Главная --> Публикации --> Куда ползет цена на жильё Престижные адреса столицы Место встречи - форум риэлторов Крайние случаи Югу не хватает престижа. все остальное уже есть

В ДЕСЯТКАХ павильончиков разместились как российские представители зарубежных девелоперов и риэлторов, так и агенты туристических фирм, так что иной раз выходило так, что один из стендов предлагал на продажу мини-отель в новой зоне отдыха "Пальма" (Дубаи), а соседний - места в этом же отеле на предстоящий сезон. Кстати, наибольшее количество предложений по зарубежной недвижимости было представлено именно этим арабским эмиратом.

С 15 по 16 апреля в выставочном комплексе "Т-Модуль", что в ТЦ "Тишинка", прошла IV Московская международная выставка недвижимости, в которой приняли участие около 50 компаний самого различного профиля.

НА ВЫСТАВКЕ было представлено немало предложений по недвижимости в Лондоне и Берлине, причем потенциальный покупатель мог не просто выбрать что-то по каталогу, но и заказать требуемую - представители компаний готовы были подыскать то, что нужно клиенту. Причем практически все компании готовы оказывать покупателям всяческую поддержку при экономии сделки: русские инвесторы - желанные гости на западном рынке, поскольку скупают все и практически не торгуются.

И все же пик спроса все-таки пришелся на страны с более умеренным климатом - специалисты, присутствовавшие на выставке, отметили возрастающий с каждым годом интерес российских инвесторов к недвижимости в странах Западной Европы. Причем речь идет не только об элитной недвижимости, хотя на выставке можно было присмотреть себе неплохой 30-комнатный домик где-нибудь на средиземноморском побережье Испании или на Кипре.

Одним словом - хорошо иметь домик. В деревне. Европейской, канадской или аравийской.
С виду улица Пятницкая ничем не отличается от многих других улиц внутри Садового кольца. Такая же малоэтажная застройка из смеси разных исторических эпох, разбавленная кое-где старинными особняками, такая же узкая пешеходная зона, те же привычные витрины. Однако, по оценкам экспертов рынка недвижимости, эта улица входит в десятку центральных торговых коридоров столицы, на которых бойко идут продажи. Помещения под магазины и рестораны здесь дороги, арендные ставки высоки, арендаторы съезжают редко. Представители крупного бизнеса (банки, страховщики, фирмы ТЭКа) обосновались на этой улице в офисах, что тоже определило ее характер. Пятницкая превратилась в торгово-деловую зону. А скоро станет еще и туристической.

Были и другие не менее интересные предложения. Вот только путь до них от Москвы занял бы от 12 до 20 часов на авиалайнере. Например, канадская девелоперская компания LAC OUIMET ESTATES предлагает как готовые элитные коттеджи в Мон-Трамблане (Восточное побережье), так и готова строить их по индивидуальным заказам. Не менее удаленное предложение - недвижимость в Тайланде. Год от года, несмотря на прошлогоднее цунами, этот регион пользуется все большим спросом у россиян. Однако присмотреть себе домик могли и те, чьи финансовые возможности небезграничны, например, в Болгарии, Чехии или Черногории.

На улице Пятницкой узкие тротуары, и по ним не разгуляешься, особенно ранней весной, когда все сплошь покрыто коркой льда. Однако улица почему-то всегда пользовалась любовью клиентов здешних торговых лавок, кафе и клубов. Издавна так сложилось, что для обеденного перерыва или для ужина здесь большой выбор заведений. Всего на Пятницкой более 100 торговых профилей, достойных внимания аналитиков рынка. Что интересно, какого-то общего профиля у всей этой вереницы учреждений нет: бок о бок расположены мебельные магазины, детские товары, тинейджерская и классическая обувь, бани, кофейни, экзотические рестораны, салоны связи и т. д. Из наиболее крупных по площади, заметных и известных точек — магазин мужской одежды “Реалист” в доме № 11, салон экологичной обуви Ecco (дом № 17), круглосуточный ресторан-кафе “Рок Вегас” (дом № 29) и “Пицца Хат” в этом же доме. В доме № 2 — комиссионный магазин “Второе дыхание”, где продают эксклюзивную одежду с плеча богатых граждан, которым дорогие вещи иногда надоедают. Правда, можно заметить, что на Пятницкой есть не один, а несколько салонов интерьера, пара-тройка арт-магазинчиков и багетных мастерских, где продают в том числе театральные аксессуары. Быть может, интерьерный профиль ориентирован на тех потребителей, которые в больших количествах размещают здесь свои офисные резиденции, а театральные аксессуары — на сотрудников и посетителей “Театра Луны”. Также есть ряд салонов красоты: “На Пятницкой”, “ЭлитЭль”, имидж-лаборатория “Персона”, “Версайс”. Не говоря уже о салонах мобильных телефонов и туристических агентствах, которых сейчас везде много. На Пятницкой их примерно дюжина.

Уровень вакантных площадей в торговых помещениях на Пятницкой улице оценивается экспертами в 2% на начало года. Это хороший показатель для тех, кто хочет основать здесь бизнес. Но в то же время Пятницкая несравнима по популярности и успеху с Тверской, Новым Арбатом или Кузнецким Мостом, где посетителей еще больше, а свободных мест в аренду еще меньше.

Две разные улицы

Но все-таки Пятницкая получилась торговым коридором для самого разнообразного потребительского спектра с широким диапазоном доходов. “Этот коридор крайне неоднороден с точки зрения торгового потенциала, что закономерно для улицы такой протяженности, — рассказывает аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. — Он начинается на противоположном берегу от Кремля и заканчивается уже на Валовой улице, у Садового кольца”.

Именно эта часть коридора интересна для розничных сетей-брэндов, ориентированных на покупателя со средним достатком. И среди таковых здесь обувь Ecco, Chester, Мascotte, “Салита”, магазин нижнего белья “Бюстье”, спортивная одежда Columbia. А диапазон ставок аренды в помещениях под торговлю колеблется от $1000 до $1600 за 1 кв. м в год. Цены продаж в зависимости от состояния, качества размера арендуемого помещения составляют $4500-8000 за 1 кв. м.

Войдя на Пятницкую со стороны метро “Добрынинская”, посетитель столкнется с магазинами советского образца, на которых есть вывески “Колбасы” и “Главпромторг”. С другого конца Пятницкая как бы открывается набережной водоканала, в том месте, где заканчивается улица Балчуг. В центре этот торговый коридор разделяет большой собор в стиле барокко, построенный в 1762-1770 гг. Как говорит Ольга Ясько, даже неспециалисту, который пройдет всю улицу от начала до конца, бросится в глаза, что с точки зрения торговли и розничных услуг существуют две разные Пятницкие улицы. Одна — та, что идет от улицы Балчуг до Климентовского переулка, другая — от Климентовского переулка до Валовой улицы. По ее словам, к такой четкой сегментации улицы привел естественный отбор торговых профилей. Первый участок по многим характеристикам противоположен второму, он напоминает улицы Рождественку, Маросейку или Солянку. Здесь профили торговли особенно разнообразны и представлены недорогие из них: салоны связи, аптека, несколько обувных магазинов, магазины одежды и т. п. Это обусловлено огромным потоком прохожих, расположенной рядом станцией метро — подобные факторы позволяют владельцам магазинов зарабатывать на высоких оборотах.

По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в последнее время на Пятницкой наблюдается небольшое снижение арендной ставки и увеличение доли свободных площадей. То же самое подтвердила аналитик отдела исследований ABN Realty Антонина Лаирова. По ее данным, на некоторых участках уровень свободных помещений составляет даже 12%. В феврале 2004 г., по результатам исследования компании “Магазин магазинов”, средняя ставка аренды на Пятницкой находилась на уровне $1000 за 1 кв. м, а средняя цена продажи составляла $5500 за 1 кв. м. На временном отрезке длиною в год видно, что цены не переживают больших колебаний и практически остаются на прежнем уровне.

На втором отрезке улицы, наоборот, прохожих-покупателей сравнительно немного. Потому в этой части расположились типичные для центра розничные объекты торговли с высокой добавленной стоимостью услуг и требующие меньшего количества покупателей: салоны красоты, ювелирные магазины, отделения банков. Арендные ставки здесь находятся на отметке $600-800 за 1 кв. м. Цены продаж — $3000-4000 за 1 кв. м, но иногда достигают и $450 Эта часть Пятницкой похожа на Остоженку, Малую Бронную, Пречистенку.

Горизонты для бизнеса

Как говорит Ольга Ясько, на Пятницкой для торговли можно использовать помещения на первых этажах, в редких случаях — на вторых. Характеристики самого фонда недвижимости Пятницкой и в целом планировка улицы не очень-то приспособлены для розничной торговли. К недостаткам относятся непрезентабельный внешний вид зданий с узкими окнами и без витрин, кое-где осыпающиеся фасады, неудобная внутренняя планировка помещений. К полному описанию картины надо добавить дефицит парковочных мест. Эта улица с односторонним автомобильным движением и всегда загружена транспортом. “Впрочем, все это не сильно сказывается на популярности магазинов Пятницкой у посетителей и арендаторов. Освобождающиеся площади быстро находят арендаторов”, — комментирует Ясько.

Пятницкой еще много — в корпоративные резиденции, доля офисной категории потребителей будет, вероятно, расти. Из недавно построенных объектов на Пятницкой — офисное здание “Славнефти”. “Основные профили торговли ориентированы на обслуживание сотрудников офисов, располагающихся здесь”, — считает Антонина Лаирова. На ее взгляд, среди арендаторов или покупателей торговых помещений здесь преобладают владельцы точек питания и отделений банков.

На Пятницкой немало офисов крупного, среднего и малого формата для масштабных и небольших компаний. Здесь находятся отделения и подразделения Сбербанка, Народного доверительного банка, “Союза”, “ЦентроКредита”, Мастер-Банка, Альфа-банка, “Народного кредита”, Первого ОВК, Московского индустриального банка, авиакомпании East Line. А также есть Институт астрономии РАН в той части улицы, что между Климентовским и Валовой. Сотрудники всех этих учреждений составляют довольно большую и постоянную часть покупательской аудитории. Потому как магазины, так и точки общепита рассчитаны в этом коридоре на среднюю ежемесячную зарплату рядового офисного сотрудника или ученого. Слишком дорогих бутиков или ресторанов на Пятницкой не наблюдается. Судя по тому, что в центре столицы не прекращается волна переоборудования небольших особняков — каких на

Зато Пятницкая — одна из немногих улиц, которую не испортили глобальная реконструкция и строительный ажиотаж последнего десятилетия. “На Пятницкой сохранилось большое количество исторических зданий, и с этой точки зрения она практически одна из последних [старинных] улиц в Москве. Это в значительной степени определяет параметры находящихся здесь торговых площадей”, — считает Антонина Лаирова.

Помимо кафе, ресторана или небольшого магазина в этом коридоре трудно разместить что-либо крупноформатное, так как домики прошлых эпох все небольшие. Если речь идет не о реконструкции особняка целиком. Площадь очень многих кафе и продуктовых магазинов, по информации компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, — 20-50 кв. м, у магазинов обуви или одежды известных марок она побольше — от 80 до 150 кв. м, примерно столько же и у ресторанов. Разве что заведения, подобные Альфа-банку, занимают на этой улице от 300 кв. м.

По распоряжению городской администрации уже проектируются в округе Пятницкой туристические пешеходные зоны (ППМ № 208-ПП “О Концепции комплексного развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" и первоочередных мерах по ее реализации”). Такие прогулочные участки должны расположиться в Климентовском и Ордынском переулках, охватывая площадку перед входом на ст. м. “Третьяковская”. Рядом с ней будут сквер и некий центр первичного обслуживания туристов. Сквер с фонтаном также будет разбит у ст. м. “Новокузнецкая”. Все это входит в перечень объектов, формирующих “Золотое кольцо Москвы”, в рамках того же ППМ № 20 Среди отдельных крупных объектов есть новое строительство и реконструкция: административно-офисное здание на Большой Ордынке, вл. 1-5, торгово-офисный центр на Садовнической набережной, (ул. Балчуг, 7, 9, 11, 13). На самой Пятницкой сразу несколько проектов: торговый комплекс на площади у ст. м. “Новокузнецкая”, центр реабилитации инвалидов “Экран” (№ 16). Будут реконструированы главный дом усадьбы Иванова А. И. — Великолеповых (№ 19, стр. 1, 2, 3, 4), усадьба Еремеева (№ 6/1), главный дом городской усадьбы (№ 10) и такой же по адресу: № 13/21, стр. Усадьба Глазунова М. П., храм Климента, Папы Римского.

Пятницкая находится на территории офисно-делового района Замоскворечье. Помимо этого она включена еще и в новый проект правительства Москвы — по созданию в историческом центре города туристическо-реакционной зоны. Он получил название “Золотое кольцо Москвы”. Как сообщил Михаил Гец, эта программа допускает реконструкцию культурного наследия и даже нового строительства на месте некоторых объектов. К участию в программе будут привлекаться частные инвесторы на конкурсной основе. “Ситуация меняется, и находиться в центральной части города, особенно когда обостряется дефицит земли под застройку, уже само по себе престижно”, — рассуждает Ольга Ясько. Однако здесь в основном более возможно развитие вторичного рынка: градостроительный план развития территории Центрального округа не допускает строительства административных зданий площадью больше 5000 кв. м согласно постановлению московского правительства. Хотя есть и новые проекты.

Крупных торговых центров, по ее данным, за последние три года на самой улице Пятницкой не строилось. Единственное заметное событие среднего формата — это открытие около двух лет назад ресторана “Шеш Беш” в трехэтажном особняке в доме № 24 (общая площадь — 1700 кв. м). По словам Михаила Геца, магазин электроники “М.Видео”, который в 2004 г. начал закрывать все свои магазины внутри Садового кольца и продавать торговые площади, то же самое сделал с точкой на Пятницкой (дом № 3). Это помещение площадью 1500 кв. м было продано за $6,3 млн.

Аналитики рынка говорят, что за 2004 г. в этом коридоре не было зафиксировано каких-либо крупных сделок с торговой недвижимостью. В прошлом году на Пятницкой в основном заключались сделки аренды, а продажи составили 15% от общего объема сделок, рассказала Антонина Лаирова.

Предприятия общественного питания на Пятницкой улице занимают 49,3% от общего количества представленных здесь торговых профилей, по данным Colliers International. Эта улица и вся округа вообще традиционно сложились как район кафе, клубов и ресторанов. На самой Пятницкой их, вместе взятых, больше 3 Причем внутри данного профиля тоже наблюдается большое разнообразие, воедино в одном коридоре собраны как модные сетевые кофейни и закусочные вроде Coffee Bean (140 кв. м, дом № 5), “Пицца-Хат” (130 кв. м, дом № 29), “Мама Мия” (150 кв. м, дом № 34), так и кафе, образно напоминающие советское детство. Что хорошо для потребителя, в последних можно поесть совсем дешево “советской” еды (салат оливье или рассольник по 30 руб. за порцию). На Пятницкой два-три подобных заведения, расположенных друг за другом, в той самой части улицы, что между Климентовским и Балчуг. Внутреннее пространство “советских” кафе почти не изменилось, наверное, с 1980-х гг. Все те же столики с железными ножками и коричневая кафельная плитка на полу. Эти заведения, по-видимому, приносят неплохой доход: несмотря на морально устаревший коричневый кафель, все столики каждые пятницу и субботу заняты клиентами.

Местный колорит

В закоулках

Есть, конечно, экзотические и модные места. Например, кафе Cafemax, восточная кухня под вывеской “Тануки”, “Пляж-Кафе”, перед входом в которое прямо на тротуаре стоит шезлонг. Или вот “Сюси Пуси” — такое же есть на Старом Арбате. “Рок-Вегас” на 2-м этаже дома № 2 Рядом с церквушкой, в доме № 4, в одной из квартир уже много лет существует клуб “Третий путь” — довольно мрачное и не всем понятное место с обшарпанными стенами и залитыми пивом столиками. Тем не менее вход на концерты — 150 руб. У клуба есть завсегдатаи. Там часто дают живые концерты малоизвестные группы, найденные в разных уголках России, и устраиваются дискотеки в стиле 1980-х гг. У хозяина клуба Бориса Раскольникова есть собственная музыкальная группа “ФБР”, что означает “Фантастический Борис Раскольников”.

Если в этом коридоре удастся создать больше современных помещений, обеспечить их подземными парковками, то у него есть все шансы стать одной из лучших и дорогих улиц Москвы.

В I квартале 2005 г. во дворах Пятницкой, точнее — в Среднем Овчинниковском переулке, открылся новый торговый центр (ТЦ) “Аркадия” общей площадью около 40 000 кв. м. По метражу это крупный объект, и подобные проекты — большая редкость в узких переулках центра. Его торговая площадь достигает 18 000 кв. м. Как рассказал Михаил Гец, 1-й и 2-й этажи центра отведены полностью под торговлю, в цокольном этаже разместили супермаркет, а также создана автостоянка на 220 машино-мест. Заказчиком и разработчиком проекта выступила компания Tobtim International Trade Centres (ранее она реализовала проект торгово-делового центра Tobtim в Среднем Овчинниковском переулке площадью около 20 000 кв. м). “Аркадия” на сайте коммерческой недвижимости arendator.ru позиционируется как торгово-развлекательный центр. Помещения в нем предлагаются по ставкам аренды от $500 до $1600 за 1 кв. м в год. В торговом центре есть также салоны красоты, ювелирный магазин, аптека, химчистка и прачечная, отделение банка, туристические агентства, несколько ресторанов. Одним из якорных арендаторов стал шестизальный мультиплекс сети “Пять звезд”. Разработчики запустили кинотеатр одним из первых, раньше, чем открылось большинство магазинов ТЦ.

Экономика строительства

Столичные и подмосковные склады оказались в центре внимания аналитиков в прошлом году. Тогда появились первые серьезные исследования консалтинговых компаний, приоткрывшие завесу тайны над пробуждающимся рынком. Оказалось, что качественных складских помещений катастрофически не хватает для удовлетворения существующего на них спроса. И даже возводимые в 2005 г. логистические комплексы не удовлетворят аппетиты рынка в полной мере.

В этом году активная работа по продвижению от замыслов к строительным работам продолжилась. Активная — потому, что этот молодой рынок еще толком не поделен и тот, кто сейчас подсуетится, будет пожинать неплохие барыши в будущем за счет сдачи склада в аренду либо от его эксплуатации в нуждах компании. Впрочем, однозначного ответа на вопрос о том, что выгоднее — построить собственный склад, взять в аренду или купить, нет. “Теоретически торговым и логистическим компаниям выгоднее арендовать склад, не инвестируя значительные средства в его строительство или покупку, — утверждает руководитель отдела маркетинга Национальной логистической компании (НЛК) Александр Федотов. — Практически же компании сталкиваются с отсутствием адекватного предложения, высокими ценами на аренду или продажу складских комплексов и приходят к выводу о необходимости строить собственный склад (удовлетворяющий заданным параметрам) или к схемам built-to-suit, когда склад строится девелопером непосредственно под данную компанию”.

По исследованиям Colliers International, на конец 2004 г. общее предложение складских помещений в Москве и Подмосковье составляло около 1 млн кв. м, из которых примерно 450 000 кв. м относились к классам А и В+. А на 1000 жителей приходилось лишь 69 кв. м складской площади. Это говорит о том, что потенциал роста рынка велик. Для сравнения: на Западе на 1000 человек приходится 200-700 кв. м. Еще в прошлом году девелоперские и логистические компании решили работать на восполнение дефицита складов всем миром: отечественные и зарубежные компании запланировали строительство многочисленных складских комплексов в Подмосковье (см. таблицу). Правда, в 2004 г. многие проекты запустить так и не удалось. В некоторых случаях камнем преткновения стали бюрократические проблемы и сложности с решением вопросов землеотвода.

Пока российский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет $10-15 млн. Этой суммы достаточно, чтобы построить склад площадью 20 000-30 000 кв. м при себестоимости строительства $500 за 1 кв. м. В эти $500 входят расходы на возведение коробки, а также на установку ворот, систем пожаротушения, кондиционирования и отопления. Дополнительно придется потратиться на получение согласований, подключение к внешним инженерным сетям, проектирование, управление проектом, складское оборудование (стеллажи, погрузчики и др.), а также на оплату кредита, если таковой был привлечен. По мнению Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости Colliers International, спекулятивный девелопмент (строительство для сдачи в аренду) в 2005 г. ожидается на уровне 150 000-200 000 кв. м складов международного уровня.

По данным Swiss Realty Group, сумма, потраченная на строительство здания, которое прослужит 25-30 лет, будет равна арендной плате за 3,5-5 лет. А в случае покупки помещения придется заплатить рыночную наценку, которая может составлять до 100% стоимости склада. В результате склад обойдется по цене в 7-10 годовых арендных платежей. С другой стороны, строительство и покупка склада требуют вывода из оборотных средств компании существенных финансовых ресурсов или привлечения дорогих кредитов. По мнению консультанта по складской недвижимости DTZ Zadelhoff Tie Leung Стивена Ньюмана, логистические компании предпочитают арендовать склад на время действия имеющихся контрактов, а предприятия-производители чаще покупают недвижимость в собственность, чтобы иметь возможность ее контролировать. У логистических и производственных компаний принципиально различные требования к складам: логистам требуется универсальное помещение, так как клиенты у них разные, а компании-производителю нужен склад, оптимальный для хранения производимой ею продукции.

“Пепеляев, Гольцблат и партнеры” Виталия Можаровского, склад можно построить на землях поселений или промышленных (если речь не идет о складе с/х продукции). Если же речь идет о землях, относящихся к сельскохозяйственным, то категорию придется менять. Расходы на эту процедуру нередко превышают первоначальную стоимость самого участка. На практике в среднем затраты на перевод земли из одной категории в другую составляют примерно $100 000 за 1 га. Эта сумма может меняться как в сторону повышения, так и понижения в зависимости от удаленности от столицы и инженерной инфраструктуры, качества почв и т. п. факторов. Однако не любой участок сельхозназначения можно перевести в другую категорию — это касается особо ценных земель.

Важнейшая статья дополнительных расходов — стоимость земли. Величина затрат тут зависит от направления и близости участка к Москве. По данным Swiss Realty Group, в среднем земля обойдется по ставке $100 000 за 1 га на расстоянии не более 15 км от Москвы, $50 000 за 1 га при удаленности от столицы на 15-30 км и $30 000 за 1 га на расстоянии 30-50 км. Однако эти средние цифры приводятся без учета стоимости земли на рублево-успенском направлении, где представлены самые дорогие предложения и цена 1 га достигает $300 00 По данным компании “Миэль-Недвижимость”, на расстоянии от МКАД 50-100 км средняя стоимость 1 га земли находится в пределах $300-100 Цена земли зависит не только от близости участка к МКАД, но и от его правового статуса, категории, наличия подъездных путей и проведенных коммуникаций. В копеечку может влететь и изменение категории земли. По словам партнера юридической фирмы

О доходности бизнеса по строительству складов для их последующей продажи либо сдачи в аренду “в общем” судить нельзя. Все зависит от конкретного проекта. А проект может быть как доходным, так и убыточным. Уровень затрат на возведение складского комплекса зависит от целого ряда факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство. “Как считают наши финансисты, прибыльными такие проекты становятся только в случае использования смешанных схем финансирования (mezzanine loan, junior loan, senior loan, long term mortgage loan) с использованием заемных средств западных банков на длительные сроки — до 10-14 лет”, — утверждает заместитель генерального директора по маркетингу компании “Кулон” Марина Мазур. Стоит отметить, что западные банки скорее дадут кредит, тем более дешевый, той компании, которая докажет, что деньги ей не особо нужны, а также сможет похвастаться ведением бухгалтерской отчетности по международным стандартам. Что касается малоизвестных российских компаний, решивших войти в этот рынок на стадии его роста, то вряд ли зарубежные банки выстроятся в очередь, чтобы предоставить таким компаниям длинные дешевые деньги для возведения логистических комплексов.

Александр Федотов отмечает, что свободных земельных участков, пригодных для строительства складских комплексов, очень мало. По его словам, “большинство предлагаемых участков не соответствуют требованиям: форма изогнутая, расположение неудачное (вдалеке от дороги или в глубине жилой застройки)”. Хлопотным могут оказаться и оформление права собственности на землю, получение всех разрешений и согласований. По оценке НЛК, бюрократические процедуры — кстати, весьма дорогие — занимают от шести месяцев до двух лет. По мнению Стивена Ньюмана, проблема не в дефиците участков, а их состоянии. “В Московской области существует большое количество земель под постройку складских помещений, — говорит он. — Но ввиду недостаточной прозрачности [вопроса о праве собственности и других юридических тонкостей], [случаев] незаконной приватизации земель, отсутствия коммуникаций и т. д. большое количество этих участков не приспособлены к застройке”. Ньюман полагает, что для преодоления этих трудностей необходима поддержка местных органов власти. “Когда у застройщиков будет уверенность в том, что они могут работать с местной администрацией на разумных условиях, мы увидим стабильный рост новых площадей”, — уверен он.

Существует опасность, что в ситуации повышенного спроса некоторые компании будут возводить склады худшего качества, чем они это сделали бы в условиях перегретого рынка и жесткой конкуренции. Конечно, в любом сегменте есть недвижимость классов А, В и С. Но даже на рынке московской жилой недвижимости, который в 1999-2004 гг. рос как на дрожжах, так и не появились элитные клубные дома, отвечающие западным стандартам, предъявляемым к самому дорогому жилью. Логисты признают, что проблема низкого качества строительства складов уже существует. “Очень часто в итоге получается склад, не отвечающий современным требованиям: с перепадами высот, некачественными полами, непросчитанными радиусами для разворота и выезда фур и т. д., — рассказывает Федотов. — И все равно такие здания находят арендаторов, так как их собственников спасает неудовлетворенный спрос. Но это временная ситуация, а склады строятся на долгий период”.

Контроль качества

В компании Swiss Realty Group называют ряд факторов в пользу того, что будет возводиться много складских помещений высокого класса, а также перечень факторов в пользу обратного. С одной стороны, так как 90% осуществляемых проектов рассчитаны на аренду, а не на единовременную продажу, девелоперы вряд ли будут жертвовать качеством — ведь продукт должен приносить им прибыль в долгосрочной

Часть складов класса В и ниже поступает на рынок за счет строительства новых помещений либо реконструкции старых. Из-за высокого спроса склады класса В зачастую весьма успешно конкурируют с классами А и В+. Тем более что для некоторых компаний (производителей оборудования, поставщиков сырья и материалов) категория склада не является принципиальной. Однако лояльность этих компаний к качеству помещения не должна быть поводом для экономии при строительстве. “Ведь лет через пять рынок насытится и помещения менее удобные и худшего качества вообще не найдут спроса, — считает менеджер по связям с общественностью FM Logistic Vostok Алла Лаоз. — Не думаю, что серьезные компании пойдут по этому пути”.

“Иностранные застройщики скорее будут возводить складские помещения класса А, так как они предпочитают занимать высшую нишу рынка, — утверждает Ньюман. — И хотя некоторые российские компании строят складские помещения более низкого качества, чтобы получить быструю прибыль в условиях высокого спроса, другие российские логисты возводят помещения класса А и привлекают крупных международных арендаторов. Такие логистические компании можно по праву считать конкурентами известным мировым брэндам”.

перспективе. Кроме того, многие проекты строятся в расчете на конкретных арендаторов и соответствуют их требованиям. И, что самое главное, спрос формируют фирмы, очень требовательные к качеству занимаемых помещений (крупные логистические операторы и розничные сети). С другой — на рынок поступит много складских помещений низкого качества. Источником их появления станет множество непрофессиональных девелоперов, некоторые из которых приходят в этот бизнес с ограниченными финансовыми возможностями. Вероятно, такие игроки будут экономить на отделке помещений, инженерном оборудовании и т. д.

Игроки сделали ставки

В Knight Frank отмечают, что “некоторые логистические компании предпочитают не разрабатывать проект сами, а купить уже готовый объект или внести коррективы на этапе строительства”. По этому пути пошла сама Knight Frank, которая сейчас ведет переговоры с международными логистическими компаниями по реализации складских объектов класса А в г. Видное и на Симферопольском шоссе.

Алла Лаоз считает, что арендные ставки увеличатся. “Процент, на который вырастут ставки, прогнозировать сложно, — отмечает она. — Но это произойдет за счет роста стоимости земельных участков, строительных материалов, энергоносителей и увеличения заработной платы”. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев полагает, что в прошлом году потенциал роста арендных ставок практически исчерпался, поэтому в 2005 г. рост номинальных арендных ставок будет умеренным и не превысит 5%.

Аналитики рынка коммерческой недвижимости вообще и складской в частности сделали весьма интересные прогнозы относительно поведения арендных ставок на склады в 2005 г. По мнению Марины Мазур, средние ставки аренды на склады класса А в ближайшем Подмосковье закрепятся на уровне $160 за 1 кв. м в год (без учета НДС), а такие же склады в Москве будут сдаваться по $180-190 за 1 кв. м в год. Сохранение арендных ставок на прежнем уровне Мазур объясняет тем, что “в 2005 г. явно не ожидается выход на рынок новых площадей в количестве, достаточном для удовлетворения даже существующего спроса, не говоря о постоянно растущем”.

Стивен Ньюман менее оптимистичен в прогнозах. Он заявляет, что с появлением на рынке новых складских помещений, строительство которых ожидается в ближайшие 1,5-2 года, возможно снижение арендных ставок на 10-15%. “Несмотря на то что относительно небольшое количество новых предложений складских помещений не может удовлетворить постоянно растущий спрос, арендная плата повысилась лишь на несколько процентов”, — указывает он. Правда, Ньюман отмечает, что благодаря растущему спросу на склады “в Москве и в Московской области вряд ли случится обвал рынка складских помещений, аналогичный происшедшему в Польше”.

А вот Александр Федотов утверждает, что в случае появления в 2005-2007 гг. масштабных логистических парков крупнейших западных и российских девелоперов можно предполагать, что арендные ставки на склады класса А даже понизятся до $110-120 за 1 кв. м в год (без учета НДС). При этом он прогнозирует, что в 2005 г. увеличится объем продаж складов классов А и В+, в результате чего вырастет спрос на дополнительные складские помещения. Кроме того, цены на услуги по ответственному хранению будут плавно повышаться, так как образовался некий разрыв между ставками аренды складских помещений и стоимостью услуги по ответственному хранению.

В НЛК сомневаются в том, что в этом году будут построены все заявленные складские объекты общей площадью более 700 000 кв. м. Пока никакого реального строительства большинства объектов не ведется. “По нашим оценкам, даже при благоприятном стечении обстоятельств в 2005 г. в эксплуатацию будет введено не более 300 000-400 000 кв. м складских помещений классов А и В+, — заявляет Федотов. — Большинство из них поступят на рынок ближе к концу 2005 г. или в начале 2006 г.”. Поэтому скорее всего в этом году спрос на складские помещения класса А, который оценивается Colliers в 0,5-1 млн кв. м, удовлетворен не будет.

Тенденции

“Помимо проектов крупных логистических компаний и опытных западных девелоперов следует ждать лавинообразного появления огромного числа неинституциональных инвесторов и девелоперов”, — говорит Шершнев. К числу непрофессионалов складского бизнеса он относит собственников небольших земельных наделов, а также владельцев промышленных и недостроенных объектов. Они, “поддаваясь общему увлечению складской недвижимостью, выбросят на рынок, только по предварительным оценкам, более 300 000 кв. м новых складских площадей”, — утверждает Шершнев. Эта категория “девелоперов” частично формирует сегмент небольших складских комплексов площадью 5000-15 000 кв. м.
Отправляясь на работу на личном автотранспорте, значительная часть москвичей не знают, где удастся пристроить свой автомобиль на время трудового дня. Большинство административных зданий старой постройки не обустроены парковками. Чуть лучше перспективы у автолюбителей, компании которых арендуют офисы в современных бизнес-центрах, для которых подземный паркинг — обязательная опция. Однако, несмотря на спрос, девелоперы офисных центров не стремятся увеличивать число парковочных мест в своих новых проектах, ссылаясь на экономические причины и сложную инженерно-геологическую обстановку в центре города.

В Swiss Realty Group прогнозируют, что в 2005 г. продолжится обоюдная экспансия столичных и региональных девелоперов складских проектов. Региональные компании начинают осваивать столичный рынок, а московские идут в регионы. Естественно, в этом году также сохранится интерес к российскому рынку со стороны зарубежных логистических и девелоперских компаний. “Логистический бизнес развивается в России большими темпами и потому является очень перспективным”, — говорит Алла Лаоз. Кстати, несколько лет назад западные девелоперы, планирующие построить в Подмосковье складские комплексы, не смогли выйти на отечественный рынок из-за административных барьеров. Возможно, некоторые из них в этом году наконец приступят к реализации своих проектов. Например, в обозримом будущем ожидается приход в Россию западной ProLogis.

В идеале руководство компании должно не только создать своим сотрудникам хорошие условия для труда, но и позаботиться о сохранности их имущества на время рабочего дня. Это касается транспортных средств, на которых москвичи приезжают на работу. Одно из решений данной проблемы — подземные паркинги, которые с недавних пор строятся практически в каждом современном офисном центре, а также гостевые парковки на прилегающей к зданию территории. “Согласно постановлению правительства Москвы "О нормах и правилах проектирования, планировки и застройки г. Москвы" при строительстве здания общественного назначения должно быть предусмотрено определенное количество машино-мест, — рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. — Этим нормативом на основе анализа сложившейся и ожидаемой транспортной ситуации в районе, а также с учетом функционального состава, емкости и концентрации объектов массового посещения на проектируемой территории определяется порядок расчета и размещения требуемого количества машино-мест для обслуживания объектов нового строительства различного функционального назначения”.

Нормы диктует рынок

Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) для бизнес-центра, соответствующего международным стандартам, должно быть не меньше 1 машино-места на 100 кв. м арендуемой площади здания. В настоящее время данный показатель для бизнес-центров класса А составляет 1 парковочное место на 60-130 кв. м арендуемой площади. Число бизнес-центров класса А с коэффициентом обеспеченности 1 парковочное место на 120-130 кв. м арендуемой площади начало увеличиваться с 2003 г., что явилось прямым следствием существующего дефицита

По словам директора по развитию Swiss Realty Group Ильи Шершнева, строгих нормативов, прописанных в ГОСТах и Московских городских строительных нормах (МГСН), по обеспечению бизнес-центров машино-местами нет, однако существуют нормы рынка недвижимости, которыми руководствуются девелоперы, создающие новый коммерческий объект. Регина Лочмеле, аналитик офисной недвижимости Colliers International, отметила, что ориентиром также служат нормы обеспеченности бизнес-центров парковочными местами, используемые при классификации зданий, принятые на базе международных стандартов Московским исследовательским форумом (МИФ).

Обеспеченность парковочными местами офисных центров класса В варьируется от 1 машино-места на 60 кв. м до 1 на 200 кв. м арендуемой площади. Даже при желании руководство компаний не сможет обеспечить машино-местами всех своих сотрудников-автолюбителей.

свободных земельных участков для нового строительства в пределах Садового кольца.

“В центре столицы для строительства современных бизнес-центров, как правило, выделяются сравнительно небольшие участки, — говорит Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-Недвижимости". — Поэтому застройщики стараются использовать эту территорию по максимуму, а для хорошей окупаемости проекта сооружают высотные здания. Как следствие, на небольшой участок земли приходится огромное количество офисных помещений. Если придерживаться норм, то под таким бизнес-центром должна находиться парковка глубиной не менее трех этажей”.

Углубленный расчет

Под большинством бизнес-центров классов А и В находятся одно- или двухуровневые паркинги. Практика показывает, что многоуровневые паркинги в столичных бизнес-центрах строятся редко — слишком это затратно. К тому же, по словам Регины Лочмеле, при организации подземной парковки существуют градостроительные ограничения по максимально возможной глубине подземного строительства.

Перспектива освоения обширного подземного пространства совсем не радует девелоперов. “Проблема — дороговизна и сложность работ по строительству подземного паркинга, — говорит Катерина Семихатова, руководитель пресс-службы холдинга "Капитал Груп". — Однако сейчас построить привлекательное здание для арендаторов без наличия парковочных мест невозможно”.

По словам Ильи Шершнева, себестоимость строительства подземного паркинга колеблется от $500 до $900 за 1 кв. м, что объясняется разными инженерно-геологическими условиями территории, на которой ведется строительство. По словам Михаила Геца, опыт показывает: срок окупаемости подземного паркинга — больше пяти лет, что в целом и объясняет, почему девелоперы воспринимают его строительство как навязанную опцию, а не выгодный коммерческий проект. Чтобы убить двух зайцев, застройщики стараются оборудовать минимальное количество парковочных мест — ровно столько, чтобы получить заявленную классность здания.

Поэтому эксперты оценили концептуальное решение в организации парковочного пространства в строящемся деловом центре класса А Gorki Park Tower, расположенного по адресу: Ленинский проспект, 13-1 Здесь предусмотрен современный четырехуровневый подземный паркинг на 279 машино-мест. Офисный комплекс Capital Tower находится в центральной части города, на 1-й Брестской улице. В нем размещается штаб-квартира холдинга “Капитал Груп”. Здание класса А высотой 16 этажей (арендуемая площадь — 10 000 кв. м) также обустроено четырехуровневым паркингом на 91 машино-место.

Проблема обустройства парковочными местами весьма актуальна при реконструкции зданий. Как рассказали в компании Noble Gibbons, реконструированное здание на улице Тверской, 9, стр. 7 (5500 кв. м) было введено в эксплуатацию в начале 2004 г., но, несмотря на свое центральное местоположение, до сих пор не нашло ни арендаторов, ни покупателей. Одной из основных причин является отсутствие парковки. Намного лучше решается вопрос по организации паркингов в офисных комплексах, возводимых в периферийных районах Москвы. К примеру, в бизнес-центре “Крылатские холмы” 1 парковочное место предоставляется на 40 кв. м арендуемой площади, но, по мнению экспертов, пока это редкий случай для Москвы.

К примеру, в бизнес-центре “Галерея “Актер”, что на Пушкинской площади, подземный паркинг рассчитан на два десятка машино-мест. В офисном комплексе Central City Tower, расположенном на Овчинниковской набережной, 22-24, после введения в строй второй очереди подземного паркинга машино-место придется на 120 кв. м офисной площади.

Наземные парковки не требуют серьезных затрат, и их строительство обходится девелоперу заметно дешевле (от $50 до $200 за 1 кв. м), но здесь возникают проблемы уже иного плана. “Недостаток парковочных мест вблизи бизнес-центров связан прежде всего с дефицитом земельных участков, — рассказывает Элина Занина. — Особенно это актуально для офисов в границах Садового кольца”. Как следствие, гостевой парковки может и не быть даже в бизнес-центре класса А.

Проблемы на поверхности

Самую удручающую картину приходится наблюдать вблизи офисных комплексов класса С, представляющих собой административные здания советского периода постройки, где парковка автотранспорта производится стихийно, чаще на обочине проезжей части дороги.

По данным Colliers International, наличием преимущественно наземной парковки характеризуются бизнес-центры класса В, расположенные за пределами центра и представляющие собой реконструированные производственные помещения. Например, наземная охраняемая парковка есть на территории бизнес-парка “Дербеневский”, что построен недалеко от ст. м. “Павелецкая”.

По информации, полученной от Swiss Realty Group, около 45% крупных клиентов, арендующих площади от 2000 кв. м, вообще отказываются рассматривать какие-либо предложения без подземной парковки. “В нашей практике был случай, — рассказывает Илья Шершнев, — когда клиенты, пожелавшие снять 2000 кв. м в бизнес-центре класса А, даже получив хорошую скидку от собственника, отказались по одной причине: отсутствовала подземная парковка”.

Требования арендаторов

“Некоторые собственники идут на дробление офисных площадей на малые блоки, а поскольку на рынке коммерческой недвижимости существует дефицит таких офисов, то в данной ситуации отсутствие парковки не скажется на ликвидности объекта, — говорит Максим Жуликов, ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty. — Например, офисная часть "Гостиного двора" разбита на небольшие блоки, и, несмотря на отсутствие подземного и наземного паркингов, площади пользуются повышенным спросом”.

По мнению Регины Лочмеле, для арендаторов преимущественное значение имеет не тип парковки, а в целом достаточная обеспеченность бизнес-центра парковочными местами, в том числе гостевыми. “Наличие паркинга — существенное маркетинговое преимущество современного бизнес-центра”, — говорит Эльза Талипова, руководитель направления коммерческой недвижимости “Корпорации МИАН”. Но, по словам Михаила Геца, на практике требования арендаторов касаются только стационарных парковочных мест для руководства и высших менеджеров компании. И если в зоне офиса нет наземной парковки, то рядовые сотрудники вынуждены самостоятельно решать парковочную проблему. Примером, так сказать, проявления инициативы сотрудников бизнес-центра “Риверсайд Тауэр” является длиннющая череда из припаркованных вдоль проезжей части дороги автомобилей как сотрудников офисного комплекса, так и их клиентов. Подобная картина скорее правило, чем исключение в деловых коридорах, расположенных в центре Москвы.

Недостаток машино-мест в подземных паркингах оказывает непосредственное влияние на арендные ставки, которые зависят и от места расположения бизнес-центра, и от обеспеченности близлежащей территории организованными парковочными местами. По словам Шершнева, ставки аренды машино-места в подземных паркингах современных бизнес-центров могут доходить до $500 в месяц, но стоимость аренды не включается в единый пакет операционных услуг, а оплачивается дополнительно. Самая высокая арендная плата ($500 в месяц) действует в бизнес-центрах “Романов двор — 2” и “Башня-2000”. В “Галерее “Актер” одно машино-место обходится в 400 евро (без НДС) в месяц. В офисно-торговом комплексе на Новинском бульваре, 31, — $300, в бизнес-центре “Пятницкая Плаза” (Пятницкая, 69) и “Голутвинский двор” (Якиманская набережная, 69) — $250, в “Черри Тауэр” (улица Профсоюзная, 56) — $170.

Арендные ставки зашкаливают

В бизнес центре “Турчанинов” в одноименном переулке девелопер заложил в проект пятиуровневый подземный паркинг, хотя для арендаторов офисов хватило и одного этажа. Свободные машино-места снимают жильцы близлежащих домов.

По словам Элины Заниной, для большинства арендаторов офисных площадей ставки аренды машино-мест высоки, поэтому они обходятся одним-двумя машино-местами для автотранспорта руководителей компании. Нередко машино-места в подземных паркингах остаются свободными. На сегодняшний день не заполнен подземный паркинг в бизнес-центре Mosenka Park Towers (улица Таганская, 17-23), так как среди арендаторов нашлось мало желающих ежемесячно платить $350 плюс НДС за машино-место.

“В большинстве новых проектов вопрос с парковкой решается на стадии разработки проекта”, — говорит Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований компании Noble Gibbons. По мере насыщения рынка офисными площадями девелоперам приходится тщательнее изучать потребности клиентов и в проекты закладывать как можно больше дополнительных опций.

Подземные миражи

По мнению экспертов, из строящихся объектов можно назвать удачным небольшой бизнес-центр класса А на Баррикадной, 19, где по проекту предусмотрено 90 машино-мест на 5000 кв. м арендуемой площади. Это в два раза превышает минимально допустимый коэффициент. В офисном комплексе класса А “Северное сияние” (улица Правды, 24) офисная часть здания составляет примерно 25 000 кв. м, подземный паркинг рассчитан на 164 машино-места, а наземная стоянка — на 100 машино-мест.

Наличие подземного паркинга вне зависимости от того, как там будут сдаваться в аренду машино-места, — одно из основных условий успешного позиционирования объекта на рынке недвижимости. Особенно это относится к бизнес-центрам, строящимся в центральной части города. “Очевидно, что это создает дополнительные плюсы для потенциальных арендаторов, готовых открыть свой офис в центре российской столицы, — говорит Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank. — Вместе сочетание всех факторов позволяет говорить о профессионализме девелоперов, заинтересованных в выходе на рынок коммерческой недвижимости качественного продукта”.

Если допустить, что нормы по наличию подземных паркингов в строящихся бизнес-центрах будут соблюдены, то, опираясь на данные Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, согласно которым в 2005 г. объем нового строительства офисов классов А и В составит приблизительно 650 000 кв. м, можно рассчитывать, что только за один год в городе дополнительно к цифрам, названным Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы появится около 6000 комфортабельных парковочных мест. А это примерно 60 км свободных от транспорта улиц.

Как рассказали в компании Knight Frank, в западных столицах, например в Париже, в настоящее время городские власти стремятся минимизировать нехватку наземных парковочных мест за счет расширения внутреннего пространства подземных паркингов офисных центров. Отдельные бизнес-центры, расположенные в центре французской столицы, имеют по четыре-пять подземных этажей, используемых под парковки. Однако реализация таких проектов в Москве будет прежде всего зависеть от геологических особенностей строительной площадки, а уже потом — от желания или нежелания девелопера проекта строить такой паркинг.



Главная --> Публикации