Главная --> Публикации --> Крайние случаи Югу не хватает престижа. все остальное уже есть Северный сектор центра москвы стал односторонним От минимализма к истории... Белая дача хочет быть как мега

– Почему в Москве невозможно купить промышленное здание? Ведь количество производственных структур в столице постоянно сокращается.
– Цивилизованный индустриальный рынок будет складываться в регионах, а в Москве он вряд ли появится. Здесь стоимость земли настолько высока, что в свободную продажу московские заводы, точнее, освобождаемые промышленные площадки просто не попадают. Есть городские программы по выводу предприятий из центра Москвы за пределы города, в специализированную промышленную зону, либо по закрытию предприятия и выплате компенсации, но при их реализации возникает очень много проблем, в основном из-за отсутствия инвесторов.

Заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" ЭЛИНА ЗАНИНА рассказала корреспонденту "Ъ-Дом" АЛЛЕ ТОЛИНОЙ, почему пустующие здания заводов надо искать не в Москве.

При этом администрация Москвы всячески препятствует оформлению земли в собственность по той простой причине, что существующие на основании законодательства ставки слишком низки, по мнению городских властей. И если город начнет массово оформлять участки в собственность по заявлению владельцев московских промышленных объектов, он много потеряет с финансовой точки зрения.

– Получается, что главная проблема столичной индустриальной недвижимости – в высокой стоимости земли.
– Не только в стоимости. По действующему законодательству собственник объекта должен определиться с формой собственности земли, на которой стоит производство. Чаще всего она находится в бессрочном пользовании либо в аренде. Он должен либо взять ее в аренду на других, уже рыночных условиях, либо выкупить ее. Если собственник владеет действующим промышленным предприятием, ему совершенно нерентабельно брать землю в аренду или оставлять в бессрочном пользовании. Как бы он ни развивал свой бизнес, если в какой-то момент ему будет отказано в земле под объектом, производство встанет.

– Но если в регионах рынок индустриальной недвижимости уже сформирован, почему МИЭЛЬ приостановил проект по продаже зданий "Ростсельмаша"?
– Сначала у нас был большой интерес к данному объекту, его площадь составляет 130 тыс. кв. м. Понятно, что варианты использования его различны: производство, дилерские автоцентры, складские помещения. Но есть одна существенная особенность помещения – оно полностью заставлено оборудованием.

В регионах, напротив, оформление в собственность возможно. К тому же там более понятные отношения с местной администрацией: чаще всего она настроена на то, чтобы объект не простаивал и приносил прибыль в местный бюджет. Так что препятствий в оформлении земельных отношений в регионах не чинят и способствуют переходу прав в собственность для открытия бизнеса. Другое дело, что желающих пока немного.

Электростанционные смотрители

Собственники завода поставили условие: покупатель либо компенсирует его демонтаж, либо выкупает станки. Но на это никто пока не согласился – слишком сильно вырастет цена помещения (стартовая цена и так составляла $10,3 млн). Мы, как консультанты, понимали всю сложность стоящей перед нами задачи. К сожалению, при реализации программы по продвижению объекта возникли обстоятельства, в силу которых мы не смогли ее продолжить в заданном объеме.
Перестройка промышленных объектов стала популярной в Европе в 80-х годах. Новые технологии и перевод производства в страны третьего мира вынудили владельцев индустриальных объектов искать им новое применение. Выяснилось, что там, где раньше что-то производилось, теперь неплохо получается потреблять.

Перестраивают европейцы все, что угодно, но чаще всего под скальпель архитектора попадают теплоэлектростанции. Новые технологии выработки энергии делают энергию, производимую на старых установках, слишком дорогой, но и снос построек, как правило расположенных в городской черте, также экономически нецелесообразен. За последние годы в Европе были перестроены три крупные электростанции.

Самым известным проектом стало превращение вокзала Д`Орсе в Париже в Музей современного искусства. Работы по перестройке вокзала начались в 1978 году, над ним трудились группа АСТ и итальянский архитектор Гай Ауленти. Музей работает уже двадцать лет и теперь уже сам считается произведением искусства.

Самый дорогой проект перестройки электростанции реализуется под Лондоном. На перестройку Battersea в общей сложности будет потрачено £1,1 млрд. Территория бывшей электростанции (почти 154 тыс. кв. м), в центре которой расположено здание с четырьмя белыми трубами, раньше была завалена углем и застроена хозяйственными помещениями. Электростанция действовала 50 лет - с 1933 по 1983 год. В 80-х годах ее купил глава компании Alton Towers Джон Брум, чтобы превратить в парк аттракционов. Так и не найдя на проект денег, Брум в начале 90-х годов продал электростанцию компании Parkview International, которая спустя семь лет после покупки решила освоить заброшенную территорию. С помощью архитектурного бюро Eden Project компания разработала проект нового района Лондона, который носит название "Электростанция" и выходит далеко за пределы территории Battersea. Функциональным центром района станет старое здание электростанции – в нем разместятся торговый центр, несколько кинотеатров и ресторанов, выставочные галереи и 50-местная гостиница Upperworld, спроектированная архитектором Роном Арадом. А зал ресторана в торговом центре примечателен тем, что будет находиться в трубе электростанции и рассчитан всего на один столик.
Вообще, англичане больше других европейских стран преуспели в переделке промышленной недвижимости – сейчас они занимаются перестройкой целого полуострова Гринвич, расположенного на окраине Лондона. Этот проект оценивается в £5 млрд. До 1996 года 120 га территории Гринвича принадлежали компании British Gas, а затем эту землю для застройки приобрела English Partnerships. Первой постройкой на полуострове стал Купол тысячелетия, открывшийся в 2000 году. В следующие десять лет на территории планируется построить 3 тыс. жилых домов, офисы, торговые и развлекательные центры общей площадью 2 млн кв. м. Правда, старые постройки для осуществления крупномасштабного проекта не пригодятся – все промышленные здания, принадлежавшие British Gas, снесут.

Одна, на берегу Темзы в Лондоне, еще в 2000 году превратилась в Tate Modern Gallery. Над этим проектом работала швейцарская архитектурная студия Herzog de Meuron, и обошлось строительство в $202 млн. Вообще-то как электростанция она никогда и не работала. В проект атомного энергогенератора в Калькаре Нидерланды, Бельгия и Германия вложили $4 млрд, а потратив, признали его эксплуатацию опасной и закрыли. В 1995 году бесхозную электростанцию приобрел голландец Хенни ван дер Мост и спустя три года открыл на ее территории парк аттракционов Kernwasser Wunderland, сохранив при этом корпус реактора, по которому теперь водят экскурсии (топливо в него никогда не загружалось.– "Ъ-Дом").

Крупномасштабными проектами занимаются и французы, с середины 80-х пытающиеся возродить бывший винодельческий квартал Парижа Берси. Квартал с винодельческим заводом, многочисленными винными погребами, складами и домами виноделов существовал с 1800 до 1910 года, когда во время половодья его затопила Сена. Семьдесят лет он был заброшен, а в конце 80-х здесь был разбит парк площадью 14 га, состоящий из девяти маленьких парков. На бывшем заводе виноделия организовали винодельческий музей, а в парках открыли курсы для начинающих садоводов. В бывших складах разместились рестораны и магазины, а также жилые дома.

Оборонная немощь

Завод VEF был построен в 1919 году и до начала второй мировой войны занимался выпуском продукции самого широкого спектра – на нем собирали даже истребители VEF I 16 (не путать с российским перехватчиком И-16, выпускавшимся в те же годы.– "Ъ-Дом"), а также спортивные самолеты. Однако мировую славу этому заводу принес выпускаемый с 1937 года миниатюрный фотоаппарат VEF Minox. После войны компания Minox переехала в Германию, а VEF занялся выпуском телекоммуникационного оборудования. Часть комплектующих закупалась за рубежом, и именно заказ VEF помог в 80-х годах встать на ноги малоизвестной тогда финской компании Nokia.

От дальних европейцев не отстают и наши бывшие соотечественники. Так, в Риге уже перестроен завод VEF и ведется реконструкция "Энергоавтоматики" – промышленных гигантов времен СССР.

Другой крупный рижский завод – "Энергоавтоматика", производивший оборудование для нужд Министерства обороны СССР,– сейчас превратился в "индустриальный парк". Впрочем, вопреки названию, индустрии как таковой на его территории не будет. Фитнес-центр и несколько ресторанов (по мнению консультантов из Colliers International, для них это очень удачное место, поскольку завод расположен на магистрали, связывающей центр города и спальные районы) будут соседствовать со складскими помещениями общей площадью около 20 тыс. м – больше "Энергоавтоматику" ни во что переделать не удалось. Стоимость такой реконструкции оценивается в ?10 млн.

С развалом Советского Союза территория завода VEF была куплена итальянской компанией Pro Kapital, которая за 2003-2004 годы перестроила предприятие в торговый центр "Домина Шопинг" площадью 116 тыс. кв. м. Перестройка радиозавода обошлась девелоперу в ?60 млн.

Инвестиционный бум на рынке недвижимости эмирата Дубай начался два года назад, после того как его власти приняли закон, позволяющий иностранцам покупать недвижимость. Аналогичный документ через год вступит в силу в эмирате Шарджа (сейчас в Шардже иностранцы могут лишь арендовать недвижимость на 99 лет).

В прошлом номере "Ъ-Дом" рассказывал о том, как пытаются привлечь российских инвесторов египетские владельцы гостиниц. Вслед за египтянами российскими деньгами заинтересовались владельцы недвижимости из государства, которое никогда не испытывало недостатка в свободных денежных средствах,– свои проекты в Москве представила компания Dar International Development Investment Group (DIDIG) из Объединенных Арабских Эмиратов. Судя по заявлениям ее представителей, недвижимость в эмирате Дубай сейчас может приносить прибыль до 60% годовых – почти как московская два года назад.

Продвижению в этом международном рейтинге способствовали прежде всего старания властей эмирата Дубай. Помимо того что иностранцам разрешили покупать недвижимость, каждый покупатель или арендатор жилья автоматически вместе с покупкой получает трехлетнюю "резидент-визу", которая дает право заниматься в ОАЭ коммерческой деятельностью.

По данным ежегодной конференции ООН по торговле и развитию (UNCTAD), определяющей рейтинг 100 стран, наиболее привлекательных с точки зрения инвестирования, в прошлом году ОАЭ заняли в этой сотне 17-е место, обойдя многие европейские страны, в том числе Испанию и Швейцарию.

Застройщики предоставляют покупателям возможность рассрочки платежа. Заплатив 30% от стоимости на нулевом цикле, в течение двух лет (за такой срок в ОАЭ возводится многоэтажный дом) покупатель вносит еще 60% стоимости. Оставшиеся 10% выплачиваются после введения здания в эксплуатацию. С этого момента покупатель становится собственником недвижимости, а до этого владельцем квартиры является компания-застройщик. Гарантом исполнения сделки и передачи покупателю имущества выступают власти ОАЭ.

Отметим, что инвестирование в недвижимость ОАЭ можно начинать с относительно небольшой суммы – около $75 тыс. Примерно столько стоят не самые престижные квартиры в небоскребах Дубая. Стоимость жилья на нулевом цикле примерно на 60% ниже окончательной. Кроме того, и цены на готовые квартиры пока регулярно растут. К примеру, апартаменты в новом 50-этажном доме у залива в Дубае – Ocean Hights – были выставлены на продажу 15 октября прошлого года из расчета $3 тыс. за квадратный метр. К началу декабря стоимость квадратного метра составляла уже $4,1 тыс. Впрочем, отметим, что, как правило, после таких взлетов доходности быстро наступает стагнация рынка.

"Политика открытости ОАЭ иностранным инвесторам проводится по власти шейхов и Аллаха,– поясняет причину смены отношения к иностранцам Абдалла Ататрех, владелец DIDIG.– В нашей стране нет налогов, банки кредитуют иностранцев на сумму, равную 80% от стоимости недвижимости".

Банки страны кредитуют иностранцев под залог недвижимости. В этом случае необходимо внести 20% от стоимости жилья. Оставшиеся 80% банк выдаст под 3-5% годовых. Кредиты выдаются в среднем на десять лет.

Добавим, что строительный рынок ОАЭ – один из самых быстроразвивающихся на Ближнем Востоке. Поскольку вся власть в государстве сосредоточена в руках членов семьи шейха, с административными препонами девелоперы, реализующие проект, получивший одобрение властей, никогда не сталкиваются. Да и забастовки или пьянство рабочих в этой стране исключены – в стране действует абсолютный сухой закон, а все народное волеизъявление сводится к безграничной любви к семье шейха.
Глава государства назначил ответственного за военную ипотеку. По указу президента РФ на министерство обороны возложены функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти, который должен обеспечить выполнение новой жилищной программы в силовых структурах.

В Россию глава DIDIG приехал, чтобы продать несколько апартаментов в небоскребе Rose Tower. Это, впрочем, не жилой дом, а гостиница. Поэтому, когда владелец апартаментов будет отсутствовать, их будут сдавать постояльцам, а прибыль – делить между гостиницей и российским инвестором. Своего рода таймшер по-арабски.

Программа масштабная. Она затрагивает многих людей в погонах, которые служат в различных силовых ведомствах. Потому так важно, чтобы была единая структура, держащая в руках все нити управления системой. В том, что реализацию ипотеки у силовиков возглавит именно военное ведомство, мало кто сомневался. Именно в недрах минобороны родилась сама идея решить квартирный вопрос с помощью именных накопительных счетов. Логично было поручить ее реализацию самим же армейцам.

Напомним, что уже с нынешнего года открываются именные счета военнослужащих. На эти счета каждый год будут переводиться из государственной казны солидные суммы - в 2005-м свыше 30 тысяч рублей. Со временем накопленных денег должно хватить на покупку квартиры или дома. Так власти планируют решить жилищную проблему сотен тысяч служивых.

Сегодня формированием нормативно-правовой базой ипотеки занимается рабочая группа во главе с генерал-майором Александром Рыльским. Он так прокомментировал появление президентского указа: "Подготовка механизма реализации накопительно-ипотечной системы перешла в заключительную фазу. В ближайшее время следует ожидать решения правительства о создании федерального государственного учреждения с правами юридического лица, которое, находясь в ведении минобороны, станет исполнительным органом программы".

- Документ определил, куда будут стекаться списки участников ипотеки и кто станет вести соответствующий реестр, - сказал корреспонденту "РГ" начальник управления жилищных программ министерства обороны генерал-майор Михаил Бековицкий. - Что же касается именных накопительных счетов, то за них придется отвечать другому органу.



Главная --> Публикации