Главная --> Публикации --> Югу не хватает престижа. все остальное уже есть Северный сектор центра москвы стал односторонним От минимализма к истории... Белая дача хочет быть как мега Соломинка для утопающих

Новый Арбат (бывший Калининский проспект), проложенный сквозь старую застройку в 1967 г. к 50-й годовщине Октябрьской революции и нелюбезно прозванный “вставной челюстью” Москвы, — одна из самых любимых торговцами улиц столицы. Хотя большие площади здешних домов отданы под офисы, торговля здесь представлена широко и во всех формах — от крупного супермаркета до мини-бутика. Магазины Нового Арбата традиционно сконцентрировалась в стилобатах здешних высоток. И в отличие от Тверской улицы, где магазины, поменявшие планировку, и новые объекты — большая редкость, Новый Арбат постоянно генерирует новые проекты реконструкции и нового строительства.

Новый Арбат — вторая по стоимости торговых площадей улица столицы. Без репутации главной торговой и сотен лет купеческой истории, как у Тверской, магазины Нового Арбата имеют не меньшую популярность. Поэтому инвесторы бьются за право обладать драгоценной торговой недвижимостью, без устали перекраивают планировки торговых центров, пытаясь увеличить полезную площадь, и на остающихся пока свободными местах Нового Арбата планируют строить еще более мощные торговые зоны.

Правая сторона улицы гораздо менее оживленная, здесь и тротуар менее широкий, и объем помещений под магазины более скромный. Зато здесь есть легендарный московский “Дом книги”, кинотеатр “Октябрь”, который после реконструкции никак не откроется, а также сеть ресторанов и баров. Кроме “Метелицы” на Новом Арбате сейчас работают казино “Корона” и “Адмирал”. Площади, занятые игорными заведениями, сейчас приносят арендодателям больший доход, чем торговые.

Согласно данным компании Stiles Riabokobylko, объем существующих торговых площадей Нового Арбата — около 20 000 кв. м и при весьма существенном для центра города предложении ставки аренды здесь уступают по величине только Тверской улице и составляют в среднем $3200-3300 за 1 кв. м в год. Крупнейшие торговые центры расположены на левой (при движении от центра) стороне улицы: “Валдай центр” (Новый Арбат, 11) с арендаторами “Дикая орхидея”, “Кашемир и шелк”, “Адамас”, Ecco, Naf Naf, в том же доме — ТД “Новоарбатский”, “Москвичка” в д. 15, “Дельта Спорт” — в д. 17.

Дорогая моя “Москвичка”

Среди названных новоарбатских объектов почти нет магазинов с интересной историей — улица еще слишком молода для мемуаров, а вот с увлекательным настоящим — хоть отбавляй. Тем более что побороться за обладание недвижимостью на второй по цене аренды торговой улице города откажется редкий инвестор.

В 2003 г. у универмага сменился владелец. Его новым собственником стала компания “Синдика”, управляющая столичными рынками “Тушинский”, “Троицкий”, “Покровский”, “Усачевский”, рынком стройматериалов “Синдика-О” в Строгине.

Известный московский универмаг “Москвичка” — часть одной из высоток, построенных в 60-х гг. прошлого века при прокладке Калининского проспекта. Его общая площадь — 6500 кв. м, торговая — менее 4000 кв. м. В 1996-1999 гг. здание занимал универмаг British House.

“Весеннее” обновление

“Синдика” купила 100% акций “Москвички” у группы акционеров из “нескольких российских предпринимателей” и американского инвестфонда Russia Partners, а агентом по сделке выступила компания Colliers International. Сумма сделки не разглашалась, по мнению экспертов, она должна была составить $15-18 млн. Самый сильный соблазн для новых владельцев магазина — сделать из него очередное казино, считают риэлторы. Впрочем, сосед “Москвички” — торговый дом “Весна” преодолеет этот соблазн даже с выгодой для себя.

В марте 2002 г. корпорация “Инком-Недвижимость” приступила к реконструкции магазина “Весна”, выступая в качестве соинвестора и управляющей компании. В феврале 2004 г. реконструированный торговый дом “Весна” уже принял первых покупателей.

Три года назад казино “Метелица” приобрело прилегающую к нему часть торгового дома “Весна” и организовало там дополнительные игорные залы. Вторая, не проданная “Метелице” часть “Весны” сейчас продолжает работать как торговый центр. Более того, она пережила реконструкцию и даже увеличила торговые площади.

Жажда знаний

При проектировании нового торгового комплекса была использована уникальная для России концепция open space. В соответствии с ней торговля производится на открытом пространстве. Такое решение позволило сделать новый торговый центр максимально удобным как для продавцов, так и для покупателей, считают в “Инкоме”. В результате реконструкции площадь “Весны” возросла до 14 800 кв. м (против 12 000 кв. м до реконструкции), здание полностью изменило архитектурный облик и превратилось в один из самых заметных объектов Нового Арбата, а ведущий московский ресторатор Андрей Новиков открыл здесь одноименный ресторан. Среди арендаторов торговых площадей в “Весне” такие известные брэнды, как Constellation, MaxMara, Marina Rinaldi, Articoli, Aldo Coppola, Charactere, “Империя детства”, “Дикая орхидея”, “Фабрика развлечений”, Piquadro, No One, Vision, “Инфинити Арт”.

Ежедневно в магазинах сети делают покупки 70 000 человек. Суммарный объем продаж объединения насчитывает более 25 млн книг в год. Торговля канцелярскими товарами составляет сегодня более 25% от общего объема товарооборота Объединенного центра.

Реконструкция ожидает еще один новоарбатский магазин — “Дом книги”. Сейчас это здание занимает муниципальное предприятие “Объединенный центр “Московский дом книги”. Это единственная в России многоструктурная розничная книготорговая сеть, сосредоточенная в одном городе. Сеть была создана в 1998 г. по решению правительства Москвы и включает сейчас 37 книжных магазинов и 40 киосков, расположенных в различных округах города. Наиболее крупные из них — “Дом книги на Новом Арбате”, “Дом педагогической книги”, “Дом медицинской книги”, “Дом технической книги”, “Мир детской книги”, “Дом книги на Соколе”, “Дом книги на Войковской”. Многие из этих магазинов имеют полувековую книжную историю и адреса, ставшие символами Москвы.

Весной 2004 г. стало известно о планах столичного правительства реконструировать “Дом книги” — общественный градостроительный совет при мэре столицы одобрил проект реконструкции, согласно которому здание планируется надстроить на два этажа, в результате чего его общая площадь увеличится на 3000 кв. м. На 1-м, 2-м и 3-м этажах будет осуществляться продажа книжной продукции, на 3-м и 4-м расположатся предприятия общественного питания для посетителей и сотрудников магазина. Проект также предполагает строительство подземного паркинга.

По количеству проданного товара предприятие является крупнейшим магазином Европы. В магазинах сети работает около 2000 человек.

О переговорах столичного правительства и “Интерроса” насчет создания совместного предприятия на базе сети книжных магазинов “Московский дом книги” стало известно от руководителя комплекса экономической политики и развития города Юрия Росляка. По его словам, речь не идет о продаже сети или ее части — магазины МДК будут сочетать торговлю книгами и организацию досуга. Если стороны договорятся, московское правительство передаст книжную сеть “Интерросу” в обмен на долю в новом предприятии, сообщил Юрий Росляк.

Вероятно, реконструкция будет происходить не на бюджетные деньги, так как крупнейшей столичной сетью книжных магазинов “Московский дом книги” заинтересовался холдинг “Интеррос” — частная инвестиционная компания, под управлением которой находятся активы стоимостью свыше $10 млрд (ГМК “Норильский никель” (около 60% акций), энергомашиностроительный концерн “Силовые машины” (около 70%), агропромышленный комплекс “Агрос” (100%), Росбанк (95%), “РУСИА Петролеум” (более 25%), банковская группа “О.В.К.”).

По оценкам участников рынка, интерес “Интерроса” к МДК связан прежде всего с помещением магазинов, площадь которых составляет примерно 30 000 кв. м, а стоимость — около $60 млн, и возможностью их перепрофилирования.

По мнению управляющего директора холдинговой компании “Интеррос” Андрея Бугрова, книжный рынок “имеет сильный потенциал для развития”, но нуждается в финансовых вложениях и маркетинговой поддержке. Идея “Интерроса” в том, чтобы в магазинах можно было “сесть и полистать книжку, выпив чашечку кофе”.

Торговые площади в стилобатах новоарбатских высоток и офисные помещения над ними в далекой, но уже видимой перспективе тоже будут реконструированы. Замена начинки устаревших зданий начнется согласно вышедшим документам с четвертой по счету “книжки”, расположенной на пересечении бывшего Калининского проспекта с Новинским бульваром. Знаменитое здание, на углу которого красуется глобус, было возведено в комплексе министерских высоток в 1967 г. Несколько лет назад оно превратилось в крупный офисный центр, но устаревшие планировка и техническое оснащение небоскреба не соответствуют престижу его географии. В течение двух лет будет проводиться его частичная модернизация, но внешне строение, за исключением замены окон, останется прежним.

Санация высоток

Новые проекты

По окончании ремонта первые три этажа займут небольшие магазинчики, фотоателье, пункты ксерокопирования, рестораны, кафе, бистро, а “надлежащие” офисы увеличатся в полезной площади за счет перепланировки. Кроме того, планируется и техническое перевооружение здания: будут увеличены мощности электросетей, усовершенствованы системы водоснабжения, отопления, кондиционирования.

Пять лет ушли на разработку проекта и его согласование, а в 2002 г. Lotte Group выкупила акции LL, принадлежащие “ЛогоВАЗу”, и проект полностью перешел под ее контроль. Сейчас комплекс находится на стадии строительства.

Помимо перепрофилирования и реконструкции Новый Арбат собирается удивить москвичей серией новых проектов, часть площадей в которых займут торговые помещения. Самый крупный из них — Lotte Lotte, гостиничный, деловой и торговый центр на пересечении Нового Арбата и Садового кольца. Строительство комплекса было инициировано в 1996 г. АО “ЛогоВАЗ”. В 1997 г. “ЛогоВАЗ” и Lotte Group, включающая 85 корейских и японских компаний с оборотом более $16 млрд, создали компанию LL, получившую права на застройку участка.

Был ли опубликован хоть один проект строительства на месте сносимых в центре зданий? Только ли потому мы пребываем в неведении, что чиновники не считают нужным нас информировать? Несмотря на заявления мэрии о наличии утвержденных проектов, городские власти сами не могут точно сказать, что и когда будет (или не будет) построено.

Общая площадь помещений внутри комплекса составит 84 000 кв. м. Первая очередь проекта будет сдана в 2005 г. Это будет 23-этажное здание, первые восемь этажей которого отведены под магазины и увеселительные заведения, остальные этажи — под офисные помещения. Вторая очередь проекта — высококлассный отель на 350-400 номеров — будет реализована после 2005 г.
Москва стремительно меняет свой облик. Как будет выглядеть сердце российской столицы через несколько лет, сегодня не может предсказать никто. Посудите сами: вы можете приблизительно представить себе, что появится на месте Военторга, гостиниц «Москва», «Интурист», «Россия»?

«Свято место» будет пусто?
Очередное решение принято, но дискуссия на этом не закончилась. Недавно группа из 63 депутатов Госдумы направила президенту страны и мэру столицы открытые письма с призывом отказаться от восстановления гостиницы и создать на ее месте «большую площадь с подземными помещениями». На собранной по этому поводу пресс-конференции инициатор обращений — депутат Александр Лебедев всеми силами отстаивал мысль о том, что гораздо логичнее было бы соорудить на месте «Москвы» подземную автостоянку, а наверху разбить «красивый сквер с двумя–тремя памятниками выдающимся деятелям».
Необходимость строительства именно парковки депутат обосновывал, с одной стороны, нехваткой машиномест в центре города («там смогут оставлять свои автомобили люди, приехавшие в Большой театр, на Красную площадь или в Мавзолей»), с другой — тем, что парковку строить быстрее и дешевле, чем гостиницу, а прибыли она принесет больше. Но и те и другие аргументы кажутся по меньшей мере сомнительными. Во-первых, предлагая соорудить стоянку прямо напротив Госдумы, депутат вряд ли заботится исключительно об удобствах простых москвичей. Во-вторых, сколько должны стоить места на этой стоянке, чтобы она приносила больше прибыли, чем высококлассный отель с дорогими бутиками?
Тем не менее А. Лебедев даже выразил готовность провести переговоры с инвесторами, чтобы убедить их изменить проект. Правда, с кем вести переговоры — до сих пор непонятно: информация о том, кто на самом деле вкладывает средства в «реконструкцию» «Москвы», остается тайной за семью печатями.
Есть у депутатской инициативы и другие «слабые места». Народные избранники, по примеру других власть предержащих, ориентируются лишь на свои собственные художественные вкусы. Раз они считают, что площадь на месте «Москвы» — это красиво, значит, так оно и есть. «Мне площадь не кажется элементом дискредитации или девальвации открытых пространств, у нас в Москве их вообще очень мало, — заявил А. Лебедев. — Откроются с другой стороны и Большой театр, и «Метрополь», и Исторический музей. Эта точка зрения — моя личная, к ней присоединяются еще 63 депутата. Если бы мы собирали подписи еще два месяца, мы собрали бы и больше... Уровень нашей культуры — вещь спорная. Мне кажется, мы вполне созрели для того, чтобы высказаться о том, нужна ли нам площадь или нужна гостиница «Москва».
Об уровне депутатской культуры действительно хотелось бы поспорить — и сделать совсем другие выводы. Достаточно вспомнить последнюю драку в стенах парламента. А также подумать о том, что сегодняшний рейтинг Думы, по признанию самого А. Лебедева, составляет всего 3%. И при этом депутатам даже в голову не пришло хотя бы ознакомиться с мнением профессиональных архитекторов!

Я слову хозяин: как дал, так и обратно взял
В последнее время московскому правительству неоднократно предъявлялись обвинения в том, что все вопросы сноса и строительства даже самых знаковых зданий решаются кулуарно, без публичного обсуждения и учета мнения жителей города. Все это так. Но, похоже, «слуги народа» не спешат делиться своими планами еще и потому, что планы эти могут меняться в любой момент в зависимости от настроения, ситуации и влияния — назовем это так: «некоторых факторов».
Яркий тому пример — судьба гостиницы «Москва». Споры о том, что следует строить (или не строить) на ее месте, начались еще до сноса легендарного сооружения. Выслушав все предложения, столичные власти как обычно приняли решение, идущее вразрез с общим мнением. «Москву» обещали восстановить в точности такой же, какой ее привыкли видеть жители города, за исключением внутренних планировок и интерьеров (последние как раз и представляли наибольшую ценность).
Можно предположить, что такое решение было продиктовано стремлением успокоить взбудораженную прессой общественность: раз вам «Москва» нравится и вы считаете ее памятником — отстроим в том же виде. Хотя, с точки зрения любого здравомыслящего человека, такая логика абсурдна: если признать гостиницу памятником истории и архитектуры, то сносить ее нельзя ни в коем случае; если здание, как считают многие, не только не является памятником, но и уродует лицо города, то нет никакого смысла воспроизводить его вновь.
Так, депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов неоднократно высказывался против восстановления здания в прежнем виде: «В нем нет ничего ценного, это просто чудовище, которое было возведено на месте знаменитого Охотного ряда, где располагались известные исторические памятники: дворец князя Гагарина, старинные белокаменные палаты, трактир Тестова и др. Все это было снесено, на этом месте выстроено безобразное здание, которое мне еще в детстве показывали как пример вандализма. Для меня праздник, что ее снесли».
Тем не менее решение о восстановлении гостиницы было принято, проект утвержден, здание снесено и... началось! Все вдруг увидели, насколько прекрасен Охотный ряд без этого массивного сооружения, какой вид открывается на Кремль и Исторический музей, а некоторым даже показалась очень символичной «перекличка» расположенных друг напротив друга Думы Государственной и Думы городской (пусть и бывшей). Со всех сторон посыпались предложения оставить это пространство свободным, подарив москвичам еще одну площадь.
Самым неожиданным было то, что Охотный ряд без «Москвы» приглянулся и городским властям. Юрий Лужков публично заявил, что готов отказаться от решения восстанавливать гостиницу, поскольку на ее месте «образовалась бы одна из самых величественных городских площадей, с которой могли бы открыться такие виды, от которых дух захватывает и становится не по себе».
Пребывая в эйфории от таких перспектив, мы как-то забыли, что «не по себе» чаще становится от эстетических пристрастий столичных чиновников, мнящих себя архитекторами, и в таком вопросе лучше не полагаться на их сомнительный вкус и не слишком компетентные суждения, а хотя и с опозданием, но обратиться к профессионалам. Однако этого так никто и не сделал. Как отмечает главный архитектор ЗАО «Курортпроект», руководитель архитектурного бюро по реконструкции Большого театра Никита Шангин, «сегодня в нашей архитектуре реализуются вкусы «новых русских» — людей, которые получили деньги и власть, но не имеют при этом глубокой культуры, развитого художественного вкуса, зато имеют возможности реализовать свои понятия о прекрасном. И делают это. И пока они будут находиться в таком культурном состоянии — ситуация не изменится».
Не остановила всеобщий энтузиазм и мысль об обязательствах перед инвесторами, которые уже успели истратить круглую сумму на снос грандиозного здания. Вспомнить об этом пришлось несколько позже, когда после дискуссий вновь было принято решение о восстановлении гостиницы. Правда, теперь ясности с проектом нет: по одной версии, здание будет иметь прежний облик, по другой — его построят по первоначально существовавшему проекту Алексея Щусева. Теперь небеспочвенными кажутся опасения, что в результате мы увидим нечто совершенно иное — как водится, повыше и побольше, а то и с пресловутыми «башенками».

Этой сказке нет конца...
Сколь разные мнения ни высказывались бы по поводу будущего «Москвы», у профессионалов не вызывает сомнения одно: градостроительная ситуация на этом участке более чем сложная. Красота открывшейся панорамы — на самом деле вопрос для специалистов спорный, необходимость создания гигантской площади — тоже. Неоднозначна и идея малоэтажной застройки: если на месте «Москвы» появятся небольшие дома — начнет выделяться уродливое здание Госдумы — как центральная, организующая новое пространство точка.
В таких условиях надо принимать решение, только исходя из конкретных проектов. Самым логичным было объявить конкурс среди архитекторов (причем главой жюри должен быть не вездесущий московский мэр, а признанная величина в области архитектуры), представленные на конкурс проекты надо публиковать, чтобы дать возможность высказаться жителям города, узнать мнение культурной общественности. И только после того, как будет выбран действительно лучший архитектурный проект, проводить конкурсы среди инвесторов, застройщиков и приступать к сносу. Прибыль прибылью, но для таких знаковых объектов архитектурный облик должен являться безусловным приоритетом.
Очевидно, что до схем, которые приняты в цивилизованных странах, нам еще далеко. И ситуация с «Москвой» отнюдь не исключение. Несколько подзабылась история с Военторгом. Возможно, когда на его месте вырастет очередной безвкусный монстр, кто-нибудь и вспомнит, что при сносе нам обещали сохранить хотя бы «самые ценные элементы фасада» памятника архитектуры эпохи модерна. Против уничтожения «Интуриста» никто особо и не возражал: мол, хуже уже и быть не может. Сегодня понятно: еще как может! Вырастет на месте серенькой советской постройки кричащая громада — и умрет на ее фоне «Националь», так же, как погибла гостиница «Прага» рядом с огромным новоделом. Не будет прежним сгоревший и реконструированный «Манеж».
Эпопея с «Москвой» еще не закончилась, а ее судьбу рискует повторить гостиница «Россия». Когда было принято решение о сносе, много говорилось о приоритете качества архитектурного проекта при выборе инвестора. В качестве экспертов привлекли многих известных деятелей культуры. И что же? Инвестор (компания «СТ-Девелопмент») был определен в нарушение всех условий конкурса, более-менее внятного проекта не существует до сих пор, но планы строительства при этом уже поменялись. История повторяется...

Как нам обустроить «Москву»
Большинству специалистов вопрос о судьбе «Москвы» не кажется таким уж простым и однозначным — «строить или не строить?». К примеру, известный архитектор Сергей Чобан, совладелец бюро NPS Tchoban Voss GbR Architekten BDA, работающий в Берлине и не зависящий от московских властей, уверен: «Застраивать место «Москвы» нужно, но домами другой масштабности, другой высотности, а самое главное — гетерогенными по своему архитектурному языку». С доводами архитектора спорить трудно: «С одной стороны, у стен Кремля находится Красная площадь, это огромное пустое пространство. Перед Историческим музеем есть Александровский сад — еще один большой свободный участок. Мало того, Охотный ряд тоже является достаточно большим активным пространством, которое непосредственно перетекает в «пустоту» перед Большим театром и дальше — до Китайгородской стены. Я не уверен, что решение сделать все пространство на месте гостиницы «Москва» парком правильное. Мне кажется, такое количество пустых территорий создаст некую инфляцию свободных пространств, потому что они все будут находиться рядом. Любое свободное пространство воспринимается интересно только в контрасте с застроенным».
При этом архитектор подчеркивает, что возведение в Охотном ряду такого здания, как «Москва», не лучшее решение: «Гостиница своим масштабом сильно «давила» на Кремль. И это особенно видно сейчас, когда ее снесли. Думаю, на этом месте уместнее будет мелкомасштабная, четырех–пятиэтажная застройка, состоящая из отдельных зданий».
Это лишь одна из множества возможных концепций, но такой вариант никто всерьез даже не рассматривал. Еще больше сомнений высказывает Н. Шангин: «Во-первых, я считаю, что гостиницу «Москва» вообще не надо было сносить. И очень жаль, что за это никто не ответил. Уж коль ее снесли, я не уверен, что старое здание нужно повторять «один в один», можно было бы построить нечто совершенно новое, с актуальной для XXI века архитектурой. Но это в идеале. Если учитывать вкусы нашего руководства, наименьшие опасения у меня вызвало бы все же однозначное воспроизведение гостиницы. Но, насколько мне известно, восстанавливать ее в прежнем виде не собираются. Фасад, выходящий на Театральную площадь, предполагается сделать той же высоты, что и фасад, выходящий на Манежную. И таким же визуально активным, с какими-то совершенно немыслимыми колоннадами, пропилеями и так далее. Вот этого, на мой взгляд, не должно быть ни в коем случае: на Театральной такая высота фасада недопустима. Он просто «раздавит» площадь, будет «давить» даже Большой театр, который является в этом месте главным объектом, и конкурентов у него быть не может, иначе возникнет полная дисгармония пространства.
Не возражал бы я и против того, чтобы оставить вместо «Москвы» площадь или пойти по пути некой реконструкции масштаба старого Охотного ряда. Я вообще противник высотного строительства и тем более против увеличения этажности в центре города. Но это тоже опасно. Зная вкусы московского руководства, я боюсь, что мы получим в результате нечто совершенно ужасное. Ведь даже при идеальных условиях нет уверенности, что малоэтажную застройку можно сделать корректно и правильно, существует вероятность, что небольшие здания будут смотреться неким провалом между Кремлем и Госдумой».

Квартал “Чистые пруды” общей площадью 22 000 кв. м строится на участке в 0,6 га на пересечении Подсосенского и Барашевского переулков, между Садовым и Бульварным кольцом столицы, рассказал “Ведомостям” Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, выступающей консультантом проекта. По словам Ковалева, проект предполагает реконструкцию нескольких аварийных домов, а также строительство новых. Квартал, говорит он, будет состоять из двух домов на 20 семей, шести таун-хаусов и двух особняков. “В квартале общей площадью 22 000 кв. м поселится не больше 30 семей”, — комментирует Ковалев.

Еще одна компания решилась построить в центре Москвы жилой комплекс, включающий таун-хаусы и частные особняки. В финансировании проекта стоимостью $50 млн принимает участие ИМПЭКСБАНК. Проект назван по имени знаменитых московских Чистых прудов, хотя у знатоков столичной географии это название вызывает сомнения.

По словам представителя префектуры ЦАО, земельный участок находится в аренде у ЕЭС с 1995 г. На участке были “ветхие строения”, на месте которых строится комплекс, сказали в префектуре.

ЕЭС вложит в строительство жилого комплекса “Чистые пруды” $50 млн, сообщила “Ведомостям” Татьяна Дубровская, финансовый директор компании. Из этой суммы 8,5 млн евро (около $11,3 млн) предоставляет в виде кредита ИМПЭКСБАНК. В банке подтвердили выделение кредита, но не назвали его срок и условия.

Риэлторы уверены, что рентабельность проекта на Чистых прудах составит 70% при себестоимости $2500 за 1 кв. м. “Чтобы обеспечить рентабельность, жилье в новом комплексе надо продавать от $4000 до $8000 за 1 кв. м в зависимости от метража, этажности, типа жилья и проч.”, — говорит Александр Илюхин, управляющий партнер компании “Новое качество”. Сейчас, по его данным, квартиры в новостройках на Чистых прудах продаются по цене $4000-5000 за 1 кв. м. Клубный комплекс, аналогичный “Трем тополям”, в этом районе будет иметь мало шансов на успех, социальное окружение района не позволяет строить там дорогие объекты, предостерегает Виктор Козлов, коммерческий директор компании “Авгур Эстейт”. По мнению Сидорова, сейчас район Чистых прудов хорош для строительства жилья бизнес-класса. А самыми популярными у покупателей дорогого жилья, говорят риэлторы, по-прежнему остаются Арбат, Остоженка, Патриаршие пруды, Замоскворечье и Плющиха, где однородная элитная застройка, а стоимость 1 кв. м в новостройке доходит до $10 000-13 00 “Районом Чистых прудов интересуются не больше 10% покупателей”, — соглашается Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании Kirsanova Realty. Алексей Рогачев, автор школьного учебника по москвоведению, говорит, что место, где строится новый квартал, очень условно можно назвать Чистыми прудами. “Квартал находится на одинаковом расстоянии до прудов и Курского вокзала. Исторически этот район назывался Бараши”, — рассказывает Рогачев.

По данным риэлторов, жилые комплексы, состоящие из частных домов, в центре Москвы строили всего две компании — “Авгур Эстейт” и “Стройинком-К”, “дочка” компании Africa Israel Investment, подконтрольной известному диамантеру Льву Леваеву. По оценкам экспертов, инвесторы вложили в проекты $25 млн и $15 млн соответственно. “Авгур Эстейт” в прошлом году построила на Плющихе комплекс “Три тополя” общей площадью 10 000 кв. м, состоящий из семи таун-хаусов и клубного дома на 12 квартир. “Стройинком-К” в 2003 г. возвела на Остоженке комплекс из 17 таун-хаусов “Палата Муравьевых” общей площадью почти 14 000 кв. м. Комплекс, вспоминают риэлторы, продавался в течение двух лет. “Покупатели Остоженки обычно отдают предпочтение квартирам, а не таун-хаусам”, — объясняет Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka Realty. Однако “Три тополя”, по словам риэлторов, были проданы в течение полугода при средней цене $7000 за 1 кв. м.

“БЭЛ-Девелопмент” заканчивает строительство склада класса А площадью 26 000 кв. м в окрестностях Видного, что в 6 км от кольцевой автодороги по Каширскому шоссе. Об этом сообщил “Ведомостям” генеральный директор компании Игорь Жуков. По его словам, склад в Подмосковье компания с самого начала строила с целью продажи. “Участок относился к территории завода "Мосмек", которым управляет "Русский алюминий". Просто продавать его было невыгодно, поэтому мы решили построить на нем два склада — для собственных нужд и для продажи”, — говорит Жуков.

Девелопером проекта выступает компания “Европейское экологическое сообщество” (ЕЭС). Опрошенные “Ведомостями” столичные риэлторы утверждают, что знают о ней очень мало. ЕЭС основана в 1992 г. группой частных лиц, занимается реконструкцией исторических зданий. “Дочка” ЕЭС, компания “Интерстрой”, реконструирует усадьбы Салтыковых – Чертковых (ул. Мясницкая), Полухиных – Морозовой (Б. Трехсвятский пер.) и особняков в Хохловском переулке – эти проекты эксперты оценивают в $100 млн. Своих владельцев и финансовые показатели ЕЭС держит в секрете.
Компания “БЭЛ-Девелопмент”, одна из структур холдинга “Базовый элемент”, выставила на продажу склад класса А. Эксперты оценивают объект в $18-20 млн. Однако эксперты сомневаются, что компания сможет быстро продать недвижимость: пока на рынке складов не было ни одной подобной сделки.

Однако эксперты сомневаются, что инвестор сможет быстро продать построенный склад. По данным риэлторов, пока на рынке складской недвижимости не было ни одного примера сделок по продаже готовых складов. В основном, говорит Клепиков, девелоперы строят склады под заказчика (build-to-suite) или для сдачи в аренду. Дмитрий Погребинский из фармацевтической компании “Протек” считает, что позволить себе покупку склада может компания, которая имеет в день до 150 000 заказов на поставку товара. “И то такой объект окупится не меньше чем через 5-6 лет”, — добавил эксперт. Жуков также уверен, что объект окупится для покупателя за пять лет. Клепиков называет срок от 2 до 5 лет. Сейчас, как рассказал Смирнов, “БЭЛ-Девелопмент” ведет переговоры с несколькими логистическими операторами и компаниями — конечными потребителями.

Рентабельность проекта для “БЭЛ-Девелопмент” и сумму инвестиций в проект Жуков озвучивать отказывается. “Рентабельность не ниже, чем для проектов с жилой недвижимостью”, — уточняет он. В компании Knight Frank, которая выступает консультантом проекта, затруднились оценить его рентабельность. Однако Сергей Смирнов, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, сказал, что цена на объект складывается из расчета $700 за 1 кв. м. “$18 млн — вполне адекватно для склада такого уровня”, — соглашается Владимир Клепиков, руководитель аналитического отдела Национальной логистической компании. Один из экспертов на условиях анонимности предположил, что доход “БЭЛ-Девелопмент” от этого проекта не превысит 20%.

“БЭЛ-Девелопмент” – “дочка” компании “Базовый элемент” – работает на девелоперском рынке более четырех лет. Занимается как проектами в области коммерческой недвижимости, так и строительством для корпоративных нужд холдинга. Сейчас “БЭЛ-Девелопмент” строит офисный центр площадью 16 000 кв. м в Самаре, реконструирует санаторий “Родина” в Сочи. Оборот компании не разглашается.

Рубен Алчуджян, директор отдела складской недвижимости компании Colliers International, считает, что существующий дефицит складов поможет продавцу избавиться от объекта. По данным консалтинговых компаний, в 2004 г. на открытый рынок попало всего 30 000 кв. м складов, хотя построено было 350 000 кв. м. Тем не менее, прогнозирует Алчуджян, сделки по продаже готовых складов будут на рынке крайне редки. “Слишком сложно искать покупателя под уже построенный объект”, — считает он. Смирнов же утверждает, что за такими предложениями будущее. Когда клиент строит здание build-to-suite, то платит за непостроенный объект, а здесь, на взгляд Смирнова, получает готовый продукт и несет меньшие риски.



Главная --> Публикации