Главная --> Публикации --> Церковь, тюрьмы и научные заведения освободили от налога на землю Одному хорошо, а в поселке лучше Охотники за опционами Ипотека на вторичном рынке жилья

Объем продаж Stockmann в России в 2002 г. составил 70 млн евро. Сейчас Stockmann управляет универмагом в "Смоленском пассаже" и двумя магазинами в Санкт-Петербурге. У компании подписано предварительное соглашение об аренде 8000 кв. м в торговом комплексе на Невском проспекте, 114, который должен быть построен к 2005 г. В комплексе "Мега" Stockmann открыла франчайзинговый магазин испанской марки Zara.

В составе арендаторов крупнейшего в России торгового центра "Мега" продолжают происходить серьезные изменения. Вчера стало известно, что вместо ЦУМа универмаг в "Меге" откроет финская Stockmann. Эта компания, работающая в России с 1989 г. , впервые решилась здесь на существенное расширение бизнеса.

По данным Мишеля Паскалиса, управляющего директора компании Jones Lang LaSalle, Stockmann в "Меге" будет отличаться от универмага в "Смоленском пассаже": как и весь торговый центр, он будет в рассчитан на средний класс, а не на клиентов с высокими доходами. При этом продовольственный ассортимент Stockmann в "Меге" будет представлен в сильно сокращенном виде. Паскалис говорит, что предстоящее увеличение торговых площадей будет очень значительным для финской компании: в "Меге" универмаг займет 10 000 кв. м торговой площади на двух этажах. Это больше, чем Stockmann занимает в "Смоленском пассаже" на четырех этажах.

Компания Stockmann заключила с IKEA соглашение об аренде площадей для открытия универмагов в комплексах "Мега" в Теплом Стане и Химках. Директор отдела международных операций Stockmann Юсси Куутса сообщил, что в каждый department store будет инвестировано по 20 млн евро. Предполагается, что универмаг в Теплом Стане откроется весной 2004 г. , а в Химках - осенью 2004 г. , говорит Куутса.

Первоначально на площади, занятые теперь Stockmann, претендовал торговый дом "ЦУМ". В сентябре 2002 г. председатель совета директоров ЦУМа Лев Хасис и руководитель проектов "Мега" в России Питер Одлунд подписали предварительное соглашение, согласно которому ЦУМ планировал арендовать в торговом комплексе 10 000 кв. м. Хасис тогда обещал, вложив $10 млн, открыть универмаг в 2003 г. Однако уже в октябре он продал контрольный пакет ЦУМа компании Mercury, лидеру рынка товаров класса люкс, и новое руководство скорректировало планы. Представитель Mercury, пожелавший остаться неназванным, вчера заявил: "К сожалению, уровень торгового комплекса "Мега" и представленных в нем брэндов не позволяет нам открыть там ЦУМ, так как новая концепция развития этого универмага предполагает, что он будет работать с более высоким уровнем марок".
Список известных фармацевтических сетей вскоре пополнится новой и самой крупной. «Столичные аптеки» объединят 233 аптеки и два склада. Для сравнения: самая крупная коммерческая сеть «36,6» — это 90 аптек.

Паскалис считает, что Stockmann и IKEA в перспективе могут обсуждать открытие универмагов и в других центрах "Мега". Ассистент гендиректора IKEA Russia Ирина Ванненкова говорит, что компания приняла общее решение, что рядом с каждым магазином IKEA будет построен торгцентр, размер и концепция которого будут варьироваться в зависимости от региона.

Постановление о реорганизации «О создании ГУП города Москвы «Столичные аптеки» было подписано мэром 18 января 2005 г. Документ мало обсуждали в прессе, видимо, в связи с посленовогодней сумятицей. Кроме того, опрошенные нами аналитики консалтинговых компаний в большинстве своем склонились к мнению, что вряд ли стоит ожидать выхода на рынок большого числа аптечных помещений. Комментарии появились только на специализированных сайтах. Авторами высказываний были в основном руководители городских аптек, инициативу московских властей они восприняли как минимум с подозрением, если не сказать – с осуждением.

Объединяя муниципальные аптеки в единую сеть с централизованным управлением и единым расчетным счетом, московские власти намерены реализовать часть помещений. Процедура банкротства позволяет достигнуть этой цели в течение нескольких месяцев. Вопрос лишь в том, какие помещения будут выставлены на продажу – убыточные, расположенные в непроходных местах, или наиболее привлекательные. Впрочем, о выставлении на продажу речь не идет – на эти помещения уже есть претенденты.

Часть столичных аптек ведет свой бизнес с прибылью, имея месячный оборот 2,5 млн руб. и более, часть оказалась в проигрыше. Как объясняют сами фармацевты, это зависит от местоположения и престижности района. Если торговля идет на бойком месте, прибыль от фармацевтического бизнеса может быть аналогичной продуктовому (чем, видимо, и объясняется тот факт, что количество аптек в городе неудержимо растет: только на короткой улице Куусинена, в пределах видимости редакции журнала, за два года открылись две частные аптеки в дополнение к существующей 151-й городской). Еще один фактор, определяющий успех этого бизнеса (как и продуктового), – возможность подбирать выгодных поставщиков. На этом игрокам фармацевтического рынка удается добиться необходимой рентабельности, которая при наценке на лекарственные средства в 29,3% (такая цифра значится в постановлении о реорганизации) и разумном ведении дел может быть вполне приличной. Одна из статей расходов – это, например, изготовление лекарственных препаратов, занятие заведомо убыточное, поскольку даже себестоимость изготовленных на месте препаратов оказывается выше продажной цены. Поэтому такие отделы не организованы в коммерческих аптеках и упразднены во многих муниципальных.

Такие разные аптеки
Но начнем по порядку. Сейчас в городе насчитывается 233 муниципальные аптеки. В советские времена насчитывалось 500, но с тех пор больше половины из них либо акционировались, либо обанкротились, и сейчас помещения этих аптек занимают банки, магазины и другие коммерческие предприятия. Оставшиеся 233 работают по соглашению с городом и арендуют площади и оборудование на условиях хозяйственного пользования. По сути, это самостоятельные предприятия с собственными расчетными счетами и большими преференциями по условиям аренды городских помещений: сегодня такие предприятия оплачивают лишь коммунальные услуги. Доля отчислений городу в качестве налогов составляет примерно 10% с оборота.

Городские власти справедливо рассудили, что городская аптечная система может быть высокоприбыльной. По некоторым оценкам, суммарный товарооборот новой системы может составить более $100 млн в год. Московское правительство уверено, что «вследствие реструктуризации возрастает объем поступлений по налогу на прибыль создаваемого предприятия по сравнению с тем, который потенциально мог бы поступать от разрозненных аптечных учреждений и ГУП». Совокупные отчисления по налогу на прибыль создаваемого предприятия, говорится в постановлении, возрастет в 4 раза (с 13 тыс. руб. до 50 тыс. руб. в год), что «увеличивает долю поступлений в бюджет города в эквивалентной пропорции».

Есть в постановлении и другие интересные цифры. Совокупная кредиторская задолженность всех аптек оценивается городом в 341 млн руб., в то время как дебиторская равна приблизительно 333 млн. Получается, для того, чтобы считать городские аптеки рентабельными, не хватает 8 млн руб. На первый взгляд, не так много. Однако в соответствии с федеральным законодательством о банкротстве этой цифры оказывается вполне достаточно для ликвидации предприятия – судебное разбирательство возможно при 100 тыс. рублей кредиторской задолженности в течение 3 месяцев. Но вот в чем загвоздка – предприятия, хоть и находятся в ведении города, работают вполне самостоятельно.

Почти заказное банкротство
Анализируя постановление и зная о крепнущей коммерческой жилке московского правительства, сам собой напрашивается вопрос о возможной продаже аптечных помещений. Осуществить это вполне реально через механизм банкротства. По словам арбитражных управляющих, согласно Федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» муниципальные предприятия можно подвергнуть процедуре банкротства, если во взаимоотношениях с учредителями фигурирует договор хозяйственного ведения (при том, что не все казенные организации подлежат процедуре банкротства). Получается, что убыточные муниципальные аптеки уже сегодня можно ликвидировать без объединения их в единую сеть. Однако процедура банкротства отдельной муниципальной аптеки достаточно трудоемка и длительна, по времени она занимает не менее 6 месяцев. Гораздо проще объединить аптеки, что и делает мэрия, а потом упразднить убыточные как структурные подразделения. Кроме того, в самом постановлении говорится и о мерах, которые власти рассчитывают применить в ходе реорганизации. Одна из них – закрытие убыточных юридических лиц. Вопрос в другом: в каком масштабе аптеки будут выставлены на продажу, и будут ли они вообще выставлены, или на них уже сформирован список покупателей?

Сотрудников городских фармпредприятий – и должников, и преуспевающих – уже в апреле собираются поставить в известность, какие конкретно изменения произойдут в их жизни в ближайшее время, и как именно будет выглядеть объединение в одну сеть. В успешных городских аптеках возмущаются: если деятельность предприятия убыточна, то такое предприятие надо просто банкротить, а не объединять в одну систему, надеясь на усредненный положительный результат (хотя именно так работают коммерческие фармацевтические сети, извлекая из такой формы организации прибыль).

Коммерческие заведения, как правило, таким требованиям не соответствуют. Посещение автором этих строк аптеки одной из известных столичных сетей и разговор с ее представителем проходил буквально в «каморке папы Карло». Коробки с лекарствами, средствами личной гигиены и минеральной водой стояли практически на головах сотрудников. Дефицит квадратных метров был налицо. При этом руководитель аптеки с грустью констатировала: «Никто сейчас не может похвастаться лишними площадями!»

Излишек площадей
Этот пункт заслуживает особого внимания. Чем отличаются городские аптеки (даже неприбыльные) от коммерческих? В первую очередь, размерами площадей. При социализме фармацевтические предприятия наделяли тем необходимым объемом квадратных метров, который соответствовал строгому утвержденному медицинскому стандарту. Например, препараты для наружного применения нельзя было хранить вместе с препаратами внутреннего применения; ядовитые вещества также требовали обособленных мест хранения и помещений. Особо это касалось аптек, имеющих собственную производственную базу.

Может быть, именно такая дальнейшая форма работы с аптеками и прельстила столичные власти, и цитату из постановления о более эффективном использовании системы аптек надо рассматривать в этом ключе?

Похвастаться ими могут городские аптеки. Если у коммерческих торговые залы – это, как правило, основная часть площадей, то у городских все наоборот: технические помещения по площади значительно превосходят торговые. Кроме того, многие из муниципальных аптек находятся в очень привлекательных проходных местах города.

С другой стороны, Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty, соглашается, что одной из целей, которые преследует правительство, может быть получение финансовой выгоды от реализации освобождаемых площадей аптек. «Для того, чтобы предприятие не было убыточным, его закрывают, – полагает он, – а на площади проводится тендер. Цена на такие площади может сильно варьироваться в зависимости от месторасположения аптеки, от объема выручки апетки, существовавшей на этом месте, от личных связей заинтересованных в покупке или аренде данных площадей. Разница в цене на площади может различаться в два и более раз».

Вопрос о том, как отразится нововведение властей на рынке, мы задали представителям консалтинговых компаний. Практически все они согласились с мнением PR-директора Knight Frank Андрея Патрушева о том, что ликвидация части аптек не скажется на состоянии рынка, даже если закроют 100 аптек из 233 имеющихся. В крайнем случае каждый район получит максимум три помещения площадью около 100–200 кв.м.

Кроме того, после разговора с руководителями муниципальных аптек нам стало известно, что устойчивый спрос на аптечные помещения существует у ряда крупных российских поставщиков, которые сегодня на выгодных условиях поставляют фармпрепараты в муниципальные аптеки.

Наиболее очевидной перспективой сейчас кажется покупка аптечных помещений владельцами коммерческих сетей, которые сегодня агрессивно наращивают количество магазинов своих сетей. Эффективные операторы вряд ли пропустят привлекательные муниципальные помещения. Тем более что владельцы аптечных сетей – высокопоставленные персоны, для которых получить предварительную информацию о готовящихся продажах не составит особого труда. «Выиграть от приобретения подобных площадей, – заключает г-н Шершнев, – могут в основном частные аптечные сети, которые будут располагаться уже на привычном для потребителей месте аптеки».

Конечно, гораздо больше сейчас на рынке недвижимости крупных инвесторов, и это лишний раз доказывает, на какую широкую ногу встал этот бизнес. Особенное оживление в рядах инвесторов с крупным капиталом наметилось после того, как появились паевые инвестиционные фонды (ПИФ) недвижимости. Этот инструмент особенно выгоден для капиталовложений, поскольку позволяет не платить налог на прибыль – ведь ПИФ не является юридическим лицом. Доходность же, получаемая в результате работы с паевыми инвестиционными фондами, по статистике, в 3–5 раз превышает процент от банковских депозитов и не идет ни в какое сравнение с результатами игры на рынке акций. По идее, кроме налоговой системы, от ПИФов выигрывают все – город получает качественный дорогой объект, инвесторы – прибыль. Кстати сказать, администрации городов играют заметную роль в строительстве и реализации объектов. Именно они в большой степени выполняют согласующие, регулирующие и контрольные функции.

На фоне нестабильности фондового и банковского рынка недвижимость в последнее время становится все более привлекательным объектом для инвестиций. В принципе это вполне логично. Ведь что для человека самое насущное? Еда и крыша над головой. Едой впрок запастись довольно сложно, разве что купить консервный заводик, а вот жильем – очень даже можно. Примерно такая логическая цепочка возникает в голове у человека, имеющего сбережения и желающего их приумножить. Как говорится, «не бывает много водки и денег». Так вот – квартир тоже слишком много не бывает. Рано или поздно в любой семье может возникнуть необходимость разъехаться или отдать жилье повзрослевшим детям. Кроме того, квартиру можно сдать и иметь немаленький гарантированный ежемесячный доход, ну или в крайнем случае продать и получить вполне приличную сумму. Так простые обыватели, сами того не желая, становятся мелкими инвесторами.

Специалисты считают, что при условии, если будут сняты определенные законодательные ограничения, ПИФы могли бы стать приемлемым инструментом для решения жилищного вопроса и составить достойную конкуренцию ипотеке. Помимо выполнения социальной функции паевые фонды могли бы сократить разрыв между спросом и предложением, который наблюдается в последнее время в крупных городах.
Через десять лет пробок на подъездах к Москве станет меньше, а Подмосковье ожидает инвестиционный бум ритейла. К таким многообещающим последствиям должно привести появление вокруг столицы еще одного скоростного транспортного кольца (СЦКАД) протяженностью почти в пять раз длиннее МКАД. Необходимость нового автобана власти объясняют тем, что существующая транспортная сеть Московской области (через которую проходит 60% грузов всей страны) уже исчерпала свою пропускную способность, а это в свою очередь тормозит экономическое развитие региона. Предполагается, что строительство СЦКАД начнется в ближайшие полтора-два года и завершится к 2015 году.

Впрочем, паевые инвестиционные фонды недвижимости полезны не только при реализации престижных и высокозатратных строительных проектов. На самом деле, по мнению многих экспертов, ПИФы недвижимости могут использоваться и в качестве одного из эффективных способов решения глобальной жилищной проблемы в стране. Сейчас очень много слов говорится о необходимости создания рынка доступного жилья, однако очередь на получение квартир из года в год только растет. Схема с использованием паевых фондов отдаленно напоминает жилищно-строительный кооператив. Однако здесь есть немаловажное отличие – вкладчику предоставляются гораздо большие гарантии.

Пресс-секретарь "Открытых инвестиций" Ирина Малярова сообщила "Времени новостей", что компания обязалась к июлю следующего года спроектировать маршрут трассы, подготовить смету и определить участки для начала строительства. Стоимость этих работ составит 10 млн долл. В дочке "Интерроса" не исключили, что в дальнейшем примут участие и в самом проекте, но предпочли воздержаться от комментариев.

Стоимость нового мегапроекта власти предпочитают не оглашать, ссылаясь на отсутствие ТЭО. По словам замглавы управления ГУП "Мосавтодор" Андрея Вышегородцева, речь идет о "миллиардах евро". Их подсчетом займется девелоперское подразделение холдинга Владимира Потанина "Интеррос" - компания "Открытые инвестиции". В конце мая она выиграла тендер на разработку обоснования инвестиций строительства новой дороги.

Окупаемость ЦСКАД пока под большим вопросом, хотя идеология проекта понятна. В конце мая руководство Минтранса, ссылаясь на отсутствие денег в федеральной казне (в бюджете 2005 года на поддержание дорог всего16 млрд руб.), вновь заговорило о необходимости внедрения механизма государственно-частного партнерства и приняло решение отказаться от строительства новых трасс. С исполнением сложнее - в России, указывают эксперты аудиторской группы "Развитие бизнес-систем" (делала ТЭО малого кольца на Московской железной дороге - 1,1 млрд долл.), проектов подобного масштаба пока не было. По предварительным оценкам Мособлдумы, проект может обойтись в 2,4-2,6 млрд евро. А источник в обладминистрации сообщил, что принято решение ежегодно привлекать средств на 10-30 млрд рублей.

Пока же со слов начальника главного управления архитектуры и градостроительства Московской области Юрия Новоселова известно, что ЦСКАД будет построена на базе двух уже имеющихся автомобильных дорог особого назначения: 291-километрового Малого Московского кольца А-107 (расположено в 50 км от МКАД) и 108-километрового Большого Московского кольца (80 км от Москвы). И двух автомагистралей: 38,6-километровой М-10 "Россия" и 41,4-километровой М-1 "Белоруссия". Предполагается, что на восьмиполосной трассе (по четыре ряда в каждую сторону) длиной в 480 км будет построено около 500 многоуровневых развязок.

Федеральное руководство, очевидно, рассчитывая на западные финансовые институты, постаралось придать проекту кольцевой дороги наднациональную значимость. Предполагается, что ЦСКАД позволит интегрировать российскую транспортную систему в общеевропейскую, поскольку создаст условия для строительства намеченных федеральными программами двух международных трансъевропейских коридоров: №2 (Лондон - Берлин - Варшава - Минск - Москва - Нижний Новгород - Екатеринбург) и №9 (Хельсинки - Санкт-Петербург - Москва - Юг России).

Власти уже принялись рисовать красочные перспективы перед инвесторами. По словам г-на Новоселова, "новая скоростная трасса преобразует прилегающие к ней территории": по обе стороны нового кольца в будущем появятся гипермаркеты, гостиницы, грузовые терминалы и склады. Кроме того, на эту дорогу, по его словам, предполагается вывести из Москвы часть промышленных предприятий, что в принципе не очень сочетается со скоростным предназначением дороги. В результате Подмосковье, согласно планам властей, получит 300 тыс. новых рабочих мест, а Москва избавится от большей части транзитного и грузового транспорта.



Главная --> Публикации