Главная --> Публикации --> Не надо чинить то, что работает С наступающим годом реализации отложенного спроса... Рынок элитного жилья, итоги 2004 г., прогноз на 2005г. Арендаторов гонят из отелей Валентин куликов: есть предел объемам строительства

По заключению Главгосэкспертизы, которое удалось получить газете "Известия" в Министерстве культуры, на реконструкцию может быть выделено 20.5 млрд. рублей, или около 700 млн. долларов. "Известия" разобрались, на что нужны такие деньги.

2 июля - день официального закрытия Большого театра на долгожданную реконструкцию, которая при благоприятном стечении обстоятельств закончится к началу 2008 года. До рубежной даты театр дожил с немалыми скандалами, которые - будь то депутатский интерес к творчеству Сорокина или же совсем свежая перепалка между бывшим и нынешним министрами культуры - нетрудно увязать с заманчивой суммой в один миллиард долларов, в которую изначально оценивалась реконструкция.

Шокирующий миллиард возник в марте этого года - именно такую сумму озвучил твердым голосом глава ФАКК Михаил Швыдкой перед приехавшим в Большой театр президентом Владимиром Путиным. После этого Главгосэкспертиза начала просчитывать обоснованность таких запросов, а президент между тем попросил Большой театр найти возможность быть поэкономнее. Как рассказали "Известиям" в дирекции по строительству, реконструкции и реставрации при Федеральном агентстве по культуре и кинематографии такие возможности нашлись.

Сэкономят на автостоянке

Итак, в сводном заключении Главгосэкспертизы от 29 апреля называется сумма в 20.5 млрд. рублей (без внешних инженерных сетей), то есть около $700 млн. Что практически на треть меньше предполагавшегося миллиарда долларов. Однако это все равно в несколько раз дороже, чем в случае с другими старинными оперными театрами, такими как Ковент-Гарден или Ла Скала, подвергнувшимися в последнее время совершенно необходимым для выживания в современном театральном мире реконструкциям.

Во-первых, на неопределенный срок отложили ремонт художественно-производственных мастерских Большого, находящихся позади Госдумы (вообще же в комплекс подлежащих ремонту строений входит не только всем известное здание с квадригой, но еще стоящий позади него так называемый дом Хомякова и складские помещения в Перове). Во-вторых, решили не строить за государственный счет многоярусную подземную автостоянку. Скорее всего, на такое дело (стоимостью около 5.5 млрд. рублей) найдут инвестора. Но тогда уж точно стоянка будет платной.

Громадность суммы объясняется, с одной стороны, психологией "делать так делать", при которой все у нас должно быть только самое лучшее, с другой стороны - необычайной запущенностью здания, в котором половина доисторических розеток еще на 127 вольт, стесненностью его местоположения и сложностью работ, значительный объем которых будет происходить под землей. Ведь расти Большому, испытывающему острый недостаток площадей, кроме как вниз, больше некуда - предполагается, что благодаря реконструкции ему нароют 50 000 дополнительных кв. м.

Большому нароют 50 000 кв. метров

Вторая часть - реставрационные работы, в ходе которых должны не просто обновить кресла, покрасить стены и пошить новый занавес (заплатки на старом были предъявлены Путину во время его мартовского визита), но и вернуть театру первоначальный облик, сильно искореженный за его многолетнюю историю. Так, скажем, в стародавние времена, когда были кареты и слуги, посетители театра обитали в своих абонированных на весь сезон ложах, не раздевались в общих гардеробах на ярусах и также, видимо, не ходили в туалет. Соответственно, после реконструкции гардеробов, туалетов и буфетов на их привычных местах уже не будет. Все это будет перенесено в специально вырытую подземную часть.

Всю сумму можно разделить на три примерно равные части. Одна - свыше 7 млрд. рублей, на которые уже давно был заключен договор с поставщиком технического оборудования - выигравшей тендер немецкой компанией Bosch Rexroth. Сюда входит вся верхняя и нижняя механизация сцены, свет, звук, накатная балетная сцена и монтаж всего этого богатства "под ключ".

Но первым делом надо разобраться с портиком главного фасада, под которым уже давно запрещено стоять, с балконами, в которых надо усиливать перекрытия, и со стенами, которые в некоторых местах полностью потеряли несущую способность. Их будут укреплять методом инъектирования - чуть ли не шприцами впрыскивать в них специальную смесь, чтобы они могли держать хотя бы сами себя. Большего от них не требуется - под многотонное сценическое оборудование подведут специальный фундамент.

Предмет волнений всех музыкантов - акустика - просчитывается немецкими специалистами. Главный дирижер Большого Александр Ведерников неустанно критикует ее нынешнее состояние, объясняя это тем, что в пятидесятые годы XX века сильно переделали оркестровую яму, и мечтает все вернуть к исходному варианту.

Подземная стена и эскалаторы

Пока эту реставрационную часть Главгосэкспертиза оценила в 5 млрд. рублей, но в дирекции по строительству ФАКК все же рассчитывают еще на пару миллиардиков. В принципе, еще до начала официальной реконструкции и совсем окончательного заседания у руководителя Минэкономразвития Германа Грефа (его ждут примерно через пару недель) Большому театру уже в этом году было выделено 3 млрд. 750 млн. рублей, которые частично пошли на проведение работ в семи аварийных зонах фундамента, сохранившегося еще от того Большого, что сгорел в 1853 году.

Но чтобы все это вырыть, не разбирая Большой театр, требуется произвести много хитрых и дорогостоящих инженерных чудес. Например, сначала надо методом "задавливания" втиснуть новые сваи под существующие фундаменты. Кроме того, все пространство под Большим надо окружить так называемой стеной в грунте - монолитным бетонным сооружением, ограждающим близлежащую застройку от нежелательных сдвигов. Такая же технология применялась при строительстве некоторых фрагментов Третьего кольца, например, в районе Лефортовского тоннеля. Метро, которое, казалось бы, тут неподалеку, всего этого не заметит - оно гораздо глубже.

Третья часть денег должна пойти на строительно-монтажные работы, куда входит все оборудование, которое не имеет отношения к сцене, и устройство подземной части, которая должна располагаться где-то между ступенями и фонтаном. Зрители туда будут попадать вполне традиционным образом, через колоннаду, а потом уж будут спускаться вниз на эскалаторах. Там же, под землей, построят камерный зал и поместят под стекло пресловутый "портик Бове" - остатки древнего северного фасада, замурованные сейчас в самом центре сценической части, так сказать, на самом ходу.

Разговоры о кризисном состоянии здания Большого ведутся с 1989 года. Новая сцена, которая должна облегчить жизнь театра в период реконструкции, была открыта в конце 2002 года. За это время была принята и отброшена идея о поэтапной реконструкции, позволяющей труппе хоть немного, но работать каждый сезон на главной сцене. Несколько лет шла битва с Управлением охраны памятников за портик Бове, без ликвидации которого из сценической части не могло быть речи о полноценной реконструкции. Кроме того, постоянно оттягивалось ее начало и росла требующаяся для нее сумма, которая и сейчас еще может быть изменена, причем скорее в большую сторону. По ее поводу федеральные власти могут только позавидовать московским, быстро и, по нынешним меркам, недорого отстроившим новодельный Манеж всего за $50 млн. Сгори сейчас Большой театр - соорудить его заново было бы намного дешевле.
Еще недавно ни у кого не было сомнений, что самым выгодным вложением свободных средств является покупка недвижимости. Цены на жилье росли столь стремительно, что доходы от подобных инвестиций превосходили все ожидания. Теперь ситуация изменилась. Стоимость жилья почти не увеличивается, да и считать ликвидной любую квартиру уже нельзя: покупатели стали разборчивыми. Между тем инфляция постепенно «съедает» сбережения, в какой бы валюте они ни хранились. Проценты по банковским вкладам сейчас тоже не назовешь высокими — такое вложение средств не только не приносит дохода, но и сохранность всей реальной стоимости вклада не гарантирует. Так куда сегодня может выгодно вложить свои средства частный инвестор?

Отстроить заново было бы дешевле

Ослиные уши вместо денег
«Валюта (а россияне по привычке хранят деньги в долларах и евро) по сути не является способом инвестирования, так как не позволяет сегодня даже сохранить «тело» инвестиций, не говоря о том, чтобы получить еще какой-либо доход, — говорит управляющий директор УК «Конкордия эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. — Хранение средств в наличных рублях при существующем уровне инфляции также не может являться ни способом сохранения средств, ни тем более инструментом их прироста».
Некоторые граждане надеются компенсировать инфляционные потери, размещая средства на банковских депозитах. Однако мнение специалистов на этот счет однозначно: банковские ставки не превышают реального уровня инфляции. А. Прокофьев называет ряд факторов, ограничивающих инвестиционную привлекательность банковских вкладов вне зависимости от вида валюты.
— Существует угроза банкротства банка и, соответственно, потери сбережений. Введенная система страхования вкладов гарантирует возврат только строго фиксированной суммы, которая может оказаться меньше той, что была на депозите.
— При досрочном изъятии средств вкладчик теряет практически всю сумму начисленных процентов.
— При удачной экономической конъюнктуре, когда банк получает сверхприбыль, вкладчик вынужден довольствоваться лишь фиксированным процентом.
— Банк не отчитывается перед вкладчиком, куда именно инвестируются его средства. Клиент не может оценить, насколько рискованно банк оперирует его деньгами.
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев также предостерегает потенциальных вкладчиков: «В настоящее время банки платят по вкладам в долларах не более 9–10% годовых. Кроме того, как показывает новейшая история РФ, банки подвержены кризисам и банкротствам (которые мы наблюдали в 1995, 1998, 2004 годах), во время которых вкладчики осаждают офисы кредитных учреждений в надежде получить свои деньги назад. И в худшей ситуации осаждающие могут получить либо, как выразился один нечистоплотный банкир, «от дохлого осла уши», либо 100 тыс. руб. от Агентства по страхованию вкладов».
Подобный риск при полном отсутствии доходности делает размещение средств на банковских счетах попросту бессмысленным. Поэтому тем, кому небезразлична судьба собственных капиталов, приходится искать менее легкие пути их сохранения и приумножения.

Проценты по банковским вкладам сейчас тоже не назовешь высокими — такое вложение средств не только не приносит дохода, но и сохранность всей реальной стоимости вклада не гарантирует. Так куда сегодня может выгодно вложить свои средства частный инвестор?
В течение многих лет нас планомерно приучали пользоваться исключительно американской валютой: стремительные темпы инфляции, кризисы, дефолты заставили всех переводить буквально каждую свободную копейку в доллары. Затем на фоне быстрого роста курса евро многие наши соотечественники стали хранить сбережения в европейской валюте. Но сегодня инфляция ощутимо коснулась всех знакомых нашему человеку валют: в какой бы из них ни хранилось «нажитое непосильным трудом», ни сберечь капитал, ни тем более приумножить его уже невозможно.

Риск — дело благородное, но иногда убыточное
Другое дело, если инвестировать средства в объекты недвижимости берутся профессионалы. Воспользоваться их услугами частный вкладчик может, разместив свои средства в паевом инвестиционном фонде (ПИФе) недвижимости. У подобных вложений есть немало существенных плюсов. «Безусловным преимуществом ПИФов недвижимости перед прямым инвестированием является низкий входной порог — пай стоит до $10 тыс. Ясно, что на эти деньги квартиру в инвестиционных целях не купишь, — говорит К. Ковалев. — Так что ЗПИФН является неплохой возможностью для мелких и средних инвесторов вложить деньги в рынок недвижимости, который показывает в последнее время стабильный рост».
Еще одно преимущество ПИФов недвижимости — потенциально высокая доходность. Так, по данным Н. Курашовой, крупные и известные фирмы с большим опытом работы в данной области могут демонстрировать доходность до 30% годовых, А. Прокофьев оценивает прибыль от вложений в ЗПИФН на уровне 25–35% годовых.
Помимо достаточно высокой доходности эксперты говорят и о надежности вложений в ЗПИФН. По мнению управляющего директора УК «Конкордия эссет менеджмент», «управляющая компания как квалифицированный инвестор, обладающая необходимыми технологиями, подготовленным персоналом, вкладывает средства в крупные перспективные объекты недвижимости, предварительно осуществляя при этом тщательный проектный и маркетинговый анализ, обеспечивает юридическую защиту инвестиций. Кроме того, ЗПИФН, располагая источниками «длинных» денег, получает от застройщика весьма серьезный дисконт, что физическому лицу, естественно, недоступно».
«За последнее время рынок ЗПИФН вырос не только количественно, но и качественно, — рассказывает А. Прокофьев. — Число зарегистрированных фондов — 5 Объем средств под управлением ЗПИФН сегодня составляет более 10 млрд руб. Кроме достаточно распространенных девелоперских фондов появились рентные, ипотечные фонды. Таким образом, индустрия предлагает финансовый инструмент, максимально адаптированный интересам инвестора — с позиции уровня рисков, диверсификации, доходности. Инвестор всегда голосует рублем. И его доверие к фондам недвижимости (что выражается в росте отрасли) — лучшее подтверждение эффективности данного инструмента».
Но большинство экспертов подчеркивают, что пока ПИФы недвижимости, куда могут вкладывать средства любые частные инвесторы, можно пересчитать по пальцам. Гораздо чаще ПИФы недвижимости создаются под конкретный проект и конкретных игроков, «со стороны» туда попасть практически невозможно. Еще одно ограничение заключается в том, что подавляющее большинство ПИФов — закрытые (т. е. в них можно войти только в момент образования и выйти в момент прекращения деятельности).
На этом возможности вложений в рынок недвижимости на сегодняшний день исчерпываются. Остается рынок ценных бумаг. Но по поводу его доходности мнения специалистов существенно расходятся. Например, А. Прокофьев считает, что «российский фондовый рынок сегодня, безусловно, привлекателен для инвестора, хотя, как развивающийся рынок, пока имеет ряд очевидных ограничений. Изменения цен на акции здесь определяются в большей мере политико-экономической ситуацией в стране, чем показателями деятельности компаний-эмитентов».
По мнению К. Ковалева, «инвестирование в ценные бумаги на фоне процессов ЮКОСа — не самое доходное предприятие. Скорее убыточное — 2004 год это подтвердил. Первую половину 2005 года фондовый рынок также не очень радовал инвесторов. Что будет дальше? Специалисты не могут прогнозировать развитие фондового рынка со стопроцентной уверенностью. Сейчас здесь наблюдается стагнация, что будет дальше — непонятно. Вложение средств в ценные бумаги и ПИФы акций выглядит не самым разумным решением проблемы инвестирования свободных денежных средств».
Начальник отдела персонального обслуживания клиентов группы компаний НОВА Сергей Тюрин считает наиболее доходным, хотя и наиболее рискованным, инструментом инвестирования на фондовом рынке вложения в акции.
В одном все специалисты солидарны: непрофессионалу на фондовом рынке делать нечего. «Если клиент не обладает никакими специальными знаниями, то играть на фондовом рынке он не сможет. Более того, практика показывает, что подобные попытки почти всегда оканчиваются провалом», — предупреждает С. Тюрин. По мнению А. Прокофьева, «игра на рынке акций требует от инвестора соответствующей компетенции и серьезного объема времени — этими ресурсами может располагать только профессиональный инвестор».
В качестве перспективного способа приумножения капитала С. Тюрин рекомендует общие фонды банковского управления (ОФБУ): «Они сродни ПИФу, но с большей гибкостью управления. Грубо говоря, клиент приносит свои деньги банку и доверяет куда-то их вложить. Преимущество ОФБУ заключается в том, что набор инструментов, которыми может оперировать управляющий, весьма широк. К примеру, если на рынке ценных бумаг «запахло жареным», то управляющий имеет возможность быстро перевести деньги клиентов в другие инструменты. Чем шире набор инструментов управления, тем потенциально вложения более доходны (или менее убыточны в плохие времена). Правда, все зависит от профессионализма управляющего, так что гарантировать ничего нельзя. Но в прошлом году доходность у ОФБУ была очень неплохая — до 35% годовых. Пока ОФБУ не очень распространены и востребованы, но, с моей точки зрения, это очень неплохой конкурент ПИФам и в дальнейшем они будут активно развиваться».
Так или иначе, необходимо понимать, что инструментов инвестирования, дающих стопроцентную гарантию сохранения средств и получения прибыли, на сегодняшний день не существует. Степень риска тех или иных вложений может быть различна, но в любом случае риск есть. «Клиенту всегда гарантируют возвратность активов, но их рыночная стоимость может и увеличиться, и уменьшиться, — говорит С. Тюрин. — И в ОФБУ, и в ПИФе, и в доверительном управлении нет не только гарантии того, что будет доход, но и того, что не будет убытков, что будет возвращена вся вложенная сумма. Гарантии возврата всех средств и выплаты фиксированного процента есть только на банковских депозитах. Если вы предпочитаете механизмы повышенной доходности, то несете и более высокие риски потерь».
Кроме всего прочего возможность инвестирования в тот или иной инструмент напрямую зависит от суммы, которой располагает вкладчик. Так, по мнению К. Ковалева, «с суммой $10–50 тыс. нужно идти либо в банк, либо в ПИФ (недвижимости, акций, облигаций или смешанный). Осуществить прямые инвестиции в недвижимость с такой суммой нельзя. $100 тыс. уже рассматриваются как «инвестиционный минимум», такие деньги можно вложить в недвижимость, банковские вклады или паи ПИФов, оперирующих на фондовом рынке». В то же время С. Тюрин считает, что «$10 тыс. можно вложить куда угодно, главное — определиться, что вы хотите, единственное — данная сумма не подойдет для классического доверительного управления (планка доверительного управления на фондовом рынке, как правило, начинается со $100 тыс.)».
Вот и получается, что тем, кто ценой неимоверных усилий скопил $10 тыс. и ни при каких условиях не готов этой суммой рисковать, остается только посочувствовать: даже просто уберечь эти деньги от инфляции сегодня почти невозможно. Для тех, у кого намеченные к инвестированию средства не последние, оптимальная стратегия — сделать сразу несколько вложений, воспользовавшись различными инструментами инвестирования. Риск, конечно, все равно останется, но и шансы получить доход не так уж малы. Как говорится, думайте сами, решайте сами.

Купи-продай квартиру
Еще год назад существенно увеличить свои средства можно было, купив квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке. В первом случае заработать удавалось за счет стремительного увеличения стоимости любого жилья, а во втором сумма прибыли возрастала еще и благодаря тому, что квартира в строящемся доме была значительно дешевле, чем в полностью готовом.
Сегодня купля-продажа жилья уже не приносит таких дивидендов. Цены на вторичном рынке растут столь незначительно, что не всегда успевают «догнать» инфляцию. К тому же, если подсчитать накладные расходы при заключении сделки (оплата услуг риэлтора, стоимость оформления документов), то схема «купил квартиру — перепродал через год» становится и вовсе убыточной. Не слишком отличается и ситуация с покупкой жилья в новостройках. Большинство компаний теперь продают квартиры в строящихся домах по ценам, близким к стоимости готового жилья.
Тем не менее эксперты по-прежнему не советуют отказываться от вложений в недвижимость. По мнению К. Ковалева, недвижимость как объект инвестиций интересна по двум основным причинам: как самый надежный актив из всех имеющихся в наличии на инвестиционном рынке и как один из самых доходных активов.
Однако при этом К. Ковалев отмечает: «Каждый инвестор по-своему определяет риск того или иного актива. И недвижимость можно оценивать по-разному. Кто-то, например, считает подобные вложения весьма рискованными, говорит об их невысокой доходности, низкой ликвидности, неэффективности, зависимости рынка от нефти, политических рисках России, деле ЮКОСа и т. д. и т. п. А для кого-то недвижимость очень и очень доходна, надежна, предсказуема». Мнение же самого К. Ковалева на этот счет однозначно: «Инвестировать в недвижимость имеет смысл всем — и институциональным, и частным инвесторам».
Привлекательным объектом для инвестиций считает недвижимость и А. Прокофьев: «Во-первых, это актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. Ситуацию падения цены на 10% за день, как это бывает на фондовом рынке, на рынке недвижимости представить себе очень сложно. Давайте вспомним 1998 год. За два–три дня индекс РТС упал в 35 раз. Цены же на недвижимость снизились в 1,5 раза. Причем снижение произошло плавно, в течение двух месяцев — вполне достаточный период для того, чтобы инвестор при желании мог реализовать свой актив. Во-вторых, вложения в недвижимость имеют сравнительно низкие риски. Рыночная (не юридическая) угроза «невозврата средств», инвестированных в объект недвижимости, достаточно мала».
Кроме того, А. Прокофьев считает вложения в недвижимость достаточно доходными: «Высокий спрос на рынке, текущий рост цен являются гарантом для инвестора как минимум сохранения «тела» инвестиций. В конце концов недвижимость — крайне прозрачный инструмент. Те же акции, облигации так или иначе отображают финансовое состояние компании-эмитента. Как инвестору оценить эффективность компании? В современных условиях это чрезвычайно сложно. А объект недвижимости максимально доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко и объективно предсказать его инвестиционную привлекательность».
Наряду со всеми перечисленными плюсами частный инвестор, по мнению А. Прокофьева, при инвестиционной покупке квартиры несет ряд существенных рисков и издержек:
— риск юридической чистоты сделки (насколько права на приобретаемую квартиру легитимны, не признают ли впоследствии приобретенные права на квартиру недействительными);
— маркетинговый риск (насколько приобретаемое жилье в перспективе будет пользоваться спросом, не возникнут ли неожиданные факторы, влияющие на рыночную стоимость приобретаемой недвижимости — например, развернувшаяся рядом стройка и пр.). Для того чтобы застраховать себя от подобных рисков, потребуется оценка, аудит, консультации, что в итоге оборачивается дополнительными расходами, которые оцениваются в 10–15% стоимости приобретаемого жилья.
Специалист отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова уточняет, что «доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от успешности проекта. Сейчас покупатель стал более разборчив в приобретении жилья, но число удачных проектов в Москве пока не превышает 20%. Спрос, соответственно, и цены на них будут только расти, в отличие от неудачных проектов, спрос на которые будет уменьшаться».
Таким образом, можно сделать вывод о том, что прямые вложения в недвижимость в принципе могут быть выгодными (хотя и не до такой степени, как раньше), но только при условии выбора действительно ликвидного объекта. Сделать такой выбор частному инвестору по понятным причинам очень и очень непросто.

LIBOR (London InterВank Offered Rate) представляет собой усредненную процентную ставку, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Другими словами, LIBOR — это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу на стандартный срок, например, на год.

Вусловиях ипотечных программ некоторых российских банков все чаще стали появляться так называемые «плавающие», или изменяющиеся, процентные ставки, обозначаемые как LIBOR+8%, LIBOR+9%, LIBOR+10,5% и т. д. Что представляет собой LIBOR и что он сулит потенциальным заемщикам?

Ставка LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких банков-ориентиров, в число которых входят Banque Nationale de Paris (Франция), Bank of Tokyo (Япония), Deutsche Bank (Германия), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США) и National Westminster Bank (Великобритания).

Ставка LIBOR, рассчитываемая Британской банковской ассоциацией (British Banker's Association — ВВА), является наиболее распространенным «индексным» показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире.

LIBOR в России
В конце 2002 года ДельтаКредит банк начал продвигать на рынок новый кредитный продукт «ДельтаВариант», характеризуя его как «самый выгодный ипотечный кредит».
В чем же заключается для заемщика выгода этого нового продукта? Стандартные базовые ипотечные программы различных банков подразумевают сроки погашения долга в основном за 10, 15 и 20 лет, а также твердую процентную ставку, колеблющуюся в диапазоне от 10,5 до 15% в год. Долги при этом должны гаситься равными (аннуитетными) платежами. Новшество ДельтаКредит банка проявилось во введении не строго фиксированной, а «плавающей» (изменяющейся) ставки кредитования, расчет которой основывается на привязке к ставке LIBOR.
Райффайзенбанк также предлагает несколько ипотечных программ с «плавающими» процентными ставками. Например, при кредите на срок до 15 лет можно получить либо фиксированную ставку 11% годовых, либо «плавающую» — в первый год 10% годовых, далее — LIBOR+8%. Второй вариант — фиксированная ставка 12% годовых, либо «плавающая» — в первый год 10% годовых, далее — LIBOR+9%.

Банки-ориентиры выбираются на основании их репутации, уровня кредитного рейтинга и активности на валютном рынке. Деятельность банков, входящих в список для расчета ставок LIBOR, подлежит постоянному мониторингу для проверки соответствия вышеуказанным критериям. Для этого BBA регулярно (как минимум один раз в год) пересматривает их список и публикует результаты своих проверок.
Банки, входящие в базу расчета рассматриваемой ставки, предоставляют свои котировки ежедневно между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют. Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки: от одной недели до 12 месяцев по каждой валюте.
Преимуществом ставки LIBOR является то, что она используется давно и признана в качестве серьезного международного показателя. Эта ставка предлагает фиксинг по наибольшему набору валют и сроков. Механизм, по которому она рассчитывается, открыт и достаточно понятен. Банки, входящие в базу расчета, отличаются высоким кредитным рейтингом и формируют рынок.
То, что ставка LIBOR рассчитывается именно в Лондоне, тоже не случайно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется в британской столице; более 500 банков и огромное число других финансовых организаций имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций Европейского региона.

Поиски подходящего варианта москвичи начинают в конце февраля начале марта, а заявки от арендодателей поступают в риэлторские компании и того раньше. Владельцы элитных коттеджей предпочитают сдавать их на длительный срок (от одного года), дома попроще можно снять только на летний период (с мая по сентябрь). Объем сегмента аренды составляет около 30% общего числа коттеджей.

Насколько это выгодно для заемщика?
Процентная ставка, как известно, является платой за пользование кредитом. При этом, разумеется, потенциального заемщика не может не интересовать, что в перспективе может оказаться для него более выгодным — фиксированные 11–15% годовых в валюте или, например, LIBOR+8%?
Однозначно ответить на этот вопрос весьма затруднительно, ибо заранее значение ставки LIBOR, зависящей от целого ряда факторов, в том числе и от общеэкономической ситуации на мировом рынке, неизвестно. Периодически она меняется довольно существенно: то «взлетает» до 9% (1989), то снижается до 3,3% (1992), снова поднимается до 6,8% (2000) и вновь «падает» до 1,8% (2002). С середины 2000 года ниспадающая тенденция преобладала, что в 2003 году привело к таким показателям, как 1,45 и даже 1,38%. При таких низких ставках LIBOR условие LIBOR+8% выглядит заманчивее, чем фиксированные 15%. Конечно, это не американские ипотечные 5–6% годовых, но тоже неплохо при нынешних российских инфляции и рисках.
Но если сейчас говорить, например, о 15-летней продолжительности срока кредитования, то столь долговременное пребывание ставок LIBOR на уровне 1–2% кажется маловероятным. Более того, сам собой напрашивается вывод о том, что снижение ставки LIBOR, видимо, уже достигло предела, и далее она начнет подниматься. Только до какого уровня? Если опять до 6–9%, то «плавающая» процентная ставка может больно ударить по карману заемщика.
Заемщик должен обязательно отдавать себе отчет в том, что при повышении ставки LIBOR — а оно неизбежно хотя бы в силу цикличности всех показателей экономической активности — в определенные годы придется платить гораздо больше, чем сейчас, когда ставка LIBOR находится на низком уровне.
Нельзя также сбрасывать со счетов и вопрос, каким образом банк, действующий в России, определяет для себя значение ставки LIBOR? С какой точностью округляется ее значение? Ведь рассчитать среднюю величину и округлить ее можно по-разному. Например, показатель 1,86% вполне можно округлить и до 2% (наверняка так и будет сделано). За 15 лет при таком «округлении» разница в платежах может достигнуть весьма внушительных значений, эквивалентных нескольким тысячам долларов.
Вывод представляется довольно ясным: получение банковского кредита под «плавающие» процентные ставки в чем-то очень напоминает азартную игру на каком-нибудь «одноруком бандите». Можно придумать какую-нибудь свою замысловатую систему. Можно внимательно «мониторить» выбранный автомат и рассчитывать вероятности. В конце концов всегда есть надежда на то, что просто повезет. Но везет обычно очень немногим, а владельцы игровых автоматов всегда стабильно собирают выручку. Как и банки.
Для рынка аренды загородного жилья характерна ярко выраженная сезонность: больше половины сделок заключается в период с февраля по апрель, когда спрос проявляется наиболее активно. Исключение составляет только самый дорогой сегмент, в котором стоимость найма остается неизменной в течение всего года.

Арендаторы предпочитают снимать полностью меблированные и оборудованные коттеджи в охраняемых поселках, в пределах 20 30 км от МКАД. Иностранцы, как правило, проявляют интерес к домам площадью от 200 кв. м и стоимостью от $6 тыс. в месяц. Москвичи чаще ищут коттеджи от 150 кв. м и стоимостью от $4 тыс. в месяц.
Пользуются спросом так называемые дома отдыха или дачные отели: Завидово, Le Meridien и т. д. Иностранцы обычно проводят там выходные, в то время как русские живут на протяжении всего лета.

Как отмечает управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова, в данный момент рынок представлен коттеджами в аренду: класса А (VIP-резиденции и частные дома с охраняемой территорией $6 тыс. в месяц и выше), класса В (частные дома и поселки за пределами 15-километровой зоны от МКАД $3 6 тыс. в месяц) и класса С (дома в дачных поселках и садовых товариществах $1 3 тыс. в месяц). Не во всех дорогих поселках существует возможность арендовать дом на месяц: например, в Moscow Country Club коттеджи сдаются минимум на год ввиду особых условий договора аренды.



Главная --> Публикации