Главная --> Публикации --> Охотники за опционами Ипотека на вторичном рынке жилья

В минувшую пятницу в “ДСК-3” начала работу комиссия из сотрудников группы “ПИК”. Она оценивает активы предприятия, чтобы уточнить сумму, за которую “ПИК” купит комбинат, сообщили “Ведомостям” в компании. Это подтвердил и сотрудник “Интеко”, пожелавший остаться анонимным. В обеих компаниях утверждают, что сделка будет завершена через полгода. Источник, знакомый с ходом переговоров, утверждает, что ее сумма может составить $250 млн, но председатель совета директоров ИК “Аврора капитал” Дмитрий Чернявский оценивает “ДСК-3” в $100-150 млн.

Всего через три месяца после продажи своих цементных заводов супруга московского мэра Елена Батурина избавляется еще от одного крупного актива. Как стало известно “Ведомостям”, она продает Домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) строительной группе “ПИК”. Таким образом “Интеко” покидает сокращающийся рынок типового жилья и сосредоточится на монолитном и индивидуальном домостроении.

Сделка с “ПИК” — уже вторая крупная продажа бизнеса “Интеко” в этом году. В марте Батурина продала цементное подразделение “Интеко” холдингу “Евроцемент груп” за $800 млн. Теперь в структуре “Интеко” осталась только одна строительная компания — “СК ДСК-3”. Она создана в 2003 г., специализируется на монолитном жилье (мощность около 200 000 кв. м в год) и не имеет отношения к одноименному ОАО.

“Интеко” купила контрольный пакет ОАО “ДСК-3” у наследников бывшего владельца этого комбината Юрия Свищева в 2001 г. Мощность “ДСК-3” — 500 000 кв. м жилья в год. Модернизировав комбинат, “Интеко” получила, по собственной оценке, 20% столичного рынка панельного домостроения.

Вместе с производственными мощностями “ДСК-3” “ПИК” получает и инвестиционные проекты “Интеко”, связанные с панельным строительством, — около 1 млн кв. м в Москве и Подмосковье. В группе компаний “ПИК” покупку называют “сугубо инвестиционной”. “Мы собираемся разнообразить застройку и увеличить строительство в Москве и регионах”, — сообщил сотрудник компании. Сейчас в инвестиционном портфеле группы “ПИК” на ближайшие три-четыре года — 4 млн кв. м панельного жилья в московском регионе.

Сотрудник “Интеко” утверждает, что продажа “ДСК-3” “ложится в общую стратегию компании”, поскольку на московских стройплощадках компании (микрорайоны “Шуваловский-1”, “Шуваловский-2” и “Гранд-Паркъ”) панельные дома возводить нецелесообразно. Даже в расположенном за МКАД районе Молжаниново “Интеко” будет строить монолитное жилье. Еще в апреле вице-президент “Интеко” Олег Солощанский заявил, что компания намерена сосредоточиться на строительстве индивидуального жилья, офисов и гостиниц.

По проценту в месяц

Опрошенные “Ведомостями” участники рынка утверждают, что давно ждали, что “Интеко” избавится от подразделения панельного домостроения. “Речь о продаже комбината ведется не один год. Видимо, "ПИК" предложил цену, которая устроила владельца”, — говорит один из девелоперов. Рынок панельного жилья уже не растет на 40% в год, как несколько лет назад, и Батурина решила “не балансировать на нулевой рентабельности”, считает председатель правления корпорации “СХолдинг” Алексей Шепель. Такого же мнения придерживается директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев: “Интеко” избавляется от ненужных активов и концентрирует финансовый и управленческий ресурсы на главном направлении“. В Москве выгоднее строить жилье бизнес-класса, считает глава одной из крупнейших российских риэлторских компаний “Миэль-Недвижимость” Григорий Куликов. По данным “Миэля”, если в 2000 году на монолит пришлось 32,8% возведенного в Москве жилья (на “панель” — 64,4%), то в прошлом — уже 43,1% (“панели” — 55,9%). А высокопоставленный чиновник столичной мэрии вчера предположил в беседе с “Ведомостями”, что даже продав “ДСК-3”, Батурина “не полностью отдаст контроль над этим предприятием”.
ЗАО “Интеко” занимается строительством, нефтехимией и сельским хозяйством. 99% акций ЗАО принадлежит Елене Батуриной, 1% – ее брату Виктору. В 2004 г. оборот компании, по ее собственным данным, составил $1 млрд. Группа “ПИК” работает на рынке недвижимости с 1994 г., ежегодно инвестирует в строительство более 700 000 кв. м жилья. Прошлогодний оборот, по собственным данным, – $360 млн. Совладельцы – Кирилл Писарев и Юрий Жуков.
Про ситуацию на рынке вторичного жилья Москвы риэлторы говорят: Все нормально. Цены медленно и плавно растут, сроки экспозиции квартир сокращаются медленно и неуклонно, как подчеркивает директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость Сергей Елисеев. Сокращается понемногу и объем предложения, которое оставалось довольно высоким до середины марта 2005 г., а спрос, подогреваемый развивающейся ипотекой, растет.

В целом, по оценке аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова, за пять месяцев 2005 г. рост цен во всех сегментах вторичного рынка составил около 5%. Желание поднять цены у продавцов, конечно, есть: рост цен ниже инфляции. Но покупатели пока не желают платить больше, считает он.

По словам Елены Барминой, директора департамента территориальных отделений корпорации МИАН, на вторичном рынке стоимость 1 кв. м в квартире экономкласса составляет до $2000, бизнес-класса $2300-270 По данным Vesco Realty, 1 кв. м в кирпичном доме советского времени в районе метро Фрунзенская в мае стоил $2600, в панельной новостройке около $2200, в районе метро Таганская аналогичное жилье продавалось на 10-15% дешевле. Рост цен в сегменте жилья бизнес-класса в первом полугодии составил 4,1%, что с учетом резкого роста инфляции можно считать стабилизацией цен. Средняя цена бизнес-класса на вторичном рынке к лету приблизилась к отметке в $3180 за 1 кв. м, в ряде районов ЮВАО и ВАО бизнес-класс продавался по $1800-2000 за 1 кв. м, что было сравнимо со стоимостью некоторых квартир в брежневских девятиэтажках и хрущевских пятиэтажках, говорит Олег Разин, ведущий аналитик Vesco Consulting. Рост цен на типовое жилье в компании оценивают в 5,5%.

По оценке Инкома, 6% продаваемых квартир еженедельно уходит под аванс, и этот показатель растет. Руслан Сейт-Люманов, управляющий директор компании Миэль-Недвижимость, также отмечает увеличение числа квартир, по которым внесены предоплаты. В этом эксперт видит поступательный рост спроса на жилую недвижимость. Число покупателей, определившихся с объектами для приобретения, выросло на 15-20%, поясняет он. Пока это не сказалось на ценообразовании в целом, но цены по конкретным объектам заметно растут, когда на одну и ту же квартиру появляется несколько покупателей. Кроме того, в Миэле отметили в мае уменьшение предлагаемых на рынке дешевых объектов.

По прогнозу Бекетова, во второй половине года цены пойдут вверх немного быстрее: процентов семь десять может набежать; итого за год московские квартиры подорожают на 15%. Сергей Елисеев также считает, что в августе сентябре темпы роста цен увеличатся до 2-2,5% в месяц. Это немного, говорит он. Резких скачков цен никто из экспертов не ожидает.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отмечает, что в структуре предложения лидируют квартиры площадью 80-120 кв. м (68% от общего числа квартир, выставленных на продажу), по типу домов лидируют новостройки и дома дореволюционной постройки (37% и 31% соответственно).

Сегмент элитной вторички также показывает рост на уровне 1-1,5% в месяц. По прогнозу Натальи Новиковой, генерального директора Renaissance Realty, в целом за 2005 г. элитный секонд-хэнд подорожает на 15-18%. Хотя в экспертных оценках встречаются как 11-процентный, так и 2-3-процентный рост за полугодие. Для элитного рынка недвижимости минимальный уровень цен на квартиры со стопроцентной готовностью (квартиры, имеющие отделку под ключ) находится примерно на отметке $800 Что же касается уровня цен на готовые квартиры вторичного рынка в элитном сегменте, то их стоимость доходит до $20 000-25 000 за 1 кв. м, говорит Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty.

Вторичная реакция

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, говорит о специфике данного сегмента: в основном заинтересованность в приобретении элитной квартиры на вторичном рынке исходит от региональных покупателей.

Риэлторы отмечают заметный рост спроса на ипотечные сделки со стороны покупателей и уменьшение страха перед такими сделками со стороны продавцов. Сергей Елисеев отмечает, что пока еще ипотека не является ключевым фактором для развития рынка жилья в Москве, но объем выданных кредитов и количество приобретенных за кредит квартир растет. Дмитрий Лисевский, начальник отдела вторичной недвижимости компании Дружба, отмечает, что по ипотеке активнее всего именно покупают, а не обменивают на новые квартиры до $100 00 Но если ипотека станет по-настоящему массовой, цены на жилье еще быстрее пойдут вверх, предупреждает Елисеев.
Сейчас, по данным Инкома, около 30 000 квартир представлено на рынке еженедельно, тогда как в марте было 35 000 40 000 объектов; в других компаниях оценки скромнее 20 000 квартир. В целом объем вторичного рынка его участники оценивают примерно в $7 9 млрд.

Вступление в силу закона о долевом строительстве, по словам экспертов, пока никак не сказалось на вторичном рынке. Хотя некоторые риэлторы допускают, что возможное снижение объемов первичного предложения приведет к перетеканию спроса на вторичку, но отмечают, что гораздо больше на вторичный рынок могут повлиять изменения в жилищном и ипотечном законодательстве.


Дума защитила семейные ценности от Министерства финансов. Депутаты освободили от налога на подарки всех близких родственников, а не только самую ближайшую родню, как хотело правительство.



Поправки в НК, которые Госдума приняла в пятницу во втором чтении, меняют эти правила. Налог на наследование, как и предложил президент Владимир Путин, депутаты отменили. А за полученные в дар недвижимость, транспортные средства, акции, доли или паи 13%-ный подоходный налог надо будет платить лишь тем, кто не входит в число близких родственников дарителя. К ним относятся супруги, родители и дети (в том числе приемные), дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры. При этом “бесплатно” дарить деньги и предметы искусства смогут все.

По Налоговому кодексу (НК) ставка налога на подарки и наследуемое имущество зависит от его стоимости и степени родства между дарителем и принимающей стороной. Так, с подаренной родителями квартиры стоимостью $50 000 ребенок должен заплатить примерно $6543 налога, а если та же квартира получена в дар от “чужого”, то $18 15 Максимальная ставка налога — 40%. Собирается он крайне плохо: в 2004 г. региональные бюджеты за счет него пополнились на 920,7 млн руб.

Шаталов был возмущен. Депутатские поправки освобождают от уплаты налога тех, кто получил “доходы, которые свалились с неба либо являются результатом схемы минимизации налогообложения”, говорил он на заседании. Но поддержала его только независимый депутат Оксана Дмитриева. Достаточно “бабушке жены [совладельца "Сибнефти" Романа] Абрамовича оформить фиктивный брак с дедушкой зятя [совладельца ТНК-ВР и "СУАЛ-Холдинга" Виктора] Вексельберга, чтобы передавать любое имущество в любом количестве”, объясняла она остальным парламентариям. “Борьба с коррупцией становится абсолютно невозможной, ведь чиновники смогут объяснить происхождение своих доходов денежными подарками, освобожденными от налога”, — сокрушалась Дмитриева.

Правительство до последнего настаивало на том, чтобы освободить от налога лишь подарки, полученные от ближайших родственников — супругов, родителей и детей. Остальным родственникам чиновники предлагали платить по льготной ставке — 5%. Ведь “отношения бабушек и внуков гораздо более отдаленные, чем между детьми и родителями”, увещевал депутатов замминистра финансов Сергей Шаталов. “Это в американской семье ребенок после колледжа начинает жить своей жизнью, а традиционная российская семья состоит из трех поколений, — возражает член бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров. — Почему правительство так не любит бабушек и дедушек, мы не поняли”.

По мнению Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании "Новая Площадь", проект "Системы-Галс" в Кунцеве вполне сопоставим с застройкой Ходынки, Марьинского парка или Южного Бутова (площадь кварталов, возводимых на Ходынском поле, составляет 406 тыс. кв. м, а общая площадь жилого фонда, возведенного за последние годы как в Южном, так и в Северном Бутове, составляет 4,513 млн кв. м.- "Бизнес").

Но эксперты поддерживают решение Думы. Наличие налога на дарение не мешает предпринимателям почти бесплатно передавать друг другу кипрские компании, владеющие российскими предприятиями, говорит руководитель экспертной комиссии по налоговому законодательству Госдумы Михаил Орлов. К тому же “найти себе фиктивного дедушку довольно затруднительно”, добавляет руководитель департамента налогов и права “Бейкер Тилли Русаудит” Эдуард Кучеров. А если налоговики сомневаются, что человек действительно купил, а не получил в подарок дом или машину, они могут попытаться признать сделку притворной, чтобы заставить “мнимого покупателя” заплатить налог, замечает он.
"Система-Галс" получила масштабный проект стоимостью в $700 млн. Правительство Москвы утвердило перепланировку пяти кварталов в районе Кунцево, в рамках которой на этих землях решено построить почти 1 млн кв. м.

Перед началом строительства в этих кварталах будут снесены пятиэтажки и ветхие здания первого периода индустриального домостроения. В постановлении московского правительства в качестве инвестора-заказчика, выполняющего основной цикл работ в ходе реконструкции, указано ЗАО "Кунцево-Инвест". В начале 2000-х годов эта компания начинала строительство элитного жилого комплекса "Изумрудный город", инвестором которого является "Система-Галс".
Как подтвердил "Бизнесу" вице-президент компании "Система-Галс" Андрей Закревский, реконструкцией кварталов в Кунцеве занимается действительно "Система-Галс", купившая ЗАО "Кунцево-Инвест" вместе с проектом "Изумрудный город" несколько лет назад. "В 2005 году в квартале №7 будет возведено 56,7 тыс. кв. м коммерческого жилья, в квартале №18 - 21,7 тыс. кв. м",- говорит Закревский.

Только в 2005 году в пяти кварталах должно быть построено почти 80 тыс. кв. м. В следующие шесть лет - в кварталах №7, 20, 45-46, 18, 47-48 и поселке Рублево - будет построено 984 тыс. кв. м площадей. Чуть меньше половины из них - 379 тыс. кв. м - определены под коммерческое жилье и 172 тыс. кв. м - под муниципальное. Из средств горбюджета планируется построить еще 432 тыс. кв. м площадей: несколько клубов, взрослая и детская поликлиники, школы, детские сады, подземные и наземные паркинги и т. д.

"Западный административный округ наиболее популярен у покупателей, что связано с хорошей экологией, сложившейся инфраструктурой, удобными транспортными развязками и имиджем престижного района,- считает Ирина Егорова, маркетолог корпорации "Инком-недвижимость".- Минимальная стоимость квадратного метра в панельных домах может составить $1350, в монолитных - $1400",- считает Егорова. "Ориентировочная цена квартир в "наших" домах составит $1700-2000 за квадратный метр",- уточняет Закревский из "Системы".

Предполагается, что коммерческое жилье будет строиться по индивидуальному проекту, а муниципальные дома будут панельными, в частности серии П-3М. Стоимость затрат на строительство жилья, по мнению Андрея Закревского, составляет $900 за квадратный метр для коммерческого жилья и $600 за квадратный метр для муниципального. "Скорее всего, соинвестором проекта станет ДСК-3, так как серию П-3М производит именно этот комбинат",- полагает Дмитрий Попов из "Новой Площади".



Главная --> Публикации