Главная --> Публикации --> Соломинка для утопающих Метр жилья для очередников будет стоить $650 Предновогодний бум на рынке жилья Спортивные формы Арендаторы вздохнули с облегчением

Как говорит Вадим Губанов, консультант отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, основная тенденция рынка сегодня – стремление создать автономный «оазис» поблизости от Москвы. Поселки создают для человека, который живет за городом, работает в столице и не ставит под сомнение свою потребность в богатой инфраструктуре. Некоторые застройщики уже заявляют о том, что в их поселках будут и лечебные заведения, и футбольные поля, и даже концертные залы. Судя по всему, пределов совершенству нет. Сегодня не многие застройщики рискуют выходить на рынок с «сырыми» проектами, большинство из них пытается сначала полностью продумать маркетинг. Сейчас уже не те времена, когда клиент выбирал лучшее из двух зол. Конкуренция на рынке сделала свое дело, и у покупателя действительно появился выбор. Гораздо слабее естественный отбор виден на вторичном рынке, хотя стабильная тенденция уже прослеживается – результатом такой «селекции» становится снижение цены.

Весенне-летняя коллекция 2005 г. дорогих коттеджных поселков отличается здоровым консерватизмом. По-прежнему актуальны «модели» прошлого сезона: с продуманной концепцией, богатой инфраструктурой и классическим дизайном. Тем не менее, небольшие изменения все-таки есть.

Лидирующие позиции занимают поселки с яркой индивидуальностью. Это мнение Феликса Лещенко, консультанта по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. Однако не многие девелоперы могут создать настоящий качественный, востребованный рынком продукт, который со временем только повысит свои котировки. Покупая такой участок на ранней стадии, уже через год его можно продать с заметной прибылью. Настоящая элитная недвижимость продается без шумной рекламной кампании. Продажи проходят под девизом «только для своих» по внутренним клиентским базам компании и по рекомендациям компаний-партнеров. Что касается дизайнерских решений, то, согласно результатам исследований компании «КомСтрин», рассказывает Ольга Кисарина, ее маркетолог-аналитик, около 30% покупателей отдают предпочтение классике, 26% – английскому стилю, 14% – модерну, 6% – шале, деревянным домам, традиционным для горной Швейцарии, и около 2% – лофт-зданиям с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками.

По словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков – это 10–12 тыс. домов. Но, по разным оценкам, в течение ближайших двух лет из них будут готовы не более 85 поселков. На рынке не хватает профессиональных девелоперов, поэтому большая часть проектов остается только декларацией строительства. Тем не менее в 2005 г. загородное направление рынка недвижимости обещает активно развиваться. Уже сейчас планируется строительство нескольких VIP-поселков стоимостью свыше $1 млн и более 40 коттеджных поселков бизнес– и эконом-класса. В корпорации «ИНКОМ-недвижимость», говоря о появляющихся коттеджных проектах, приводят несколько другие цифры. По мнению Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости компании, сейчас на рынке около 300 коттеджных поселков. Каждый месяц в продаже появляется до 20 новых проектов, лишь единицы из которых можно отнести к «элите». Из общего количества поселков Подмосковья в ближайшие годы будет полностью достроено 40–50, элитных среди них – 5–7.

2005 г. в очередной раз подтвердит аксиому загородного рынка о том, что покупатели по-прежнему предпочитают поселки «у воды». По образному выражению Сергея Пушкина, руководителя департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», «дома у воды продолжат свое триумфальное восхождение, начатое в позапрошлом году».

«Загородный москвич» может сегодня выбирать, что ему ближе: европейский стиль или «русский дух». Даже в названиях подмосковных поселков прослеживается четкое деление на «русофилов» и «западников»: «Европа», «Графская Усадьба», «Стародачное», «Рассказовка», «Павлово», «Европейская деревня». Эксперты затрудняются однозначно определить, что более популярно. Как считает Семен Пузрин, управляющий директор УК «Конкордия-эссет менеджмент», оформление и название загородного поселка зависит от представлений застройщика, от того, каким образом он собирается позиционировать свой поселок, в каком архитектурном стиле выполнять. Совокупность этих факторов «направляет» выбор названия поселка (в русском, европейском или даже американском стиле). Такого же мнения придерживается Екатерина Валуева, управляющий директор компании «КМ-Девелопмент»: «Все зависит от ландшафта местности, удаленности от города, ближайшего окружения. В основном, конечно, сегодня на рынок выходят европеизированные проекты или эклектика русского и европейского стилей». «КМ-Девелопмент» как застройщик приступила к реализации проекта поселка де люкс «Рассказовка» в Переделкине. Это всего 7 км от столицы. Несмотря на близость к Москве, ландшафт местности очень живописный. Поселок примыкает к территории Ульяновского лесопарка, так что его обитателям (по окончании строительства) прямо из домов будет открываться завораживающий вид на речку Алешинка, разливные луга и еловый лес. По проекту «Рассказовка» позиционируется как поселок для постоянного проживания, что предполагает развитую инфраструктуру (бассейн, теннисные корты, футбольное поле, минимаркеты, собственный пляж, множество детских площадок).

В поселке предусмотрено строительство развитой инфраструктуры: детская площадка, оборудованная пляжная зона с двумя пляжами, причалом для яхт и лодок, спортивные площадки и т.д. Потенциальным жителям «Аистово» будут предложены под строительство домов участки от 11 до 28 соток. Предполагается, что они будут застроены домами общей площадью от 110 до 150 кв.м.

К примеру, для своего нового инвестпроекта новый фонд недвижимости УК «Конкордия-эссет менеджмент» «Конкордия-АВАНТАЖ» выбрал поселок «Аистово» на Можайском водохранилище. Проект представляет собой финансирование за счет средств ЗПИФН «Конкордия-АВАНТАЖ» строительства дачного поселка повышенной комфортности на земельном участке площадью 24 га, расположенном на 105 км от МКАД по трассе Москва-Минск в Можайском районе Московской области.

В оценке популярности направлений мнения экспертов разделились. Кто-то считает, что Рублевка сдает свои позиции элитного «анклава», и прочит расцвет поселкам класса де люкс на Новой Риге, кто-то, наоборот, убежден, что Новорижское направление не сможет, несмотря на все свои плюсы, стать общепризнанным местом для таких же эксклюзивных (по своим высоким ценам) коттеджей, как на Рублево-Успенском шоссе.

На берегу другого водохранилища – Икшинского – в 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе реализуется новый проект компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Полную информацию по нему в компании пока широкой публике не предоставляют, но кое-что рассказали. По словам Савелия Орбанта, на территории поселка будут построены причальные сооружения и оборудованы места для катеров и яхт, а также создан собственный пляж.

За Рублевку вступается и Савелий Орбант, который не видит причин для изменения покупательских предпочтений в ближайшее время. Земельных ресурсов на этом направлении еще достаточно много. Земли здесь хватит для строительства еще нескольких тысяч домов на средних участках в 15–20 соток. Пригодная для застройки земля в только в 20-километровой зоне по этому направлению составляет порядка 600 га. Если Рублевское шоссе будет застраиваться нынешними темпами, земля здесь закончится не раньше чем через 20–30 лет.

«Рассматривая альтернативы Рублево-Успенскому шоссе, – говорит Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, – мы остаемся при своем мнении о том, что Новая Рига постепенно сдает свои позиции, во многом завоеванные грамотными PR-акциями крупных владельцев земель по этому направлению. Не прибавляет оптимизма и перспектива развития на Новой Риге сектора логистики: складские комплексы – не лучшие соседи поселкам, претендующим на элитные позиции. А неконтролируемый рост предложений и только зарождающаяся инфраструктура снижают темпы роста цен, переводя интерес потребителей обратно на Рублевку или на другие направления». С этим не согласен Сергей Пушкин. Он считает, что ценам на земельные участки Рублево-Успенского направления расти уже некуда – сегодня они достигают $50–60 тыс. за сотку. Поэтому Рублевку скоро догонит Новая Рига. Уже в этом году произойдет некоторое повышение цен на землю именно по Новорижскому направлению. Связано это с тем, что Новая Рига обладает (особенно по сравнению с Рублевкой) гораздо большей емкостью – несмотря на достаточно большое количество коттеджных поселков, она совсем еще не застроена и будет активно застраиваться в ближайшие пару лет. С этим согласен и Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра-Недвижимость»: «Новорижское направление в этом году подтвердило свой статус одного из самых востребованных мест Подмосковья. Оно лидирует по количеству строящихся поселков (67 поселков). При таких темпах строительства спрос на ликвидные объекты на Новой Риге очень высокий. Сегодня здесь есть все условия для формирования престижного пригорода столицы – быстрая дорога в Москву (после завершения строительства Краснопресненского проспекта до центра можно будет добраться за 20 мин.) и инфраструктура, полностью обеспечивающая автономию от столицы». Среди удачных проектов Андрей Мажаров выделяет поселок «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому направлению) – за полтора года там реализовано более 60% участков. Одна из причин, помимо перспективного направления, – развитая инфраструктура поселка. В «Павлово» только под торгово-развлекательный центр отведено 17 га – для Новой Риги такие размеры инфраструктурного комплекса пока беспрецедентны.

Пока эксперты спорят между собой о популярности направлений, в Подмосковье появляются поселки, расположенные на их «стыке». Как, например, поселок «Европа», один из новых проектов, который реализует компания «Ваш дом». Он находится между Новорижским и Рублево-Успенским шоссе – на Ильинском. По словам Евгения Хуторянского, генерального директора компании, в таком месторасположении удачно сочетаются два плюса: близость богатой инфраструктурой Рублевки и хорошая транспортная доступность Новорижского шоссе. Разумеется, поселок будет оборудован центральными коммуникациями и развитой инфраструктурой – как говорится, noblesse oblige (фр. «положение обязывает»). Выгодно выделяет «Европу» интересное новшество – контролировать инженерное оборудование каждого дома можно будет не только «изнутри», но и «снаружи» – с пульта диспетчера службы эксплуатации. Как считает Евгений Хуторянский, это новшество понравится домовладельцам, так как в их отсутствие любая авария может быть вовремя обнаружена и ликвидирована. Поселок рассчитывается на 101 дом, хотя в действительности их может быть меньше – ряд покупателей приобретает объединенные участки.

И финальный оптимистический аккорд ставят аналитики корпорации «ИНКОМ-недвижимость», заявляя, что перспективы развития рынка на указанных направлениях достаточно радужны для большинства участников рынка – застройщиков, девелоперов, риэлторов и потребителей. Так, Новая Рига привлекательна большими земельными ресурсами и высокой транспортной доступностью, Рублевка – своим высоким статусом. Принимая во внимание все эти факторы, в 2005 г. не следует ожидать обвала цен в рассматриваемом регионе Подмосковья, и даже Рублевка, земли и дома которой переоценены, еще долго не уйдет из лидеров по ценовым показателям.

Несмотря на то, что поселок находится в элитной зоне, и в нем предусмотрена инфраструктура высокого уровня, цены здесь доступны даже для покупателей бизнес-класса. Размеры участков в поселке варьируются от 16 до 48 соток, что позволяет захватывать сегмент рынка от бизнес– до элит-класса. Застройщик утверждает, что по соотношению цена/качество на сегодняшний день «Европа» – самое привлекательное предложение в районе Николиной горы, ее окрестностей, Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

Еще одним плюсом является архитектурная концепция поселка. Здесь работает архитектурная мастерская. Любой типовой проект может быть «подогнан» под конкретного заказчика. Наряду со стандартными проектами возможно индивидуальное проектирование и строительство коттеджей – в рамках общего архитектурного стиля поселка.

Кто это выдумал?
С приходом капитализма в малоэтажной загородной застройке наступил хаос. Принцип: «Моя земля, что хочу, то и ворочу!» – стал основным. Свобода оказалась полной, но невыгодной: вскоре выяснилось, что неорганизованная застройка резко снижает потребительские свойства земли. «Людям надоело жить в поселках с хаотичной застройкой, где рядом с кирпичным домом – деревянный, рядом с избушкой – замок», – говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость». Как компромисс между готовым домом в дорогом коттеджном поселке и наделом в чистом поле родился товар с «сопутствующей» услугой в виде земли с подрядом. О плюсах и минусах, а также об истории и перспективах такого подхода рассказывают эксперты рынка.

В целом модные тенденции текущего года революционными не назовешь. Правда, Сергей Пушкин из «Нового Качества» обещает в недалеком будущем развитие нового направления покупательских предпочтений – богатые и очень богатые люди будут уходить в глушь, в далекую, уже не подмосковную глухомань. Успешные миллионеры мегаполисов устают от постоянного стресса, суеты, шума – от города в целом. Дом в ближнем Подмосковье не становится решением этой проблемы – в сущности, Рублевка так же «перенаселена», как и Москва. Поэтому многие из этих людей, считает Сергей Пушкин, обращают свой взгляд на Тверскую или Вологодскую область, Мещеру, Валдай. Там в отрыве от цивилизации (но все-таки пользуясь всеми ее благами) они будут строить себе дома-дачи-усадьбы на обширных участках. Это будет комплекс зданий, включающий конюшню и псарню, а также дающий возможности для охоты и рыбалки. Пока таких людей мало – они хранят свои планы в тайне, но в ближайшем будущем (возможно, в 2006 г.) подобные проекты появятся. Вполне вероятно, что за них возьмутся даже не московские застройщики, а местные компании, которые поймут, как и куда им правильно вкладывать имеющиеся деньги. Но строить они будут не для своих, местных, а в расчете на москвичей и петербуржцев. А вот выходцы из Сибири или с Урала, скорее всего, останутся на Рублевке.
Пережиток монополизма или двигатель прогресса?

С точки зрения потребителя, выбор одной из трех форм покупки – это вопрос психологии и возможностей конкретного человека, считает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости корпорации «МИАН»: «Хочет ли он сам возводить уникальный «дом своей мечты», либо готов предоставить такое право подрядной организации».

Есть три способа обзавестись загородным домом: купить землю и строить самому, купить участок с подрядом на строительство или купить готовый дом. «Доход инвестора меньше всего, когда продается просто участок, – говорит Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». – Прибыль возрастает, если участок продавать с подрядом. И больше всего можно заработать на продаже готового объекта... А можно и не заработать, если его не купят. То есть, как и положено в бизнесе, прибыль является производной от финансовых затрат инвестора и от того риска, который он на себя берет». Соглашаясь с этим, Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество» отмечает, что девелопер, предлагающий подряд, не просто берет дополнительные деньги с покупателя, но и сам выполняет больший объем работ: «Он должен разработать концепцию и общую планировку поселка, создать несколько вариантов домов разной площади в едином архитектурном стиле, проработать все технические детали, согласовать документацию и организовать строительные работы. При этом увеличиваются не только начальные затраты, но и сроки окупаемости проекта».

Помимо очевидных преимуществ «подрядной» формы покупки (не надо все организовывать самому) Артем Смыслов, специалист по загородной недвижимости компании Renaissance Realty, отмечает, что покупатель может избежать утомительного сбора многочисленных разрешений – вся документация уже готова. Важно и то, что он будет точно представлять себе внешний вид как собственного дома, так и всего поселка, не опасаясь неприятных неожиданностей. Еще один большой плюс – отсутствие долгостроя по соседству (это подчеркнули и другие респонденты). «Если по каким-либо причинам некоторые участки в поселке окажутся не приобретенными по прошествии определенного времени, застройщик начнет возведение коттеджей самостоятельно», – говорит А. Смыслов.

Простой процесс и предсказуемый результат
Впрочем, главная проблема – не в дороговизне инфраструктуры при индивидуальной застройке, а в том, что вокруг могут наворотить такого, что в окно выглянуть не захочется. В последнее время, по словам Т. Сайфутдинова, наблюдается тенденция к некоторой унификации предпочтений потребителя, другими словами, реже можно встретить крайности в архитектуре или в размахе проектов. Это связано с тем, что сегодня практически любой человек, покупающий загородную недвижимость, думает о ее возможной перепродаже в будущем. Естественный выход – покупка участка в коттеджном поселке (с подрядом или без, хотя, по словам С. Кондачковой, первый вариант встречается намного чаще).

Сергей Пушкин («Новое Качество»): «Покупателю следует обращать пристальное внимание на такое существенное условие договора, как срок сдачи всего поселка и разных его очередей. Этот параметр важен, потому что если один человек планирует заезжать в тот момент, когда на соседнем участке строители начинают рыть котлован под дом, вряд ли он сможет получить удовольствие от проживания в своем доме на протяжении нескольких месяцев. Жить на стройплощадке не очень приятно. Грамотное развитие ситуации – это поэтапное строительство поселка, при котором одна очередь (определенное количество домов, расположенных рядом) полностью построена и сдана».

Торопиться не надо
Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, советует покупателям (точнее, частным инвесторам) заранее выяснить, кто из сторон несет бремя регистрации права собственности на коттедж. «Желательно также, чтобы в договоре указывалась реальная сумма инвестиционного взноса (имеется в виду, что оплата должна происходить официально). Это необходимо для того, чтобы в случае задержки сроков строительства или иных обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, покупатель мог вернуть всю внесенную сумму».

Надо заметить, что для многих более существенным недостатком становится то, что клиент ограничен в выборе. «Застройщик обычно предлагает максимум 10 возможных вариантов дома и планировок, – говорит А. Смыслов. – Небольшие внутренние изменения выбранного проекта все-таки возможны, а внешние – нет. Существуют и некоторые исключения, но они настолько редки, что не стоит говорить об этом как о практике, характерной для рынка загородной недвижимости». Впрочем, с чем сравнивать: если с покупкой готового дома, то гибкости с подрядом все же значительно больше, констатирует М. Маркарова. В отличие от городского жилья первичный загородный рынок пока очень ограничен, и подобрать готовый дом с учетом всех пожеланий клиента практически невозможно.

Главным минусом покупки участка с подрядом А. Смыслов считает то, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Правда, он может контролировать процесс возведения коттеджа, внося собственные изменения в проект, однако эти изменения все равно ограничиваются рамками общей концепции застройки поселка. Но покупатель не является бесправной стороной: «Если в определенный момент покупателю что-то перестанет нравиться в отношениях с застройщиком, – говорит Т. Сайфутдинов, – он может вернуть деньги, однако с учетом роста стоимости земли он, конечно, много потеряет».

Уже при заключении договора клиенту следует четко оговорить, будет ли он привлекать независимого эксперта для осуществления надзора. Застройщик обычно принимает такой вариант. М. Маркарова (Blackwood) советует для проведения надзора заключить договор с каким-либо архитектурным бюро или строительной организацией. Впрочем, возможность контроля еще не означает возможность реально влиять на строительство, поскольку покупатель лишен двух основных инструментов: права не оплатить очередной этап работ и возможности сменить подрядчика. По сути его эксперт – это наблюдатель без права голоса.

Если говорить о возможностях покупателя по контролю строительства, то обязательный подряд – это палка о двух концах. «Важной гарантией качества является то, что сам проект уже проверен на практике – архитекторами, инженерами, строителями, – говорит С. Пушкин («Новое Качество»). Клиент вправе осуществлять технический надзор за строительством. Другое дело, что девелоперами и подрядчиками это обычно не приветствуется».

Антон Архипов («ИНКОМ-Недвижимость»), признавая, что схема покупки земли с подрядом сама по себе не гарантирует качество, не склонен драматизировать ситуацию: «Проблемы с качеством были и будут, хотя их становится меньше. Сейчас рынок все расставил на свои места. Это картина, аналогичная ситуации с рынком московских новостроек. За городом теперь уже тоже ясно, кто чего стоит. Были случаи и долгостроя, и требования с покупателя неоговоренных сумм, скажем за газ или дорогу. Но те компании, которые жили одним днем, так во вчерашнем дне и остались. Сейчас у серьезных застройщиков все четко оговорено, и сумма, прописанная в договоре, соблюдается вплоть до 1%. Основной капитал на рынке недвижимости – не сегодняшняя, а завтрашняя прибыль, поэтому дальновидные компании дорожат своей репутацией. Так что главное в схеме покупки земли с подрядом – не возможности контроля за строительством, а правильный выбор девелопера. И это сейчас уже задача нетрудная, по крайней мере для профессионалов рынка».

Потемкинские деревни
Олег Репченко, руководитель аналитического центра ирн.ru: «Любая монополия развращает. Если нет конкуренции, люди неизбежно расслабляются. Когда на коттеджном поселке сидит один монополист-застройщик, он может задрать расценки, поскольку знает, что от него все равно никуда не денутся. Но основная проблема даже не в ценах, а в качестве. Это ситуация, аналогичная положению дел с нашими ЖЭКами. Единственное, что может обеспечить заявленное высокое качество, – жесткое оперативное управление со стороны заказчика-девелопера, а для этого нужны желание и, главное, компетентность. А поскольку на загородный рынок на его подъеме пришли многие непрофильные компании, искавшие возможность вложения свободных средств, то компетентность порой в дефиците. Так что при продаже земли с подрядом появление «потемкинских деревень» с броскими фасадами и сомнительной начинкой – реальная опасность».

Антон Архипов, «ИНКОМ-Недвижимость»: «Если поселок не продается, срабатывает цепная реакция. Раз ничего не продается, то ничего и не строится. Люди видят, что это долгострой, и продажи вообще останавливаются. Но я бы хотел подчеркнуть, что как раз в случае с обязательным подрядом такой риск минимален. Допустим, девелопер встал с утра не с той ноги и решил, что он семи пядей во лбу. Нарезал свой землеотвод по 15 соток и на каждом решил строить дом площадью 500 м. Назвал все это суперэлитой, дал рекламу и ждет свою золотую рыбку. Рыбка не плывет... Так вот, если это схема с подрядом, то никто его коммерческий порыв не оценит – люди захотят дома подешевле, либо уйдут к другому продавцу. А с продажей готовых домов можно наштамповать чего угодно. Так что подряд всех держит в рамках рыночной конъюнктуры – и инвестора, и покупателя».

Подряд как гарант вменяемости
На подъеме рынка был велик соблазн получить землеотвод, дать красивую рекламу и начать собирать деньги с покупателей. При этом, как сегодня ясно, не все девелоперы удосужились подумать о потребительских качествах будущего поселка. Некоторые поселки так и остались в рекламных буклетах, в том числе и те, где земля продавалась с подрядом. Можно назвать примеры поселков, где за три года из ста домов построено три. Сегодня эксперты с удовольствием задним числом перечисляют ошибки подобных проектов.

В принципе организованный поселок с единой инженерной инфрастуктурой отнюдь не является синонимом продажи участков с подрядом. «Некоторых покупателей не устраивает вариант типовой застройки, – замечает Артем Смыслов (Renaissance Realty). – В такой ситуации идеальный вариант – покупка земельного участка без подряда в организованном коттеджном поселке со всеми коммуникациями, единой охранной системой и службой эксплуатации. Правда, в настоящее время на рынке наблюдается дефицит подобных предложений, поскольку застройщикам гораздо выгоднее продавать уже готовые дома или участки с подрядом». Лишь немногие из опрошенных «МД» профессионалов считают, что обилие предложений с подрядом объясняется тем, что покупатели осознали преимущества такой формы покупки. Большинство откровенно назвали главной причиной то, что это увеличивает норму прибыли девелопера.

Вот видите, а вы не хотели!
Схема продажи земли с подрядом начала активно внедряться 4–5 лет назад. Поначалу было резкое ее неприятие со стороны клиентов – тогда выгодно было потратить максимум средств именно на землю, поскольку она очень быстро росла в цене. Подряд воспринимался как неоправданное желание девелопера войти в долю. Однако сейчас, отмечают в компании «ИНКОМ-Недвижимость», легко увидеть, что люди, купившие землю с подрядом, финансово выиграли, поскольку их участки выросли в цене более значительно. Класс таких поселков оказался значительно выше, чем в неорганизованных, а значит выше и стоимость построенных там объектов. К тому же большинство поселков, которые в то время продавались без подряда, до сих пор не закончены.

В компании «Терра-недвижимость» несколько иной взгляд на классы: «В секторе самых дорогих домов преобладают уже готовые особняки под ключ, так как потенциальные покупатели не имеют достаточно времени, чтобы выбирать землю и контролировать ход строительства, – уверяет Т. Сайфутдинов. – В секторе домов подешевле (до $3 млн.) преобладает вариант с подрядом на строительство. В секторе до $500 тыс., где покупатель уже старается сэкономить, можно попробовать самому найти землю и контролировать процесс строительства».

Кому – подряд, а кому – дом
Существует явная зависимость числа предложений земли с подрядом от класса поселка. Правда, комментарии на этот счет неоднозначны, но это, очевидно, объясняется отсутствием четкой классификации загородного рынка и тем, что разные компании работают с разным ценовым диапазоном. «В элитных поселках предложений участков без подряда попросту не существует, – считает С. Кондачкова (корпорация «МИАН»). – К примеру, 80% земельных ресурсов Рублевки, находящихся в обороте, уже поделены, застроены или находятся в стадии строительства. В поселках бизнес-класса предложения участков без подряда пока еще есть, однако и здесь они в меньшинстве. Основную долю предложений в этом сегменте составляют коттеджи в разной стадии строительства. Наибольшее количество предложений без подряда – в сегменте эконом-класса».

Между тем, стабилизация цен и избыток предложения на коттеджном рынке не способствуют диктату девелоперов. По мнению Олега Репченко (ирн.ru), продажа с подрядом никогда не была и вряд ли будет инициативой покупателя, она удобна прежде всего застройщику, поскольку оставляет контроль в его руках. «Расцвет этого подхода, на мой взгляд, пришелся на прошлый сезон, – говорит О. Репченко. – Мне известно, что часть продавцов в этом сезоне планирует отказаться или уже отказалась от такого варианта. В ближайшее время наш аналитический центр должен закончить очередное исследование рынка коттеджных поселков, тогда можно будет на цифрах увидеть, проявится ли такая тенденция в реальности. Сейчас ситуация в значительной степени изменилась, и застройщики готовы больше прислушиваться к требованиям покупателей».

Государство тоже хочет попробовать
За границей подведением коммуникаций и межеванием участков обычно занимаются муниципальные власти, хотя есть и примеры частных девелопментов с единой архитектурой (в отличие от России это не элита, а более дешевое жилье). Новый Градостроительный кодекс, вступающий в силу с этого года, предполагает, что и у нас должно наступить подобное благолепие. Увы, никто из опрошенных экспертов не верит в такую перспективу, а их оценки отличаются лишь степенью скептицизма. Два основных ответа: «это будет не скоро» и «этого не будет никогда». Если это так, то по-прежнему основным средством достижения упорядоченности и цивилизованности индивидуальной загородной застройки будет оставаться продажа земли с подрядом. «Государство, безусловно, должно контролировать градостроительную политику, но государственный бюджет не сможет обеспечить ее воплощение, и поэтому основная финансовая нагрузка в реализации градостроительных планов в любом случае ляжет на частный бизнес», – говорит Т. Сайфутдинов.

Без подряда, считают эксперты, в будущем будет продаваться в основном самая дешевая и самая дорогая земля. Дешевые предложения находятся за пределами коттеджного рынка – это садовые товарищества без «городских» удобств. А «верхушка айсберга» – большие участки ценой около миллиона долларов. Запросы и возможности таких покупателей плохо совместимы с типовой застройкой, пусть даже самой привлекательной, и у них едва ли возникнут проблемы с долгостроем. Если этот прогноз сбудется, то продажа земли с подрядом на строительство через какое-то время окажется там, где ей и надлежит быть, – в среднем классе недвижимости, который на фоне общей нищеты наших загородных реалий имеет полное моральное право гордо именовать себя... как угодно.

Подряд forever!
Как это ни парадоксально, но если инвесторы под давлением финансового голода пойдут на поводу у покупателей и станут продавать землю без подряда, то те, кто успел попасть в цивилизованный поселок, окажутся в выигрыше, остальным грозит долгострой и «шанхай». Правда, подавляющее большинство экспертов убеждены, что у подряда светлое будущее. Конечно, трудно было бы ожидать от риэлторов, каждый из которых продает контракты с подрядом, меньшего оптимизма, но надо признать, что аргументы их вполне весомы. «С точки зрения прогнозов на будущее предложения земельных участков с подрядом на строительство будут составлять абсолютное большинство, – убеждена С. Кондачкова (корпорация «МИАН»). – Причина в том, что стоимость земли настолько высока, что составляет существенную долю в итоговом предложении. Поэтому для застройщика-инвестора гораздо более выгодно заработать еще и на строительстве».

Несовершеннолетние
Несовершеннолетними признают граждан, не достигших 18 лет. Они делятся на две группы: малолетние до 14 лет и несовершеннолетние от 14 до 18 лет.
За малолетних сделки совершают только их родители, усыновители или опекуны, за исключением мелких бытовых или сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения и государственной регистрации, и сделок по распоряжению средствами, предоставленными законными представителями для определенной цели. Эти сделки лица в возрасте от 6 до 14 лет вправе совершать самостоятельно.
Имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его законные представители, если не докажут, что обязательство нарушено не по их вине.
Сделка, совершенная ребенком до 14 лет, является ничтожной. Но если она совершена к выгоде малолетнего, суд может признать ее действительной.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей. Но если согласие не получено своевременно, а сделка совершена, при последующем одобрении законными представителями ее признают действительной.
Не требуется согласия родителей на:
• распоряжение своим заработком, стипендией и иными доходами;
• осуществление права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата интеллектуальной деятельности;
• внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими.
Граждане от 14 до 18 лет несут имущественную ответственность по всем сделкам, заключенным как самостоятельно, так и с согласия законных представителей.
Сделку, совершенную подростком в возрасте от 14 до 18 лет без согласия законных представителей, могут признать недействительной по иску последних.
Предусмотрены случаи приобретения дееспособности в полном объеме и до достижения 18 лет. Это называется эмансипацией и происходит, если соблюдены два требования закона: несовершеннолетний достиг 16 лет и работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью.
Но соблюдение данных условий не влечет автоматического признания эмансипированным. Законом предусмотрено два варианта процедуры эмансипации в зависимости от согласия обоих родителей, усыновителей или попечителей. При наличии их согласия эмансипацию производят по решению органа опеки и попечительства, при отсутствии — по решению суда. В законодательстве РФ не предусмотрена возможность отмены или лишения эмансипации. Молодой человек сохраняет дееспособность в полном объеме независимо от обстоятельств (прекращения трудовых отношений или предпринимательской деятельности). И следует помнить, что объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным служит основанием для прекращения действия решения суда, вынесенного ранее, о взыскании алиментов в пользу этого ребенка. Однако получение эмансипации не служит основанием для вступления в брак до достижения 18 лет, поскольку брачная дееспособность представляет собой самостоятельную разновидность дееспособности. И в этом случае порядок вступления в брак до совершеннолетия сохраняется.
Признание несовершеннолетнего полностью дееспособным в результате эмансипации означает, что он вправе совершать сделки без согласия законных представителей. Кроме того, дееспособным могут признать при вступлении в брак до 18 лет. Приобретенная таким образом полная дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака до достижения 18 лет.

Для совершения сделки (купли-продажи, аренды, мены, дарения) гражданин должен обладать полной дееспособностью, то есть способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и обязанности. Дееспособность в полном объеме наступает с достижением 18 лет. А как же несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане? Ведь они тоже могут иметь собственность. Как они ею распоряжаются? В этом случае сделки от их имени, за исключением некоторых мелких бытовых, заключают их законные представители (родители, усыновители, опекуны или попечители).

Ограничения по распоряжению имуществом несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан
В соответствии с Семейным кодексом РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество детей.
Ранее при отчуждении жилого помещения, где проживал несовершеннолетний, требовалось разрешение органов опеки и попечительства. С 1 января этот порядок не действует. Теперь если родители намерены продать жилье, где живут дети, предварительное разрешение органов опеки и попечительства не нужно. Но его необходимо получить, если в отчуждаемом жилом помещении проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Кроме того, опекун не вправе без предварительного согласия органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. К ним относят обмен, дарение, наем, аренду, безвозмездное пользование, залог и т. д. Также без согласия органа опеки и попечительства нельзя отказаться от принадлежащих подопечному имущественных прав, например от принятия наследства, взыскания долга. Недопустимо производить раздел или выдел доли жилого помещения, собственником или одним из собственников которого является подопечный, без разрешения органа опеки и попечительства.
Помимо этого запрещено совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых опекун или попечитель заинтересованы лично. Поэтому запрещены сделки между подопечным, с одной стороны, и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. Законом предусмотрено только одно исключение из этого правила — безвозмездные сделки в пользу подопечного. Например, передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование.
В целях защиты прав подопечных Гражданским кодексом РФ установлено, что их доходы, в том числе доходы от управления их имуществом, опекун или попечитель расходуют исключительно в интересах подопечного только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Без такого разрешения можно производить необходимые для содержания подопечного расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода.
По информации правительства Москвы, в настоящее время около четверти всей площади столицы занимают промышленные зоны. Это территория порядка 20 500 га. Согласно Генеральному плану развития города площади промышленного назначения до 2020 г. должны быть сокращены до 15 000 га. Преобразование промзон, строительство новых деловых центров и торговых комплексов вместо устаревших производств, не отвечающих реалиям, являются одной из важнейших задач, стоящих перед московскими строительными компаниями. О проблемах их реорганизации и преобразования корреспонденту журнала рассказывает президент группы компаний «Экоофис» Андрей Ковалев.

Недееспособные и ограниченно дееспособные граждане
Признать гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным можно только в судебном порядке.
Основание — психическое расстройство, в результате которого гражданин не может понимать значение своих действий или руководить ими. Если гражданина признали недееспособным, над ним устанавливают опеку. Все сделки от его имени совершает опекун. Сделку, совершенную недееспособным, считают ничтожной. Но ее по требованию опекуна суд может признать действительной, если она совершена к выгоде недееспособного.
Основание для признания ограниченной дееспособности — злоупотребление спиртными или наркотическими средствами, ставящее семью в тяжелое материальное положение. (Подчеркнем — именно по этим основаниям. На основании разорительного для семьи человека увлечения азартными играми признать его ограниченно дееспособным нельзя.) Над этими гражданами устанавливают попечительство.
Ограниченно дееспособные граждане вправе совершать лишь мелкие бытовые сделки, для других необходимо письменное согласие попечителя. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.
Опекуна или попечителя назначают органы опеки и попечительства по месту жительства нуждающегося лица. Это может быть только совершеннолетний дееспособный гражданин, ни в коем случае — лицо, лишенное родительских прав.

— Неужели при перепрофилировании промышленной территории не возникает никаких трудностей, скажем, с оформлением документации или чисто технических?
— Преобразование промзоны, переоборудование промышленных зданий на порядок сложнее, чем новое строительство на свободном участке. Но при грамотном профессиональном подходе оно дает отличный экономический эффект. В первую очередь мы выигрываем за счет скорости: при новом строительстве около двух лет уходит только на разработку и согласование всей необходимой документации и год-полтора — непо­средственно на строительство. Таким образом, возврат вложенных средств начинается лишь через три-три с половиной года.
При переустройстве промышленной территории мы практически сразу начинаем работу на объекте: более или менее готовые помещения (такие есть на каждой промзоне) сдаем в аренду сразу, на площадях, не требующих масштабной перестройки, делаем текущий ремонт и тоже сдаем, а потом уже начинаем перепланировку и ремонт оставшихся помещений.
Хотя некоторые сложности, конечно же, могут возникать. Ведь на территории промзон зачастую расположены самые разные предприятия. И если, к примеру, мы приобрели территорию одного из них, а рядом продолжает действовать какой‑нибудь завод, то ни офисы, ни квартиры в этом районе никому не будут нужны. Кроме того, существуют и защитные зоны вокруг предприятий, на которых вообще нельзя строить жилье, что накладывает определенные ограничения при переоборудовании того или иного объекта. С подобной ситуацией мы столкнулись при строительстве технопарка «Кожевники», в связи с чем и приняли решение возводить на проблемном участке технопарк, а не жилье, магазины или офисы.
Что касается документации, то на все работы с промышленными территориями в Москве существуют сложные регламенты, но если их знать, то изменить назначение промзоны легко. Первый этап — обследование территории. Его проводят НИиПИ Генплана, Московский центр освоения резервных технологий и другие организации. Затем следует принятие решения о выводе предприятий и изменении назначения территории, утверждение проекта рабочей группой префектуры, потом рабочей группой горадминистрации и в финале — Городской комиссией по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций и реабилитации освобожденных территорий, которую возглавляет В. Ресин. При этом бумажной волокиты возникает на порядок меньше, чем при новом строительстве.

— Ваша компания работает на рынке недвижимости более 10 лет и в основном специализируется на переводе промышленной недвижимости в офисную, торговую. Каковы механизмы данного процесса?
— Мы перепрофилируем территории строго в соответствии с решениями НИиПИ Генплана. Да иначе и быть не может. Если, к примеру, купить действующее предприятие, которое выпускает нужную для города продукцию, и попытаться на его месте построить торговый комплекс, то московские власти этого не допустят. Следовательно, перед покупкой необходимо в первую очередь тщательно изучить ситуацию, чтобы четко представлять, что можно делать на данном участке, а что — нельзя.
Например, мне несколько раз предлагали купить производственную территорию, я обращался за информацией в префектуру округа, где она находится, и узнавал, что предприятие действует, что там трудятся несколько сот человек. Естественно, я отказывался от покупки. Цена ошибки в таком случае слишком велика. И дело не только в цене. Мы никоим образом не хотим провоцировать развал дееспособных организаций. Это наша принципиальная позиция: покупать и переоборудовать только те заводы, которые уже не функционируют. Если даже на фактически пришедшем в упадок предприятии еще остаются какие‑то сотрудники, мы стараемся убедить их продолжать работать на данной территории, пытаемся найти для них места.
Если же решение о перепрофилировании промзоны принято, дальше все происходит просто, поскольку механизм четко отлажен. Обычно ввести объект в строй удается очень быстро. Например, бизнес-парк «Дербеневский» мы построили всего за год, а ведь это 26 тыс. кв. м площади; торговый комплекс «Подсолнухи» на Открытом шоссе начал принимать арендаторов спустя чуть более полугода после начала работ.

— Расскажите о наиболее значимых для вашей компании объектах?
— Свой стартовый проект — офисное здание на Арбате — компания реализовала еще в 1995–96 гг. Затем были другие адреса: 2-я улица Машиностроения, 17а; улица Подольских Курсантов, 3 (это в 10 минутах от станции метро «Пражская»); Большая Семеновская, 20 (первый опыт работы с компанией «Мебель России»).
Мы стараемся, чтобы каждый проект имел свою изюминку. К примеру, рядом с бизнес-центром у метро «Пражская» разбит парк с голубыми елями — арендаторам очень нравится.
В районе станции метро «Павелецкая» есть проект — технопарк «Кожевники». Это офисно‑складской комплекс общей площадью 48 тыс. кв. м, он расположен на закрытой охраняемой территории. Здесь удобный подъезд для фур и железнодорожных составов.
Но самый интересный проект, безусловно, бизнес-парк «Дербеневский». Во‑первых, он расположен в центре города. Во‑вторых, уникальны проведенные работы. Располагавшийся там кожевенный завод лежал в руинах: разрушенные коммуникации, ветхие здания. Меньше чем за год мы сделали невозможное. И сейчас уже видно, что комплекс удался.
В 2004 г. бизнес-парк «Дербеневский» был удостоен Первой независимой премии Commercial Real Estate Awards 2004 в номинации «Лучший бизнес-центр класса В». Кроме того, на состоявшемся в рамках VII Национального конгресса по недвижимости конкурсе «Профессиональное признание» бизнес-парк «Дербеневский» объявили победителем в номинации «Лучший реализованный девелоперский проект — 2004».

— Название вашей фирмы «Эко­офис» как‑то связано с экологией?
— «Экоофис» — это экономный и комфортный офис, но об экологии мы не забываем. В наше время не думать о ней — преступление. Кстати, у нас работает своя мощная электрическая подстанция. так вот: ее оборудование снабжено специальными защитными экранами. Мы делали замеры магнитного и электрического полей — все показатели в норме. Так что о здоровье наших арендаторов мы заботимся.

— Какие перспективные проекты можно с уверенностью назвать успешными в будущем?
— В конце 2004 г. состоялось открытие первой очереди нашего нового проекта, торгово‑развлекательного комплекса «Подсолнухи». Проект реализовали за год, рассчитан комплекс на три спальных района: Метрогородок, Богородское и Преображенское. Кроме того, он стал центральной площадкой ВАО для проведения всевозможных праздничных мероприятий, спортивных праздников, народных гуляний, ярмарок и так далее. В проекте предусмотрены все самые интересные позиции в отношении расположения и развития транспортных развязок столицы и инфраструктуры четвертого кольца. Комплекс расположен между конечной станцией метро «Улица Подбельского» и будущей остановкой электрички Московского железнодорожного кольца. Тем самым территория ТРК является платформой между ними. Разработана концепция перехода (семь этапов) от малого торгового центра к торгово‑офисно-гостиничному комплексу без нарушения в целом работы самого действующего торгового комплекса. Будущий бизнес-центр и гостиница, торговый центр и небоскреб — единый конгломерат, мегаполис деловой активности, будет обеспечен всей инфраструктурой XXI века.

— Сроки, в которые вам удается все это делать, действительно впечатляют. Раскройте секреты менеджмента.
— Сроки, как я уже сказал, обусловлены чисто экономическими соображениями. На данный момент суммарная площадь наших объектов составляет 120 тыс. кв. м. Коллектив компании насчитывает более 800 человек. Еще одна наша особенность заключается в том, что мы практически не привлекаем сторонние организации, все делаем сами с начала до конца. У нас свои проектная служба, брокерское подразделение, строительная компания; мы даже создали собственное охранное предприятие. Это тоже одна из основ нашей стратегии — комплексный подход. Что касается организационных секретов, то они представляют собой, в общем, простые вещи: набрать профессионалов и сделать так, чтобы уровень их оплаты был четко связан с конечным результатом труда. В нашей строительной компании, например, мы ввели бригадный подряд: сдал работу в срок и с первого предъявления — получил зарплату и премию, сдал в срок, но с замечаниями — только зарплату, испортил инструмент или материалы — вычет. Это работает.



Главная --> Публикации