Главная --> Публикации --> Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году Котлован дороже денег Торговля работает, жилье отдыхает Что выгоднее получить: социальное жилье или субсидию Чигиринский зовет соперников застраивать зарядье вместе

Спрос на недвижимость в Испании неизменно растет, а вместе с ним и цены. Безопасность подобного вложения средств очевидна. Но дом в Испании — это гораздо больше, чем комфортное жилье и выгодное вложение. Это новый стиль, новая ступень качества жизни. Вместе с недвижимостью вы приобретаете бесценные преимущества и возможности края: ласковое солнце, мягкий климат, свежий морской или горный воздух, разнообразие видов спорта, интереснейшую кухню. Наконец, шанс прикоснуться к одному из богатейших культурных наследий мира.
Испания уже много лет держит пальму первенства как по туризму, так и по продаже курортной недвижимости. Ежегодно иностранцы покупают здесь несколько десятков тысяч апартаментов и вилл. Сегодня главные клиенты — англичане, скандинавы и немцы. Сюда едут не только за морем и солнцем, едут за стандартом жизни. Невысокие цены на продукты и услуги, великолепное обслуживание, доброжелательность населения — что еще надо для отдыха на даче?
Хотя Александр Сергеевич Пушкин ни Коста-Бланку, ни вообще Испанию никогда не посещал, его слова «наше северное лето — карикатура южных зим» совершенно справедливы. Среднегодовая температура в провинции Аликанте превышает 17 градусов: лето здесь щадяще жаркое, а зима приятно прохладная. Солнце над Коста-Бланкой светит 320 дней в году. Вода в море нагревается летом до 28–30 градусов и даже зимой приятна для купания. В горных, удаленных от побережья районах климат чуть резче, чаще идут дожди, иногда выпадает снег. Но в целом подобными погодными условиями могут похвастаться редкие уголки в Европе.
Коста-Бланка — это 150 километров пляжей с мягким светло-золотистым песком, омываемых теплыми волнами Средиземного моря. Одними из лучших, привлекающих ежегодно сотни тысяч туристов со всей Европы, считают знаменитые пляжи Бенидорма, Сан-Хуана и Ла Маты, а всего в провинции их около полусотни. В 2004 году все они отмечены голубым флагом, европейским знаком пляжного качества.
Квартира или дом на Коста-Бланке — не такое уж дорогое удовольствие. Апартаменты с двумя спальнями (то есть трехкомнатная квартира) стоят от 90 000 евро. За 140–160 тысяч можно купить хороший таунхаус, а виллу с участком земли и бассейном — в районе 300 тысяч.
Законы и порядки Испании прозрачны и цивилизованны. Вся недвижимость является частной собственностью (включая землю), ограничений на покупку иностранцам нет. Налаженная банковская и адвокатская службы избавят клиента от забот по проведению сделки и оформлению бумаг.
Если на покупку не хватает денег или не хочется изымать их из бизнеса, испанский банк даст ипотечный кредит на срок до 30 лет, однако к достижению пенсионного возраста (65 лет для мужчин) долг должен быть погашен. Иными словами, если вам 45 лет, банк даст кредит максимум на 20 лет, если 51 — не дольше чем на14 лет.
Как и любой товар, деньги имеют цену. Правда, в цене ипотечных кредитов разобраться не всегда легко. Во‑первых, все банки, как правило, берут комиссионные за открытие кредита. Величина их обычно от 0,5 % до 2,0 %. Средний стандартный уровень — 1 %. Во‑вторых, большое значение имеет и собственно процент по кредиту (по‑испански interes). Подавляющее большинство ипотек в Испании заключают под так называемый плавающий процент, то есть банк обозначает некую фиксированную ставку на первый год (на сегодня 3,75–4,0 %). Дальше, со второго года, процент будут пересматривать (обычно тоже раз в год). За основу берут одну из межбанковских ставок, проще говоря, стоимость, по которой один банк может купить деньги на рынке у другого. К ней прибавляют маржу банка (его доход). Наиболее прозрачный межбанковский индикатор — EURIBOR, европейская ставка рефинансирования. Обычно при заключении ипотечных договоров добавляют от 0,7 до 2,0 %. В итоге получаются вполне приемлемые цифры: 3,75–4,25 %. EURIBOR публикуют в ежедневной экономической прессе, поэтому следить за ним просто.

Дон Кихот, коррида, фламенко, Кармен — таков, пожалуй, стандартный набор ассоциаций, возникающих при слове «Испания». А еще солнечная, полная романтической экзотики земля на юге Европы, где «шумит, бежит» пушкинский Гвадалквивир «от Севильи до Гренады». Действительно, романтики с экзотикой там хватает до сих пор, но ими достоинства этой замечательной страны далеко не исчерпаны.

Расходы на содержание жилья
В Испании нерезиденты, имеющие недвижимость, обязаны платить налог на нее. Государственный налог составляет 0,5 % от кадастровой стоимости жилья в год. Обычно эта стоимость намного ниже реальной. Кроме того, большинство муниципалитетов взимают со всех жителей местный налог на недвижимость, который несколько ниже государственного. Также владелец оплачивает электричество, воду и расходы кондоминиума жильцов (при наличии такового). Расходы по обслуживанию вашей недвижимости будут отнесены на ваш банковский счет, что позволит не переживать о текущих вопросах и лишь изредка просматривать выписки.

Стоимость кредита в 100 000 евро
Платежи по кредиту осуществляют ежемесячно, в каждый платеж входит амортизация (возврат) кредита и проценты.
Для получения ипотечного кредита в испанском банке от вас нужны только паспорт и справка о доходах либо о заработной плате. Более простой и демократичной процедуры выдачи денег в долг иностранцу нет ни в одной стране Европы. Для банка, конечно, важна рекомендация солидного агентства недвижимости. Имейте в виду, банкир видит вас первый раз, а проверить достоверность справки о доходах ему не так просто. Поэтому финансисты принимают рекомендации только проверенных риелторов и вежливо отказывают клиентам, чья репутация их не устраивает.

Безопасность сделки
Законодательство Испании сформировано на базе так называемого Наполеоновского кодекса 200-летней давности. Хотя существуют действующие законы, которым по шесть столетий. Система прав собственности отработанна и прозрачна. Сделки о переходе недвижимости из рук в руки удостоверяются нотариусом и вписываются в государственный реестр собственности. При этом нотариус — важнейшая фигура — полностью несет материальную ответственность в случае ошибки.

Сделка купли-продажи
Подобрав подходящий объект, как правило, необходимо оставить задаток в сумме 3–5 тыс. евро. Это даст уверенность, что недвижимость зарезервирована и снята с дальнейшей продажи. Затем в течение 30 дней осуществляете следующий платеж.
Если вы приобретаете жилье в стадии строительства, график оплаты зависит от темпов введения его в строй. В любом случае после внесения задатка вам предложат погасить 30–50 % стоимости. Окончательная оплата может происходить уже непосредственно при сдаче объекта, это решается индивидуально. В таком случае возможен ипотечный кредит в испанском банке, его также оформляют при завершении строительства.
Приобретая недвижимость на вторичном рынке, максимально быстро после внесения задатка необходимо оплатить 10 % аванса. Окончательные расчеты и оформление — в течение 30 дней. В этом случае тоже возможен ипотечный кредит.
Оплата в основном идет через личный расчетный счет клиента, его тоже помогут открыть. Окончательная расплата происходит по чекам и другим банковским инструментам в момент нотариального оформления. Задача нотариуса — убедиться в полной чистоте сделки и охранять интересы обеих сторон, особенно покупателя. До подписания купчей деньги аккумулируются на собственном счете клиента.

Олег БЕЛОКУРОВ,
директор Московского представительства компании Costa Rea
На рынке складов в последнее время все было почти без перемен: спрос превышал предложение, арендные ставки привычно росли, а рентабельность проектов — не очень. Наряду с возводящимися в плановом порядке новыми помещениями современного международного класса на рынке спокойно уживались и незарегистрированные серые склады. Но к какому классу какое помещение реально относится, об этом не могли и фактически не могут договориться ни новые потребители услуг, ни опытные волки рынка.

Годовые мультивизы на основании наличия недвижимости
Испания предоставляет многоразовую шенгенскую визу владельцам недвижимости и их прямым родственникам по нисходящей линии. Родители и несовершеннолетние братья и сестры получают аналогичные права.
Владельцы жилья могут проводить в Испании или странах Шенгенского договора до 180 дней в году (одно пребывание не более 90 дней).
Визы оформляют на основании нотариальной купчей и соответствующего подтверждения из Реестра собственности, которое нужно ежегодно запрашивать при продлении визы.
Разумеется, курортная недвижимость постоянно дорожает. По данным Института статистики Испании, за последние 5 лет увеличение стоимости квадратного метра на Коста-Бланке составило 19 % в год.
Добротный дом в развитой европейской стране с прекрасным климатом, стабильность и безопасность, проверенные годами, — может быть, вам не хватало именно этого?

Классифицируй это

Сообщение о том, что компания Swiss Realty Group (Moscow) создала свою классификацию, рынок складской недвижимости слегка взбудоражило. На прошедшем в сентябре “круглом столе”, куда были приглашены ведущие девелоперские и логистические компании, обстановка была горячей: его участники, признавая целесообразность существования такого документа, подвергли сомнению некоторые его позиции и сами методы создания. Однако наибольшее волнение среди компаний разыгралось после того, как в разосланных релизах обнаружилась фраза, что “классификация была обсуждена и принята”. В том числе без согласования с ведущими международными консалтинговыми агентствами, представителями так называемой московской “большой четверки”.

Одной из особенностей новой классификации явилась привязка объектов к году их постройки. Так, по версии Swiss Realty Group к складам класса А1 можно отнести современные помещения, строившиеся (в том числе позднее 1994 г.) с учетом будущей складской деятельности (обычно к классу А1 относят только новые объекты). Безусловно, склады должны быть расположены недалеко от основных транспортных магистралей и адаптированы под любые виды грузов при условии высокой скорости грузооборота.

На вопрос “Ведомостей”, почему же на “круглый стол” и к работе над созданием складской классификации не были привлечены конкуренты (по аналогии с выработкой классификации офисных помещений), директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев заметил, что специально на мероприятие они приглашены не были и вообще на сегодняшний день есть только три компании, мнение которых его интересует. Одна из них — это прямой конкурент Knight Frank, контролирующая около 90% рынка складской недвижимости. Остальные, по его мнению, вряд ли готовы к обсуждению хотя бы потому, что имеют проблемы с текучкой кадров — не осталось грамотных экспертов. Впрочем, отсутствие “глубоких теоретиков” на “круглом столе”, по словам Ильи Шершнева, спасло дискуссию от излишней затянутости и лоббирования личных интересов: “Даже знания приглашенных специалистов оказались чрезмерными, что привело к слишком детальному осмыслению процесса, а это не всегда необходимо. Ведь обсуждаемая классификация должна была носить общий стандартный характер с учетом отражения всех потребностей рынка. Мы готовы к тому, чтобы в дальнейшем документ был доработан, в том числе и при участии конкурирующих компаний”.

— одноэтажный склад с шагом колонн от 12 до 24 м и высотой потолков до 16 м;

Как уточнялось в таблице с параметрами классов, которая была разослана участникам “круглого стола” после того, как стало ясно, что классификация вовсе не “принята”, а все еще доступна для внесения корректив, минимальными требованиями для класса А1 являются следующие:

— одни погрузочно-разгрузочные ворота на 1000 кв. м склада, оборудованные гидроаппарелями и док-шелтерами;

— качество полов — нивелированный бетон с полимерным покрытием при нагрузке на пол до 15 т/кв. м;

— год постройки — с середины 1990-х;

— отопление;

— прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.

— расположение до 40 км от города при условии прямого доступа с магистрали;

Как считают в Swiss Realty Group, предполагающей составить серьезную конкуренцию работающим на складском рынке компаниям, их классификация вряд ли понизит высокий ранг каких-то готовых объектов и окажет влияние на уровень арендных ставок (более того — к ставкам она вообще не привязана). По мнению Ильи Шершнева, спрос сегодня перегрет, аренда завышена, но все равно принимается рынком — у клиента есть предельная готовность платить. Задача же классификации — определить актуальные объемы рынка, дать новый инструмент для его анализа. Ведь, как заявили на пресс-конференции, практически ни один выпускаемый сегодня отчет по рынку складской недвижимости не является полным и достоверным.

Складами класса А2 могут быть и полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20-30-летней постройки. По характеристикам они почти схожи с объектами класса А1, но могут находиться в черте города, в промзонах. Объекты классов B, С, D в той или иной степени не соответствуют указанным параметрам: где-то подъездные пути неудобные, где-то требуется модернизация или реконструкция помещения и оборудования, а в запущенных случаях (класс D) склад (бывший гараж, подвал и т. д.) и вовсе бывает проще снести под новую постройку.

Однако не всегда благие намерения приводят к положительному результату. Судя по комментариям участников “круглого стола” и прямых конкурентов Swiss Realty, инициативу “классификаторов” многие оценили неоднозначно. Интересно, что представители той самой “большой четверки” отреагировали наиболее выдержанно на информацию о том, что без их участия разрабатывалась новая складская классификация, — возможно, потому, что работа со складскими объектами является приоритетной не для каждого из перечисленных агентств.

Цепная реакция: “большая четверка”

Как дипломатично отметил Александр Фроло, консультант по складской недвижимости компании Stiles Riabokobylko, так же, как были выработаны критерии классификации офисных помещений класса А и В на Московском исследовательском форуме, должна быть выработана классификация и для складов — при участии ведущих риэлторских компаний. Сам руководитель компании — Сергей Рябокобылко пока воздержался от комментариев по этому вопросу.

По словам старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, разработанная с учетом международных стандартов классификация сегодня уже существует (видимо, в варианте компании Knight Frank, бывшей PMC, принятом в конце 1990-х гг.), но сам рынок складской недвижимости пока еще не настолько развит, чтобы заниматься подсчетом высококлассных объектов.

По мнению Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости компании Colliers International, проводить классификацию вообще нецелесообразно. Он считает, что делать это просто рано. На сегменте рынка высококачественных помещений, где работает Colliers International, еще недостаточно хороших объектов, чтобы имело смысл вводить классификацию. Остальные же сегменты в долгосрочной перспективе просто неинтересны, потому что будут постепенно исчезать как класс.

По мнению Даррелла Станафорда, директора отдела по работе с офисными и складскими площадями компании Noble Gibbons, разрабатывать системную классификацию участникам рынка стоит только сообща. Нужно иметь в виду, что в России арендаторы или покупатели складов класса А предпочитают доверять не классификациям, а собственным глазам — приезжая на место и все лично проверяя. Иначе слишком велик риск вслепую взять “неправильный” склад.

Даже со стороны вроде бы обозначенного партнера, если не союзника — компании Knight Frank и некоторых девелоперов, принимавших участие в обсуждении вопроса, реакция на классификацию a la Swiss Realty Group была достаточно критична. По мнению специалистов Knight Frank, предложенный документ имеет многочисленные несоответствия объективной картине рынка и в целом недоработан. По всем классам допущены ошибки: по конкретным числовым показателям по высоте потолков, нагрузке на 1 кв. м пола, шагу колонн и т. д. Например, по классификации Swiss Realty Group в классе А площадь прилегающей территории составляет не менее 40%, в то время как у практикующих компаний этот показатель составляет не менее 50-55%. В предложенном документе упущены такие параметры, как приподнятый на 1,2 м пол (для класса А), наличие профессиональной управляющей компании и т. д. Грубой профессиональной ошибкой специалисты Knight Frank считают привязку классификации к году постройки объекта, а также возможность подразумевать под классом А реконструированное строение. В результате обсуждений компания Knight Frank представила на общий суд свой вариант единой классификации, разработанной на основе западного и отечественного опыта, и предложила обсудить его на очередном “круглом столе” и в интерактивном режиме. К дискуссии Knight Frank приглашает всех заинтересованных игроков, среди которых будут не только девелоперы, но и риэлторские, логистические и управляющие компании.

Рыцари “круглого стола”

Практически у каждого девелопера нашлись свои вопросы к документу. Так, Алла Лаоз, менеджер по маркетингу СНГ компании FM Logistic, считает, что близость к Москве неважна для складов класса А: если здание хорошее, оно может быть удалено и на 30 км, и на 70, хоть в поле стоять… О необходимости доработки документа и согласования классификации упоминали Юрий Зарубин, менеджер по развитию Bouyguesstroi, и Александр Федотов, менеджер по маркетингу Национальной логистической компании. По мнению последнего, имеющиеся сегодня наработки НЛК вполне устраивают, но раз уж зашла речь о создании официального документа, утверждать его стоит с привлечением других участников рынка и риэлторов.

Как заметил Андрей Подгорный, коммерческий директор “РосЕвроДевелопмента”, необходимость создания общепринятой классификации складских помещений давно назрела. Но разработана она должна быть при участии не менее пяти ведущих риэлторских компаний, среди которых Swiss Realty Group Андрей Подгорный не видит. Не хватает новой классификации, по мнению Олега Позднякова, менеджера по вопросам маркетинга логистической компании “РЕВИКО”, экспертной оценки не только самого помещения, но и комплекса и качества предоставляемых услуг.

Не слишком оптимистично настроено руководство еще одного участника “круглого стола” — компании “Компьютеризованные системы хранения” (Computerized Storage Systems Corp.), занимающейся продажей оборудования для складов: “Не хотим быть втянутыми в баталии, но все эти агентства абсолютно непрофессионально подходят к вопросу. Нельзя рассматривать склад как объект недвижимости, это не просто комплекс зданий — это продукт со своими функциями. В частности, склад может быть построен и в 2004 г., но при этом быть бездарным и глупым”.

Учитывать мнения арендаторов при работе над классификацией предлагает директор по маркетингу компании “Кулон” Марина Мазур. Так, с ее слов, к классу А сегодня относится почти любое здание, кроме, пожалуй, металлического ангара в неудобном месте. Для клиентов гораздо более важным, чем стены, являются транспортная доступность и удобное расположение — не более двух поворотов от трассы. Арендаторы готовы отказаться от офисов, от пресловутой 10-метровой высоты (лишние метры часто не используются, но при этом оплачиваются), но не от маневровых площадок и температурного режима хранения. Практически нет надобности в железных дорогах — их используют разве что российские компании, работающие на регионы, иностранным арендаторам железная дорога фактически не нужна.

“Мы положительно относимся к созданию дополнительного инструментария оценки недвижимости. Но помимо новой классификации на рынке существуют еще как минимум три системы, и все они имеют сепаратный характер, т. е. созданы для удобства работы своих создателей. Как любой самостоятельный продукт, она отличается от других классификаций и принятых, к примеру, на Западе стандартов. Но ведь слепо переносить западные стандарты на российский рынок неправильно, отечественные складские комплексы принципиально отличаются от европейских по своим характеристикам, поэтому нужно создавать что-то свое, и здесь каждый участник рынка имеет право на собственное мнение. Кроме того, любая классификация на таком динамичном сегменте рынка недвижимости, как складской, может считаться полной не более двух лет. Затем она потребует новых значительных изменений, так как появятся новые склады и другие операторы рынка с более высокими требованиями”, — говорит Сергей Модестов, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”.

Впрочем, как замечает Алла Соловьева, руководитель проекта по строительству сети складских терминалов для группы компаний РЛС, негативная реакция на попытку классификации среди участников — всего лишь один срез мнений, возможно, результат отдельных публикаций в прессе. Нужно понимать, что среди риэлторов сегодня меняется расстановка сил: кто-то прекращает работу со складами, кто-то, как Knight Frank, владеет основной долей рынка (по данным “Ведомостей”, эта доля составляет около 70% объектов класса А и В, а за первое полугодие 2004 г. компанией было сдано в аренду порядка 70 000 кв. м складских площадей), кто-то на этот рынок только выходит. Теперь, после представления проекта компанией Swiss Realty, нужно — после детального обсуждения и реального принятия — довести его до более широкой аудитории и начать применять.

В самом ИТКОР (Институт исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка) также считают, что при разработке классификации складских помещений Swiss Realty Group действовала в рамках локальных интересов, а не всего рынка. Как заметил директор по развитию института Ырысбек Ташбаев, из-за того что вынесенный на “круглый стол” документ не был согласован с другими компаниями — участниками рынка, они могут не договориться между собой. В случае, если Knight Frank предложит обществу свой вариант классификации (что уже произошло), обобщать разработки риэлторов, по мнению ИТКОР, должна третья сторона — независимая профессиональная организация.

В отличие от большинства девелоперов и логистиков компании-проектировщики восприняли инициативу Swiss Realty Group достаточно настороженно. По словам исполнительного директора компании “Интер Бар Код Лтд.” Александра Максимовского, подобная классификация — это всего лишь схема, с помощью которой риэлторы смогут оценивать здания так, как им удобно, и дороже или дешевле их продавать. Некоторые замечания “Интер Бар Код Лтд.”, разрабатывающей сегодня проекты складов под конкретных заказчиков, так и не нашли отклика среди организаторов — к примеру, предложение разработать балльную систему сравнительной оценки различных вариантов, позволившую бы учитывать требования по обработке товаропотоков конкретного заказчика. Кроме того, были высказаны замечания по предложенным характеристикам классификационной схемы. Предложенная для класса А в первой версии документа нагрузка на пол 4 т на 1 кв. м явно мала, так как она может превысить 15 т на 1 кв. м. По мнению Максимовского, кроме разработки универсальной классификации складов по общему набору параметров требуется создание методологии выработки оценки предлагаемого варианта, учитывающей требования конкретного заказчика, типа его бизнеса и его товарных потоков. Такую крайне сложную проблему целесообразно решать с привлечением широкого круга специалистов под эгидой Координационного совета по логистике или же института ИТКОР.

Классификацией по новым объектам

В Swiss Realty Group считают, что такая реакция со стороны конкурентов была предсказуемой: “Когда люди не делают что-то первыми, они часто считают, что это неверно. Мы не утверждаем, что классификация является единственно верной и конечной, она еще не раз будет рассматриваться участниками рынка”. По словам Марии Крюковой, PR-менеджера агентства, несмотря на готовность компании к диалогу, в Swiss Realty Group после пресс-конференции никто не обращался. С другой стороны, в Knight Frank говорят, что никакого официального приглашения к обсуждению компания не получала, а о наработках Swiss Realty впервые узнала со страниц СМИ после проведения презентации.

По словам Романа Бурцева, директора департамента индустриальной недвижимости компании, готовых и свободных площадей на рынке практически нет, все строится под конкретных клиентов — так называемые проекты “билд ту сьют”. По данным Национальной логистической компании, примерно 500 000 кв. м сегодня составляют коммерческие склады класса А, где площади сдаются в аренду или предоставляются услуги ответственного хранения. Около 80% этих складов занимают логистические операторы. Относительно складов класса В мнения среди экспертов расходятся, но в НЛК оценивают их объем около 2-2,5 млн кв. м. Общая площадь складов класса В и С составляет около 3-4 млн кв. м, где примерно 35% считаются свободными.

Возможно, когда игроки рынка складской недвижимости наконец выработают окончательный вариант своей классификации, они смогут применить ее на практике. На данный момент желающие поклассифицировать свободный объект для этих целей найдут с трудом. Как поясняет Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, сегодня почти никто на свободный рынок ничего не выпускает: прежде чем строить, все хотят заручиться предварительными договоренностями с гарантированными арендаторами, ориентируясь на титанов FMCG и логистики.

По информации Stiles Riabokobylko, к концу 2005 г. должны быть сданы первые 50 000 кв. м крупного складского комплекса класса А “Логопарк” (3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), являющегося совместным проектом агрофирмы “Белая дача” и международной французской строительной компании Bouygues Construction. Предполагается, что эти площади будут располагаться в двух зданиях — на 18 000 и 38 000 кв. м. Как отмечают в НЛК, в дальнейшем площадь “Логопарка” может увеличиться и до 250 000-300 000 кв. м.

В разработке находится около 23 проектов, из которых самый небольшой — на 10 000 кв. м, а самый серьезный — на 500 000 кв. м в Томилино под Люберцами, 6 км от МКАД, под клиента (по данным Knight Frank). До конца этого года должна быть сдана вторая очередь терминала “НЛК-Химки” в 50 000 кв. м (Ленинградское шоссе, 7 км от МКАД). Ранее, в марте 2004 г., состоялось открытие первой очереди логистического парка в 30 000 кв. м; объем инвестиций в проект составит около $50 млн. Еще один логистический оператор — французская компания FM Logistic сейчас заканчивает строительство склада на 70 000 кв. м в г. Чехове.

На начало 2005 г. запланирован выход на рынок еще нескольких крупных объектов. Один из них — складской комплекс класса А в Видном на 30 000 кв. м стоимостью около $17 млн, возводящийся компанией BEL Development. Новый проект компании “Кулон” — складской комплекс “Кулон-Балтия” расположен на востребованной сегодня Новорижской трассе. По словам Марины Мазур (“Кулон”), к I кварталу 2005 г. будут сданы 23 000 кв. м складских помещений и около 3000 кв. м офисов. Пока не закончено земельное согласование для другого объекта компании “Кулон” — индустриального комплекса “Кулон-Истра” (участок в 35 га по Новой Риге в 40 км от Москвы). Планируется, что там будут не только помещения в аренду, но и производственные площади “билд ту сьют”.

Среди наиболее крупных заключенных сделок в агентстве Knight Frank отмечают аренду компанией Tablogix двух складов — в Щелкове (10 000 кв. м) и Дзержинском (38 000 кв. м), при этом часть нынешних своих объектов Tablogix должна покинуть. В непосредственной близости от аэропорта “Шереметьево” открыт торгово-индустриальный комплекс класса А “Шерлэнд” (25 000 кв. м), а для компании “Градиент” построен и сдан склад в г. Видном на 10 000 кв. м. Крупнейшей сделкой, заключенной компанией Colliers International, является аренда от имени компании Adidas 30 000 кв. м. в “Технопарке” в г. Климовске.

Подруга сдает мне свою московскую квартиру за довольно низкую цену. Договор мы с ней не оформляли. Могут ли у меня или у нее возникнуть проблемы с налогообложением?

Специалисты с нетерпением ожидают, что в 2005 г. наконец-то будут запущены проекты, реализация которых была обещана уже давно. В частности, это первая очередь индустриального парка “Домодедово” (трасса Москва — Дон), где площадь только производственно-складских помещений составляет 38 500 кв. м, и проект Northpoint компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе у МКАД.

В настоящее время я проживаю в двухкомнатной квартире с женой и ребенком. Квартира была приватизирована в 1993 году моей бабушкой, в 1994 году мы с бабушкой оформили ренту с пожизненным иждивением. В 2000 году она умерла. Надо ли мне оформлять свидетельство на право собственности квартиры?
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственную регистрацию таких прав производят в данном случае по желанию их обладателей. Документом, подтверждающим прекращение обременения в виде залога, является свидетельство — заключение о смерти получателя ренты. Получать в таком случае свидетельство о регистрации права необязательно.

В соответствии с действующим законодательством при сдаче квартиры независимо от величины платы ваша подруга обязана уплатить налог. На сегодняшний день ставка налога (налог на доходы) при сдаче квартиры составляет 13 % (документальное подтверждение — письменная форма договора найма).

Я гражданин Киргизстана. Какие налоги или выплаты мне предстоят при покупке недвижимости в Москве?
В случае приобретения вами недвижимости на территории РФ, в том числе в Москве, налоги при покупке и оформлении квартиры в собственность вам платить не придется.

Нужен ли ИНН для покупки квартиры, и если да, то для каких случаев?
Индивидуальный номер налогоплательщика вам понадобится, если вы собираетесь приобретать недвижимое имущество, действуя как представитель юридического лица. В случае же, если вы планируете купить недвижимость как физическое лицо, ИНН вам не потребуется за исключением ситуации, когда вы пожелаете воспользоваться возможностью возврата вам имущественного налогового вычета в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Я живу во Владимирской области, но хочу переехать в Московскую. У меня есть двухкомнатная квартира, в которой прописан ребенок 8 лет. Чтобы купить новую квартиру, нужно продать мою теперешнюю. Как мне поступить?
В связи с изменениями в ч. 2 ст. 292 ГК РФ, вступившими в законную силу с 1 января 2005 г., согласия органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры, в которой несовершеннолетний ребенок зарегистрирован по месту жительства и собственником которой он не является, не требуется. Следовательно, если ваш ребенок не находится под вашей опекой, вам не придется просить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение принадлежащей вам квартиры.

Я проживаю с двумя несовершеннолетними детьми в служебной квартире более 10 лет. Стаж работы в организации, выделившей мне квартиру, составляет 18 лет. Я до сих пор работаю в ней. Возможно ли после вступления в силу нового Жилищного кодекса закрепить за собой данную жилплощадь (организация подписала мое заявление с просьбой о закреплении еще в прошлом году), а затем приватизировать ее?
Вы вправе закрепить за собой жилплощадь, о которой идет речь, и потом приватизировать ее.

У моей тети утеряны правоустанавливающие документы на квартиру. Я хочу своими силами их восстановить. Мне объяснили, что я могу взять архивную копию или сделать дубликат. Объясните, чем отличаются эти бумаги по своей юридической силе? Каким образом я сумею их получить? Собственниками являются престарелая тетя и ее сын, постоянно проживающий в психоневрологическом интернате. Приватизация квартиры состоялась в мае 1998 года. Достаточно ли доверенности от тети на мое имя для сбора документов и получения правоустанавливающих документов на квартиру или обязательно иметь доверенность и от ее сына? Если последнее необходимо, то кто должен составить и заверить данный документ? В дальнейшем планируется оформить договор купли-продажи, возможно ренты, и не исключено, что речь зайдет о составлении наследства в мою пользу.
Для восстановления документов вам потребуется доверенность от обоих сособственников квартиры, если сын вашей тети не был признан недееспособным в судебном порядке. Подписанную им доверенность может удостоверить главврач медучреждения, в котором он находится на излечении. Дубликаты документов имеют ту же юридическую силу, что и их подлинники.

Хочу купить земельный участок у пожилой женщины. Она оформила генеральную доверенность на посредника в деле продажи. Деньги я выплатила собственнице, хотя документы находятся еще в стадии оформления, а договор купли-продажи не подписан и не зарегистрирован. Подскажите, чем я рискую, если за это время продавец умрет (ведь речь идет о немолодом человеке)? К тому же у хозяйки есть наследники.
Советую вам заложить денежные средства в банковскую ячейку до момента подписания договора купли-продажи. Условием доступа к банковской ячейке нужно сделать зарегистрированный договор, а также свидетельство о государственной регистрации права, оформленное на ваше имя. Также целесообразно заключить с собственником предварительный договор, в котором необходимо оговорить все условия договора основного — цену недвижимости, срок заключения договора купли-продажи, права и обязанности сторон.
При недобросовестности продавца вам придется возвращать свои деньги в судебном порядке, а в случае его смерти вы имеете право предъявлять претензии к его наследникам.

Скажите пожалуйста, каким образом делится жилая площадь в случае, если разводятся супруги-пенсионеры (обоим за 60 лет), квартира не приватизирована, ответственный квартиросъемщик — жена, в квартире постоянно прописаны жена, муж, сын (30 лет) и зарегистрирована жена сына (сроком на 3 года)? Как будет решен вопрос с квартирой после развода престарелых родителей сына?
Жилищный кодекс РФ, вступивший в законную силу 1 марта 2005 г., не предусматривает возможности раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя.
Таким образом, если совместное проживание разводящихся супругов в одном жилом помещении невозможно, они должны разменять занимаемую ими жилплощадь.

В комнате муниципальной коммунальной квартиры площадью 16,2 кв. м прописаны моя мать, ее муж и я (30 лет). В этом году, 25 января, я подала документы в департамент на прописку туда же моего мужа. Согласие всех прописанных есть. Спустя полтора месяца вступил в силу новый ЖК, и департамент отказал мне в моем прошении. Хочу обратиться в суд. Поможет ли такая мера в данной ситуации? И еще: по какому ЖК должны были рассматривать вопрос прописки — по старому или по новому, если учесть, что документы я отнесла 25 января, а срок их рассмотрения составляет один месяц? (Департамент умышленно затянул ответ до момента вступления в силу нового ЖК.)
ЖК РФ регулирует отношения по вопросу вселения в жилое помещение, а вопросы регистрации разъяснены в Постановлении Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечень должностных лиц, ответственных за регистрацию» и Постановлением правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. № 189-ПП «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту жительства в городе Москве».

В последнее время некоторые компании ввели реально действующую программу ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье в новостройках. Возможны различные сроки и схемы кредитования, однако предлагаемая высокая процентная ставка 21 – 24% годовых в долларах США на инвестиционный период (до момента оформления в собственность) тормозит ее развитие.

Хочу купить квартиру на имя дочери. Ей 14 лет. Можно ли составить договор о том, что она вправе ею пользоваться после моей смерти?
Если вы приобретаете квартиру на имя своей дочери, то она станет ее собственником. Вы в данной квартире будете только зарегистрированы по месту жительства. После вашей смерти дочь не теряет права собственности на жилье.
Сегодня, человек со средним уровнем доходов, желающий улучшить свои жилищные условия, сталкивается с проблемой постоянно растущих цен. Этот рост в течение последних двух-трех лет превышает рост реальных доходов населения. В результате, потенциальные покупатели жилья не успевают накопить достаточное количество средств и вынуждены откладывать приобретение квартиры. Какие выходы из этой ситуации предлагают компании? Сегодня многие крупные строительные и инвестиционные компании при реализации жилья в домах-новостройках идут на предоставление достаточно длительных (6 – 8 месяцев), а иногда и больше, рассрочек. Однако эта мера далеко не всегда помогает решить проблему – рассрочка предоставляется под существенный процент (обычно не менее 20% годовых в долларах США) и предусматривает крупные единовременные платежи.

Предлагаемая программа подразумевает относительно краткосрочный (от года до двух лет) кредит, получение которого не требует сбора сложного пакета документов, справок, подтверждающих доход, залога, поручительства и т.п. Поручителем за заемщика перед банковскими структурами выступает компания МГСН. Из обязательных платежей – лишь страхование заемщика, стоимость которого колеблется от 0,5 – 1% от общей суммы кредита. Общая стоимость квартиры при кредите на полтора года вырастает всего на семь с небольшим процентов, что даже ниже, чем прирост цены при предоставлении рассрочки.

Изменить ситуацию и сделать процесс получения ипотечного кредита под приобретение жилья в домах-новостройках менее обременительным для человека могут тесные и многолетние партнерские отношения между инвестиционными компаниями, вкладывающими средства в строительство и банковскими структурами. Если инвестора с банком связывают многолетние прочные отношения, за время которых обе стороны неукоснительно выполняли свои обязательства, то в данном случае в гарантом по обязательствам заемщика перед банком выступает инвестор-застройщик. Подобную программу ипотечного кредитования «СОЮЗ» предложила инвестиционная компания МГСН. Кредит предоставляется гражданам, желающим приобрести квартиру в домах-новостройках, причем как московских, так и подмосковных. Срок кредитования – до оформления квартиры в собственность. Предоставляются различные схемы платежей как с ежемесячными, так и с ежеквартальными выплатами. Процентная ставка в зависимости от схемы выплат составляет 15 – 16% годовых. Эта ставка выше, чем, например, предлагает Сбербанк, однако если вы когда нибудь пытались получить там кредит, то должны представлять, насколько это сложная процедура и какой пакет документов необходимо собрать. Не менее сложен процесс получения кредита под приобретение новостройки и в других банках. Кредитование по упрощенной схеме обычно подразумевает под собой процент не ниже 18% годовых в валюте.



Главная --> Публикации