Главная --> Публикации --> Спортивные формы Арендаторы вздохнули с облегчением Депутаты не могут договориться, сколько платить за недвижимость Шансы есть только у государственных и иностранных банков Категории земель в российской федерации

Почти четверть российских земель имеют сельскохозяйственное назначение — причем помимо полей и пастбищ к ним относится почти вся земля вне городов и лесов, в том числе и непригодная для сельского хозяйства. На земле сельскохозяйственного назначения строятся почти все новые промышленные предприятия. Но чтобы построить завод, нужно перевести земельный участок из сельскохозяйственной категории в промышленную, а сделать это совсем не просто. Переводить закрепленные за Федерацией участки из сельхозкатегории в промышленную вплоть до 2005 г. было вообще невозможно. Из-за этого в прошлом году транснациональная агропромышленная корпорация Cargill приостановила проект по строительству маслоэкстракционного завода в Воронежской области, в который собиралась вложить около $100 млн. Чтобы ликвидировать проблему, правительство инициировало принятие специального закона о порядке перевода земель из одной категории в другую. Законопроект был достаточно сырой, но аграрный комитет Госдумы ограничился незначительной правкой. Закон был принят и 5 января вступил в силу.

Депутаты из аграрного комитета Госдумы хотят разрешить раздавать сельхозугодья под строительство промпредприятий. Необходимый законопроект был внесен в парламент в конце апреля. Но чиновники предполагают, что его согласование может затянуться из-за позиции Минсельхоза.

В итоге 10 членов аграрного комитета Думы во главе с его председателем Геннадием Куликом решили исправить закон. В конце апреля они внесли проект поправок, по которой менять категорию участка сельхозземель можно будет в случае, если его кадастровая стоимость не превышает среднерайонного уровня (сходный порядок действовал до 2004 г.), а также если запланированное строительство нельзя осуществить на менее ценных землях.

Сразу выяснилось, что его нормы, разрешающие переводить сельскохозяйственную землю в промышленную только в том случае, если она непригодна для сельского хозяйства, фактически блокируют строительство новых промпредприятий. Причина в том, что нормативное определение непригодных земель дается только в одном из актов Минсельхоза СССР 1982 г. Это “скалы, обнажения плотных пород, осыпи, ледники, вечные снега и [земли] под водой”. Естественно, на этих землях нельзя не только выращивать что-либо, но и строить. Соответственно, другие земли переводить из сельскохозяйственной в промышленную категорию нельзя. Сотни инвестиционных проектов оказались замороженными — в одном Подмосковье, по оценке чиновников областного правительства, их более 500.

По словам замдиректора департамента Минэкономразвития Андрея Ивакина, формулировка поправок — это плод совместного творчества чиновников и депутатов. “Нас не послушали с первого раза, но теперь депутаты поняли, что выхода нет, — говорит Ивакин. — Теперь будем ждать, когда Госдума отправит эти поправки на отзыв в правительство”. Причем Ивакин предполагает, что в Минсельхозе предложение депутатов могут оценить как “излишне либеральное” и не поддержать, “поэтому могут быть задержки по времени из-за согласований”. В Минсельхозе в выходные дни комментарии получить не удалось.

“У нас слишком много брошенной земли — миллионы гектаров, чтобы придерживаться фактически полного запрета на ее перевод в другие категории”, — поясняет суть поправок один из их соавторов Иван Викторов.

Борисенко убежден, что если поправки будут приняты, то переводить земли из сельхозкатегории, а потом застраивать их станет гораздо проще. “Если уж закон трактуется таким жестким образом и власти боятся брать на себя ответственность не принимать во внимание древнюю инструкцию [Минсельхоза], то вопрос решать надо”, — соглашается директор департамента юридической компании “Пачоли. Земельное право” Михаил Сиваев.

А пока поправки не внесены, компаниям приходится решать свои проблемы, используя хитроумные схемы. “Для одного из наших клиентов нам пришлось инициировать изменение границы города Краснодара, которое было одобрено парламентом Краснодарского края, — рассказывает Юрий Борисенко из юридической компании "Вегас-Лекс". — А уже внутри города мы сейчас договариваемся о переводе участка в промышленную категорию, но тут уже никаких проблем не должно возникнуть”. В Московской области решить проблемы другого клиента оказалось гораздо сложнее, поскольку в отличие от Краснодарского края в Подмосковье нет собственного градостроительного кодекса, а значит, и четких правил. “Сейчас пытаемся доказать кадастровой палате, что границы муниципального образования и поселения — это одно и то же, — говорит Борисенко, — и воспользоваться тем, что муниципалитеты пытаются сейчас захватить как можно больше земли”.

О законодательстве, имеющем отношение к ипотечному кредитованию, в последнее время рассказывается много. Поэтому на круглом столе, посвященном доступному жилью, г-н Пономарев рассказал о том новом, что еще только обсуждается. Здесь он выделил проект страхования кредитных рисков с целью снижения стоимости кредитов. Кроме того, начал обсуждаться закон о праве на застройку. Подобный закон был в свое время предложен еще Петром Столыпиным и принят в 1912 году. Но для современной России проблема эта еще более актуальна. Причина в том, что земля отнюдь не везде является собственностью застройщика, а аренда участков - это дополнительный риск для инвесторов, а значит - и для банков. Отсюда высокая стоимость кредитов. Пономарев критически отозвался и о вводимых в Москве аукционах. По его мнению, при несформированности земельного рынка такой подход только еще больше увеличит цены: выброс участков под застройку регулируется административно, земли в частной собственности нет, и в условиях искусственного ограничения земельного ресурса инвестор, выигравший на аукционе право на застройку, будет вынужден компенсировать свои издержки. За счет кого, думается, и так ясно - за счет того же покупателя.

Одним из локомотивов жилищного рынка призвано стать ипотечное кредитование. Владимир ПОНОМАРЕВ, президент Ассоциации участников ипотечного рынка, на открытии выставки заявил, что члены его организации и власть - являются партнерами в обеспечении людей доступным жильем. Именно это партнерство, по его мнению, обеспечит в ближайшем будущем невиданный строительный бум, а 11-я выставка "Домэкспо" - это не что иное, как смотр боевых сил перед этим бумом. Особо он отметил популярный проект "Улица ипотеки", начатый в 2003 году по поручению президента. Именно стенды этого проекта, уверяет В.Пономарев, притягивают наибольшее число посетителей.

До сих пор в этом вопросе сталкиваются две непримиримые позиции. Первые говорят, что надо стимулировать приватизацию земли в городах. Вторые, что следует законсервировать отношения долгосрочной аренды, оставляющие в руках города перманентный инструмент регулирования. Г-н Пономарев и инициаторы нового закона - за третий путь. Иметь землю в собственности, говорят они, важно только для индивидуального строительства: в случае с многоквартирным домом мы все равно не можем воспользоваться участком под ним - она принадлежит всем жильцам на правах долевой собственности без права отчуждения долей. Выход - законодательно гарантировать собственникам (индивидуальным и корпоративным) права на все, что построено на участке, независимо от того, в чьей собственности он находится - города, компании или частного лица.

Мы пойдем другим путем - третьим

Средний класс еще за это заплатит

Еще одной важной тенденцией в продвижении ипотеки В.Пономарев считает ее децентрализацию. Пора перестать уповать, что манна небесная свалится из центра. Необходимо содействовать местным администрациям в развитии региональных ипотечных программ. Такая многополярная система сейчас уже развивается. В частности, на местах возникают холдинги, объединяющие функции ипотечного брокера и застройщика. Что касается дилеммы с кредитованием новостроек, то и этот вопрос разрешим. Понятно, что обычная ипотека здесь неприменима - пока не оформлены права собственности, нет предмета залога. Но сейчас возник новый подход - так называемые "конвертируемые" ипотечные кредиты. Новизна их, заметим от себя, относительна, скажем, DeltaCredit проделывает такие схемы не первый год. Суть - выдача обычного потребительского кредита (под более высокий процент из-за дополнительного риска) и последующая конвертация его в ипотеку после оформления квартиры в собственность заемщику.

Вывод: именно цивилизованные отношения приведут нас к доступному жилью. А вот административное давление, напротив, искажает реальные цены. И если запустить дотационные механизмы, то цены от этого не снизятся: оптовики найдут способ скупать дешевое жилье и продавать его с наваром. Если государство хочет взять на себя регулирование рынка, оно должно иметь для этого ресурс. А единственный реальный ресурс - это средний класс. Поэтому государство должно диктовать цены только в сегменте жилья, предназначенного для малоимущих, в остальных секторах должен быть естественный регулятор - рынок.

Задав самому себе вопрос, зачем нужна его ассоциация, ее президент сам же на него и ответил, причем вполне подробно. Ассоциация делает много полезного, но особо нужна она регионам, чтобы вести переговоры об инвестициях с западными представителями. И дело, конечно, не в любви руководителей организации к зарубежным командировкам. Денег, по словам г-на Пономарева, и в России хватает. Но вместе с инвестициями приходят и новые, более цивилизованные отношения на рынке, а также новые строительные технологии.

Аргументы в пользу этого сводились к тому, что бессрочное пользование землей уже сегодня фактически находится вне закона, а с 2006 года права на бессрочное пользование землей сохранятся только у государственных предприятий. "Личные деньги" решили выяснить, насколько это верно и что же следует делать землепользователям до и после "часа Х".

Земельный блок вопросов едва ли не единственный, на который не дал ответа жилищный пакет законопроектов, принятый Государственной Думой в прошлом году. Вольная трактовка земельного законодательства, в частности, породила волну публикаций в последние несколько месяцев, которые настоятельно рекомендовали всем дачникам и горожанам, проживающим в частных домах, до 2006 года оформить земельные участки в собственность.

Прецедент вызвали обсуждения вопроса о выкупе земли под промышленными предприятиями, которые длятся уже несколько лет. Изначально планировалось, что крайний срок выкупа будет датирован 1 января 2004 года - после этого все предприятия должны будут оформить свои участки в аренду или собственность. Но к тому моменту не смогли договориться по самой главной составляющей - цене выкупа. В Москве, где земля в десятки, а иногда и сотни раз дороже, по сравнению с участками в отдаленных регионах, настаивали на рыночной стоимости. Региональный бизнес, прежде всего, в лице Российского союза промышленников и предпринимателей, выступал за бесплатную передачу с оплатой оформления. Стороны не договорились между собой и перенесли крайний срок выкупа на два года. К настоящему моменту стороны нашли компромисс - цена выкупа будет опираться на данные кадастра с использованием понижающих и повышающих коэффициентов. Но не исключено, что срок окончания землепользования будет снова перенесен. Сейчас в правительственных кругах обсуждается вопрос об установке крайнего срока 1 января не 2006, а 2007 года.

Использовать нельзя распоряжаться

Вес бремени

Как бы то ни было, на судьбе участков физлиц дебаты не отразятся вообще. Опрошенные ЛД юристы говорят в один голос, что никаких сроков окончания землепользования для частников нет. Утверждение о том, что дачные товарищества лишатся этих прав, неверно. В качестве подтверждения наши собеседники приводят статью 20 п. 3 Земельного кодекса РФ, согласно которой сохраняется право бессрочного пользования, возникшее до вступления документа в силу. Поэтому если вы не оформили права собственности на участок, после 2006 (или 2007) года никаких штрафов вам платить не придется. Участка за это тоже никто не лишит.

Как собственники, так и землепользователя должны будут платить налог на землю. Порядок налогообложения для них одинаков. Сейчас, по закону о плате за землю, действующему с 1991 года, налог исчисляется как фиксированная сумма на одну сотку земли. Правда, с будущего года правила изменятся. Заработает новая 31-я глава Налогового кодекса, принятая в прошлом году.

Основное различие между статусом землепользователя и собственника в том, что первому, в отличие от второго, запрещено распоряжаться своими сотками, т. е. покупать, продавать, менять и дарить. Единственная разрешенная операция - передача участков в наследство.

По главе 31 НК РФ налогоплательщиками остаются и собственники и пользователи земли. Налоговая ставка устанавливается органами местного самоуправления и не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости земли. Точный размер налогооблагаемой базы сейчас определить нельзя. Кадастр не готов окончательно, а имеющуюся информацию об участках местные органы Роснедвижимости (этот орган курирует процесс разработки Земельного кадастра) не предоставляют по требованию граждан (до тех пор, пока кадастр не будет готов полностью, они и не обязаны этого делать).

Юридически эта глава вступила в силу еще с 1 января 2005 года. Но поскольку во многих регионах не были готовы подзаконные акты к ней и не до конца проведена кадастровая оценка земель, при определении размера налоговых платежей до сих пор опираются на закон о плате за землю. Но с 2006 года этот закон утрачивает силу. Поэтому, чтобы в процедуре налогообложения не образовалось вакуума, до конца 2005 года необходимо подготовить правовую базу.

За месяц и 500 рублей

Однако полученные сведения о кадастровой стоимости отдельных участков позволяют утверждать, что порядок цен недалек от рыночных. То есть налог на участок, расположенный, к примеру, в 100 км от Москвы, с кадастровой стоимостью 30 тыс. рублей за сотку, будет находиться в пределах 90 рублей за сотку. Цифры не заоблачные, но по сравнению с сегодняшними платежами, которые для некоторых не превышают 10 рублей за сотку, утяжеление бремени собственности и пользования очевидно.

Авиакомпания «Аэрофлот» и администрация Химкинского района Московской области завершили свой почти двухлетний спор о земле под строительство нового аэропортового терминала «Шереметьево-3». Вчера на заседании Московского областного арбитражного суда «Аэрофлот» отозвал свой иск к властям района. В исковом заявлении компания требовала признать договор аренды спорного участка заключенным. Несколькими днями раньше райадминистрация признала это сама, зарегистрировав договор в своем земельном комитете. Таким образом, теперь авиакомпания имеет полное право пользоваться 50 гектарами Подмосковья до 2048 года.

Несколько сотен рублей налога не та сумма, из-за которой стоит отказаться от приватизации. Поэтому специалисты по земельным отношениям советуют, если есть возможность, оформить права собственности. На оформление прав собственности сейчас требуется от нескольких дней до месяца, в зависимости от того, насколько организован этот процесс в регионах. Плата за государственную регистрацию прав тоже различна, но, как правило, она составляет около 500 рублей. Таким образом, при не очень больших затратах вы получите потенциальный актив, обещающий в будущем повышаться в цене.
«Аэрофлот» отсудил свою землю.Стройплощадка Шереметьево-3 юридически расчищена.

Запланированные строительные работы, которые намечено было закончить в 2003 году, по различным причинам так и не начались. Зато осенью 2001 года тогдашний глава химкинской райадминистрации Юрий Кораблин нашел участку полезное применение. Опираясь на эту землю, г-н Кораблин решил заставить «Аэрофлот» активнее участвовать в пополнении районного бюджета.

Спорный договор сроком на 49 лет был заключен еще в 1999 году. Арендные права на эту землю должны были стать вкладом «Аэрофлота» в проектируемый третий терминал аэропорта «Шереметьево». В феврале 2001 года «Аэрофлот» даже провел на арендованном участке церемонию торжественной закладки первого (и по сию пору последнего) камня «Шереметьево-3».

Вчера заместитель генерального директора «Аэрофлота» Лев Кошляков не смог разъяснить корреспонденту газеты «Время новостей», на каких именно условиях спорящие стороны согласились помириться. Замгендиректора сказал, что не знает, сколько «дочек» «Аэрофлота» в конце концов поменяли юридическую прописку и продолжают ли химкинские власти настаивать на перерегистрации остальных. Г-н Кошляков лишь отметил, что в конфликте, по его мнению, преобладали субъективные (а не экономические) мотивы, и этот субъективизм был преодолен благодаря личным усилиями генерального директора «Аэрофлота» Валерия Окулова.

В тот момент райадминистрация добивалась, чтобы «Аэрофлот» юридически (и фискально) переехал из Москвы в район, а также перевел туда свои дочерние компании, работающие в Шереметьево: «Шеротель», «Гостиничный комплекс «Шереметьево-2», «Аэромар», «Аэроферст», «Аэропорт Москва», «Аэросервис», «Аэромаш-АБ». К сентябрю 2001 года только «Шеротель» начал платить налоги району, а остальные «дочки» «Аэрофлота» продолжали делать это в столице. Недовольный таким положением дел г-н Кораблин приказал наказать «Аэрофлот» разрывом арендного договора, чем и дал старт многолетнему арбитражному процессу.

Арбитражный спор вокруг аренды земли под будущим «Шереметьево-3» -- не единственное и даже не самое главное препятствие на пути реализации этого проекта. До сих пор федеральные власти (а АО «Международный аэропорт Шереметьево» находится в 100-процентной собственности государства) не смогли определить источники финансирования стройки и даже сформулировать условия будущего участия гипотетических сторонних инвесторов в проекте. В этой связи Лев Кошляков сказал газете «Время новостей», что вновь обретенное взаимопонимание с подмосковными властями не решает полностью проблем «Шереметьево-3», но тем не менее представляется администрации «Аэрофлота» «очень позитивным явлением».

В аппарате нынешнего главы Химкинского района Сергея Криворотенко корреспонденту газеты «Время новостей» объяснили, что всей полнотой информации по проблеме обладает только замглавы Павел Федин, курирующий вопросы землеотвода и строительства, отсутствующий в данный момент.



Главная --> Публикации