Главная --> Публикации --> Предновогодний бум на рынке жилья Спортивные формы Арендаторы вздохнули с облегчением Депутаты не могут договориться, сколько платить за недвижимость Шансы есть только у государственных и иностранных банков

Говоря о развитии рынка офисной недвижимости, президент GVA Sawyer Камерон Ф.Сойер на выставке "Realtex-2005" отметил, что в Москве сосредоточено более 95% всех российских офисных помещений международного класса. Ежегодно в Москве возводится около 1 млн. кв. м офисных площадей, что превышает объемы строительства в любом другом городе Европы. Рынок офисных помещений в Москве остается стабильным: падения арендных ставок, которое предсказывали аналитики уже в течение нескольких лет, так и не произошло, спрос не падает, а уровень свободных площадей не увеличивается и продолжает держаться на уровне 5 процентов. В то же время в Москве постепенно меняется понятие выгодного месторасположения офисного здания: офисы все чаще строятся за пределами центральной части города.

Хотя Москва и остается пока самым привлекательным для инвестирования в строительство городом России, девелоперы постепенно переводят взгляд вдаль от столичных звезд.

Иностранцы - разносчики стандартов

Интерес девелоперов остается стабильным: в ближайшем будущем, по словам г-на Сойера, на рынок выйдет большое количество проектов, находящихся сейчас на стадии разработки и строительства. Однако в ближайшей перспективе девелоперы видят "закат московской звезды" - наступление насыщения рынка и, естественно, снижения прибыльности проектов. Инвесторы и девелоперы начинают проявлять все больший интерес к региональным рынкам, в первую очередь, к Санкт-Петербургу и одиннадцати городам-миллионникам. Опасения девелоперов, что высококлассные помещения в этих городах могут быть невостребованны, по словам г-на Сойера, не имеют под собой реальной почвы: регионы развиваются бурно, туда направляются денежные потоки многих крупных зарубежных фирм, которым требуются представительские офисы соответствующего класса, практически отсутствующие в региональных центрах.

Особое внимание в докладе г-на Сойера было уделено рынку офисных помещений Санкт-Петербурга. В частности, было отмечено, что в отличие от Москвы рынок северной столицы является менее развитым. К примеру, в 2004 году здесь было возведено в 20 раз меньше офисных площадей международного класса, чем в Москве. В то же время в прошлом году здесь отмечалось резкое повышение арендных ставок при практическом отсутствии свободных площадей (1% от офисных площадей класса А). По мнению докладчика, офисы класса В в Санкт-Петербурге не выдерживают никакой критики и, скорее, относятся к категории "вне классификации".

Конечно, сейчас на рынках других городов присутствует еще довольно небольшое количество международных компаний, но их число неуклонно растет. Примером бурного развития может служить Новосибирск, где расположено производство российских истребителей СУ, а также другие крупные компании, уровень жизни достаточно высок, а значит, в ближайшее время в городе будет бурно развиваться торговля, придут представители крупных торговых марок, которым будут необходимы офисы. Несомненным преимуществом регионов перед московским рынком является более прозрачная и простая ситуация с получением земельных участков под застройку.

В то же время похвалы г-на Сойера заслужила администрация Санкт-Петербурга, ведущая "мудрую политику в отношении распределения земельных участков и привлечения иностранного капитала в сферу недвижимости". В связи с этим земельные участки более доступны и гораздо более дешевы по сравнению с Москвой и даже некоторыми региональными рынками (например, Краснодарским).

Мудрая администрация

Здесь будет город-дом

В то же время динамика развития экономики Санкт-Петербурга традиционно ниже московской. В отличие от Москвы в Питере нет штаб-квартир крупных международных компаний. Соответственно, на рынке Санкт-Петербурга сложилась совершенно иная ситуация, характеризующаяся тем, что собственникам проектов выдаются меньшие кредиты, арендаторы снимают меньшие площади, ставки аренды также ниже, чем в Москве, и их повышение пока невозможно, даже, несмотря на удорожание стоимости строительства. Кроме того, большим спросом у арендаторов пользуются недорогие помещения классов В и С.

В целом, рынки небольших городов пока не развиты и развиваются медленно, именно поэтому, по мнению г-на Сойера, первые небольшие площади будет легко заполнить арендаторами. Особенность развития регионов г-н Сойер видит в том, что из-за логистических проблем, возникающих в процессе управления проектами, многие новые объекты в регионах будут включать, помимо офисов, такие элементы, как гостиницы, торговые площади и даже жилье.

Говоря о рынках более мелких городов, г-н Сойер отметил, что регионы отличаются друг от друга в плане подхода администраций к новому строительству, распределению земельных участков, а также поддержки в процессе реализации девелоперских проектов, либо вмешательства в этот процесс.

Основными ее участниками были западные архитекторы, реализующие сегодня свои проекты как в Москве, так и в регионах (Erick van Egeraat, Sergei Tchoban, Jurgen Friedemann, Hadi Teherani и другие), российские архитекторы, а также чиновники стройкомплекса Москвы. Диалог получился эмоциональным.

При всех проблемах, существующих на региональных рынках, г-н Сойер делает однозначный вывод: нехватка качественных офисных площадей и идущее экономическое развитие регионов позволяют прогнозировать, что в ближайшие годы именно с региональных рынков девелоперы будут получать максимальную прибыль.
В рамках "Reаltex-2005" прошла конференция под названием "Архитектурный диалог"

Люди в черном

Основным языком конференции, как ни странно, был немецкий, что породило некоторые проблемы в восприятии для плохо его знающих, то есть для большинства присутствующих. Несмотря на это, уже через четверть часа обсуждение как-то неожиданно перешло на философские проблемы. Приведем несколько наиболее запомнившихся моментов конференции.

Оборотная сторона медали - поразительное невнимание к деталям и к тем естественным "жизненным мелочам", которые для западников - непременное условие. Архитектор комплекса "Русский авангард" Эрик ван Эгераат уверяет, что если молодая голландская семья строит себе дом, то она заранее просчитывает, на какой площадке их правнук будет выгуливать свою собаку, а в реалиях российских - сначала строится дюжина-другая многоэтажек, а дорога и инфраструктура откладываются до лучших времен. Конечно, в результате получается тоже неплохо (Зеленоград - живой тому пример), но: далеко не сразу. Иностранцев такой подход смущает, и они не всегда могут предвидеть, что, в конечном итоге, станет с их тщательно проработанными проектами и нередко даже выражают вежливое непонимание, а зачем их, собственно, пригласили и нельзя ли сначала подготовить плацдарм.

Несмотря на сильную жару, все иностранные архитекторы как один пришли в черных строгих костюмах и при галстуках. Это не смутило их российских коллег, которые были одеты куда более демократично, и рабочее взаимодействие было быстро налажено. Первый же вопрос, который был задан маститым западным архитекторам, отличался философской глубиной: "В чем специфика России, с их точки зрения". Все отвечавшие (большинству из них было с чем сравнивать) были единодушны: Россия - страна парадоксов, Москва - один из самых динамичных городов мира, у русских - потрясающе восприятие новых для них идей, а сами русские - народ талантливый, можно сказать, поголовно.

Один из немецких архитекторов Jurgen Friedemann пошел дальше и даже высказал крамольное предположение, что у нас де, в России, "мало демократии", и населению необходимо более активно участвовать в обсуждении хотя бы московской застройки. На это ему сразу же возразил его же коллега и соотечественник, напомнив, что, несмотря на то, что все мы стремимся к демократии, при непредвзятом рассмотрении приходится признать, что все более-менее значительные памятники архитектуры на планете - детища эпохи абсолютизма. И, кстати, так обстоят дела не только в архитектуре.

В Москве обнаружена демократия

Гражданская позиция

Вслед за этим за молодую российскую демократию заступился Николай Павлов, вице-президент Московского Союза архитекторов, до этого момента весьма бегло и свободно говоривший на немецком, но тут сразу же перешедший на русский, поскольку, по его утверждению, "на немецком нужных слов нет". Н.Павлов заявил, что демократия, по крайней мере, в Москве, на сегодня - стопроцентная, если брать ее классическое определение, впервые реализованное Периклом. Он сделал всех своих граждан чиновниками (правда, спустя пятнадцать лет спартанцам даже и завоевывать Афины не понадобилось, но это было уже потом).

Тут уже не могли смолчать московские чиновники. Один из них встал и заявил, что долгие годы был девелопером и взяток никому за это время не давал, а теперь - он чиновник и взяток тоже не берет, так что "у нас в Москве взяток нет", а минимально добросовестному инвестору пройти за целый год эти двести сорок шесть инстанций - весьма просто, и он сам это не раз делал. Зал ему поаплодировал, но как-то вяло и не по сути, а, скорее, за гражданскую позицию.

У нас сейчас происходит ровно то же самое. Московский стройкомплекс на сегодня - безусловно, предприятие градообразующее, свои интересы осознающее четко, и отстаивающее их весьма активно и последовательно. На данный момент существуют всем известные двести сорок шесть контролирующих инстанций, и каждая из них - не только требует каких-то ресурсов на свое существование, но и, как правило, достаточно взяткоемка. И "окормляется" с этого достаточно значительный процент москвичей.

Далее был затронут ряд вопросов, связанных с "Москва-Сити", поскольку большинство присутствовавших на конференции западных архитекторов в его реализации участвуют. Здесь мнение иностранных архитекторов едино: размах проекта для них внове, поскольку ни в какой Голландии или Германии проекты такого масштаба просто невозможны, большинство отдельно взятых зданий проекта они оценивают весьма высоко, но их пугают эклектичность проекта в целом, отсутствие в нем общей концепции - они просто не понимают, как можно так строить. То, с какой легкостью иностранцы высказывали свое мнение, навевало некую ностальгию и было лучшей демонстрацией того, как далеко зашла у нас демократия: профессионализм в Москве ценится больше чем лояльность. Особенно профессионализм иностранный.

Большое видится на расстоянии

А то, что нет согласованности и общей идеи - не очень важно, поскольку он лично рассматривает эту площадку как экспериментальную, эдакую "песочницу для нового поколения архитекторов" - задачи, приемы, материалы - действительно новые, и опробовать их хочешь не хочешь придется. Опасность для города в другом: за время строительного бума потерялся огромный кусок московской истории, и процесс этот, к сожалению, продолжается.

Архитекторы высказали опасения, что после реализации всего проекта построенный комплекс сам может создать множество вторичных градостроительных проблем. На это ответил Н.Павлов, заявив, что мнения московских архитекторов по поводу этого проекта весьма сильно расходятся, и он будет говорить только за себя лично. По его мнению, это наиболее безопасный (в градостроительном смысле) проект из ныне существующих. Для его реализации не снесено ни одного исторического куска Москвы. Он вынесен за пределы исторического центра, хотя, добавил архитектор, хорошо было бы вынести его и еще подальше.

Далее деликатными иностранцами был задан московским архитекторам следующий вопрос: на нынешний день в России работает весьма много иностранных архитекторов. Не ущемляет ли это возможности архитекторов российских самовыражаться и зарабатывать? И почему сложилось такое положение, ведь средний профессиональный уровень российских архитекторов ничем не хуже?

Нет архитектора в своем отечестве

Что же до того очевидного факта, что многие талантливые архитекторы в России сегодня реализоваться не могут - это вопрос не к Западу, а к нашим властям. Естественно, московские чиновники этот тезис пропустить не могли и заявили, что российские архитекторы "страшно далеки от народа" (и далее, как говорится, по тексту), круг их настолько узок, что выбирать просто не из кого, а сами они, чиновники, готовы к самому тесному сотрудничеству буквально сей момент, не сходя с трибуны.

На это г-н Павлов заявил, что он готов ответить и за себя, и за всех своих коллег, а именно: не ущемляет. Иностранные архитекторы в России работали всегда (Аристотель Фиораванти, который московский Кремль строил, был далеко не первым из них), и конкуренция между "нашими" и "варягами" всегда шла России только на пользу.

На это Н.Павлов напомнил аудитории, что еще в начале прошлого века гениальный градостроитель В.Н.Семенов определил Москву как "естественный" город в отличие от городов "колониальных" (в данном контексте это означает "искусственных"), как, например, Санкт-Петербург. Сегодняшние "испытания" г-н Павлов оценивает как самые серьезные, но надеется, что Москва и это переживет. Что же до заявленных проблем, то, по его мнению, их просто нет, а есть пресловутая стоимость квадратного метра московской земли. Благосостояния коренных москвичей, по его убеждению, в последнее время не только не улучшается, а, скорее, наоборот падает, поэтому говорить о "градостроительной политике в интересах коренных жителей" просто неудобно. Политика города - целиком коммерческая.

Далее архитекторы обсудили последствия строительного бума в Москве и других крупных городах страны. Первыми взяли слово чиновники, объяснив, что москвичи стали жить гораздо богаче, появился спрос на квартиры, но у Москвы очень много проблем, и первая из них - транспортная. Иностранные архитекторы заявили, что в таких старых и крупных европейских городах, как Лондон и Париж транспортная проблема тоже стояла крайне остро, но решена была волевым образом и в сроки по московским меркам ничтожные.

В конце мая “Патэрсон” заключил первый договор франчайзинга с оптовой компанией “Тубай” — она откроет супермаркет в подмосковной Балашихе. Ранее осваивать Московскую область через франчайзинг начали “Копейка” и “Спар Централ Раша”.

Далее, посетовав, что профессионалов просто не допустили к подготовке Градостроительного кодекса, Н.Павлов закончил свое выступление очень эмоционально - объяснением в любви к Москве: дело в том, что москвичи очень любят свой город, который сейчас переживает крайне тяжелые времена. Он сказал, что Москва - слово женского рода, и любовь к ней - это все равно, что любовь к жене, что у нас русских, очень принято. Даже если она постарела, у нее появились вставные зубы, нелепая косметика и некоторые странности в поведении, она все равно - единственная. Зал ответил бурными понимающими аплодисментами, на чем конференция и завершилась.

“Тубай” принадлежит группе частных лиц, сообщил Цубрик. Ранее компания занималась торговлей детской одеждой, сейчас у нее остался издательский бизнес (выпускают журнал Oldtimer на автомобильную тематику) и бизнес, связанный с размещением рекламы на радио. По словам Цубрика, в 2003 г. “Тубай” получил в собственность здание площадью 1150 кв. м в Балашихе. Сейчас оно реконструировано в торговый комплекс площадью 2800 кв. м. Супермаркет “Патэрсон” должен занять там 700 кв. м (торговая площадь — 400 кв. м).

В конце мая “Патэрсон” продал первую лицензию на открытие магазина под своей вывеской московской компании “Тубай”, рассказал руководитель отдела франчайзинга “Патэрсона” Филипп Ярославцев. Первоначальный взнос за франшизу составил $20 000, роялти — 2% от оборота. Совладелец “Тубая” Дмитрий Цубрик вчера подтвердил сделку.

“Патэрсон” объявил о приеме заявок от потенциальных франчайзи в декабре 2004 г., но первое соглашение удалось заключить только сейчас. Ярославцев говорит, что наибольший интерес проявляют оптовые компании, поставляющие в магазины продукты и планирующие открыть собственные магазины. В ближайшее время с одной из таких компаний в Кирове предполагается заключить второй договор франчайзинга. Правда, стоимость франшизы на целый регион выше — $100 000.

“Мы собирались сами управлять продуктовым магазином, но набивать шишки на незнакомом проекте не хотелось. Мы просто обзвонили торговые компании, предлагающие франшизу”, — рассказал Цубрик. По его словам, в “Перекрестке” им предложили первоначальный взнос от $500 000, в “Копейке” — от $50 00 Цена “Патэрсона” оказалась наименее высокой, а если будет открыто более одного магазина, франчайзер обещает снизить роялти до 1,5%.

начале недели вышло постановление московского правительства о продаже принадлежащей городу доли в ООО “Балчуг” в размере 69% уставного капитала. Согласно документу Департамент имущества Москвы в ближайшее время должен найти оценщика и определить рыночную стоимость городской доли. Руководитель комплекса экономической политики и развития мэрии Юрий Росляк сообщил “Ведомостям”, что после независимой оценки доли города в гостинице “Балчуг” будут проданы.

“Патэрсон” не первый столичный ритейлор, который начал осваивать Московскую область при помощи франчайзинга. Недавно “Копейка” объявила о планах до конца 2005 г. заключить контракты франчайзинга не менее чем на 40 торговых точек — магазины будут открываться в радиусе 300 км от Москвы. Франчайзи в области есть у “Спар Централ Раша”. Один из них — “СВА-Трейдинг” — специализируется на оптовой продаже алкогольной продукции. До открытия супермаркетов Spar компания держала четыре небрэндированных стационарных магазина и 12 объектов палаточного типа в Московской области. До конца 2006 г. “СВА-Трейдинг” обязался открыть семь универсамов Spar в городах Жуковском и Раменском.
Сеть “Патэрсон” состоит из 50 супермаркетов (23 – в Москве, остальные в Санкт-Петербурге, Твери, Самаре, Тольятти, Казани, Пензе, Уфе, Челябинске, Ставрополе, Краснодаре, Сочи и Киеве). В 2004 г. оборот сети составил около $250 млн. Сеть принадлежит московским компаниям “Омега-97” (торговый оператор) и “Патэрсон-Инвест” (владелец недвижимости сети). Владеют компаниями братья Алексей и Константин Мауергаузы.
Правительство Москвы готовится к продаже своей доли в одной из старейших московских гостиниц — “Балчуг Кемпински Москва”. Участники рынка считают, что покупателем станет нынешний совладелец “Балчуга” — международная сеть Kempinski Hotels. Представители компании этого не отрицают.

Совладельцы гостиницы официально заявляли о своей заинтересованности в покупке пакета, говорит заместитель гендиректора “Балчуга” Александр Бобылев. Эту информацию подтвердил и президент Kempinski Рето Виттвер. “Если главный акционер Hotel Baltschug Kempinski решит продать часть своих акций или весь пакет, Kempinski воспользуется своим правом миноритарного акционера”, — заявил он. Связаться с “ГЦБ Хотель Балчуг Джойнт Венче Бетайлигунгсгезельшафт м.б.Х” вчера не удалось. Однако источник в правительстве Москвы говорит, что обе компании собираются получить в собственность равные доли отеля. По словам представителя юридической компании Noerr Stiefenhofer Lutz Александра Титова, “по закону об ООО остальные участники имеют преимущественное право приобретения долей — если кто-то захочет уйти, то участники имеют право не впускать третьего участника”.

Источник в правительстве Москвы рассказал, что предложение о выкупе городских долей поступило от совладельцев “Балчуга” в конце мая на общем собрании участников общества. По словам источника, они предложили прекратить выплату дивидендов и аккумулировать средства для модернизации технологического оборудования в размере 40 млн евро. “За 13 лет оборудование амортизировалось, сейчас городские экономисты решат, каких дивидендов за какой период мы лишаемся, после этого примем решение о продаже”, — заявил источник. В Департаменте имущества Москвы сообщили, что за 2003 г. “Балчуг” перечислил дивидендов на 3,2 млн руб.



Главная --> Публикации