Главная --> Публикации --> Депутаты не могут договориться, сколько платить за недвижимость Шансы есть только у государственных и иностранных банков Категории земель в российской федерации Риэлторы всех стран - объединяйтесь! Разработана единая классификация объектов коммерческой недвижимости

По словам представителей агентств недвижимости, в целом рынок краткосрочной аренды в столице развит гораздо в меньшей степени, нежели, например, в Санкт-Петербурге, и не является процветающим бизнесом, как сдача квартир на лето в курортных приморских городах. Однако желающие снять квартиру в Москве на 3-4 месяца находятся, что позволяет собственникам столичного жилья, предпочитающим проводить лето на даче, извлечь хоть какую-то выгоду из пустующей летом квартиры.

Московские арендодатели в большинстве своем ориентированы на длительный срок сдачи квартир. Москва не относится к числу тех городов, где аренда квартир на летний срок была бы рентабельным риэлторским бизнесом.

95% квартир, которые сдаются именно на летний период, относятся не к элитному классу, а к более низким ценовым категориям, отмечают в Penny Lane Realty.

Представители московских риэлторских компаний затрудняются оценить, сколько всего в городе сдается квартир на лето, поскольку в основном этот рынок формируют частники. Михаил Гороховский, вице-президент компании Бест-Недвижимость, оценивает общее число сдаваемых в Москве квартир в 60 000-70 000, по его словам, к лету предложение сезонных квартир увеличивается, но на сколько риэлторы не подсчитывают. Сегмент квартир для сезонной аренды пока не слишком интересен риэлторам, так как доходность таких сделок невелика. Но уже можно говорить, что через риэлторов проходит около 20% сезонных квартир в различных ценовых диапазонах, говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды Корпорации МИАН.

Дисконт обязателен, по словам руководителя отдела аренды Бест-Недвижимости Ольги Варакутиной, это позволяет сделать сдаваемую на несколько месяцев квартиру привлекательнее в глазах съемщика, которому осенью по истечении срока аренды придется искать себе новое жилье и по более высокой цене, поскольку традиционно осенью арендные ставки в Москве растут. По оценке Марии Жуковой, в течение нескольких лет в августе аренда дорожала примерно на 10-15%. Однако в этом году, считает эксперт, вряд ли возможен столь значительный подъем цены. Возможно, потенциал роста арендных ставок на квартиры бизнес-класса и элитные в Москве еще не исчерпан, чего, по ее мнению, нельзя сказать про самые дешевые (по столичным меркам) квартиры. Да, спрос значительно превышает предложение именно в ценовом диапазоне до $450 в месяц, но повышение минимальной арендной ставки за типовые квартиры до $500 может просто отсечь часть платежеспособного спроса.

Летние квартиры в аренду появляются на рынке Москвы в апреле мае. Срок летней аренды обычно от трех до пяти месяцев, и даже в дешевом сегменте они предлагаются по более низкой цене, чем обычно стоит месяц долгосрочной аренды, от $350, по данным компании Бест-Недвижимость, но можно найти предложение и от $250 в месяц, сообщили в компании Миэль-Недвижимость. По словам Марии Жуковой, заместителя директора управления аренды компании Миэль-Недвижимость, феномен летних квартир на московском рынке проявляется именно в том, что в апреле мае значительно (почти вдвое) увеличивается предложение дешевых, до $450 в месяц, квартир, за счет чего понижается и средняя цена предложения типовых квартир в аренду.

Предложения от летних рантье у риэлторов особого энтузиазма не вызывают. Но лишние квартиры в базе данных не помешают, нам все равно, что сдавать, ведь платит комиссионные тот, кто снимает жилье, говорят брокеры московских компаний. Размер комиссионных зависит от агентства, обычно при найме, неважно, на какой срок, наниматель должен выложить тройную месячную ставку (плату за первый месяц, залоговую сумму и комиссионные агентству). Именно поэтому, по словам Гороховского, агентствам невыгодно работать с такими квартирами наниматель просто не готов платить комиссионные в размере месячной арендной платы, снимая жилье на три месяца.

Когда жилье сдается на три месяца, это не интересно ни тем, кто приезжает в Москву в командировку на неделю-другую, ни тем, кто подыскивает жилье на срок более полугода, отмечает Варакутина. Но 10 дней в столичной гостинице весьма среднего уровня обойдутся как минимум в те же $500, что и месяц-два летней аренды, поэтому иногда все же выгоднее снять квартиру, напоминает Жукова.

Компании, работающие в элитном сегменте рынка аренды, в основном работают с клиентами, ориентированными на долгосрочную (от одного года) аренду. Однако эксперты департамента аренды жилых помещений Penny Lane Realty довольно часто сталкиваются с подобного рода предложениями, они составляют около 5% от общего объема, сообщила пресс-служба компании. Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate, также говорит, что в практике компании (работающей с квартирами по цене от $1000 в месяц) примерно раз в три месяца бывают случаи, когда квартира может сдаваться на короткий, до трех месяцев, срок. Но подчеркивает, что появление на рынке подобных предложений никак не связано с определенным временем года.

Дорогие квартиры на несколько месяцев, как правило, не сдаются слишком высок риск для сдающего, говорят риэлторы. В то же время Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, отметила, что краткосрочная аренда элитных московских квартир услуга, востребованная круглый год, не только летом, поскольку позволяет гостям столицы сэкономить около 20-50% бюджета по сравнению с бронированием номера в пятизвездочном отеле.

Пока речь идет о посуточной сдаче, чем меньше срок, на который снимается элитная квартира, тем выше ставка. Так, арендная плата за элитную квартиру, которая снимается на несколько недель, составляет в среднем около $120 в сутки. При аренде квартиры на срок менее одного месяца оплата взимается за весь срок пребывания плюс страховой депозит в размере арендной платы за две недели. При съеме квартиры более чем на месяц арендная ставка будет несколько ниже.

Основными арендаторами летних квартир, по словам Марины Маркаровой, являются иногородние граждане, по большей части иностранцы, которые приезжают в Москву с туристическими целями либо в длительные командировки. Сроки пребывания в Москве порой растягиваются на 1-2 месяца, и многие гости столицы предпочитают останавливаться не в отеле, а в так называемых сервисных квартирах, которые, как правило, находятся в центральной части города, оборудованы всей необходимой бытовой техникой, меблированы, всегда оснащены спутниковым ТВ, рассказывает Маркарова.



Как правило, мы работаем со сдаваемой на короткий срок квартирой при условии, что собственник соглашается сдавать ее на 20-50% дешевле долгосрочной арендной ставки. Комиссия агентства в этом случае оговаривается с владельцем индивидуально, говорит Храмов.

Участники рынка называют идею странной.
Корпорация Mirax Group открыла первый в Москве частный зоопарк он будет находиться на территории жилого комплекса Золотые ключи По сообщению компании, площадь зоопарка составляет более 2 га (территория комплекса 10 га), в нем будут обитать 10 видов копытных животных (ламы, маралы, пятнистые олени), а также водоплавающие и хищные птицы (утки, лебеди, фазаны, совы, филины, журавли, аисты), еноты-полоскуны и белки.


В последнее время строительные компании идут на разные ухищрения, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей квартир. Корпорация Mirax Group создала на территории жилого комплекса Золотые ключи 2 частный зоопарк.

Зоопарк будет открыт только для жителей Золотых ключей 2 и близлежащего поселка Ы. В дальнейшем Mirax Group намерена реализовать подобные проекты на территории и других своих объектов в Кутузовской Ривьере и Mirax Park. По словам представителя компании, в Кутузовской Ривьере уже организован загон, предназначенный для содержания лосей.

Руководитель PR-отдела компании Валерия Романовская говорит, что таким образом компания стремится создать для городских жителей условия, близкие к естественным природным. Заниматься зоопарком будет управляющая Золотыми ключами 2 компания Mirax-Сервис. Зимой теплолюбивых животных переведут в Московский зоопарк, а водоплавающие птицы будут зимовать на подмосковных фермах.

Заместитель гендиректора компании Kalinka Realty Алексей Сидоров назвал затею с зоопарком крайне странной и обреченной на провал. Можно было иначе сформулировать рынку, что ты хочешь продать оставшиеся квартиры, говорит он (по информации Mirax Group, в комплексе нераспроданными остались около 10% квартир, продажная цена начинается с отметки в $3000-3600 за 1 кв. м).

В Mirax Group отказались называть стоимость проекта, подчеркнув, что затраты по закупке животных и их содержанию не лягут на владельцев квартир. Опрошенные Ведомостями участники рынка затруднились оценить эти затраты. Пресс-секретарь Московского зоопарка Елена Мендоса сообщила, что содержание животных обходится гораздо дороже, чем их приобретение (к примеру, на содержание одной ламы Московский зоопарк тратит ежедневно около $5,3). Содержание 10 парнокопытных особей может обходиться в $50 в день, и примерно столько же стоит прокормить 50 птиц. То есть, содержание зоопарка обойдется в $3 000 в месяц.

Строители в последнее время прибегают к нестандартным маркетинговым ходам, чтобы привлечь внимание покупателей, говорят специалисты Knight Frank. К примеру, ДОН-Строй построил футбольное поле на территории Алых парусов. Капитал Груп строит яхт-клуб для жилого комплекса Город яхт на берегу Химкинского водохранилища. Очень хорошее место в черте города и у воды, объясняет решение пресс-секретарь компании Екатерина Семихатова. А представитель концерна Крост Леонид Белага рассказывает, что на крыше 41-этажного комплекса Олимпия-2 находится вертолетная площадка, а в проекте Велтон-Парк (район Хорошево-Мневники) предусмотрен целый подземный город с магазинами, за счет чего должна разгрузиться территория комплекса. При этом Белага уточняет, что строительство подземного города недешевое удовольствие для концерна. А компания МИАН-Девелопмент планирует разместить 12 двух- и трехэтажных таун-хаусов на крыше офисного здания в центре Москвы (ул. Валовая).
Строительная корпорация Mirax Group создана в 1994 г. в Петербурге. В состав корпорации входят Mirax-Сити, Mirax-Сервис, Миракс-Фарма, MiraxSoftware, Mirax-Рекрут. Из реализованных объектов в Москве бизнес-центры Pollars, Europe-Building, а также жилые комплексы Корона, Золотые ключи 2 и поселок Ы. Годовой оборот Миракс, по собственным данным, составляет $310 млн. Общая площадь Золотых ключей 2 144 500 кв. м.

Директор департамента маркетинга и рекламы корпорации Инком-Недвижимость Сергей Елисеев называет идею с созданием зоопарка неординарным маркетинговым ходом. С этим мнением соглашается пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити XXI век Сергей Лядов. Зоопарк хорошее место для отдыха, но, с другой стороны, трудно просчитать, как отнесутся к такому окружению жители, говорит он.

Весной и летом в аренду сдается до 10 000 квартир, полагает менеджер отдела аренды агентства Невский проспект Инга Сорокина. Директор развития направления аренды агентства Первое бюро аренды Артек-Недвижимость Вадим Ткаченко оценивает емкость рынка аренды квартир на лето в десятки тысяч объектов. А по оценке руководителя отдела аренды агентства Ината Надежды Осиповой, летом в аренду сдается около 60% 2-3-комнатных квартир, расположенных в историческом центре Петербурга.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Рынок краткосрочной аренды квартир, ориентированный в первую очередь на туристов, переживает сложный период. Заполняемость таких объектов снижается из-за появления мини-отелей. Обострение конкуренции, которое эксперты называют запоздавшим эффектом 300-летия Петербурга, заставляет владельцев квартир переходить на менее доходную долгосрочную аренду.

Лучшим годом для последних был год 300-летия Петербурга, которое привлекло в город невиданное количество туристов. За ростом спроса на размещение цены на посуточную аренду квартир выросли примерно на 50%, отмечает Сорокина и добавляет, что два года назад предложение в сегменте посуточной аренды тоже существенно выросло.

В сегменте долгосрочной от одного месяца аренды квартир преобладает предложение со стороны людей, покидающих Петербург на весь сезон (около пяти месяцев начиная с марта-апреля). По словам Сорокиной, средняя стоимость аренды составляет от $220-300 в месяц за квартиру в спальном районе до $500-700 в месяц за квартиру в центре или с хорошей отделкой. Впрочем, существует категория собственников, которые рассматривают сдачу квартир как постоянный источник дохода. Сорокина относит к ней и владельцев недвижимости в центре города, которые могут получать с постояльцев до $6000 в месяц, и тех, кто сдает квартиру в спальном районе за $20-40 в сутки.

По данным агентства Бекар, минимальная ставка за квартиру в центре колеблется от $35 до $60 в сутки. Та же квартира, но с евроремонтом, мебелью и бытовой техникой обойдется уже в $70-100 в сутки. Крупногабаритная (от трех до шести комнат) квартира с хорошим ремонтом выставляется за $110-180 в сутки. А апартаменты уровня люкс в отреставрированных старинных домах с авторским дизайном и видом на достопримечательности могут обойтись в $150-300 в сутки.

Многие владельцы квартир, ранее сдававшие их на весь летний сезон, решили перейти на посуточную аренду, что выгоднее, даже если квартира занята только два дня в неделю, поясняет она.

Номерная емкость мини-отелей выросла за последние два года в несколько раз, утверждает Ткаченко. По его словам, обширный ввод новых номеров в мини-отелях существенно подкосил сегмент квартир, арендуемых посуточно. У компаний, управляющих такими небольшими гостиницами, есть преимущества они могут, по словам Ткаченко, объединять объекты в сети, проводить единую рекламную кампанию.

Юбилейный год ознаменовался и массовым вводом мини-отелей. По оценке гендиректора ООО Первая компания, управляющего мини-отелем Шелфорт Алексея Мусакина, за последние два года в Петербурге количество малых гостиниц выросло с 60-70 объектов (примерно 1400 номеров) до 320 объектов (около 3800 номеров). Многие проекты не успели закончить к 300-летию. В результате за 2004 г. в Петербурге открылось, по словам Мусакина, не менее 60 малых гостиниц, еще около 30 планируется к открытию в этом году. Средняя стоимость проживания в мини-отелях составляет 60-200 евро.

По данным Бекара, средняя годовая загрузка квартир с 2003 г. снизилась примерно с 60% до 40%, а их окупаемость увеличилась с 3-4 до 6-7 лет при посуточной аренде и с 6-7 до 8-10 лет при долгосрочной аренде.

С ним согласна руководитель департамента аренды агентства Бекар Елена Исаенко. В последние годы конкуренция со стороны мини-гостиниц, во множестве открывшихся в Петербурге, серьезно снизила доходность от посуточной аренды, говорит она. В отличие от хозяев квартир владельцы мини-отелей имеют более широкие возможности по рекламе, могут предложить клиентам дополнительные услуги, оформить командировочные документы.

С ней согласна Осипова из Инаты, которая говорит, что из-за давления со стороны мини-отелей владельцы квартир стали предлагать клиентам более гибкие условия. Больше половины хозяев квартир, ранее зарабатывавших на посуточной аренде, сейчас соглашаются на долгосрочную, хотя она приносит меньше денег.

Проблема заполняемости, по словам Исаенко, служит главной причиной того, что хозяева предлагают свои квартиры в аренду на месяц и более. Особенно это касается объектов, находящихся в спальных районах, из-за невысокой цены и трудностей, связанных с поиском клиентов, говорит она.

Из-за более низкой цены при долгосрочной аренде частные квартиры по-прежнему являются конкурентами мини-отелей, говорит Мусакин из Шелфорта. По его словам, примерно 10-15% гостей живут в Шелфорте более трех недель. Борьба идет в основном за эту категорию туристов, добавляет он.

По данным Бекара, квартира, расположенная в спальном районе, сдается по $15-30 в сутки. Снять 2-3-комнатную квартиру той же категории на месяц можно за $250-300.

Согласно выпущенному правительством Москвы распоряжению (№908-РП от 30 мая 2005 года) будущий офисно-торговый комплекс разместится на земельном участке площадью 0,74 га по адресу Волгоградский проспект, вл. 4 В 2005-2007 годах инвестор-заказчик, ООО Европейская риэлтерская компания, должен возвести здесь центр площадью 37 150 кв. м, из которых 29,5 тыс. кв. м будет отдано под наземную часть. Участок под строительство предоставлен компании в аренду сроком на 49 лет, это право стоило ей $2 млн. По данным Swiss Realty Group, рыночная стоимость (передачи прав аренды) на аналогичные участки земли, с учетом близкого расположения к Третьему транспортному кольцу и размещению на первой линии, составляет $3,5-4 млн за 1 га или $2,59-2,96 млн за 0,74 га.
Как удалось узнать Бизнесу, ранее на этой площадке находился вьетнамский вещевой рынок, по соседству с которым расположены представительства компаний Форд, Мерседес и Московское аэрогеодезическое предприятие (МАГП). Как сообщила Бизнесу Елена Пинаева, архитектор района Текстильщики, договоры аренды на земельный участок у бывшего арендатора площадки закончились и городом пролонгированы не были. По словам Пинаевой, новый арендатор собирается возвести просто гигантский объект - 19-ти этажное здание, превышающее своим объемом все существующие рядом постройки. В здании только один этаж будет отведен под подземную часть, в ней разместится парковка на 363 машино-места. Проектировщиком этого объекта выступает ЗАО Пронт",- говорит Пинаева.
Связаться с Европейской риэлтерской компанией Бизнесу не удалось. В архитектурной мастерской Пронт отказались рассказать о проекте, заметив лишь, что заказчиком проекта выступает некая юридическая компания. ЗАО Пронт известно тем, что в 2003 году выполнило проект офисно-жилого комплекса в Лялином переулке для компании Ингеоком. Кроме того, ЗАО Пронт, как подтвердили в мастерской, входит в компанию Стройконсалтгруп. Последняя в свою очередь является частью группы строительных компаний, активно работающих на столичном рынке недвижимости: на ее счету, в частности, возведение административного здания Министерства по налогам и сборам и здания Московской патриархии.
Арендные ставки на офисные помещения здесь могут составить $300-400 за квадратный метр, на торговые площади - $700-80 Возможно, некоторые помещения, обращенные к фасадам жилых домов, будут востребованы банками,- полагает Максим Жуликов, специалист компании Penny Lane Realty. Как считает Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, площадь одного этажа в таком центре составит около 1500 кв. м: Торговый центр такой площади вряд ли привлечет сюда посетителей, скорее он рассчитан на сотрудников комплекса и проезжающий мимо транспорт. Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate, не исключает, что арендные ставки составят $1800 за квадратный метр. Клиентами здесь могут стать компании, привязанные к Новорязанке,- там строится складской комплекс класса А площадью 40 тыс. кв. м,- считает Храмов.
По словам Романа Чепцова, директора по развитию ABN Realty, себестоимость строительства центра составляет $1000 за квадратный метр для класса В: Строить офисно-торговый центр класса А в этой зоне довольно рискованно: местный район просто не ориентирован под такой формат комплексов,- заключает Чепцов.


Юго-Восточный район, не являющийся самым популярным у игроков рынка коммерческой недвижимости, постепенно начинает вызывать интерес у инвесторов. На Волгоградском проспекте начинается строительство крупного офисно-торгового центра, возведение которого может стоить около $40 млн.



Главная --> Публикации