Главная --> Публикации --> То ли еще будет Аквапарк в складчину построят в москва-сити s.p.i, гута и девелопер фукс Главный принцип - закольцованность Разветвленную сеть забитых автодорог подмосковья разгрузят четыре новые платные магистрали Больше законов - хороших и разных!

Основным способом решения жилищного вопроса в России в соответствии с новым ЖК будет приобретение жилья в собственность (за наличные, по ипотеке, с помощью дотаций и т. д.). Примерно 20% составит арендное жилье для малоимущих и нуждающихся. В результате 80% жилья в России будет находиться в собственности жильцов, что не соответствует мировой практике. Собственное жилье в зарубежных странах доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля жилья в собственности составляет в среднем 50% (в Германии — 40%, в Швеции — 43%, в Голландии — 45%), остальные 50% — арендное жилье: около 40% — аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% — социальная аренда (муниципальный арендный дом).
Согласно новому ЖК, единственным видом многоквартирного дома в России будет являться комплекс недвижимого имущества вместе с земельным участком, жилые и нежилые помещения в котором находятся в собственности физических и юридических лиц, а общее имущество — в общей долевой собственности. Фактически этот вид жилья соответствует понятию «кондоминиум», и, хотя этот термин был почему-то изъят из законодательства, в дальнейшем мы будем употреблять именно его, как наиболее адекватный. Органом управления в таком доме новый ЖК предусматривает общее собрание собственников.
Российский многоквартирный дом сегодня (это закрепляется в новом ЖК) представляет собой конгломерат разнородных собственников и нанимателей, которые, как показывает практика, не способны объединиться для совместного владения и управления. Только примерно в одном из десяти случаев в таком доме формируется орган самоуправления в виде юридического лица (ТСЖ), который способен эффективно представлять и защищать интересы владельцев. Остальные девять не могут функционировать самостоятельно и в той или иной степени управляются органами местной власти.
Основная причина такого положения заключается в том, что кондоминиум — это не просто дом с несколькими собственниками, это особый способ владения и управления жилым домом, «коллективная» форма собственности. Известно, что коллективная собственность не является эффективной, поэтому в мировой практике кондоминиумы не получили большого распространения — их лишь порядка 20% среди всего городского жилья. Остальные 80% — другие формы собственности и управления: индивидуальный односемейный дом, частный доходный дом, муниципальный арендный дом.
Многоквартирный дом — проблема не строительная и не финансовая, а правовая и социальная, форма собственности на квартиру никак не влияет на эффективность управления, главное — это форма собственности на весь дом в целом. В результате в городах России формируется крупный (до 70–80%) сектор жилья, состоящий из низкоэффективных кондоминиумов, управляемых местной властью. Это снизит и без того низкую эффективность всего ЖКХ в целом.
Существуют принципиальные различия в структуре собственности городских жилых домов в России и в зарубежных развитых странах (см. таблицу).
Новый ЖК проникнут идеей кондоминиума как основы всей жилищной системы России, что явно расходится с мировой практикой. За бортом ЖК остается частный доходный дом — наиболее эффективный рыночный вид жилья — и муниципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50%, а в крупных городах — до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена) жилья. Российский конгломерат собственников (кондоминиум без ТСЖ) — жилье еще менее эффективное, чем государственное, а ведь основной целью реформы ЖКХ было уйти от неэффективной госсобственности. В результате мы целенаправленно переходим к еще менее эффективной форме. Очевидно, что в таком конгломерате проблемы ЖКХ своего решения не найдут.
Надо отметить, что и в зарубежных развитых странах иногда появляются низкоэффективные кондоминиумы, но в рыночной среде они быстро деградируют, превращаясь в трущобы. Такой сценарий является нежелательным ни для властей, ни для жильцов, ни в целом для города. Чтобы это предотвратить принимаются специальные меры, в том числе законодательного характера. В России же низкоэффективный кондоминиум официально становится основой всей жилищной системы.
Явно напрашиваются параллели со всеобщей коллективизацией сельского хозяйства в 30-х годах XX века, когда в качестве единственной формы сельхозяйственных предприятий искусственно насаждались коллективные хозяйства — колхозы, которые в силу специфики коллективной собственности в большинстве своем были убыточными. Результатом такой политики был тяжелейший кризис отрасли, не преодоленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение деревни. Новый ЖК начинает вторую волну коллективизации, только в жилищной сфере, очевидно, с теми же результатами и последствиями.
Итак, только 10–20% кондоминиумов могут функционировать эффективно. Но этого мало, принимаются меры, чтобы снизить и эти невысокие проценты. Новый ЖК допускает в многоквартирном доме-кондоминиуме добровольность участия жильцов в ТСЖ, ликвидацию ТСЖ, а также смешение форм собственности (социальные квартиры, купленные по дотации, социальный наем, коммерческую аренду, а также собственников жилых и собственников нежилых помещений). В таком доме соберутся под одной крышей люди разного социального, культурного, финансового уровня, что будет являться источником сильнейшего социального и психологического дискомфорта. Очевидно, в таких условиях настоящий, эффективный ТСЖ будет редким событием, а типичным явлением — кондоминиум в виде колхоза в худшем смысле этого слова, где нет хозяина, где все общее, а значит, ничье, где никто ни за что не отвечает и ни с кого ничего не спросишь. Думается, что времена, когда дом был государственным, то есть был хоть какой-то хозяин, мы будем вспоминать с ностальгией.
Как записано в новом ЖК, для выбора способа управления многоквартирным домом должно собираться общее собрание собственников, в противном случае орган местной власти назначает дому управляющую компанию. Не вызывает сомнений, что в 99% наших домов никаких общих собраний проведено не будет, поэтому им назначат в качестве управляющей компании прежний ДЕЗ или РЭУ. Для жильцов этих домов ровным счетом ничего не изменится. Правда, есть возможность выбрать в качестве управляющей компании частную фирму. Изменится ли в этом случае что-либо к лучшему? Вряд ли.
В странах с развитой рыночной экономикой управление своей собственностью осуществляет всегда собственник — либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (физическое лицо) или управляющей компании (юридическое лицо). Если собственник следит за работой управляющего (управляющей компании), то они управляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять этой собственностью уже в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны нам из произведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского надзора, он управляет по принципу: половину — хозяину, половину — в свой карман. Нетрудно догадаться, как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма под «присмотром» чиновников.
Как решаются эти проблемы в зарубежных развитых странах? Во-первых, там существует большой (до 40%) сектор частных арендных домов. Частный доходный дом, т. е. коммерческий наем — эффективный рыночный вид жилья, способный «вытащить» реформу ЖКХ. Он перспективен для России — ведь из-за низких доходов приобрести собственное жилье, даже по ипотеке, могут немногие. Доходные дома бурно строились и развивались в России во второй половине XIX века именно по этой причине, практически все многоквартирные дома были частными доходными.
Особенность данного вида жилья — широкий спектр предложения: от дорогого элитного жилья в центре до дешевого на окраинах, что позволяет быстро решить жилищные проблемы массовым категориям граждан (военные, учителя, врачи — работники бюджетной сферы, молодые семьи и т. д.). Наличие достаточно большого сектора частного арендного жилья позволит снизить спрос и, соответственно, цены на жилье в собственность.
Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов, т. е. жилых домов для коллективного владения и управления, которые не допускают смешение форм собственности (не должно быть социальных квартир и посторонних собственников нежилых помещений). Все владельцы жилья полностью оплачивают услуги ЖКХ, дом функционирует ислючительно на рыночной основе — бездотационно и без участия местных властей.
В-третьих, все социальное жилье (т. е. дотируемое из бюджета) только одного вида — квартира в муниципальном арендном доме. Это дом, построенный на средства местного бюджета, муниципальная собственность, квартира в котором предоставляется только малоимущей семье на правах аренды, без права приватизации, квартплата дотируется из бюджета. Существует критерий малоимущего — как правило, это когда доход на одного члена семьи меньше половины среднедушевого по муниципальному образованию. Очередники — только малоимущие, которые могут претендовать на квартиру в муниципальном доме. Малоимущий не должен становиться собственником жилья. Степень участия местной власти в решении жилищных проблем ограничена только сектором муниципального жилья, допускается льготное кредитование на покупку или постройку собственного жилья (но не дотация). Не существует дотаций на квартплату и ЖКХ-услуги в домах других форм собственности (что предусмотрено в новом ЖК).
Новый ЖК уводит нас далеко в сторону от правильного пути, на исправление ошибок потребуются многие десятилетия.

В целом новый Жилищный кодекс можно рассматривать как шаг вперед по сравнению с Жилищным кодексом советских времен. Однако он содержит ряд принципиальных ошибок, способных на многие десятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Сергей ГЛАЗУНОВ, кандидат технических наук, научный сотрудник Института проблем управления РАН,
Вячеслав ГЛАЗЫЧЕВ, доктор архитектуры, профессор МАРХИ, фото Алексея КАСЬЯНА
Романтическое направление в московской архитектуре

__________________________________________________________________

"Чайная империя" Перловых

Улица Мясницкая была всегда одной из главных, старинных магистралей нашей столицы. Бояре, мелкие купцы, мясники, а со времен Петра I и титулованное дворянство заселяли эту улицу. Однако с середины XIX в. эти земли стали переходить от скудеющего дворянства к богатеющим купцам, и к началу XX в. Мясницкая превратилась в средоточие торгово-промышленного капитала с многоэтажными домами, фирмами, банками, телеграфом, со множеством магазинов в первых этажах, где продавали различную технику, оборудование и даже станки. Такой мощный деловой центр Москвы для более мелких купцов: чаеторговцев, мясников, кондитеров и проч. был "купеческим раем". Именно в этом районе, на Мясницкой, напротив Главпочтамта, сохранившегося и поныне, стоит "чайный домик" купца Перлова.

Чайная империя" Перловых к концу 90-х годов уже имела 130 фирменных магазинов по России и за рубежом, давала большой доход в казну и не скупилась пожертвованиями на нужды народа.

Сергей Васильевич Перлов был представителем четвертого поколения известной купеческой династии Перловых, отпраздновавших 1-го января 1887 года столетний юбилей своей фирмы. Этот юбилей отмечала не только купеческая элита Москвы, но и простой народ, собравшийся на площади перед их домом на 1-й Мещанской улице. В этот же день всей семье Перловых было пожаловано потомственное дворянство.

Род Перловых в купеческой среде был уважаем за энергичную деятельность, порядочность и благородство. Такую же характеристику снискал себе и владелец "чайного домика" на Мясницкой. О Сергее Васильевиче говорили, что "это был человек благородной души и светлого ума, отзывчивый на чужое горе, отличался цельностью характера, самостоятельностью, был тверд, но справедлив и честен в делах".

В их родовом имении под Москвой - в Перловке - ими был возведен храм Донской Божьей Матери, организован театр. В столице на их средства содержались духовой оркестр и хор.

Участок под строительство дома для чайной торговли был куплен Сергеем Перловым на имя его жены - Анны Яковлевны - в 1875 году. До Перловых его владельцами были известные дворяне: Никон Волков, капитан Григорий Волконский, княжна М.Вяземская, генерал-майор Лев Измайлов.

Влияние новых тенденций

Однако связь бизнеса Перловых с Востоком, в частности, с Китаем, побудили владельцев дома к переделке фасада в китайском стиле, что сделало его своеобразной и очень действенной рекламой. Кроме того, это было модно, так как именно в эти годы на смену классицизму, а затем и эклектике из Европы в Россию приходит новое архитектурное направление романтического историзма, с возвратом в эпоху готики, романского или древнерусского искусства, иногда в обращении к древней архитектуре Востока.

В 1891 году на этом месте архитектором Р. Клейном после сноса старых построек было начато строительство нового каменного трехэтажного дома в стиле позднего ренессанса.

Работы для будущего "чайного домика" были поручены известному в архитектурной среде мастеру проектирования и декоративного оформления домов в национальном стиле К. Гиппиусу, который осуществил проект в 1895-1896 годах.

Прямо из Китая

Немалую роль сыграли и отделочные скульптурные элементы. Все было доставлено из Китая. Но наиболее "китайским" вариантом оказалась двухярусная башенка "пагода", венчающая здание по центру фасада, а также сильно разработанный рельеф стены с выносными кровельками из черепицы. Кованые ворота, ограда крыши и балконов явились элементами, завершающими архитектурный образ.

Обновленный фасад преобразился. Сочетание цветной штукатурки с многочисленными накладными керамическими деталями, сложенными в разнообразные китайские орнаменты по всем стенам, изменили внешний вид дома: он стал полихромным.

Внутренний интерьер магазина на первом этаже оформлялся одновременно с фасадом. Сюда же были завезены фарфоровые китайские вазы, китайская скульптура и мебель, громадный напольный ковер работы китайских мастеров. В процессе реставрационных работ при восстановлении форм и отделок были использованы новые технологии и материалы. Дом уникален и представляет собой большую ценность в архитектуре.

Над высокими витринами, в филенках синего цвета красными стилизованными буквами были размещены надписи: "Чай, сахар, кофе", в картуше над входом "Сергей Васильевич Перлов", "Главный магазин" и т.д.

В минувшую пятницу ФГУП “Технопромэкспорт” подписало с мэрией Москвы инвестконтракт на строительство второй очереди ТЭЦ в деловом центре “Москва-Сити”. Участники рынка не исключают, что компании придется достраивать и первую очередь ТЭЦ, работы по которой уже два года заморожены.
Для решения вопроса с энергообеспечением в “Москва-Сити” в 1996 г. столичные власти подписали соглашение с “Мосэнерго” о строительстве ТЭЦ мощностью 232 МВт. До ее введения в эксплуатацию обеспечивать ММДЦ электроэнергией обязалось “Мосэнерго”. По словам вице-мэра Москвы Иосифа Орджоникидзе, “Мосэнерго” выполняло обещания до 2002 г., однако “потом снизило лимит отпускаемой энергии с обещанных 88 МВт до 49 МВт, а после разделения [на 14 отдельных компаний в рамках реформы электроэнергетики] и вовсе аннулировало все [ранее существующие] договоренности”, — сообщил Орджоникидзе. Это привело к тому, что в прошлом году перебои в энергоснабжении испытал самый активный девелопер в ММДЦ — турецкая компания Enka. Проблемы были решены созданием временных мощностей. Сейчас энергоснабжение объектов в ММДЦ осуществляется через передающую подстанцию № 1 мощностью 12 МВт. В “Мосэнерго” в пятницу не комментировали эту информацию.

Реставрационные работы, проведенные творческим коллективом института Cпецпроектреставрация под руководством ведущего архитектора Сергея Куприянова (рук. проекта Наталья Сафонцева) - практически окончены. "Чайный домик" готов принять новых посетителей в самом ближайшем времени.

Сергей Полонский, президент компании Mirax Group, предупреждает, что в этом году в “Москва-Сити” будут введены еще три здания и если не заняться вопросом энергоснабжения, то они останутся без электричества. На ведение строительных работ электроэнергии нам пока хватает, но с введением объекта эта проблема встанет остро“, — соглашается председатель совета директоров компании “Техинвест” Павел Фукс.

В пятницу ФГУП “Технопромэкспорт” и мэрия Москвы подписали инвестконтракт о строительстве второй очереди ТЭЦ мощностью около 120 МВт. Объем инвестиций председатель ФГУП Сергей Моложавый оценил в $121 млн, а срок окупаемости — в семь лет. Финансироваться строительство будет из собственных средств “Технопромэкспорта”. На полную мощность ТЭЦ-2 заработает в I квартале 2007 г. Моложавый назвал проект “очень рисковым” и объяснил свое решение взяться за него тем, что “гарантом возврата инвестиций выступило правительство Москвы и лично мэр Юрий Лужков”.

Участники рынка не исключают, что “Технопромэкспорту” придется достраивать и первую очередь ТЭЦ. Орджоникидзе говорит, что после конфискации турбины в ТЭЦ-1 ее купит “тот, кто действительно заинтересован в этом бизнесе”. А Моложавый соглашается с тем, что “с точки зрения бизнеса было бы логично управлять электростанцией целиком. Мы готовы рассмотреть вопрос участия в первом блоке, но только после завершения судебных процессов”. Член совета директоров “Сити-Энерго” Саво Куюнджич передал через пресс-службу, что “сомневается в объективности приведенных на конференции сведений”. “Сама станция, и турбинный комплекс, и система подводок уже приняты комиссией правительства Москвы”, — сообщил он.
ММДЦ “Москва-Сити” строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в строительство оцениваются в $10–12 млрд. Потребности в электроэнергии ММДЦ к завершению строительства составят около 300 МВт. ФГУП “Внешнеэкономическое объединение “Технопромэкспорт” создано в 1955 г., построило более 400 энергетических объектов за рубежом и в России. Выручка предприятия за 2003 г. составила 11,7 млрд руб.
Строительство и девелопмент одна из самых динамичных отраслей московской экономики. Достаточно упомянуть, что денежный оборот этого сегмента ежегодно увеличивается на 20-25%, а физический объем продукции на 10-12%. Поспевает ли за таким ростом рынок труда, не ощущается ли в девелопменте дефицита специалистов? На эти и другие вопросы отвечает старший консультант агентства ВИЗАВИ Консалт Надежда Аверкиева.

По словам Иосифа Орджоникидзе, вторая очередь ТЭЦ будет построена на 2-й Магистральной улице. “Если бы не возникли трудности со своевременным завершением первой очереди ТЭЦ, в "Сити" не было бы проблем с энергообеспечением”, — заявил Орджоникидзе. Сейчас на построенной на 90% ТЭЦ-1 возбуждена процедура банкротства. В ее строительство инвестировал “Газпром”, но после смены руководства “Газпрома” схема финансирования изменилась. В 2002 г. было возбуждено уголовное дело по хищению 1 млрд руб., которые не дошли до ЗАО “Сити-Энерго”, компании, ведущей строительство.

- Сюда относят все: и поиск площадки, и приобретение ее в собственность, и получение исходно-разрешительной документации, и поиск подрядчиков (чаще всего путем проведения тендеров), и заселение бизнес-центра арендаторами, и эксплуатация объекта. Однако это не означает, что всякий девелоперский проект обязательно включает все эти стадии. Тем более, это не означает, что всегда руководитель проекта должен возглавлять проект от начала и до конца. Есть компании, которые специализируются на начальных стадиях. То есть предлагают к продаже площадку с оформленной документацией, а остальные стадии, начиная с фазы строительства, становятся заботой покупателя. Следовательно, для покупателя такой проект открывается с фазы строительства. Кстати, ею может и кончаться. То есть строительная компания может продать построенный объект, а вопросы аренды и эксплуатации будет решать новый собственник. Понятно, что в этом случае каждой компании понадобятся для руководства проектом люди, имеющие опыт именно в данной области. Да и внутри одной компании не всегда руководит проектом один и тот же человек. Таких руководителей-универсалов, владеющих особенностями работы на всех стадиях проекта, очень мало. Да и вообще настоящие профессионалы на этом рынке штучный товар.

- Надежда, что понимают ваши клиенты под словом девелопмент?

- Да, это так. Но остро ощущается интерес и к специалистам, участвующим в этих проектах: менеджерам по поиску и привлечению площадок, оценщикам недвижимости, оценщикам бизнеса, специалистам по сбору и анализу информации, необходимой на разных стадиях проекта, специалистам с опытом взаимодействия с государственными структурами, которые выдают требующиеся по закону многочисленные разрешения при оформлении документации, юристам, аналитикам.

- То есть больше всего востребованы руководители девелоперских проектов?

- Только в общих чертах, потому что у каждой компании-заказчика есть свои особенные требования. В такой обобщенной форме можно выделить: личностный драйв, наработанные связи, знание технологии работы по проекту.

- Можно ли выделить основные требования к таким профессионалам?

- Получается, специалисты на этом рынке (раз нет такой специальности в вузах) это пришельцы из других отраслей, видимо, в первую очередь поработавшие в строительной сфере, разработчики финансовых проектов, специалисты по оценке рисков и т.п. Что же их объединяет и делает столь дефицитными, ведь именно таких специалистов из перечисленных сегментов экономики немало?

И тот, кто хоть немного представляет себе этот рынок, не скажет, что даже этим трем требованиям легко удовлетворить. В частности потому, что нет образования, которое бы снабжало хоть какой-то реальной подготовкой к такого рода деятельности, нет прописанных технологий, пригодных к нашим специфическим условиям ведения бизнеса, тем более в такой, можно сказать, весьма щепетильной сфере. А в условиях лихорадочного, ажиотажного спроса на московскую землю и недвижимость многие процессы идут буквально по детективному (чтобы не сказать хуже!) сценарию.

Кстати, на этом рынке очень трудно проверить истинную ценность кандидата, не обладая наработанными связями с ключевыми специалистами, не имея представления о тех технологиях и методах, которые применяют те или иные компании. Ведь в отсутствии строгих формальных критериев очень много так называемых самозванцев, объявляющих себя специалистами того уровня, до которого им далеко.

- Востребованность этих специалистов и специфика их деятельности делает их особенно разборчивыми и осторожными. Практически нет сильных профессионалов, которые бы свободно присутствовали на рынке труда, откликались на прямые объявления работодателей из организаций-конкурентов. Здесь достаточно узкий рынок и опытные руководители проектов известны, поэтому наиболее интересные кандидаты практически недостижимы без кадрового агентства. Более того, многие профессионалы будут разговаривать далеко не с каждым кадровым агентством.

- Например, специалиста, который занимается заселением объекта арендаторами, называют часто брокером. Нам то и дело приходится расширять рубрикатор собственной базы данных. Хорошо еще, что эта база разработана и совершенствуется силами специалистов, и есть надежда, что она будет наиболее быстро, гибко и точно соответствовать появляющимся изменениям.

- А вот сравнительно новые профессии, возникшие на этом рынке, имеют ли они какие-то устоявшиеся названия, можно ли считать, что уже сформировался рынок профессий?



Главная --> Публикации