Главная --> Публикации --> Лужков дождался башни Ипотечные операторы делят будущие доходы Недвижимость для небогатых Анализ рынка загородной недвижимости в 2004 году Котлован дороже денег

Действующий сейчас порядок позволяет приватизировать имущество, находящееся в хозяйственном ведении ФГУПов, в обход закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Тем же распоряжением премьер обязал главу Минимущества РФ Фарита Газизуллина рассмотреть обращение депутата Госдумы Жореса Алферова.

Премьер-министр Михаил Касьянов распорядился подготовить проект решения правительства РФ по совершенствованию порядка отчуждения госимущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями (ФГУП).

"14 октября в обстановке строжайшей конфиденциальности был проведен т.н. конкурс, и федеральное имущество без какого-либо торга продано только что создавшейся фирме ООО "Вертон лизинг". Эта фирма имеет минимально допустимый уставный капитал, и у нее отсутствует какой-либо опыт в сфере гостиничного бизнеса". Это выдержка из письма президиума РАН депутату Госдумы Жоресу Алферову. Приватизация гостиницы "Спорт" удивительным образом на два дня опередила вердикт арбитражного суда города Москвы, который в затянувшемся споре Минимущества с учеными арендаторами вынес решение в пользу академиков. Суд отказал Минимуществу России и государственному унитарному эксплуатационному предприятию "Эфес" в иске к агентству "Наука" о расторжении договора аренды и выселении из здания гостиницы. Суд также вынес решение произвести зачет стоимости произведенных академическим агентством ремонтных работ в счет арендной платы. Именно отказ Минимущества вопреки прежним договоренностям засчитывать стоимость ремонтных работ в счет арендной платы и послужил формальным поводом для расторжения договора аренды и молниеносной приватизации гостиницы на Ленинском проспекте столицы.

Нобелевский лауреат просил разобраться в мутной истории приватизации московской гостиницы "Спорт", которая привела к расторжению договора аренды с международным академическим агентством "Наука". Эта молниеносная приватизационная сделка лишила Российскую академию наук площадки для проведения конференций, симпозиумов и других мероприятий, без которых наука развиваться не может. Своим обращением в правительство академики, сами того не подозревая, вскрыли последнюю лазейку для "непрозрачной" приватизации.

За полтора года академическое агентство инвестировало в ремонт гостиницы 51 млн рублей. Гостиница начала приобретать современный комфортабельный вид. За время эксплуатации агентством "Наука" гостиница "Спорт" превратилась в одну из составляющих частей системы организаций и учреждений обслуживания РАН, стала ассоциироваться с постоянным местом для проведения научных конференций и симпозиумов.

А начинались взаимоотношения агентства "Наука" с Минимуществом почти идиллически. В июне 2000 года руководство РАН обратилось в Министерство имущественных отношений России с просьбой о возможности передачи в долгосрочную аренду одного из существующих в Москве гостиничных комплексов, находящихся в федеральной собственности. 22 сентября того же года между агентством "Наука" и госпредприятием "Эфес" при участии Минимущества РФ был заключен договор аренды здания гостиницы "Спорт" сроком на 15 лет. При этом министерство не возражало против проведения академическим агентством ремонта и реконструкции здания в счет арендной платы в течение двух лет с момента вступления в силу указанного договора (письмо НГ-30/758 от 15.01.2001 года).

Согласно решению арбитражного суда Москвы, академическое агентство ничего не должно держателям федеральной собственности. Однако не мытьем, так катаньем агентство "Наука" все же выселяют из гостиничного комплекса. Молниеносная приватизация возмутила не только научную элиту страны, но и главу правительства. Проведенная аппаратом правительства проверка выявила лазейку для проведения приватизационных сделок в обход закона "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Внезапную перемену отношения к себе агентство почувствовало осенью 2001 года. В гостиничный комплекс зачастили проверки: из Минимущества, из Налоговой полиции, из Счетной палаты РФ, из ГУБЭП Министерства внутренних дел... Иногда проверяющие инспекторы появлялись в сопровождении вооруженных автоматами милиционеров, в чем не было никакой необходимости: служащие агентства "Наука" предоставляли проверяющим все необходимые документы. Ни одна из многочисленных проверок не выявила со стороны международного академического агентства "Наука" нарушений законодательства.

Своим распоряжением от 19 декабря Михаил Касьянов не только поручил подготовить проект решения "по совершенствованию порядка отчуждения федерального имущества, закрепленного за федеральными государственными унитарными предприятиями", но также постановил до принятия соответствующего решения согласовывать отчуждение указанного имущества на основании поручений правительства России. Лазейка закрывается.

"Таким образом, существуют два принципиально различных пути отчуждения федерального недвижимого имущества: первый - в соответствии с законом о приватизации, которым предусмотрена необходимость включения приватизируемого объекта в прогнозный план (программу) приватизации, утверждаемый ежегодно Правительством Российской Федерации, а также четко определена процедура, способы продажи и порядок определения начальной цены продаваемого объекта, оплата и распределение средств от продажи имущества, что делает процесс приватизации "прозрачным" и во многом дает возможность исключить случаи, когда необоснованно отдается предпочтение одному из покупателей; второй - в соответствии с указанным распоряжением Минимущества России, когда продаваемые объекты, даже такие дорогостоящие, как указанная выше гостиница "Спорт", не включаются в программу приватизации, Правительство Российской Федерации не информируется об их продаже и, соответственно, не может контролировать данный процесс и, в частности, использование полученных от продажи средств", - пишет в служебной записке на имя председателя правительства начальник департамента экономики и управления собственностью аппарата правительства РФ Михаил Копейкин.

В Московской городской Думе состоялось совместное заседание Комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе и Комиссии по городскому хозяйству, на котором были обсуждены поправки к проекту закона юрода Москвы "О паспорте на квартиру", принятому в первом чтении 15 сентября 2004 года.

Остается надеяться, что сомнительная приватизационная сделка не вступит в силу и агентство "Наука" сохранит в своем распоряжении гостиничный комплекс "Спорт", позволяющий РАН вести полноценный научный обмен.
МОСКОВСКОЕ СОБРАНИЕ

Участники заседания обсудили внесенные депутатами поправки, которые носят, в основном, редакционный и уточняющий характер. Так, поправкой депутата Степана Орлова предложено изменить название проекта закона и изложить его в следующей редакции "О паспортизации жилых помещений (квартир)", поскольку документ, по его мнению, должен регламентировать именно процесс паспортизации. Поправками депутата Александра Ковалева предложено исключить из текста законопроекта вопросы лицензирования, так как они регулируются гражданским законодательством и находятся в ведении Российской Федерации. Но, как отметила начальник отдела паспортизации жилищного фонда Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Квартира, напомнила руководитель отдела мониторинга жилищного фонда и паспортизации строительства ГУП МНИИТЭП Элеонора Смирнова, это инженерно-технический товар, который должен сопровождаться документом по безопасности его эксплуатации, изложенный доступным языком. Поэтому оформлять паспорт на квартиру могут только те организации, которые занимаются проектированием и строительством. Паспортизация - новый термин, который в настоящее время проходит процедуру патентования.

На заседании отмечалось, что проект закона необходимо дополнить механизмом ответственности, в частности, внести нормы административной ответственности, предложенные поправками депутата Татьяны Портновой. По мнению же представителя Государственно-правового управления Мосгордумы, ответственность возникает при наличии обязательств, а принцип добровольности, заложенный в законопроекте, не может предусматривать какую-либо ответственность.

Валентина Жданович, организация, занимающаяся изготовлением паспортов на квартиру, обязательно должна иметь лицензию на этот вид деятельности.

По словам председателя комиссии по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе депутата Геннадия Лобока, проект закона с учетом внесенных поправок и высказанных замечаний в ближайшее время будет внесен на заседание Думы для его принятия.

Участники заседания отметили, что все жители Москвы должны иметь равные условия для получения паспорта на квартиру, независимо оттого, находится ли она в собственности города или в федеральной собственности. Разногласия вызвал вопрос об оформлении паспорта на комнаты в коммунальных квартирах.

Эти тенденции, как уверяют риэлторы, будут определять ситуацию на рынке загородной недвижимости и в этом году. За одним исключением – резко обозначившийся дефицит земли в ближайшем Подмосковье вынудит покупателей переориентироваться на второй или даже на третий «пояс области» — поближе к границам прилегающих к региону областей.

Рынок загородной недвижимости остается самым динамичным в Московском регионе. Например, рост числа продаж новых домов в прошлом году составил более 45%, а цены выросли на 25 процентов. При этом стоимость земли по некоторым направлениям увеличилась на 80-100 процентов. Резко изменились за прошедший год и предпочтения покупателей: наибольшей популярностью пользовались коттеджи в организованных поселках, а так называемый «сэндвич» (строительный материал, бетон + утеплитель) вышел из моды – его заменило дерево.

В многочисленных обзорах загородной недвижимости как-то незаметно оказалось размытым само понятие «качественный дом». Компания Penny Lane Realty дает ему такую характеристику: капитальные дома в районах с развитой инфраструктурой и благополучной социальной средой, пригодные для круглогодичного комфортного проживания. Если следовать этой классификации, то в Подмосковье на весну 2003 года, по различным оценкам, насчитывалось около 30 тысяч подобных капитальных строений. И большая их часть, как и прежде, располагается в западном квадранте области.

Запад есть запад

Наиболее модны и востребованы сейчас проекты централизованно застраиваемых поселков. Обладатель дома в таком поселке получает не только удачно спроектированное жилье, но и высококачественное обслуживание, развитую инфраструктуру, однородную социальную среду, спокойствие и безопасность. Примерно в 80 процентах таких поселков обязательным «наполнением» являются детские площадки, спортивный комплекс, ресторан, магазин и прогулочная территория. В остальных 20% случаев к инфраструктуре не предъявляют значительных требований потребители из низшей и высшей категории. Первые — поскольку дополнительные опции инфраструктуры ведут к удорожанию предстоящей покупки. Вторые — поскольку сами в состоянии обеспечить себя многим из того, что в обычных условиях обеспечивается централизованно.

По данным Penny Lane Realty, сегодня предложение коттеджей формируется тремя составляющими. Примерно половина всего объема предложения – это дома в новых поселках. На втором месте (примерно треть предложения) – вторичные предложения домов. Последнее место занимают предложения мелких застройщиков, осуществляющих строительство домов небольшими группами.

Как обычно это и происходит на рынке недвижимости московского региона, о доходности вложения средств в коттеджи первыми объявили западные девелоперы. На одной из международных конференций, состоявшейся в октябре прошлого года, они признали, что инвестиции в загородную недвижимость сейчас приносят не менее 100-120% годовых. Однако, по мнению западных застройщиков, бизнес этот весьма специфический, он связан в основном с хорошими связями в среде чиновников подмосковного правительства, а также глав местных администраций. В первую очередь, форс-мажорные ситуации на этом рынке возникают из-за непрозрачности сделок по купле-продаже больших земельных массивов.

Цены на землю в 2002 году в среднем возросли на 80 процентов. Однако этот рост по направлениям был неоднородным. Так, оптовые цены земельных массивов на Дмитровском, Новорижском и Минском шоссе выросли минимум на 40%, в то время как на Рязанском и Горьковском – только на 10-15 процентов. А на «Рублевке» – на 100 процентов.

Ряд экспертов полагает, что расти в цене в этом году будет только земля (минимум на 20-30%), так как на рынке с каждым годом ощущается все больший ее дефицит. Возрастет — не менее чем на 20 процентов — и стоимость прокладки инженерных коммуникаций (стандартный пакет – газ, вода, канализация и телефон – уже сейчас обходится не менее 30 тыс. долларов на один дом).

Высокая доходность операций на рынке загородной недвижимости привела к тому, что в 2002 году за строительство коттеджей взялись не только профессиональные девелоперы как из Москвы, так и из-за границы, но и наспех созданные «строительные отделы» при банках (в основном это были кредитные учреждения среднего ранга) и нефтяных компаниях (последние нередко возводят коттеджные поселки «под себя»). В коттеджные поселки сегодня инвестируют Промстройбанк, БалтОНЭКСИМбанк, «Еврофинанс», «Возрождение», Альфа-банк.

Цена квадратного метра в новых коттеджных поселках в пределах 15-20 км от МКАД на престижных направлениях находится в пределах 1,5-1,7 тыс. долларов за кв. метр. А все, что дешевле 800 долларов за метр, риэлторы уже относят не к категории коттеджей, а просто к «хорошим домам».

А вот цена самой «коробки» коттеджа, а также его отделка в цене вырасти не должны (разумеется, этот прогноз не касается «эксклюзивных» вариантов, находящихся вне рыночных правил).

Интересной тенденцией последнего времени является развитие строительства доходных поселков, дома в которых предназначены исключительно в аренду. Сейчас таковых в Москве и Подмосковье насчитывается около пятнадцати. Наиболее известные – Кусково, Moscow Country Club, Чайка, Серебряный бор, Росинка. Месячные ставки аренды в этих поселках составляют в среднем 2-6 тыс. долларов, но есть варианты и по 12-14 тысяч.

Последние тенденции

Снова «модными» материалами становятся кирпич (впрочем, мода на него и не проходила), а также дерево. Прежде широко присутствовавшие на рынке дома из сэндвич-панелей (дерево или бетон, а между ними утеплитель из минеральной ваты) все реже находят покупателей. И даже относительно невысокая цена таких строений (600-800 долларов за кв. м) не смогла сделать сэндвичи популярным материалом. Все дело в слухах об их неблагополучных экологических свойствах, относительной недолговечности (хотя 100 лет – разве мало?) и непрестижности.

Больше внимания покупатели стали уделять стародачным местам. Как правило, стародачный поселок представляет собой странное смешение стилей и конструкций. Сомнительная охрана, износившиеся инженерные коммуникации, нет услуг должного уровня... Но при всем этом легендарность и атмосфера такого места обеспечивают находящейся там недвижимости некую надбавку в цене за соответствующий статус.

Кроме того, в специализированных СМИ в прошлом году некоторыми крупными застройщиками была проведена PR-компания, в которой утверждалось, что в монолитных домах образуется так называемая «ловушка Фарадея», в результате чего, якобы, через каждые 1,5 м в комнатах регистрируется аномально высокая концентрация электромагнитных волн. Так это или нет, никто толком не знает, но PR-компания принесла свои плоды – бетон выходит из моды.

Меньшим спросом пользуются и дома из бетона. Так, если 3-4 года назад на них приходилось до 12% рынка загородной недвижимости, то сегодня – не более 6-7 процентов. Аргумент и застройщиков, и покупателей против строений из железобетона таков: люди наоборот убегают из города от бетона и асфальта – и опять возвращаться к нему?

Итоги последнего заседания президиума Госсовета, посвященного формированию рынка доступного жилья, стали поводом для горячего обсуждения. Впрочем, задачи и цели, поставленные президентом, ответственными чиновниками вслух сомнению не подвергаются, наоборот - разделяются и поддерживаются. Однако реальные механизмы их решения у всех свои, причем не всегда жизнеспособные. Картина, нарисованная по итогам Госсовета, выглядит впечатляюще. К 2010 году, согласно прогнозам, в России должна окончательно сформироваться правовая основа рынка жилья; увеличиться средняя обеспеченность с 19,7 кв.м на человека до 21,7 кв.м; в 2 раза увеличиться годовой объем ввода жилья (с 36 млн. кв. м до 70-80 млн.); в 3 раза - доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, - с 9,5% до 30,5%. Кроме того, решено создать Национальный совет по жилищному строительству.

Зато дерево снова в фаворе. По различным оценкам на деревянные дома приходится сегодня не менее 15% рынка загородной недвижимости (учитывались строения стоимостью свыше 100 тыс. долларов). Характерный пример – два коттеджных поселка на Истринском водохранилище («Новое время» и «Дачный отель»), в которых дома возводятся из оцилиндрованного бруса. Квадратный метр тут оценивается в 1000 долларов, а сами дома занимают площадь в 200-400 кв. метров.
Государство берется удвоить количество нового жилья и выдавать по миллиону ипотечных кредитов в год

- Банки не будут давать кредиты себе в убыток. Это означает, что инфляция должна быть снижена минимум до 4%. Такую цель себе поставило правительство. В следующем году она должна составить 7%, а к 2008 году - 4-5%. Это, я считаю, возможно, - говорит главный финансист страны.

Одним из первых уверенность в свершении поставленных планов высказал министр финансов Алексей Кудрин. Он уверен в том, что ипотечные кредиты в ближайшие год-два станут доступными и к 2010 году их смогут получать по миллиону семей в год. И поможет в этом, по его мнению, прежде всего постоянное снижение инфляции.

Свою лепту внес и министр регионального развития Владимир Яковлев. Воодушевленный заседанием, он заявил, что тоже приступает к разработке мер по доступности ипотеки. И изрек истину - нужно добиться, "чтобы кредиты и сроки их возврата были больше, а ставки - меньше". Нужно-то нужно, это понятно, но как? Насчет бюджетных денег, без которых роста масштабов строительства не будет, никто не заикается. Может быть, в недрах правительства и есть какая-то задумка на этот счет, но ее пока никто не озвучил. На том же Госсовете челябинский губернатор Петр Сумин посетовал, что господдержка регионов снижается год от года. Если в 2001 году ее доля составляла 3,6 процента в объеме введенного жилья, то в 2004 году - всего около 2 процентов.

А между тем виновник торжества - инфляция - на слова Минфина внимания особого пока не обращает - ее то поток нефтедолларов подстегивает, то цены на мясо, то весна, то лето... Впрочем, Кудрин допускает возможность господдержки - путем частичного финансирования выплаты процентов по ипотечным кредитам. Но тут скорее всего имеется в виду священная корова Стабфонда, подоить которую у нас и так желающих хоть отбавляй.

Так что рычаги воздействия на рынок остаются в руках государства. Президент и сам напомнил о том, что с 1 октября этого года собственники земли (муниципалитеты) будут предоставлять стройплощадки только через открытые аукционы. Что позволит демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков. И как следствие - снизить цену квадратного метра. По разным оценкам, себестоимость "квадрата" в Москве составляет $300-400, а на рынке - $1000-120 И тенденции к ее снижению что-то не наблюдается. Конечно, без доброй воли регионального руководства здесь не обойтись. Впрочем, как усмирять строптивых губернаторов, президент знает. Как и сами губернаторы…

Пока чиновники готовятся "удваивать и утраивать" показатели, эксперты по недвижимости пребывают в пессимизме. По их мнению, предлагаемые меры в первую очередь стимулируют платежеспособный спрос, а не строительство. Желающих получить кредит станет больше, а жилья будет строиться меньше. Банкиры же, которых винят в высоких ставках, хотят гарантий. Хотя бы в виде закона о защите прав кредитора в случае неплатежеспособности заемщика. То есть: не можешь платить за кредит - выселяйся автоматически. К слову сказать, сегодня у недобросовестного заемщика шанс оставить за собой заложенное у банка жилище остается, что кредиторам нравиться никак не может.

ТАТЬЯНА ЧУБАРОВА, руководитель центра исследований социальных проблем ИМЭПИ РАН:

Как получить хорошую квартиру еще при этой жизни?

АЛЕКСАНДР ЧЕРНЯК, заместитель директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

Для начала давайте определимся с тем, что мы подразумеваем под доступным жильем. Это ситуация, когда подавляющее большинство населения - не менее 80 процентов - в состоянии улучшить свои жилищные условия при помощи кредитов. По простым подсчетам получается, что работающий граждан в России должен копить на приобретение 33 кв. м жилой площади - а это однокомнатная квартира - 30-40 лет. Но реальная ситуация на рынке жилья в крупных городах страны складывается таким образом, что средняя цена за 1 кв. м, например, в Москве, значительно выше, чем в целом по стране, и здесь человек будет вынужден работать на приобретение стандартной квартиры 56-66 лет. В этой ситуации разумным кредитным инструментом является ипотека. Но, к сожалению, в России она работает слабо и доступна только 10-12 процентам населения страны. Основным препятствием для ее развития становится крупный первоначальный взнос - где-то 30 процентов стоимости квартиры и высокие процентные ставки. Причем последние не выгодны даже состоятельным людям, потому что обращение к ипотеке приводит практически к удвоению стоимости и так недешевого жилья. Соответственно возникает кризис идеи доступности жилья, который можно решить за счет снижения рыночной стоимости жилья и увеличения денежных доходов населения. Необходимо довести МРОТ до прожиточного минимума, повысить доходы бюджетников и сформировать условия, позволяющие экономически активному населению зарабатывать легально

ВЛАДИМИР МОКРЫЙ, председатель комитета Госдумы РФ по вопросам местного самоуправления:

- Несмотря на то, что доходы населения по официальной статистике растут, доступность жилья упала. Одна из причин этого - опережающие темпы роста цен на квадратный метр жилья в регионах. Таким образом, население, даже получая больше, может купить меньше квадратных метров. Тем не менее, доступность жилья и кредитов сегодня возможна. Мы рассматриваем вариант организации выдачи банками кредитов с растущими ануитентными выплатами. То есть когда на входе человек платит меньше, чем в последующие годы. Особенно это актуально для молодых специалистов с карьерным ростом, чья зарплата постоянно увеличивается. И второй вариант - кредиты с плавающей ставкой (в зависимости от стоимости заимствований), которые, в случае благоприятного развития экономики, по прогнозам, данным Минэкономразвития РФ, могут снижаться. В этом случае люди, рассчитывающие на снижение ставки в дальнейшем, могут брать и плавающую ставку. В регионах на такие кредиты уже появился спрос.



Главная --> Публикации