Главная --> Публикации --> Престижные адреса столицы Место встречи - форум риэлторов Крайние случаи Югу не хватает престижа. все остальное уже есть Северный сектор центра москвы стал односторонним

То, что сейчас переживает рынок недвижимости многие называют "моментом истины": изменения в законодательстве, остановка цен, осторожность банков. Эти знаковые события знает каждый риэлтор. Отмечали их и участники Международного ипотечного клуба, собравшиеся в конце октября на свое шестое заседание.

Она гарантирует застройщикам постоянный спрос на новостройки

Нужно отметить, что, если первые заседания клуба (а создан он был, напомним, в апреле 2004 года) были посвящены обсуждению какой-то одной проблемы, волнующей рынок недвижимости в тот момент, то на последнем заседании список вопросов, предложенных для дискуссии, впечатлял своей широтой и разнообразием. Новые законодательные инициативы, новые предложения московской исполнительной власти инвесторам-застройщикам, цены на недвижимость после банковского кризиса, нюансы ипотечной сделки, рынок новостроек - участники клуба как будто стремились объять необъятное. Поэтому дискуссия постоянно уходила в сторону от темы основного доклада и иногда превращалась просто в выяснение отношений: банкиров с оценщиками и страховщиками, риэлторов с представителями исполнительной и законодательной властей и всех между собой.

8 из 27

Интересная вещь: все вокруг говорят о том, что законы непроработаны, но, тем не менее, сомнений в том, что в 2005 году большинство из них будут введены в действие, нет даже у самых отъявленных скептиков. Политический момент, знаете ли.

Заседание открыла первый вице-президент МАИФ Ирина Радченко, которая еще раз напомнила собравшимся об окончательно принятых Государственной Думой восьми законах из пакета документов о рынке доступного жилья. Депутат Александр Коган подтвердил, что и остальные "пакетные" законопроекты будут, как и планировалось, рассмотрены и, скорее всего, приняты до нового года. Более того, список их будет даже расширен. Законодатели выскажут свое мнение о документе о правах добросовестных приобретателей недвижимости (он был принят в апреле) и обсудят несколько законопроектов о коммунальных тарифах.

Доклад главного специалиста аналитического Департамента ассоциации Российских банков Екатерины Поковцевой правильнее было бы назвать "О невлиянии кризиса на состояние рынка недвижимости". Оказывается, банковский сектор у нас еще слишком слаб, чтобы оказывать более-менее значительное влияние на рынок недвижимости. О каких-то последствиях банковских пертурбаций можно говорить для московской и подмосковной недвижимости. Зарубежные инвесторы "заморозили" переговоры о кредитных линиях до середины осени, вырос размер задолженностей застройщиков перед банками, но все это, как отметила докладчик, временные явления для столицы и Подмосковья. К примеру, другие российские регионы вообще не заметили никаких проблем. Как побочный эффект кризиса аналитики прогнозируют срыв сроков сдачи новых объектов и рискованные предложения по долевому участию в строительстве для потенциальных покупателей недвижимости.

С заботой о застройщике

Потенциальный участник программы (из числа инвесторов-застройщиков) должен будет в этом случае согласиться на предложение города включить в инвестиционный контракт фразу: "Стороны согласны в том, что часть общей жилой площади в виде отдельных квартир, передаваемых в собственность Инвестора по итогам реализации Контракта, будет направлена Инвестором для заключения договоров соинвестирования на условиях, определяемых Инвестором, с физическими лицами, постоянно проживающими в городе Москве не менее 10 лет и желающими улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных (залоговых) схем кредитования, займов и субсидий, а также с юридическими лицами, принимающими на основании заключенных с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров на участие в реализации городских жилищных программ".

В этой связи предложение московского правительства инвесторам-застройщикам "гарантировать" бесперебойную "поставку" новых клиентов-покупателей из числа москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, если эти инвесторы-застройщики присоединятся к новой Московской ипотечной программе, пришлось бы как нельзя кстати. По словам Валерия Казейкина, первого вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), развитию и удешевлению ипотеки в Москве деятельность Департамента жилищной политики, который и предложил эту программу, может помочь очень сильно. Правительство Москвы теперь намерено создавать условия для того, чтобы москвичи могли без особого для себя риска приобретать жилье с использованием ипотечных схем на этапе строительства. Понятно, что в таком случае это намного удешевило бы для них - процентов на 15-20 - саму стоимость жилья.

Департамент гарантирует

Естественно, для инвестора это своеобразное ущемление в выборе клиентов, но зато и надежные гарантии.

Обеспокоенность инвесторов вызвало то, что городу для выполнения вышеуказанных целей они будут обязаны предоставить до 50% квартир. Но, как отметил замруководителя Департамента жилищной политики, "согласно законам арифметики, число до 50% может быть равно и 1 проценту". К тому же речь не идет об элитных домах, а только лишь о домах типовой застройки. Департамент гарантирует, что на одну квартиру будет "претендовать" только один покупатель - удостоверять это будет Городской реестр залоговых обременений прав на объекты инвестиций в строительство жилья. Правда, пока город намерен работать с одним-двумя уже проверенными застройщиками, отрабатывать схему.

Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики Москвы, обратился на заседании Международного ипотечного клуба к инвесторам (то есть, в первую очередь, к банкирам) с призывом "поделиться финансами". "Банки отказываются кредитовать строительство на начальных этапах, а для москвичей это выгодно. В этой ситуации мы можем успокоить банки. Ведь город, заключая инвестиционный контракт, также будет вкладывать в строительство деньги, причем бюджетные, поэтому вопрос их сохранности для города не менее, а может, и более важен. По крайней мере, правительство может точно гарантировать, что дом, в который вложены эти деньги, будет построен", - заявил Николай Федосеев.

Остается добавить, что после громких высказываний властей, люди хотят жилья доступного, а это уже задача из разряда невыполнимых.
Вчера Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала правила первого в России ипотечного паевого фонда. Этот сегмент выглядит очень перспективно: объем рынка ипотечных кредитов только в прошлом году составил $1 млрд. Правда, по мнению участников рынка, чтобы рынок ипотечных ПИФов развивался, ипотечные закладные надо приравнять к прочим ценным бумагам.

Появление новых ипотечных схем неслучайно. Интерес к ипотечному кредитованию у населения растет. Даже при сегодняшних высоких банковских ставках человеку выгоднее взять кредит на квартиру и уже въехать в новое жилье, чем годами на нее копить и жить где придется. В общем несмотря на все кризисы, подытожил Алексей Дубровский, руководитель проекта Rambler-недвижимость, люди хотят ипотеку и люди хотят покупать жилье.

Первоначальный объем фонда "Югра Ипотечный фонд" составит 340 млн руб. Срок действия – 15 лет. Формирование фонда планируется завершить до середины августа.

Вчера ФСФР зарегистрировала правила первого ипотечного паевого фонда в России – "Югра Ипотечный фонд" (под управлением УК "Регион Девелопмент"). Тем самым начинает формироваться новый и весьма емкий сегмент рынка коллективных инвестиций. По оценке Ассоциации российских банков (АРБ), к концу 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов (с учетом некредитных организаций) превысил $1 млрд.

Сейчас на ипотечные кредиты приобретается всего около 1,5% покупаемого жилья, но эта цифра постоянно растет. Неудивительно, что к подобным фондам есть большой интерес участников рынка жилой недвижимости. "Появляется новый инструмент рефинансирования ипотечных кредитов и, соответственно, новый источник долгосрочных ресурсов",– считает президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. По словам предправления Городского ипотечного банка Николая Шитова, "ипотечные паевые фонды имеют хорошую перспективу". "Однако для инвесторов такой финансовый инструмент будет более интересен только с учетом новой редакции положения о составе и структуре активов ПИФов. Страховое покрытие ипотечного паевого фонда станет более надежным и привлекательным, если учитывать поступившие изменения",– считает он. В ипотечных ПИФах также заинтересованы и застройщики: паевые фонды стимулируют спрос на недвижимость, так как дают банкам возможность выдавать больше ипотечных кредитов.

По словам генерального директора УК "Регион Девелопмент" Павла Зюбина, "мы зарегистрировали правила фонда еще по старому положению о структуре активов ПИФов. Новое положение, которое должно вступить в силу в ближайшее время, значительно расширяет возможности ипотечных фондов – в частности, за счет увеличения доли закладных, выданных на этапе строительства жилья (до 30% общих активов ПИФа). В настоящее время большая часть недвижимости продается на этапе строительства жилья. И банки очень заинтересованы в сокращении срока между выдачей кредита и реализацией закладной".

Вместе с тем при создании ипотечных фондов могут возникнуть и ощутимые трудности. По словам гендиректора "Ямала" Александра Скоморохина, "закладная, которая должна физически передаваться новому собственнику, содержит десятки страниц. Судя по объему создаваемого фонда, в него должно быть передано около тысячи закладных. И все их необходимо не только тщательно проверить, но и сохранить. Поэтому мы выступаем за внесение в законодательство поправок, которыми бы предусматривалась возможность передачи закладной на хранение в депозитарий. И придание юридической правомочности выписки из депозитария (как в случае с другими ценными бумагами) при реализации закладной. Это позволит существенно удешевить технологию таких фондов".

Неудивительно, что сейчас целый ряд управляющих компаний рассматривает возможность создания ипотечных паевых фондов. В частности, "Ямал", "Креативные инвестиционные технологии", "Менеджмент-консалтинг". А управляющая компания "Эффективное управление инвестиций" даже сформировала на своем сайте раздел для Первого ипотечного фонда, в котором вкратце опубликовала его правила. По словам замруководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Сергея Харламова, в настоящее время на рассмотрении находятся правила еще одного подобного фонда (под управлением УК НВК).

- Новый закон ничего не изменил для профессионалов?

Новый московский закон о перепланировке жилья в редакции от 7 апреля 2004 г. и постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 года вызвали у общественности достаточно бурную реакцию в первую очередь из-за серьезного ужесточения мер, которые будут приниматься к незаконным перепланировщикам. Вопрос этот волнует очень многих, ибо сегодня перепланировки идут по всей Москве. Перепланируют все: и старые коммунальные квартиры в центре, и новые квартиры на стадии отделки, и даже панельные девятиэтажки постройки 70-х годов.

- Чем объясняется такой объем перепланировок по Москве?

Мы обратились к владельцу одного из крупных архитектурно-дизайнерских бюро, специализирующегося, в частности, на перепланировке жилых и офисных помещений и, главное, берущему на себя согласование перепланировок во всех соответствующих инстанциях. Респондент попросил не называть своего имени по достаточно очевидным причинам: бюро хочет работать спокойно, занимаясь архитектурой и дизайном, а не выяснением отношений с чиновниками, с которыми по роду своей деятельности наш собеседник вынужден был плотно познакомиться. Что ж поделать, если откровенный разговор о некоторых наших реалиях требует анонимности. Так что, будем называть нашего собеседника господин Оформитель.

- Как Вы относитесь к московскому закону о перепланировках? Поможет ли он решить назревшие в этой области за последние годы проблемы?

- По моему мнению, большинство сдаваемых объектов спланированы плохо, и жить там неудобно. В Москве колоссальный спрос на жилье и не потому, что жилье хорошее, а потому, что это Москва. Пока спрос превышает предложение, ситуация здесь реально не изменится. Вторая причина имеет отношение к старым "центровым" домам. Строили их в свое время очень качественно и грамотно, и они еще сто лет простоят, но внутренние изменения в своей истории они претерпевали великие. Сначала из огромной квартиры, в которой, как правило, жила одна дореволюционная семья, делали коммуналки, в 50-60-х годах этими квартирами распоряжались ведомства и делали из них те же коммуналки для своих сотрудников. Часто это делалось как бог на душу положит, и никто ничего не утверждал, а если и утверждал - то чисто формально. Сегодня потенциальный покупатель такой квартиры еще до ее покупки сталкивается с тем, что перепланировка в ней - незаконная, и вынужден с этим разбираться.

Еще вариант: я живу в старом доме, штукатурка у меня в некоторых местах обвалилась, да и потолок кое-где потрескался, но меня это вполне устраивает. До того времени, пока мой более обеспеченный сосед не затеял перепланировку. Я жду некоторое время, а потом вызываю соответствующие инстанции и объясняю им, что штукатурка осыпалась вследствие тех работ, которые мой сосед проводит, и заставляю его отремонтировать мою квартиру за его счет. Такие варианты тоже частенько проходили.

- Отношусь негативно. До его принятия мы работали по законодательству, принятому в 1999 году. Было четко прописано, кто и за что отвечает, какие проблемы решаются на уровне управы, какие - на уровне префектуры. "Слабые места" были, но связаны они были скорее не с самим законом, а с его пониманием. Прежде всего, тема отношений с соседями. В законе было зафиксировано, что перед тем как начать перепланировку, лицо, ее затевающее, обязано уведомить об этом владельцев смежных помещений и получить от них соответствующую подпись. Речь шла только об уведомлении, но понималось это часто совершенно иначе. Предположим, я - владелец такого вот соседнего помещения. Ко мне приходят и просят мою подпись. Значит, я нужен, поскольку могу эту самую подпись и не поставить. Значит, с этой ситуации я могу пытаться что-либо поиметь. Что регулярно и случалось.

- А точнее?

Были и иные "недопонимания", к примеру, последовательно ли нужно проходить все инстанции или это можно сделать параллельно. Была и еще пара-тройка подобных пунктов. Но для решения этих проблем принципиально новый закон был не нужен, хватило бы уточнения некоторых моментов, что вылилось бы всего-то в несколько новых нормативов и подзаконных актов. При инициации и принятии нового закона всегда существуют причины объективные, когда закон действительно назрел и востребован достаточно большой категорией населения, и субъективные, когда он нужен в основном самому инициатору. Между этими причинами всегда есть какой-то баланс. Здесь - он резко нарушен в сторону субъективизма.

- Тем не менее, регистрация перепланировки должна переводиться сегодня в одно окно, то есть образуется новая структура, которая и разбирается с межведомственной комиссией. Упростит ли это процедуру согласования всех необходимых документов?

- Для меня весьма странно, что в Мосгордуме никто не заметил, что закон этот во многих своих важных пунктах прямо противоречит новому Жилищному кодексу, то есть, федеральному законодательству. Вскоре это заметили, но уже на федеральном уровне.

Самым же опасным я считаю тот факт, что, согласно новому закону, большинство полномочий перешло к жилищной инспекции. Она и утверждает, и контролирует, и отслеживает. Известно, что если одна и та же организация сама разрешает и сама же контролирует - неизбежно на сцену выходит отрицательный человеческий фактор. И если это будет всего-навсего взяточничество - будем считать, что нам повезло.

- Для нас - ничего не изменится. Мы, как и остальные профессионалы, знаем все тонкости и сдаем папку документов, которая исчерпывающим образом отвечает и на все вопросы межведомственной комиссии, и новой структуры. А для простого обывателя (даже очень грамотного) ситуация только ухудшится. Если раньше при каких-то нестыковках он мог хотя бы позвонить в конкретное ведомство, найти человека, непосредственно за этот вопрос отвечающего и проконсультироваться с ним, то сейчас он имеет дело с некой дамой, которая в этом одном окне сидит и честно регистрирует те документы, которые он принес. Через месяц он приходит к тому же окну, и ему выдают результат: резолюцию, что такая-то справка в его случае составлена неправильно. Если раньше можно было переговорить с конкретными людьми по конкретным вопросам - то теперь есть только одно окно и невразумительная пустота за этим окном.

Что касается фен шуй, то раньше я относился к этому искусству спокойно и доброжелательно. А теперь - ненавижу. Слишком уж много к нам приходит "ударенных таинственным Востоком" клиентов. Они, как правило, проработали огромные пласты восточной литературы и объявляют, что причиной их бедствий и неудач является то, что "ци застаивается там, где она должна течь свободно и равномерно". Как правило, ее свободное и равномерное течение нарушает несущая стена. И еще - водоемы. Они обязательно должны быть в строго определенных местах. И, представьте, они-таки в этих строго определенных местах даже некоторое время присутствуют. До тех пор, пока им не удается так сказать "перебазироваться" на головы нижних соседей. Но и тут наши самовольные перепланировщики виноватыми себя не чувствуют и утверждают, что "дао воды - в том, чтобы свободно течь", и кроме того, у соседа карма, очевидно, оказалась тяжелее, чем у самого перепланировщика, и ее очищение мелкими бытовыми неурядицами ему куда нужнее.
Вопрос, касающийся выселения москвичей из жилых помещений, является актуальным для многих жителей столицы. Связано это с тем, что к 2010 году в Москве намерены снести дома, которые уже устарели или находятся в аварийном состоянии. На что можно рассчитывать гражданам при выселении? Рассмотрим подробнее этот вопрос.

О том, как фэн шуй и мексиканские сериалы влияют на планировку
Что касается перепланировок панельного жилья, то тут я считаю решающими чисто субъективные факторы. Сериалы и пресловутый фэн шуй - основные враги перепланировщиков. Выглядит это так: хозяйка дома регулярно смотрит мексиканские сериалы и видит, что "у цивилизованных людей" между кухней и столовой стен быть не должно. Самая больная проблема здесь - ванная. Она в сериалах - огромная, и в ней регулярно происходят эротические сцены. Значит, перегородку между санузлом и ванной надо сломать, а также сделать хотя бы проем между кухней и комнатой, которая объявляется столовой. А то, что стандартной семье из четырех человек в квартирке, "реформированной" подобным образом жить будет крайне неудобно - это уже вопрос следующий. Вообще, ситуация часто повторяет историю состязания Эллочки-людоедки с Вандербильдихой...

Гарантии собственникам
Выселяемому собственнику предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной или натуральной форме — по выбору.
Если собственник предпочитает деньги, то размер компенсации должен соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения. Денежное возмещение собственнику предоставляют в безналичной форме, и предназначено оно для приобретения жилого помещения. Но можно использовать эти средства в иных целях при наличии у собственника иного жилого помещения, в отношении которого собственник обладает самостоятельным правом пользования. Оценка рыночной стоимости жилых помещений производится профессиональными оценщиками по единому стандарту оценки по инициативе одной из сторон за счет отселяющего лица.
При предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения число комнат в нем не должно превышать их количество в освобождаемом помещении.
Гражданам‑собственникам могут быть выделены в порядке возмещения жилые помещения в районах массовой застройки, превышающие по стоимости размер установленной компенсации, при наличии площади у лиц, осуществляющих переселение. Если собственник согласился на такие условия, доплата взимается по себестоимости строительства, если в приобретаемом жилом помещении на каждого проживающего приходится не более 25 кв. м общей площади (для одиноко проживающих граждан — до 40 кв. м общей площади), с учетом общей площади всех жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности и занимаемых ими по договору найма.
Отселяющее лицо осуществляет переселение граждан или возмещает расходы по переезду граждан в новое жилое помещение.
Чтобы переселить гражданина, необходимо оформить эти отношения. Как правило, отношения между выселяющим лицом и собственником жилого помещения оформляются договорами — предварительным и основным.
Предварительный договор заключается до начала производства работ по реконструкции, капитальному ремонту, переоборудованию, сносу жилого дома. Он является основанием для заключения основного договора о прекращении права собственности на принадлежащее собственнику жилое помещение и предоставлении собственнику предварительного и равноценного по стоимости натурального возмещения (компенсации), а также об установлении прав сторон на освобождаемое жилое помещение и предоставляемое в порядке возмещения. Как правило, после заключения предварительного договора собственник не имеет права на отчуждение жилого помещения, а также совершать иные сделки, которые нарушат предварительный договор.
Предварительный договор не заключается:
• при достижении устного соглашения сторон по всем условиям предоставления возмещения (компенсации);
• при переселении собственников из аварийных жилых домов.
Основной договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет отселяющая сторона.
Основной договор заключается на условиях и в сроки, установленные в предварительном договоре. В таком договоре в обязательном порядке должен быть предусмотрен вид возмещения в виде:
• другого равноценного по стоимости благоустроенного жилого помещения;
• предварительного и равноценного возмещения стоимости освобождаемого жилого помещения в безналичной денежной форме по договору купли-продажи с зачислением суммы возмещения на банковский счет собственника освобождаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения;
• предоставление другого жилого помещения на время капитального ремонта с сохранением права собственности на ремонтируемое жилое помещение.
Если для собственника жилое помещение является единственным местом жительства и он в качестве возмещения выбирает денежную компенсацию, то помимо возмещения он получает компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома. Использовать ее можно исключительно для приобретения иного жилого помещения. При подборе собственником жилого помещения на рынке недвижимости денежные средства, зачисленные на целевой банковский счет собственника, перечисляются продавцу жилого помещения в безналичной форме.

Основанием для выселения являются постановления правительства Москвы:
1) о капитальном ремонте жилых домов, если его проведение невозможно без освобождения жилых помещений и отселения граждан;
2) о реконструкции жилых домов;
3) о переоборудовании непригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые;
4) о сносе жилых домов, грозящих обвалом, признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания и неподлежащими восстановлению;
5) об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в связи с необходимостью нового строительства и развития территорий;
6) о сносе жилых домов в рамках выполнения городских жилищных программ.
На основании данных документов префект административного округа принимает решение о переселении граждан. В нем указывают основания освобождения жилого дома, юридическое (физическое) лицо, осуществляющее переселение или выплачивающее денежное возмещение собственнику, сроки заключения предварительных договоров, сроки переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилого дома, источники финансирования расходов по переселению и иные существенные условия освобождения жилого дома.

Сроки выселения
Лица, являющиеся собственниками и нанимателями жилых помещений в освобождаемом строении, уведомляются о принятом решении письменно в течение двух недель после даты принятия решения. Предварительный договор с собственником жилого помещения заключается в указанные в решении сроки. Основной договор заключается в сроки, указанные в предварительном договоре.
Жилое помещение освобождается нанимателем не позднее чем через месяц после заключения договора найма на предоставляемое жилое помещение, собственником — в сроки, определенные в основном договоре, но не позднее чем через месяц после получения документа о праве собственности на жилое помещение либо после получения денежного возмещения (компенсации) в полном размере.

Гарантии нанимателям
Выселяемым нанимателям предоставляется другое благоустроенное жилое помещение. Размер общей площади жилого помещения должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения, включая детей, родившихся после его принятия. При этом учитываются все жилые помещения, в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями, но не более чем за пятилетний период до принятия решения.
Нанимателю, имеющему площадь, превышающую норму предоставления, жилое помещение выделяется в размере не менее установленной социальной нормы на одного человека, а нанимателю и членам его семьи, имеющим право на дополнительную площадь и фактически пользовавшимися ею, — с учетом дополнительной площади, находящейся в их пользовании.
С момента принятия решения об освобождении жилого помещения последующее увеличение состава семьи не влечет пересмотра решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, ранее предложенного гражданину и членам его семьи. Но есть исключения:
• сохранение за гражданином права на жилое помещение, которое не было учтено при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
• вселение несовершеннолетних;
• признание за гражданином права на жилое помещение на основании решения суда.
При отказе от предоставленного жилого помещения в жилищном фонде социального использования нанимателю по соглашению сторон может быть выдана субсидия на приобретение жилого помещения. Ее размер равен стоимости предоставляемого социального жилья. Стоимость социального жилья, на основе которой производится расчет субсидий, определяется как средняя рыночная стоимость жилья в домах типовых серий в районах массовой застройки.



Главная --> Публикации