Главная --> Публикации --> От минимализма к истории... Белая дача хочет быть как мега Соломинка для утопающих Метр жилья для очередников будет стоить $650 Предновогодний бум на рынке жилья

В 1902 году прибывший в Россию американец Гоф не смог добиться разрешения правительства построить в Москве подземную железную дорогу подобно тем, которые уже существовали в Лондоне и Париже. В результате его исследований в Москве обрушился недостроенный дом. Причиной аварии стал подземный ход Ивана Грозного, оказавшийся прямо под зданием. Обещания американца открыть все тайны подземной Москвы послужили причиной того, что на его проект было наложено вето. Правительство, Охранное отделение и другие государственные учреждения явно не хотели, чтобы тайны подземной Москвы стали достоянием общественности. Кроме того, члены городской Думы посчитали, что подземная дорога может оказаться серьезным конкурентом московскому трамваю и уменьшить доходы от его эксплуатации, которые шли в карман городским чиновникам. Сто лет спустя столичные власти по-прежнему берегут секреты московских подземелий.

Российские и иностранные инвесторы готовятся закопать в столичную землю миллиарды долларов. Расчет делается на растущие покупательские аппетиты москвичей и гостей столицы. Однако потенциальный рост конкуренции между подземными моллами может затруднить окупаемость некоторых из них.

Дальше только глубже

Первым развлекательным подземным сооружением в Москве стал торгово-рекреационный комплекс (ТРК) "Охотный ряд". Ярмарка под Манежной площадью открылась в конце 1997 года и почти сразу превратилась в одно из самых популярных мест в городе. Ритейлеров не смущали высокие арендные ставки, а москвичи и туристы нескончаемым потоком шли посмотреть на подземное чудо под Красной площадью. За первые два года существования через "Охотный ряд" прошло более 54 млн посетителей. По словам первого заместителя гендиректора компании "Ингеоком" Ильи Маковского, именно с возведения ТРК под Манежной площадью началось коммерческое освоение подземного пространства Москвы. Однако после "Охотного ряда" разговоры о подземном строительстве вдруг прекратились. Многочисленные проекты отправились "под сукно", а чиновники всячески избегали разговоров об инвесторах и других подробностях подземных строек. Так продолжалось вплоть до недавнего времени. В конце 2004 года городские власти неожиданно анонсировали сразу несколько масштабных проектов строительства торгово-развлекательных комплексов под землей. В скором времени торговые кварталы должны появиться под Белорусским и Павелецким вокзалами, под Пушкинской, Лубянской и Театральной площадями. Обширным подземельем обзаведется реконструируемая гостиница "Москва". Ждет своего "подземного" часа проект восьмиэтажного города под Болотным островом. Необходимые инвестиции исчисляются миллиардами долларов. При этом вероятность их возврата будет напрямую зависеть от того, смогут ли девелоперы избежать ошибок, сделанных пионерами подземного столичного бизнеса.

"Именно дефицит земли приводит к увеличению проектов строительства подземных торгово-развлекательных комплексов. Подземные пространства используются под паркинги, а для оптимизации экономики такого проекта девелопер добавляет торгово-развлекательную составляющую", - отмечает вице-президент компании "Система Галс" Андрей Закревский. Еще одна причина повышенного внимания к подземному строительству - желание московских властей улучшить за чужой счет транспортную инфраструктуру города. Все заявленные проекты по освоению подземного пространства возлагают на инвесторов и девелоперов серьезные транспортные обременения. Например, кроме строительства автомобильной развязки в ходе работ под площадью Белорусского вокзала девелопер должен будет продлить в сторону центра Тверской путепровод и построить под ним еще один тоннель со стороны 2-й Брестской улицы. "Это нетипичная ситуация. Большинство текущих проектов в коммерческой недвижимости не имеют таких серьезных обременений", - считает руководитель департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. Впрочем, инвесторов даже такие условия не пугают. Однако одного желания вкладывать сотни миллионов долларов для успеха подземного строительства в Москве недостаточно.

На тысячу жителей Западной (а теперь и Восточной) Европы приходится от 250 до 400 кв. м торговых площадей. В Москве, наиболее развитом с точки зрения ритейла российском городе, - менее 100 кв. м. Острый дефицит торговых залов - проблема не новая. Однако до недавнего времени реальных стимулов для территориальной экспансии у розничной торговли было недостаточно. Ситуация начала меняться с ростом доходов жителей Москвы и увеличением числа приезжих (в 2004 году до 1,5 млн человек). На конец прошлого года общая площадь профессиональных торговых центров (ТЦ) Москвы выросла до 1,3 млн кв. м. Из них за 2004 год было построено 480 000 кв. м. Доходность от девелопмента в секторе торговых центров варьируется от 25% до 35%, а от продаж магазинов на торговых улицах - 15 - 25%. Проектами коммерческой недвижимости в Москве заинтересовались крупные инвесторы, готовые к масштабным вложениям, в том числе в подземное строительство. Например, о своем намерении вложить до $1 млрд в московские строительные проекты заявил основной владелец холдинга Africa Israel израильский диамантер Лев Леваев. Таких инвесторов интересуют прежде всего большие площадки в центре города, потому что только там торговая недвижимость может гарантировать стабильный доход. Однако участков под строительство в центре Москвы больше нет. В прошлом году объем свободных помещений в пределах Садового кольца был зафиксирован на самом низком историческом уровне (2,24%). По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в настоящий момент масштабные торговые проекты возможно реализовать только за пределами Садового кольца или под землей. Причем "подземный" вариант для некоторых проектов фактически безальтернативен.

Дело не пойдет, если вовремя не заручиться поддержкой государства, точнее, государственных структур, имеющих право вето на подобные проекты. Так, в конкурсе на лучший план комплекса под Манежной площадью участвовали и именитые российские архитекторы, и компании-проектировщики из Франции, Голландии, Польши, других стран. Но победителем неожиданно для всех оказался архитектор Борис Улькин, прежде известный как проектировщик подземных аэродромов, шахт и стартовых ракетных площадок. Несмотря на отсутствие опыта в сфере коммерческой недвижимости, он обладал одним крайне важным преимуществом - "допуском". Для первой подземной стройки, да еще под стенами Кремля, этот козырь оказался решающим. Традиция, возникшая в силу данного прецедента, закрепилась. Сейчас ни одна подземная стройка в Москве не обходится без участия компаний, имеющих разрешение на подземные работы. Ударное строительство метрополитена и тоннелей для транспортных развязок породило огромное количество организаций, специализирующихся на освоении подземного пространства: "Метрострой", "Трансстрой", "Ингеоком", "Космос", "Мосинжпроект", ГРП-1, "Дорстрой" и другие. Тоннельная ассоциация России объединяет более 80 организаций по проектированию, строительству и эксплуатации подземных сооружений. Значительная часть этих компаний работает по столичным заказам. "Однако нельзя сказать, что, например, "Мосинжстрой", "Метрострой", "Ингеоком" или "Трансстрой" занимаются только тоннельным строительством и прокладкой коммуникаций. Это компании, способные возводить крупные подземные объекты", - говорит Маковский. Так, фирма ГРП-1 занималась подземной реконструкцией Манежа. "Мосинжстрой" совместно с израильским архитектурным бюро разрабатывает проектную документацию для ТРК под площадью Белорусского вокзала. Каждая такая организация имеет свою специфику и приоритеты. "У частных строительных фирм просто не хватит опыта для реализации подобных проектов", - полагает Закревский. Попасть на этот закрытый рынок можно только в сотрудничестве со "старожилами" подземного строительства. Например, "подземная" история "Ингеокома" началась с совместной работы с "Мосижстроем" на стройке под Манежной площадью. После успешного сотрудничества с "Мосинжстроем" на площадке под Манежной площадью "Ингеоком" построил подземный четырехэтажный паркинг на площади Революции. Отметим, что сплоченный "подземный клан", ревниво охраняющий свои привилегии, отнюдь не застрахован от внутренней борьбы. Так, "Ингеоком" в 1998 году "переиграл" в тендере на строительство подземной части центрального ядра "Москвы-Сити" компанию "Трансстрой". "За подземные подряды идет довольно жесткая конкуренция. Случайные компании сюда не попадают", - признается Маковский.

Подземный клан

Концы в землю

Сейчас тендеры на большие подземные объекты проводятся в два этапа. По словам Маковского, первый этап - предквалификация (PQ) необходим, чтобы отсеять фирмы, которые хотят участвовать в проекте, не имея ни технических, ни организационных обоснований. На втором этапе отобранные организации представляют свое видение проекта, а также предполагаемую стоимость и сроки строительства. Иностранные компании тоже участвуют в тендерах, однако подземную часть масштабных строек, учитывающую особенности московских подземелий, как правило, доверяют российским компаниям", - объясняет Маковский.

Проект транспортной развязки и подземного комплекса на площади Тверской заставы лежал "под сукном" почти десять лет и сдвинулся с места только в 2003 году, когда градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию реконструкции площади Тверской заставы, разработанную ООО "Автостоянка "Тверская застава". Год спустя заказчиком проекта строительства под Белорусской площадью была объявлена компания "Стройинком-К" (дочернее подразделение холдинга Africa Israel), которая, как выяснилось, двумя годами ранее стала владельцем ООО "Автостоянка "Тверская застава". Причины, предопределившие этот выбор столичных властей, остаются тайной и по сей день. Недавнее заявление мэра Юрия Лужкова, назвавшего основного владельца Africa Israel израильского диамантера Льва Леваева "одним из самых крупных и желанных инвесторов в Москве", ясности в деле не прибавило. По данным компании "Стройинком-К", строительство пятиуровневого подземного города под площадью Тверской заставы начнется уже в июне этого года.

Впрочем, даже обзаведясь солидным партнерством со спецзастройщиком и получив зеленый свет от спецслужб, радоваться рано. Столичные власти демонстрируют крайнюю щепетильность при выборе инвестора и девелопера для своих подземных детищ. В большей степени их интересует не сам проект, а согласие инвестора принять назначаемые обременения. Иначе как объяснить многолетнее простаивание, казалось бы, привлекательных проектов в самом центре Москвы. Например, первый вариант застройки пространства под Пушкинской площадью был разработан известным архитектором Абдулом Ахмедовым еще до кризиса 1998 года. Однако окончательное "добро" на начало стройки было получено из уст главного архитектора Москвы Александра Кузьмина только в сентябре прошлого года. Сформировалась закономерность - подробности проектов подземного строительства появляются только вместе с утвержденным именем инвестора. Так, анонс стройки под Пушкинской площадью "совпал" с известием о новом соинвесторе строительства - турецкой компании "Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.". Условия получения этого подряда турками до сих пор не афишируются, и даже если тендер проводился, то его закрытость была абсолютной.

Выбор заказчика проектов подземных паркингов под Лубянской площадью тоже не был неожиданным. Им стало ООО "Организатор", входящее в близкую московскому правительству АФК "Система".

Генеральным инвестором другого масштабного проекта (подземного комплекса под площадью Павелецкого вокзала) стала компания "Техинвест", которая помимо этого возводит 75-этажный небоскреб в "Москве-Сити" и владеет долями в торговом комплексе "Атриум". Честь и право на освоение павелецких подземелий пришло к "Техинвесту" почти сразу после того, как он избавил столичные власти от давней головной боли - приобрел 60% самого проблемного объекта на территории ММДЦ, компании "Аква-Сити Палас".

Минное поле в подземелье

Единственным "непристроенным" проектом остается Болотный остров, который в итоге всех преобразований должен превратиться в крупнейшую в столице пешеходную зону с подземным пространством глубиной до восьми этажей (27 м). Проект освоения острова был задуман давно, но денег на его воплощение пока нет. По словам Константина Ковалева, к строительству подземных объектов на Болотной площади проявляют интерес западные инвесторы. Обсуждение этого проекта ведется совместно с немецкими и австрийскими специалистами. Однако претендентов-инвесторов пока куда больше интересует освоение торговых площадей под землей, чем инфраструктурное строительство. Тем более что недавно столичные власти отказались от участия в двух ЗПИФах недвижимости, с помощью которых планировалось финансировать возведение на Болотном острове транспортной инфраструктуры, коммуникаций и жилых зданий. Это означает, что освоение подземного пространства фабрики "Красный Октябрь" снова откладывается.

Кроме того, подземный объект требует большего количества согласований в различных учреждениях. Прежде чем начать подземную застройку, необходимо решить множество проблем и собрать разнообразную документацию. Это увеличивает вероятность, что на одном из этапов проект будет запрещен. "Основная трудность заключается в получении технических условий на проект", - говорит Закревский. В среднем согласования занимают около двух лет.

Закрытая схема распределения "подземных" подрядов является продуктом не одной только злой воли градоначальника, но и данью объективным обстоятельствам. Подобное строительство требует определенных профессиональных знаний, навыков, оснащенности и квалифицированного персонала. Экономику таких проектов усложняет необходимость дополнительных расходов, в частности, на дорогую систему вентиляции и геоэкспертизу. Москва находится на стыке двух платформ и отличается сложной геологией. В числе основных рисков - грунтовые воды, требующие тщательного исследования, археологические раскопки, которые могут заморозить стройку на несколько лет в случае обнаружения предметов особой ценности, состояние грунта и многое другое. Кроме того, застройщику приходится разрешать вопросы, связанные с проходящей под участком линией метро. Все это значительно повышает стоимость проекта. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, разница затрат при строительстве наземного и подземного объекта может доходить до 100%, это зависит от состояния грунта, наличия коммуникаций, глубины этажей. В среднем строительство подземного торгово-развлекательного центра дороже на 30 - 50%. Каждый следующий подземный этаж дороже предыдущего на 20 - 40%.

Однако здесь не обошлось без ложки меда. Избранные для подземных строек компании получают от городских властей значительные преференции. Согласно одному из распоряжений Юрия Лужкова, в особых случаях (сложные геологические условия, уровни ниже первого и т.п.) некоторые статьи строительных расходов можно "исключать из расчетов с администрацией". Например, если под землей этажей больше одного, город не берет за них арендной платы - мелочь, но приятно. Кроме того, за аренду земли в период строительства и до момента полной окупаемости проекта фирма платит по минимуму - 3% от зональной стоимости аренды (например, такая схема используется в ТЦ "Атриум"). Кроме льгот по аренде инвестор может рассчитывать на более выгодное распределение долей в "заглубляемом" объекте. Компания "Ингеоком", которая выступала генподрядчиком строительства ТЦ "Атриум" на площади Курского вокзала получила в собственность 60% общей площади торгового центра, а 40% остались у города. В здании около станции метро "Павелецкая" девелоперу отойдет уже 70% акций, а департаменту имущества правительства Москвы достанется 30%. После окончания реконструкции площади Тверской заставы все коммерческие объекты (подземный торговый комплекс площадью 100 000 кв. м) перейдут в собственность инвестора. На баланс столичным властям будет передана только транспортная инфраструктура (парковка на 1400 мест). Для сравнения, при возведении наземных объектов доля города всегда заметно больше. В случае с Пушкинской площадью вовсе не известно, как будут распределяться площади между инвестором и столицей. По мнению участников рынка, городские власти выставили турецкой компании более чем приемлемые условия.

Расходы на такое строительство контролировать не менее сложно. Всегда есть вероятность обнаружить в недрах что-то необозначенное на карте. Например, кабели спецсвязи, военные коммуникации, подземные реки, исторические объекты. Очень часто на геологических картах эти объекты отсутствуют. Они обнаруживаются, когда застройщик получает все согласования и начинает бурение. "Причем хозяина обнаруженного кабеля не всегда легко найти. Иногда он объявляется через неделю, а иногда - через полчаса. В любом случае подобные находки тормозят стройку и требуют дополнительных расходов", - рассказывает "Ко" менеджер одной из строительных компаний. По данным участников рынка, проект огромного паркинга под Лубянской площадью и под зданием Детского мира до сих находится в разработке именно из-за длительного согласования работ со спецслужбами.

Блеск и нищета подземелья

О доходности подземных торгово-развлекательных центров можно судить по существующим объектам "Охотный ряд" и "Тверской пассаж". На сегодняшний день эти два успешно функционирующих объекта почти на 100% заполнены арендаторами. По словам руководителя торговых помещений компании CushmanWakefield StilesRiabokobylko Натальи Орешиной, за последнее время ставки аренды в "Охотном ряду" выросли почти на 30%. Сейчас цена площадей достигает $2500 - 3000 за кв. м в год (максимальная арендная ставка для таких помещений). "Подземные стройки - сложные проекты, но они всегда становятся прибыльными для тех, кто их создал. Если бы это было не так, инвесторы и арендаторы просто не шли бы в эти проекты", - уверен генеральный директор компании "Ингеоком" Михаил Рудяк.

Например, ТРК "Охотный ряд" был "обречен" стать одним из самых популярных мест в городе. И это, несмотря на неоднозначную концепцию и завышенные арендные ставки. Если бы не уникальное местоположение и отсутствие конкуренции, "Охотный ряд" не был бы так успешен. Его расположение в эпицентре передвижения потенциальных покупателей отчасти компенсировало неудачную концепцию ТЦ. Однако прошел не один год, прежде чем посетители ТЦ сформировали устойчивый контингент, который в итоге естественно скорректировал состав арендаторов. У нынешних застройщиков столичных подземелий этого времени не будет. По словам совладельца берлинского офиса архитектурного бюро NPS Tchoban Voss Сергея Чобана, расположение под центральными узловыми площадями города обеспечивает возможность доступа к ним вне зоны транспортных развязок огромного числа людей, в том числе из метро. Так, несмотря на маленькую площадь (2700 кв. м), полуподземный ТЦ "Тверской пассаж" тоже является успешным проектом. "Вход в ТЦ возможен из метро. Вероятно, за счет этого поток людей в универмаге не иссякает никогда, так что по объему продаж "Л'Этуаль" в "Тверском пассаже" входит в первую десятку нашей сети", - говорит генеральный директор сети "Л'Этуаль" Александра Ушкова. Ставку на посещаемость делают и застройщики новых подземелий. По расчетам компании "Стройинком-К", через комплекс под площадью Тверской заставы в течение дня будут проходить 160 000 пешеходов, 325 000 автомобилей, 106 000 пассажиров метро и 84 000 пассажиров Белорусского вокзала. Неизвестно, насколько эти расчеты окажутся оправданными. Далеко не все пассажиры метро и электричек могут похвастаться суммами, необходимыми для посещения бутиков, на арендные платежи которых рассчитывают инвесторы.

Ритейлеры с нетерпением ждут новых подземных проектов. Расширение предложения создаст в этом сегменте хотя бы некоторое подобие конкуренции. Надеяться на это позволяют обещания девелоперов. Так, компания "Стройинком-К" обещает установить аренду в комплексе под Белорусским вокзалом на уровне $1200 за кв. м в год. Аналогичные условия планируют предложить арендаторам и застройщики других подземных объектов. В подобной тактике нет ничего удивительного - рассчитывать на большее в начальной стадии эксплуатации не приходится. По мнению Натальи Орешиной из Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko, для ритейлеров главные критерии - большая площадь (не меньше 50 000 кв. м) и потенциальное число посетителей. Если первая задача решается еще на стадии проектирования, то для второй требуется время. Комплекс должен обзавестись репутацией, имиджем, сформировать свое "уникальное предложение". Без ритейлеров это сделать невозможно, и застройщики нуждаются в них не меньше, чем продавцы в дополнительных площадях.

Япония

Подземелья мировых мегаполисов.

Канада

Подземные торгово-развлекательные владения Токио составляют более 300 000 кв. м. В 1990-х годах на территории столицы было сооружено около 15 подземных городов. Как правило, все они находятся в районах, примыкающих к крупным вокзалам и пересадочным узлам метрополитена. Самый большой из них - Яэсу - находится под площадью центрального вокзала на территории в 68 000 кв. м. Здесь расположено 250 магазинов, кафе и ресторанов, отделения крупнейших банков и страховых компаний. Под улицами и площадями расположена автостоянка на 570 машин. Ежедневно Яэсу посещает от 200 000 до 300 000 человек. Его стоимость на момент застройки была значительной - 12 млрд йен ($111,3 млн). Формально курирует подземные города токийский муниципалитет, но их проектирование и строительство полностью находится в руках частных компаний. Для работающих под землей предприятий действует система льготного налогообложения. К настоящему времени из-за астрономических цен на землю ни одно строящееся здание в Токио не обходится без подземных этажей, уходящих под асфальт на три-четыре, а бывает и на все пять этажей. Сегодня в Японии насчитывается около сотни подземных ярмарок общей площадью 1 млн кв. м. Города Токио, Осака, Кобе, Нагоя, Иокогама, Саппоро, Фукуока и еще 19 урбанизированных мегаполисов почти полностью застроили свои недра.

Cредняя арендная ставка типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $460 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $600 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры обойдется примерно в $70 По сравнению с февралем эти показатели изменились несущественно. В ближайшие месяцы ситуация на рынке аренды жилья останется стабильной. Сезонное повышение средней стоимости найма можно ожидать лишь к июлю августу этого года.

Самый большой подземный торгово-развлекательный комплекс в мире находится в Торонто. Подземные пешеходные улицы PATH (так называется город под деловой частью Торонто) соединяют 27 км шопинговых аркад, 5 станций метро, 20 автомобильных парковок, 2 главных универмага города, 6 крупных отелей и железнодорожный терминал. Из подземелья Торонто можно войти (или выйти) в более чем 50 наземных зданий: офисов, жилых домов, кинотеатров, ресторанов, музеев, концертных залов и театров. Торговые площади PATH составляют 371 600 кв. м, уходят в глубь земли на 12 этажей и объединяют почти 1500 магазинов и различных сервисов. Ежедневно через подземный город проходит более 100 000 только транзитных пассажиров. Рождение его относят к 1900 году, когда компания T Eaton Co. соединила тоннелем свой главный магазин с дополнительными торговыми площадями. К 1927 году в Торонто было уже 5 тоннелей. Постепенно все большее количество наземных зданий интегрировались в PATH. В 1987 году городские власти приняли решение координировать развитие подземелья мегаполиса и утвердили официальную концепцию подземного города. Каждая буква в слове PATH разного цвета. Цвет означает направления для ориентации пешехода под землей. Красная "P" - юг. Оранжевый цвет "А" отправляет пешехода на запад. Синяя "T" означает северное направление и, наконец, желтая "H" - восток.
Московский рынок аренды жилья продолжает оставаться стабильным: в марте цены практически не изменились. Cредняя арендная ставка типовой однокомнатной квартиры сейчас составляет $460 за месяц, двухкомнатную квартиру можно снять в среднем за $600 в месяц, аренда трехкомнатной квартиры обойдется примерно в $700.

Если говорить о структуре спроса, то наиболее востребованными на рынке аренды по-прежнему остаются недорогие однокомнатные квартиры, расположенные недалеко от станций метро. По данным заместителя директора управления аренды компании МИЭЛЬ-Недвижимость Марии Жуковой, спрос в этом сегменте в полтора раза превышает предложение. С квартирами большей площади наблюдается обратная картина: достаточно широк выбор двухкомнатных квартир, перенасыщен рынок предложениями трех- и четырехкомнатных квартир.

Дороже всего снимать квартиру в Центральном административном округе, где наем однокомнатной квартиры колеблется от $500 до 11 тыс. в месяц, двухкомнатная квартира оценивается от $500 до 13 тыс., а наем трехкомнатных апартаментов стоит от $700 до 20 тыс. в месяц.

Амбиции приведут в соответствие с возможностями
Первый в истории новой Москвы Генеральный план развития города будет внесен до конца апреля в Мосгордуму для принятия в окончательном третьем чтении. На разногласия с федеральным центром, которые мешали утверждению генплана целых шесть лет, столичные власти попросту закрыли глаза.

Самыми популярными на данный момент являются квартиры с арендной платой не выше $600 в месяц. Более качественное и дорогое жилье не так быстро находит нанимателей: на две квартиры со стоимостью найма от $600 до 1000 приходится в лучшем случае один арендатор. В секторе жилья со стоимостью аренды более $1000 предложение в десять раз превышает спрос.

Юрий Лужков берет под контроль золотые запасы города
Мэр Москвы Юрий Лужков взял под свой контроль работы по реконструкции и строительству на Золотом острове, ограниченном Москвой-рекой и Обводным каналом.
На Золотом острове столичные власти планируют провести масштабную реконструкцию, при этом большая часть территории будет отведена под пешеходную зону.

Генплан Москвы, рассчитанный до 2020 года, состоит из трех разделов: Основные направления градостроительного развития Москвы; Градостроительное зонирование территории; Программа первоочередных градостроительных мероприятий. В новом генплане ставятся амбициозные цели. Разработчики обещают раз и навсегда покончить с коммуналками, увеличить среднюю обеспеченность москвичей жильем до 29 31 кв. м на человека. Планируется построить 285 км развязок, туннелей и эстакад, а протяженность городских магистралей увеличить с нынешних 1245 до 1900 км.
Каждые четыре года генплан должен уточняться в соответствии с новыми реалиями, в первую очередь с финансовыми возможностями столичного бюджета.

Свободную планировку объявят вне закона
Ситуация, когда квартиру в новостройке продают со свободной планировкой, незаконна, считает руководитель Мосжилинспекции Александр Стражников.


Как сообщил главный архитектор столицы Александр Кузьмин, все памятники архитектуры на территории Золотого острова будут сохранены. С учетом нового строительства общая площадь офисных, жилых, торговых, досуговых комплексов превысит 1 млн кв. м.
По словам А. Кузьмина, в Кокоревском подворье предполагается создать подземный паркинг, построить два отеля, в том числе один пятизвездочный с видом на Кремль, культурно-досуговые объекты и офисы. На участке, примыкающем к дому английского посла, запланировано появление автостоянки, гостиницы и трех жилых комплексов.
Движение автотранспорта на участке от Большого Каменного до Москворецкого моста организуют только по нижним набережным, превратив эту историческую часть города в большую пешеходную зону. Глава Москомархитектуры сообщил, что в перспективе на острове появится новая станция метро Кадашевская.
По предварительным оценкам, только на развитие инженерной инфраструктуры Золотого острова потребуется около $500 млн.

В этом году опять повезет внеочередникам
Руководство Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы обещает, что перетряски очереди на жилье в столице не будет.


По его словам, свободная планировка востребована рынком, но ни в одной стране мира так не делают. Если вы получаете помещение, где есть только стены в цементе это не квартира, заявил А. Стражников.
Руководитель Мосжилинспекции отметил, что по федеральному закону квартира это объемное пространство для проживания. Наивно полагать, что можно жить в помещении, где ничего нет. Гражданский кодекс категорически запрещает сдавать и принимать подобные дома, сказал А. Стражников.
Он заявил, что эта проблема требует немедленного решения. Фирмы-застройщики уже создают у себя проектные организации, чтобы продавать жилье с учетом пожеланий покупателей. Мы подошли к тому, что федеральное законодательство Гражданский, Градостроительный и Жилищный кодексы потребуют прекращения строительства и продажи домов со свободной планировкой, заключил он.

А вот очередников поставят на деньги
Примерно 35 тыс. москвичей-очередников готовы внести собственные средства для получения жилья, сообщила руководитель Департамента экономической политики столицы Марина Оглоблина на заседании правительства города.


Никакой перетряски очереди, отмены льгот или каких-то иных резких изменений не намечается, заявил руководитель департамента Петр Сапрыкин. Он сообщил, что в 2005 году продолжится предоставление квартир гражданам, нуждающимся в жилых помещениях и проживающим в Москве не менее 10 лет, в соответствии с очередностью по дате постановки на учет.
В частности, в этом году жилье будет распределяться среди внеочередников, поставленных на учет до 1 января 2000 года. Кроме того, квартиры будут получать внеочередники, поставленные на учет до 1988 года, а также очередники на общих основаниях до 1986 года. Медленно, но мы делаем шаг к уменьшению очереди, подчеркнул П. Сапрыкин.
Между тем тревогу у руководителя департамента вызывают объемы жилищных ресурсов в Москве. Квартир не хватает, до настоящего времени очередь только увеличивалась, отметил он.

Минприроды переключилось на Москву
Министерство природных ресурсов (МПР) РФ и Федеральная служба по надзору в сфере природопользования приступили к проверкам соблюдения природоохранного законодательства в столице.


По ее словам, около 20 тыс. семей из этого количества имеют право на безвозмездную субсидию, еще около 11 тыс. это семьи, желающие платить в рассрочку.
М. Оглоблина высказалась за снижение финансовой нагрузки на заемщиков за счет бюджета Москвы. По ее мнению, средства города в этом случае должны быть направлены на страхование залогов жилья. Также она считает, что в столице необходимо упорядочить стартовые цены на жилье в типовых домах: В настоящее время себестоимость 1 кв. м жилья в центре города достигает 50 тыс. руб..
Руководитель департамента отметила, что в столице постоянно увеличиваются затраты на строительство. По ее мнению, это связано с тем, что участки под жилье требуют вложения все больших средств для снятия обременения, для отселения горожан из ветхого и реконструируемого жилья.

За эвакуаторами будут следить гласно и негласно
В Москве планируется создать городскую службу перемещения транспортных средств, которая заменит запрещенную в декабре прошлого года систему коммерческих эвакуаторов. Об этом сообщил первый заместитель руководителя Департамента транспорта и связи столицы Сергей Николаев.

Среди первых объектов проверки строения, возведенные в парке Серебряный бор, а также ряд столичных промышленных предприятий. Начавшиеся в апреле массовые ревизии будут продолжаться до ноября 2005 года. За техническое сопровождение процесса отвечают специалисты управления Росприроднадзора по Москве.
В МПР сообщили, что в первой декаде апреля Минприроды совместно со столичной природоохранной прокуратурой провело проверку ФГУП Московский экспериментальный завод душистых веществ, расположенного на берегу реки Сетуни. В ходе работ выявлено отсутствие у предприятия правильно оформленного заключения государственной экологической экспертизы.
Кроме того, специалисты Росприроднадзора зафиксировали, что в 2001 году у предприятия истек срок договора аренды земли, на которой расположены производственные мощности ФГУП. По итогам ревизии прокуратурой вынесено предписание об остановке работы данного предприятия.

Город свои обязательства выполнил
Власти города полностью выполнили городскую жилищную программу за 2004 год. Об этом сообщил руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петр Сапрыкин на заседании столичного правительства.


Разработан проект постановления правительства, согласно которому в составе комплекса городского хозяйства будет создано специализированное государственное учреждение Городская служба перемещения транспортных средств (ГСПТС) с ведомственным подчинением Департаменту транспорта и связи Москвы, сказал С. Николаев.
По его словам, эта организация станет осуществлять транспортировку, хранение и выдачу задержанных автомобилей в соответствии с законодательством РФ. Помимо этого служба будет проводить работу по перемещению машин, мешающих движению общественного транспорта, обеспечивать мероприятия антитеррористической направленности, работы по предупреждению и ликвидации чрезвычайных происшествий, техногенных катастроф, пожаров и т. д. С. Николаев рассказал, что заявки на задержание транспортных средств будут давать правоохранительные органы, в частности ГИБДД.
Представитель департамента транспорта сообщил, что эвакуация машин по-прежнему будет платной. Мы взяли за основу существовавшие раньше тарифы: 1809 руб. 50 коп. за перемещение транспортного средства и 52 руб. за один час хранения автомобиля на специализированной стоянке, отметил замруководителя департамента. Он добавил, что первые три часа хранения автомобиля на стоянке будут бесплатными.
С. Николаев подчеркнул, что за работой эвакуаторов и сотрудников специализированных стоянок будут следить гласно и негласно, чтобы минимизировать возможные нарушения.

Утром деньги вечером цемент
Холдинг Евроцемент груп перешел в апреле на новую форму работы с потребителями: теперь цемент будет отгружаться только на условиях стопроцентной предоплаты.


По его словам, очередникам предоставили 1 млн кв. м жилья, а в ходе реализации городской программы переселения граждан из пятиэтажного, ветхого и аварийного жилого фонда было полностью отселено 227 жилых домов. Таким образом, в новые дома переехали 19,6 тыс. семей.
П. Сапрыкин отметил, что в прошлом году был выполнен и такой пункт программы, как создание реестра объектов собственности Москвы в жилищной сфере. В собственности города зарегистрировано 994 тыс. жилых помещений, отметил руководитель департамента.
Помимо этого, по словам П. Сапрыкина, к концу 2004 года в Москве было застраховано более 1,4 млн квартир. Адресную финансовую помощь на восстановление жилья после аварий и пожаров получили более чем 13,5 тыс. семей. Сумма выплат составила около 120 млн руб. Из этой суммы почти 60 млн руб. было направлено из бюджета города.

Нужен ли России ипотечный бум?
Россия не готова к ипотечному буму, считает ответственный секретарь экспертного совета Комиссии по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Андрей Крутов.


Дебиторам предложено до конца апреля погасить задолженность по ранее заключенным договорам. В противном случае холдинг оставляет за собой право остановить поставку продукции. Соответствующие письма разосланы потребителям в Москве и регионах.
Владельцы и руководство Евроцемент груп считают недопустимым продолжение сложившейся на рынке порочной практики отгрузки цемента в долг. По оценкам специалистов, задолженность потребителей цементным компаниям достигает нескольких миллиардов рублей. В компании считают, что взаимоотношения между участниками строительного рынка необходимо сделать более цивилизованными и прозрачными. При этом единственно возможной должна стать денежная форма без сложных схем взаиморасчета и бартера.
В компании также отметили, что одной из основных целей новой сбытовой политики Евроцемент груп является устранение с рынка многочисленных фирм-однодневок и посреднических структур, через которые проходит до 80% всех поставок цемента.
Евроцемент груп крупнейший отечественный отраслевой производитель, мощность которого превышает 14 млн т в год. Продукция отгружается через 18 сбытовых филиалов более чем в 50 регионах страны, а также на экспорт. В конце марта Евроцемент груп приобрела цементные активы компании Интеко.

Недвижимость влетела в копеечку
Федеральная антимонопольная служба России (ФАС) наложила штраф на торговую сеть Копейка и российское подразделение шведской компании IKEA в связи с непредставлением запрошенной ФАС информации, касающейся приобретения недвижимости.


Выступая на круглом столе Практические проблемы развития ипотечного рынка в России, который состоялся 13 апреля, А. Крутов напомнил, что, по прогнозам главы Минэкономразвития Германа Грефа, к 2008 году должно произойти увеличение количества выдаваемых кредитов почти в 30 раз до 1 млн в год. При выполнении прогнозов Г. Грефа только в столице будет предоставляться до 100 тыс. кредитов в год. Рынок просто не сможет переварить такой объем, подчеркнул А. Крутов.
Он пояснил, что кроме требующего доработки законодательства есть и проблема отношений внутри ипотечной системы. В настоящий момент андеррайтингом занимается банк, и в большинстве случаев кредитор оценивает не объект кредитования жилье, а субъект заемщика и его платежеспособность в будущем, что является в корне неверным: доля первоклассных заемщиков в России невелика, сказал ответственный секретарь экспертного совета.
По его мнению, для регулирования отношений внутри самой ипотечной системы необходимо создать промежуточное звено между банками и риэлторскими компаниями.
Вместе с тем А. Крутов отметил, что в настоящее время нет серьезных оснований надеяться, что радужные прогнозы Г. Грефа о ежегодном выделении ипотечных кредитов миллиону человек оправдаются.

МИАН выходит на связь
В апреле 2005 года в составе группы компаний МИАН появился новый участник компания МИАН-Инфо, которая станет поставщиком телекоммуникационных услуг во всех объектах, застройщиком которых является ЗАО МИАН-Девелопмент.


Как сообщили в антимонопольной службе, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях штраф для ООО Торговый дом Копейка составил 1000 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), для ООО Копейка-Москва 1000 МРОТ и для ООО Копейка Девелопмент 500 МРОТ.
ФАС отметила, что по результатам рассмотрения административного дела в отношении ООО ИКЕА Мос на компанию также наложен штраф в размере 1000 МРОТ.

Запад дал кадастру зеленый свет
Руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Михаил Мишустин заявил, что создание единого кадастра объектов недвижимости планируется завершить в течение трех четырех лет.


В пакет оказываемых услуг будет входить цифровая местная, междугородная и международная телефонная связь, предоставление доступа к интернету по выделенным каналам, проектирование и монтаж телефонных и компьютерных сетей зданий.
Уже сейчас МИАН-Инфо оказывает услуги по обеспечению корпоративной связью офисных зданий группы компаний МИАН на Красной Пресне, 22, и на шоссе Энтузиастов, 1 В ближайшее время компания начнет обслуживание офисно-жилого комплекса Коперник на Большой Якиманке, 22, и бизнес-центра Северное сияние на улице Правды. Планируется, что число сотрудников компании составит 60 человек.
Партнерами МИАН-Инфо выступают такие крупные компании, как Комстар, Голден-Телеком и Комкор.
По словам генерального директора управляющей компании ЗАО МИАН Сергея Озерова, в дальнейших планах телекоммуникационной компании МИАН-Инфо выход на открытый рынок.

Судя по всему, подмосковным арендаторам не стоит рассчитывать на существенное снижение резко повысившейся с 1 апреля платы за аренду земли. Об этом заявил министр имущественных отношений Московской области Алексей Бодунков.

По его словам, в кадастр будут включены три типа информации о недвижимости, а именно: физические характеристики объекта, его юридический статус, экономическая информация (стоимость объекта для целей налогообложения).
Глава агентства сообщил, что к настоящему моменту Роснедвижимость провела кадастровую оценку около 60% всех земельных участков в России, до 2006 года она должна быть полностью завершена. Он напомнил, что с 1 января 2006 года на всей территории России будет введена новая методика расчета земельного налога на основании кадастровой оценки земельных участков.
По данным М. Мишустина, законопроект о создании единого кадастра объектов недвижимости правительство РФ рассмотрит в мае этого года. Как сообщил глава Минэкономразвития Герман Греф, сейчас законопроект находится на последней стадии согласования в министерствах и ведомствах. Министр подчеркнул, что законопроект прошел международную экспертизу, на него было получено положительное заключение. Г. Греф считает, что проект закона будет внесен в Госдуму до конца мая и рассмотрен в первом чтении в ходе весенней сессии.

По его словам, во всех соглашениях, заключенных с областным министерством имущественных отношений, установлена ссылка на закон, который определяет порядок расчета арендной платы. Если закон модифицируется, то меняется и величина взносов за землю. "Однако я могу предположить, что в ряде договоров, заключенных с некоторыми муниципальными образованиями (особенно в 90-е годы), нет такой отсылки",- оговорился чиновник.

Как сообщал "Бизнес" в номере от 13 апреля, ряд подмосковных арендаторов посчитали, что они нашли законный способ обойти новый порядок расчета платежей. По их мнению, если срок действия заключенного до повышения арендной платы договора аренды не истек, то бизнесмен имеет право платить по ставкам, которые действовали на момент заключения договора.
Как выяснилось, в правительстве Московской области на этот счет придерживаются другого мнения. "Я не согласен с утверждением, что новые ставки и формула расчетов не касаются тех бизнесменов, у которых продолжают действовать договоры, заключенные еще в 2004 году и ранее",- категорично заявил Алексей Бодунков.

По словам Бодункова, в ближайшее время бизнесмены могут ожидать послаблений только в некоторых населенных пунктах, где базовая ставка аренды достигает 56 руб. за квадратный метр (в среднем по области она колеблется от 7 до 38 руб.). Кроме того, согласительная комиссия рассматривает вопрос возврата от ежеквартальной уплаты взносов к существовавшей ранее ежемесячной. Именно требование уплачивать арендную плату ежеквартально вызвало резкую критику со стороны бизнеса. Арендаторы уверяют, что ради этого им придется отвлекать из оборота существенные средства, что неминуемо скажется на рентабельности бизнеса.

Как выяснилось, арендаторам не стоит рассчитывать и на другие преференции. Уступки правительства бизнесу ограничатся уже принятыми Мособлдумой поправками в областной закон о регулировании земельных отношений, которые несколько смягчили резкое увеличение арендной платы в 2005 году. Например, если предприниматели оплатили аренду по высоким ставкам до решения подмосковных депутатов, то излишне уплаченные взносы будут засчитаны в счет будущих платежей.

Строительство первого жилого дома в Москве концерн YIT будет вести в рамках договора с "ЮИТ Раменье", куда сейчас перешла часть сотрудников жилищной ассоциации "Раменье". Как отметил начальник отдела рекламы "ЮИТ Раменье" Виталий Осьминин, для них это будет разовый проект в Москве. Основная деятельность подразделения, как и прежде, сосредоточится в Подмосковье.
Осьминин отметил, что в ближайшее время специально для ведения жилищного строительства в столице будет создана новая структура YIT совместно со столичным девелопером. "Схема работы концерна YIT состоит в создании СП с местным застройщиком, где более 51% акций и все руководящие функции принадлежат концерну. По такой схеме созданы предприятия в Санкт-Петербурге, где уже построено более пяти жилых домов, и в Подмосковье",- говорит Осьминин. По его словам, аналогичная схема будет применена и в Москве. С кем конкретно из столичных застройщиков ведутся переговоры, собеседник уточнить отказался.
По словам участников рынка, для Москвы это первый случай, когда на рынок жилья выходит зарубежный девелопер. На сегодняшний день финские компании занимают серьезные позиции на рынке загородного строительства в Московской области. На рынке городского жилья работать им будет сложнее: у западных компаний обычно отсутствует административный ресурс и нет выхода на земельные площадки.
Кроме того, стандарты финского строительства обычно расходятся с российскими строительными нормами и правилами (СНиП) и не соответствуют требованиям ГОСТ. "Если они составят альянс с организацией вроде "Моспроект-2", то их ждет успех. Если нет, работать будет гораздо сложнее",- считает один из российских девелоперов, пожелавший остаться неизвестным.

Предприниматели продолжают настаивать на том, что новые арендные ставки поставят их бизнес на грань разорения. Впрочем, судя по всему, делают они это уже просто по инерции. Как сообщил "Бизнесу" руководитель ООО "Центр воднолыжного спорта "Сервер"" Сергей Телятников, он под угрозой штрафов уже оплатил аренду 1,32 га земли в Одинцовском районе за два квартала. Плата, которая в прошлом году составляла 15 тыс. руб., в 2005-м повысилась в 111 раз. По его мнению, практически единственный выход из данной ситуации - установить цены на услуги его центра на уровне элитарных зон отдыха.
Как стало известно "Бизнесу", в ближайшее время финский концерн YIT создаст совместное предприятие со столичной девелоперской компанией для строительства жилья в Москве. Это первый случай в столице, когда иностранная компания будет выступать в качестве девелопера. Марка, под которой будет позиционироваться СП,- "ЮИТ Дом", уже работает в Подмосковье. Для этого финский концерн около года назад учредил СП с жилищной ассоциацией "Раменье", специализирующейся на строительстве жилья в Московской области. С кем именно финны будут создавать совместное предприятие в Москве, пока неизвестно. Однако первая площадка под строительство уже определена: недалеко от метро "Кунцевская" YIT построит 14-этажный монолитно-кирпичный дом.

Однако есть и противоположные мнения. По словам Оксаны Басовой, пресс-секретаря компании "С-Холдинг", вряд ли западная компания будет испытывать проблемы на российском рынке. "Сейчас в Москве вполне успешно работает "Стройинком-К", дочерняя структура холдинга Africa-Israel. Если у новой компании появятся "длинные" западные деньги, и они сами будут финансировать свои проекты, то смогут участвовать и в тендерах. Обычно условием участия в конкурсе является наличие у компании реализованных объектов: возможно, в этом случае YIT использует объекты ассоциации "Раменье"",- говорит Басова.
Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна "Крост" считает, что приход западной строительной компании не обострит конкуренции между застройщиками, зато это может заметно сказаться на повышении качества строительства жилья. В компании "Крост" не уверены, что крупных девелоров заинтересует союз с финнами. "Скорее всего, это будут небольшие компании, рассчитывающие получить выход на ресурсы западного партнера",- считает Белага.

Как отмечают представители крупных девелоперских фирм, столичные инвестиционно-строительные компании сейчас обеспечены и площадками, и материалами, и технологиями, так что им такой союз, скорее всего, не нужен. Заинтересовать их может разве что перспектива выхода на западный строительный рынок.



Главная --> Публикации