Главная --> Публикации --> Без светофоров Церковь, тюрьмы и научные заведения освободили от налога на землю Одному хорошо, а в поселке лучше Охотники за опционами Ипотека на вторичном рынке жилья

Поскольку квартира становится предметом залога, банку нужно, чтобы независимый эксперт назвал цену, за которую ее можно быстро продать в случае необходимости. Но может ли банк полагаться на данные оценки? Вполне возможен случай, когда продавец готов продать квартиру намного дешевле, чем она была оценена (или наоборот). Что здесь является рыночной реальностью - сумма по договору или мнение эксперта? Откуда оценщики знают реальные цены? Ведь в отличие от риэлторов они квартиры не продают, а реальную статистику о сделках получить практически невозможно. На вопросы КДО отвечает Екатерина ФОМИЧЕВА, генеральный директор консалтинговой компании СТК ("Современные Технологии Консалтинга").

Для получения ипотечного кредита необходима независимая оценка квартиры

- Для начала сразу договоримся: следует различать проблемы банка, обязанности независимого оценщика, а также реально существующие проблемы клиента, желающего получить ипотечный кредит. Так вот: банк не примет на рассмотрение отчет об оценке, выполненный неизвестной ему компанией. Схема очень проста. При каждом банке, который занимается ипотекой, аккредитовано несколько оценочных компаний (одна и та же компания может быть аккредитована сразу при нескольких банках). Когда клиент обращается в банк за ипотечным кредитом, ему официально выдается список рекомендуемых оценочных компаний.

- Готовы ли сегодня банки, выдающие ипотечные кредиты, полностью доверять независимым оценщикам? А что если реальная стоимость залога окажется ниже, чем они ожидали?

- Прежде всего, это было бы нарушением закона о правах потребителя, но есть и иные причины. Банкам на сегодняшний день необходима действительно реальная оценка его залогов. Один оценщик - это одно мнение, поэтому отсутствие конкуренции не способствовало бы адекватности оценки.

- Почему таких компаний несколько, а не одна "придворная"?

- Механизмы оценки весьма прозрачны. Оценщики на сегодня совершенно не нуждаются в тайной информации, своих детективов у них нет. Вся информация берется из открытых источников (рекламных газет, риэлторских сайтов). Обработав эту информацию, профессионал-аналитик получает полную картину того, что действительно происходит на рынке.

- Откуда оценочные компании берут информацию для сравнительного анализа? У вас что, своя агентурная сеть?

- Конечно, существуют стандарты оценки и наработанные опытными оценщиками методики для определения рыночной стоимости объектов жилой недвижимости, поэтому значительно результаты оценки одного объекта разными специалистами отличаться не могут. Однако, если цена продажи фиксируется конкретной сделкой, то оценщик оперирует величиной публичной оферты, т.е. суммой, за которую тот или иной объект был выставлен на продажу на открытом рынке. Нельзя просто так ответить на вопрос "Сколько стоит квартира?" Оценка всегда привязана к конкретной ситуации и дате. Приведу самый простой пример. Если свободную, ничем не обремененную квартиру продавать не спеша и методично, - это одна цена (кстати, вполне рыночная), если ту же квартиру, но с многочисленными прописанными родственниками и несовершеннолетними необходимо продать в кратчайшие сроки - это цена совсем другая, но тоже рыночная. Помимо цены есть понятие ликвидности - это способность товара быть проданным быстро и с минимальными потерями.

- Почему же тогда результаты оценки одного объекта разными оценщиками могут значительно отличаться друг от друга? Вообще, существует ли четкий алгоритм оценки или это творческий процесс с непредсказуемыми результатами?

- У каждого банка своя кредитная политика. Как правило, в отчете об оценке указывается только рыночная стоимость данного объекта недвижимости на дату проведения оценки, но многие банки также интересует и ликвидационная стоимость объекта. В большинстве банков выдают кредит под квартиры, в которых была произведена перепланировка, однако при этом требуют либо наличия разрешения на перепланировку, либо корректировку на получение этого разрешения или возврат квартиры в первоначальное состояние.

- А в чем различия?

- Как банки относятся к квартирам в домах, будущее которых под вопросом - с деревянными перекрытиями или в пятиэтажках? По каким параметрам вы оцениваете подобные объекты?

Некоторые банки также интересуют планы сноса или капитального ремонта оцениваемой недвижимости, которые можно получить, например, в ДЕЗе. Всю эту информацию, при необходимости, предоставляют клиенты, но при этом мы оговариваем, что юридически мы за нее не отвечаем: то, что ДЕЗ обещал, например, в следующем году сделать капитальный ремонт - вовсе не означает, что этот ремонт в действительности будет сделан. ДЕЗу могут просто не выделить на это деньги.

Но в контексте сегодняшней ипотеки этот вопрос смысла не имеет. Банки с такими объектами просто не работают. Спекулировать квартирами им сегодня неинтересно и невыгодно, специалистов этого профиля у них нет, и связываться с этим они не хотят. Поэтому на сегодняшний день наибольшие шансы получить кредит имеет тот клиент, который выберет наиболее стандартный и беспроблемный объект.

- Сам по себе вопрос оценки этих объектов может быть интересен. При приобретении для последующей перепродажи таких объектов можно как проиграть, так и достаточно серьезно выиграть. Например, после проведения расселения и капитального ремонта в доме в престижном центре стоимость такого объекта недвижимости может сильно возрасти, а после сноса пятиэтажек их жильцы, как правило, получают большую и лучшую жилплощадь.

- Юридически - приостановкой действия лицензии, хотя факт сговора в принципе доказать весьма сложно, а ошибиться может всякий. Но в реальности ни одна серьезная оценочная фирма так не поступит. На московском рынке недвижимости все всех знают, так что подобная история тут же выплывет наружу, и компания, так поступившая, просто распрощается с репутацией. А без хорошей репутации оценщикам на рынке недвижимости делать нечего.

- Может ли клиент договориться с оценщиком о том, чтобы оценить квартиру подороже и взять кредит побольше (при этом, естественно, войдя в сговор с продавцом квартиры)? Как в этом случае будет отвечать ваша или подобная фирма с юридической точки зрения?

- Безусловно. Но здесь ситуация решается, по крайней мере, в нашей компании, много проще, чем принято думать. Ни один отчет об оценке, выполненный нашим сотрудником, не идет в банк без контроля заведующего отделом. А в любом отчете, кроме планов, полученных из БТИ, есть еще и фотографии самой квартиры, поэтому серьезная ошибка видна, что называется, невооруженным взглядом. Бывают ошибки невольные, и тогда молодому профессионалу помогают и направляют его в нужное русло. Но бывают и ошибки "вольные", например, оценщика попросили не заметить несогласованную перепланировку, и он пишет одно, а фотографии говорят другое. В этом случае на место немедленно выезжает более опытный профессионал, а сотрудника увольняют, и больше ему на этом рынке места нет.

- Тем не менее, столь четко выраженная позиция фирмы может не совпадать с позицией отдельных ее сотрудников...

- Не напрямую. Наша оценка - только один из немногих параметров, которым банки руководствуются. Сумма и условия кредита зависят исключительно от решения кредитного комитета, который есть в каждом банке.

- Зависит ли сумма кредита от вашей оценки?

- Это вопрос не к оценщикам, как вы понимаете. Поэтому выскажу свое личное мнение. Для того чтобы вписаться в сегодняшнюю ипотеку, необходимы железная выдержка и целеустремленность. Продавец квартиры предпочитает иметь дело с покупателями, имеющими реальные деньги, а не кредитные, а значит, ему нужен серьезный аванс на время подготовки сделки. Клиенту нужно пройти массу инстанций, и у каждой из них - свои правила. Да еще после всего этого нет гарантии, что кредитный комитет банка вынесет положительное решение. Оценка - одна из наименьших проблем при получении кредита. Во многом сложившаяся схема получения ипотечного кредита пока не всегда является дружественной для заемщика. Ситуация изменится к лучшему, если ипотека станет не исключением, а правилом при покупке жилья. Сейчас же делаются только первые шаги в этом направлении.

- К оценщику приходят в начале пути к ипотечному кредиту. А трудно ли сегодня пройти этот путь до конца?

На результат оценки может влиять не только сегодняшнее состояние квартиры, но и заложенный в ней потенциал. Например, если в четырехкомнатной квартире с шестиметровой кухней и неудачной планировкой есть возможность сделать законную перепланировку, превращающую ее в жилье евро-класса. В этом случае квартира может быть оценена по-разному, в зависимости от того, предполагается ли в будущем этот потенциал реализовать. С банками, занимающимися ипотекой, у оценщиков подобных вопросов не возникает. Банк всегда ставит четкие задачи, в контексте которых квартира и оценивается. Для банка главное - чтобы возможность реализации залога была реальной. При этом у разных банков могут быть различные подходы.

Не экономьте на времени

Даже стандартный двухдневный срок оценки в некоторых случаях может оказаться недопустимо большим, иногда требуется провести работу за 24 часа. Безусловно, за эти заказы оценщики получают надбавку за срочность, но берутся за них неохотно: такая спешка теоретически может повлиять на качество оценки, а значит, и на репутацию компании, которая ценится превыше всего.
Для получения ипотечного кредита обязательно понадобятся услуги оценочной компании.

По словам Екатерины Фомичевой (компания "Современные технологии консалтинга"), на сегодняшний день и стоимость, и сроки оценки по всей Москве выравнены. В среднем - стоимость около ста долларов, стандартный срок раньше был три дня, теперь - два. "Мы - всего-навсего одна из многих необходимых инстанций, - продолжает Е.Фомичева. - Если на каждую из них потратить всего чуть-чуть больше времени или денег, то в сумме это может вылиться во вполне ощутимые потери того и другого. А ведь квартира выставлена на рынок, и продавец ждать не хочет".

При обращении в оценочную компанию вы должны заключить с ней договор - это требование закона. Ваша обязанность по договору - предоставить необходимые документы, организовать осмотр квартиры и оплатить услуги. Все остальное - дело оценщика, который грамотно возьмется за свое дело. В конечном счете, от его усилий зависит, дадут вам кредит или нет.

Для того, чтобы оценить, соответствует ли запрашиваемая сумма приобретаемой недвижимости.

Некоторые банки требуют дополнительно ко всем документам еще и фотографии квартиры, фасада здания и лестничных пролетов, поэтому договаривайтесь о встрече с оценщиком в светлое время суток.

В пакет документов, который вы должны предоставить (опосредовано через потенциального продавца) входят правоустанавливающие документы на, справки из БТИ. Для домов до 1960 года постройки - справка о типе перекрытий, а для ветхого фонда - справка о том, что дом не стоит в плане на снос или реконструкцию с отселением.

И последнее, оплачивать услуги оценочных компаний лучше через отделения банка. Совершенно недопустимо передавать деньги за работу лично в руки представителю оценочной организации, даже находясь у них в офисе.

Вам, кстати, самим присутствовать на осмотре оценщика не обязательно. За вас это может сделать риэлтор или доверенное лицо. Вопросы, которые заинтересуют оценщика о вашей потенциальной покупке, могут касаться не только квартиры, но и социально-бытьвой и транспортной инфраструктуры микрорайона, примерного состава жильцов дома, других положительных и отрицательных факторов, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры. После осмотра оценщик сообщит о дате, когда можно забрать полный отчет его работы, к которому, желательно, не будет претензий со стороны банка.

Сделки купли-продажи по схеме ипотечного кредитования;
В судах при решениях вопросов о разделе имущества;
При всех сделках, требующих совершения нотариальных действий (например, при оформлении документов на наследство);
Сколько стоит

Когда без оценщика не обойтись

Квартиры-офисы никак нельзя назвать новым решением на современном рынке недвижимости. Можно смело говорить, что офис и жилье под одной крышей появились гораздо раньше, чем просто офис. За примерами далеко ходить не надо. Российские предприниматели дореволюционной эпохи, как правило, работали там же, где и жили. Вспомните хотя бы профессора Преображенского, булгаковского героя, который принимал своих пациентов на дому. Или многочисленных персонажей А.П. Чехова. С приходом к власти пролетариата стало не до роскоши. Даже от такой привилегии, как кабинет, многим пришлось отказаться. На этом история апартаментов, в которых офис и жилье объединены, могла бы закончиться. Но в новой, перестроечной России бизнес-квартиры вновь обрели свою актуальность. И на то есть свои причины.

Стоимость услуг по оценке квартиры в Москве составляет от 100 до 300 долларов, может быть и выше, но не более 1000 долларов. Самое заметное влияние на рынок оценки повлияла поправка к Налоговому кодексу, регламентирующая порядок уплаты госпошлины при оформлении сделок у нотариуса. Теперь пошлина составляет процент от рыночной стоимости квартиры, определенной независимым оценщиком. В связи с этим спрос на услуги оценочных компаний резко возрос.

Влияют на выбор именно такого типа жилья и индивидуальные особенности человека. Александр Илюхин, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы, управляющий партнер компании «Новое Качество», полагает, что появление подобных квартир-офисов связано в первую очередь с образом жизни владельца компании. Есть люди, которые привыкают каждое утро приезжать в офис и уделять работе какое-то строго ограниченное время. Другие в буквальном смысле слова живут работой. В итоге рождается идея о некоем симбиозе квартиры и офиса. «Я полагаю, что мысли о подобном слиянии стали появляться сразу, как только появилась возможность приобретать в собственность жилую и нежилую недвижимость, т.е. в начале 90-х гг. прошлого столетия».

Удачный симбиоз
Екатерина Тейн, директор отдела жилой недвижимости компании KNIGHT FRANK, говоря о «возрождении» квартир-офисов, отмечает: «Мировой опыт показывает, что спрос на квартиры такого уровня напрямую связан с глобальными бизнес-процессами, протекающими во всех крупных финансовых и политических центрах мира. Как правило, работающие в мегаполисах люди проживают в пригородах. Каждый день они тратят время на то, чтобы добраться до работы и обратно. Поэтому, если их присутствие в офисе никоим образом не сказывается на темпе деловой активности, они вполне могут оборудовать его в собственном доме».

Александр Илюхин впервые столкнулся с квартирой-офисом в 2000 г. «Она находится в районе бульварного кольца и занимает 1 подъезд четырехэтажного дома. Первые два этажа этой квартиры – офис, в котором в полную силу трудится персонал компании. А на двух верхних этажах живет хозяин со своей семьей. Человек, который приобрел такую квартиру, не тратит время на перемещения из квартиры в офис, всегда имеет возможность контролировать работу своей компании и постоянно быть рядом с семьей».

Первые ласточки
В Москве первая бизнес-квартира появилась в 1996 г. Для российских риэлторов это было в новинку. Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер компании NORDBLOM GROUP, вспоминает: «Я тогда работала в риэлторской компании. Один итальянец выкупил в Спиридоньевском переулке часть здания. Первый этаж он оборудовал под офис, а все остальное пространство занимали жилые апартаменты. При этом «рабочая» часть использовалась как представительство для гостей высокого ранга. Впоследствии такую квартиру было очень трудно продать, поскольку тогда этот «товар» не был ходовым, поэтому возникла дилемма – то ли ее продать, то ли сдать в аренду».

Он возмущается:
– Мама, вы что не видите, я работаю?

Дом-офис-дом?
Впрочем, не всегда наблюдается такая идиллия. «Один наш клиент – «владелец заводов, газет, пароходов…» – в рабочей квартире на 300 кв.м устроил себе офис, – делится Ирина Жарова-Райт. – Здесь все было, как положено: приемная с секретарем, которая приходила к нему домой на работу с 9.00 до 18.00, комната для рабочих встреч. Так вот однажды, когда у нас шли деловые переговоры в этой квартире, произошла очень забавная история. В разгар беседы входит его милейшая мама.

– Мама, это мой офис!

На что она отвечала:
– Ну, как же ты работаешь, когда ты дома?

Ситуация действительно забавная. Однако здесь есть над чем задуматься. Например, психологи уверены, что нельзя совмещать работу и дом. Это негативно сказывается на психическом состоянии человека, ведь фактически он постоянно находится в состоянии «рабочей готовности», у него нет возможности расслабиться, отдохнуть. Специалисты рынка недвижимости с ними согласны: «Я, например, против того, чтобы объединять офис и квартиру, – рассуждает Ирина Жарова-Райт. – На работе нужно работать, а дома – отдыхать, а когда человек начинает путать, где дом, а где работа, то ничего хорошего не происходит. Очень многие говорят, что у меня офис похож на квартиру. Это действительно так, поскольку здесь я провожу большую часть времени, и мне просто необходимы комфортные условия».

– Какой же это офис, это дом!»

В любом случае нужно помнить, что квартиры, претендующие на статус нежилого помещения, не должны сохранять параметры жилой квартиры. После перевода апартаментов в нежилой фонд (или использования их в таком качестве) собственникам приходится осуществлять перепланировку помещений и производить другие конструктивно-технические изменения. Потому что противопожарные и санитарно-гигиенические правила для производственных помещений (в эту группу входят и офисы) более жесткие, чем для жилых.

Другой немаловажный аспект – юридический. Так, специалист отдела продаж элитной недвижимости компании DELIGHT REALTY Светлана Пучкова напоминает, что при покупке квартиры с последующим использованием ее как офисного помещения необходимо решить ряд вопросов. Во-первых, если квартира находится в жилом фонде, то необходимо перевести ее в нежилой фонд, в противном случае возможно привлечение к ответственности за нецелевое использование помещения. Во-вторых, если квартира переведена в нежилой фонд, то необходимо обеспечить условия, при которых возможно функционирование офиса. Сама процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой довольно сложная (регулируется она главой 3, ст. 22 и ст. 23 нового ЖК).

Не квартира, а целый штаб!
Хотя и из этой ситуации есть выход. Например, можно приобрести для переустройства под бизнес-квартиру пентхаус. Как правило, в таком случае лифт ведет напрямую в апартаменты, что избавляет посетителей от лишних встреч с жильцами дома. Только скорей всего это уже будет не квартира-офис, а штаб-квартира. Владимир Крючков, управляющий партнер, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество», рассказал о том, что «пока на российском рынке таких предложений, как штаб-квартира – отдельная квартира-резиденция, в которой можно принимать особо важных гостей, – очень немного, т.к. руководители компаний предпочитают находиться непосредственно в офисе. А для представительских целей просто выделяют часть помещения».

Конечно, квартире-офису необходим отдельный вход. В противном случае могут быть проблемы с соседями. Ведь никому не хочется жить на одной площадке с человеком, у которого с утра до вечера море посетителей.

Например, один из партнеров компании NORDBLOM GROUP предпочитает работать дома, где у него созданы для этого все условия – просторный кабинет, инженерия высокого уровня и беспроводной Интернет. Поскольку он владеет бизнесом не только в России, то для него такой вариант управления наиболее приемлем.

Вариант штаб-квартиры наиболее приемлем для людей, которые, например, контролируют работу холдинга. У них нет конкретного рабочего места в определенном офисе, т.к. в разные периоды времени они должны быть в разных местах. И для решения своих задач им необходимо иметь отдельную площадь, где можно проводить переговоры, касающиеся целого холдинга. В этом случае выбор делается в пользу штаб-квартиры.

Пока в России нет объектов с изначально предусмотренным строительством квартир формата live-work. Чаще всего для создания бизнес-квартир у нас используют первые этажи элитных домов. Существуют и другие варианты. Александр Илюхин приводит такой пример: «В Погорельском переулке есть очень интересный объект, где к основной части дома примыкает небольшой особняк. На самом деле это один дом, а особнячок – просто интересное архитектурное решение. Сейчас в нем расположены квартиры, но изначально можно было этот полуособнячок выкупить под нежилые помещения, сделать отдельный вход – и вот тебе, пожалуйста, офис, примыкающий к квартире. С подобной ситуацией мы столкнулись и в Пречистенском переулке. У застройщиков дома была изначально идея продажи дома и офиса (который был там предусмотрен) по отдельности. Мы предложили им сделать дубль: квартиру-офис. Они согласились – и в таком виде она была мгновенно продана».

По мнению специалистов KNIGHT FRANK, такие квартиры не имеют каких-либо особенностей в планировке и инженерии. Единственное отличие от остальной жилой недвижимости заключается в наличие качественной высокоскоростной оптико-волоконной линии Интернета и телефонии, которая позволяет с максимальной эффективностью осуществлять видеоконференции с деловыми партнерами.

Гонки по вертикали
Жестко ограничив (и совершенно правильно) высотность новых домов в центре Москвы, городское правительство решило, что в т.н. серединном поясе (вся территория между центральной частью и МКАД) высотные дома просто необходимы. С архитектурной точки зрения они выполнят роль «маяков» – будет за что зацепиться глазу среди типового панельного однообразия. Ну и, конечно, сугубо меркантильные соображения: больше этажей – значит, больше метров, которые являются живыми деньгами.

Светлое будущее
Что бы ни говорили, будущее у бизнес-квартир есть, поскольку они рассчитаны на представителей как крупного, так и среднего бизнеса. Компания NORDBLOM GROUP сейчас участвует в разработке двух проектов. Один в районе Сивцева Вражка, а другой в Староконюшенном переулке, где будут построены апартаменты временного пребывания. Ничто не мешает покупать и использовать их как бизнес-квартиру. Екатерина Тэйн уверена, что пока не будет разработана целенаправленная концепция развития жилых площадей формата live-work, преждевременно говорить об основных местах их расположения в Москве. Однако учитывая постоянно возрастающий объем столичного трафика, через несколько лет многие жители мегаполиса могут прийти к мнению, что иметь офис в собственной квартире очень удобно.
Программа «Новое кольцо Москвы» — один из самых радикальных городских проектов последнего десятилетия, обещающий до неузнаваемости преобразить архитектурный облик столицы. Новые высотки, среди которых будут жилые, офисные и административные комплексы, поставят Москву в ряд ведущих современных городов мира.

Первоначально предполагалось, что до 2015 г. будет построено 15 домов высотой 30–40 этажей, причем все – силами «Конти». Поэтому президент этой корпорации Тимур Тимербулатов и стал генеральным директором ОАО «Новое кольцо Москвы». Однако затем произошло то, что, в общем-то, неизбежно при рыночной экономике: высотные дома стали строить и другие игроки рынка, получая участки на аукционах и не согласуясь с этой городской программой. Так на карте города появились объекты «ДОН-Строя»: «Алые паруса», «Триумф-Палас», «Воробьевы горы». 30 мая 2003 г. Т. Тимербулатов сложил с себя полномочия гендиректора ОАО «Новое кольцо Москвы», и «Конти» теперь участвует в программе на условиях, общих для всех инвесторов.

В 1995–1996 гг. НИиПИ Генплана по заказу Корпорации «Конти» разработал «Концепцию размещения многофункциональных высотных комплексов в серединном и периферийном поясе г. Москвы». А в 1998–2000 гг. вышел ряд постановлений городских властей, которыми создавалась Городская комплексная инвестиционная программа «Новое кольцо Москвы». Для обеспечения финансирования, строительства и дальнейшей эксплуатации высоток учреждалась управляющая компания – одноименное ОАО, единственным учредителем которого стало городское правительство.

На самом деле высоток будет, конечно, значительно больше заявленного: сегодня в рамках программы построено только два здания (43-этажный «Эдельвейс» на Давыдковской улице и «Вертикаль» на Ленинском проспекте). А всего в Москве уже сейчас не менее полутора десятков высотных объектов, включая уже названные дома «ДОН-Строя», «Капитал Груп» и других застройщиков.

На сегодняшний день программа предусматривает создание в Москве 60 многофункциональных комплексов (архитекторы называют их «высотными зонами»), в которых планируется построить около 200 зданий высотой более 30 этажей. В августе прошлого года состоялся очередной аукцион по продаже инвестиционных контрактов: лот на строительство 35-этажной административной высотки площадью 47 тыс. кв.м с двухуровневой подземной парковкой на Алтуфьевском шоссе, 54 достался ЗАО «Инстройтекс», заплатившему $6,9 млн. Участок по адресу Семеновский переулок, вл. 21 за $9,4 млн. приобрела фирма «Викаинвест». Третий лот – на строительство административно-жилого комплекса высотой от 24 до 33 этажей и площадью 97 тыс. кв.м в проезде Серебрякова – был снят с торгов без объяснения причин. Кроме того, стало известно, что мэр Юрий Лужков подписал постановление о возведении еще четырех экспериментальных высотных комплексов: на Дмитровском шоссе, вл. 11–13 (жилой комплекс), Преображенской площади, вл. 8 (административно-офисный центр), Профсоюзной улице, вл. 156 (многофункциональный комплекс) и Новоясеневском проспекте, вл. 5–13 (многофункциональный комплекс). К участию в тендере по этим объектам уже приглашены американские и японские проектные компании, создано совместное предприятие с одной из зарубежных фирм.

Еще критики говорят, что наши почвы не годятся для высотного строительства: самый известный на сегодня город небоскребов, Нью-Йорк, стоит на скальных породах, тогда как в Москве в основном глина. Но, с другой стороны, напоминает Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу компании «Конти», есть еще и Чикаго, построенный на болотах, а также города на песчаных островах среди моря в Японии и странах Юго-Восточной Азии. Да и небоскребами наши здания можно назвать с большой натяжкой: в мире давно возводят 100-этажные строения, а у нас будет всего 30–45 этажей.

Не страшно?
С самого начала реализации у программы «Новое кольцо» появились оппоненты. Критиковали программу по разным причинам – иногда откровенно надуманным, иногда важным. Вряд ли стоит всерьез относиться к возражениям, что высотки испортят облик Москвы – если говорить о том самом «серединном поясе», то там и портить особенно нечего. Или что возведение небоскребов экономически невыгодно (дескать, затраты на сооружение перевесят доходы от полученной площади). В конце концов, застройщики – не дети малые, за своей выгодой последить в состоянии. Если они берутся за проект – значит, он им интересен.

Сегодня все, мягко говоря, иначе. Сообщения о том, что на таком-то строящемся объекте упал марш лестницы или от обрыва троса улетел в шахту лифт, вообще приходят с периодичностью раз в 2–3 месяца.

Куда более серьезно выглядят опасения, касающиеся качества строительства. В сталинские годы, к примеру, при всех прочих недостатках при возведении зданий, которые должны были стать визитной карточкой города, у архитекторов не было необходимости экономить. Для возведения «семи сестер» в недрах различных министерств создавались проектные институты, конструкторские бюро, дирекции строительства и прочие структуры, работавшие в режиме строгой секретности. Для проведения строительных работ в те годы никому бы и в голову бы не пришло пригласить полуграмотных таджиков, а строители знали, что за украденный кирпич можно сесть лет на десять.

На восток!
Высотные дома – это, конечно, жилье не элитное, но и не типовое. Это добротный бизнес-класс, который приобретают люди далеко не бедные. В результате такие дома прекрасно распродаются в западной половине Москвы, хуже – на севере и юге.

И авторы, и девелоперы новых проектов божатся, что у них-то все под контролем, и правительство Москвы говорит, что разрабатывает единые СНиПы (строительные нормы и правила) для высотного строительства. О том, что это действительно принесло пользу, можно будет с уверенностью сказать только лет через 50.

Где пасует частный капитал – выручает бюджет. На состоявшейся в марте этого года 12-й выставке «ДОМЭКСПО» глава столичного Стройкомплекса Владимир Ресин объявил, что в рамках программы будут строиться высотки с социальными квартирами – теми, что бесплатно предоставляются нуждающимся.

А в огромной дуге босяцкого востока, идущей примерно от Измайлово до Чертаново, пока никаких небоскребов возводить не планируется – коммерческие застройщики понимают, что там такой товар продать будет практически невозможно. Это, конечно, бьет по амбициозным планам – программа «Новое кольцо Москвы» на деле получается совсем не кольцом, а лишь рваным полукругом.

В многоэтажных «муравейниках» все риски, связанные с вандализмом, возрастают пропорционально высоте и населенности дома. Однако хочется верить, что новые высотки, будь то коммерческие объекты или социальные, такая участь не постигнет.

Все бы хорошо, но отношение «социальных» жителей к собственным домам известно давно и всем. Выбитые стекла, расписанные лестницы и лифты, сожженные кнопки – это портрет типичного социального дома.



Главная --> Публикации