться неизвестным, ОАО "Счетмаш" в конце 2002 года было преобразовано в ОАО "Счетмаш-инфо" путем слияния с компанией "Лотос-инфо", которая занимается производством красок. Предположительно именно тогда группа "Гута" завладела 76% акций предприятия. Причину продажи предприятия в "Гуте" прокомментировать отказались. Скорее всего, как предположил представитель девелоперской фирмы, имеющей общие с "Гутой" проекты, компания решила сосредоточить силы на более амбициозных объектах.

Лариса Афанасьева, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers International, подчеркивает, что целесообразнее всего для будущего владельца вложить средства в ремонт зданий и продолжать сдавать небольшим компаниям. "Строить современный бизнес-центр на этой территории вряд ли кто-нибудь решится, так как офисы класса А и В не пользуются особым спросом на юге Москвы",- говорит Афанасьева.

Как отметил Михаил Гец, спрос на этот объект и территорию достаточно высокий, но в случае его приобретения новым собственником комплекс желательно перепрофилировать. "Территория это позволяет сделать. Здесь могут быть расположены офисный центр класса В и торговый центр при условии его строительства вдоль шоссе",- уверен он. Гец также добавил, что цена, по которой продается объект, вполне адекватна, исходя из расценок $1 тыс. за квадратный метр и $5 млн за гектар земли. При этом Михаил Гец заметил, что для развития этой территории необходимо вложить дополнительно не менее $50 млн и утвердить правильную концепцию, разработка которой тоже требует значительных инвестиций.

О том, что группа компаний “ПИК” стала крупнейшим акционером КСРЗ, “Ведомостям” рассказал руководитель стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, ПИК перебазирует сахарное производство, а на освобожденной территории будет комплексная застройка. Владелец РСТПК Андрей Чернышев и представители ПИК комментировать информацию Ресина отказались, но сотрудник завода, пожелавший остаться неназванным, сообщил, что структуры, близкие к ПИК, приобрели около 63% акций у РСТПК и собираются построить на его месте 170 000 кв. м жилья бизнес-класса.

За право построить первый объект в рамках амбициозного московского проекта “Сити-2” спорят группы ПИК и “Гута”. ПИК, ставшая крупным акционером Краснопресненского сахарорафинадного завода (КСРЗ), собирается построить на его месте жилой комплекс бизнес-класса. Но эти планы не устраивают холдинг “Объединенные кондитеры” (принадлежит “Гуте”) — владельца 20% КСРЗ, который также хочет поучаствовать в выгодном девелоперском проекте.

Комплекс на месте сахарорафинадного завода может стать первым объектом в грандиозном проекте “Сити-2”, возводимом на северо-западе Москвы. На территории в 800 га, где сейчас стоят ветхие пятиэтажки и промышленные предприятия, столичные власти хотят построить целый город стоимостью $100 млрд. Сейчас, по словам вице-президента “Системы-Галс” (управляющая компания “Сити-2”) Андрея Закревского, идет изучение территории проекта. ПИК не впервой осваивать промзоны. В марте этого года они представили проект элитного жилого комплекса “Парк-Сити” на месте Бадаевского пивзавода и карандашной фабрики “Сакко и Ванцетти”. Решение о перебазировании КСРЗ было принято столичными властями еще в начале 90-х гг. Но основные владельцы завода и город не могли прийти к единому мнению. Гендиректор РСТПК Андрей Чернышев ранее сообщал “Ведомостям”, что готов уступить площадку при условии сохранения производства. При этом строительство аналогичного сахарорафинадного завода он оценивал в $150 млн.

Представители сахарных компаний на условиях анонимности сообщили, что весной РСТПК действительно вела переговоры о продаже рафинадного завода, но позже отказалась от этой идеи. Топ-менеджер одной из компаний предположил, что Чернышев продал только землю, а завод будет переведен на другую площадку. По словам источника на заводе, РСТПК хотела получить за свой пакет акций $45 млн.

Как стало известно “Ведомостям”, против планов ПИК выступила группа “Гута”. В мае РСТПК пыталась провести допэмиссию акций с закрытой подпиской, в результате которой доля Москвы могла снизиться до 10%. Но ее заблокировали “Объединенные кондитеры”, управляющие московским пакетом акций. “Для реорганизации предприятия нужно, чтобы проголосовало 75% + 1 акция, но нашего мнения никто не спрашивал”, — поясняет источник в “Объединенных кондитерах. По словам собеседника “Ведомостей”, “Объединенные кондитеры” рассчитывают как минимум на участие в девелоперском проекте ПИК. В группе “ПИК” и РСТПК эти предложения комментировать не захотели.

Глеб Тихомиров, финансовый директор группы Sucden в России, считает, что перевод производства может стоить и намного дешевле: “Проще и дешевле поставить установки для прессованного сахара на существующем заводе, например на Тульском сахарорафинадном”. По оценке Тихомирова, этот процесс может обойтись в $10 млн. Но если собственники будут настаивать на выводе предприятия и строительстве новых мощностей, то это может стоить и $120 млн, считает представитель Sucden.

Проект освоения Павшинской поймы, расположенной на востоке подмосковного Красногорска, был предложен Региональной финансово-строительной компанией (РФСК) в начале 2002 г. Согласно утвержденным правительством Московской области планам здесь будет построен новый жилой район площадью 1,5 млн кв. м. А недавно группа “СУ-155” на паритетных началах с РФСК приступила к строительству горнолыжного комплекса, который будет расположен внутри жилого массива. Управлять им будет компания “Снежный купол”.

Группа компаний “ПИК” основана в 1994 г. В нее входит свыше 20 организаций. За 11 лет компания проинвестировала более 2 млн кв. м жилья. Выручка группы от инвестиционно-риэлторской деятельности в 2004 г. превысила $500 млн. Совладельцы ПИК – Кирилл Писарев и Юрий Жуков. ОАО “Краснопресненский сахарорафинадный завод” принадлежит ЗАО “Русская сахарная торгово-промышленная компания” (63% акций, РСТПК), 20% – у Департамента государственного и муниципального имущества Москвы (находятся в управлении “Объединенных кондитеров”). Оборот завода в 2003 г. составил 553 млн руб. КСРЗ занимает 6 га.
Проект первого в России круглогодичного горнолыжного курорта обрел реальные очертания. Группа компаний “СУ-155” намерена построить крытый горнолыжный комплекс в районе Павшинской поймы. Стоимость проекта оценивается в $100 млн.

В последнее время девелоперы стали часто заявлять о строительстве горнолыжных объектов. Так, о возведении курорта в Звенигородском районе Московской области заявили акционеры “Вимм-Билль-Данна”, компания “Вашъ финансовый попечитель” строит горнолыжный комплекс в Рузском районе.

Как рассказал “Ведомостям” гендиректор СУ-155 Александр Мещеряков, это будет первый в России круглогодичный крытый горнолыжный комплекс. Его построят на территории в 8 га, внутри сооружения предполагается возвести горку высотой 97 м, длина спуска составит 400 м, ширина трассы — 60 м. Под куполом будет поддерживаться постоянная температура — 3-7 градусов мороза. На склоне смогут кататься одновременно до 800 лыжников и сноубордистов. На территории комплекса будет полная инфраструктура — гостиницы, рестораны, центры проката, школы и магазины. Инвестиции в проект составят $100 млн, его завершение запланировано на декабрь 2006 г. Получить комментарии в РФСК вчера не удалось.

Правда, красногорский проект эксперты называют чересчур дорогим. “Такой масштабный проект оправдан в случае, если наряду с ним ведется строительство жилья”, — говорит председатель совета компании “Вашъ финансовый попечитель” Василий Бойко. “Для меня не очевидно, что эти деньги быстро отобьются”, — соглашается Виноградов из “Канта”. По его оценкам, комплекс будет востребован узким кругом людей. “Мало построить такую махину, надо ее еще обеспечить достаточной загрузкой, это потребует определенного маркетинга. Не уверен, что здесь будет ажиотажный спрос”, — говорит он. Однако инвесторы уверены в успехе. “Комплекс расположен в непосредственной близости от Москвы, что обеспечит постоянный поток посетителей. Кроме того, значительную часть прибыли мы рассчитываем получать от аренды площадей внутри комплекса”, — говорит Мещеряков из СУ-155".
Группа компаний СУ-155 входит в первую тройку крупнейших строительных компаний России, занимает более 20% московского рынка жилищного строительства. В течение последних лет компания ежегодно строит порядка 1 млн кв. м жилья. В 2004 г. общая сумма выручки по группе составила 25 млрд руб.

Эксперты указывают на возрастающую популярность горнолыжных курортов в Подмосковье. “Количество катающихся каждые два года удваивается”, — говорит коммерческий директор группы компаний “Кант” Даниил Виноградов (эксплуатирует в Москве горнолыжный склон “Московские Альпы”). Крупнейшие склоны на Дмитровском шоссе — “Волен”, “Яхрома”, “Сорочаны” — всегда переполнены, соглашаются в Олимпийском комитете России. По оценке Виноградова, оборот рынка горнолыжного отдыха в регионе достигает $50 млн, а в выходные на подмосковных склонах катается около 60 000 человек.



Главная --> Публикации