Главная --> Публикации --> Волхонка: улица искусств Не надо чинить то, что работает С наступающим годом реализации отложенного спроса... Рынок элитного жилья, итоги 2004 г., прогноз на 2005г. Арендаторов гонят из отелей

Ажиотаж вокруг проекта "Москва-Сити" начался зимой этого года, когда ОАО "Сивест", принадлежащее владельцу группы SPI Юрию Шефлеру, начало скупку акций "Сити". Гендиректор "Сивест" Антон Исупов сообщил Ъ, что его компания "приобрела более 10% акций". Одновременно ИГ "Атон" начала скупку акций "Сити" у мелких акционеров по ценам, превосходящим предшествующие котировки в десять раз (см. Ъ от 11 апреля). К концу апреля "Атон" скупил около 25% акций компании. По словам вице-президента "Атона" Антона Нискина, группа выполняла поручение своего клиента, назвать которого господин Нискин отказался. По данным Ъ, "Атон" действовал в интересах "Сивест".

Вчера Юрий Лужков на встрече с депутатами Мосгордумы заявил, что мэрия нашла инвесторов на все объекты московского международного делового центра "Москва-Сити", за исключением самого большого небоскреба – башни "Россия". Речь идет о привлечении в проект как минимум $3 млрд инвестиций. То, что заявление мэра не блеф, подтверждает десятикратный рост цен на акции управляющей проектом компании ОАО "Сити", собрание акционеров которой состоится сегодня.

Ъ удалось выяснить, какие компании ведут сейчас с мэрией переговоры о получении прав на застройку участков. Это турецкая ЭНКА, шведская Skanska и МДМ-банк. Не исключено участие в проекте девелоперской компании "Строймонтаж" и администрации Ханты-Мансийского автономного округа.

Причины этого ажиотажа стали понятны вчера. Юрий Лужков заявил, что найдены инвесторы для строительства всех объектов "Москвы-Сити" за исключением башни "Россия". Речь идет о 15 офисных, торговых и гостиничных небоскребах. Минимальный объем инвестиций, необходимых для возведения каждого из этих объектов, составляет $200 млн.

Юрий Лужков вчера заявил, что в ближайшие год-полтора "объекты на участках 'Сити' будут расти, как грибы после дождя". В самом ОАО "Сити" вчера официально комментировать ситуацию отказались, но на условиях анонимности Ъ сообщили, что большая часть инвестпроектов, о которых говорит мэр, может оказаться дутыми. Ранее об участии в строительстве офисных небоскребов "Сити" уже заявляли структуры "Газпрома" и "Северстали", однако до реализации проектов дело так и не дошло. А японская корпорация Itochu и вовсе отказалась от прав застройки по выкупленному за $1 млн опциону. Впрочем, в правительстве Москвы Ъ заверили, что условия заключаемых инвестконтрактов будут крайне жесткими. В случае если застройщик не возведет здание в течение установленного срока (в среднем три года), права аренды и недострой будут изыматься без каких-либо компенсаций.

Однако полностью финансировать строительство небоскребов за свой счет эти компании, скорее всего, не будут. По данным Ъ, застройщики вместе с мэрией сейчас ведут интенсивные переговоры с западными инвестфондами, готовыми предоставить до 80% необходимых для строительства средств под 6% годовых. Отметим, что ни одному из офисных застройщиков Москвы не удавалось привлечь средства инвестфондов ниже чем под 8%.

Не самое востребованное в недалеком прошлом Дмитровское направление сегодня прочно вошло в пятерку лидеров. Почти все агентства недвижимости ставят его в рейтинге популярности на четвертое место после Рублево-Успенского, Новорижского и Калужского шоссе. Популярность Дмитровке обеспечивают уникальные природные ландшафты, выход к нескольким крупным водохранилищам и сложившаяся здесь спортивно-развлекательная инфраструктура.

Свои планы по застройке "Сити" столичные власти собираются конкретизировать сегодня. Предполагается, что мэрия сделает специальное заявление для прессы или сообщит об инвестконтрактах на собрании акционеров ОАО "Сити".
Интерес покупателей и арендаторов загородного жилья к Дмитровскому направлению растет с каждым сезоном. Правда, тех, кто решит поселиться на Дмитровке, ждет одно неудобство: трасса по-прежнему остается довольно загруженной, и ежедневные длительные поездки в центр столицы могут свести на нет удовольствие от активного отдыха и общения с природой.

От избушки до дворца
В настоящее время в районе Дмитровки представлен практически весь спектр предложений загородного жилья. Есть немало стародачных мест, можно купить маленький домик на шести сотках в садовом товариществе, а можно элитный коттедж в современном поселке. Причем достаточно широко представлены новые дома средней ценовой категории жилье бизнес-класса.
Дмитровское шоссе по уровню спроса занимает четвертое место: в общем объеме заявок, поступающих в нашу компанию, на долю данного направления приходится 8%, рассказывает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. Всего здесь находится около 36 коттеджных поселков, из них полностью заселены около 1 Основная их часть относится к эконом- и бизнес-классу.
Категорию эконом-класса на Дмитровском шоссе представляют поселки таунхаусов Ясная поляна, Катюшки, Дубрава и Долгопрудный. Более состоятельным покупателям предлагается поселок бизнес-класса Смородинка.
По словам руководителя направления загородной недвижимости ЗАО Корпорация МИАН Светланы Кондачковой, самые востребованные дома эконом-класса площадью 200 300 кв. м, для таунхаусов этот параметр составляет 120 200 кв. м. Размер наиболее популярного жилья бизнес-класса и элитных коттеджей 450 700 кв. м.
В свою очередь аналитик загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Иван Воробьев отмечает, что предложение в организованных коттеджных поселках достаточно разнится по площадям домов (от 200 до 900 кв. м) и стоимости 1 кв. м (от $1,8 тыс. до $5 тыс.) в угоду спросу, который тоже весьма разнообразен.
Предложение и спрос на загородную недвижимость на Дмитровском направлении неизменно растут: складываются благоприятные условия для большинства участников рынка, говорит И. Воробьев. Так, на данный момент в этом регионе Подмосковья возводится несколько уникальных коттеджных поселков (выделяются такие, как Лазурный берег, Аврора, Зеленый мыс, Паллада-Сити), и потребительский спрос на них обещает оправдать ожидания риэлторов, девелоперов и застройщиков.
По данным специалистов компании Blackwood, сейчас в районе Дмитровки на стадии строительства находится около 17 поселков, из них семь на берегах водохранилищ. В прошлом году начались продажи домов в нескольких новых коттеджных поселках, которые можно отнести к элитным: Паллада-Сити, Лазурный берег и Монаково. Наиболее интересным проектом является Паллада-Сити, расположенный в 7 км от МКАД на берегу Клязьминского водохранилища. Там планируется создать обширную инфраструктуру, включающую яхт-клуб, спортивный комплекс, детский сад и т. д. Стоимость коттеджей в этом поселке варьируется от $1,9 тыс. до $5,5 тыс. за 1 кв. м. В целом средняя цена домов в строящихся поселках по Дмитровскому шоссе составляет $1,7 тыс. за 1 кв. м.
Правда, по поводу средней стоимости коттеджей мнения риэлторов расходятся. Так, по данным экспертов компании МИЭЛЬ-Недвижимость, она составляет $400 500 тыс. Специалисты компании Blackwood приводят другие цифры $220 400 тыс.
Нет единого мнения и по поводу того, какова средняя цена земли на Дмитровке. Средняя стоимость участка здесь составляет $8 тыс. за сотку, а рядом с водоемами она может достигать и $35 тыс. за сотку, говорит Ж. Щербакова. По мнению С. Кондачковой, цены на землю в прибрежных зонах достигают отметки $25 тыс. за сотку. А по утверждению М. Маркаровой, стоимость участков в поселках у воды составляет $15 30 тыс. за сотку.
В зависимости от удаленности поселка цены, по данным С. Кондачковой, варьируются следующим образом: земельные участки, расположенные в охраняемых коттеджных поселках на удалении до 10 км от МКАД, стоят $8 12 тыс. за сотку, в радиусе 10 25 км $4 10 тыс., на расстоянии 30 50 км $1,5 3 тыс.
Разброс мнений риэлторов относительно средних цен можно объяснить сложностью подсчета среднего арифметического при столь большом разнообразии предложения. К тому же цены варьируются не только в зависимости от расстояния до столицы, но и от привлекательности природного ландшафта, степени готовности поселка, наличия инфраструктуры и т. п.
Теперь очень активно осваиваются территории, прилегающие к горнолыжным курортам, говорит С. Кондачкова. Поселки для любителей горнолыжного спорта сконцентрированы в зоне 40 45-километровой отметки от МКАД. Эти площади планируется застроить по типу альпийской деревни. Удаленность элитных поселков на воде также не является основополагающим фактором для определения ликвидности. Например, строящийся элитный поселок Зеленый мыс расположен на берегу Пестовского водохранилища в 28 км от МКАД.
По мнению большинства риэлторов, недвижимость по Дмитровскому направлению продается хорошо. Спрос на коттеджи высокого качества на рынке загородной недвижимости превышает предложение, отмечает С. Кондачкова. Однако север Подмосковья хорош тем, что предоставляет больше возможностей удовлетворить запросы наших покупателей благодаря широкому ассортименту предлагаемых объектов разных ценовых категорий.
Что касается вторичного рынка, то, по словам И. Воробьева, предложений на нем не слишком много, и в большинстве это небольшие дома площадью 100 300 кв. м и стоимостью от $50 тыс. до $300 тыс.

Долгая дорога к большой воде
В пределах Дмитровского направления имеются выходы сразу к нескольким крупным водохранилищам: Пироговскому, Клязьминскому, Пестовскому, Пяловскому и Икшинскому. По уровню яхтенной инфраструктуры Пироговское и Клязьминское водохранилища занимают лидирующие позиции среди других водоемов Подмосковья. Благодаря природным ландшафтам на Дмитровке активно развивается и горнолыжный спорт. Здесь расположены такие спортивные парки, как Сорочаны, Волен, Яхрома, клуб Тягачева, хорошо известные любителям спорта.
Индустрия спортивных развлечений привлекает сюда все больше состоятельных потребителей. Однако до недавнего времени Дмитровское направление больше всего подходило тем, кто приобретал загородное жилье именно для отдыха, а не для круглогодичного проживания. Ежедневно ездить отсюда на работу неудобно из-за плохой транспортной доступности. Именно этот отрицательный фактор не позволяет Дмитровскому направлению составить серьезную конкуренцию Рублево-Успенскому и Новорижскому шоссе.
Как и множество других трасс, Дмитровское шоссе чрезвычайно загружено, говорит управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость Жанна Щербакова. На первых 10 км от МКАД для постоянного потока машин здесь слишком узкая дорога, поэтому в часы пик нередки многокилометровые пробки. Кроме того, эта трасса не имеет современных развязок, что, безусловно, задерживает движение на шоссе.

Жанна Щербакова
Управляющий директор компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 На Дмитровском направлении загородная недвижимость является высоколиквидной прежде всего за счет интересного природного ландшафта. Вдоль шоссе располагается целая сеть водохранилищ, а за 35 км от МКАД начинается живописная холмистая местность.
Так, именно на Дмитровском шоссе расположено знаменитое Икшинское водохранилище, которое является судоходным и соединяется с Волго-Балтийской водной системой. Из Подмосковья на яхте можно попасть в Балтийское, Каспийское и Черное моря. Вокруг Икшинского водохранилища строятся престижные коттеджные поселки, инфраструктура которых предназначена для полноценного яхтинга и других водных видов спорта, как летних, так и зимних.
Главным недостатком Дмитровского шоссе является его чрезвычайная загруженность. Тем не менее в целом Дмитровское направление достаточно популярно среди покупателей загородной недвижимости.

Временное пристанище
Предложения по аренде на Дмитровском направлении тоже разнообразны. По словам руководителя направления аренды ЗАО Корпорация МИАН Гульнары Рахмангуловой, наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома, расположенные в пределах 20 км от МКАД. Но многие клиенты интересуются арендой загородного жилья и в районе 40 45-километровой отметки, т. е. в районах горнолыжных курортов.
Неизменно популярными остаются стародачные места. По данным И. Воробьева, цена аренды коттеджа площадью 150 800 кв. м, расположенного на лесном участке поблизости от воды, колеблется от $1 тыс. до $15 тыс. в месяц.
Более подробные сведения приводит Г. Рахмангулова: В радиусе до 20 км от МКАД небольшой дом с минимальным набором удобств можно снять за $1,5 2 тыс. в месяц. Загородный коттедж с тремя четырьмя спальнями, расположенный на охраняемой территории с хорошими подъездными путями и развитой инфраструктурой, обойдется в $12 тыс. в месяц. Так, в поселке Архангельское-Тюриково стоимость аренды загородного коттеджа достигает $12 15 тыс. Из стародачных мест я бы отметила деревню Мышецкое, которая включает и старую застройку, и небольшое количество современных коттеджей. Кроме особой атмосферы стародачного места, которая сложилась в Мышецком, деревня привлекает арендаторов чистым озером с насыпным пляжем. Старый дом в Мышецком можно арендовать за $2 4 тыс. в месяц, коттедж за $4 10 тыс..
Есть на Дмитровке и специализированные поселки, построенные специально для сдачи в аренду. К ним относится возведенный в 2004 году поселок Forestvill. Он расположен в 21 км от МКАД и состоит из 89 деревянных коттеджей площадью 160 250 кв. м. Арендные ставки на дома в этом поселке, по данным специалистов компании Blackwood, составляют $5 7 тыс. в месяц. На вторичном рынке аренда коттеджа обойдется от $1,5 тыс. до $10 тыс. в месяц.
Сориентироваться в таком ценовом диапазоне можно лишь на конкретных примерах. Так, в поселке Вешки, расположенном в 1 км от МКАД, аренда дома площадью 1 тыс. кв. м с гаражом, бассейном и сауной на участке 15 соток будет стоить $10 тыс. в месяц. Снять дом площадью 300 кв. м на участке 5 соток в Архангельском-Тюрикове (1 км от МКАД) можно за $9 тыс. в месяц. В поселке Красная поляна (22 км от МКАД) дом площадью 400 кв. м с гаражом, бассейном, сауной на участке 13 соток обойдется в $5 тыс. в месяц. Арендовать секцию в таунхаусе площадью 250 кв. м с евроремонтом, сауной на участке 17 соток в поселке Озеро Круглое (25 км от МКАД) можно за $1,5 тыс. в месяц.

Но если с электричеством в Подмосковье, как и в большинстве обжитых районов страны, все обстоит не настолько плохо, чтобы не помянуть добрым словом ленинский план ГОЭЛРО, то проблема отопления, скорее всего, встанет перед вами во всей своей остроте. Есть несколько систем отопления жилья. Магистральное отопление (трубы, в которых течет горячая вода от ближайшей ТЭЦ) — это больше городской вариант, и в области встречается не часто, в основном в поселках городского типа и в деревнях, непосредственно прилегающих к городам. Газовое отопление представляет собой котел с водой, который греет газовая горелка. Нагретая вода циркулирует по радиаторам (батареям). Бывает котел на жидком или твердом топливе. Это то же, что и газовое отопление, но вместо газа горелка жжет мазут, солярку или дрова. В электрическом отоплении возможны два варианта. Первый — также с котлом воды. Второй — это калориферы, которые обогревают непосредственно воздух в комнате. Ну и последний вариант — печь.

Часто бывает так, что при покупке недостроенного загородного дома или дачи вам нравится и само строение, и участок, и окружающий ландшафт. Неясным остается только вопрос с состоянием коммуникаций в приглянувшемся доме. Как понять, какие коммуникации подведены, какие можно будет без проблем подвести, а каких в принципе не может быть в этом месте никогда? Попробуем разобраться.

В хорошем доме в идеале должны присутствовать электричество, отопление, водопровод, канализация, телефон. Кроме того, неплохо, если есть и такие дополнительные инженерные системы, как Интернет, ТВ-антенна, кабельное ТВ и охранная сигнализация. Но мы сосредоточимся на первых четырех. Самое важное в условиях загородной жизни, безусловно, электричество, все остальное можно худо-бедно создать самим. Электричество, конечно, тоже можно получать самим с помощью дизельного генератора, но постоянно тарахтящий на участке двигатель с запахом солярки, согласитесь, не лучшее условие для отдыха. Так что главное — понять, насколько сложным будет подключение электричества на данном участке. Часто случается так, что на вопрос, возможно ли подключение электричества к дому, звучит ответ: «Да, конечно, вот видите, стоит линия электропередач (ЛЭП) на 500 киловольт? Электричества у нас столько, что аж в ушах жужжит». Это неправда. К линии высоковольтных передач подключиться нельзя. Нужны технические условия и строительство понижающего трансформатора. Стоить это будет столько, что можно купить штук семь таких домов. Иногда на вопрос, есть ли электричество, хозяин дома или риелтор отвечает, что да, конечно, вот же столб стоит. Да, то, что есть столб, это хорошо, но неплохо, чтобы на этом столбе были еще и провода, а в них — напряжение. Бывает, что столбы не подключены и подключать их не к чему. Правда, если вы покупаете дом в обжитом населенном пункте, то, скорее всего, подключиться к электричеству не составит труда. Если дом стоит в деревне, где возможна прописка, а назначение земли — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), вам придется собрать пакет документов, получить техусловия и тогда к вам приедет электрик из местного отделения энергосбыта, подключит к вашему дому провода от столба, опечатает счетчик, и вы сможете спокойно пользоваться электричеством. В садовых товариществах все еще проще. Придется лишь погасить задолженность вашего участка перед товариществом, и тогда к вам приедет долгожданный электрик. Однако, кроме самого факта появления света в вашем доме, немаловажным фактором является и максимальная выделенная мощность. В садовых товариществах и большинстве деревень обычно выдают около 3 кВа. Этого, конечно, хватит на лампочку Ильича (или Эдисона), но о кондиционере, стиральной машине и, естественно, об электрическом отоплении можно забыть. Для современного дома необходимо не менее 10 кВа.

Водопровод — задача, которую также чаще всего приходится решать своими силами. Магистральный водопровод встречается редко. Остаются два способа: колодец или скважина. Самая качественная вода у вас будет из артезианской скважины (скважины на известняк). Стоимость оборудования для колодца дешевле, чем для артезианской скважины, но не надо забывать о надежности. Вода в колодце может кончиться уже завтра, а воды из скважины хватит и вам, и вашим детям, и даже внукам. Бурильщики скважин утверждают, что в недалеком будущем выражения «колодезная водица» и «отравляющее вещество» станут синонимами. Конечно, это преувеличение, но статистика действительно крайне печальна. Например, в половине колодцев Подмосковья вода непригодна для питья. Что ее испортило? Колоссальные свалки, отсутствие культуры и заводов по переработке мусора (этим грешат округи большинства населенных пунктов, насчитывающих до 20 тысяч жителей и более), а также выгребные ямы, отстойники ферм и скотных дворов (подобные сооружения должны располагаться не менее чем в 30 метрах от источника питьевой воды), оживленные транспортные артерии (тяжелыми металлами загрязнены участки, находящиеся в 100-300 метрах от железнодорожного полотна и автотрассы), промышленные производства, участки радиоактивного загрязнения, доставшиеся в наследство от военных и энергетических объектов, пахотные земли, загрязненные тяжелыми металлами (находящиеся в радиусе 100 км от Москвы, они «травят» реки, которые частично аккумулируют «яды» в донных отложениях, а частично разносят дальше, на многие сотни километров). Но не будем обобщать, есть еще и вокруг столицы места относительно чистые, а в российской глубинке — тем более. Да и перечень «минусов» колодезного водоснабжения экологической проблемой не заканчивается. Следующая проблема — малый водоразбор. Поверхностные воды (а именно они питают колодцы) способны в лучшем случае обеспечить до 100-150 литров в час (хотя некоторым везет, бывает и до 500 литров в час). Другими словами, если помимо приличного коттеджа с городскими удобствами решено обзавестись гаражом, оранжереей, грядками с автополивом, бассейном или вместо всего этого построить ферму — воды не хватит. Кроме того, есть вероятность, что с первого раза вы не попадете «в жилу», а значит, не получите и 50 литров в час. Можно также наткнуться на слишком глубокий, непроходимый плывун (быстрая подземная «река» из песчаной взвеси), которому не видно дна. Если шахта не упрется в плотный глинистый или уж хотя бы в неподвижный песчаный слой, она не сможет нормально функционировать. Случается, рытье колодца превращают в своеобразное «хобби» — из года в год дачники копают новый. Понятно, они работают непрофессионально, но профессионалы поблизости не наблюдаются. И это еще одна проблема. В Подмосковье, к примеру, становится все меньше фирм, предлагающих услуги по рытью колодцев. Еще меньше тех, кто готов рисковать людьми и рыть глубже 8 м (дело-то опасное, плывун может и под землю утянуть). И уж совсем мало московских профи, согласных работать в более чем 120 км от столицы. Да и деньги, которые они берут, солидные ($40-50 за 1погонный м, не считая материала). Сруб сейчас практически никто не ставит, а метровые бетонные кольца стоят 650-900 рублей за штуку (без учета доставки). Если повезет, можно нанять немосковскую бригаду, у них расценки чуть ниже, но ненамного. При этом большинство «копателей» не гарантируют правильность определения места. Придет вода в должном количестве или нет — проблема заказчика. Так что, потратив на глубокий колодец (бывает, приходится рыть и на 15 м) почти столько же, сколько на иную скважину, можно остаться «с носом».

Подключение к магистральному отоплению — предпочтительный вариант, однако, как уже было сказано, встречается крайне редко. Газ, как известно, наиболее удобный и экономичный способ отапливать загородные дома. Даже простые газовые котлы предусматривают автоматизацию процесса отопления, а сам газ — один из самых дешевых видов топлива. Отопление дома площадью 200 кв. м и обеспечение его горячей водой в течение одного сезона будет стоить вам порядка $35 Котел на мазуте, для сравнения, «сожжет» $1000, а электрическое отопление — все полторы. Однако подключение дома к газу — удовольствие не из дешевых. Даже если газовая труба низкого давления проходит по границе вашего участка, вам придется, скорее всего, платить дважды. Сначала $3000-7000 собственникам этой трубы за право врезаться (в деревнях, в отличие от коттеджной застройки и садовых товариществ, эта часть может быть бесплатна). А потом придется заплатить еще несколько тысяч за составление и согласования проекта проводки трубы на ваш участок, разводку труб внутри дома и за фактические работы. Кроме того, как и в случае с электричеством, не во всякий газ можно врезаться. Часто бывает, что человек, продающий вам дом, сообщает, что газ есть, и показывает на желтые металлические таблички в близлежащем поле. Вполне возможно, что это газопровод высокого давления, врезаться в который невозможно. Вам, в свою очередь, нужно поискать поблизости желтую конструкцию, от которой отходят желтые трубы. Это ГРП — газо-распределяющая подстанция. Наличие таковой должно обнадежить: хотя бы к части домов данного населенного пункта газ подведен. Котлы на жидком топливе достаточно дороги в эксплуатации. Котлы на твердом топливе не всегда имеют систему автоматизации процесса, а это значит, что вам придется «кочегарить» собственноручно. Электрическое отопление также очень дорого в эксплуатации, и редко где бывает достаточная мощность для отопления дома (для площади 200 кв. м вам понадобится 10-15 кВт).

Артезианские («известняковые») водоносные слои находятся на глубине от 30 до130 и более м. От поверхностной «грязи» их защищают глинистые пласты. Конечно, ни тяжелые металлы, ни нитраты, ни фенолы в них не обнаруживаются. Песчаные взвеси тоже отсутствуют. О бактериальных загрязнениях вообще речи быть не может: там нет кислорода, эксперты называют артезианскую воду «мертвой». Зато повышенное содержание железа, фтора и солей жесткости встречается часто.

В то же время хороший колодец, за состоянием которого правильно следят, способен пережить своих хозяев.

Ограничений по местности немного. Под строительство скважины подойдет свободная площадка 3×6 (иногда 4×6) м, максимально приближенная к дому, причем над ней не должно нависать никаких проводов. Рядом придется обустроить место под отстойник 1×1,5 метра, куда рабочие будут сливать используемую при бурении воду. Скорее всего, потребуется и площадка для хранения оборудования на период проведения работ размером 8×3 м. Ведь приедут три-четыре машины: буровая, машина с трубами (после разгрузки уедет), «водовозка», прицеп-бытовка. Да, и еще: до места бурения нужно расчистить подъездные пути шириной 3 м. Хорошо, если есть возможность скооперироваться с соседями. Тогда стоимость скважины для одного дома окажется намного ниже.

Бурильщики сразу, на стадии заключения договора, снимают с себя всякую ответственность за качество воды. Иначе и быть не может: никто не знает, какие «полезные ископаемые» таит в себе ваш участок. Просто, заказывая артезианскую скважину, надо быть готовым и к приобретению системы очистки воды.

Таким образом, при покупке и последующем обустройстве загородного дома вам придется разобраться во многих вопросах, к которым раньше вы не имели никакого отношения. И хотя, скорее всего, вы будете привлекать специалистов, принимать решение по той или иной проблеме вам все равно придется самим. А для этого стоит детально изучить все вопросы и не торопиться с покупкой.
Закон о долевом строительстве грозит разорить мелких и средних застройщиков. Банки отказываются нести с ними солидарную ответственность перед покупателями квартир и не выдают кредиты под залог инвестиционных контрактов. Но так продается большинство квартир в строящихся домах.

Еще одна немаловажная инженерная система — канализация. Если подключение к общественному коллектору невозможно, поневоле придется создавать индивидуальную (местную) канализацию. Существует много способов ее устройства, но наиболее современный состоит в монтаже установок заводского изготовления. Это не самый дешевый, но зато самый надежный метод очистки сточных вод. В настоящее время масса фирм (как зарубежных, так и отечественных) занимается выпуском и монтажом подобных систем. Наиболее известны UPONOR SAKO (септики открытого типа) и WAVIN (изолированные тэнки). Принцип их работы несложен, но эффективен. Сточные воды последовательно поступают в ряд емкостей. Вначале стоки попадают в септик, в котором без доступа кислорода (анаэробно) часть загрязнений обезвреживается. Затем производится доочистка в специальных резервуарах (тэнках) при помощи активного ила, биофильтров или их комбинаций. Чем больше ступеней в установке, тем чище вода на выходе. После таких сооружений вода имеет очень высокий уровень очистки, соответствующий строгим отечественным санитарным нормам, и может сбрасываться на грунт или в близлежащий водоем при помощи погружного насоса. Заметим, что современные насосы могут работать много лет без техобслуживания и легко монтируются в систему водоочистки. Важным преимуществом «установок полной заводской готовности» является изоляция сточных вод от грунта, исключающая заражение почвы болезнетворными микроорганизмами и гельминтами.

Условия кредитования для застройщиков заметно ухудшились, жалуется представитель компании “Сити — XXI век” Сергей Лядов: банк готов финансировать только тех, кто не привлекает средства дольщиков. Закон о долевом участии лишил застройщиков значительной части денег физлиц, покупавших квартиры на стадии строительства, и им пришлось эти средства заменять банковскими кредитами, объясняет старший партнер компании “Кредитконсалтинг” Юрий Истомин. По оценке директора департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость” Сергея Елисеева, только в Москве речь идет примерно о $1,2 млрд в год, которые люди тратили каждый год на покупку квартир на начальной стадии строительства.

Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” был принят 30 декабря в пакете законов о развитии рынка доступного жилья. Строители сразу приняли его в штыки: по их мнению, документ поставил застройщиков в зависимость от дольщиков. Оказалось, что не только от них, но и от банков, которые теперь должны нести с застройщиками солидарную ответственность. Брать на себя такие риски банкиры не хотят, и большинство из них попросту отказались давать строителям деньги под залог инвестиционных прав.

Из-за возросшего спроса на кредиты банки увеличили ставки по всем видам кредитования строительства жилья. Если до принятия закона большинство банков выдавало строителям кредиты максимум под 14% годовых в валюте, то сейчас ставка составляет 20-25%, утверждает Истомин. Ставки по кредитам строительным организациям выросли, подтверждает начальник отдела вексельных операций и андеррайтинга СДМ-банка Иван Дирков: “Рост составил до 100% — в зависимости от обеспечения, прозрачности бизнеса строителей. Усложнился и процесс обращения взыскания на обеспечение по кредитам строительным организациям, т. е. риски банков выросли, что отразилось на ставках”.

Главные кредиторы столичных строителей — Сбербанк и Внешторгбанк сейчас выдают деньги только по старым договорам, заключенным до вступления в силу закона, сетуют московские строители. В самих госбанках это не комментируют. А начальник департамента по развитию московской сети МДМ-банка Максим Першин опровергает уверения своих клиентов-строителей в том, что они повысили ставки по кредитам: “Мы всегда котировали ставку в зависимости от позиции клиента на рынке и рисков, которые мы видели в проекте. Принятие закона не повлияло на кредитование строителей в нашем банке”. “Наш банк полностью закрыл лимиты на кредитование строительной отрасли под залог инвестправ. Мы готовы кредитовать только под залог уже построенной коммерческой недвижимости”, — говорит начальник отдела корпоративного кредитования Банка корпоративного финансирования Сергей Павлов. “Я не знаю ни одного банка, который выдал кому-то серьезный кредит под обеспечение инвестиционных прав и ордер на строительство. Либо кредиты могут даваться опосредованно — под залог другой недвижимости”, — сказал гендиректор “Ведис Групп” Игорь Кузнецов.

“Рынок замер. Мы ожидаем, что минимум 30-40% мелких застройщиков разорятся. Они могут переориентироваться на сектор нежилой недвижимости”, — считает Кузнецов из “Ведис Групп”. По-настоящему эффект от нового закона рынок почувствует к концу года, когда жилье может подорожать на 20-22%, предупреждает Кожевников. Однако независимый аналитик Олег Репченко сомневается в этом: “Мы прогнозируем рост не более 1% в месяц, в конечном счете цену определит платежеспособный спрос”.

Большинство крупных строителей постарались получить разрешения на строительство до даты вступления закона в силу. “Тем, у кого нет собственных ресурсов для строительства, приходится тяжело. Если у них в работе только один проект и нет имущества, которое можно заложить, то их не прокредитуют. Многие компании уже сегодня замораживают объекты, а другие ищут соинвесторов в лице крупных компаний”, — утверждает председатель правления “ПИК-Холдинга” Артем Эйрамджанц. Алексей Кожевников из “Новой площади” также говорит, что небольшие строительные компании, у которых дефицит денежных средств, часто обращаются с предложениями войти в их проекты. Все опрошенные “Ведомостями” средние и мелкие застройщики отказались от официальных комментариев, но на условиях анонимности их сотрудники признают, что вынуждены обращаться за помощью крупных игроков.



Главная --> Публикации