Главная --> Публикации --> Круглый стол "рынок недвижимости под влиянием внешних факторов" : итоги Дмитров: город по новомодному направлению То ли еще будет Аквапарк в складчину построят в москва-сити s.p.i, гута и девелопер фукс Главный принцип - закольцованность

— Построенные в прошлом веке семь известных сталинских высоток до сих пор украшают город и являются доминирующими архитектурными сооружениями в своих районах. Можно ли утверждать, что тем не менее опыта для масштабных проектов высотного строительства в Москве недостаточно? И где, у кого и каким образом этот опыт можно приобрести?
— Огромный опыт, нами исследуемый и перенимаемый, накоплен за рубежом: в Америке, Японии, Корее. Программы по его изучению нашими специалистами реализует, в частности, правительство Москвы.
Наши проектировщики, специалисты разных профилей и службы эксплуатации используют общий опыт, имеющийся на сегодняшний день в разных странах. Внедряют и отечественные разработки, но нельзя сказать, что Россия обладает высокотехнологичными приемами такого рода строительства. Например, нет отечественных грузоподъемных механизмов. Произвести их своими силами пока невозможно, поэтому используют импортные.
Конечно, когда ставили первые американские небоскребы, у них тоже не было ни кранов, ни грузоподъемных механизмов, но инженерная мысль и призвана искать новые решения.
Группа компаний «Конти» сотрудничает с ОАО ЦНИИЭП жилища (Институтом жилых и общественных зданий) — головным предприятием в разработке документации на высотки, генеральной проектной организацией для программ ГК «Конти».
Специалисты Института собирают, обобщают, используют все разработанные ранее нормы и правила, зарубежный опыт, привлекают на подряд другие фирмы и исследовательские институты.

В настоящее время строительство высотных зданий в столице — тема, активно обсуждаемая на различных конференциях, симпозиумах, семинарах, форумах. Об этом много пишут и говорят на разных уровнях. Заметный резонанс в обществе вызвала программа возведения небоскребов «Новое кольцо Москвы». О ситуации, складывающейся в данной области, возникающих проблемах читателям рассказывает генеральный директор ЗАО «Корпорация Конти» Виктор Федорович Сухарев.

— Много говорят и пишут об особенностях московского грунта, представляющего определенную опасность для высотного строительства.
— Нью-Йорк стоит на скальных породах, Чикаго — на болотах. Современные технологии позволяют работать на любых почвах. Но строительству обязательно предшествуют геологические изыскания. От заключения специалистов зависит очень много — от возможности возведения здания в принципе до этажности и конструкции фундамента.
Геологические исследования осуществляют профильные компании. Генеральная проектная организация заключает с ними договор на выполнение работ по определению структуры грунта (из чего он состоит в целом, где песок, вода, глина, есть ли пустоты), проверке на содержание химических, радиоактивных элементов. Эти фирмы выдают проектировщикам заключение о послойном состоянии почвы и физико-механических характеристиках слоев.

— Что вы можете сказать об особенностях высотного домостроения в сравнении с современными монолитно-кирпичными домами, которые и сейчас строят в столице?
— Срок реализации высотных объектов больше в сравнении с относительно малоэтажными монолитными. Разработать проект — это еще не все. Его надо согласовать, утвердить, проверить, получить замечания, доработать и т. д. Длительность согласования и разработки связана с новизной принимаемых решений. В среднем полтора года — время подготовки проекта только на первой стадии, а их около десяти. На многие вопросы по проекту можно ответить, лишь имея результаты таких исследований.
Если рассматривать сроки работ на площадке, на сам объект уходит около 26 месяцев. Самое долгое в возведении дома — фундаментные работы. Инженерные достаточно продолжительны, но их могут осуществлять параллельно со строительством здания. Подготовка объекта к сдаче ГК занимает от шести месяцев до двух лет.
С возведением многоэтажек, безусловно, сопряжены определенные трудности. Так, всего пару лет назад одной из проблем было отсутствие в России оборудования для работы на больших высотах. Поэтому все приходилось апробировать прямо на площадке. К примеру, не было подъемных кранов нужной высоты. Выход нашли: компания «Конти» применяла кран, который цеплялся за уже построенные этажи и полз вверх вместе с растущим зданием. Когда возникала необходимость «нарастить» кран, нижнюю часть разбирали и освободившиеся звенья крепили сверху.
Но основной вопрос сегодня — нехватка квалифицированных строителей, именно тех, кто работает на стройке: бригадиров, бетонщиков, сварщиков.

— Кто и как может обеспечить надежную работу и профессиональную эксплуатацию зданий?
— Эксплуатация — важный аспект высотного домостроения. В России нет фирм, которые могут взять на себя весь комплекс эксплуатационных мероприятий. За рубежом данный бизнес достаточно хорошо развит. У нас же компании только начали повышать квалификацию своих специалистов — не только проектировщиков, строителей, но и работников службы эксплуатации. Ведь пока объект не сдан, он на балансе строителей и эксплуатацией занимается застройщик. Затем постройка переходит в руки товарищества собственников жилья, которое и выбирает управляющую компанию. Мы со своей стороны делаем все возможное, чтобы состояние строения поддерживалось на должном уровне, пока не решатся все вопросы, и заинтересованы, чтобы в качестве управляющей компании выбрали нашу организацию.

— Насколько сложны системы жизнеобеспечения небоскребов? Что входит в их состав?
— В состав внутренних инженерных систем высотного здания входят отопление, вентиляция (самостоятельные системы приточно-вытяжной вентиляции), водопровод, системы автоматизации и диспетчеризации, автоматические установки пожаротушения (спринклерные системы, водозаполненные системы с ручными стволами), канализация, горячее водоснабжение, водостоки, электрооборудование (в частности, для питания систем противопожарной защиты, охранной и пожарной сигнализации, системы дымоудаления, системы аварийного электроосвещения), слаботочные устройства (телефоны, радио, телевидение, локальная сеть Интернет, системы оповещения и проч.) и многое другое.
Система водоснабжения подразумевает наличие специальных технических помещений (их строят, как правило, через каждые 12 этажей), где устанавливают дополнительные насосы, удерживающие давление воды на большой высоте. Благодаря этому водопроводные трубы прокладывают напрямую, без использования накопительных резервуаров.
При подборе лифтовой системы учитывают высоту дома, площадь этажей, количество жильцов ( служащих), предполагаемое число лифтов в здании, максимальное число пассажиров. В жилом комплексе «Эдельвейс» установлены подъемники фирмы «Тиссен», движущиеся со скоростью 3,5 м / сек. Как лифтовые шахты, так и кабины пожароустойчивы.
В высотках предусмотрена автономная энергосистема, исключающая возможность того, что лифты окажутся заблокированы. При отключении центрального энергоснабжения системы объекта переходят на резервное питание. Это значит, что в течение трех‑четырех часов подъемники продолжат работу в обычном режиме, а в квартирах будут вода и электричество.

— Какие организации помимо строительных принимают участие в возведении высотных зданий в Москве, учитывая необходимость решения сложных инженерных задач?
— Проектные организации, органы пожарного надзора, исследовательские институты — множество компаний работают непосредственно или опосредованно, проводя проверки и согласования. В прошлом году участвовала фирма, проводящая аэродинамические испытания, — ЦАГИ.

— Безопасность — один из самых дискутируемых вопросов на различных форумах, конференциях, семинарах, когда речь заходит о высотном домостроении. Что вы можете сказать об обеспечении пожарной безопасности, эвакуации в экстренных случаях?
— При правильной эксплуатации пожары вообще не возникают. Как показывает статистика, возгорания чаще всего происходят по причине замыкания в электропроводке. Это ставит перед нами задачу сделать ее надежной, применяя современные материалы, новейшие методы прокладки инженерных коммуникаций. Мы оборудуем дома системами автоматизации пожарной безопасности, что включает в себя не только тушение, но и предотвращение возгорания, реагирование на любой очаг огня в каждой точке здания. Информация с датчиков идет на автоматизированный пульт управления, где дежурит оперативный сотрудник. Система реагирует на малейшее изменение температурного режима. На наших объектах установлены спринклерные системы пожаротушения. Их применение рекомендовано органами пожарного надзора. Кроме того, все здание разделено на сектора стенами из огнеупорных материалов, блокирующих огонь.
Эвакуация — сложная система мероприятий, разработанная специалистами высочайшей квалификации. Инструкция и план эвакуации согласованы с пожарными службами, утверждены и предполагают разные виды действий: вывод людей по лестницам, спуск на лифте, а в случае необходимости — на вертолете. Вступает целая программа (световые табло, указывающие направление эвакуации; голосовое оповещение; привлекаются сотрудники служб охраны), позволяющая обеспечить безопасность. Мы стараемся предусмотреть пути решения любых, даже самых невероятных, проблем — жильцы должны чувствовать себя абсолютно защищенными.
Сейчас много говорят об оборудовании вертолетных площадок на крышах. Это отвечает в том числе и целям безопасности. Их можно использовать при эвакуации, при необходимости оказания срочной медицинской помощи, как стационарную стоянку аэротранспорта или для нужд города как промежуточную площадку при перелете.

— Хотелось бы отметить, что желающих жить просто высоко не так уж мало: впечатляют открывающиеся панорамные виды, воспоминания об альпинистском прошлом и настоящем, желание воспарить вместе с облаками над бытом и т. п. Как раскупают квартиры на последних этажах небоскребов?
— Несмотря на то что квартиры на верхних этажах дороже, спрос высок. И в первую очередь раскупают именно их. А как же, если уж жить в высотке, то на самом верху!

— Многоэтажки, чье строительство предусмотрено программой «Новое кольцо Москвы», не станут «инородным телом» в архитектурном облике столицы?
— Площадки под них определяют с учетом генплана города и застройки конкретного района. Кроме того, специальной комиссии предлагают обычно несколько архитектурных решений, из них выбирают наиболее удачное. Каждая высотка индивидуальна. Но ее решение зависит в основном от концепции объекта, района застройки, а если дом возводят в рамках программы — от концепции программы.

На днях делегация чиновников во главе с руководителем Росстроя Владимиром Аверченко отправилась в США перенимать опыт ипотечного кредитования. Как известно, в этой стране объемы ипотечного рынка достигли фантастических размеров, и это - достойный пример для подражания. Конечно, прежде чем следовать образцу, нужно побывать там, где он "прописан".

— Основное предназначение высотных зданий — жилье или бизнес-центры и офисы? Наконец, нужны ли они столице? Каковы перспективы высотного домостроения в Москве?
— Изначально программа предусматривала строительство жилых домов. Но возведение объектов коммерческой недвижимости тоже очень перспективно. В целом назначение того или иного здания определяется его месторасположением.
Должен сказать, несмотря на обременения, стоимость лотов, строительные компании хотят ставить высотки, что отчасти обусловлено дороговизной земли, ее дефицитом и большим спросом на жилье. Тем не менее однозначно прогнозировать спрос на подобные проекты и их окупаемость сложно. Возведение высотных зданий для офисов и гостиничных комплексов могут позволить себе фирмы, обладающие опытом управления такими объектами или входящие в состав крупных международных корпораций, имеющих большую гостиничную сеть, поскольку срок окупаемости программ строительства небоскребов — 10–15 лет.
Рынок жилья вступает в новую стадию развития. Задача государства - создать стимулы для расширения девелоперского бизнеса

Наши визитеры, видимо, придают мало значения истории развития американского рынка недвижимости и упускают из виду множество нюансов. Иначе им было бы ведомо, что их американские коллеги, закладывая фундамент ипотечного кредитования, наряду с развитием ипотеки активно поддерживали развитие жилищного строительства. Причем содействовали наиболее эффективным строительным компаниям. Некоторые схемы такого стимулирования подробно описаны в книге известного застройщика Дональда Трампа "Искусство совершать сделки". Трамп знает об этих схемах не понаслышке, поскольку его отец построил в Америке тысячи дешевых домов - в том числе не без помощи государства.

Наверное, высокопоставленные экскурсанты извлекут из очередного вояжа что-то полезное. Однако пока, заметим, их частые загранкомандировки не очень результативны: западные ипотечные модели плоховато приживаются в России. Судя по тому, что предпринимают руководители министерств и ведомств, из дальних странствий возвратясь, от них ускользает суть чужого ипотечного механизма, они пытаются перенять лишь отдельные его компоненты, причем самые примитивные, направленные на стимулирование спроса, - государственные гарантии, субсидирование процентной ставки или первого взноса по кредиту.

Держатели пузыря
В нашей стране пока нет - ни на федеральном, ни на муниципальном уровне - внятной государственной политики по стимулированию строительства жилья средней и низшей ценовой категории. В то же время на некоторых региональных рынках, прежде всего в крупных городах, уже образовался избыток дорогого жилья. Например, стоимость квадратного метра даже в панельных домах в Москве редко опускается ниже 1,5 тыс. долларов. В ближайшем Подмосковье цены уже зашкаливают за 1 тыс. долларов. Основной объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга сосредоточен в диапазоне 0,8-1 тыс. долларов за квадратный метр. Квартиры по таким ценам уже расходятся с трудом. По данным генерального директора ассоциации Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаила Викторова, на сегодняшний день остается непроданным примерно 40% новостроек.

В 1949 году компания Трампа-старшего была очень известна и возводила недорогие крупные жилые комплексы. Самый первый - "Шу Хэйвен" - как раз и был построен под патронажем властей. "Благодаря высокой эффективности строительства отец завоевал репутацию исключительно надежного застройщика, - вспоминает Трамп-младший. - В то время муниципальные власти еще финансировали проекты строительства муниципального жилья средней и низкой стоимости. На возведение 'Шу Хэйвена' отец получил от федерального управления жилищного строительства кредит в размере 10,3 миллиона долларов. Эти деньги удалось получить потому, что, по мнению управления, представленный отцом проект основывался на разумных, справедливых затратах, включая прибыль застройщика в размере 7,5 процента".

В Москве ситуация остается стабильной, однако и здесь, по словам директора по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, объем предложения дорогого жилья тоже заметно возрос. "Сейчас рынок недвижимости вступает в новую фазу своего развития. Доходность невысока, и застройщикам приходится демонстрировать высокую операционную эффективность, чтобы работать с минимальной прибылью", - констатирует генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Из-за стремительного роста себестоимости и снижения динамики продаж в Петербурге произошло существенное сокращение рентабельности строительного бизнеса. По экспертным оценкам, сейчас она не превышает 10-12% (против 18,5% в прошлом году).

"В 2003 году цены на жилье выросли на 44 процента, доходность вложений превышала 50 процентов. Из двух миллионов квадратных метров проданного жилья около 800 тысяч метров пришлось на инвестиционные квартиры. Однако продавцы этого не учли и продолжали взвинчивать цены. В прошлом году рынок перегрелся и перестал расти", - комментирует ситуацию, сложившуюся на петербургском рынке, президент МС ФПГ "Росстро" Александр Макаров. По его словам, в течение прошлого года объем жилья на первичном рынке увеличивался. А осенью произошел отток покупателей с вторичного рынка, на нем началось медленное снижение цен. Застройщики пытались удержать цены, завлекая покупателей рекламными акциями, но тщетно. В результате на первичном рынке "зависло" порядка 2 млн кв. м жилья по цене 700-800 долларов за метр. "С таким объемом рынок справится не раньше чем через два года", - считает г-н Макаров.

Однако пока никаких шагов в этом направлении не предпринимается. Чиновники генерировать идеи не способны. Что же касается девелоперов, то большинство из них выступает против таких схем частно-государственного партнерства. "В условиях нормального цивилизованного рынка государство, как правило, не вмешивается в рыночные отношения. Мне кажется, что меры налогового стимулирования нам не нужны. Это самообман. Квартира будет стоить дешевле лишь на величину неуплаченных налогов. Такой способ снижения цен на квартиры неприемлем хотя бы потому, что сразу будут придуманы схемы, как это жилье выкупить и перепродать по рыночной цене, - уверен генеральный директор московской компании 'Квартал' Олег Гребенкин. - Никакие кредиты под низкие проценты частным компаниям (при условии ограничения рентабельности) выделять нельзя. Можно кредитовать только покупателей. Предприниматель всегда умнее государства: все эти кредиты все равно разными способами будут отмываться".

Переходный период - самое время для внешнего стимулирования развития рынка, для придания ему правильного вектора развития. Вариантов такого протекционизма - великое множество. В частности, государство могло бы предложить наиболее успешным компаниям налоговые льготы или дешевые кредиты. Разумеется, при условии высокой эффективности проектов и справедливой рентабельности. "Например, в Швеции компании, участвующие в строительстве дешевого жилья, не облагаются налогами", - приводит пример генеральный директор компании "Сканска" (Петербург) Виталий Вотолевский.

А мы бы поучаствовали
Аргументация строителей понятна. Однако она не выдерживает никакой критики. Во-первых, налоговые послабления - хорошее подспорье для любого бизнеса. Конечно, при условии, что компания - добросовестный налогоплательщик. Во-вторых, проконтролировать целевое использование кредита не проблема. В-третьих, чтобы исключить спекуляции с доступным жильем, в некоторых странах устанавливались (и устанавливаются) жесткие ограничения на его перепродажу.

Схожего мнения придерживается Эдуард Тиктинский (холдинг RBI). Он уверен, что налоговые льготы (или освобождение от налогов) работать не будут. "Это источник для коррупции, - полагает наш собеседник. - И вообще, как можно определить 'разумную' стоимость или установить границы рентабельности? На какие показатели ориентироваться? Себестоимость строительства постоянно меняется, это не фиксированная цифра. Может выйти так, что я реализую часть квартир в доме по 20 тысяч рублей за метр, а остальное жилье буду продавать себе в убыток. Трудно себе представить, чтобы эта схема заработала в нашей стране".

"Мне кажется, что в государственном стимулировании строительства жилья эконом-класса - на этапе формирования этого рынка - нет ничего плохого. Допускаю, что налоги не самая действенная мера. Но идея с льготными кредитами может оказаться вполне работоспособной. Сегодня сложно привлекать заемные деньги в жилищное строительство, поэтому такие схемы можно было бы использовать при реализации масштабных проектов. Большинство компаний сейчас работает в сегментах, где есть возможность получить высокую маржу. Но, например, наше стратегическое направление - строительство жилья эконом-класса. И мы бы с удовольствием поучаствовали в подобных проектах", - возражает своим более консервативным коллегам вице-президент московской компании "Новая площадь" Евгений Фетисов.

Пожалуй, самая непростая проблема - регулярное изменение себестоимости строительства. Например, по данным ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада", в прошлом году стоимость строительно-монтажных работ составляла 450 долларов в расчете на метр, а в этом году она выросла до 500-550 долларов. На 20-60% подорожал цемент, в три раза увеличились отчисления на развитие инфраструктуры. Однако при желании и эту проблему можно решить. Или, по крайней мере, нивелировать последствия ценовых скачков. Например, при реализации масштабных проектов строительства массового жилья можно было бы использовать системы проведения конкурсов на поставку строительных материалов. Наверняка многие поставщики согласились бы зафиксировать цены, но при этом получить гарантированный государственно-частным партнерством солидный заказ.

Ни цемента, ни денег
Чтобы предугадать, чем может обернуться движение рынка по нынешней неубедительной траектории, не нужно быть семи пядей во лбу. Стимулирование спроса на недвижимость с помощью госказны выльется в неконтролируемый рост цен на жилье, помноженный на дефицит предложения. Наивно было бы полагать, что участники рынка - не в последнюю очередь из-за своего менталитета - сумеют быстро нарастить объемы строительства: перед ними слишком много преград и соблазнов. Да и попутчики - производители строительных материалов - не самые надежные.

"Несколько лет назад для повышения устойчивости и конкурентоспособности компании мы приобрели высокотехнологичную австрийскую строительную систему. Открыли на нашей промышленной базе производство недорогих и качественных домов. Поэтому нам, например, программы строительства массового жилья тоже очень интересны", - вторит ему Александр Макаров ("Росстро"). Что же касается разумного ограничения государством цены при реализации целевых проектов, это, по его мнению, не помеха для выгодной работы в рамках госпрограмм. "А освобождение от налогов - дополнительная мотивация для привлечения строителей к участию в них. Введение в схему управления проектами государственных застройщиков-заказчиков позволило бы сократить стоимость строительства на величину 'инвестиционного интереса' частных застройщиков и при этом выйти на цену жилья намного ниже рыночной. Работа по такой схеме, безусловно, была бы интересна частным подрядным строительным компаниям. Программы с гарантированным финансированием вообще хорошо работают при грамотной и рациональной организации строительства. Кроме того, они могли бы послужить стимулом к развитию цивилизованного рынка подрядных работ", - резюмирует наш собеседник.

Кроме того, чтобы нарастить обороты, строительным компаниям необходимо ежегодно привлекать на рынок жилья порядка 30 млрд долларов инвестиций - против нынешних 15-17 млрд. Где взять эти деньги? Коммерческие банки в строительный сектор пока не спешат. По словам вице-президента банка "Московский капитал" Алексея Коекина, несмотря на внешнюю привлекательность строительного бизнеса, даже в Москве всего лишь несколько десятков банков активно участвуют в финансировании строительства. При этом основным критерием при оценке объема инвестиций является наличие у банка ресурсов "со срочностью порядка двух лет" (на весь цикл строительства). "Если говорить о нашей доле инвестиций в строительство, то это порядка 10-12 процентов от общего объема размещаемых средств", - утверждает наш собеседник.

Например, по данным президента компании "Евроцемент групп" Михаила Скорохода, увеличение объемов строительства с нынешних 40 млн кв. м до 70-80 млн потребует увеличения выпуска цемента до 85-90 млн тонн. Но при этом реальная производственная мощность российской цементной промышленности не превышает 58 млн тонн, а общая потребность цементной отрасли в инвестициях оценивается в 5 млрд долларов. Разрыв между потенциальными запросами строителей и возможностями цементников налицо. Нынешняя непрогнозируемость развития рынка жилья вряд ли будет способствовать существенному притоку инвестиций в индустрию строительных материалов. Чтобы вложиться в строительство новых мощностей, инвесторы должны быть уверены, что строительство будет расти как минимум на 10-12%. Но пока никаких предпосылок к этому нет.

Карманные девелоперы
Неплохим подспорьем для строителей могло бы также стать проектное финансирование со стороны госбанков. Например, под гибкие процентные ставки, которые зависели бы от этапов реализации девелоперских проектов, присущих им рисков. Сейчас банки кредитуют строителей, но развернуться на этом рынке не могут. Проблема в том, что у большинства потенциальных заемщиков нет независимых активов, не связанных с реализацией финансируемого проекта, которые можно взять в залог. "Наши критерии отбора при кредитовании строительных проектов - высокая степень готовности разрешительной документации, а также ликвидное залоговое обеспечение, которое может быть достаточно быстро реализовано в случае негативных последствий", - заявил недавно представитель Внешторгбанка Павел Марков. По его словам, залогом также могут выступать права на земельный участок. Однако у строителей, как правило, нет земли в собственности. А договоры аренды обычно краткосрочные. "Регистрировать незавершенное строительство в качестве залога мы не можем, поскольку обычно строительство объекта финансируется дольщиками", - разводит руками председатель правления Самарской гильдии строителей Любовь Аристова. По ее оценкам, 90% строительных компаний ничего не могут отдать банкам в залог.

По оценке Виталия Вотолевского из "Сканска", сейчас на кредитование строительных компаний российские банки направляют менее 1% ресурсов. В Петербурге 10% проектов финансируется банками в смехотворном объеме - около 129 млн долларов. Западные финансисты еще более осторожны. "В нашем банке есть департамент проектного финансирования. Но речь идет не о финансировании компаний, а об отдельных проектах, обычно связанных с коммерческой недвижимостью. Такие проекты носят эксклюзивный характер, и мы пока не планируем расширять эту деятельность", - сообщил "Эксперту" председатель правления Райффайзенбанка Мишель Перирен. Ну а на стратегических иностранных инвесторов рассчитывать и вовсе не приходится. "Западные компании вкладываются в коммерческую недвижимость: офисы, торговые центры, склады. Кроме того, в сферу их интересов входит элитное жилье: здесь они готовы работать в тандеме с местными партнерами", - говорит председатель совета директоров компании Brunswick Capital Кристофер Маккензи. По его словам, рынок массового жилья иностранным инвесторам неинтересен: он слишком забюрократизирован и рискован.

Пока же ВТБ прощупывает разные сегменты рынка, заключая стратегические соглашения с его участниками. Например, в мае банк заключил соглашение о сотрудничестве с крупнейшим московским домостроительным комбинатом - ДСК- Соглашение предусматривает осуществление ВТБ комплексного банковского обслуживания домостроительного комбината мощностью до 1 млн кв. м жилья в год, а также входящих в него предприятий, финансирование инвестиционных строительных проектов и программ, операций с недвижимостью. В соответствии с документом ВТБ будет участвовать в разработке и реализации инвестиционных проектов, включая программы по предоставлению имущества в лизинг, а также в проведении операций на рынках ценных бумаг. Ранее ВТБ заключил аналогичное соглашение с группой компаний МИАН, которая имеет в своем составе риэлторское и девелоперское подразделения. "Если банки создадут собственные девелоперские подразделения, то это будет катастрофой для некоторых строительных компаний, но благоприятно отразится на потребителях. Госбанки смогут работать на обороте и не будут зацикливаться на величине маржи", - полагает один из участников столичного рынка недвижимости.

Стоит ли удивляться тому, что в этих условиях даже госбанки задумываются о создании собственных девелоперских структур. По словам Павла Маркова, сейчас ВТБ подписаны кредитные соглашения на 7 млрд рублей. "Поскольку мы имеем дело с крупными проектами, объем утвержденных сделок уже перевалил за миллиард долларов. Мы не видим причин останавливаться на этой цифре, потому что занимаем второе место после Сбербанка по объему рисков, принятых в этой отрасли. Но зачастую мы оцениваем строительные проекты, которые приносят нам клиенты, как невыполнимые", - говорит он. Поэтому сейчас, по его словам, банком всерьез рассматривается вопрос о создании собственной девелоперской компании, которая могла бы взять на себя открытый лимит кредитного риска, генерировать собственную выручку от реализации проектов и за счет нее закрывать все возможные риски, возникающие в рамках проектов.

Впрочем, по их мнению, негативные тенденции в развитии рынка можно было бы преодолеть. Но для этого необходим отлаженный конструктивный диалог между строительным бизнесом и властью. Если он появится, то рынок быстро восстановится и получит дополнительный стимул для дальнейшего развития. Если нет - впадет в депрессию.

Впрочем, если это и произойдет, то не скоро. Пока же многие компании в предчувствии трансформации рынка пытаются пересмотреть принципы организации своего бизнеса, ищут пути повышения устойчивости, снижения инвестиционных рисков. "Сегодня самым простым и очевидным решением для многих стало снижение объемов строительства. Застройщики сократили число перспективных проектов жилищного строительства, отказались от приобретения новых прав на застройку", - сетует Александр Макаров. По прогнозам экспертов, в 2006-2007 годах возможно снижение темпов роста объемов жилищного строительства или даже их падение в некоторых крупных региональных центрах (прежде всего в Петербурге и Москве).

Мертвый кит
Кураторы нынешней "Арх-Москвы" Влад Савинкин и Владимир Кузьмин решили, что юбилей выставки, которая из года в год показывает нашу лучшую новую архитектуру, - повод извлечь из архивов все, что могло, но не случилось за десять лет ее существования. То есть архитектуру, ставшую "бумажной" не по своей воле. Неосуществленные проекты наших ведущих архитекторов составили центральную экспозицию под названием X-Files.

Едва в Москве завершился конкурс инновационного дизайна DIA и молодые архитекторы и дизайнеры получили из рук своих знаменитых заморских коллег награды, как открылась "Арх-Москва". В целом она о том же - об архитектуре и дизайне. Только главные герои не из начинающих, а из продолжающих и даже иногда знаменитых. Приезжие звезды - крупнее, размах - больше. Главное же отличие: если то, что показывали на DIA, имеет намерение воплотиться, то на Х "Арх-Москве" главными героями были невоплощенные проекты.

Второй резон, почему неосуществленные вещи стоит смотреть широкой публике, совсем прост: это практически единственная возможность с ними познакомиться. Для того чтобы познакомиться с осуществленным проектом, вовсе не нужно интересоваться архитектурой. Можно даже ее ненавидеть и не считать областью, достойной внимания. Но если ты в принципе выходишь из дома, то все-таки рано или поздно увидишь архитектурные новинки. Неосуществленные проекты остаются достоянием лишь узкого профессионального круга, что несправедливо, потому как зачастую они гораздо теснее связаны с реальностью, чем те, во плоти.

Зрелище оказалось во многих отношениях поучительное. Во-первых, всякий желающий избрать архитектуру в качестве дела жизни может избавиться от некоторых иллюзий относительно реального КПД этой деятельности. Дай бог, если половина начатых проектов доходит до стадии подготовки рабочих чертежей. Впрочем, и это не гарантирует того, что строительство начнется, еще меньше, что завершится. Пример последнего - развлекательный комплекс "Рыба-кит" тех же Савинкина и Кузьмина, который в течение последних нескольких лет из амбициозного, авангардного проекта (комплекс в форме огромной рыбы, стоящий на воде) превратился в типичный долгострой в духе брежневских времен. Этот недостроенный кит с арматурой, торчащей в разные стороны там, где должны быть гладкие бока, как будто обглоданный и полуразложившийся, - удивительное зрелище на фоне нынешнего строительного бума.

Вот почему на нынешней "Арх-Москве" Заха Хадид была более чем уместна в качестве гостьи. Она стала знаменитостью благодаря не постройкам, а своим X-files - огромному числу конкурсных проектов и архитектурных фантазий. А строить она начала тогда, когда ее имя стало дороже всех дополнительных площадей, которые можно было бы присовокупить к ее проектам. Всем же остальным надо разрешить после завершения строительства вывешивать на доме стенгазету с видом первоначального проекта и пояснительной запиской: "Граждане! Там, где вы видите светлую деревяшку, на самом деле должно быть темное дерево венге. Будьте милостивы, не обращайте внимания на эркеры и вазоны. Их не должно быть в нашем строгом современном доме, просто покупатель одной квартиры решил, что ему нужен эркер, остальные ему позавидовали, и застройщик сказал: 'Ну сделай ты им по эркеру, в конце концов'. Вместо простого стекла должно было быть тонированное, зеленоватое, знаете, бывает такое, очень красивое. Но решили сэкономить. В общем, сами понимаете, граждане, все должно было быть гораздо лучше". Словом, в большинстве случаев знакомство с проектом здорово помогает ответить на сакраментальный вопрос: "Что же все-таки хотел сказать мастер?"

Плюс пара этажей
Строго говоря, смотреть на непостроенные здания часто вообще полезнее, чем на построенные. Если проект - это действительно произведение архитектора, то дом, стоящий в городе, - совместное детище архитектора и заказчика. И чем только не оборачивается это "соавторство". Заказчик может уже по ходу строительства решить, что запланированный отделочный материал все-таки дороговат, и заставить архитектора использовать другой, попроще. В один прекрасный день ему в голову придет мысль, что на шести этажах он заработает больше, чем на четырех, и останется только "дорисовать" еще пару этажей к проекту. И никакие разговоры о пропорциях, об идее, об образе и т. д. не помогут. Надо еще два, значит, будут еще два. Разве что гипотетические заказчики архитектора Александра Бродского - престарелые футболисты, для которых он спроектировал дом (проект отмечен как лучший на нынешней "Арх-Москве"), - оставят авторскую идею без поправокю.

Мастерская Михаила Хазанова, автора реконструкции фабричного здания Государственного центра современного искусства, показала сумасшедшую "Линию 2100": дорогу, протянувшуюся через всю Россию и потянувшую за собой урбанистическую инфраструктуру (экспертный совет "Арх-Москвы" провозгласил Хазанова архитектором года).

Марсианские хроники
"Файлы" - это и повод скорректировать представления о некоторых архитектурных бюро. Мастерская "Сергей Скуратов Architects", известная главным образом своими рафинированными малоэтажными домами в переулках между Остоженкой и Пречистенской набережной, показала на "Арх-Москве" высотный многофункциональный жилой комплекс на Мосфильмовской улице.

Было бы совсем неплохо, если бы некоторые из этих проектов осуществились. Но дело не в этом.

Из хроники неосуществленных проектов мастерской Владимира Плоткина можно было бы выстроить небольшой город. Аэропорт Домодедово мог бы выбирать между футуристической фантазией "А-Б" и холодным модернизмом архитектурного бюро "Рождественка". Да что там Домодедово! Ирландский Лимерик могли бы украсить доки, реконструированные Андреем Боковым, Дмитрием Бушем и Сергеем Чукловым.

История архитектуры высокого Возрождения написана в основном по неосуществленным проектам собора Св. Петра в Риме. Потому проекты, оставшиеся на бумаге (теперь в компьютерах), эти архитектурные призраки - полноправные участники процесса. Это среда, питающая архитектурную мысль, это лаборатория, это почва, на которой растет следующее поколение. И тот факт, что многие классные проекты не осуществились, не так уж печален сам по себе. Хуже, что осуществилось много других, которые никогда не приютит никакая уважающая себя выставка.
Если вы хотите приобрести квартиру, но не накопили требуемой суммы, то решить проблему можно путем получения ипотечного кредита. Однако в этом случае вам сначала придется доказать банку свою состоятельность, а затем осуществлять ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, а также нести дополнительные расходы. В результате при подсчете всех затрат вы сможете решить: имеет смысл получать ипотечный кредит или нет.

Новое время, интересовавшееся больше творениями человеческой мысли, чем человеческих рук, уравняло в правах архитектурный проект и построенное здание.

В экономически развитых странах практически все представители среднего класса приобретают жилье с помощью ипотечных кредитов. Благодаря поддержке государства процент по таким кредитам составляет всего 5-7% годовых, а срок их погашения растягивается на 30-50 лет. В России же получить государственные ипотечные кредиты могут лишь малообеспеченные слои населения или работники бюджетной сферы (через фонды и агентства ипотечного кредитования) Как правило, такой ссуды хватает лишь на покупку очень небольшой квартиры. Остальные желающие могут получить ипотечный кредит на крупную сумму в коммерческом банке, для чего им нужно доказать свою состоятельность в качестве заемщика.

Ипотечный кредит - это денежная ссуда, выдаваемая под залог недвижимости, а именно квартиры, которая приобретается на заемные средства.

Чтобы банк принял решение о выдаче ипотечного кредита и определился, на какую именно сумму вы можете рассчитывать, в первую очередь ему необходима документально подтвержденная информация о размере вашего ежемесячного дохода. Самое надежное доказательство - справка о зарплате (в Сбербанке России требуют, чтобы непрерывный стаж на последнем месте работы составлял не менее шести месяцев) или же договоры о получении дополнительных заработков (например, договор подряда). Также могут пригодиться свидетельства о получении доходов по депозитам и ценным бумагам, зарегистрированный договор о сдаче в аренду жилья и т. д. (Если в качестве заемщиков выступают оба супруга, то их доходы учитываются в совокупности.)

Кто может получить кредит

По понятным причинам многим потенциальным заемщикам сложно подтвердить свой доход официально. Исходя из этого некоторые частные коммерческие банки готовы рассматривать документы, не только удостоверяющие доходы, но и подтверждающие расходы заемщика: авиабилеты, визы, чеки, права собственности на автомобиль и т. д. Учитывается, где отдыхает человек, уровень его образования, место работы, марка и год выпуска машины и даже счета за услуги сотовой связи. Расходы оцениваются также и для того, чтобы определить, насколько обременительным для заемщика будет кредит. Ложные сведения указывать не стоит: служба безопасности банка тщательно перепроверит всю предоставляемую информацию.
Забегая вперед, отметим, что кредит, как правило, предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только на 70-85% от требуемой суммы, поэтому при этих расчетах предполагаемую стоимость квартиры тоже нужно учесть. Если полученный результат (сумма займа и платежей) вас удовлетворит, можно приступать к выбору банка-кредитора.

Собрав все необходимые документы, подсчитайте совокупный ежемесячный доход, вычтите из него все регулярные платежи (за аренду квартиры, проценты по существующим долгам, алименты и другие выплаты), разделите остаток на 3 и вы получите сумму ежемесячного платежа по кредиту, которую большинство банков будут рассматривать как максимально возможную для вас. Исходя из этой суммы можно определить и примерный размер кредита, на который вы можете рассчитывать. Для этого используются кредитные калькуляторы, размещенные на сайтах банков (например, deltacredit.ru), или же стандартные формулы для расчета аннуитетов

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием в России, условно можно разделить на три группы.

Кто выдает кредиты

Вторая группа включает банк ДельтаКредит, который работает по программе жилищного ипотечного кредитования Delta Credit инвестиционного фонда США - Россия, и его партнеров. В Москве, например, большинство ипотечных кредитов выдается именно в рамках этой программы. Партнерами ДельтаКредит являются более 10 банков (ФОРА-БАНК, Пробизнесбанк, МЕЖПРОМБАНК, Первое Общество Взаимного Кредита и др.), которые получают от него долгосрочные займы на выдачу ипотечных кредитов. При этом условия у всех партнеров примерно такие же, как и в ДельтаКредит. Хотя у некоторых банков более гибкий подход к клиентам, но и процент по займам у них выше (см. таблицу).

В первую группу входит Сбербанк России со своими филиалами. Ипотечных кредитов этот банк выдает больше, чем другие банки, кроме того, у него самая низкая ставка по выдаваемым ссудам. Правда, процесс получения кредита в полугосударственном Сбербанке России более бюрократизирован, чем в коммерческих банках, и занимает больше времени (список документов, необходимых для представления в Сбербанк России, см. на сайте sbrf.ru).

Все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, работают по одной и той же схеме (речь об этом пойдет ниже). При выборе банка нужно ориентироваться на максимальную сумму выдаваемого кредита, срок кредитования, процентные ставки и условия предоставления ипотечного кредита (см. таблицу на с...).

Третья группа объединяет все остальные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием. Правда, клиенту со стороны получить кредит в таких банках крайне сложно, поскольку они, как правило, обслуживают тех, кто каким-то образом с этими банками связан (менеджеров партнерских компаний или крупных клиентов, представителей акционеров и т. п.).

При выдаче кредитов на приобретение жилья действует ряд ограничений. Во-первых, как мы уже отмечали, кредит предоставляется не на всю стоимость квартиры, а только на 70-85% от требуемой суммы. Таким образом, при покупке жилья стоимостью 60 000 долл. США вам придется заплатить 10 000-20 000 долл. США из собственных сбережений. Общая сумма кредита также ограничена: в большинстве банков она не может превышать 200 000 долл. США. Исключение составляет кредитный план под названием Delta Вариант банка ДельтаКредит, максимальная сумма займа по которому составляет 450 000 долл. США.

Условия кредитования

В-третьих, большинство банков осуществляют ипотечные программы только в тех регионах, в которых они расположены. В зависимости от региона может меняться и минимальная сумма первоначального взноса. Так, банк ДельтаКредит и его партнеры выдают ипотечные ссуды в Москве (минимальный размер кредита 17 000 долл. США), Московской области и Санкт-Петербурге (минимальный размер кредита 10 000 долл. США). Исключение составляет только Сбербанк России, имеющий филиалы по всей России и соответственно не ограничивающий территорию ипотечного кредитования.

Во-вторых, максимальный срок, на который можно получить ипотечный кредит, составляет 10 лет (во многих банках кредиты предоставляются только на этот срок), хотя встречаются и исключения, например Сбербанк России готов выдавать ипотечные кредиты на срок от нескольких месяцев до 15 лет. Что касается ставки по кредиту, то у большинства коммерческих банков она составляет около 15% годовых по кредитам в валюте. Исключением опять же является план Delta Вариант, кредит по которому имеет плавающую ставку - 10% + LIBOR3 со сроком погашения до 15 лет. Ипотечные кредиты в рублях выдает лишь Сбербанк России - под 18% годовых (доллары США Сбербанк России ссужает под 11% годовых).

Платежи по ипотечному кредиту

И в-четвертых, кредиты не выдаются обычно на покупку старого жилья (хрущевок) или квартир в домах, где давно не делался капитальный ремонт. Некоторые банки не выдают кредиты под квартиры в еще строящихся домах, не сданных госкомиссии.

Существуют две схемы таких выплат. По первой схеме ежемесячные платежи определяются как сумма одинаковых на всем сроке кредитования платежей по основному долгу и постепенно уменьшающихся по мере погашения основного долга процентных платежей (так работают, например, Сбербанк России, Банк Москвы и некоторые другие банки).

Помимо срока и процентной ставки, под которую выдается кредит, важно учесть и план выплат по долгу: от него будет зависеть распределение кредитной нагрузки на ваш бюджет.

В виде погашения основной суммы долга каждый месяц вы будете выплачивать 250 долл. США (30 000 долл. США : 120 мес.).

Пример
Предположим, вы берете кредит в Сбербанке России на сумму 30 000 долл. США сроком на 10 лет. Годовая ставка - 11%. Платежи осуществляются раз в 30 дней.

Таким образом, график погашения кредита будет следующий.

К этой сумме будет добавлен процентный платеж, размер которого определяется исходя из остатка долга на начало периода и ставки, равной 0,9% (11% x х 30 дней : 365 дней).

250 долл. США + 30 000 долл. США х 0,009 = = 250 долл. США + 270 долл. США = 520 долл. США.

По итогам 1-го месяца:

250 долл. США + (30 000 долл. США - 250 долл. США) х 0,009 = 250 долл. США + 268 долл. США = = 518 долл. США . и т. д.

По итогам 2-го месяца:

250 долл. США + (30 000 долл. США - 119 х 250) x х 0,009 = 250 долл. США + 2 долл. США = 252 долл. США.

По итогам 120-го месяца:

При тех же исходных данных в Банке Москвы (ставка 15% годовых) эта сумма достигла бы 52 324 долл. США, а платеж в первый месяц составил бы 619 долл. США.

Таким образом, общая сумма платежей за весь срок кредитования составит 46 335 долл. США.

Таким образом, при первой схеме основная нагрузка приходится на первые месяцы и годы выплаты кредита. Этот вариант подойдет тем, кто сегодня чувствует себя уверенно, но опасается, что в будущем его доходы будут постепенно снижаться. При второй схеме нагрузка распределена равномерно. С одной стороны, в этом случае проще планировать личный бюджет, а с другой - эта схема в итоге обойдется заемщику значительно дороже (в нашем примере при равных процентных ставках - на 11,2%).

По второй схеме, которой пользуются банк ДельтаКредит, его партнеры и ряд других банков, заемщик выплачивает каждый месяц одинаковые суммы. В финансовом менеджменте это называется погашение долга равными срочными уплатами. Общая ежемесячная сумма платежей остается неизменной из-за того, что при постепенном уменьшении процентных платежей увеличивается сумма, направленная на погашение самого долга. Например, получив кредит в ДельтаКредит по ставке 15% годовых сроком на 10 лет на сумму 30 000 долл. США, заемщик в течение 10 лет ежемесячно выплачивает банку 485 долл. США. Общая сумма платежей за весь срок кредитования составит 58 200 долл. США.

Как мы уже отмечали, банк согласится выдать вам ипотечный кредит, только если будет уверен в вашей платежеспособности. Если же вам не удалось убедить в этом банк или вы хотите взять кредит на сумму, превышающую 70% от стоимости квартиры, то банк может потребовать поручительства третьих лиц. Частные банки готовы довольствоваться поручительством только одного лица (физического или юридического). Сбербанк России при займе на сумму свыше 5000 долл. США требует обязательного поручительства четырех лиц, одно из которых должно приходиться заемщику близким родственником. При этом совокупный среднемесячный доход поручителей за последние шесть месяцев, умноженный на 0,7, должен быть не ниже среднемесячного дохода самого заемщика Кроме того, в качестве дополнительного обеспечения могут выступать уже имеющаяся недвижимость, автомобиль, предметы роскоши или ценные бумаги. В Сбербанке России, правда, из всех финансовых инструментов в залог принимаются только государственные облигации и депозитные сертификаты самого Сбербанка России.

Обеспечение кредита

Процедура получения кредита

Основные этапы получения ипотечного кредита
Заполнение анкеты, телефонная беседа с представителем банка, сбор необходимых документов.
Определение на встрече с менеджером банка оптимальных параметров ипотечного займа на основе доходов заемщика и его накоплений.
Выбор квартиры, ее оценка и проверка юридической чистоты.
Оформление кредитной заявки в банке.
В случае положительного результата рассмотрения на кредитном комитете банка заявки между заемщиком и банком подписывают кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита. В договоре указывается конкретный объект недвижимости, который будет приобретен за счет кредита.
Подписание трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки между продавцом квартиры, ее покупателем и банком.
Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договоров купли-продажи и ипотеки в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество.
Первоначальный взнос и перечисление банком денег продавцу квартиры.
Страхование объекта недвижимости, а также жизни и временной потери трудоспособности заемщика (по требованию банка). Страховые полисы оформляются в страховых компаниях - партнерах банка.
Погашение кредита.

С учетом рекомендаций менеджера вы выбираете квартиру, проводите ее оценку и проверку юридической чистоты. Оценка необходима, чтобы банк получил независимое мнение о стоимости квартиры. Как правило, менеджер банка может рекомендовать риэлтерские и оценочные компании. Проверка же юридической чистоты даст вам уверенность в том, что никто, кроме продавца, не имеет права претендовать на квартиру и сделка купли-продажи не может быть признана недействительной.

Процедура получения кредита довольно сложная и может занять несколько месяцев. Для начала необходимо заполнить анкету, которую можно либо распечатать с сайта банка, либо получить в самом банке (его филиалах). Получив заполненную анкету, менеджер кредитного отдела свяжется с вами и поможет определить все детали сделки, начиная от суммы кредита и заканчивая параметрами квартиры, на которую вы можете рассчитывать.

Кредитная заявка рассматривается от двух недель до месяца, после чего банк принимает решение о выдаче кредита или отказе его предоставить. Теперь вам остается только выполнить необходимые формальности: подписать кредитный договор и договоры купли-продажи и ипотеки, перечислить первоначальный взнос в банк и оформить сделку ипотечного кредитования в местном Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество. В тот момент, когда бывший хозяин квартиры получит первоначальный взнос и сумму, выданную банком, вы станете собственником этого жилья.

После этого оформляется кредитная заявка в банк, в которой указываются адрес, текущий собственник квартиры и ее параметры, а также требуемая сумма кредита. К заявке прилагаются заключения риэлтеров и оценщиков, пакет документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, а при необходимости - поручительства и сведения о дополнительном обеспечении. Полные перечни документов в различных банках практически не отличаются и публикуются обычно на сайтах банков-кредиторов.

Право банков изменять ставки. Согласно сложившейся практике банки оставляют за собой право изменять ставки по кредиту в одностороннем порядке в случае значительных изменений рыночной конъюнктуры. Например, в Сбербанке России ставки обычно меняются одновременно со ставкой рефинансирования Центробанка (в последнее время она снижается, что, конечно, на руку заемщикам).

Что нужно помнить заемщику

Так, в ДельтаКредит и его банках-партнерах в случае досрочного погашения по кредиту с 7-го месяца по 5-й год включительно с заемщика взимаются дополнительные компенсационные выплаты в размере 3% от суммы платежа, направляемой в счет досрочного погашения. С 6-го по 8-й год включительно этот штраф составит 1%. После 8-го года компенсационные выплаты не взимаются.

Досрочное погашение кредита. В процессе погашения ипотечного кредита у вас может возникнуть желание расплатиться с банком досрочно, например из-за перевода на работу в другой город или же из-за внезапного роста доходов и нежелания тянуть лямку еще несколько лет. В этом случае банк может вас оштрафовать, поскольку не получит запланированного дохода.

Дополнительные расходы. Услуги агентства по поиску и оценке квартиры, проверке ее юридической чистоты и сопровождению сделки обойдутся примерно в 5% от стоимости покупаемого объекта. Расходы, связанные с регистрацией сделки, могут составить от 200 до 300 долл. США в зависимости от размера квартиры и количества проживающих в ней человек. Нотариальное заверение договоров купли-продажи и ипотеки оценивается примерно в 1,5% от стоимости жилья. Таким образом, общая сумма единовременных расходов может составить 7% от стоимости приобретаемой квартиры.

В других банках также существуют системы штрафов, а в некоторых случаях досрочное погашение до определенного срока вообще запрещено. В Банке Москвы, например, такая возможность предусмотрена лишь спустя три года после начала кредитования. За досрочное погашение ставка повышается на 5% на тот период, в течение которого заемщик реально пользовался кредитом. Исключение составляет Сбербанк России: там досрочное погашение кредита только приветствуется.

Налоговые льготы. Ипотека дает заемщику право воспользоваться некоторыми льготами. Так, Налоговый кодекс РФ разрешает налогоплательщику вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, израсходованные на приобретение дома или квартиры на территории России, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в российских банках. Общий размер данного вычета не должен превышать 600 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам Поэтому в течение всего времени использования кредита заемщик имеет право ежегодно уменьшать налогооблагаемую базу (облагаемую по ставке 13%) на сумму выплат по долгу за квартиру. Правда, воспользоваться этой льготой можно только один раз в жизни.

Кроме того, практически все банки требуют обязательного страхования приобретаемого имущества и жизни заемщика (в страховании жизни заемщика, как правило, заинтересованы банки, которые не требуют наличия поручителей). Первоначальная страховая сумма по каждому договору страхования равна размеру кредита5, впоследствии она уменьшается на размер произведенных выплат. Договор страхования обходится примерно в 1,5% от размера кредита и подписывается обычно со страховой компанией, которая является партнером банка. Перезаключать договор страхования и соответственно платить страховую премию придется каждый год, вплоть до полного погашения кредита.

Личное мнение
Юлия Иванова, юрист

Отказ от выплаты процентов по кредиту. Если по каким-либо причинам заемщик откажется платить по кредиту, банк вправе продать предмет залога, то есть квартиру (это указывается в договоре ипотеки)7, на основании судебного решения или с согласия заемщика. Однако, по словам представителей банков, подобных прецедентов пока не было. Если заемщик отказывается платить, банк пытается изменить график платежей, чтобы все же получить свои средства обратно. Если же кредит обеспечен поручителями или залогом в виде автомобиля или драгоценностей, банк может продать заложенное имущество или потребовать компенсации издержек за счет поручителей. Квартира при этом останется в собственности заемщика.

При заключении договора об ипотеке все члены семьи, которые проживают с заемщиком (залогодателем), теоретически должны представлять в банк нотариально удостоверенное обязательство об освобождении квартиры на случай обращения на нее взыскания. Но даже при наличии вышеуказанного документа, который прилагается к договору ипотеки, существуют определенные трудности. Однозначный вывод о том, что сам заемщик (залогодатель) включен в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое жилое помещение, сделать нельзя. Кроме того, после подписания всех документов возможно, например, рождение ребенка, который не подписывал никаких документов, на основании чего не может быть выселен.

На практике банки всегда стараются теми или иными способами получить денежные средства, поскольку вернуть квартиру в силу ряда причин очень сложно. Во-первых, если квартира - единственное жилье заемщика (залогодателя), то у него значительно больше жилищных прав, чем у банка: право собственности на квартиру не является основанием для выселения несостоятельного заемщика (и членов его семьи). Во-вторых, разногласия собственника квартиры и лиц, проживающих в этой квартире, решаются путем обращения в суд (правда, есть исключения - см. п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке).

У каждого банка есть большая служба безопасности, которая проверяет будущего клиента до подписания всех документов. Если возникают проблемы, существует множество официальных способов дать понять клиенту, что лучше добровольно съехать (про неофициальные способы и так понятно).

Налицо коллизия законодательства об ипотеке и жилищного законодательства. Кроме того, договор найма любой разновидности остается неизменным при перемене собственника жилого помещения (ст. 675 ГК РФ).

Таким образом при принятии решения о получении ипотечного кредита нужно представлять, как ваш доход и экономическая ситуация в целом могут измениться в будущем. Если вы имеете хороший доход и уверены в его стабильности, то о создании более комфортабельных условий для жизни можно подумать уже сейчас.

Взгляд в будущее

________________________________________________________________

С другой стороны, при стабильности российской экономики и развитии банковских услуг ставки по ипотечным кредитам, по оптимистичным оценкам, со временем будут снижаться, а сроки кредитования увеличиваться, то есть, возможно, в будущем будет более выгодно получать ипотечный кредит. Если же оправдаются пессимистичные прогнозы относительно девальвации рубля ставки по кредитам вырастут и ипотечный кредит получать будет рискованно, так как банк в любой момент сможет поднять процентную ставку по нему. Утешением может служить только то, что при увеличении ставки заемщик имеет право выплатить всю сумму долга сразу или сократить срок выплат - никаких штрафов со стороны банка не будет (это, как правило, оговаривается договором).



Главная --> Публикации