Главная --> Публикации --> С наступающим годом реализации отложенного спроса... Рынок элитного жилья, итоги 2004 г., прогноз на 2005г. Арендаторов гонят из отелей Валентин куликов: есть предел объемам строительства Россиянам покажут японскую ипотеку

На днях Сюзи Ли отправилась в ближайший торговый центр Las Vegas Fashion Mall, чтобы купить одежду себе и детям. Одежду для детей она купила в Gymboree, а за вещами и косметикой для себя зашла в Neiman Marcus. Но перед тем, как уйти, она заглянула в независимый магазин Talulah G, почти не известный американцам. Он открылся в 2002 г. и торгует дизайнерской одеждой таких марок, как Valentino, Theory, Balenciaga and Chloe. В нем также представлены молодые дизайнеры — Pegah Anvarian и Ella Moss by Pamella Protzel. “Возможно, в универмаге можно найти те же марки, но Talulah G смелее в подборе ассортимента”, — говорит 38-летняя Сюзи Ли. Она заходит в Talulah G несколько раз в месяц независимо от того, зачем пришла в торговый центр.

Концепция крупного торгового центра (молла) появилась в США в 1970-е гг. С тех пор их число непрерывно росло. Их основными арендаторами, как правило, выступали большие универмаги и крупные розничные сети, и со временем торговые центры в США стали почти не отличимы друг от друга. Объемы продаж начали неуклонно снижаться. Теперь владельцы торговых центров все чаще обращаются к независимым магазинам, надеясь, что те помогут им привлечь новых состоятельных клиентов. А значит, у начинающих предпринимателей появляется шанс.

“Если торговые центры хотят оставаться конкурентоспособными, им больше не следует полагаться исключительно на универмаги и крупные розничные сети”, — говорит Малачи Кавана, пресс-секретарь Международного совета торговых центров. В ходе исследования, проведенного в прошлом году, совет выяснил, что одна из составляющих успеха на рынке розничной торговли — это “умение быстро адаптироваться к возникающим тенденциям”.

На пороге перемен

“Мне нравится комбинировать вещи разных марок. Меня часто спрашивают, где я покупаю одежду”, — говорит Джей Нельсон, 34-летний менеджер одной из компаний. Чтобы привлечь таких покупателей, как Нельсон, компания General Growth Properties, которая владеет и управляет 209 торговыми центрами в 44 штатах, внедряет новые лизинговые программы. В рамках одной из таких программ любой начинающий предприниматель может взять в аренду на полгода небольшой магазинчик и попробовать свои силы.

Количество независимых торговцев стремительно растет — покупатели больше не хотят носить типовую одежду крупных торговых марок, их привлекает индивидуальный стиль и эклектика. Мода на независимые магазины началась в крупных городах — Нью-Йорке и Лос-Анджелесе и быстро распространяется по Америке. “Однообразие быстро приелось и вышло из моды”, — говорит Кэти Брэдли-Райли, вице-президент компании Doneger Group, которая консультирует более 800 американских магазинов. — Покупатели хотят чего-то особенного“.

Курица или яйцо

“Розничная торговля стоит на пороге перемен, и если торговые центры не сумеют приобрести индивидуальность, то могут навсегда упустить свой шанс”, — говорит Боб Майклс, президент и директор по операциям компании General Growth. “Люди часто забывают, что сеть Limited (оборот которой в 2004 г. достиг $9,4 млрд) начиналась с одного небольшого магазина в Колумбусе”, — добавляет он.

Чтобы убедить владельцев торговых центров, независимым магазинчикам нужно проработать уже несколько лет. Но чтобы привлечь постоянных покупателей, они должны предлагать товары, которых нет в крупных магазинах. Именитые дизайнеры не возражают против сотрудничества с маленькими магазинчиками, но сумма минимальной закупки в известном доме моды довольно велика. Владелец Talulah G Мейтел Грантс утверждает, что у него ушло два года, чтобы заключить контракт с Chloe, и его магазин должен покупать как минимум на $50 000 в сезон.

Но покорить американскую торговую мекку совсем не легко. Администрация малого бизнеса утверждает, что в Америке более 65 000 независимых магазинчиков, в которых работает менее 20 человек, и 311 крупных брэндов с персоналом более 500 человек. При этом крупным брэндам и универмагам принадлежит более 80% площади в торговых магазинах. “Независимые торговцы все еще находятся в невыгодных условиях, — говорит Боб Фиббс, консультант по независимой торговле из Лос-Анджелеса. — Торговым центрам нужны арендаторы, готовые заключать договоры по меньшей мере на 10 лет”.

Обнадеживающие результаты

“Чтобы заключить контракт с известных производителем, нужно уже работать с кем-то из известных производителей, — рассказывает Дана Спинола, владелица магазина Fab'rik, который открылся в торговом центре Forum в Атланте в ноябре прошлого года. — Это все равно что выяснять, что появилось вначале — курица или яйцо”.

Независимый магазин Lola Rouge в городе Коста Меза смог профинансировать пополнение ассортимента детской одеждой только после того, как открыл второй филиал в крупном торговом центре. “Многие покупатели торговых центров никогда не заходят в магазины где-нибудь в центре города, — говорит совладелица Lola Rouge Дебби Эскью. — Но наши постоянные покупатели придут к нам, где бы мы ни были”.

Однако те независимые магазины, которым удается проникнуть в крупные торговые центры, показывают весьма неплохие финансовые результаты. Например, бутик Talulah G открылся в Лас-Вегасе в ноябре 2001 г. Через год магазин переехал в торговый центр, и объемы продажи сразу возросли — с $1000 до $6000 в день. С тех пор открылись еще два бутика Talulah G — один в Неваде, другой в Калифорнии. Четвертый магазин, в одном из пригородов Лас-Вегаса, должен открыться в марте 2006 г. “После того как мы переехали в торговый центр, наши продажи значительно возросли, — говорит Грантс. — К тому же нами сразу стали интересоваться другие торговые центры”.

Это несомненный прогресс, поскольку еще в мае 2005 г. финансовое ведомство пыталось лишить АИЖК даже тех гарантий, которые уже есть, мотивируя это тем, что монополия агентства может помешать развитию рынка. Теперь решено, что государство к 2010 г. увеличит уставный капитал АИЖК (сегодня — 690 млн руб.) на 22,2 млрд руб., а объемы гарантий по обязательствам агентства (4,5 млрд руб. в 2005 г.) вырастут до 154 млрд руб. При этом уставный капитал агентства вырастет на 3,7 млрд руб., а госгарантии — до 14 млрд руб. уже в 2006 г.

С 1970 г. Лучиано Манганелла управлял независимым магазином одежды Jasmine Sola в Кембридже. Он говорит, что владельцы торговых центров стали обращать на него внимание только около пяти лет назад. В конце 2000 г. его магазин переехал из Кембриджа в Prudential Center в центре Бостона, а в этом году Манганелла планирует открыть филиал в торговом центре Aventura Mall во Флориде. Переезд привел к весьма неплохим результатам как для арендатора, так и для арендодателя. Объем продаж его магазина составляет около $14 000 с 1 кв. м в год, что почти в три раза больше средних объемов продаж в американских торговых центрах. “Это забавно. Раньше торговые центры нас просто не замечали, а теперь они надеются, что мы решим все их проблемы”, — говорит Манганелла. (WSJ, 27.06.2005, Полина Михалева)
Сделан важный шаг в построении массовой ипотеки в России — проекта, который смело может претендовать на статус общенационального. Правительство одобрило концепцию развития системы рефинансирования ипотеки и согласилось выделить средства — в виде госгарантий для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и взносов в его уставный капитал.

Однако у концепции есть и критики, самый серьезный из которых по-прежнему Минфин. К доводам критиков необходимо прислушаться.

По оценкам Минэкономразвития, реализация мер концепции позволит обеспечить жильем 20% россиян уже к 2010 г. Более того, эти меры могут серьезно подстегнуть и развитие финансового рынка, на котором появится новый емкий сегмент — ипотечные облигации. Скорее всего эти бумаги будут весьма востребованы, ведь в них, в частности, можно будет инвестировать средства накопительной части пенсий граждан, которыми управляет ВЭБ.

Интересной кажется и мысль использовать госгарантии для “отвязки” АИЖК от государства. Для этого нужно ввести обязательные отчисления в специальный резервный фонд по аналогии с практикой американских ипотечных агентств. Сегодня АИЖК за счет госгарантий привлекает средства по относительно низкой цене (доходность к погашению облигаций АИЖК1 около 8,3% годовых), а ипотечные кредиты выдает по ставке 15% годовых в рублях, прибыль по итогам I квартала 2005 г. — почти 53 млн руб.

Прежде всего нужно жестко ограничить использование госгарантий. Они должны покрывать риски дефолта по облигациям, выпущенным АИЖК, средства от которых пошли на выкуп закладных у банков. Гарантии должны получить и ипотечные облигации, которые будут выпущены АИЖК. Но будет нецелесообразно использовать гарантии и бюджет для покрытия всех операционных и инвестиционных рисков АИЖК. Например, в концепции агентству дается право проводить операции с ипотечными ценными бумагами, а также с производными на их основе. И если выкуп собственных бумаг в некоторых случаях еще может быть оправдан, то игра с производными слишком рискованна. Напомним, что инвестиционный гуру Уоррен Баффет сравнивает производные с оружием массового уничтожения.

Замечания к концепции развития ипотеки не ограничиваются описанными выше идеями. Эксперты предлагают страхование рисков заемщиков, решающее проблему первоначального взноса для молодых семей; новые виды финансовых инструментов для рефинансирования выкупа закладных; схемы взаимодействия агентства с банками. Очень важно проследить, чтобы достойные внимания идеи не остались незамеченными.

Резервный фонд, куда средства попадают до налогообложения, может использоваться на покрытие потерь по дефолтам и обслуживанию платежей в период обращения взыскания на залог. По мере роста объема резервов господдержку можно уменьшать, а со временем полностью отказаться от нее. Но для создания такого фонда нужны поправки в законы.

По данным столичной мэрии, розничный оборот московских рынков в прошлом году составил около 260 млрд руб.

Московским властям удалось закрыть рынки на столичных стадионах точно в объявленный срок - с 1 января. Несмотря на то что далеко не все торговцы получили возможность работать в строящихся взамен торговых центрах, протестов не слышно: ни администрации рынков, ни их арендаторы не хотят конфликтовать с городскими властями. В соответствии с прошлогодним постановлением правительства столицы N 1138-пп "О дополнительных мерах по упорядочению рыночной торговли в г. Москве" до 1 января 2003 г. ликвидации подлежали 22 рынка, в том числе вещевой рынок и ярмарка в Лужниках, продовольственный и вещевой рынки на территории стадиона "Динамо", вещевые рынки "Русь", "Барк" и "Экспомедиа" в комплексе ЦСКА.

По данным "Лиги свободы" (профсоюз предпринимателей, работающих на рынках) , в наиболее сложном положении оказались торговцы рынка "Динамо": постановление о выделении участка под строительство торгового комплекса рядом с "Динамо" не утверждено. По словам юриста торгового комплекса Юлии Альперович, причина этого - "бюрократическая волокита". Однако акций протеста не последует: президент координационного совета "Лиги свободы" Владлен Максимов рассказал, что к ним с жалобами на закрытие рынков обращались "буквально единицы". Администрация рынков с городскими властями конфликтовать не намерена, а в этой ситуации профсоюз помочь вряд ли сможет, говорит Максимов. Многие активные продавцы ушли с рынков, когда появилась первая информация об их возможном закрытии, а оставшиеся в большинстве своем социально инфантильны, считает Максимов. Протесты со стороны покупателей тоже вряд ли последуют: ставка аренды на крытых рынках в последнее время была очень высока, поэтому и цены далеко не всегда были ниже, чем в магазинах. Как рассказал "Ведомостям" один из бывших торговцев рынка "Динамо", за шестиметровое "рабочее место" ему приходилось платить $5000 в месяц, т. е. $10 000 за 1 кв. м в год, что в несколько раз выше ставок на аренду торговых площадей на Тверской.

Крупнейшие столичные рынки - "Лужники", "Динамо" и ЦСКА, расположенные на одноименных стадионах, закрылись 31 декабря. Но большинство торговцев - а по оценкам департамента потребительского рынка и услуг, на этих рынках работало около 3500 человек - уехали недалеко. В Лужниках рынок из так называемого южного ядра переместился ближе к метро "Спортивная", где начал работу новый торговый комплекс - павильоны, собранные под одной крышей. Администрация рынков на территории ЦСКА ( "Барк", "Экспомедиа" и "Русь") отозвала иск к московскому правительству, по которому в конце декабря арбитраж признал решение городского правительства о закрытии рынка неправомерным. Замгендиректора управляющей компании Сергей Булгаков сказал "Ведомостям", что сейчас городские власти помогают решать проблемы с завершением строительства нового торгового комплекса рядом со стадионом ЦСКА. Как предполагается, он откроется к лету. Пока же, по словам Булгакова, управляющая компания арендовала все свободные площади в расположенном неподалеку здании столичного аэровокзала (туда переезжает часть арендаторов рынка "Барк" и ярмарки "Экспомедиа") , а также площади в соседнем торговом центре "Палладиум" - здесь смогут разместиться арендаторы парфюмерного торгцентра "Русь". Они начинают работу с этой недели. Булгаков признает, что управляющая компания в связи с переездом понесла "достаточно серьезные затраты". "Однако мы думаем не о прибыли, а о сохранении костяка арендаторов, который мог бы работать в новом торговом комплексе, строительство которого сейчас завершается", - сказал он.

СОСТОЯНИЕ Москвы-реки для стороннего наблюдателя по-прежнему кажется плачевным: во многих местах набережная исписана граффити (не перестаешь удивляться: как можно сделать надпись на отвесной стене без единого уступа?), на берегах среди вороха сухих листьев и веток выглядывают корпуса ржавых автомобилей, кто-то умудрился даже выкинуть в реку холодильник. Прямо на глазах у проплывающей мимо комиссии работники коммунальных служб разводили на берегу костер — то ли мусор жечь, то ли… жарить шашлыки.


ГОД НАЗАД мэр Юрий Лужков и министр природопользования Леонид Бочин ездили на катере по Москве-реке — обследовали акваторию и прибрежные территории. В конце апреля министр провел повторную проверку и остался доволен на 70%. То есть ровно на столько, по его оценке, были выполнены работы, предписанные по итогам предыдущей проверки.

Между тем после того как завод железобетонных изделий и труб будет отведен от берегов (принципиальное решение о его судьбе было принято год назад), промзону по левому берегу реконструируют, уберут 12 стоящих здесь судов, используемых под офисы, гостиницы, рестораны и казино, река станет привлекательным в инвестиционном плане объектом. По словам министра, ее ждет «судьба Темзы». Только один из чиновников, пожелавший остаться неизвестным, сказал мне, что «до выполнения этих планов еще очень-очень далеко — пока бы разобраться с текущей уборкой. Денег нет и на нее — река является федеральным объектом, и никакие проверки не увеличат мизерного объема средств, выделяемых на ее содержание».

Подобное отношение к реке определяет, по словам Леонида Бочина, убеждение, что «все, связанное с природным комплексом, никому не принадлежит. Берега реки считаются бесхозной территорией, за которую якобы не отвечают ни управы, ни префектуры. Но это принципиально неверно. По итогам проверки мы выпишем предписания по уборке территорий, виновных оштрафуют. Недальновидность федеральных властей, в частности Министерства природных ресурсов, состоит в том, что они никак не установят промежуточные нормативы по степени загрязнения Москвы-реки, считая ее промышленным рыборазводным водоемом. В результате предприятиям не к чему стремиться — понятно, что в ближайшие 180 лет удовлетворительного состояния по нормативам водоема для промышленного рыборазведения они все равно не достигнут. Также большой помехой является несовершенство экономического и правового механизма: на Москве-реке контролеров столько же, сколько грязи, но никто конкретно ни за что не отвечает».



Главная --> Публикации