Главная --> Публикации --> Белая дача хочет быть как мега Соломинка для утопающих Метр жилья для очередников будет стоить $650 Предновогодний бум на рынке жилья Спортивные формы

Сокращение гостиничного фонда идет на фоне бравурных отчетов о росте въездного туризма в Москву и жалоб со стороны туристических компаний, что они вынуждены отказывать желающим посетить город из-за нехватки гостиничных номеров.

Несмотря на многочисленные официальные заявления о необходимости кардинально увеличить число гостиничных мест в городе в разы, пока с уверенностью можно говорить даже не об увеличении, а об их сокращении — причем значительном.

По данным Комитета по туризму г. Москвы, между 1999 и 2003 гг. суммарный поток иностранных граждан, посетивших город, вырос с 1 523 000 до 2 488 000, или на 68%. Параллельно с этим в прошлом году среднегодовая заполняемость московских гостиниц достигла рекордной отметки — около 70%. Для сравнения: в 2000 г. она составила порядка 50%.

Сколько гостей с ночевкой

Впрочем, многие гостиничные эксперты считают планы города излишне амбициозными, а подсчеты, на которые они опираются, — недостоверными. “Цифра в 5 млн иностранных туристов в 2010 г. основана на излишне оптимистичном прогнозе развития туризма в Москву, базировавшемся на том, что город примет Олимпиаду или чемпионат мира по футболу”, — говорит Стефан Мейра, старший консультант Hotel Consulting Development Group.

А согласно Программе развития туризма в Москве на период до 2010 г. прогнозируется увеличение числа зарубежных гостей столицы до 5 млн. На июльской пресс-конференции, посвященной развитию индустрии туризма, глава Комитета по туризму Григорий Антюфеев назвал эти планы “вполне реальными и выполнимыми”.

Согласно подсчетам Hotel Consulting Development Group, в первом полугодии 2004 г. рост числа ночующих в гостиницах города посетителей из дальнего зарубежья составил 8,4%. А во втором полугодии из-за угрозы терроризма, уже заставившей тысячи иностранцев отменить запланированные поездки в Москву, рост замедлится и составит порядка 5-6%.

К тому же сами по себе цифры посетивших Москву иностранцев, которыми можно легко манипулировать в зависимости от метода подсчета, вряд ли можно использовать для долгосрочных прогнозов развития гостиничной сферы. Например, из почти 2,5 млн иностранцев, побывавших в Москве в прошлом году, подавляющее большинство — жители СНГ, которым нередко не требовались услуги московских гостиниц. По данным того же Комитета по туризму, из 4 млн людей, останавливавшихся в гостиницах города в 2003 г., лишь порядка 1,5 млн — иностранцы.

Впрочем, даже с учетом спада, вызванного угрозой терроризма, город пока с трудом может переварить и это число гостей. Городские чиновники и эксперты рынка едины в том, что ситуация с гостиницами в городе близка к критической, особенно в том, что касается практически отсутствующего среднего сегмента рынка — современных гостиниц класса “3 звезды”.

Тем не менее за счет прогнозируемого специалистами Hotel Consulting Development Group снижения числа приезжих из России и СНГ на 2-3% в 2004 г. московские гостиницы примут не более 3,5-3,7 млн человек.

По словам директора отдела маркетинга Hotel Consulting Development Group Марины Смирновой, проблемы с размещением, вызванные острой нехваткой доступных гостиниц туристического класса, начались еще в 2001 г.

“Местов нет”

Более того, число гостиниц средней ценовой категории, способных принять большие группы иностранных туристов, неуклонно сокращалось и на данный момент фактически ограничивается такими гостиницами, как “Россия”, “Космос”, “Измайлово” и “Украина”.

С советских времен в городе не появилось ни одной новой гостиницы, рассчитанной на массового зарубежного туриста, не готового платить более $50-60 в сутки за номер.

Все чаще и чаще альтернативой гостиниц выступают сдаваемые на короткий срок в аренду московские квартиры. “Количество сдаваемых квартир огромно. Мы фактически имеем город-гостиницу”, — говорит Кривошеин, по оценкам которого этот рынок составляет не менее $1 млрд в год.

“С событийным туризмом, приуроченным к крупным конференциям или спортивным мероприятиям, дела обстоят архиплохо, — признается президент ГАО "Москва" Андрей Кривошеин. — Когда в городе происходит событие, то все гостиницы забиты. Люди вспоминают старую табличку "Местов нет". Мы буквально возвращаемся в старые времена, когда один-два номера в гостиницах распространялись по звонку [высокого начальства]”.

Чтобы решить проблему, городские власти неоднократно заявляли о планах к 2010 г. утроить число гостиничных мест. Если сейчас, по официальным данным, в Москве насчитывается примерно 63 000 мест размещения, то говорилось об их увеличении до 170 000-200 000, причем с акцентом на строительство отелей класса “3 звезды”, и реконструкции старых гостиничных комплексов, не соответствующих современным стандартам.

Из-за нехватки гостиниц среднего ценового диапазона только один “Интурист” и только в прошлом году официально зарегистрировал порядка 50 000 отказов. А реальная сумма отказов всех туроператоров, по словам Кривошеина, исчисляется сотнями тысяч ежегодно.

“3 звезды” превращаются в 5

Впрочем, согласно утвержденной в конце июля правительством города “Генеральной схеме размещения гостиниц в Москве до 2010 г.” речь уже идет о строительстве гостиниц общим объемом 61 660 мест. Тем не менее и эта цифра воспринимается участниками рынка с крайним скептицизмом, который они высказывали в беседе с корреспондентом “Ведомостей”.

Расположенный в начале Тверской улицы участок снесенного в 2002 г. “Интуриста” успел за два года сменить инвестора и возможного оператора будущей гостиницы, но строительство, которое по первоначальному плану должно было завершиться в этом году, еще и не начиналось. По нынешним планам, проект возведения 5-звездочного “Парижа”, финансируемый казахским Казкоммерцбанком, должен быть завершен к началу 2006 г.

Пока же в связи с закрытием на реконструкцию ряда крупных гостиниц — с неизменным повышением звездности и уменьшением числа номеров — ситуация только ухудшается. С осени 2002 г., когда открылись Novotel на Новослободской и Ararat Park Hyatt, в городе не появилось ни одной новой крупной гостиницы. Даже наиболее перспективные гостиничные проекты продвигаются крайне медленно или просто остаются на бумаге.

Участь “Минска”, другой крупной советской гостиницы на Тверской, тоже решена: в октябре планируется начать ее демонтаж с последующим строительством на ее месте гостиничного комплекса класса люкс.

В середине августа закончилась разборка гостиницы “Москва”. Здание, в точности копирующее ее фасад, будет возведено на том же месте не ранее конца 2007 г. Причем, хотя за счет добавления огромной подземной части с неизменной парковкой на 800 машин и перепланировки самого здания общая площадь комплекса и увеличится вдвое — с 97 000 до 200 000 кв. м, гостиничным его можно будет назвать довольно условно. Вместо более 1000 номеров щусевского здания в новоделе будет не более 230 номеров, расположенных в корпусе, выходящем на Манежную площадь, а основная часть комплекса будет отдана под офисы и торговлю. Как и “Интурист”, новая “Москва” будет 5-звездочной, и ее оператором станет пока официально не объявленная крупная западная управляющая компания.

Решается судьба гостиниц “куста ВДНХ” (“Останкино”, “Золотой колос”, “Алтай” и проч.), которым предстоит либо кардинальная реконструкция, либо перепрофилирование.

В ближайшее время предполагается реконструкция “Пекина”, “Ленинградской”, “Киевской” и “Будапешта”. Снесены “Спорт” и “Урал”, на месте последнего планируют строительство гостиницы экономкласса.

Дата будущего сноса пока не названа, но уже объявлено, что на месте “России” планируется строительство “многофункционального комплекса”, состоящего из нескольких зданий, в которых планируется не менее 2000 гостиничных номеров — преимущественно высшей ценовой категории.

В августе было объявлено о предстоящем сносе крупнейшей гостиницы города — 3-звездочной “России”, рассчитанной более чем на 3000 номеров, в которой останавливается значительная часть иностранных туристических групп, приезжающих в Москву.

Почти одновременно с принятием решения о сносе “России” правительство Москвы утвердило снос 237-комнатного “Мира” на Новом Арбате. Правда, в отличие от “Интуриста”, “Москвы” или “Минска” на участке “Мира” (напротив Белого дома) планируется строительство не новой гостиницы, а 45-этажного многофункционального комплекса общей площадью 125 000 кв. м, в который войдет и здание, где прежде находился СЭВ, а сейчас размещается мэрия Москвы. Сроки строительства пока не определены.

Имя девелопера — инвестора проекта, оцениваемого городом не менее чем в $500 млн, должно быть определено в ходе тендера, назначенного на 8 октября (на момент сдачи номера в печать он еще не состоялся).

Сносят больше, чем строят

Параллельно с идущей массовой реконструкцией гостиничного фонда, доставшегося в наследство от советских времен, сами существующие гостиничные комплексы нередко выводят номера из эксплуатации, сдавая их в качестве офисов или перепрофилируя под более прибыльные бизнес-центры.

“Сколько времени потребуется, чтобы последовательно разобрать и построить пять гостиниц? 15 лет! У нас нет столько времени, и поэтому город вынужден действовать одновременно”, — говорит Кривошеин.

Эксперты рынка объясняют интенсификацию деятельности по сносу и реконструкции советских гостиниц планами Москвы принять Олимпиаду-201 Эта цель не скрывается и городскими властями.

“Снос и разборка зданий — крайне выгодный бизнес”, — предлагает свою версию интенсификации сноса гостиниц представитель крупной консалтинговой компании. “Компании, которые разбирали "Интурист" и "Москву", заработали на этом миллионы долларов, а уж строить новые гостиницы — не их забота”, — говорит попросивший не называть его имени участник рынка.

“Если и есть несоответствие между массовой реконструкцией гостиниц и заявленными целями по утроению гостиничного фонда, то оно временное. Хотелось бы решать проблему последовательно, но нет времени решать последовательно. Наши желания быстрее наших возможностей”, — поясняет глава ГАО “Москва”.

“Но прежде чем удастся построить новые гостиницы вместо снесенных, может пройти три года, а то и пять. Так что для того чтобы ситуация с гостиницами улучшилась, ей придется вначале временно ухудшиться”, — добавляет он.

“Многие старые гостиницы, не соответствующие никаким стандартам, нужно либо реконструировать, либо сносить”, — соглашается с Кривошеиным Роберт Стоддард, возглавляющий гостиничный отдел в Colliers International.

Еще более осложнило ситуацию неожиданное закрытие в середине августа из-за конфликта между владельцем и управляющей компанией одного из самых популярных бизнес-отелей города — расположенного на Ленинградском проспекте 4-звездочного “Аэростара”.

Тем не менее специалисты по гостиницам и туризму уже бьют тревогу, предупреждая, что закрытие на реконструкцию такой гостиницы, как “Россия”, может привести к коллапсу въездного туризма в город — крупным советским гостиничным комплексам пока нет альтернативы.

По оценкам Hotel Consulting Development Group, до 2006 г. из гостиничной отрасли города будет выведено порядка 6000 номеров. В то же время строительство новых гостиниц сильно отстает от сноса старых.

Владелец — компания “Авиасити” планирует открыть гостиницу с новым менеджментом “в ближайшее время”, но, из-за того что все оборудование и мебель “Аэростара” принадлежат управляющей компании, ее открытие может затянуться.

В подвешенном состоянии находится проект Балтийской строительной компании в Воскресенском переулке, где еще в конце 2003 г. планировалось открытие 4-звездочной гостиницы Marriott Courtyard на 218 мест. Так и не открывшись, уже построенная гостиница была выставлена на продажу за 60 млн евро прошлой весной, и ее дальнейшая судьба остается неясной.

Из крупных проектов на данный момент ближе всего к завершению 27-этажная 5-звездочная гостиница, строящаяся рядом с Riverside Towers на Павелецкой. Строительство гостиницы Swissotel на 300 номеров планируется завершить к середине 2005 г.

Хотя, по данным ГАО “Москва”, в 2004-2005 гг. в городе появятся 11 новых гостиниц с более чем 2000 номеров, по мнению Смирновой из Hotel Consulting Development Group, этот список является излишне оптимистичным и в городе до конца 2005 г. вряд ли появится более 500 новых номеров, которые не окажут серьезного воздействия на рынок. Ряд проектов существуют лишь на бумаге, но из года в год попадают в официальные списки будущих гостиниц, говорит Смирнова.

И в БСК, и в Marriott отказываются комментировать сложившуюся ситуацию. Информация о том, что здание принадлежит БСК, поступила от агента сделки Paul's Yard и была подтверждена гостиничными экспертами.

Жилье и офисы строить выгоднее

Сами городские чиновники признают, что ситуация со строительством новых гостиниц далека от идеальной.

Причина — гораздо большая привлекательность строительства жилья, офисов или торговых центров. По словам Смирновой, окупаемость гостиничного проекта “при самом хорошем раскладе” — не менее пяти лет, а в большинстве случаев достигает 8- “Гостиницы — это длинные деньги, а большинство инвесторов сегодня не готовы ждать”, — добавляет она.

На состоявшемся в июле заседании правительства Москвы заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе признал, что “в столице сложилась порочная практика перепрофилирования земельных участков, предусмотренных под строительство гостиниц”. По данным Орджоникидзе, из примерно 70 участков, выделенных городом под строительство гостиниц начиная с 2000 г., 27 были застроены объектами другого целевого назначения.

С другой стороны, по мнению ряда экспертов рынка, значительная часть участков, предложенных городом, непригодны для строительства гостиниц.

К тому же, как отмечает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев, гостиничный бизнес гораздо сложнее, чем управление офисами или торговыми центрами, для значительного числа потенциальных инвесторов. “Перед инвестором гостиничного здания в отличие от офисного лежит не 1-2, а 5-7 возможных путей реализации проекта. Каждый из них предполагает определенный риск”, — говорит он.

На нехватку земли в городе сетует и Андрей Кривошеин. “Земли в городе почти не осталось. Земельным резервом являются сами гостиницы”, — говорит он.

“Все хорошие адреса уже забиты элиткой или офисами как наиболее привлекательными для инвестиций. А то, что осталось, совершенно нереально реализовать”, — говорит Игорь Лаврик, генеральный директор компании “Стабильная линия”, разработавшей план строительства сети мини-отелей в центре города.

А пока, по признанию как девелоперов, так и гостиничных экспертов, строительство гостиниц в городе остается невыгодным. Игорь Лаврик говорит, что многочисленные обременения значительно удорожают гостиничные проекты и в результате делают их невыгодными.

А Стоддард из Colliers International сравнил практику выделения участков под гостиничное строительство с “плановой экономикой”. “Инвесторам нужно больше свободы в выборе того, где строить гостиницы”, — говорит он.

“За наш счет решили построить всю инфраструктуру и коммуникации, — говорит Лаврик. — Нам просто сказали: нет мощностей — и все”.

Так, из-за городских обременений стоимость строительства 28-местной 3-звездочной гостиницы площадью 2100 кв. м на пересечении Большой Никитской и Газетного переулка выросла на 20% и достигла $3 млн. При этом срок завершения строительства, изначально заявленный как конец 2004 г., был перенесен на май 2005 г.

ДИПС — лишь один из многих инвесторов, которые предпочитают строить гостиницы в регионах, а не в Москве, ссылаясь на отсутствие там бюрократических препон и меньшую конкуренцию. Marriott International в прошлом году открыла гостиницу Renaissance в Самаре, а в мае этого года — в Санкт-Петербурге. Novotel в следующем году откроется в Новороссийске, и Ассor планирует строить гостиницы Ibis и Novotel в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Уфе и Екатеринбурге. А SAS Rezidor объявила о планах строительства гостиниц Park Inn в Нижнем Новгороде и Екатеринбурге.

Даже представители Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы (ДИПС), объявляя в апреле о готовности инвестировать порядка $60 млн в строительство пяти гостиниц в Ярославской области, жаловались на московскую бюрократию и невозможность получения хороших участков под строительство.

Но даже это не сможет заставить инвесторов вкладывать средства в гостиницы экономкласса, пока рентабельность других секторов недвижимости остается значительно выше. “Для многих инвесторов владение отелем высокого класса, управляемым международной сетью, — вопрос не столько рентабельности, сколько престижа. Поэтому, пока рентабельность в верхнем сегменте не снизится, говорить о массовых инвестициях в гостиничный сектор туристического класса было бы неправильно”, — уверен Шершнев.

Для стимулирования инвестиций в строительство гостиниц в Москве столичные власти планируют введение льгот по платам за землю и обсуждаются вариант отмены обременений — окончательное решение планируется принять этой осенью.

Продав “Евроцементу” свой цементный бизнес, который приносил группе около трети всей выручки, “Интеко” выручила, по оценкам аналитиков, $800 млн. Представители “Интеко” говорили, что компания покидает цементный рынок, чтобы сосредоточиться на строительстве и управлении коммерческой недвижимостью. Вчера вице-президент “Интеко” Олег Солощанский раскрыл подробности планов компании в этой области.

Но Смирнова из Hotel Consulting Development Group считает, что предложенные меры — если они будут утверждены — смогут позитивно повлиять на уровне инвестиций в гостиничную отрасль. “Если благодаря этим новшествам станет реально получить землю, это уже будет шагом вперед”, — поясняет она.
Продав цементное подразделение своей компании “Интеко”, супруга мэра Москвы Елена Батурина недолго думала, куда инвестировать вырученные $800 млн. Эти средства, добавив к ним заемные, “Интеко” пустит на создание двух бизнес-направлений — управление коммерческой недвижимостью и создание крупной гостиничной сети.

В сеть из 12-15 гостиниц общей емкостью более 3000 номеров “Интеко”, по словам Солощанского, проинвестирует $1,2 млрд. На гостиничном рынке “Интеко” не новичок: в прошлом году она вошла в число компаний, отобранных для реализации гостиничной программы правительства Москвы. Сейчас у нее четыре участка под гостиницы: на Ильинке, проспекте Мира, Нагатинском затоне и Ленинградском шоссе. На Ильинке предполагается возвести 5-звездочную гостиницу, на остальных участках — трехзвездочные. Остальные “гостиничные” площадки “Интеко” расположены в Московской области, Петербурге, Сочи и Казахстане. В Астане проектируется бизнес-центр “Москва” с 4-звездочной гостиницей на 180 номеров, в Санкт-Петербурге — конференц-отель на 150 номеров.

В структуре “Интеко”, по словам Солощанского, создается новый департамент, который займется сразу двумя направлениями — строительством офисной и гостиничной недвижимости. По его словам, в течение 5-6 лет компания готова спроектировать, проинвестировать и построить 1 млн кв. м офисных площадей и создать крупную национальную гостиничную сеть. На эти проекты будут пущены не только деньги, полученные от продажи цементных активов, но и привлеченные средства — в общей сложности более $2 млрд, утверждает Солощанский.

Еще ни одному из девелоперов не удалось построить такие объемы офисной недвижимости, сомневается Роман Чепцов, директор по развитию консалтинговой компании ABN Realty. “Строить жилье — одно, а бизнес-центры — совсем другое”, — говорит он. “1 млн кв. м офисной недвижимости за шесть лет — вполне реализуемые цифры”, — возражает Олег Мышкин, директор отдела офисной недвижимости Colliers International. А глава строительной корпорации “С-Холдинг” Алексей Шепель напоминает, что рентабельность строительства жилья снижается и банки охотнее кредитуют строительство коммерческих объектов.

В офисные проекты “Интеко” собирается инвестировать схожую сумму — $1 млрд, на который предполагается построить 1 млн кв. м. Большую часть, по словам Солощанского, составят бизнес-центры класса А в Москве и минимум половину “Интеко” оставит у себя в собственности. Проект первого бизнес-центра на 35 000 кв. м на Садовнической набережной уже готов. “За последние годы на покупку участков мы потратили не менее $120 млн”, — утверждает Солощанский.

Избавившись от цемента, чтобы вложиться в гостиницы и офисы, “Интеко” выиграла, считает Александр Агибалов, управляющий директор инвесткомпании AG Capital. Рентабельность цементного бизнеса и девелопмента в области коммерческой недвижимости он оценивает одинаково — в 30%, но, по его мнению, рынок недвижимости более устойчив и к нему растет интерес иностранцев. Управление недвижимостью требует меньше затрат времени, добавляет Сергей Полонский, президент Mirax Group. А Алексей Сидоров, заместитель гендиректора Kalinka Realty, считает, что “Интеко” пытается избавиться от имиджа компании, не чуждающейся использования административного ресурса, и превратиться в обычного девелопера.
ЗАО “Интеко”, 99% акций которого принадлежит Елене Батуриной, – один из крупнейших участников строительного рынка Москвы. Также производит изделия из пластмасс, занимается сельским хозяйством. В 2003 г. оборот компании, по ее данным, составлял $525 млн, в минувшем году – около $1 млрд.

А вот хотельеры оценили планы “Интеко” скептически. Марина Усенко, старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels, назвала заявленные Солощанским инвестиции “завышенными”. По ее словам, строительство гостиниц в Москве пока остается малоприбыльным. Гостиничные программы анонсировали и АФК “Система”, и “Русские отели” (структура “Базэла”), но результатов пока не видно, напоминает Марина Смирнова, замдиректора компании Hotel Consulting and Development Group. Правда, Андрей Близнюк из АФК “Система” утверждает, что гостиничная программа компании развивается по плану.

Во вторник Городской ипотечный банк и управляющая компания "НВК" заявили о создании первого в России закрытого ипотечного паевого фонда "НВК - Городская ипотека". А в среду Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд (ИЗПИФ) презентовали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Росбанк и управляющая компания "Ямал". Паи фондов обеспечены пулом закладных по ипотечным кредитам Городского ипотечного банка и АИЖК. Фактически инвесторы ПИФов совместными усилиями "выкупят" у банка и агентства ипотечные кредиты вместе с доходом от платежей заемщиков. Фонды планируют привлечь 150 млн. рублей ("НВК - Городская ипотека") и 1 млрд. рублей (ИЗПИФ) сроком на 5 лет.

В России появился новый инструмент для инвестирования - Ипотечный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ), позволяющий инвестировать в ипотечные кредиты. Организаторы уверяют, что такая форма вложений будет пользоваться спросом у консервативных инвесторов, делающих ставку на высокую надежность. Но эксперты считают, что большого интереса у населения к ипотечным фондам не будет: доходность мала, а рисков хватает.

Действительно, обеспечение в виде недвижимости делает вложения в такие фонды наиболее надежными, хотя и не высокодоходными. Так, создатели "НВК - Городская ипотека" планируют доходность в 12-14% годовых. Но аналитик управляющей компании "Менеджмент Центр" Максим Капитан полагает, что уместней ориентироваться на 11-12%. Предполагаемая доходность ИЗПИФ под управлением "Ямала" пока не раскрывается, но, вероятно, она будет несколько ниже. "АИЖК продаст кредиты под 14% через агентов в регионах, которые берут комиссионные, АИЖК и Росбанк также берут комиссии, несет расходы и управляющая компания. Вся эта цепочка будет съедать 4-5% годовых, - полагает гендиректор управляющей компании "Петровский фондовый дом" Виталий Сотников. - Значит, доходность такого фонда будет не более 9-10%".

Заинтересованность профессиональных участников рынка в ипотечных фондах понятна. Для банков, которые выдают ипотечные кредиты, это хороший способ привлечь долгосрочные инвестиции. Из-за их недостатка на рынке и сдерживается развитие ипотеки. Но будут ли привлекательны вложения в ипотечные ПИФы для инвесторов? Гендиректор управляющей компании "НВК" Салават Халилов уверен, что этот инструмент станет достойной альтернативой государственным и корпоративным облигациям: "Доходность данного продукта не зависит от конъюнктуры фондового рынка, а складывается из периодических платежей заемщиков. При этом надежность вложений гарантирована залогом в виде жилой недвижимости".

Сотников высказывает мнение, что истинной причиной низкого интереса населения к ипотечным ПИФам послужит неготовность доверить свои деньги сроком на 5 лет. Тем более что фонды являются закрытыми, то есть на протяжении всего этого времени "вытащить" свои средства из ПИФа не удастся. А это дополнительный минус в условиях инфляционного риска, присущего ипотечным фондам. "Учитывая, что ипотечные ПИФы создаются на 5 лет, инфляцию на такой период прогнозировать сложно, - говорит Капитан. - А доходность подобных фондов из года в год находится фактически на одном уровне, так как обеспечивается платежами по кредитам. В условиях нашей экономической ситуации есть опасность, что уровень инфляции окажется выше доходности такого фонда и инвестор может оказаться в проигрыше".

Поэтому массового интереса к ипотечным фондам у населения эксперты не ожидают. "Доходность в 9% частного инвестора не привлечет", - не сомневается Сотников. Невысокий спрос со стороны населения признают и сами создатели нового продукта. Так, президент Городского ипотечного банка Николай Шитов в качестве основных "потребителей" услуг ипотечных ПИФов назвал корпоративных клиентов. "Интерес частных клиентов мы ожидаем в долгосрочной перспективе, когда паи фондов станут более доступными", - утверждает Шитов. Впрочем, малодоступным вход в ипотечный фонд уже сейчас назвать трудно: предположительная стоимость пая "НВК - Городская ипотека" - 10 тыс. руб., ИЗПИФ - 1 тыс. руб.

Продавать или сдавать?

К тому же эксперты сомневаются в достаточной ликвидности закладных по ипотечным кредитам. "АИЖК и Городской ипотечный банк берут на себя сопровождение закладных, выкуп дефолтных закладных из имущества фонда, а также выкуп закладных при прекращении деятельности фондов. Поэтому риска потери вложенных средств нет, - замечает Сотников. - Но возникает риск понижения прогнозируемой доходности. Ипотечный ПИФ, проработав 5 лет, должен будет продать закладные, а покупателей на эти закладные он может и не найти. И придется реализовать их по невыгодной цене".
Продолжающаяся уже год стагнация рынка почти не затронула торговую недвижимость Москвы, и большинство крупных городов: арендные ставки, а значит, и доходы инвесторов продолжают расти. Однако участники рынка стали намного разборчивее. Часть торговых центров, появившихся пять-восемь лет назад, уже не отвечают сегодняшним требованиям и вынуждены понижать свой класс или проводить серьезную реконструкцию. Своим ноу-хау в продвижении объектов коммерческой недвижимости поделились участники секции "Торговая недвижимость", прошедшей в рамках выставки "Reаltex-2005".

Максим Гасиев, директор Департамента торговой недвижимости компании Colliers International, считает, что продажа части площадей делает совершенно непредсказуемой доходность комплекса в долгосрочной перспективе. Допустим, собственник здания продаст целый этаж якорному (то есть основному) арендатору. А у того по какой-то причине не пойдет бизнес, и он продаст площадь по частям, что разрушит всю идеологию комплекса: у покупателя, который вошел внутрь, будет создаваться впечатление колхозного рынка, и это нанесет удар по оставшимся арендаторам. Начнется текучка, ставки придется снижать.

Известно, что столичные власти не стремятся продавать городскую землю, в том числе и под объектами коммерческой недвижимости, чтобы не лишиться ключевого инструмента регулирования. Участники секции полагают, что в большинстве случаев и девелоперу невыгодно продавать часть помещений комплекса - лучше сдавать их в аренду, даже если предложенная цена выкупа площадей кажется очень привлекательной.

Формат торгового центра дает безусловные преимущества всем: девелоперу, арендатору и покупателю. Для покупателя важны широкий ассортимент на компактной площади и приятная атмосфера. Для арендатора - высокая эффективность маркетинговых акций и интенсивный покупательский трафик. Сегодня многие люди отправляются за конкретным товаром - им нужен выбор и наглядная демонстрация конкуренции продавцов по интересующим их товарам. При этом, судя по исследованиям, в ТЦ велик процент незапланированных покупок: увидел, понравилось, деньги были - купил (этот процент был бы еще выше, не будь использование кредитных и дебетовых карт столь неудобным для потребителей).

А кредо у вас есть?

Концепцию ТЦ определяют его тип, масштаб и специализация. Специалисты различают ТЦ городского, районного и микрорайонного масштаба. На популярность объектов влияют объемно-планировочные решения, легкость перемещения по уровням здания и дизайн, который формирует определенную атмосферу. Чем дальше ТЦ от центра, тем меньше этажность - в спальных районах едва ли будут востребованы этажи выше второго. В центре города есть вполне успешные ТЦ, в которых более 4 уровней, но здесь надо понимать, на кого они рассчитаны. В таких магазинах не ходят толпы людей, сюда приходят за определенным брендом, а не типом товара, поэтому здесь уместны бутики и эксклюзивные услуги, рассчитанные на клиента с достаточно высоким доходом. В крупных малоэтажных ТЦ лояльность клиентов к маркам непринципиальна, здесь важны ассортимент и низкие цены.

"Основное, что отличает торговый центр от других форматов розничной торговли, - это наличие концепции", - считает Сергей Малинин, генеральный директор компании "СМТ Девелопментс". Определение ТЦ как города товаров - это художественное преувеличение, поэтому при разработке концепции важно не отрываться от реальности. А главная реальность - это нацеленность на определенную целевую группу потребителей или группу товаров. Человек с определенным уровнем приемлемых для него расходов и стремящийся найти определенный товар должен точно знать, что ему сюда. Тогда он придет еще раз и расскажет друзьям.

Елена Флоринская, генеральный директор компании Leeds Property Group, считает, что далеко не всегда оправдано стремление девелопера любой ценой позиционировать свой центр как можно выше. Соблазнившись на пафос "средний плюс", инвесторы часто теряют больше. Иными словами, не всегда стоит отказываться от "Пятерочки" ради "Рамстора".

Красота - дорогое удовольствие

Сейчас существует тенденция к увеличению неторговых площадей в торговых центрах. Покупателю гораздо приятнее прийти в магазин, где красивые широкие холлы, скамеечки, деревья, фонтаны, чем толкаться по узким торговым рядам, напоминающим вещевой рынок. Однако и здесь нужен определенный баланс, поскольку слишком большие просторы лишают магазин уюта и создают ощущение пустоты. Универсальной формулы соотношения торговых и рекреационных площадей не существует, считает Максим Гасиев, - все зависит от конкретных условий. Нормальным соотношением в проектах компании Colliers International является 70 к 30 (т.е. доля торговых площадей около 70%).

При создании концепции консультант должен сдерживать фантазии архитекторов, которые не всегда помнят о том, что главное - это не красота, а выгода. Е.Флоринская рассказала, как в одном из ТЦ, по которому они были консультантами, архитектор хотел увеличить свободное пространство, чтобы создать симметрию. Они просчитали, что это приведет к 0 тыс. убытка и спросили инвестора: "Ну что, мы будем делать симметрию?" Ответ был вполне предсказуем.

Загадочные покупатели

Очень важно правильно направить потоки покупателей, чтобы они нашли, что хотели, нигде не заблудились и всегда знали, где выход. Печальный пример несоблюдения последнего требования - первый магазин IKEA в Химках. Там нарисовали на полу стрелки, следуя которым можно когда-нибудь добраться до выхода. Поняв, что это ловушка, люди переставали рассматривать товары и начинали метаться в поисках утраченной свободы передвижения. Сейчас эта ошибка исправлена.

Кроме того, любая концепция - это только пожелание девелопера, которое может быть легко сведено на нет кислыми минами работников магазинов (на их лицах, как известно, обычно написано, что начальство их не любит и за это они будут не любить все остальное человечество в лице покупателей). Но воспитывать арендаторов, судя по всему, занятие бесполезное, поэтому их надо показательно лелеять строго в рамках договора. Покупатели могут быть уверены, что дизайн и планировки торговых центров сегодня в руках профессионалов. А сервис - это вопрос эволюции.

Вообще, покупатель - существо загадочное. Участники секции были единодушны: несмотря на концепции и прочие премудрости, понять, почему люди любят один ТЦ больше, чем другой, часто совершенно невозможно. Разуму это неподвластно, здесь нужна интуиция, которая есть только у избранных, то есть у спикеров секции. Если объект упорно отказывается процветать, то "самолечением" инвесторам заниматься не следует, надо обращаться к профессионалам.



Главная --> Публикации