Главная --> Публикации --> Власть опустили на землю В москве открылся автомобильный супермаркет Звенигород - столица подмосковья? Резиденции бывших Игры на рынке

Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом помещений для работы. Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления с 1990-х гг. и до конца 2004 г. девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 г. на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 г. аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития. Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк Крылатские холмы почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или Дукат Плэйс 3 (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. Полларс 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.

В 2005-2007 гг., по предварительным прогнозам, будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.

Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т. е. поочередно. Их строительство не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных Capital Group, Мосэнка, СТ-Груп, Система-Галс, Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.

Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 г. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ Москва-Сити и в технопарке на территории ЗиЛа примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В $43 И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 г. ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.

Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 г. доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами Moody's, Standard Poor's, Fitch Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
Последние полгода внимание участников рынка торговой недвижимости и ритейла сосредоточено на глобальном процессе, который со временем может изменить весь баланс сил. Это начавшийся выход крупных торговых операторов на биржу (проведение IPO). На РТС ценные бумаги разместили уже несколько компаний. Некоторые ритейлоры даже не собираются ограничиваться местной биржей и замахнулись на Европу. Но и за рубежом нашлись серьезные иностранные инвесторы, которые намерены покупать доли в бизнесе крупнейших российских торговцев. Правда, таких проектов пока немного.

Если все-таки в 2006-2007 гг. остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.

Сами по себе компании рынка коммерческой недвижимости до IPO в большинстве случаев еще не доросли. Сектор торговых помещений небольшой и развивающийся, девелоперских или строительных компаний с оборотом $100 млн здесь найдется немного. Если только это не подразделения масштабных инвестиционных холдингов и структур, подобных АФК “Система”, в которую входит девелоперская организация “Система-Галс”, или “СТ Групп”, подразделением которой является Московская девелоперская компания, или крупные компании, работающие в секторе торговли и объединяющие в себе и купцов, и строителей, как “Мосмарт”. Компании, занимающиеся только недвижимостью, имеют не такие высокие доходы. Например, оборот консалтинговых агентств — $15-20 млн в год. Это относится в том числе к признанным лидерам сектора. Разве что только такие корпорации, как Mirax Group (строит башню “Федерация” в ММДЦ “Москва-Сити”), говорят о своем годовом обороте в $300-400 млн.

Первыми в торговом секторе на биржу стали выходить ритейлоры, такие активные и большие сетевые операторы, как “Седьмой континент”, или торговые компании “ГУМ”, “ЦУМ” (биржа РТС). Выпуск и размещение ценных бумаг — предприятие дорогостоящее и рисковое. В секторе ритейла позволить себе это могут компании, годовые обороты которых достигают как минимум $100 млн. Чтобы привлечь серьезных инвесторов, надо выходить на биржу с 10-25% акций. Так как в последние несколько лет рынок розничной торговли России находится в очень благоприятных условиях и увеличил обороты в 2004 г. на 12,1% (до $202 млрд) в сравнении с 2003 г., на нем стали появляться сильные игроки. Первым IPO провел “Седьмой континент”, продав 13% акций осенью прошлого года за $80 млн. Его примеру совсем скоро обещают последовать “Пятерочка”, “Магнит”, “Перекресток”, “Копейка”. Для рынка торговой недвижимости это важный сигнал, который означает, что разрастающимся сетевикам могут потребоваться новые просторные площади для торговли.

Полученные от продажи ценных бумаг средства компания может вложить и в региональные проекты. Но еще чаще происходит наоборот: перед тем как выйти на биржу, холдинги начинают расширять географию своего присутствия. Чем компания крупнее и чем больше у нее объектов и проектов в разных регионах, тем ее оценка на бирже будет выше. Так что если та или иная подающая надежды организация начинает активную экспансию в регионы, создает холдинги или франчайзинговые отделения, вполне возможно, что она готовится к выходу на биржу. Известно, что в последнее время многие ритейлоры разрабатывают стратегии по освоению городов России. Это те же “Мосмарт”, “Перекресток”, “Пятерочка”. Привлекательны для них Казань, Нижний Новгород, Екатеринбург, Волгоград, Ростов-на-Дону, Санкт-Петербург, Уфа, Самара.

От проведения ритейлорами IPO во многом зависят их дальнейшая судьба и будущее рынка: капитализация компании увеличивается после успешной продажи ценных бумаг, полученные от размещения средства можно направлять на развитие, покупку и строительство недвижимости, в том числе на возведение новых торговых центров. Для компании размещение ценных бумаг на бирже — это дополнительные источники дохода, повышение ее ликвидности, новое имя, авторитет, в общем, успех в дальнейшей работе. Например, капитализация ОАО “Седьмой континент” сейчас составляет примерно $700 млн — почти вдвое больше, чем в прошлом году.

Знаменитый московский ресторатор Андрей Деллос, прославившийся своим “Кафе Пушкинъ” — единственным заведением, вошедшим в список 25 лучших ресторанов Европы по версии FT, — задумал поразить столичный бомонд еще более масштабным проектом. Заведение на 550 мест станет крупнейшим дорогим рестораном Москвы.

За крупными сетевиками будут подтягиваться и те, кто поменьше. Все они подготавливают для себя почву. Некоторые собираются идти дальше, за пределы России. Например, завоевывать авторитет в европейских деловых кругах. Но для выхода, допустим, на Лондонскую биржу нужно еще большее количество средств. У “Пятерочки” оборот в 2004 г. достиг $1,59 млрд, у “Магнита” — $997 млн. Последним уже заинтересовались такие серьезные британские инвесторы, как Peninsula Capital Management или Roxburgh Capital. У “Перекрестка” еще нет оборота в $1 млрд. Но компания собирается его достичь уже в этом году и в 2006 г. стать публичной. Правда, некоторые эксперты считают, что привлекать внимание зарубежных инвесторов россиянам пока не так важно. Еще не все позиции заняли отечественные компании на собственном рынке, в регионах только начался первичный раздел сфер влияния. С другой стороны, приход в Россию зарубежных конкурентов оживит рынок и поспособствует скорейшему его становлению.

Выглядящий как старинный особняк “Пушкинъ” был построен с нуля — так же возводится и новое здание. От стоявшего здесь дома XIX в. оставалась одна фасадная стена. Здание было признано “руинированным”, Деллосу удалось получить разрешение на снос. Сотрудница префектуры ЦАО столицы Екатерина Золотарева подтвердила: “При строительстве никаких проблем не возникает”.

Следующий проект Деллоса — трехуровневый торгово-выставочный комплекс появится на Тверском бульваре между “Пушкиным” и МХАТ им. Горького. Первая очередь, по словам Деллоса, откроется уже в сентябре. Полностью комплекс будет введен в строй в 2006 г., добавляют в префектуре Центрального административного округа (ЦАО).

Название будущего комплекса Деллос не называет, но в префектуре ЦАО о нем говорят как о Торгово-выставочном комплексе “Русская старина”.

На 20 000 кв. м разместятся новые рестораны Деллоса, выставочные площадки, ювелирные и прочие бутики, книжный магазин “уникальных изданий”. Концепцию новых ресторанов Деллос не раскрывает, известно лишь, что один из них будет гигантским — восьмизальным на 550 мест площадью 4000 кв. м. Хотя видом он будет напоминать венецианское палаццо, угощать там будут авторской японской и китайской кухней, рассказывает француз Гийом Рошетт, ресторанный хендхантер, знакомый с планами Деллоса.

По оценкам консультантов, осведомленных о проекте, в комплекс будет вложено около $50 млн. Деллос размер инвестиций не раскрывает, но утверждает, что они будут ниже названных. По оценке консалтингового агентства Asessor, 20 заведений Деллоса ежемесячно приносят от $500 000 до $1 млн прибыли. А кроме того, ресторатору с таким именем, как Деллос, не составит труда привлечь инвестиции, рассуждает Андрей Петраков из Asessor.

Новое заведение точно окажется самым большим из дорогих ресторанов Москвы, утверждает ресторатор Михаил Зельман, известный такими заведениями, как “Ле Гато”, Goodman, “Колбасофф”, “Шафран” и др. Ресторан станет одним из крупнейших в Москве, а среди дорогих — крупнейшим, согласен Степан Михалков, которому принадлежат четыре ресторана в Москве. Из сопоставимых по размеру заведений ресторатор привел в пример “Сказку Востока” на 500 мест.

Максим Привезенцев, исполнительный директор Федерации рестораторов и отельеров, ожидает от Деллоса “бомбы”: “Этот проект станет новым этапом в ресторанной жизни Москвы, ее визитной карточкой. В ближайшие 10 лет никто не сможет даже приблизиться к тому, что сделает Деллос”. Михалков считает, что, “как и любой проект Деллоса”, “Русская старина” привлечет внимание посетителей: “Хотя бы раз туда все сходят”. Зельман считает, что потенциальными клиентами “Пушкина” и “Русской старины” являются 150 000-200 000 жителей и гостей столицы. На столичном ресторанном рынке объемом $3 млрд рестораны с чеками от $50 занимают около 1%, добавляет он. Деллос обещает, что средний чек в новом ресторане будет такой же, как в “Пушкине”, — $60.

Заместитель гендиректора Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева считает, что цена проекта в $50 млн “адекватна его месту и качеству”, однако сам по себе проект, по ее мнению, спорный. “[Тверской бульвар] это абсолютно не торговое место: там нет ни одного магазина, и люди не привыкли туда приходить”, — объясняет она. “Тверской с ее камерными бутиками давно не хватало масштабного заведения”, — возражает Петраков. В последнее время многие успешные рестораторы осваивают смежные области бизнеса, отмечает он, например, Аркадий Новиков открывает гастрономические бутики Hediard и Fauchon, супермаркеты “Елки-палки”.

Как решать жилищные вопросы, если семья распадается

“Этот комплекс мы планировали семь лет. Он таков, чтобы у любого, вошедшего внутрь, сносило крышу”, — обещает Деллос. “На мой взгляд, в последние семь лет Москве удалось вобрать в себя столько нового опыта, сколько Лондону и Нью-Йорку — за все 20, — восхищается Гийом Рошетт. — Через 10 лет Москва станет ресторанным городом, одним из самых престижных и интересных в мире”.
Андрей Деллос вместе с Аркадием Новиковым и Михаилом Зельманом входит в число самых известных рестораторов столицы. Ему принадлежит около 20 заведений – от “Кафе Пушкинъ” (средний чек – около $60) до фаст-фудов “Му-му” (средний чек – около $8–10). Первыми проектами Деллоса были клубы “Пилот” и “Сохо”, которые он открыл в 1993 г. вместе с Антоном Табаковым. Затем появились рестораны “Бочка”, “Шинок”, “Ле Дюк” и др. Финансовые показатели империи Деллоса не раскрываются, но эксперты оценивают ее годовой оборот в $30–40 млн. Для сравнения: оборот ресторанов Аркадия Новикова в 2004 г. составил, по его собственным данным, $81,9 млн.
Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству

Павел Крашенинников Чтобы лучше разобраться, давайте начнем с "базы". То есть обсудим жилищные права членов семьи в принципе. Тогда проще будет ориентироваться в частных ситуациях. Какие могут быть варианты? Первый. Супруги покупают жилое помещение, уже находясь в браке. Они оба - собственники, и ни один из них никакой сделки не может совершить без согласия второго супруга. Даже если семья распадается, бывшие муж и жена остаются сособственниками, и все жилищные вопросы решают вместе. Вариант второй. Квартира стала собственностью в результате приватизации. Приватизация оформлена на всех членов семьи - они сособственники со всеми вытекающими последствиями. Если приватизация была оформлена на одного человека - не важно, мужа или жену, и при этом второй супруг от своего права на приватизацию отказался, то по новому ЖК этот второй супруг сохраняет право на пользование жилым помещением бессрочно. Вариант третий. Квартира была приобретена одним из супругов еще до заключения брака. И, например, муж вселялся на площадь, принадлежащую жене. Тогда, соответственно, при прекращении брачных отношений право проживания бывшего мужа в квартире бывшей жены прекращается. За исключением случаев, которые указаны в ЖК. Это если есть, допустим, алиментные обязательства или, например, бывший супруг является инвалидом. Но в таком случае право пользования должно быть закреплено через суд. Как разновидность этого варианта - когда взрослые дети женятся и живут в квартире родителей. Если брак распадается - право проживания также утрачивается.

Когда бывшая дружная семья вынуждена по-прежнему жить под одной крышей - конфликты неизбежны. Жилищный кодекс дела семейные регулировать не может и не должен. Но вот разграничить, кто и на что в смысле жилья имеет право претендовать, это новый закон прописывает четко. Прежде всего он отстаивает интересы собственника. Тем не менее "бывший" супруг и дети тоже должны быть защищены от угрозы оказаться на улице. Каким образом?

Крашенинников У несовершеннолетних детей права сохраняются всегда.

Российская газета А если речь идет о детях?

Крашенинников Нет, как я только что сказал, выписать сына вы не имеете права. Жена может стать бывшим членом семьи после развода, как в данном случае. Ребенок стать "бывшим" не может.

РГ Давайте перейдем к конкретным вопросам. "Могу ли я, собственник квартиры, выписать своего сына, который прописан у меня, но живет со своей матерью, моей бывшей женой в другом городе? Его мать не желает оплачивать проживание сына".

Крашенинников Если вы прописаны, вы сохраняете право пользования жильем. Но если ваша родственница решит продать свою квартиру, она сможет это сделать и без вашего согласия.

РГ "Живу на площади своей родственницы на правах пользования с самого моего рождения. Могут ли меня выселить?"

Крашенинников Если ваш бывший муж участвовал в приватизации и квартира в общей собственности с детьми - это один вопрос. Тогда ему принадлежит одна четвертая доля квартиры. Думаю, у вас нет оснований его этой доли пытаться лишить. Если же квартира приватизирована на жену и детей, а муж в свое время отказался от приватизации - тогда в судебном порядке выписать его можно.

РГ "Могу ли я обратиться в суд с иском о выписке из принадлежащей мне и моим совершеннолетним детям квартиры бывшего мужа? Он живет в другой семье, кроме этого, у его родителей трехкомнатная квартира. Добровольно выписываться он не хочет".

Крашенинников Как члены семьи собственника вы имеете право бессрочного проживания в этой квартире. Кроме того, если пай за нее выплачивался вашими родителями вместе, то тогда у них общая долевая или совместная собственность, и никакие сделки ваш отец без участия бывшей жены, даже несмотря на то что она в этой квартире не живет, совершать не может. Например, продажа этой квартиры невозможна без участия и согласия вашей матери.

РГ "Мы живем в кооперативной квартире с отцом. Он - единоличный собственник, бывшая супруга, наша мама, прописана в другом месте. Кроме отца-собственника в квартире прописаны мы, его совершеннолетние сын и дочь, плюс маленький ребенок, сын дочери. Отношения с отцом сложные. Боимся, что он нас выпишет".

Крашенинников Это как раз тот самый случай, когда бывшую невестку можно выписать. Мне кажется, тут Жилищный кодекс очень хорошо работает. Всем известны случаи, когда молодые люди женятся, а девушки выходят замуж главным образом "за жилье". Прежний закон, если брак расторгался, отстаивал интересы таких фиктивных супругов: если они были прописаны, выселить их было практически невозможно.

РГ "Могу ли я выписать бывшую жену моего сына из принадлежащей мне квартиры? Расторжение брака произошло до 1 марта 2005 года. Бывшая жена сына была зарегистрирована на моей площади после приобретения мною квартиры".

Крашенинников Никакого противоречия здесь нет. В соответствии с Гражданским и Семейным кодексами квартира является вашей совместной собственностью. Жилищный кодекс не переписывал статьи ГК и Семейного кодекса. Соответственно, без согласия другого участника совместной собственности произвести какие-то сделки с вашей квартирой, а тем более выселить, невозможно.

РГ "Квартира была приобретена в браке на совместные деньги. При оформлении сделки по покупке я дала нотариально оформленное согласие на оформление квартиры на супруга, указав в нем, что квартира является совместной собственностью. В Семейном кодексе говорится, что все приобретенное в браке имущество - это совместная собственность супругов. Но согласно новому ЖК собственник квартиры в случае развода может лишить другого супруга права на свою жилую площадь. Нет ли тут противоречия? Квартира ведь оформлена на мужа, как подтвердить, что я - тоже совладелец?"

Крашенинников Да, именно это и значит. Сейчас из презумпции виновности родителей сделали презумпцию невиновности. Мы исходили из того, что ни один нормальный родитель не ухудшит при продаже жилья положение своих детей. При этом оставили необходимость получать согласие органов опеки и попечительства, когда речь идет о неблагополучных семьях или ребенок остался без попечения родителей. Плюс требуется согласие органов опеки и попечительства, когда совершается обмен социальным жильем.

РГ "22 декабря 2004 года Госдума внесла изменения в первую часть ГК - ст. 292, пункт 4, по которым отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети, производится с согласия органов опеки только в случае, если дети находятся на учете в этих органах. Значит, если семья благополучная и на учете не стоит, теперь такое согласие получать не нужно?"

Крашенинников В данном случае эта квартира вам не принадлежит, она муниципальная. Соответственно, у всех лиц, которые там проживают, равные права. Но если ваш бывший муж переехал и постоянно живет в другом месте, то можно подать в суд заявление о признании его утратившим это жилое помещение.

РГ "В новом Жилищном кодексе урегулирован вопрос относительно пользования жилым помещением между собственниками жилого помещения и бывшими членами семьи. Но почему никак не решается вопрос между бывшими членами семьи нанимателя жилого помещения? Мой пример: разошлись с мужем 10 лет назад. Женился на другой женщине. Живет с ней, но выписываться из квартиры не хочет и за квартиру не платит. Каждый раз взыскивать через суд алименты и платежи проблематично. А права на жилье его суд не лишает. Я же ни приватизировать, ни прописать нового члена семьи без его согласия не могу. Знаю, что эта проблема стоит у многих "бывших".



Главная --> Публикации