Главная --> Публикации --> Арендаторы вздохнули с облегчением Депутаты не могут договориться, сколько платить за недвижимость Шансы есть только у государственных и иностранных банков Категории земель в российской федерации Риэлторы всех стран - объединяйтесь!

В 1997 г. компания купила Завод по производству напитков им. Калинкина, которому к тому времени было больше 100 лет, и стала выпускать слабоалкогольные коктейли, а летом прошлого года перебазировала завод в подмосковные Мытищи, затратив на это около $12 млн. Теперь на месте завода “Бородино” будет строить 85 000 кв. м коммерческой недвижимости и вложит в строительство не меньше $70 млн, заработанных на производстве коктейлей.

Известный производитель слабоалкогольного коктейля XXL “Бородино” будет строить на Русаковской улице бизнес-центр класса А. Компания сообщила о своих девелоперских планах в апреле. “Бородино” шло в новый бизнес долго и непросто.

Точно так же риэлторы сомневались и по поводу проекта одного из акционеров компании “Вимм-Билль-Данн”, который создал риэлторское агентство “Агент 002” с 2% комиссионных за посреднические услуги. Риэлторы своего скепсиса не скрывали и в один голос сказали, что такой бизнес нежизнеспособен. И не ошиблись: по риэлторам новый конкурент демпингом так и не ударил. Сейчас “Агент 002” прекратил бурную рекламную кампанию и уже испытал кадровые перестановки: через месяц после открытия компанию покинул генеральный директор. Видимо, и швец, и жнец — это еще не девелопер.
Многие предприниматели, начиная бизнес, сталкиваются с проблемой аренды нежилых помещений. Помимо того что надо подобрать помещение, устраивающее по всем параметрам, требуется еще грамотно составить договор. Что должен содержать договор аренды, на какие моменты необходимо обратить внимание при его подписании?

Зачем “слабоалкогольному” магнату с годовым оборотом $250 млн девелоперский бизнес, никто так и не понял. Сравнив доходность того и другого, понимаешь, что выходит оно не в пользу недвижимости. По данным участников алкогольного рынка, рентабельность их бизнеса равна 50%. А сегодняшняя рентабельность от проекта вроде Русаковской едва достигает 18%, и окупаться затраты будут не меньше чем лет 6- Сырьевиков, которые дружно шли в девелопмент при растущем рынке, вполне можно было понять — диверсификация бизнеса и доходность до 100% годовых. Но сейчас, когда почти каждый второй проект рискует быть провальным, идти в бизнес, в котором ничего не понимаешь, по меньшей мере неразумно. Но, видимо, модно. Консалтинговые компании в числе своих клиентов уже видят не только девелоперов, но и производителей шоколада, книг и напитков. Каждый старается пристроить в недвижимость лишние $5-10 млн. А некоторые и в десятки раз больше. Риэлторы радуются: мол, непрофильные компании имеют большой оборот, а значит, обеспечат рынку дорогостоящие проекты. Но дорого — не значит хорошо. Поэтому опасения консервативного крыла консультантов вполне понятны: проект-то, может, дорогой и масштабный, но насколько грамотно непрофессионалы смогут использовать драгоценную землю в центре Москвы — это еще вопрос.

Главное деньги
Следующий важный момент арендная плата, размер которой должен оговариваться сторонами в договоре. Она может быть рассчитана за 1 кв. м в год или за все помещение в месяц. Кроме того, нужно зафиксировать, как будет происходить оплата: если в рублях, то указывается размер арендной ставки, если в долларах или евро, то следует отметить, что расчеты происходят в рублях по курсу, определенному сторонами. Чаще всего его приравнивают к курсу Центрального банка России.
Также при определении размера арендной платы необходимо указать, включены ли в нее коммунальные платежи. В некоторых случаях арендодатель закрепляет за собой право выставлять арендатору отдельные счета за основные коммунальные услуги или за услуги, не являющиеся коммунальными, к которым, например, относятся вывоз мусора, телефонная связь, интернет и т. д.
Проблемы возникают и при ремонте помещения. В некоторых договорах арендодатель обязывает арендатора отремонтировать предоставленное ему помещение в случае необходимости, но зачастую этот случай не определяется. То есть формально арендодатель может потребовать провести ремонт в любой момент. Еще один нюанс касается капитального ремонта: его должен осуществлять только собственник помещения! Разумеется, производить работы будут специалисты, однако обязанность по содержанию помещения (здания) в надлежащем состоянии лежит на собственнике.

При заключении договора аренды нужно четко определить местонахождение помещения или здания. Причем если арендуется часть площадей здания, не стоит ограничиваться только указанием улицы и номера дома: это даст основания предполагать, что снимаются все помещения в нем. Другой типичной ошибкой является неправильное указание адреса. Например, когда вместо номера владения пишут номер дома (с точки зрения определения объектов это абсолютно разные вещи), вместо проспекта проезд и т. д.

...Один раз подпиши
Среди прав арендатора обычно указывают право пользования имуществом. Соответственно договор предусматривает обязанность арендодателя предоставить помещение для использования. Если арендодатель не передал помещение в установленный срок или передал его в состоянии, не отвечающем условиям договора, арендатор может предъявить соответствующие претензии. Например, снимается помещение для использования в качестве архива. Однако при передаче помещения выясняется, что оно сырое и использовать его для хранения бумажных документов затруднительно. Арендатор имеет право либо потребовать от арендодателя предоставить другое помещение, либо расторгнуть договор. В первом случае необходимо внести изменения в договор аренды или заключить новый. Если арендатор решил расторгнуть договор, но уже внес предоплату, он может потребовать от арендодателя вернуть внесенную сумму.
Обязательно проверьте, правильные ли реквизиты сторон отмечены в договоре: наименования, адреса, ИНН, банковские реквизиты, паспортные данные (если сторона по договору физическое лицо) и т. д. Если одной из сторон договора является организация, необходимо уточнить, имеет ли должностное лицо, указанное в договоре, право подписывать подобные документы.

Семь раз проверь...
В том случае, если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации. Если у сторон нет желания проходить эту процедуру, стоит заключить договор на меньший срок (например, на 11 месяцев или 364 дня) и предусмотреть возможность его продления (пролонгации) при отсутствии возражений какой-либо из сторон. В принципе это не обязательно указывать в договоре. В соответствии с Гражданским кодексом России, если стороны продолжают исполнять свои обязательства по договору и при этом не изъявили желания расторгнуть его, такой договор считается продленным на неопределенный срок.
Во избежание недоразумений в договоре целесообразно отметить, что передача помещения в аренду не является передачей права собственности на него. Иными словами, пользоваться помещением по договору аренды может некая фирма Х, но собственником все равно останется гражданин Иванов. Кроме того, необходимо указать, на основании какого документа арендодатель распоряжается помещением, т. е. подтвердить право собственности.
При заключении договора субаренды обязательна ссылка на договор аренды. Если вы являетесь субарендатором, вам требуется получить согласие собственника на заключение договора. Ведь последний имеет право запретить арендатору сдавать помещение в субаренду.
Важный элемент договора аренды акт приема-передачи помещения, прилагаемый к договору. В нем должно быть указано состояние помещения на момент передачи. Нужно отметить, какие коммуникации подключены и функционируют (телефонный кабель, водопровод и канализация, тепловая сеть и т. д.).
При подписании акта целесообразно ознакомиться с его содержанием, поскольку стороны договора временами выбирают довольно странные формулировки, которые не всегда являются правильными. Иногда в акте приема-передачи можно наткнуться на наименования весьма замысловатых механизмов и систем. Так, автор этих строк не так давно обнаружил в акте среди прочих инженерных систем систему по борьбе с грызунами.
По окончании действия договора аренды оформляется акт приема-возврата. Этот документ также фиксирует состояние передаваемого помещения. Если в акте приема-возврата указано, что оно находится в нормальном состоянии, пригодном для дальнейшего использования, бывший арендатор может спать спокойно. В акте должно быть оговорено, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора.
Любой договор предусматривает права и обязанности сторон. Как правило, договор аренды предполагает право арендодателя беспрепятственно входить в сдаваемые помещения для проверки их состояния. Кроме того, поскольку в договоре должны указываться цели, для которых арендуется помещение, арендодатель может проверить, как именно оно используется. Если это условие не соблюдается, арендодатель вправе применить соответствующие санкции. Как правило, при нецелевом использовании помещения, систематической неуплате или просрочке уплаты арендных платежей, а также при причинении повреждений арендодатель расторгает договор.

Садовое кольцо — это около 18 улиц и бульваров. От ст. м. “Смоленская” до “Маяковской” проходят Новинский бульвар, улицы Большая Садовая и Садовая-Кудринская. Отрезок от “Маяковской” до “Курской” включает Садовую-Триумфальную, Садовую-Каретную, Садовую-Самотечную и т. д. Далее плавно перетекают друг в друга Земляной, Зацепский, Крымский Валы. Зубовский бульвар опять приводит к Смоленской площади. Земляной Вал, в частности, интересен тем, что в 1940-1950-х гг. задумывался как торговая зона — в зданиях тех времен в первых этажах проектировались помещения под торговлю, общепит и службы быта, рассказала Ольга Ясько, аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International. Впрочем, по Садовому можно идти и против часовой стрелки и делить его на участки так, как удобно, потому что какого-либо общепринятого зонирования у него нет.

Садовое кольцо — необычный торговый коридор, подобных ему больше нигде в Москве и, наверное, во всей Европе не найти. Он самый длинный и разнохарактерный среди 12 основных ритейловых улиц центра. Его протяженность — 14,9 км по внутреннему радиусу и примерно 17 км по внешнему. Одновременно это очень оживленная автотрасса, пропускающая в час около 30 000 автомобилей, в которых едут потенциальные покупатели. Однако высокая транспортная загруженность кольца, а также его конструктивные особенности не позволяют водителям припарковаться в приглянувшемся месте. Кольцо известно беспорядочными парковками, мешающими посещать магазины и пешеходам. И все равно количество крупных торговых проектов здесь не убавляется.

Грядущие преобразования на Садовом кольце можно рассматривать как часть глобального проекта по превращению исторического центра Москвы в туристическую зону. По замыслу горадминистрации в центре должно быть как можно меньше машин и строек и как можно больше пешеходных зон вроде известного проекта “Золотое кольцо”. Статьи Генерального плана развития столицы до 2020 г., который был наконец утвержден 27 апреля 2005 г., накладывают ограничение на строительство крупных торговых и административных зданий в центре. В постановлении московского правительства о развитии территорий Центрального округа (№ 99-ПП от 24.02.2004) есть пункт, где говорится, что количество строящихся административно-деловых и торговых центров в пределах Садового кольца должно ограничиваться. Правда, большинство опрошенных застройщиков и консультантов по недвижимости о таком постановлении не знают.

По статистике, на Садовом около 80 000 кв. м объектов стрит-ритейла — встроенных и отдельно стоящих торговых помещений на первой линии. Помимо них существует 150 000 кв. м торговых центров (ТЦ) и торгово-деловых комплексов, по данным ведущих консультантов. В 2005-2007 гг. на кольце планируется построить еще шесть комплексов от 50 000 кв. м общей площади каждый. При их вводе в эксплуатацию приток посетителей и машин на Садовом кольце может увеличиться вдвое. О каких-либо проектах по расширению этой магистрали пока не слышно. Однако администрация города собирается навести порядок — повернуть автодвижение на Садовом лишь в одну сторону и ввести ограничение на строительство крупных объектов. Возможно, движение на кольце скоро станет односторонним, сообщил Игорь Бахирев, начальник отдела организации дорожного движения НИиПИ Генплана. По его словам, сейчас это представляется возможным, потому что Третье транспортное кольцо принимает на себя часть автомобилей. “Садовое кольцо очень привлекательно для размещения объектов торговли, но сдерживающим фактором является плотный транспортный поток, который иногда делает просто невозможной попытку припарковать автомобиль у нужного магазина”, — говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. По мнению Анны Ширяевой, генерального директора компании “Магазин магазинов”, одностороннее движение может упростить покупателям-автомобилистам доступ к магазинам, однако желающих занять парковки рядом с крупными ТЦ, такими как “Атриум”, станет еще больше. Рядом с тем же “Атриумом” наземных парковочных мест уже сейчас недостаточно.

Уровень вакантных площадей здесь составляет 3-5%, что означает только 1000 кв. м незанятых, говорят в компании Blackwood. Разнохарактерный и перегруженный транспортом коридор в то же время отличает ценовая стабильность. По наблюдениям аналитиков Blackwood, арендные ставки, как и цены продаж торговой недвижимости, на Садовом кольце на протяжении нескольких лет почти не меняются. Соответственно, владельцы помещений не спешат продавать свои квадратные метры. Они предпочитают получать стабильный доход от сдачи площадей в аренду. Доходность от аренды составляет 15-20% годовых. “Садовое кольцо граничит с районами, отличающимися друг от друга характером застройки, покупательской аудиторией и спецификой торговли. Однако в целом можно говорить о едином торговом пространстве Садового кольца, так как на всех его участках большое влияние на торговые профили оказывает центральный район, — комментирует аналитик отдела исследований компании ABN Realty Антонина Лаирова. — Этот район характеризуется относительно невысокой концентрацией жителей, которая компенсируется огромными потоками "дневного" населения. Именно оно обусловливает активную торговлю на Садовом кольце и делает его очень привлекательным для арендаторов”.

Что почем

Как рассказала аналитик компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko Анастасия Довченко, на Садовом кольце среди профилей торговли превалирует сервис, он составляет 19% — это банки, агентства путешествий, фотосалоны, различные мастерские и т. д. Вслед за услугами высоким спросом пользуются помещения под кафе и рестораны — 16%. На книги, оргтехнику, спорттовары, игрушки приходится 8%. Наиболее крупные площади занимают, например, открывшийся в конце 2004 г. “М.Видео” на 1850 кв. м торговой площади на Садовой-Спасской улице, 3, стр. Один из 83 московских магазинов “Седьмой континент” на Арбате, 54/2, на 750 кв. м, “Спортмастер” на Смоленской площади, 6 (около 900 кв. м), “Подиум”, занимающий 800 кв. м на Новинском бульваре, 1 Автосалон Hyundai на Садовой-Черногрязской улице, 8 (около 600 кв. м), по данным Ольги Ясько.

Ставки аренды, по данным Colliers Interna-tional, на оживленных пешеходных участках кольца достигают $2000 за 1 кв. м в год — Земляной Вал, Новинский бульвар, Смоленская площадь, но могут составлять и $600 в местах более спокойных, вроде зоны пересечения Земляного Вала с Николоямской улицей. Цена продажи на Садовом иногда может доходить до $10 000 за 1 кв. м. Средняя цена продажи, по данным Blackwood, составляет $550 По словам Ольги Ясько, при сохраняющейся ценовой стабильности этого коридора в целом в наиболее интересных его зонах (prime location) все же может наблюдаться в будущем и рост ставок.

Садовое кольцо как торговый коридор, по словам экспертов, рассчитано по большей части на средний класс покупателей. “Садовое кольцо не так насыщено магазинами верхнего ценового сегмента, как, например, Тверская улица или Петровка”, — говорит Антонина Лаирова. Как считает Михаил Гец, кольцо — подходящее место для таких сетевых операторов, как Reebok, Nike, Ecco, “Эконика”, Adidas, Carnaby, Hugo Boss, “Ж.”.

Для кого

Площадки есть

Но, конечно, на протяжении кольца можно найти и магазины для богатой аудитории. Например, в “Смоленском пассаже”. Ольга Ясько считает, что участок кольца от Смоленской площади до Новинского бульвара и от Новинского до Триумфальной площади, находящийся в более престижном западном секторе города, может быть интересен для бутиковой торговли.

Торгово-деловой комплекс “Смоленский пассаж” на Смоленской площади, введенный в строй в 1998 г., одним из первых начал расширяться. О таких планах заявил его владелец — Мосстройэкономбанк еще в 2004 г. Рядом, в 1-м Смоленском переулке, на месте нескольких снесенных домов собираются построить еще 60 000 кв. м площадей. Сейчас общая площадь центра составляет около 64 000 кв. м. По предварительным планам, около 30% новых помещений займут торговые операторы. (Базовые затраты при строительстве торговых комплексов в центре города достигают $1000-1400 за 1 кв. м, на капитальный ремонт особняков под офисы В-класса уходит обычно около $500 за 1 кв. м.)

При всей загруженности Садовое кольцо имеет запас участков, на которых можно было бы что-то построить. На Садовом средоточие ветхих и “морально устаревших” зданий. “На месте некоторых из них можно возводить новые торговые площади, — считает Анна Ширяева. — Можно, но осторожно. Сам факт расположения на Садовом кольце еще не является гарантией целесообразности строительства торгового объекта”.

На Большой Садовой улице есть также знаменитая гостиница “Пекин”. Девелоперская компания “Система-Галс” взялась за проект реконструкции гостиницы и создания на прилегающем участке дополнительных площадей. В “Системе-Галс” сообщили, что целью проекта является создание многофункционального комплекса, в состав которого войдут гостиничные, торговые, административные и общественные здания, подземная автостоянка. Весь участок реконструкции, включая нынешнюю гостиницу, занимает 2 га. На выходе общая площадь объектов будет достигать 110 000 кв. м. Работы ведутся на основании постановления “О реконструкции гостинично-офисного комплекса "Пекин" и комплексной застройке прилегающей территории” от 24 декабря 2002 г. (№ 1064-ПП). Как говорит девелопер, проект сложный и на его реализацию уйдет еще несколько лет. На данный момент проект находится на стадии согласования архитектурно-градостроительной концепции. Когда реконструкция завершится, площадь перед зданием гостиницы “Пекин” переоборудуется в общественный сквер. Сама гостиница будет соответствовать уровню 4-звездочного отеля. Анна Ширяева называет этот проект интересным. Однако по опыту других подобных объектов, большинство из которых было приобретено в свое время на разных условиях (в том числе не по рыночным ценам. — “Ведомости”), экономическая эффективность проектов их реконструкции низка для владельца по сравнению с доходом от эксплуатации объекта в существующем виде, говорит она.

Из крупных комплексов на этом отрезке Садового кольца, от “Смоленской” до “Маяковской”, в 2004 г. построен торгово-офисный центр “Новинский пассаж” (Новинский бульвар, 31) общей площадью 78 000 кв. м, включая 10 500 кв. м торговых пространств. На пересечении Новинского бульвара с Новым Арбатом возобновила давний проект корейская группа Lotte. Компания строит свой первый московский объект — многофункциональный комплекс с универмагом — уже больше пяти лет. По одной из обсуждавшихся версий, реализация проекта приостанавливалась в связи с кризисом 1998 г. По оценкам аналитиков, первая очередь New Century будет построена уже в этом году. Комплекс включает офисные, гостиничные и торговые площади. Общая его площадь составляет 85 000 кв. м.

Участок от “Курской” до “Смоленской” известен торговым центром моды “Звездочка” (6000 кв. м, 2001 г.). Из новых объектов в 2007 г. должен появиться, по информации Blackwood, комплекс Citydel (Земляной Вал, вл. 11-19) на 63 500 кв. м общей площади, совмещающий в себе торговую зону, фитнес-центр с бассейном и зоной SPA, рестораны, кафе. Девелопером проекта выступает компания ЗАО “Тема”. Финансирование осуществляет Внешторгбанк с участием синдиката французских банков. Генеральный подрядчик — “Буиг Батиман Интернасиональ”. Объем инвестиций в проект оценивается в $100-120 млн.

На отрезке от “Маяковской” до “Курской” находится оазис воскресного досуга москвичей — “Атриум”. Он был одним из первых объектов такого формата, которые возводили в центре Москвы. Его первоначальная концепция не обошлась без ошибок, ее корректировали. В итоге “Атриум” стал почти образцом современного ТЦ на рынке. Его торговая площадь составляет 40 000 кв. м, построен он был в 2002 г. на инвестиции компании “Ингеоком” и правительства Москвы. На этом же отрезке кольца есть “Садовая галерея”, комплекс, введенный в 2001 г. (12 000 кв. м, 5000 кв. м).

По мнению аналитиков Colliers International, Садовое кольцо как торговый коридор будет следовать общим тенденциям развития стрит-ритейла в Москве. То есть будут наблюдаться рост предприятий общественного питания, расширение розничных услуг, предоставляемых банками, салонами красоты, турагентствами и т. п. Прирост площадей будет происходить в основном за счет вовлечения в коммерческий оборот помещений первых этажей жилых домов, а также переоборудования подвалов, сооружения антресолей и освоения административных и других непрофильных зданий.
У дачников и даже владельцев дорогих домов в коттеджных поселках существует несколько легальных способов увеличить свой земельный надел. Прирезка угодий к участку - дело хлопотное, но стоящее: сотка земли в данном случае может обойтись в несколько раз дешевле ее рыночной цены.

Намечающийся в этом районе многофункциональный центр будет еще одним подземным объектом после “Охотного ряда”, Пушкинской площади и площади Белорусского вокзала. Основным инвестором комплекса рядом с “Павелецким” станет компания “Техинвест”, которая намерена вложить в него более $150 млн. Надо отметить, что “Техинвест” уже имеет опыт участия в глобальных проектах — например, таких, как ММДЦ “Москва-Сити” или тот же ТЦ “Атриум”. Общая площадь павелецкого комплекса достигнет 130 000 кв. м, и почти вся она будет отведена под торговлю.

Законодательные сложности
Три года назад был принят Земельный кодекс, который регламентировал все вопросы, связанные с куплей-продажей земли. Но, как всегда в России, документ быстро оброс всевозможными подзаконными актами, ведомственными инструкциями и постановлениями местных органов власти. Например, в старом Земельном кодексе РСФСР право выбора формы земельных правоотношений принадлежало самому гражданину, а не главам местной администрации. Однако поселковые и сельские советы, например, в Подмосковье, часто нарушали этот порядок. Просил, скажем, гражданин участок в собственность, а власти соглашались дать ему землю только в аренду. При этом советы отдельно оговаривали свое право повышать арендную плату в одностороннем порядке - когда и сколько раз им вздумается, причем в неограниченных размерах. Правда, такие действия властей можно было оспорить в суде: пусть тяжбы и длились месяцами и даже годами, землевладелец почти всегда выходил победителем.
В соответствии с новым ЗК РФ при получении участка гражданин вообще не имеет права выбора формы земельных правоотношений. Например, местные власти сами определяют, предложить вам участок в бессрочное пользование или в аренду, и ни в одном суде не удастся это решение оспорить и добиться, чтобы вам предоставили землю, к примеру, в собственность.
Еще одно новшество ЗК РФ: введение в законодательство понятия сервитута - права ограниченного пользования чужим участком (например, для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи или мелиоративной канавы).
Потенциальному землевладельцу следует ознакомиться и с другими ограничениями, предписываемыми Земельным кодексом и прочими подзаконными актами. Например, каждое садовое товарищество вправе требовать соблюдения своего устава: в некоторых действует норма, согласно которой дачники не должны разводить птицу или допускать появления сорняков, которые могут принести убыток соседу. Кроме того, закон запрещает использовать землю не по назначению. Так, нередко к садовым товариществам прирезаются куски леса или луга, а их назначение определено кадастром. Именно такие территории правление и пытается побыстрее продать, а новые владельцы, естественно, тут же облагораживают угодья, разбивая грядки. Однако если лес будет спилен, а вместо луга появится бетонный теннисный корт или даже вишневый сад, то придется заплатить в казну компенсацию за потерю "ресурса" из расчета 260-280 тыс. рублей за гектар. Кроме того, через суд эти участки у вас могут быть и вовсе изъяты.

Идеальный вариант - это перенести забор метров на пять. Нередко это делают на основе единоличного решения, то есть незаконно, что может закончиться для землевладельца печально: земельная инспекция не только наложит штраф (до 3 тыс. рублей), но и заставит собственными силами переносить забор обратно. Кроме того, инспекция в дальнейшем лишит землевладельца права уже на законных основаниях стать владельцем или арендатором дополнительного участка.



Главная --> Публикации