Главная --> Публикации --> Торговля работает, жилье отдыхает Что выгоднее получить: социальное жилье или субсидию Чигиринский зовет соперников застраивать зарядье вместе Пакет законов по рынку жилья откроет государству тайны граждан Строго говоря, пайщики не владеют имуществом

Немаловажную роль здесь играют административные барьеры при оформлении земли, которые отпугивают крупных зарубежных и российских инвесторов. По данным аналитического центра компании Knight Frank, в настоящее время общий объем складских помещений всех классов в Москве и Московской области составляет приблизительно 4–4,5 млн кв. м. Из них к классу А относятся около 750 тыс. кв. м, к классу В — примерно 900 тыс. кв. м.
В первой половине 2004 года было построено порядка 200 тыс. кв. м складов международного класса. При этом, как отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, сейчас потребность в качественных складских помещениях составляет около 800 тыс. кв. м. Общая площадь строящихся объектов равна примерно 100–120 тыс. кв. м. Говоря о наиболее востребованных помещениях, можно отметить, что около 90% арендаторов заинтересовано в аренде больших блоков не менее 10 тыс. кв. м.
Реалии рынка
Огромный спрос на складские площади и желание инвесторов вкладывать деньги в их строительство наталкиваются на главный сдерживающий фактор — «непрозрачность» рынка земли. Оценить общий объем предлагаемых территорий достаточно сложно — многое зависит от того, что считать землей индустриального назначения. Как отмечает старший консультант по складским помещениям и земельным участкам компании Knight Frank Алексей Новиков, «дело в том, что в базах данных компаний находятся предложения по продаже десятков тысяч гектаров земли. В основном это бывшие колхозные земли, которые были скуплены крупными финансовыми структурами. Многие из этих участков удачно расположены, но сложности с изменением их целевого назначения и проведения коммуникаций настолько велики, что даже крупные инвесторы и девелоперы боятся участвовать в таких проектах. Что касается готовых площадок промышленного назначения, предложение по ним очень ограничено и стоимость достаточно велика».
По словам консультанта отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Алексея Гришко, несмотря ни на что, бизнес с такой землей становится постепенно все более привлекательным для многих компаний, в первую очередь для тех, кто смог наладить хорошие контакты с администрациями подмосковных регионов. «Сегодня многие ищут землю в собственность или в аренду, но, к сожалению, участков с развитой инфраструктурой просто единицы. Большинство территорий требует дополнительных вложений, причем сразу определить необходимую сумму непросто. Проблемы возникают по мере развития проекта. Например, владелец хочет провести к складу железнодорожную ветку длиной всего 1 км. В процессе ее строительства выясняется, что последние 100 м непроходимы, так как под этой землей проложены кабели или газопровод. Здесь могут помочь только личные знакомства и связи», — говорит А. Гришко.

Cегодня объемы предложения складских помещений в Москве и Подмосковье намного уступают жилищному, офисному и торговому секторам, хотя спрос на складские площади с каждым годом значительно растет. Массовое строительство индустриальной недвижимости, где одним из основных условий является наличие качественных подъездных путей и коммуникаций, тормозится отсутствием подготовленных для этих целей земельных участков.

Юридические нюансы
Сама юридическая процедура регистрации земли под строительство не прописана в российском законодательстве, а значит, с ее оформлением возникают трудности. Этот процесс различается даже в Москве и Подмосковье. «Обычное согласование проекта может длиться до двух лет, нередко оно превышает срок самого строительства склада. Цепочка оформления земли включает порядка четырех–пяти посредников, и прохождение этих инстанций в несколько раз увеличивает цену участка», — говорит М. Гец.
Оформление продажи земли на вторичном рынке равняется времени перерегистрации участка с одного собственника на другого. Правда, несколько месяцев назад данная процедура удлинилась, так как при продаже участков площадью более 3 га теперь требуется согласование на уровне регистрационной палаты Московской области (до трех месяцев). Ранее все проводилось через местные регистрационные палаты примерно за один месяц.
Если земля относится к сельскохозяйственной категории, то срок перевода составит от 8 до 12 месяцев. Бывают, конечно, и исключения, но тут все зависит от конкретного участка и административно-финансового ресурса компании-заказчика. «Я знаю примеры перевода земли и за четыре месяца, и за полтора года. Сокращаются сроки либо при помощи денег, либо благодаря очень хорошим связям на уровне руководства района и области», — отмечает А. Новиков.
Как правило, как у местных администраций, так и у правительства Московской области есть несколько дочерних компаний, через которые данные сделки осуществляются. Стоимость земли у них зачастую ниже, чем на вторичном рынке, но с документальным обеспечением сделок все сложно. Как отмечает А. Новиков, «многие наши клиенты предпочитают, чтобы компания представляла их в таких сделках и являлась чем-то вроде буфера между этими структурами и ними: мы помогаем избежать многих рисков. Себестоимость участков, предлагаемых такими компаниями, мы, конечно, не знаем, но я думаю, что они увеличивают финальную стоимость как минимум в два раза, а наша комиссия при этом составляет около 4–5% суммы сделки».

Особенности получения земли
Участки под строительство складов выделяются во всех районах Московской области; вопрос только в том, кому и на каких условиях. В случае если компания активно работает с администрацией и хорошо известна, у нее есть неплохие шансы получить землю. При этом нельзя сказать, что данный способ прост. «У местной администрации, как правило, нет собственной земли промышленного назначения, которая подходит для строительства складов. Часто предлагаются сельскохозяйственные участки с обещанием оказать содействие в смене категории земель, что на практике не всегда дает необходимый результат. Перевод земель осуществляется при участии правительства Московской области, в связи с чем местная администрация не может серьезно влиять на цену вопроса и сроки перевода», — говорит А. Новиков.
Среди институтов, которые активно работают с иностранными и российскими инвесторами, можно выделить администрацию Ступинского района. Она занимает первое место по привлечению иностранных инвестиций в Московскую область. На ее территории построены заводы компаний Mars и Campina, на подходе еще несколько крупных проектов.
В пределах Москвы земельные участки под крупные склады выделяются редко, да и компании не проявляют особого интереса к столичным землям. Это связано с их высокой стоимостью, сложностями с получением разрешения на подключение коммуникаций и чрезмерными запросами администрации города. Кроме того, по словам А. Гришко, в скором времени в Москву будет запрещен въезд большегрузных фур.
Основной спрос на землю сосредоточен между МКАД и «бетонкой», т. е. в пределах 30-километровой зоны. Если рассматривать Подмосковье по направлениям, то особо популярны магистрали, где налажен активный грузовой поток (Ленинградское, Минское и Киевское шоссе). Для экспортеров в регионы России также интересны южное и юго-восточное направления.

'Коломенское' - чудо света
В XIV веке 'Коломенское' было летней загородной усадьбой московских правителей. Архитектурный ансамбль в его привычном виде сложился к XVII веку.


Что почем
Стоимость земли разнится от участка к участку и зависит от удаленности от МКАД. В среднем расценки таковы: от 0 до 10 км — $300–500 тыс. за 1 га, от 10 до 30 км — $150–300 тыс., от 30 до 60 км — $100–200 тыс. При этом после перевода земельного участка в индустриальную категорию цена увеличивается на $100–300 тыс., а иногда и на $500 тыс. Естественно, все зависит от расстояния, условий подъезда и наличия коммуникаций.
Что касается арендных ставок, то они постепенно увеличиваются, особенно на большие современные площади. По помещениям класса А они варьируются от $130 до 155 за 1 кв. м, включая операционные расходы, но без учета НДС, а для класса В — $90–140 за 1 кв. м. Под классом А подразумеваются помещения, соответствующие международному стандарту качества, к классу В относят помещения советской постройки, например, ангары, переоборудованные под склады.
Также выделяют классы С и D. Это, соответственно, помещения несколько низшего качества, однако более привлекательной стоимости. Эти площади обычно сдаются по цене $30–85 за 1 кв. м.
По мнению специалистов рынка, в ближайшем году проблема отсутствия земельных участков для строительства качественных складских помещений решена не будет. Сегодня многие крупные консультационно-риэлторские компании пытаются наладить диалог с администрациями подмосковных районов и правительством Московской области для упрощения процедуры выделения и продажи земли. Но это пока приводит только к единичным продажам «по договоренности».
На вторичном земельном рынке крупные финансовые структуры пока «придерживают» ликвидные земли, дожидаясь повышения цен. Так, А. Новиков отмечает: «В настоящий момент мы работаем с несколькими компаниями, которые обладают большими массивами земли, и пытаемся убедить их в целесообразности изменения назначения земли и проведения коммуникаций. Некоторые компании склоняются к этому. За такими проектами — будущее складского рынка».
В Москве на сегодняшний день сохранились 64 старинные усадьбы. Особнякам, которые состоят в федерально-столичном или полностью в федеральном подчинении, не хватает денег на реставрацию, между тем большинство из них на грани разрушения. Не пугает участь лишь пяти московских усадеб, которые находятся в подчинении города. Так, в "Коломенском" и "Царицыно" запланирована капитальная реконструкция, в усадьбе «Влахернское-Кузьминки» работы уже идут полным ходом, а "Останкино" и "Кусково" и так находятся в неплохом состоянии.

Сегодня 'Коломенское' возрождается. Ежегодно музей-заповедник посещает до 10 млн. туристов.

Этот уникальный памятник архитектуры еще несколько лет назад был в запущенном состоянии. По словам депутата Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, «окрестные предприятия свозили в овраг мусор, рядом с усадьбой местные жители выращивали помидоры, которые были напитаны чистым ядом, и разве что не светились в темноте».

В ближайшее время музей-заповедник ждут масштабные изменения. Московское правительство приняло пятилетний план его реконструкции. В 'Коломенском' появятся 89 новых объектов. Ориентировочная стоимость реализации проекта составляет 5 млрд. 885 млн. рублей - 40% из этой суммы выделит город, а остальные средства планируется привлечь от инвесторов в обмен на льготные условия пятнадцатилетней аренды построенных объектов.

Территория огорожена и охраняется, мусор из оврага вывозится, оползни укрепляются, создаются условия для отдыха посетителей: есть лавочки, организована торговля пирожками, строятся туалеты. Желающие могут даже сфотографироваться с соколами на руке.

Кроме них на территории комплекса появятся ремесленные усадьбы, где народные умельцы в национальных костюмах будут изготавливать изделия народных промыслов и тут же продавать их на глазах у туристов. Первой должна появиться усадьба пекаря.

В этом году началось строительство 12 «заезжих изб» и гостиницы на 200 мест, а также 3 трактиров - на 70, 150 и 250 мест.

'У стен 'Царицыно' люди выгуливают собак, пьют пиво и занимаются любовью'
С 1 января 2005 года музей-усадьба «Царицыно» перешел из федерального подчинения в городское. Столичные власти немедленно увеличили в полтора раза средства, выделяемые на содержание музея, и кроме того, пообещали в реконструкцию миллиардные капиталовложения, которые будут осуществляться как из средств бюджета, так и за счет инвесторов. Сейчас у столичных властей имеется комплексная программа перспективного развития. Планируется воссоздание музейной части заповедника, а также благоустройство территории для отдыха на природе.

Главным событием пятилетней программы реконструкции станет восстановление «восьмого чуда света' - деревянного дворца Алексея Михайловича, разобранного в 1768 году из-за ветхости.

Через несколько лет оно превратится в крупный развлекательный комплекс со всеми сооителям 'Царицыно' Матвею Казакову и Василию Баженову, князю Потемкину.

«Сегодня мы наблюдаем печальную картину смешения потоков отдыхающих: одни приезжают в 'Царицыно' на концерты классической музыки, другие - пить пиво. Это абсолютно разные целевые аудитории, которые мы должны разделить. У стен музея народ занимается чем угодно, от выгула собак до занятий любовью. Нужно не только сделать так, чтобы туристы были избавлены от сильных впечатлений, не связанных с искусством, но и позаботиться о тех людях, которые к искусству равнодушны», - рассказал ГАЗЕТЕ директор музея-усадьбы Виктор Егорычев. Для этой цели вокруг исторической части 'Царицыно' построят буферные зоны отдыха.

«У меня было предложение принять этих жителей в штат музея и превратить деревню в этнографический образец. Но в префектуре мою идею не одобрили: ведь люди в этих домах живут в первобытных условиях - без горячей воды и с туалетом на улице. Так что от этой идеи пришлось отказаться: теперь мы предлагаем старожилам отличные квартиры в нашем округе», - поделился с ГАЗЕТОЙ Виктор Егорычев.

Чтобы воплотить все эти планы, придется вывести с территории царицынского музея посторонние организации, а их более 15 Кроме того, с территории музея понадобится переселить 10 семей, проживающих в собственных домах, оставшихся от старинной деревни.

Между тем реставрация еще не закончена: по планам городских властей, в ближайшее время начнется восстановление дворца, сгоревшего еще в 1916 году.

'Кузьминки' - усадьба без дворца
Реставрация знаменитой усадьбы князей Голицыных «Влахернское-Кузьминки» началась еще несколько лет назад. В этом году открылся восстановленный Конный двор, на территории которого планируется создать театр вин. В июне в усадьбе ожидается запуск новой программы для проведения свадеб в стиле старинного дворянского торжества. Желающие смогут обвенчаться в расположенной на территории усадьбы церкви Влахернской Богоматери. Кроме того, этим летом можно будет проехаться по парку в карете, запряженной тройкой лошадей, или научиться у местных инструкторов играть в крокет, серсо и городки. На трех проточных прудах будет работать оформленное цветами плавучее двухэтажное кафе-корабль, а неподалеку от него построят качели и даже подобие колеса обозрения образца XIX века. Для поклонников классической музыки в усадьбе запланирован традиционный летний фестиваль «Дворянские сезоны».

Владение графа Николая Шереметева усадьба «Останкино», одна из немногих отлично сохранившихся, между тем тоже нуждается в реставрации. 'Деревянный дворец постоянно нуждается в реставрационных работах, - рассказал ГАЗЕТЕ сотрудник отдела реставрации усадьбы 'Останкино' Борис Гусев. - Необходимо укреплять фундамент, что является делом ювелирной сложности. В ближайшее время 'Останкино' ждут работы по улучшению водоотвода от дома при помощи современных газонных покрытий, которые впитывают влагу и защищают дворец от разрушений'.

Шереметевский театр
Останкинский дворец, построенный за девять лет (1791-- 1799 годы) прославленными архитекторами Казаковым, Кваренги и Аргуновым, еще в то время был известен как шедевр московской архитектуры раннего классицизма. Внутри деревянного дворца много резных украшений на дверях, окнах, канделябрах, сохранились расписные потолки, мозаичный паркет, скульптурные печи и даже мебель. Во дворце можно увидеть и сцену театра графа Шереметева, где блистала его будущая жена, крепостная певица Прасковья Жемчугова. Теперь на этой знаменитой сцене с сохранившейся великолепной акустикой каждое лето проходят фестивали старинной музыки.

Усадьба неплохо сохранилась. До наших дней дошли дворец, церковь, Голландский и Итальянский домики, павильоны 'Эрмитаж' и 'Грот'. Все желающие могут ознакомиться с огромной экспозицией произведений из фарфора, стекла и фаянса, которая в 1932 году была перевезена в 'Кусково' из Государственного музея керамики. На территории заповедника разбит регулярный парк площадью более 30 гектаров - один из старейших и самых больших столичных парков.

Работники 'Кусково' мечтают о реконструкции
Первое упоминание об усадьбе 'Кусково', родовом имении Шереметевых, относится к началу XVI века. Однако ее привычный облик сложился лишь к XVIII веку.

Срочно нужны деньги! Редко кому посчастливилось избежать такой ситуации, поэтому объяснять, что это значит - не приходится. Раздобыть кругленькую сумму не так-то просто. И если один, например, может расстаться с фамильными драгоценностями и поправить свое положение, то у другого есть капитал в виде "родовой" квартиры "сталинского" типа... Справиться с финансовым кризисом не трудно с помощью квартирного обмена. Благодаря тому, что жилье свободно продается и покупается, можно переселится в более дешевую квартиру, а разницу в цене получить наличными сразу же после регистрации договора купли-продажи. Такую операцию называют "Обмен с доплатой".

По словам начальника рекламно-информационного отдела усадьбы 'Кусково' Натальи Погосян, сотрудники музея мечтают о восстановлении лодочной станции в парке, однако в ближайшее время серьезных реконструкционных работ в усадьбе не планируется.

Между прочим чтобы получить приличные деньги, людям вовсе необязательно отказываться от привычного размера квартиры, достаточно просто переехать в более дешевый район. Как известно, Москва поделена на ценовые сегменты. Наиболее дорогое жилье расположено в центральном, западном и юго-западном округах. А восточное и юго-восточное направления в этом плане заметно дешевле. Сохранение прежней площади особенно важно для семей, где есть несовершеннолетние дети, поскольку органы опеки и попечительства строго следят за соблюдением прав малолетних. Нельзя лишать ребенка полагающейся ему по закону жилплощади.

Строго говоря, термин "обмен" применим только к неприватизированному жилью. Согласно юридической терминологии переезд из одной квартиры в другую путем продажи своей жилплощади и покупки новой оформляется договором мены.

С чего начать?

Обмениваться самостоятельно не только сложно, но и опасно. Во-первых, ничего не стоит "остаться с носом", продав свою квартиру по заниженной цене, а во-вторых, часть жилых помещений на московском рынке имеет далеко не блестящую юридическую историю (например, за счет перепродажи с нарушением прав третьих лиц). А покупка недоброкачественной квартиры может привести к расторжению сделки в судебном порядке. Поэтому выбранный вариант жилья должен быть тщательно проверен юристами. И это только начало. При совершении сделок с недвижимостью, как правило, вылезает очень много подводных камней. Так что если вы решились на продажу, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Схема, которой вы вместе с ним будете придерживаться, представлена ниже.

Выбор надежного агентства недвижимости или риэлторской компании часто основан на опыте близких или знакомых людей, которые уже сталкивались с решением квартирных вопросов с помощью специалистов. Если же поделиться опытом с вами некому, рассчитывайте на собственные силы. Рекомендуется ознакомиться со специализированными изданиями, такими, как "Недвижимость и цены", "Квадратный метр", "Квартира. Дача. Офис" и пр., прочитать подходящую литературу, например, о мошенничестве и вымогательстве (авторы: Шабалин, Смирнова, Кузьмина). Также не лишним будет поинтересоваться, является ли агентство членом ассоциации риэлторов, если да, то с какого года? Свидетельство о членстве может быть просрочено. Тогда уточните причину - возможно, что фирма исключена из ассоциации риэлторов за нарушения этики, обман клиента и т.д., Узнайте про лицензию (несмотря на то, что с февраля 2002 года лицензирование риэлторской деятельности отменено, это важный показатель), отзывалась ли она, если да, то по какой причине. Уточните, имеется ли сертификат качества риэлторских услуг (хотя получение такого документа - дело добровольное, но организации, заботящиеся о своей репутации, его имеют). Избегайте фирм и лиц, уклоняющихся от четко поставленных вопросов, обещающих сделать все и сразу, да еще за "смешные" деньги. Риэлторский процент составляет 5 - 10% от суммы сделки, а на обмен уходит в среднем 2-3 месяца.

Если вы решили провести сделку с недвижимостью - отнеситесь к этому очень серьезно. Такие дела нельзя делать впопыхах и тем более по телефону. Необходимо лично встретиться с риэлтором или, как его еще называют, экспертом (слово агент постепенно исчезает из обихода). К тому же не мешает познакомиться с начальником отдела, в котором работает ваш будущий риэлтор. Это позволит получить более подробную информацию о месте и людях, которым вы доверяете квартиру - свой капитал.

Будем считать, что до агентства недвижимости вы уже дошли. После знакомства с вами риэлтор попросит вас подробно изложить причину своего визита. Объясните ему, какая сумма доплаты вас интересует, какое жилье вам подойдет. Вместе с риэлтором желательно обсудить все вопросы, имеющие непосредственное отношение к предстоящему обмену. Прикинув, сколько может стоить ваша квартира, эксперт предложит вам подходящие варианты. То есть вы уже сможете представить себе приблизительную сумму доплаты.

Обсуждение ситуации

Если после обсуждения квартирного и финансового вопросов с риэлтором вас все устраивает, то вы заключаете с агентством (компанией) эксклюзивный договор. В нем указан размер денежной суммы, на которую вы вправе рассчитывать, а также подробно прописаны все требования к приобретаемой вами квартире.

Оформление эксклюзивного договора

Сбор документов

Только если вы заключаете эксклюзивный договор и сдаете документы на хранение, компания полностью отвечает за вашу безопасность. Как только мошенники узнают, что по вашему объекту заключен эксклюзивный договор и документы хранятся в компании, они не станут проявлять интерес к вашей недвижимости.

Организация просмотров

Для реализации вашего жилья нужно собрать целую кипу документов. Чтобы не заниматься этим самостоятельно, вы выдаете своему риэлтору доверенность на сбор справок, но без права продажи квартиры. По этой доверенности квартиру не продать! А вот если в доверенности есть фраза - продать и получить деньги - тогда доверенное лицо вправе провести сделку с доверенной собственностью и без вашего ведома.

Аванс - это предоплата, выплачиваемая покупателем квартиры ее продавцу с целью бронирования конкретного варианта. При нарушении обязательства одной из сторон аванс возвращается другой стороне полностью и в однократном размере.

Согласно заключенному эксклюзивному договору, во все СМИ подается реклама о вашей квартире. С этого момента риэлтор начнет показывать ее потенциальным покупателям. Как правило, человек, желающий поселится в вашей квартире, находится после нескольких показов. Чтобы подтвердить свое намерение, он вносит аванс или задаток (не более 10% от стоимости жилья). Следует различать эти понятия.

То есть с авансом дела обстоят несколько проще (в законодательстве даже нет его четкого определения), но принимать решение вам. Тем более, вскоре вы будете приобретать жилье (об этом смотрите в следующем материале).
Рынок недвижимости Центрального округа столицы находится на подъеме. Несмотря на нехватку участков под жилую застройку в ЦАО, девелоперы продолжают интенсивно работать в центре, застраивая его преимущественно элитными домами, которые приносят частным и корпоративным инвесторам максимальный доход.

Задаток - это деньги, которые вносятся одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору выплат другой стороне, как доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ). В случае неисполнения договора виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки с вычетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (статья 381 ГК РФ).

Уже давно ЦАО считается одним из наиболее плотных мест концентрации дорогого и качественного жилья, а следовательно, и наиболее обеспеченных слоев населения. Стоимость квартир в центре начинается от $4 тыс. за квадратный метр, поэтому и публика в таких домах живет соответствующая. Кстати, такой своеобразный контингент и является одним из важных условий для покупателей элитной недвижимости. Эксперты говорят о том, что при выборе дорогой квартиры покупатели обращают большое внимание на то, кто будет жить в этом доме или по соседству, поэтому застройщики пришли к пониманию того, что строить в центре дешевое монолитное или панельное жилье, по меньшей мере, глупо и даже убыточно, так как цена квартиры в элитном доме, по соседству с которым будет расположена панельная девятиэтажка, значительно падает.

Инвестиции в недвижимость центрального округа по-прежнему выгодны

Частным же инвесторам, желающим вложиться в объекты в центре, тоже не придется волноваться за сохранность своих средств, так как цены на элитную недвижимость продолжают расти. В начале года аналитики давали прогноз роста цен на элитное жилье в пределах 15-20% в год или 1,5-2% в месяц. Все эксперты единогласно назвали перспективным для частных вложений рынок недвижимости Центрального округа.

Это первая причина, по которой в центре превалируют объекты элитной недвижимости. Вторая причина куда более очевидна и прозаична. В центре сейчас уже невозможно осуществлять комплексную застройку, а наибольшую прибыль девелоперам приносят именно элитные объекты.

В ЦАО идет активное строительство элитных объектов, а также реконструируется множество домов старой постройки, - говорит управляющий директор консалтинговой компании Blackwood Марина Маркарова. Наиболее перспективными районами, по ее мнению, являются Замоскворечье и Чистые Пруды. Чистые пруды как раз обладают большим ресурсом для реконструкции и комплексной элитной застройки. Главным образом, ввиду того, что появившаяся в период перестройки и получившая широкое распространение тенденция перевода жилого фонда в нежилой затронула его в меньшей степени, чем район Кропоткинской и даже Патриарших Прудов, в этой связи потенциал района относительно комплексной элитной застройки однозначно перспективен, и будет неправильно его не реализовать, - добавляет Маркарова. По ее прогнозу, пик развития данного района придется на 2005-2006 гг.

Однако есть в центре и проблемы. Основная из них и самая наболевшая - это нехватка площадок под застройку. Эту проблему застройщики решают по-разному: кто-то берется за реконструкцию и снос старых ветхих домов, кто-то пользуется имеющимся административным ресурсом и т.д. Но факт остается фактом: участки застройщики так или иначе получают. Для девелоперов, работающих в ЦАО, все более актуальной станет тема комплексного капитального ремонта зданий исторического центра, - говорит генеральный директор девелоперской компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин.

Поэтому в центре интересы застройщиков и частных инвесторов пересекаются, что и приводит к их совместной заинтересованности в освоении площадок в центре города - со стороны первых, и в инвестициях в недвижимость центрального округа - со стороны вторых. Наиболее привлекательными для застройщиков остаются те районы, где обременения по площадкам меньше, а сложившиеся цены на жилье выше. Для частных инвесторов главными факторами привлекательности объекта являются оптимальное соотношение места и цены, а также его востребованность рынком, - полагает начальник отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-строительной компании Авгур-Эстейт Елена Егорова. - Поэтому в первую очередь застраиваются традиционно престижные округа с хорошей экологией и транспортной доступностью. Бесспорное лидерство ЦАО в этом плане, судя по всему, сохранится еще в течение долгого времени, несмотря на постоянно высказываемое риэлторами мнение, что площадок в центре практически не осталось.

Кроме того, исконно популярными районами являются Остоженка, Арбат, Патриаршие Пруды и Замоскворечье, которое, по некоторым оценкам, может стать лидером по числу вводимых объектов в 2005 году. Хотя, в общем-то, центр популярен весь, в отличие от других округов, где успех того или иного девелоперского проекта может зависеть от множества факторов, которые не всегда поддаются оценке. В центре же неудачные проекты, которые не нашли покупателя можно пересчитать по пальцам, да и то назвать их уж откровенно неудачными крайне сложно.

Таким образом, в ближайшей перспективе Центральный округ продолжит свое отдаление по ценам, уровню и, возможно, качеству возводимого жилья от прочих округов столицы, что приведет к еще большей концентрации в центре наиболее обеспеченных граждан - представителей деловой и политической элиты. Поэтому и спрос на недвижимость ЦАО будет стабильно высоким.

Но все же дефицит земли есть, и именно он станет еще одним фактором, подстегивающим рост стоимости квадратного метра в пределах Садового кольца. Чем меньше земли будет оставаться в центре, тем, соответственно, выше там будут цены, - подчеркивает Марина Маркарова.



Главная --> Публикации