Главная --> Публикации --> Пакет законов по рынку жилья откроет государству тайны граждан Строго говоря, пайщики не владеют имуществом Без светофоров Церковь, тюрьмы и научные заведения освободили от налога на землю Одному хорошо, а в поселке лучше

Сейчас население Бронниц составляет 20 тыс. человек. О происхождении названия города до сих пор нет единого мнения. Одна версия утверждает, что здесь когда-то изготовлялась броня. Вторая — что имя городу дали слова «бронка, брунька», или овсяной волос: издавна в городе было развито коневодство. Согласно третьей версии, он назван по имени славянского князя Бронислава.
Село Бронничи впервые упоминается в 1453 году в духовной грамоте великой княгини Софьи Витовтовны. Своим быстрым развитием Бронницы обязаны выгодному географическому положению на Астраханском тракте, на перекрестке водных путей и сухопутных дорог. Здесь проходили татаро-монголы, потом Дмитрий Донской вел свои войска на Куликовскую битву, а Иван Грозный возвращался этой дорогой после взятия Казани. Говорят, тут останавливался на ночлег конвой, переправлявший Емельяна Пугачева в Москву. В 1812 году тут прошла русская армия к месту сбора под Малоярославцем.
Бронницы сохранили старинную планировку улиц, утвержденную в XVIII веке специальным указом Екатерины II, и архитектурные ансамбли разных времен. При Петре I, в 1705 году, тут был построен каменный собор Михаила Архангела. В центре города высится величавая соборная группа, возведенная на средства купца Алексея Кононова в середине XIX века по проекту Михаила Бове, сына известного московского зодчего.
Бронницкая земля тесно связана с памятью о поэте Александре Пушкине, точнее, с пребыванием здесь его потомков и друзей. В бывшем имении Фонвизиных, Марьине, расположенном теперь в городской черте, провел свои последние годы один из самых близких друзей поэта — Иван Пущин.

Город Бронницы, расположенный в 40 км к юго-востоку от МКАД, по праву считается одним из самых комфортных для проживания городов Подмосковья. Это подтверждают многочисленные награды на различных конкурсах по экологической чистоте и благоустройству. А живописные городские окрестности подарили Бронницам славу подмосковной здравницы.

Бронницы по праву называют спортивным городом. Здесь создано Республиканское училище олимпийского резерва сборных команд по гребле на байдарках и каноэ. Далеко за пределами города известна местная футбольная команда «Фабус». В учебно-спортивном комплексе на озере Бельское ежегодно проходят тренировочные сборы для команд по гребле и футболу с участием сильнейших спортсменов нашей страны.
Местная промышленность разнообразна и наряду с сельским хозяйством имеет высокий потенциал. Но одно предприятие, в силу его уникальности, можно назвать визитной карточкой города. Это завод «Бронницкий ювелир». Свою историю он ведет с XVIII века — здесь сложились свои традиции и образовались целые династии ювелиров, сейчас постоянно разрабатываются новые модели в соответствии с тенденциями европейского дизайна.
Хорошая транспортная связь со столицей усиливает привлекательность Бронниц для потенциальных владельцев жилья. Доехать сюда можно электричкой с Казанского вокзала за 1 час 20 мин или на автобусе № 324 от метро «Выхино» за 45 мин. На автомобиле сюда лучше добираться по Новорязанскому шоссе.

День сегодняшний

Здесь, под № 2, строится шестиэтажный монолитный дом серии 111-М. Первая очередь уже сдана в эксплуатацию. Дом находится в обжитом микрорайоне, территория благоустроена. Поблизости много магазинов различного профиля. Рядом поликлиники, спортивные комплексы. Школа и детские сады в 100–500 м.
В доме одно–четырехкомнатные квартиры. Высота потолков 2,7 м. Кухни 7,3–12,3 кв. м. Лоджии застеклены. На окнах установлены пластиковые стеклопакеты. Квартиры сдаются без отделки. Однокомнатные и четырехкомнатные квартиры располагаются на первом этаже, на остальных находятся по две двухкомнатных и две трехкомнатных квартиры. Санузлы раздельные. В подъездах есть помещение для консьержа.
Площади квартир: 43,04 кв. м (однокомнатные), 55,96–59,28 кв. м (двухкомнатные), 72,38 кв. м (трехкомнатные), 93,49 кв. м (четырехкомнатные).
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — от $640.
Вторая очередь — шестиэтажный монолитно-кирпичный дом с двумя кирпичными вставками. Квартиры одно–четырехкомнатные. Четырехкомнатные квартиры расположены только на первом этаже. В кирпичных вставках двухкомнатные квартиры на первом этаже, трехкомнатные — на втором–шестом. Лоджии застеклены, площадь каждой — 4,84 кв. м. Кухни от 7,3 до 14,76 кв. м. Квартиры сдаются без отделки.
Площади квартир: 43 кв. м (однокомнатные), 57,26–59,15 кв. м (двухкомнатные), 71,43 кв. м (трехкомнатные), 91,65 кв. м (четырехкомнатные). В кирпичных вставках: 88,14 кв. м (двухкомнатные), 98,74 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года (две секции), II квартал 2005 года (остальная часть).
Стоимость 1 кв. м — $650–690.

Второй квартал

Микрорайон обжитой, с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. Здесь планируется возвести четыре кирпичных девятиэтажных дома по индивидуальным проектам. Первый из домов строится рядом со стадионом и школой.
В первой секции квартиры одно–трехкомнатные. Санузлы везде раздельные. В одно–двухкомнатных квартирах холлы 6,2–8,3 кв. м, кладовые 1,9 кв. м. Кухни 9,3–11,9 кв. м.
Во второй секции одно–двухкомнатные квартиры. Прихожие 8,5 кв. м. Кухни 9,5–12 кв. м. Санузлы раздельные.
В третьей секции одно–трехкомнатные квартиры. Кухни 9,8–12 кв. м. В двухкомнатных квартирах холлы 10,1 кв. м. Лоджии 3,3–4,23 кв. м, застекленные. Остекление окон — пластиковые стеклопакеты.
Площади квартир: 41,85–47,92 кв. м (однокомнатные), 63,25–66 кв. м (двухкомнатные), 75,42 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $470–510.

Жилой комплекс «Юго-Восточный»

Здесь строится пятиэтажный кирпичный дом (№ 1) по индивидуальному проекту. Территория благоустроена. Район с развитой инфраструктурой. Во дворе дома предусмотрены детская площадка и автостоянка. Квартиры одно–трехкомнатные. Кухни 10,8–11,62 кв. м. Санузлы раздельные. Лоджии не застеклены.
Площади квартир: 46,79–47,14 кв. м (однокомнатные), 63,19–63,85 кв. м (двухкомнатные), 79,2 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $560.
К 2010 году в районе Левобережный (САО) планируется построить 1 млн кв. м как панельного, так и монолитного жилья. Сейчас уже ведется активная застройка первого из двух микрорайонов, первые новостройки которого будут сданы уже в III квартале 2005 года. Главным инвестором реализации второго масштабного проекта на севере столицы выступает также Департамент инвестиционной политики строительства города Москвы (ДИПС), закачивающий строительные работы в Куркино.

Дом на улице Льва Толстого

Инвестируя в строительство гостиниц, российские компании не рассчитывают на их прибыльность: развитие гостиниц стало механизмом укрепления отношений с московским правительством.

Согласно постановлению правительства Москвы № 327-ПП от 10 апреля 2001 года инвесторами по реконструкции района Левобережный, ограниченного Ленинградским шоссе, Прибрежным проездом, Смольной и Беломорской улицами, являются ДИПС и ООО "Проммедиа". Так же к реализации программы застройки двух новых микрорайонов в САО подключены "Мосфундаментстрой-6", ОАО "Москапстрой" и ЗАО "Альстрой". Согласно разработанной концепции на территории района Левобережный будет возведено около 1 млн кв. м жилья. В настоящий момент там уже ведутся строительные работы.
Как рассказал "Бизнесу" Виктор Власкин, главный специалист отдела строительства управы района Левобережный, первые три корпуса - это 17-этажные дома серии П-3М по 204 квартиры, предназначенные под переселение жителей. "В рамках программы реконструкции района Левобережный планируется снос 46 пятиэтажек, что составляет около 40% жилого фонда всего района. В новых микрорайонах будут строиться не только панельные, но также и монолитные дома, предназначенные как для продажи, так и для переселения жителей",- пояснил он. Что касается застройки второго микрорайона района Левобережный, то она начнется не раньше осени. Предполагается, что план его реконструкции, который сейчас находиться на доработке в 16-й мастерской Моспроекта, будет подписан в июле 2005 года.
"Сейчас идет согласование инженерной части проекта, из-за нехватки необходимых мощностей в этих микрорайонах будет проходить масштабное строительство инженерных сетей, водопровода, теплосетей",- добавили в компании "Мосфундаментстрой-6".
По оценке Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь", объем инвестиций в создание дополнительной инженерной инфраструктуры составляет до 15-20% от себестоимости строительства, в зависимости от индивидуальных характеристик: в расчете на 1 млн кв. м затраты инвесторов района Левобережный могут достигнуть $150 млн.
"Левобережный - спальный район, расположенный недалеко от Ленинградское шоссе, здесь есть несколько удобных выездов на МКАД,- говорит начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости" Эрнест Ерохин.- К тому же, близость метро "Речной вокзал" существенно повышает его привлекательность в глазах потенциального покупателя". По данным Ларисы Кулагиной, заместителя директора по развитию управления новостроек компании "Миэль-недвижимость", проект застройки двух микрорайонов в Левобережном предусматривает строительство 52 домов, из них 30% будет панельные, 70% - монолитно-кирпичные по индивидуальному проекту. "Стоимость квартир в панельных домах может составить $1,4-1,7 за квадратный метр, в монолитных домах - будет на уровне $1,6-1,9 за квадратный метр. За время строительства, после сдачи первых 7-10 домов, стоимость жилья непременно вырастет на 8-12%",- полагает Кулагина. С ней соглашается и Эрнест Ерохин.

Посеешь ветер
Сначала несколько цифр. По данным МЭРТ РФ, за 2004 г. число гостиниц в России сократилось на 247 объектов, в то время как за 2003 г. на 45 гостиниц. По данным Госкомстата России, в 2004 г. в нашей стране принимали гостей 3873 гостиницы. По подсчетам Национального статистического агентства, в прошлом году число 5-звездочных гостиниц в России сократилось с 23 до 1 По официальным данным, номерной фонд российских гостиниц в 2004 г. использовался на 37% (в 2003 г. на 38%). Самый высокий коэффициент использования номеров был зарегистрирован в Москве (54%). При этом московские отели аккумулируют 42,4% от общей суммы гостиничных доходов, имея 19,2% всех номеров, петербургские 15,7%, располагая 7,9% номерного фонда страны.

Административный ресурс оказался востребован только при сносе устаревших отелей и строительстве на их месте новых 5-звездочных. Возведение гостиниц уровня 3 4 звезды остается делом частных компаний, и их деятельность в этом негостеприимном сегменте встречает сопротивление на каждом шагу. Ряд столичных застройщиков ухватился за гостиницы с целью войти в правительственные кабинеты. Другие намерены обеспечить доходность за счет побочного бизнеса, организованного на территории гостиниц. Но единичные группы западных инвесторов уже наметили в будущем на этом рынке проведение настоящих инвестиционных сделок.

Как всегда, Россия и в этом случае может рассчитывать только на собственных инвесторов. Отечественных бизнесменов не смущают ни относительно низкая доходность этого сегмента рынка, ни многочисленные препоны административного характера. Так, один инвестор рассказывает, что в бизнес-план проекта гостиницы на Китай-городе после произведенных расчетов была заложена стоимость строительства квадратного метра $1, С учетом всех технических условий, выдвинутых Мосгазом, Мосгортеплом, Мосэнерго и другими, цена 1 кв.м возросла до $2,5 тыс. В результате полная стоимость гостиницы достигла $6 млн. На вопрос, зачем он пошел на заведомо малоприбыльный проект, начинающий хотельер отвечает, что это прекрасная возможность зарекомендовать себя перед властями, которые объявили строительство гостиниц приоритетной городской задачей, и заодно закрепиться на столичном рынке недвижимости.

Но вот самый интересный факт: в Москве нет ни одной (!) гостиницы, принадлежащей не только западной гостиничной сети, но и вообще иностранному инвестору. Те отели, которые получают громкие имена различных международных сетей, лишь управляются ими. Вот простой пример. Такие отели, как Грандъ Мариотт Тверская и Холидей Инн Лесная, на 100% принадлежат ЗАО Моспромстрой, 24,5% акций которого в свою очередь принадлежат московскому правительству. В то время как западные операторы за использование своего брэнда и за управление получают определенный процент от оборота гостиницы. Как правило, их роялти составляет 5 8% от текущего оборота, а также 5 10% от прибыли отеля (если таковая прибыль имеется). За такое вознаграждение авторитетная западная сеть гарантирует стандарт качества в управляемой ею гостинице. Операционный доход такой сети несложно подсчитать. Тот же Грандъ Мариотт Тверская насчитывает 232 номера. Средняя стоимость номера (высчитывается путем суммы и деления цены на обычный номер и на президентский) составляет $22 При средней загрузке отеля в 70% валовая выручка составляет чуть более $13 млн. При этом побочный доход отеля (аренда конференц-зала, а также торговля см. ниже) приносит еще около 10% от валовой выручки. Итого общий доход отеля такого класса составляет не менее $14 млн в год. Гостиничная сеть за его управление получает не менее $1 млн в год. Следует учесть, что это гарантированный доход оператора. А вот если бы оператор владел гостиницей в Москве, еще неизвестно, смог бы он извлечь из нее прибыль. Таким образом, безо всякого риска, не инвестируя в московские отели, западные операторы получают неплохие деньги. А потому не осуществляют пока масштабных вложений в хотельерный бизнес.

Первый эксперимент
Несмотря на все сложности, строительство новых гостиниц в Москве, хоть и со скрипом, но идет. При этом у каждого инвестора существует своя схема вхождения в проект и последующего им управления. Рассмотрим один интересный пример.

Но и альтруизм таких инвесторов не спасает ситуацию. По мнению Ирины Жаровой-Райт, управляющего партнера российского филиала швейцарской компании Nordblom Group, среди российских операторов только единицы понимают, как надо строить гостиничный комплекс и как надо им управлять. Не спасет положение и выход на российский рынок небольших западных инвесторов. Главная сложность для иностранных инвесторов в том, говорит г-жа Жарова-Райт, что практически все гостиницы, которые есть в России, соответствуют СНиПам 60 70-х гг. прошлого века. Советские гостиницы надо перестраивать заново, а это довольно большие, а главное долгосрочные инвестиции. Так, сегодня площадь номера в 3-звездочном отеле равна 17 кв.м, а по международным нормам она должна составлять 26 кв.м.

Выдумщики
Это единичный пример нестандартного подхода к инвестициям в отели. В большинстве случаев бизнесмены все же предпочитают проторенный путь вложить деньги, построить гостиницу и оставить ее в собственности. Но тут возникает вопрос как минимизировать эти издержки. Неожиданно на помощь к таким задумчивым инвесторам пришли столичные власти. В конце марта текущего года московские чиновники придумали новый способ привлечения инвесторов к массовому строительству гостиниц в Москве. Для этого будет в два раза снижена стоимость выкупа прав аренды на застраиваемые участки. В подписанном столичным мэром распоряжении говорится, что льготы касаются всех гостиничных объектов независимо от форм собственности. Чтобы рассчитать сумму, необходимую для выкупа прав аренды на строительство того или иного объекта, требуется применить достаточно сложную систему расчетов, которая прописана в Постановлении правительства Москвы №522 ПП от 27 июля 2004 года. Для гостиниц, как и для других объектов, указан свой коэффициент 1, который распоряжением мэра Москвы сейчас снижен до 0, Причем в каждой конкретной экономической зоне (всего их в Москве 69) размер аренды под конкретное здание гостиницы определяется по одной формуле, но он различается в разы. Это зависит от цены участка, от плотности застройки, от высоты здания, наличия подземной парковки и др.

Как уверяет Ирина Жарова-Райт, не так давно между возглавляемой ею компанией Nordblom и группами компаний из Великобритании и Ирландии была достигнута договоренность о вложении примерно $100 млн в три строительные площадки под будущие гостиницы. Они расположены по следующим адресам: Грохольский переулок, 39/5; ул. Островитянова, вл.36 и Зеленый проспект, 6А. На все три строительные площадки уже имеется исходно-разрешительная документация.

Как рассказали в Департаменте инвестиций и развития ОАО ГАО Москва, заседание правительства Москвы о реконструкции многокорпусных гостиниц состоялось еще 22 февраля: именно тогда обсуждался вопрос необходимости создания льгот и преференций для участников этого рынка. Как заметили в ГАО Москва, сложно сказать, станет ли с принятием этого документа проще строить гостиницы: пока на практике этот метод не отрабатывался. После проведения необходимых расчетов на конкурс для инвесторов будет выставлена гостиница Останкино, при возведении которой и станут очевидны выгоды данного документа.

Так, например, при строительстве 4-звездочной гостиницы в районе Замоскворечья с площадью 20 тыс. кв.м сумма, которую сэкономит инвестор, применив новый коэффициент, составит примерно 10% от капитальных затрат на строительство (или около $0,5 млн).

Непонятный гостиничный объект
Как антипример гостиничного бизнеса многие эксперты называют непонятный проект, предложенный столичным правительством. Тендерный комитет Москвы собирается в ближайшее время провести открытый аукцион по подбору инвесторов на гостиницу в Государственном музее-заповеднике. Планируется, что это будет отель на 200 мест общей площадью 6,2 тыс. кв.м на земельном участке размером 2,3 га. Однако к отелю, который теоретически мог бы заинтересовать инвесторов, существует обременение. Как говорится в предпроектной документации Тендерного комитета, это 12 заезжих изб (с сараями), высадка 131 дерева, 386 кустарников и устройство газона площадью 1,38 га. Ориентировочный объем затрат инвестора, необходимый для реализации инвестиционного проекта, составляет $7,065 млн.

По мнению Светланы Мухановой, начальника отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, западные инвесторы, работающие на гостиничном рынке, часто вообще не вступают в проект, если сумма затрат на право аренды земли составляет более 30%. Еще один критерий оценки стоимость строительства одного номера. Если себестоимость номера в 3-звездочном отеле составляет $50 тыс., а в 4-звездочном $60 тыс., иностранцы, скорее всего, не возьмутся за такой проект, так как его трудно окупить, полагает она. При этом стоимость одного номера в московской 4-звездочной гостинице может составить и все $100 тыс. и это не смущает частных инвесторов.

Напомним, что в ноябре 2004 года Тендерный комитет города Москвы собирался на этом же месте разметить трактир на 150 посадочных мест, усадьбы, ярмарочные площади, площадки для посадки вертолетов в экстренных ситуациях и общественный туалет. Но конкурс так и не состоялся в связи с отсутствием заявок. Тогда столичные власти оценили объем инвестиций в $3,5 млн.

После окончания строительства объекты передаются в аренду инвестору для целевого использования сроком на 15 лет. При этом на срок аренды, не превышающий 8 лет с момента окончания строительства, размер платы за пользование объектами нежилого фонда будет равен минимальной арендной ставке, установленной действующим законодательством Москвы.

Побочный бизнес
Наши инвесторы, не рассчитывая на высокие прибыли от продажи номеров, научились дополнять гостиничный бизнес. Например, сдавать часть первого этажа в аренду под торговлю, либо заниматься ритейлом самому. Даже такой нехитрый бизнес способен приносить до $200 тыс. в год (200 кв.м по $1 тыс. за кв.м в год). Для небольшой 3-звездочной гостиницы такая сумма составляет около 10 15% валового дохода за год. Еще одна возможность диверсифицировать бизнес сдавать часть номеров под офисы. Учитывая, что средняя заполняемость даже лучших отелей в Москве не превышает 75%, свободные помещения под такие цели находятся всегда. И эта побочная деятельность способна без видимых усилий приносить до $100 тыс. в год (6 номеров по 26 кв.м умножаем на $600 за кв.м в год).

Эксперты сомневаются, что гостиница в Коломенском вызовет живой интерес у инвесторов. Еще 15 января 2003 года в Мосгордуме обсуждался вопрос о привлечении инвесторов в ГМЗ Коломенское. Тогда же было принято решение создать на этой территории комплекс туристического обслуживания. В него вошли бы автостоянка на 7 тыс. мест, та самая гостиница на 200 мест, несколько трактиров от 70 до 250 посадочных мест и 14 торговых павильонов. Руководитель комиссии по бюджетной политике Мосгордумы г-жа Рукова на том заседании заметила, что в программе вообще не прописана мотивация для инвесторов и непонятно, как удастся уговорить их вложить в строительство 3,5 млрд руб.

Марти Уилан, директор по развитию Astera Group, отмечает, что такой побочный бизнес московских хотельеров пока скорее экспромт, а не выверенная тактика и тем более стратегия. Все зависит от местоположения гостиницы и качества ее услуг. Например, 3-звездочная гостиница за пределами Москвы будет приносить прибыль за счет номеров и ресторана, а 5-звездочная гостиница в Москве получает наибольший доход от мероприятий, которые устраиваются в течение года. Если витрины гостиницы выходят на главную улицу города, большую роль будет играть ритейл, полагает она. На западе сейчас прослеживается тенденция развития ресторанной части гостиницы. Ресторан, качеством не ниже местных заведений, должен притягивать не только гостей, но и жителей города. Идея Sunday Brunch очень популярна среди московских экспатов. Есть также Spa-центры, приносящие дополнительную прибыль, но пока слабо представленные в Москве.

Однако наивысший доход хотельеры получают от проведения всяческого рода конференций. Для этого необходимо всего-то на стадии проектирования объекта предусмотреть такое помещение вместимостью до 100 человек. Как отмечает Ирина Лобкова, менеджер компании Informedia (организация конференций), конференц-залы в столичных гостиницах заняты под различные мероприятия обычно на 2 3 месяца вперед. С одного участника хотельеры берут в среднем $80 за день конференции (без НДС). На конференциях обычно присутствует минимум 50 60 человек. А обычная 4-звездочная гостиница проводит не менее сорока таких мероприятий в год. Нехитрый подсчет показывает, что даже при таком минимальном наборе выручка составляет минимум $200 тыс. в год. Причем, в некоторых хорошо позиционируемых гостиницах Грандъ Мариотт Тверская, Рэдиссон Славянская и др. конференции и круглые столы проходят ежедневно.

Перед запуском «Меги» в Химках IKEA перечислила $1 млн на развитие детского спорта, а ГК «Время» передал $3 млн медицинским учреждениям. И в том и в другом случае действия позиционировались как благотворительность. Можно было бы с этим согласиться, если бы благотворительность не была принудительной – без выплат вышеназванных сумм инвесторы не получили бы разрешения на реализацию объекта. Сама по себе стоимость земли в Москве, по сравнению, например, с Парижем и Лондоном, не так высока, как мы привыкли думать. Однако суммарные расходы, которые несет инвестор при получении разрешения на ее аренду или выкуп, а потом и на строительство, оказываются в несколько раз большими, чем стоимость земли нетто. На самом деле сумма затрат во многом зависит от самого девелопера – торг с властями здесь уместен.

В целом, как соглашаются эксперты, побочная часть гостиничного бизнеса при умелом управлении может приносить не менее 10% от общего дохода объекта, но не более 15%. В противном случае страдает управление самого отеля, который наполняется людьми со стороны.
Иностранным инвесторам в России приходится пускаться в настоящие рыночные игры.

Платежи за выделение земельного участка, как на конкурсной основе, так и без нее, могут оказаться весьма значительными. Так, за право заключения договора аренды на 49 лет участка на территории Москвы в 5,3 га под строительство торгового комплекса с автостоянкой ООО «Метро Кэш энд Керри» заплатило $3,975 млн. Однако на конкурсной основе суммы оказываются большими. Например, в Петербурге после введения в 2004 году открытых торгов платежи за выделение участков выросли существенно. В Краснодарском крае работают по обеим схемам. Земельные участки под инвестиционные проекты до 200 млн. руб. предоставляются по результатам тендера, а на более крупные проекты разрешение выдает специальная комиссия.

Схемы разные – результат один
Сейчас в России существует две основных схемы получения земли под застройку. В первом случае решение о выделении участка после множества согласований с различными ведомствами и утверждения исходно-разрешительной документации принимает коллегиальный орган местной власти. Например, в Петербурге подобная схема действовала до 2004 года. Коллегиальным органом была инвестиционно-тендерная комиссия, состоящая из депутатов законодательного собрания и членов правительства города. Она принимала решение о целевом предоставлении участков инвесторам. Второй способ предполагает проведение открытых конкурсных торгов. Их победитель получает либо право на резервирование земли до разработки и согласования необходимой документации, либо право на аренду или выкуп земли, если необходимая проектная документация на участок уже разработана и согласована.

Приоритеты выглядят приблизительно так: органы местного самоуправления и жители близлежащих домов чаще всего предлагают строить детскую площадку, а «Мосэнерго» – проводить теплотрассу с расчетом не только на планируемый объект, но и предусмотренный городским планом жилой квартал. «В составе технических условий могут находиться различные дополнительные требования, например строительство новой канализационно-насосной станции», – подтверждает директор по проектам CentrumUtveckling Федор Каралюнец. Размер этих предложений в принципе не ограничен и является предметом переговоров.

Цена брутто
В большинстве случаев работа девелопера начинается с выбора земельного участка и получения предварительного одобрения от местного комитета по архитектуре на предполагаемый проект. Затем наступает самое тяжелое время – выяснение обременений на участок, уточнение технических условий, согласование с различными ведомствами и органами местного самоуправления. «На этапе подготовки проекта застройщик собирает технические условия, в частности у природоохранных органов, зеленхоза, пожарной охраны, ливневых сетей, водоканала, электросетей, тепловых сетей, телефонных сетей, – рассказывает директор по развитию ГК «Время» Дмитрий Баранов. – Полученные ТУ передаются городским властям, которые включают их в проект постановления и прилагают к заключаемым договорам. Список организаций, участвующих в выдаче ТУ, выдается застройщику в самом начале процесса, и потому появление непредвиденных требований возможно только в том случае, если застройщик кого-то случайно или преднамеренно забыл».

Договориться со всеми за один раз не получается. Девелопер проходит круги согласований. «Вас, например, могут попросить выделить средства на создание нового парка взамен попавшего на вашу территорию. Причем согласно нормативным актам каждое дерево определенной породы и возраста на вашем участке имеет свою стоимость. Вы вправе провести экспертизу, которая покажет, что деревьев гораздо меньше и половина из них гнилые, прийти с ней в ведомство и обосновать снижение размера отчислений на озеленение», – такое ценное указание дает директор по недвижимости одной из петербургских девелоперских компаний.

После всех согласований наступает время посещения городской администрации, у которой также могут быть свои запросы, например на строительство социальных объектов, благоустройство (озеленение дворов и улиц, реконструкция парков) и иные нужды. «Местные и региональные законы и подзаконные акты могут устанавливать в качестве получателей различные социальные учреждения (интернаты, детские дома, больницы), – продолжает Дмитрий Баранов. – Так, «Парк Хаус» в Екатеринбурге передал $3 млн. на строительство областной детской онкологической клиники». Однако подобные требования возникают при застройке довольно крупного участка земли. «Небольшие проекты ограничиваются необходимостью проводить самостоятельно все коммуникации и благоустраивать территорию», – заключает Марк Афраймович, вице-президент «Торговый Квартал-Регион».

Собор инфраструктуры
Существенную долю затрат в бюджете девелопера могут составить работы по подготовке участка к освоению, переносу существующих на нем объектов, а также по избавлению от обременений. Например, ООО «Метро Кэш энд Керри» для получения одного из участков в Москве согласилась профинансировать работы города по выводу гаражей и строений, засыпке грунтом, очистке от мусора в размере $4 млн. И этим дело не ограничилось – компанию обязали провести благоустройство как своего участка, так и участка в 0,7 га, не входящего в выделенную площадь. Безусловно, работы по проведению всех коммуникаций полностью легли на немецкого девелопера. В регионах заботы поменьше, но там они тоже существуют. Например, ГК «Время» в Казани расселила жителей более 50 ветхих домов со своего участка и осушила болото на прилегающей территории.

Впрочем, сколько дорожке не виться, она всегда приводит в структуры, владеющие землей, то есть в администрации города или области, где и принимается окончательное решение. При этом могут проводиться и общественные слушания с участием застройщика. «На таких слушаниях определяется окончательный круг требований к проекту, а затем проводятся переговоры, на которых отметаются совершенно неприемлемые «пожелания» и определяются финансовые границы», – рассказывает Дмитрий Баранов.

Чем больше и богаче город, тем размер отчислений больше. Так, в Калуге он составляет всего 3% от стоимости строительно-монтажных работ. В Красноярске размер отчислений зависит от зоны города – в центре он составляет 30%, в средней части города – 15%, а на окраинных пустырях – 5%. В этом есть своя логика: обычно на окраине города нет инфраструктуры, и девелоперу приходится тратить огромные средства на проведение водопровода, теплосетей, электричества, телекоммуникационных линий. Порой затраты таковы, что все сборы идут на строительство автономных электро– и теплостанций. В Москве сбор не поддается статистике.

Но все же наиболее традиционными платежами девелоперов за разрешение на начало строительства являются «отчисления за инфраструктуру». Их размер исчисляется от стоимости строительно-монтажных работ или сметной стоимости проекта, подтвержденных экспертизой. «Отчисления за инфраструктуру предусмотрены местным законодательством (или подзаконными актами), которое определяет основания, размеры, форму и назначение выплат, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Объем выплат по разным направлениям составляет обычно от 0,5% до 6% от сметной стоимости (бюджета) проекта». По мнению Романа Чепцова, директора по развитию ABN-Realty, сбор на инфраструктуру представляет собой менее прозрачную схему благоустройства города, нежели целевое выделение средств инвестором на определенные нужды города, так как в этом случае власти зачастую самостоятельно решают, на какие проекты направить средства. Злые языки даже говорят о существовании «блатных» и «обычных» инвестиционных договоров. Различить их просто: в первом написано, что правительство Москвы обязуется обеспечить подключение объекта к городским коммуникациям, во втором – «инвестор обязуется урегулировать свои отношения с поставщиками услуг».

После того как стороны договорились обо всех аспектах будущего проекта, издается распоряжение или постановление о выделении земельного участка под конкретный строительный (инвестиционный) проект, в котором описываются договоренности между девелопером и администрацией города. Обязательства застройщика по платежам и работам могут также прописываться в договоре об аренде или купле-продаже земли. «При заключении инвестиционного договора с местной администрацией в нем описываются объект и объем инвестиций, сроки реализации проекта, обязанности и права сторон. Причем договор может быть многосторонним, например, его заключают инвестор, администрация города, на земле которого будет находиться объект, и администрация области», – отмечает Федор Каралюнец. «В том числе договора заключаются с непосредственными получателями работ или денежных средств (больницами, детскими садами, парками и т.д.), городским властям представляются только копии завизированных договоров и актов сдачи-приемки», – рассказывает Дмитрий Баранов. И все же, вопреки сложившемуся среди застройщиков мнению об узаконенном грабеже, чиновники вовсе не хотят ставить палки в колеса бизнесменам. Как это ни «глянцево» звучит, но администрации заинтересованы в успешной реализации проекта.

Зачастую город предлагает крупным девелоперам вместо привлекательных участков аналогичные по площади, но полностью неосвоенные территории в надежде, что инвестор найдет возможности провести все коммуникации за свой счет. К счастью или к несчастью, довольно прозрачную схему стало использовать «Мосэнерго» – за каждый киловатт подведенной к объекту мощности компания требует заплатить 1 тыс. евро. Несложный расчет показывает, что офисному или торговому центру площадью 10 тыс. кв.м требуется 1 тыс. киловатт – следовательно, миллион евро уйдет только на электричество. С одной стороны, эта цифра кажется великоватой, с другой – она конкретна и позволяет прогнозировать расходы. Другие поставщики коммунальных услуг определяют плату за подключение «на глазок», что сразу создает прекрасные возможности для коррупции. Многим застройщикам можно поставить памятник за освоение пустырей, а многим это оказывается не под силу. Например, в Ростове-на-Дону компания «Русский сувенир» получила участок в 5 минутах езды от центра города на левом берегу Дона, где отсутствует какая-либо инфраструктура. Протянуть коммуникации к своему объекту компания не смогла. И лишь забитые сваи напоминают об этом непростом проекте.

Еще одним способом снижения притязаний местных властей может быть давление со стороны региональных администраций на подчиненные им местные, а также конкуренция между соседними регионами. Прекрасный пример – политика компаний IKEA и Ашан. Не договорившись с московскими властями, они нашли за гораздо меньшие суммы понимание у властей Московской области. Для иностранных застройщиков вся разница заключалась лишь в том, что объекты строятся не на внутренней, а на внешней стороне МКАД. В результате налоговые отчисления идут в Московскую область, а не в Москву. Борьбой областных властей и крупных городов за лакомого девелопера компании METRO и IKEA пользуются и при размещении в крупнейших городах России. Там, где не удается договориться с городом, они получают земельный участок от области в нескольких километрах за городской чертой. Однако этим козырем могут пользоваться только крупнейшие компании, которые знают, что потребитель поедет к ним на окраину города.

Козыри на стол
Несмотря на кажущееся всемогущество администраций и неограниченные аппетиты городских чиновников, у девелопера есть свои козыри. Городская или областная администрация прекрасно понимает: наложив на девелопера слишком много обязательств и требований, его можно отпугнуть и ничего в итоге не получить для развития города. И даже если он вдруг согласится на чересчур жесткие условия, это может стать причиной очередного долгостроя. «В процессе переговоров по строительству торгового центра в Калуге был ряд попыток некоторых местных служб дать нам дополнительные обременения, – делится впечатлениями Федор Каралюнец, – но после переговоров с администрацией области и города большая часть этих обременений были сняты, и оставлены только разумные. Например, по договору с управой города Калуги и администрацией Калужской области мы обязались перевести целевой взнос на строительство троллейбусной линии».

Помогает снизить уровень запросов и грамотная работа с местной прессой. Благодаря этому можно «выносить сор из избы» и формировать общественное мнение, чтобы отметать совсем уж абсурдные требования.

Компании «Стинком (Инкомреалинвест)» облегчение в переговорах принесла работа российского МИД. При согласовании строительства торгового комплекса «Ереван» у станции метро «Тульская» существенно помогло наличие межправительственного соглашения между Арменией и Россией, предполагающего создание национального армянского центра в Москве. А расположен центр будет как раз в этом торговом комплексе.

«Нам удалось снизить отчисления городу «за инфраструктуру», – рассказывает Марк Афраймович, – поскольку наш торговый комплекс получил статус социально значимого объекта. Кроме того, в соответствии с подписанным договором все затраты на благоустройство территории, создание инфраструктуры, прокладку теплотрассы, расширение дорог и озеленение были зачтены как вклад в развитие инфраструктуры города и вошли в ту долю от сметной стоимости проекта, которую мы должны были отчислить городу». Подобная практика достаточно распространена и стимулирует девелоперов не экономить на благоустройстве и инфраструктуре. При такой схеме строить качественно и современно оказывается выгодно. «Вы все равно должны будете потратить эти деньги – так лучше их потратить на свой объект. Впрочем, если точно посчитать, мы потратили на инфраструктуру и благоустройство своего торгового центра и прилегающей территории больше, чем должны были перечислить городу», – заключает Марк Афраймович.

Девелопер в поисках лучшей доли может обратиться и на вторичный рынок, что хотя бы позволит несколько уменьшить количество согласований будущего проекта и не платить за право на аренду или выкуп земельного участка. Но и в этом случае, сократив время на получение постановления о выделении земли, инвестор все равно будет бегать для сбора технических условий и исходно-разрешительной документации, согласовывать подводку дополнительных коммуникаций, получать разрешения на строительство и перевод земель в другую категорию.

Что позволено Юпитеру, не позволено быку
Многие девелоперы в крупных городах сталкиваются с предвзятым отношением к их проектам. В то время как местные компании получают земельные участки достаточно быстро и без дополнительных условий, иногородние инвесторы вынуждены проходить долгий путь согласований и получения приемлемого участка, а не осушенного болота в пойме замусоренной реки. «Когда «Время» пришло в Екатеринбург, к нам отнеслись, как к «варягам», единственная цель которых – уничтожить Основинский парк, – рассказывает Дмитрий Баранов. – Сегодня весь город, даже наши конкуренты, понимают, что такие обвинения в наш адрес несостоятельны: парк на месте, в окружающих дворах высажены молодые деревья и установлены детские площадки».

Большинство девелоперов если и не принимают, то с пониманием относятся к необходимости вложений в инфраструктуру города. «Ведь зачастую у региона больше нет финансовых источников развития инфраструктуры и социальных программ, а если мы приходим в регион, то заинтересованы в его развитии и процветании», – считает Федор Каралюнец. «Без дополнительных затрат нам было бы проще, легче и дешевле строить проекты, – говорит Дмитрий Баранов. – Но есть понятие социальной ответственности, в частности ответственности перед нашими будущими посетителями. Их уважение к нам, их лояльность, которую мы получаем, вкладывая средства в развитие города, дорогого стоит».

В процессе строительства девелоперы могут «забыть» о некоторых своих обязательствах перед городом. Кому-то это прощают, а для кого-то подобные действия становятся роковыми. Так, невыполнение обязательств перед администрацией г. Химки и строительных норм стало причиной переноса открытия комплекса «Мега» в декабре 2004 года. Объект не был принят госкомиссией в эксплуатацию. После того как стороны договорились о сроках исполнения обязательств и формах компенсаций, комплекс был принят. Впрочем, понять, стало ли причиной непринятия объекта невыполнение девелопером обязательств перед городом и строительных норм или это банальное выкручивание рук, не всегда возможно. Показательной в своей абсурдности оказалась история со строительством гипермаркета «КС» в Челябинске предпринимателем Артуром Никитиным, хорошо знакомым с бывшим мэром Челябинска Владимиром Тарасовым. Уже после того, как здание было построено, суд признал недействительными постановление главы Челябинска об отводе земли под строительство в пойме реки Миасс и заключение наспех проведенной государственной экологической экспертизы министерства природы. Артура Никитина обязали снести строение и рекультивировать землю. А на следующий день объект был принят в эксплуатацию государственной комиссией. В Перми торговый комплекс «Столица» московской компании DVI открылся в ноябре 2005 г., а был принят госкомиссией только в феврале 2005 г. В течение нескольких месяцев такие арендаторы, как «М.Видео» и «Спортмастер», работали на полузаконных основаниях – периодически силовые структуры выводили из центра и магазинов всех покупателей, а здание опечатывали. Городские ведомства утверждали, что здание построено с нарушением норм безопасности, а компания DVI – что все нормы соблюдены. Попутно в процессе разбирательств выяснилось, что компания вела строительство в течение года без соответствующего разрешения городских властей. Показательна ситуация, с которой столкнулся минувшим летом «Макдоналдс», желавший открыть очередной ресторан в Крылатском. Типовое заведение, которых в Москве десятки, не получило одобрения районного собрания, и компания просто потеряла $250 тысяч, заплаченные за разработку документации.

Во многих городах сложилась ситуация, когда хорошие земельные участки почти все распределены, но строительство на многих из них не ведется – их получили близкие к администрации бизнес-структуры, не обладающие серьезным инвестиционным потенциалом. Ситуация постепенно исправляется в тех городах, где вводятся конкурсные торги по выкупу права аренды или покупки земли – в этом случае на решение уже не влияет близость к местной администрации. После введения конкурсов в Санкт-Петербурге среди победителей увеличилось количество иногородних компаний.

Непредвиденные расходы
Денежные и материальные обязательства, возлагаемые на девелоперов в ходе предоставления земельных участков, до сих пор регулировались в основном местными законодательными актами, которые существенно отличаются один от другого. «Сейчас в каждом регионе свое законодательство, которое нужно знать для того, чтобы работать. Везде разная согласовательная процедура, по-разному называются одни и те же документы, а документы с одинаковыми названиями имеют совершенно разный правовой статус», – делится опытом Дмитрий Баранов. «Очень тяжело стандартизировать политики разных регионов в отношении инвесторов. Все решается индивидуально», – подтверждает Федор Каралюнец.

Надзор за соблюдением застройщиком договоренностей, норм и правил может идти не только по окончании, но и в ходе самого строительства: «Обычно город четко следит за выполнением постановлений на предоставление земли и различных договоров, представители соответствующих служб проводят инспекции на месте, собирают и получают документы», – отмечает Дмитрий Баранов. – Если застройщик все же не выполняет обязательства, то в дело вступают регулирующие и надзорные органы (вроде административно-технической инспекции), которые выдают соответствующие предписания. Неисполнение этих предписаний уже чревато отзывом разрешении и штрафами.

Постепенно происходит унификация этих процессов на уровне федерального законодательства. Принят Градостроительный кодекс, который должен облегчить участь застройщиков за счет ограничения списка необходимых документов для получения разрешения на строительство. Принят закон о переводе земель, а с октября 2005 г. вводится норма российского законодательства, предусматривающая платежи при конкурсном предоставлении земельных участков под строительство. Впрочем, считает зам. генерального директора компании «Новый город» Александр Гениевский, «дыра» в законодательстве очень выгодна местным властям, поэтому до сих пор они не реализовали единственно рациональный механизм «сбора», прописав его в Налоговом кодексе и сделав на него ссылку в Градостроительном кодексе.

В Подмосковье, например, каждый район устанавливает собственные правила и тарифы. В ходе административно-территориальной реформы субъекты Федерации (и Московская область в их числе) делятся на еще более мелкие, чем районы, административные единицы. Красногорский район разделился на три муниципальных образования, в то время как Рузский – на 6 Застройщики в такой ситуации сталкиваются с проблемой: к кому идти за разрешениями? С другой стороны, в некоторых районах области местная власть ввела четкие и понятные размеры сборов. В Одинцовском районе существует социальный сбор – 2 млн. рублей за гектар застраиваемой территории. При строительстве многоэтажных домов там же существует аналогичный платеж – 230 рублей с 1 кв.м квартиры.

Затраты девелопера:
Выкуп права на аренду, покупку, резервирование земли
Платежи за аренду/покупку земли
Отчисления за инфраструктуру города (5–30% от сметной стоимости строительства)
Отчисления различным органам и ведомствам по договорам
Избавление участка от обременений (перенос, переселение, выкуп)
Перевод участка из одной категории в другую
Самостоятельно производимые работы по строительству инженерных коммуникаций, объектов городской инфраструктуры
Благотворительность
Озеленение

Таким образом, застройщику по-прежнему необходимо заранее закладывать в бюджет проекта от 5 до 30% – «на непредвиденные расходы».



Главная --> Публикации