Главная --> Публикации --> Строго говоря, пайщики не владеют имуществом Без светофоров Церковь, тюрьмы и научные заведения освободили от налога на землю Одному хорошо, а в поселке лучше Охотники за опционами

В Северную Пальмиру заграничные торговцы пришли на несколько лет позже, чем в Москву. Для сравнения: в Первопрестольной первый гипермаркет турецкой сети “Рамэнка” заработал еще в 1997 г., а в Петербурге — только в 2004 г. Сдерживающие факторы понятны. “Это прежде всего сравнительно невысокая покупательная способность горожан. Согласно официальной статистике розничный товарооборот в Москве в 2004 г. составил 1,4 трлн руб., а в Петербурге — всего 202,5 млрд руб. Кроме того, западным сетям трудно выйти на местный рынок из-за сложной схемы получения разрешительных документов (лицензий и т. п.)”, — комментирует исполнительный директор петербургского офиса компании Astera Ирина Анисимова. “Иностранных девелоперов останавливают необходимость контактировать с местными бюрократами, неуверенность в русских партнерах, неизвестных на Западе, отсутствие свободных площадок под застройку, уже поделенных между земельными спекулянтами, проблемы с организацией логистики”, — добавляет генеральный директор Colliers International (Петербург) Борис Юшенков. По мнению члена совета директоров ОАО “ПСБ-Инвест Групп” Льва Пукшанского, среди других препятствий

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — На петербургский рынок торговой недвижимости, который долгое время был обделен вниманием иностранных инвесторов, наконец потек заграничный капитал. Этот инвестиционный ручеек заметно набирает силу: международные ритейлоры уже открыли в городе свои первые гипермаркеты и обнародовали далекоидущие планы, профессиональные девелоперы с мировыми именами перешли от деклараций к строительству торгово-развлекательных комплексов, а местные торговые сети стали обретать иностранных хозяев. Правда, лестных для Петербурга примеров, свидетельствующих о его инвестиционной привлекательности в глазах заморских купцов, пока не очень много. И все же, по экспертным оценкам, уже в ближайшие 2-3 года объем иностранных инвестиций в петербургскую торговлю достигнет 25-30% от общих прогнозируемых капиталовложений в этот сектор.

Тем не менее по мере насыщения столичного рынка западные игроки вынуждены продвигаться в регионы. “Пока эта экспансия не носит массового характера, но уже через 2-3 года произойдет настоящий взрыв”, — прогнозирует директор департамента торговой недвижимости компании “Бекар. Консалтинг” Олег Спивак.

на пути зарубежного капитала — довольно высокие цены на петербургскую землю и недвижимость. Кроме того, иностранные ритейлоры до недавнего времени опасались повторения дефолта 1998 г., который очень болезненно ударил именно по торговле.

В отличие от Москвы, где зарубежные операторы осваивались практически на свободном рынке, в Петербурге им предстоит сосуществовать с местными игроками, которые за эти годы успели окрепнуть, развернув в городе первые сети гипермаркетов (“Лента”, “О'Кей”, “Максидом” и др.) и понастроив крупные торгово-развлекательные комплексы (ТК “Сенная”, ТК “Гулливер”, объекты холдинга “Адамант” и проч.). Кстати, бюджет таких проектов, как правило, существенно скромнее, чем у заграничных аналогов, что дает их инициаторам дополнительные конкурентные преимущества.

По оценке специалистов Astera, за три года иностранные инвесторы вложат в торговый сектор Петербурга не менее 1 млрд евро. В Colliers International предсказывают $650-700 млн в течение ближайшей пары лет.

Хлеб и кров

По оценке специалистов “ПСБ-Инвест Групп”, иностранные инвесторы могут рассчитывать в Петербурге на норму доходности от 10-12% до 15-17% годовых в зависимости от той стадии, на которой они включаются в конкретный проект.

Пионером иностранного ритейла в Петербурге стала финская торговая сеть Tradeka Oy (годовой оборот — 1,1 млрд евро), открывшая еще в 1993 г. супермаркет “Супер Сива” в здании бывшего универсама на ул. Савушкина, 119 (Приморский район). Финны рассчитывали запустить 15 аналогичных магазинов на Северо-Западе до 2000 г., но, по словам Вальдемара Тутти, генерального директора ЗАО “Ренлунд СПб” (дочерняя компания Tradeka Oy в России), этому помешал дефолт 1998 г. В апреле 2005 г. в Петербурге заработала вторая “Супер Сива”, занявшая около 1300 кв. м в ТК “Космополис” на Выборгском шоссе. В планах — дальнейшее развитие сети, в том числе и в Москве.

Международные ритейлоры пока сосредоточились в Петербурге главным образом на двух направлениях — на торговле продовольствием и на магазинах формата DIY (do it yourself).

Первой из заграничных гигантов на местный рынок в 2003 г. вышла корпорация Metro Cash Carry, практически одновременно запустив два мелкооптовых торговых центра — в Приморском районе (на Комендантском проспекте) и в Красногвардейском (на пр-те Косыгина). В каждый из проектов-близнецов было вложено по 25 млн евро. Инвестор рассчитывает на 8-10-летний срок окупаемости. Общая площадь каждого гипермаркета — около 16 000 кв. м, торговая — примерно 9200 кв. м, паркинг рассчитан почти на 800 мест. В ассортиментной матрице 11 000 продовольственных и 9000 непродовольственных товаров.

Большинство крупных международных игроков самостоятельно строят свои комплексы в Петербурге, хотя это и противоречит обычной мировой практике. “По определению сетевики не должны этим заниматься. Однако уровень развития местного рынка торговой недвижимости таков, что сетевые операторы вынуждены выступать в роли соинвесторов и содевелоперов. Как только в Петербурге появится хотя бы десяток проектов ТК с профессионально организованным девелопментом, ситуация в корне изменится”, — комментирует Борис Юшенков.

Третий гипермаркет Metro заработает летом 2005 г. на Пулковском шоссе — трассе, ведущей к аэропорту. Параллельно холдинг стал развивать в Петербурге свой розничный формат Real.

Любопытно, что, ассимилировавшись в петербургской потребительской среде, Metro отошла от исходного формата — обслуживание юридических лиц и предпринимателей (ресторанов, кафе, отелей, мелкой розницы и т. п.). На открытии первого магазина Херберт Цлабингер, генеральный директор ООО “Метро Кэш энд Керри” (российской “дочки” холдинга), заявлял: “Наши покупатели должны быть уверены, что, придя к нам, они не столкнутся в торговом зале со своими клиентами”. Однако четкое следование такой концепции поставило бы немцев в заведомо невыгодное положение по сравнению с местными сетями, работающими в формате cash carry (“Лента” и “Мегамарт”). Они торгуют как оптом, так и в розницу. Причем в “Лентах” цены за единицу товара и за упаковку идентичны. В результате специальные карточки, по которым Metro обслуживает покупателей, быстро стали ходовым товаром, и руководство компании закрывает на это глаза. “Мелкооптовые центры Metro превратились у нас в обычные гипермаркеты. Такой формат наиболее востребован местными потребителями, поэтому они восприняли немецких торговцев именно в этом качестве. Формально и в Петербурге сеть работает только с юрлицами, но по факту почти все горожане имеют нужную карточку”, — комментирует Олег Спивак.

В мае 2005 г. на участке 60 га, прилегающем к действующей “ИКЕА-Кудрово”, начнется возведение аналогичного московскому ТК “Мега” общей площадью 210 000 кв. м и стоимостью 250 млн евро. По плану стройка завершится в октябре 2006 г. Инвестор собирался приступить к реализации этого проекта еще в прошлом году, но часть территории находилась в собственности АОЗТ “Выборгское”, бывшего совхоза. На выкуп участка и решение всех правовых вопросов ушло довольно много времени.

Вслед за немецкими инвесторами пришли шведские. В декабре 2003 г. в пос. Кудрово (Всеволожский район Ленобласти), рядом с городской чертой и трассой строящейся КАД, открылся первый на Северо-Западе магазин “ИКЕА” общей площадью около 31 000 кв. м. В его запуск международный концерн вложил около $45 млн. Кстати, шведы рассчитывали выйти на петербургский рынок еще в середине 1990-х гг., но так и не договорились с городом об условиях выделения участка под застройку. “Мы сделали все от нас зависящее, для того чтобы достигнуть соглашения с властями Петербурга, но это оказалось невозможным, — сетует генеральный директор "ИКЕА" в России Леннарт Дальгрен. — Поэтому мы решили сосредоточить свою деятельность в Ленинградской области, поблизости к КАД”.

Следующей — в ноябре 2004 г. — в Петербург вышла компания “Рамэнка”, и тоже с опозданием: 300-летие города турецкие инвесторы рассчитывали встретить по крайней мере с двумя торговыми центрами. Однако, хотя Смольный на словах всячески одобрил проект “Рамэнки”, участки под застройку не были выделены вовремя. В итоге первый “Рамстор” открылся на арендованных площадях ТРК “Гулливер” у ст. м. “Старая Деревня” (этот комплекс находится в собственности ООО “Дубль-2”). Сумма арендной платы не разглашается, однако для якорей такого масштаба она, по оценке аналитиков компании Colliers International, составляет в среднем $120-180 за 1 кв. м в год.

Этим летом должно также начаться строительство второго центра “ИКЕА” в районе пос. Бугры (Ленобласть), у северной границы города, рядом с КАД. Шведская сторона рассчитывает на 30-35 га земли. Принципиальное согласие областных властей уже получено.

Второй гипермаркет заработал в марте 2005 г. в составе торгово-офисного комплекса River House на Аптекарской набережной, где “Рамэнка” арендовала 5000 кв. м.

Гипермаркет занял в “Гулливере” в общей сложности 5200 кв. м. Площадь торгового зала — 4000 кв. м. Здесь продаются около 35 000 продовольственных и промышленных товаров. Инвестиции в запуск магазина составили около $1,5 млн. Расчетный срок окупаемости стандартен — 3-4 года.

Еще один комплекс площадью 30 000 кв. м турецкая сеть рассчитывает открыть в Московском районе, его адрес пока не разглашается. На конец 2005 г. запланирован запуск гипермаркета, для которого компания арендовала 8000 кв. м в строящемся ТК “Гранд Каньон” на пр-те Энгельса, 154.

Планы компании в отношении Петербурга по-прежнему масштабны. Уже к концу года “Рамсторов” в городе должно быть пять. Летом предполагается запустить первый торговый комплекс общей площадью 35 000 кв. м, построенный “Рамэнкой” рядом с Удельным парком (Приморский район). Кроме собственно гипермаркета (6600 кв. м) здесь расположатся магазины арендаторов (“Интерспорт”, “Л'Этуаль”, MEXX и др.).

В апреле 2005 г. о начале российской экспансии объявила британская компания Kingfisher, которой принадлежат около 600 гипер- и супермаркетов, торгующих товарами для дома, в девяти странах. Свой первый магазин под маркой Castorama она рассчитывает открыть в Петербурге уже до конца года на перекрестке Дальневосточного проспекта и ул. Коллонтай (Невский район). Одноэтажный гипермаркет общей площадью 11 000 кв. м (торговый зал — около 8000 “квадратов”) обойдется инвестору примерно в $20 млн. Его будущий ассортимент — около

В программе на 2006 г. — еще четыре “Рамстора”. Комплексы площадью по 10 000 кв. м должны разместиться в Центральном районе, на Гражданском проспекте и в Купчино, а на Ленинском проспекте задуман 30-тысячник.

Kingfisher — первый международный ритейлор, который приходит в Петербург, опираясь на сильного местного партнера. Его гипермаркет разместится рядом с торговым комплексом “Лента”. Около 10,3 га земли на Дальневосточном проспекте городское правительство в ноябре 2004 г. выделило именно этой сети. Kingfisher и “Лента” рассчитывают сотрудничать и дальше, однако адреса будущих магазинов пока не называют.

40 000 товарных позиций (примерно столько же насчитывается и в местных “Максидомах”). Генеральный директор компании Castorama в России Питер Партма считает, что конкуренция на петербургском рынке товаров “сделай сам” (DIY) и без того высокая. “Тем интереснее закрепиться на нем, — уверен он. — Мы адаптируем наш европейский формат к местному потребителю, а выиграть рассчитываем за счет цен. Они у нас будут точно ниже, чем у конкурентов”.

В марте 2005 г. финская компания Rautakesko, которая входит в концерн Kesko, приобрела акции петербургской сети магазинов “Строймастер”, работающей в формате DIY и до сих пор принадлежавшей местному холдингу “Текс” (действует на рынке отделочных материалов с 1994 г.). Это первая сделка по покупке петербургской розничной сети иностранным ритейлором. Максимальная цена акций может составить 19,6 млн евро, если новых владельцев удовлетворят результаты первого года работы. Сейчас под маркой “Строймастер” работают четыре супермаркета на обжитых окраинах — в Красногвардейском, Кировском, Выборгском и Фрунзенском районах города. По результатам 2004 г. оборот сети составил 49 млн евро. Параллельно Rautakesko планирует строить в Петербурге и других российских регионах магазины более крупного формата.

В Петербург готовится выйти и другой известный игрок европейского рынка DIY — немецкая сеть OBI. Однако она не спешит сама выступить в роли девелопера. Компания ведет переговоры по поводу размещения своих гипермаркетов в нескольких торговых комплексах, находящихся на стадии проектирования или строительства (это проекты компаний “Макромир” на Дальневосточном проспекте, “Доринда” на Пулковском шоссе и Vinci на пр-те Космонавтов).

Весной 2005 г. в Северной столице стартовали первые проекты иностранных девелоперских компаний по строительству крупных торгово-развлекательных комплексов.

Свояк свояка

Vinci Construction Grands Projeсts выступает в этом проекте в роли девелопера и генерального подрядчика. Стоимость строительства оценивается в 70 млн евро.

В марте международный концерн Vinci заложил первый камень в фундамент ТРК “Питер Радуга”, который расположится на участке площадью 24 га в Московском районе, на пр-те Космонавтов, за зданием Петербургского спортивно-концертного комплекса. Только полезная площадь одноэтажного здания составит 75 000 кв. м, емкость открытого паркинга — 3500 мест.

Концепция ТК разработана французскими проектировщиками из архитектурного бюро Design Architectural, которое специализируется на торговых объектах. К местным реалиям его адаптировала петербургская компания SCCK.

ЕБРР уже одобрил предоставление 10-летнего синдицированного кредита в размере 65 млн евро. Сам ЕБРР выделит половину этой суммы. Участниками синдиката также выступят Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG (Австрия) и ЗАО “Райффайзенбанк Австрия” (Россия).

По словам Ирины Анисимовой (Astera — эксклюзивный агент по реализации площадей в “Радуге”), переговоры с потенциальными арендаторами идут достаточно активно.

Неудивительно, что главными якорями “Радуги” станут международные торговые марки, которые доверились “своему” девелоперу. Так, на 17 000 кв. м расположится гипермаркет немецкой сети Real, входящей в группу Metro. Второй “магнит” комплекса — DIY от компании OBI, который займет 18 000 кв. м. Кроме того, в “Радуге” запланированы крупные магазины бытовой техники, мебели и спорттоваров. Также здесь будут продаваться модная одежда, парфюмерия, аксессуары, книги, аудиовидеопродукция и т. п. Из развлечений кроме 10-зального кинотеатра предусмотрен еще и боулинг на 18 дорожек. По плану ТК откроется будущим летом.

Promoсentro Italia работает над проектом совместно с инвестиционной компанией Thesis. По словам генерального директора Thesis Лино Гуаттео, участок, ограниченный пр-том Культуры, железнодорожной веткой и трассой будущей КАД, приобретен в собственность у ООО “Бугры”. Территория площадью 9,78 га уже переведена из категории земель сельхозназначения. На ней будет построен одноэтажный ТК общей площадью 35 000 кв. м. Его главный якорь — гипермаркет сети Real. Он займет практически половину ТК — около 17 000 кв. м (торговая площадь — 11 000 “квадратов”).

В апреле на бывших землях сельскохозяйственного предприятия “Бугры” (северная окраина города) итальянская девелоперская компания Promoсentro Italia начала строить ТК “Северный молл”. Он должен стать первой очередью одноименного ритейл-парка, под который отводится участок 50 га. Эта площадка способна вместить до 500 000 кв. м торгово-развлекательных площадей. Предполагаемый объем инвестиций — до 200 млн евро.

Стоимость первой очереди — около 50 млн евро, из которых 30 млн вложит Real. По оценке Лино Гуаттео, в проектах компании Thesis соотношение собственных денег и привлеченных средств торговых операторов, как правило, составляет 20/80.

Кроме него в комплексе разместятся еще 3-4 “якорька” площадью до 3000 кв. м каждый (бытовая техника, мебель и т. п.), примерно 75 магазинов, рестораны и проч.

С точки зрения Ирины Анисимовой, в первую очередь следует ожидать тех девелоперов, которые уже реализовали минимум один проект в Москве: “Например, это может быть французская компания Bouygues Construction. Ходят слухи о том, что она собирается построить торговый комплекс на территории петербургского предприятия “Русские самоцветы”.

Борис Юшенков уверен, что вскоре в Петербург придут и другие заграничные девелоперы: “Это компании, уже освоившие рынки Восточной Европы, например ECE, Apsys, Rodamco, IGN, TriGranit”.

Генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника считает, что время активного выхода на петербургский рынок иностранных торговых марок придется на конец 2006 — начало 2007 г. Во-первых, новые игроки ожидаются в уже освоенных иностранцами секторах (продовольствие и DIY). Эксперты называют Carrefour, Auсhan, Spar International, Aldi, а также Leroy Merlin, Marktkauf и др.

Второй эшелон

“В отличие от заграницы у нас очень мало больших специализированных магазинов. Зарубежные ритейлоры могли бы заполнить эти пустующие ниши. Например, в Петербурге нет аптечных супер- и гипермаркетов, которые реализуют не только лекарства, но и предметы гигиены, парфюмерию и т. п. Отсутствуют крупные в западном понимании магазины канцелярии, оргтехники и прочих офисных принадлежностей, магазины автотоваров, детских игрушек и проч. Все это перспективные направления торгового бизнеса”, — полагает Лев Пукшанский.

Во-вторых, грядет новая волна пришельцев. В Петербурге фактически отсутствуют западные универмаги (единственное исключение — Stockmann на Невском проспекте, 25). В Colliers прогнозируют приход таких форматов, претендующих на площади от 1000 до 10 000 кв. м. Это Boyner, Bestseller (одна из марок, под которой работает Stockmann), а в будущем, возможно, HM, GAP, CA, Marks Spencer. Ощущается устойчивый интерес иностранцев к торговле брэндовой одеждой и спорттоварами. Хотя пока в этих сегментах преобладают франчайзинговые схемы.

Митинский рынок 'разбух невероятно'
Вчера Юрий Лужков, выступая в прямом эфире «Авторадио», заявил: «Митинский радиорынок мы будем сокращать до размеров, которые не будут мешать транспорту. Он разбух невероятно. Мы его сильно пообрезаем. Сейчас рассматривается вопрос о строительстве там эстакады».

В-третьих, начавшийся процесс покупки петербургских сетей иностранцами, очевидно, продолжится. “Думаю, что национальную "чистоту" местным операторам не сохранить. Крупные компании сами будут стремиться выйти на фондовый рынок, а там деньги не имеют национальности. Если уж поляков с их природным талантом к торговле "укатали" западные сети, то нашим в перспективе точно не выстоять, — предсказывает руководитель группы оценки "Института проблем предпринимательства" Алексей Шаскольский. — Но не думаю, что это катастрофа — квасной патриотизм в ритейле несостоятелен”.
Московские власти пытаются решить транспортную проблему и заодно умерить аппетиты владельцев "Горбушки" и радиорынка в Митино. Вчера Юрий Лужков сообщил, что территорию Митинского рынка "пообрежут", на освобожденном участке построят эстакаду. А неделю назад мэр наложил мораторий на расширение торговой зоны вокруг завода "Рубин", на площадях которого работает "Горбушка".

Вторая попытка была предпринята в ноябре прошлого года. Департамент потребительского рынка правительства Москвы объявил о планах строительства на территории Митинского радиорынка торгово-развлекательного комплекса (площадью 37 тыс. кв. м), грузового двора и автостоянки, рассчитанной на 1200 машин. В связи с предстоящим строительством с рынка уже должны были вывезти палатки-контейнеры. На сегодняшний день никаких «сокращений» штата митинских торговцев не произошло, но в департаменте потребрынка ГАЗЕТЕ подтвердили, что планы остались в силе и к 2005 году торговый комплекс будет сдан в эксплуатацию.

Заметим, что это не первая попытка городских властей упорядочить деятельность Митинского рынка. Еще в конце 1999 года в ходе оперативно-профилактических рейдов по пяти основным радиорынкам Москвы (в том числе Митинскому и «Горбушке») была пресечена деятельность 12 преступных групп численностью 38 человек. Из оборота изъято более 22 тыс. контрафактных компакт-дисков и видеокассет на сумму более 300 тыс. долларов. По приговору УБЭП ГУВД Москвы Митинский рынок должны были закрыть в марте 2000 года, а «Горбушку» - в начале 2001 года. Однако Митинскому рынку, в отличие от легендарной «Горбушки», удалось выжить.

«Рубину» понравилось зарабатывать деньги
По тем же причинам в начале 2001 года был закрыт рынок у ДК им. Горбунова - знаменитая «Горбушка». В апреле того же года было создано АО «Горбушка-Москва», базирующееся на территории завода «Рубин».

Вчерашнее заявление мэра лишь подтверждает серьезность намерений городских властей потеснить Митинский радиорынок. По официальной версии, он мешает движению транспорта и является центром торговли пиратской и ворованной продукцией. По неофициальной - правительство Москвы не может контролировать деятельность рынка и не получает с него налоги.

Однако Петр Аксенов, руководитель комплекса городского хозяйства, рассказал о многочисленных жалобах жителей на сложную транспортную ситуацию в районе: «Нельзя строить ничего нового до тех пор, пока не приведем в порядок дороги и не построим паркинги. В 2001 году мы утвердили проект строительства рынка, построили 10 тыс. кв. м торговых площадей, а транспортная инфраструктура рынка не справляется. Это значит, что проект был недостаточно проработан».

На состоявшемся 29 апреля заседании столичного правительства обсуждался вопрос о расширении торговой зоны вблизи станции метро «Багратионовская». Предполагалось, что площадь аудиорынка увеличится в несколько раз, а на пустующих площадях соседних заводов откроется несколько торговых и офисных комплексов. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, представлявший концепцию развития территории, заявил: «Перекресток улицы Барклая и Багратионовского проезда через несколько лет станет одним из крупнейших торговых центров города».

В итоге решили сконцентрироваться на решении транспортной проблемы: расширить до трех полос улицу Барклая и до двух полос в каждую сторону - Багратионовский проезд, построить пешеходные переходы, а также паркинги и стоянки на 4000 машиномест. Кроме того, планируется расширить выезд с улицы Кастанаевской, 'пробить' сквозной проезд по 3-й Филевской улице и организовать съезд к торговому комплексу со строящейся трассы - дублера Кутузовского проспекта.

Выслушав всех, Юрий Лужков разразился жесткой критикой в адрес руководства завода «Рубин» и архитекторов, которые в погоне за коммерческой выгодой забывают об интересах города: «Раньше там не было ничего. Было обычное предприятие с огромными пустующими цехами, и был нелегальный рынок. Мы решили соединить эти возможности и сделать торговлю цивилизованной. «Рубину» понравилось зарабатывать деньги, соседние предприятия тоже стали строить торговые центры. В результате мы получили сложную транспортную ситуацию в этом районе и несколько конкурирующих между собой торговых центров. Конкуренция - вещь приемлемая, пока не мешает населению».

'После того как все эти социально значимые мероприятия будут выполнены, можно вернуться к обсуждению вопроса о дальнейшем развитии здесь торговли', - заключил Лужков.

В ближайшие два-три года планируется построить сквозной проезд по территории рынка, а у станции метро 'Багратионовская' - двухэтажный центр, в который войдут кинотеатр, службы быта, медицинский и детский центры. Территорию заводского стадиона решено приспособить под спортивный центр с банным комплексом.

Учредителями АО «Горбушка-Москва» стали ОАО «Московский телевизионный завод «Рубин» (ему принадлежит 74% акций АО) и ГУП «Мосинформзащита» (соответственно 26%). Месячный оборот новой «Горбушки» составляет от 14 до 18 млн. долларов.

СПРАВКА

Рынок загородной недвижимости нуждается в добротных коттеджах экономкласса

Митинский радиорынок
Митинский радиорынок находится на Пятницком шоссе и практически блокирует движение в этом районе. Владельцем и управляющей компанией Митинского городского радиорынка является ЗАО «Русское золото». Средний ежедневный доход рынка составляет 29-30 млн. долларов.

От добра добра... ищут

Консервативная загородная недвижимость первые шесть месяцев текущего года продолжала жить по правилам, установленным в прошлом году. Основные тенденции, популярность направлений, движение цен - все это, вместе взятое, ничем не удивляло экспертов. Назвав стагнацию цен на загородном рынке стабильной ситуацией и заняв выжидательную позицию, компании, занимающиеся продажами за чертой Москвы, спокойно подвели итоги полугода.

Я нахожу этому следующее объяснение: новое время - новые возможности. Наши клиенты не относятся к своему дому, как к чему-то вечному и, пожив в одном доме несколько лет, в поисках лучшего и большего комфорта начинают искать новый. Построив дом большой площади и не пользуясь в повседневной жизни всеми имеющимися помещениями, люди хотят выгодно продать его и найти другой, полностью отвечающий их насущным потребностям".

Похоже, рынок загородки начинает жить по рыночным правилам - не предложение диктует спрос, а спрос формирует предложение. Покупатели стали взыскательнее - возможно, потому, что их стало меньше, и они это понимают. Теперь им подавай не просто участок с подрядом в предназначенном к застройке чистом поле, и не недостроенный коттедж в неказистом коттеджном поселке, но готовый товар, причем с ярко выраженной индивидуальностью. Надо сказать, многие из них не хотят останавливаться на достигнутом - иными словами, приобретя один коттедж, они могут через какое-то время поменять его на другой, с более высокими потребительскими характеристиками. Особенно это касается домов класса де-люкс. Консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Феликс Лещенко считает: "Эксперты нашей компании отмечают все возрастающее предложение домов с отделкой под ключ, построенных три-четыре года назад. Лидирующие позиции занимают поселки с яркой индивидуальностью, с фишкой, если хотите, выгодно выделяющей их на общем фоне.

Среди новых тенденций покупательского спроса маркетолог-аналитик компании "КомСтрин" Ольга Кисарина выделяет следующие. Все больше клиентов покупают загородный дом в качестве альтернативы московской квартире. Эту тенденцию также подтверждает появление многоквартирных загородных жилых комплексов на Рублево-Успенском, Ярославском, Сколковском, Калужском шоссе. Интерес покупателей к организованным коттеджным поселкам продолжает расти. Это поселки, застраиваемые домами по нескольким проектам в едином стиле единым подрядчиком со своей службой эксплуатации и полной инфраструктурой, необходимой для обособленной загородной жизни. Поселки стали классифицироваться по назначению: для постоянного проживания, для дачного отдыха, для отдыха на воде, горнолыжного отдыха и пр. Этажность строительства снижается. Если ранее были распространены многоэтажные коттеджи, сейчас потребители предпочитают невысокие дома, наибольшей популярностью пользуются двухэтажные. Также становятся не нужны подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну - это объясняется развитием инфраструктуры. Увеличивается покупательский интерес к южному и северному направлениям (Каширское, Ленинградское, Осташковское, Ярославское). Наблюдается постепенный рост цен на этих участках. Увеличиваются объемы коттеджного строительства в позициях бизнес- и VIP-классов.

Вместе веселее

Понятно, что элита не каждому по карману, все больше людей интересуются в приобретении экономного загородного дома - стоимостью в пару-тройку сотен тысяч долларов. Благо, что и загородная ипотека, хоть со скрипом, но все-таки развивается. Правда, такие предложения пока на рынке в дефиците. "Все более неудовлетворенный спрос сейчас существует в секторе жилья, которое бы отвечало следующим параметрам: хорошее качество, разумная цена, - говорит Сергей Пушкин, руководитель Департамента загородной недвижимости компании "Новое качество". - Я имею в виду поселки, цена домов в которых колеблется от 150 до 300 тысяч долларов, а площади домов - от 170 до 250 кв. метров. Дома в таких коттеджных поселках должны строиться по принципу "разумной достаточности". Проектирование и строительство должны отвечать требованиям клиентов. Разумеется, не слишком завышенным. Пока что подобные предложения на рынке отсутствуют".

Экономный дом

Что касается популярности направлений, то и в 2005 году лидерство по-прежнему за Рублевкой. "Минимальный бюджет для Рублево-Успенского шоссе, - говорит Ф. Лещенко, - 1-1,3 миллиона долларов. За эти деньги можно найти хороший, актуальный для рынка дом под чистовую отделку площадью 450-550 квадратных метров, грамотно спланированный (три спальни, кабинет и пр.). Верхней планки для Рублевки практически не существует, хотя даже большие бюджеты покупателей, в 6-8 миллионов долларов, не гарантируют им быстрого успеха в поиске дома своей мечты".

Верхней планки не существует?

Покупатели загородной недвижимости почти также консервативны, как и сама недвижимость, и по-прежнему любят дома у леса или у естественного водоема. Это дает основание некоторым компаниям играть на повышение стоимости земли по профильным направлениям - например, Дмитровскому шоссе. Правда, насколько долгосрочны и оправданны подобные игры, эксперты сказать затрудняются.

Много и активно застраивается Новая Рига. Хотя некоторые эксперты и полагают, что ее просто раскрутили и в недалеком будущем покупательский интерес к ней упадет. По-настоящему элитных поселков там мало, зато развивается сектор логистики. Кому понравится жить рядом со складскими зданиями, куда подъезжают большегрузные машины?

Обязательной частью клиентских запросов на инфраструктуру поселков являются, помимо традиционного административного здания с минимальным набором функций, вроде мини-маркета и кафе, пешеходные дорожки для прогулок (в том числе с детьми) и детские площадки. Наличие в поселке или на его границе дошкольного образовательного учреждения, детского клуба существенно повышает его привлекательность в глазах клиентов, ищущих дом для постоянного проживания семьи, а таких сейчас - большинство.

Что хочет покупатель?

Для того чтобы эти деньги не потерять и въехать в ту квартиру, в которую вы рассчитывали, причем в ожидаемый срок, необходимо представлять процесс оформления строительства дома и реализации квартир, возможные риски и способы их минимизации.

Эксперты говорят, что людям, выбирающим загородную жизнь, куда важнее спокойствие и безопасность близких, чем, скажем, возможность раз в неделю сходить, пусть и в очень хороший, ресторан рядом с домом. По этим же причинам выбираются "европейские" поселки с открытыми пространствами, невысокими заборами, большими площадями под прогулочные зоны и инфраструктуру, единым социумом соседей.
Купить квартиру в недостроенном доме невозможно, просто потому, что ее еще не существует. Можно лишь инвестировать деньги в строительство, выступая, по сути дела, предпринимателем, который вкладывает деньги в строительный бизнес и несет все риски, с этим связанные.

Инвестиционный контракт. Строительство дома начинается с конкурса, объявляемого Правительством Москвы. Фирма, выигравшая конкурс, становится генеральным инвестором, что и подтверждается инвестиционным контрактом.
Распоряжение московских властей о предоставлении участка для строительства
Договор аренды земельного участка
Проектная (строительная) документация
Документы, регулирующие отношения участников строительства:

Какие бывают документы на строительство:

В зависимости от условий инвестиционного контракта продавцами квартир могут выступать:

Договор совместного инвестирования (долевого участия). Генеральный инвестор может строить дом на свои собственные средства или привлекать других инвесторов (соинвесторов), с которыми и заключается данный договор.
Договор подряда. Генеральный инвестор или соинвестор строит сам или привлекает строительную организацию - подрядчика, эта организация будет являться застройщиком. Застройщик-подрядчик может привлекать субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Застройщик также может быть соинвестором строительства.
Кто имеет право продавать квартиры

Договор инвестирования (договор долевого участия). Самым надежным является заключение договора с генеральным инвестором. В этом случае вы не окажетесь крайним при каких-либо разногласиях между ним и соинвестором или застройщиком.
Договор уступки права требования. Подобный договор заключается с соинвестором или застройщиком, его смысл заключается в том, что соинвестор или застройщик уступает покупателю свое право на получение квартиры в построенном доме.
Здесь важным моментом является то, что, согласно новому Закону "О долевом участии в строительстве" уступка требования возможна только после того, как участник строительства полностью выполнил свои обязательства по договору или же одновременно с уступкой требования происходит перевод долга на новое лицо.

Генеральный инвестор.
Инвестор (соинвестор), если у него есть право привлечения частных инвесторов.
Застройщик, если ему, по договору с инвестором отходит часть квартир в доме.
Риэлторская фирма, действует на основании договора комиссии или договора поручения. Также может выкупить часть квартир и являться в таком случае инвестором (соинвестором).
Договоры с клиентом. Форма и смысл договора зависят, опять-таки, от условий инвестиционного контракта, взаимоотношений между участниками строительства и того, с кем из них вы сотрудничаете.

Описание квартиры согласно проектно-строительной документации. Необходимо для того, чтобы, в итоге, приобрести именно ту квартиру, на которую вы рассчитываете.
Цена квартиры и стоимость квадратного метра, последнее важно потому, что площадь реально построенной квартиры может отличаться от проектной до 10%, соответственно, изменится и конечная цена квартиры.
Сроки строительства.
Штрафные санкции за невыполнение обязательств.
Заключительным этапом является прием дома Госкомиссией, оформление права собственности на него, после этого вы:

Существенными моментами в договоре являются:



Главная --> Публикации