Главная --> Публикации --> Ипотечные операторы делят будущие доходы Недвижимость для небогатых Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году Котлован дороже денег Торговля работает, жилье отдыхает

Согласно федеральному законодательству, городской закон "О генеральном плане развития Москвы" столица обязана согласовывать с правительством России. Но согласование это длится вот уже шесть лет, и, как высказался вчера главный архитектор Москвы Александр Кузьмин, "мы просто устали ждать".

В среду депутаты Мосгордумы приняли в окончательном чтении закон "О генеральном плане развития Москвы". Правда, документ, определяющий основные принципы развития Москвы до 2020 года, был утвержден без одобрения федеральных властей, и в этом смысле его юридическая ценность весьма относительна.

Первое. Разработчики Генплана ориентировались на то, что к 2020 году численность жителей столицы составит от 8,2 до 9,2 млн человек. Но, как показали предварительные расчеты переписи-2002, уже сейчас в столице проживает около 10,5 млн человек. Так что пробки на дорогах, застопорившаяся жилищная очередь, уничтожение детских площадок, скверов на местах точечной застройки, переуплотнение центра и, как результат, жуткая экологическая ситуация - это все последствия ошибки в расчетах.

Официальных претензий правительства России к документу несколько.

- Московские депутаты могут обсуждать и утверждать то, что находится в компетенции города, - сказал Кожин. - Федеральное имущество необходимо нам для решения государственных задач, размещения в столице органов государственной власти. Так что дело здесь не в конкретных пропорциях - перед нами не стоит задача просто забрать часть имущества у Москвы, чтобы сдать его в аренду или продать. Вообще извлекать прибыль из имущества - это задача города. Как и развитие города Москвы в целом - не президент это должен делать, а мэр, что он и делает. Другое дело, что мэр Москвы при этом обязан учитывать интересы федеральной власти. Если бы нас устраивало, как они учитываются, Генплан Москвы был бы давно утвержден. Когда все наши интересы будут учтены, мы его согласуем и подпишем.

Второе. Разработчики Генплана почему-то "забыли" о том, что Москва - не только большой город, но еще и столица России, то есть не зарезервировали места для федеральной власти. Недавно в интервью "Известиям" управделами президента Владимир Кожин рассказал о поручении премьер-министра обсудить раздел Генплана Москвы о столичных функциях на заседании правительства. Именно в нем и должны быть определены так называемые федеральные зоны.

Депутат Михаил Москвин-Тарханов, понимая это, предложил разработать федеральную программу развития двух регионов: Москвы и Московской области.

И третье. Москва не согласовала свой градплан с Мособластью. Но решать вопросы строительства новых дорог, линий метрополитена, зеленых зон, новых районов массовой застройки на границах с Подмосковьем и многие другие вопросы невозможно без учета взаимных интересов двух регионов-соседей.

Правда, вопрос, почему для этого надо разрабатывать еще один закон, а не предусмотреть все в этом Генплане, остался без ответа.

- Москва - не как субъект федерации, а как мегаполис будет разрастаться, поглощая территории ближнего Подмосковья, - уверен Москвин-Тарханов. - Программа развития просто необходима для того, чтобы решить транспортные проблемы и сохранить легкие Москвы, то есть леса и лесопарки ближнего Подмосковья.

- Самый динамично развивающийся город страны не может годами ждать плана своего развития, поэтому мы и приняли такое решение, - рассказал «Известиям» спикер Мосгордумы Владимир Платонов. - Законопроект утвердил основные принципы развития города. Теперь будет ясно, где пройдут автотрассы, где будут оборудованы промышленные, а где - лесопарковые зоны. Пункт закона о столичных функциях, предусматривающий разделение зон влияния федералов и Москвы, мы введем отдельным постановлением сразу после того, как получим одобрение федеральных властей.

В итоге столичные депутаты решили принять закон в усеченном виде: он будет действовать в полном объеме за исключением главы, касающейся исполнения Москвой столичных функций.

Создание промзоны в Молжанинове пока не более чем проект, объяснили изданию в московской мэрии. План переноса предприятий в этот район существует только на бумаге, да и то лишь в общих чертах, отмечает чиновник московского правительства. Этот проект пока не прошел необходимые согласования и экспертизы, в ходе которых будут учтены в том числе интересы жителей близлежащих районов. Поэтому говорить о том, что со дня на день обитатели Куркина будут "поставлены перед фактом" существования промзоны у них под окнами, было бы неверно. Возможно, именно нехватка информации о проекте и вызвала столько слухов и непонимания.

Впрочем, юридическая ценность такого "усеченного" закона тоже может оказаться усеченной. Именно на основе Генплана должны заключаться в столице инвестиционные контракты, сноситься и строиться новые дома, парки, дороги, защищаться от новой застройки природные территории. В этом смысле ущербность такого важного документа может оказаться роковой для города, который, "устав ждать", решил развиваться практически бесконтрольно.
Разговоры о грядущем переносе промышленных предприятий за черту Москвы не дают покоя жителям ближайших пригородов. Одной из самых благодатных тем для пересудов стали планы по созданию Промсити - новой промзоны в Молжаниновском районе. Молжаниново расположено в нескольких километрах от МКАД по Ленинградскому шоссе и соседствует с Куркином, которое среди новых жилых районов считается одним из самых "модных". Одно из главных достоинств Куркина - это его экология. По чистоте это место может потягаться даже с элитными районами, расположенными к западу от Москвы. Поэтому известия о том, что в Молжанинове могут организовать промзону, не могла не взволновать куркинцев. Впрочем, как оказалось, опубликованные на днях в московской прессе слухи несколько сгущают краски.

Правительство Москвы было вынуждено принять решение о выводе промзон из города за пределы МКАД. С одной стороны, использовать дорогую землю в центре под заводы нерационально. С другой - просто ликвидировать все эти предприятия тоже нельзя, несмотря даже на то, что стоимость занимаемой ими земли может принести городу "мгновенную" прибыль. На долю налоговых поступлений от промышленных предприятий приходится около 25% доходов городского бюджета. Кроме того, городу необходимо поддерживать и наращивать свой технологический потенциал, а не приносить его в жертву строительству. Наконец, власти должны соблюсти интересы работников этих предприятий: люди не должны оказаться без рабочих мест и средств к существованию.

Правда, о том, как будет выглядеть Промсити в общих чертах, столичные власти уже рассказывали. Недавно об этом проекте говорил глава московского стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, промзона будет находиться на значительном расстоянии от Куркина и никак не повлияет на уникальную экологию этого района. Причем ориентирован Промсити будет таким образом, что в сторону Куркина будет обращена только офисная часть территории.

Есть еще один момент, способный успокоить жителей Куркина и других прилегающих к Молжанинову территорий. Промсити будет не скопищем дымящих труб, а современной и принципиально новой промышленной территорией, которая будет оборудована с учетом самых жестких требований по охране окружающей среды. В Промсити будут организованы единые коммуникационные линии, транспортные терминалы и разъезды. Причем в отличие от устаревших промзон в центре Москвы Промсити будет изначально создан с учетом всех современных стандартов. В конечном итоге Промсити будет скорее деловым центром, который тесно связан с производством, а не "заводской" зоной в привычном смысле слова.

Понятно, что перенос производства и освоение новых участков с нуля способно разорить многие предприятия. Поэтому вывод промзон будет проводиться за счет инвесторов, претендующих на высвободившиеся площади. По мнению московских властей, это обременение не будет для строителей чрезмерным. Стоимость московской земли и прибыль от строительства настолько велики, что даже, несмотря на такие обременения, зарабатывают больше, чем в Европе. По мнению Владимира Ресина, требования по сохранению и выводу промышленных предприятий могут отпугнуть только спекулянтов, зарабатывающих на перепродаже земли.

Поскольку проработка проекта создания Промсити еще не завершена, список предприятий, которые окажутся на этой территории, пока не определен. Впрочем, уже сейчас можно сказать, что в новой промзоне не будет "грязных" производств. Ведь в списке выводимых из Москвы предприятий значатся главным образом ткацкие или механосборочные заводы. В любом случае каких-то "особо вредных" предприятий на территории города нет и сейчас. А слухи о строительстве на территории Молжанинова нового НПЗ или переводе туда цехов ЗИЛа явно беспочвенны: для таких мощных производств в Молжанинове просто не хватит места. А если учесть, что в списке выводимых из Москвы предприятий значится кондитерская фабрика "Красный Октябрь", а, помимо промзоны, в Молжанинове могут появиться искусственные горнолыжные трассы - можно с уверенностью утверждать, что этот район сохранит звание "столичной Швейцарии".

Создание Промсити также не означает, что московские власти "забросят" Куркино. Уже сейчас здесь ведутся работы по озеленению, создаются рекреационные зоны, детские площадки и спортивные объекты. Так что ни Куркино, ни Молжаниново не будут обычными "заводскими" районами.

Как рассказали "Бизнесу" в управе района Замоскворечье, ЗАО МОФ "Парижская коммуна" совместно с ОАО "Автокомбинат-4" и ОАО "ТИУМ" разработали предпроектное предложение по реорганизации квартала 1254, которое уже прошло все согласования и было одобрено Москомархитектурой. В апреле текущего года началась расчистка территории, принадлежащей "Парижской коммуне", где к 2007 году планируется построить культурно-деловой и торговый центр класса А общей площадью 29 тыс. кв. м, из которых 2 тыс. кв. м. будут отданы под гостиницу.

Летом текущего года начнется возведение первой очереди многофункционального комплекса на Шлюзовой набережной. Его общая площадь составит около 140 тыс. кв. м. Строительство будет вестись на земельных участках, находящихся в долгосрочной аренде у инвесторов проектов - предприятий ЗАО МОФ "Парижская коммуна", ОАО "ТИУМ" и ОАО "Автокомбинат-4".

Возведением самого большого комплекса из трех, площадь которого составит 65,2 тыс. кв. м, займется ОАО "ТИУМ". Здесь также появится гостиница площадью 10 тыс. кв. м. Подземная стоянка делового центра составит 630 машино-мест.

По словам Александра Никитина, генерального директора ЗАО МОФ "Парижская коммуна", фабрика осваивает территории, которые раньше занимал ряд вспомогательных помещений: транспортный цех и химическое производство. "В силу того, что наша фабрика находится в центре города, мы выступили с предложением о выводе экологически грязных цехов. Химическое производство переведено на одно из наших дочерних предприятий в Тульской области, а транспортный цех - в промзону в Южном округе. Ориентировочная стоимость проекта составит около $45 млн",- сообщил он. Александр Никитин также добавил, что "Парижская коммуна" выступает в качестве заказчика-инвестора, и реализация проекта будет происходить за счет средств фабрики с привлечением кредитных ресурсов.

Как рассказал "Бизнесу" Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга компании "АЛМ-Девелопмент", ОАО "ТИУМ" входит в состав их холдинга. На земельном участке, занимаемом заводом, компания "АЛМ-Девелопмент" уже построила офисно-складской комплекс площадью 20 тыс. кв. м.

По словам Василия Бойко, генерального директора компании "Вашъ финансовый попечитель", его фирма в свое время была совладельцем ОАО "ТИУМ". "Три года назад мы продали свой пакет акций одной инвестиционной компании, в чьих интересах была скупка асбестовых предприятий",- заявил он. Василий Бойко не стал уточнять название нового собственника завода.

Виталий Петухов, генеральный директор группы компаний СААР, выступающей проектировщиком и техническим заказчиком строительства на Шлюзовой набережной, пояснил, что пока полным ходом идет реализация двух проектов из трех: на земельных участках ЗАО МФО "Парижская коммуна" и ОАО "ТИУМ". "Полный пакет документации получен только "Парижской коммуной"",- добавил он. По информации, полученной в управе, строительство всех трех комплексов должно быть окончено к 2009 году.

Рядом, на Шлюзовой набережной, вл. 2/1, где располагается ОАО "Автокомбинат-4", на средства комбината будет возведен многофункциональный центр общей площадью 46 тыс. кв. м. Здесь помимо офисов, торговых площадей и автосалона также разместится гостиница площадью 9 тыс. кв. м. Подземная стоянка комплекса составит 450 машино-мест.

С ней не соглашается Алексей Могила, директор по развитию Leeds Property Group, отмечая, что строительство гостиниц в данном районе приобретает актуальность в связи открытием прямых рейсов электричек из аэропорта Домодедово на Павелецкий вокзал.

Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценили перспективы функционирования новых бизнес-центров на Шлюзовой набережной. По словам Марины Смирновой, замдиректора по маркетингу HCD Group, размещение гостиниц в многофункциональных комплексах на этом месте не самая хорошая идея, поскольку по соседству уже расположены два отеля - "Катерина" на 120 номеров и пятизвездная гостиница на 235 номеров в бизнес-центре "Ривер Сайд". "В здании, к строительству которого в скором времени приступит "Парижская коммуна", на 2 тыс. кв. м можно вместить 30-50 номеров. Остальные два комплекса - это 150-200 номеров в каждом. Рассчитывать на заполняемость столь большого числа гостиничных номеров, с учетом того, что потребительский спрос растет только на 5-10% в год, достаточно смело",- пояснила она.

Комплекс “Аквамарин” на Озерковской набережной, 28, состоящий из офисного здания и особняка, будет в ближайшее время продан Объединенной металлургической компании, которая сейчас арендует офис по адресу: Волгоградский проспект, Переговоры с ОМК и факт подписания предварительных документов “Ведомостям” подтвердил Румен Калчев, директор по стратегическому развитию и маркетингу “Стройинком-К”. Представитель ОМК Александр Кастаравец подтвердил факт переговоров. А Калчев уточнил, что сделка состоится в середине мая.

По оценке Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая Площадь", объем инвестиций во все три комплекса составит от $160-200 млн в зависимости от класса комплекса, уровня отделки и инженерного оснащения, а период окупаемости - около пяти лет. По его словам, арендные ставки на офисные помещения в этих центрах достигнут $600.
Компания “Стройинком-К”, подконтрольная известному диамантеру Льву Леваеву, ведет переговоры с Объединенной металлургической компанией о продаже офисного комплекса “Аквамарин” на Озерковской набережной. Сделка, которую эксперты оценивают в $50 млн, должна состояться не позднее 15 мая.

По его словам, в уже построенный комплекс “Аквамарин-1” “Стройинком-К” вложила около $20 млн. Сумму продажи Калчев не называет, но говорит, что она выше среднерыночной. Михаил Гец, руководитель департамента офисной недвижимости компании Blackwood, оценил сделку в $50 млн, а рентабельность проекта для инвестора — в 100%. С Гецем согласен и Роман Чепцов, директор по развитию ABN-Realty. Андрей Петров, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, полагает, что цена может доходить и до $53 млн. Эксперты считают, что “Аквамарин” продан по максимально высокой цене — не менее чем $3600 за метр. Квадратный метр в подобном офисном здании, утверждает Чепцов, стоит от $3000.

“Стройинком-К”, по словам Калчева, построила только первую очередь офисного комплекса класса А, который в будущем займет участок в 3,5 га. Вслед за “Аквамарином-1” площадью 14 000 кв. м последуют “Аквамарин-2” и “-3”, говорит Калчев. В комплекс войдет 200 000 кв. м площадей: офисные здания, гостиница и жилые дома, общий объем инвестиций — почти $200 млн. Большую часть площадей девелопер планирует продать.



Главная --> Публикации