Главная --> Публикации --> Молочные реки ипотеки Офисный центр вместо завода Самодеятельность при перепланировке квартиры недопустима и опасна Маяковка выходит на триумфальную

Слово дефицит, казалось бы, давно забыто. И тем не менее он есть. По прогнозам аналитиков, в будущем году спрос на квартиры в высококлассных элитных домах не будет удовлетворен. Дефицит на первичном рынке элитного жилья составит 10-15%, поэтому цены в престижных районах столицы, таких, как Остоженка и Арбат, превысят $10 000 за кв.м; на вторичном рынке они вырастут до $12 000 за кв.м.

Радикального повышения цен на жилье в 2003 году не предвидится. Это касается всех регионов России, кроме Санкт-Петербурга, где в преддверии 300-летия рост цен на недвижимость опережает прогнозы.

Что касается ситуации на столичном рынке типового и монолитного жилья, эксперты по-прежнему предрекают рост цен в наступающем году, правда, не столь значительный - 5-7%.

- Нельзя не отметить, что уходит в прошлое стиль hi-tech в архитектурном облике зданий и дизайн-проектах интерьеров, - говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павел Здрадовский. - Большинство покупок квартир происходит по формуле "увидел - купил - въехал в готовую обставленную квартиру". Сегодня предпочтения клиентов в основном сводятся к традиционной классике, с ее мягкими тонами и элегантной мебелью.

В других регионах России радикального повышения цен не ожидается.

Единственным городом, в котором уровень цен предлагаемого жилья превышает докризисный, стал Санкт-Петербург: рост цен за год составил 28%. В северной столице заметно возрастает спрос на элитное жилье со стороны столичных, региональных и зарубежных предпринимателей. В 2003 г. ввиду дефицита площадок под застройку предложение элитного жилья будет крайне ограничено. В связи с приближающимся юбилеем города, который повлечет приток инвестиций, аналитики прогнозируют дальнейший рост спроса на жилье в историческом центре и формирующихся районах элитной застройки - в будущем году цены вырастут еще на 10-15%. Наибольший их рост будет наблюдаться весной, во время празднования 300-летия ситуация стабилизируется, осенью рост цен продолжится.

- Во второй половине года цены практически стабилизировались, объем предложения растет и сейчас составляет на вторичном рынке около 8000 объектов, что для Екатеринбурга довольно много, - рассказывает начальник аналитического отдела Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. - Скорее всего в начале 2003 года цены будут плавно снижаться с возможным возвратом к текущему уровню к концу года (сейчас 1 кв.м жилья стоит в среднем $515 на вторичном рынке, на первичном - ближе к $600). В Екатеринбурге строится очень мало (всего 10%) типового жилья, остальное - жилье повышенной комфортности, кирпичные дома от $700-800 за кв.м.

Так, в Екатеринбурге на первичном и вторичном рынке жилья ожидают сужение спроса, сокращение темпов роста цен.


Столичные власти окончательно вывели из состава участников проекта воссоздания гостиницы "Москва" Московскую девелоперскую компанию, возглавляемую известным предпринимателем Шалвой Чигиринским. Сам он говорит, что условия, на которых будет финансировать проект американский инвестор - Decorum Corp, его компанию не устроили бы.

- В Тамбове и Орле цены держатся на определенном минимуме, - считает Александр Сошнев, заместитель начальника инвестиционного управления компании "Социальная инициатива". - В Тамбове типовое жилье продается от $220 за кв.м, что соответствует платежеспособному спросу. Однако в следующем году цены в Тамбове могут несколько приподняться, есть такая тенденция. В Орле цены выше - от $400 до $500 за кв.м, но и сам город побогаче, платежеспособный спрос населения выше. В Краснодаре сейчас ведется строительство жилья в большом объеме, цена 1 кв.м уже поднимается до $70 Очевидно, что в регионах постепенно происходит экономический подъем, в связи с чем цены на жилье в будущем еще вырастут, насколько - зависит от макроэкономических показателей развития того или иного региона.

Условия, на которых будет работать ООО "Декорум", Чигиринский в беседе с "Ведомостями" назвал "очень жесткими". "Инвестор платит за все, а возвращать вложенные средства должен будет из своих 51%. Это нереально", - говорит глава МДК. По его оценке, для реализации проекта, рассчитанного на 2003 - 2006 гг. , потребуется не менее $400 млн. С компанией Decorum "Ведомостям" связаться не удалось.

В подписанном Юрием Лужковым 29 апреля постановлении правительства Москвы "О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы "Москва" (N 311-ПП) говорится, что для практической реализации проекта будет создано ОАО "ДекМос", 51% в уставном капитале которого получит российская дочерняя компания Decorum Corp. - ООО "Декорум". Остальные 49% отходят правительству Москвы. Документ также отменяет один из пунктов февральского распоряжения столичного правительства, который называл Московскую девелоперскую компанию (МДК) одним из участников процесса реконструкции. Впервые об участии МДК в реконструкции гостиницы совместно с Decorum Corp глава столичного департамента внешних связей Иосиф Орджоникидзе заявил в феврале прошлого года. Предполагалось, что в обязанности МДК войдут разработка проекта, управление реконструкцией, маркетинг, а после завершения - эксплуатация и управление гостиницей.

Как указывается в постановлении, правительство Москвы намерено жестко контролировать способность инвестора выполнить свои обязательства. "Декорум" должен перечислить задаток в $3 млн, а также представить правительству Москвы "гарантию первоклассного мирового банка о наличии у ООО "Декорум" всей суммы, необходимой для финансирования сооружения нового объекта в соответствии с заключенным контрактом на строительство".

Московская девелоперская компания была образована в 2001 г. на паритетных началах правительством Москвы и фирмой ST Group, которая занимается топливным и девелоперским бизнесом. Руководитель и основной владелец компании Шалва Чигиринский - акционер британской Sibir Energy, которая, в свою очередь, владеет акциями "Петрол Комплекса", оператора сети бензозаправок, работающих в Москве под маркой BP. Среди проектов ST Group в недвижимости - возведение китайского торгового центра у метро "Новослободская", офисные комплексы на улице Тимура Фрунзе, Якиманке, Садовнической набережной.

По мнению аналитиков UMACO, частной компании, занимающейся гостиничным бизнесом, возврат инвестиций от строительства отелей занимает не менее пяти лет. "А если речь идет о таком проекте, как "Москва", то еще дольше", - говорит руководитель пресс-службы UMACO Роман Накашидзе.

"Проект будет окупаться слишком долго, - говорит Чигиринский. - Может быть, Decorum знает какие-то способы более эффективного возврата инвестиций, но наши экономические расчеты не склонили нас к соинвестированию. Наша миссия выполнена, мы сделали дизайн-девелопмент, т. е. разработали концепцию комплекса, которая получилась очень красивой".

На ведение хозяйственной деятельности гостинице "Москва" остается чуть более двух месяцев - до 30 июля, а разбирать здание начнут 15 сентября. После прекращения работ ОАО "Гостиница "Москва" будет ликвидировано. Компенсации увольняемым сотрудникам выплатит опять же "Декорум".

В новом многофункциональном комплексе будут отель категории пять звезд, апартаменты, торговый, рекреационный и развлекательный центры, офисные помещения, светопрозрачные перекрытия внутреннего двора, подземные автостоянки. Само здание будет воссоздано в соответствии с первоначальным замыслом авторов-архитекторов. Разборка существующего здания гостиницы необходима "ввиду его полной амортизации, потери надежности конструкций и эксплуатационных характеристик", говорится в постановлении.

Строительный бум, охвативший Подмосковье в течение последних лет, продолжает набирать обороты. Рынок недвижимости Московской области постепенно догоняет столичный. Увеличивается количество предложений, резко вырос спрос, а вместе с ним повысилась и стоимость жилья. Цены на квартиры в домах по индивидуальным проектам начинаются от 650 долл. за кв. метр, т.е. практически идут в ногу с зонами массовой застройки Москвы. При этом их качественные характеристики по-прежнему намного выше, а транспортная доступность почти такая же, как в московских районах, расположенных за МКАД.

В Московской области работают более 7 тысяч строительных компаний.

Напомним, что застройщики и риэлторы условно делят Подмосковье на три пояса. Наиболее востребованным среди желающих поселиться в пригороде является первый - это города-спутники с собственной инфраструктурой, которые начинаются за МКАД и входят в 5-километровую от Москвы зону. К ним относятся Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Реутов, Люберцы, Одинцово. Второй пояс - это населенные пункты, расположенные в радиусе до 17 км от столицы (Дедовск, Сходня, п. Андреевка, Лобня, Юбилейный, Железнодорожный, Лыткарино, Троицк, Щербинка). К третьему поясу традиционно относят города, близкие к границе Московской области - Звенигород, Истра, Пушкино, Ивантеевка, Фрязино, Щелково, Жуковский, Домодедово, Подольск, Апрелевка.

Дальше едешь - меньше платишь?

Приезжие из других городов и регионов рассматривают область как старт, отправную точку с перспективой последующего переезда в Москву. Существует и устойчивая тенденция роста престижности подмосковного жилья. Коренные москвичи, в первую очередь молодые семьи, представители экономически активного среднего класса, покупая свою первую квартиру, предпочитают пригород столице, та как он дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилплощади за меньшие деньги. Третья, немногочисленная часть покупателей - это люди среднего и пожилого возраста, меняющие свои московские квартиры на подмосковные с целью получения доплаты.

По данным инвестиционно-строительной компании "Стройметресурс", предложение на рынке недвижимости Московской области ежемесячно превышает 1 тысячу квартир. По этому показателю Подмосковье прочно удерживает второе место после Москвы среди остальных российских регионов. Рост активности на рынке недвижимости Московской области происходит в основном за счет увеличения доли платежеспособных мигрантов как москвичей, так и иногородних и жителей стран СНГ.

Так как все больше людей, желающих купить жилье, предпочитают приобретать квартиру именно в новостройках ближнего Подмосковья, сегодня область занимает уверенные позиции в качестве "поставщика товара" на первичном рынке. В последние два года строительная активность постепенно смещается в дальние территории Московской области, что сказывается на ценах новостроек. Впрочем, вне зависимости от типа объекта и его удаленности от Москвы, цены на первичное жилье в Московской области остаются ниже столичных, даже в сравнении с окраинами.

По данным компании "Новая площадь", процент покупателей, использующих при покупке квартир в области ипотечные кредиты, пока невелик - не более 1 процента. Более популярны у покупателей рассрочки платежей на период строительства.

В настоящее время в Московской области работают более 7 тысяч строительных компаний, в том числе многие операторы столичного строительного рынка. ДСК-1 застраивает Химки и Красногорск, Главмосстрой осваивает Лобню и Мытищи, ДСК-3 - Реутов. Наиболее значительные объемы жилья возводят "Стройтэкс", "Альянс", "Дружба". Постепенно выходят на подмосковный рынок и компании из других регионов.

Рынок новостроек Подмосковья занимает довольно обособленное место в структуре рынка недвижимости Московского региона в целом. Изначально строительство здесь вели в основном местные строительные организации, либо местные частные девелоперы. Положение дел изменилось в тот момент, когда московский стройкомплекс, поджимаемый нехваткой площадок в Москве, обратил на область более пристальное внимание.

Строим в комплексе

Активный рост объемов строительства в Подмосковье, начавшийся в 2001 году, продолжается. В прошлом году объемы возведенного жилья достигли 3,5 млн. кв. метров. В среднесрочной перспективе эта тенденция, по прогнозам специалистов, сохранится, и объемы строительства ежегодно будут увеличиваться на 10-15 процентов.

Сегодня в ближнем Подмосковье монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам постепенно вытесняют типовые. Кирпично-монолитные дома дают возможность строить квартиры со свободной планировкой, что особенно ценится покупателями. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир. Как устойчивую тенденцию И. Безрукова выделяет улучшение качества жилищного строительства в новостройках ближнего Подмосковья в целом. "Все больше внимания застройщики уделяют внешнему виду зданий, обустройству прилегающей территории. Новые дома красивы и удобны. Квартиры в них имеют разнообразные планировочные решения, а также оснащены современным инженерным оборудованием. При разработке плана строительства учитывается социальная инфраструктура района", - отмечает она. При этом в области четко обозначилась тенденция застройки кварталами.

Директор Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина БЕЗРУКОВА, отмечает, что в текущем году наблюдается высокая динамика развития первичного рынка. Спрос на квартиры в домах-новостройках Московской области постоянно растет. Соответственно продолжается плавное увеличение цен на все категории объектов первичного рынка. На сегодняшний день в Москве жилые помещения среднего класса продаются за 1400-1750 долларов за кв. м, а цены в ближнем Подмосковье на аналогичные квартиры 600-950 долларов за кв. метр.

Одна из причин бурного развития кирпично-монолитного строительства в том, что под типовую панельную застройку сейчас новые большие участки земли практически не отводятся. Современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали возводить всего несколько лет назад, и доля нетипового строительства постоянно растет. В Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. В настоящее время на подмосковном рынке новостроек на долю монолитного домостроения приходится более 50% от всего объема строящегося жилья.

Во всех близлежащих к столице городах ведется в основном комплексное строительство домов параллельно с объектами инфраструктуры, что считается одним из наиболее перспективных направлений.

По мнению заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании "Новая площадь" Евгения Фетисова, комплексная застройка района позволяет существенно сократить затраты инвестора и, как следствие, получить более низкую себестоимость готового жилья. При комплексном строительстве новых районов также существенно сокращаются сроки строительных работ благодаря разработке единого проекта застройки, комплексной организации строительства, экономии на внешних и внутренних сетях, а у архитекторов появляется больше возможностей создать район с учетом всех современных требований к качеству жилья.

Но и крупнейшие московские застройщики - владельцы домостроительных комбинатов и таких известных и широко застраивавшихся в последние годы в Москве серий, как П-44Т, П-3М, П-46М, ИП-46С, КОПЭ, И-155 - активно выходят на рынок жилищного строительства Подмосковья с типовыми домами, осваивая застройку целых районов. Наиболее масштабные примеры таких районов - мкр. Красногорье, Павшинская пойма (застройщик - СУ-155), мкр. Трехгорка, Кутузовский ("Интеко" и СУ-155) в Красногорском и Одинцовском районах соответственно, район Новокуркино г.Химки (Группа Компаний ПИК).

"Тяжелая артиллерия" подмосковного рынка недвижимости - элитные многоквартирные дома, что объясняется естественным стремлением людей к комфорту. Хотя, соблазняя покупателя жильем в подмосковной новостройке высокого класса, застройщики несколько рискуют. По мнению многих специалистов, именно большие квартиры в домах повышенной комфортности считаются одними из самых низколиквидных объектов в области. Тем не менее, на недостаток желающих въехать в монолитно-кирпичный дом со свободными планировками, подземным гаражом и внутренней инфраструктурой риэлторы не жалуются - спрос на такое жилье существует.

Подмосковная элита

Одним из направлений строительства высококлассного жилья - малоэтажные дома. На сегодняшний день их количество пока еще достаточно ограничено и по стоимости квадратного метра идет на уровне верха московского бизнес-класса. В качестве примера специалисты приводят такие жилые комплексы, как "Земляничная поляна" в пос. Заречье на Сколковском шоссе (площади квартир от 146 до 600 - пентхаус - кв. м,), "Тихомирово" (квартиры от 100 до 433 кв. м), "Жуковка-1" в пос. Жуковка на Рублево-Успенском шоссе (квартиры площадью от 100 до 500 - пентхаус - кв. метр). Характерная черта таких комплексов - не только высококачественное инженерное оснащение и использование дорогих материалов в строительстве и отделке, но и наличие большой собственной огороженной охраняемой территории, измеряемой гектарами земли и расположение в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД.

В продаже можно встретить как откровенно дорогостоящие (класс А, люкс), так и более скромные дома, причисляемые к бизнес-классу. Главное, что по замыслу застройщиков, должно привлечь к ним клиентов - элитные характеристики, удачное месторасположение и относительно доступные цены. Покупка даже самой большой квартиры обойдется намного дешевле, чем приобретение и содержание загородного коттеджа. Среди направлений, где уже появились первые "ласточки"-дома, - популярные Рублево-Успенское, Ильинское, Сколковское шоссе. У инвесторов, желающих вложить средства в подобного рода проекты, есть целый ряд оговорок. Комплекс должен находиться вблизи от МКАД, иметь свой забор, коммуникации, инфраструктуру. Иначе у него слишком мало шансов конкурировать с проверенной схемой: квартира - в центре, дом - за городом.

Сложно сказать, действительно ли покупка элитной квартиры в ближнем Подмосковье удачное вложение средств. Мнения специалистов по этому вопросу расходятся. Хотя цены на подмосковную недвижимость, по прогнозам, будут повышаться каждый месяц на два процента.

Остальные объекты, по мнению специалистов, - это хороший бизнес-класс. Лидером по количеству таких комплексов по праву считается Красногорск. Выгодное западное расположение, обширные лесопарковые зоны, каскады прудов и Генплан развития города, предполагающий массовый снос старых домов, влекут сюда инвесторов. Застройщики потихоньку формируют в городе элитные районы - к каждому из построенных комплексов плавно подтягиваются остальные. Первопроходцем в Красногорске стала компания "Стройиндустрия" - создатель "Красной горки" в микрорайоне Южный. Из остальных объектов можно отметить "Лесную сказку" в Брусчатом поселке и "Розенфилд Хаус". Строить жилые комплексы бизнес-класса пытаются и в других городах, например, в Одинцово, Мытищах, Химках, Троицке. Есть свои элитки и в более удаленных от Москвы городах. Так, в самом центре подмосковного наукограда Королева строится пятисекционный 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс "Олимп". Стоит обратить внимание и на расположенный в Ивантеевке комплекс европейского жилья "Зеленый квартал", состоящий из секционных домов разной этажности и таун-хаусов.

Спрос на квартиры в области растет очень быстро, подтягивая за собой и цены. В Красногорске, Химках и Одинцово цены уже вплотную приблизились к столичным. Аналитики полагают, что в этом году рост цен составит не менее 15%, а, скорее, 20-30 процентов.

Догоним и перегоним столицу. По ценам

И если в радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке от 550 долл. за кв. м, то в перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье дойдет до 600-800 долларов за метр. При этом спрос на дальний радиус растет уже сейчас. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то в прошлом году он обрел стабильность, увеличившись на 20-30 процентов. По данным аналитиков, за лето квартиры в ближнем Подмосковье подорожали на 8-10 процентов.

Даже в условиях стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Застройщики отмечают, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она сейчас составляет в среднем 350 долларов за кв. метр.

Анастасия ЛИМ

Средняя стоимость квартир в домах элитного класса в Подмосковье сейчас варьируется от 2500 до 5500 долл./кв. м, для бизнес-класса цена составляет от 740 до 1200 долл./кв. м, жилье экономкласса подмосковного рынка недвижимости оценивается от 500 долл. на начальном этапе строительства в небольших городских поселениях, расположенных в 20-40 км от МКАД, до 1200 долл. в построенных домах, например в Мытищах или Королеве. В большинстве случаев квартиры в Московской области сейчас покупаются на этапе монтажа первых - средних этажей дома, т.к. по мере приближения строительства к сдаче объекта цены повышаются в среднем на 15-20 процентов. Сложно сказать, как сильно изменится стоимость жилья в будущем году, однако, по мнению Е. Фетисова, она вырастет не меньше, чем на 12 процентов.

Как же риэлтор проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.

90 % строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Это связано, в первую очередь, с тем, что спрос на квартиры в Подмосковье идет снизу - наиболее востребованы квартиры небольших и средних площадей, полная стоимость которых менее 50 тыс. долларов. Квадратные метры таких квартир наиболее дороги - цены на однокомнатные квартиры на 10-20 % выше, чем на трехкомнатные. Причина в том, что более половины покупателей квартир в ближнем Подмосковье связаны с ежедневным посещением Москвы и покупка квартиры в области продиктована не столько желанием жить в Подмосковье, сколько недостатком средств на приобретение жилья в черте столицы.
Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтор и становится таким доверенным лицом, т.е. получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца. Поэтому...

Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.


Правило №1: вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.

Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.

Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.

Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.

Правило №2 аналогично правилу №1: необходимо присутствовать при получении выписки.

Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.

Унаследованная квартира

Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца.

Правило №3: необходимо присутствовать при получении такой выписки.

Правило №4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.

Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.

Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.

Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.

Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.

Правило №5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько хромает. Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Правило №6: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.

Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.



Главная --> Публикации