Главная --> Публикации --> Трудная судьба инвестора Целину больше не поднимаем и строим по средствам Куда ползет цена на жильё Престижные адреса столицы Место встречи - форум риэлторов

Предложение участков с подрядом и готовых коттеджей в охраняемых поселках увеличивается ежемесячно на 7-10%, а платежеспособный спрос поглощает в лучшем случае 1-2% этого роста. Оставшиеся 5-8% прироста объемов предложения — это разговор с собственной тенью. Ситуация выглядела бы менее тревожной, если бы инвесторы проявляли большую гибкость в ценовой политике — предложили, например, Новорижское шоссе в 40-километровой зоне от МКАД клиенту с бюджетом $200 00 Но нет — отдав за гектар по $150 000, понастроив коттеджей себестоимостью $100 000, застройщик предлагает клиенту все это по цене $1400 за 1 кв. м и по $7000 за сотку. Такой нехитрый бутерброд — “дешевая земля + копеечный труд таджикских рабочих = элитный особняк за $0,5 млн” — выглядел год-два назад крайне аппетитно. Пока свои девелоперские “закусочные” не пооткрывал каждый, у кого есть машина, чтобы проехаться по Калужскому или Рублево-Успенскому шоссе и подивиться на невиданные темпы загородного строительства. На рынок устремились все — от банкиров и мороженщиков до чиновников и владельцев фанерных заводов. Раньше у нас каждый слесарь знал, как лечить и учить, а теперь любой бизнесмен в один миг рассчитает рентабельность коттеджного строительства, бросив мимолетный взгляд на ситуационный план громадного землеотвода.

Девелоперам, застраивающим коттеджами ближнее Подмосковье, можно посочувствовать, а клиентам, выбирающим загородный дом, — позавидовать. На ближних подступах к столице налицо все симптомы кризиса перепроизводства. Бум кончился, и тем игрокам, которые об этом пока не догадываются, в ближайший год придется затянуть пояса.

В плане предложения арифметическая прогрессия грозит стать геометрической. А вот спрос, наоборот, подвержен стагнации. Во-первых, на 60-70% исчерпан ресурс платежеспособных клиентов, продающих на вторичном рынке морально устаревшую недвижимость в неорганизованных “шанхаях” на территориях бывших садово-огородных товариществ и окраинах подмосковных деревень, чтобы перебраться в охраняемые коттеджные поселки. Именно такое потребительское поведение во многом служило мотором загородного бума. Во-вторых, начавшийся, по нашим оценкам, в III квартале этого года отток капиталов из страны лишает рынок нескольких тысяч потенциальных покупателей. Исправить ситуацию способны лишь два инструмента — инновационность и ипотека. С кредитованием под залог загородной недвижимости дела обстоят неважно: деньги дороги, а банки консервативны. А вот инновационность действительно способна вызвать вторую волну загородного бума, когда начнется исход постояльцев из поселков, построенных в 2000-2004 гг., в поселки, отвечающие новым, более актуальным и прогрессивным стандартам жизни. Пока определенно говорить о таких стандартах рано, однако именно в ускоренной “амортизации” пригородных “активов” мне видится значительный потенциал будущего развития рынка.

Три-четыре года назад, когда вместо строительства отдельных домов и возведения корпоративных городков “для своих” девелоперы принялись осваивать новый рыночный формат “охраняемый коттеджный поселок с розничной продажей”, покупатели походили на клиентов Генри Форда: “Вы можете купить автомобиль любого цвета, если этот цвет черный”. Отсутствие конкуренции и дефицит ликвидной земли превращали самую бездарную загородную затею в Клондайк и Эльдорадо. До 10 проектов в период с 2001 по 2003 г. продемонстрировали рентабельность более 200%. Слухи мгновенно разнеслись в бизнес-среде, и после принятия закона об обороте сельхозземель рынок взорвался. В газетных заголовках появилось слово “бум”, и с тех пор каждый месяц на сайте poselki.ru появляется на 1-2 новых поселка больше, чем за предыдущие 30 дней.

Наступили времена коттеджного изобилия. Уже есть поселки для яхтсменов и горнолыжников, есть целые “загородные города” и уютные лесные анклавы с 3-5 резиденциями, есть квадратные коробки со стеклянными стенами и швейцарские шале. Не за горами появление поселков для байкеров, хакеров и хоббитов (проект компании “Капитал-груп” с подземной инфраструктурой в районе Барвихи). В книге “Бизнес в стиле фанк” эта ситуация описана метко: “…Когда потребитель говорит "подпрыгнуть", надо прыгать высоко и быстро. Потребителю нравится оранжевый цвет с лиловой крапинкой — он хочет, чтобы это было доставлено на остров Фиджи сегодня”. Как ни странно, но до сих пор 2/3 новых проектов штампуется по заезженным трафаретам: поляна в окружении леса, 50 участков с обязательным подрядом, 10 проектов домов из замусоленных каталогов, забор и будка с шлагбаумом. Отклонения в виде использования “сэндвича” или бруса и постройки двух теннисных кортов считаются великим маркетинговым откровением. Проблема в том, что массовый спрос ушел в сегмент до $200 00 Люди побогаче хотят самоидентификации, причем за разумные (по их представлениям) деньги.

Интересно узнать: кто же сегодня обеспечивает неконтролируемый рост предложения загородной недвижимости при вялой динамике спроса? Последние несколько месяцев я ищу и изучаю бизнес-планы строительства коттеджных поселков, под которые серьезные инвесторы давали и дают десятки миллионов долларов. Приведу цитату из одного такого документа: “…Вероятнее всего, к началу активных продаж коттеджей в X все дома в Y и Z будут проданы…” Речь идет о том, что застройщик поселка Х надеется выйти на рынок тогда, когда два соседних поселка перестанут быть ему конкурентом! Потом застройщик указывает инвестору: “…На рынке постоянно появляются новые участники, централизованная информация обо всех планируемых объектах строительства, особенно на 2004 г., отсутствует…” Отмечу, что подобные строки писались уже тогда, когда у любого чиновника подмосковной районной администрации лежали карты, на которых штриховкой (“отдам недорого”) были отмечены тысячи и тысячи гектаров земли под застройку. Неудивительно, что к октябрю 2004 г. в поселке Х продано менее 10 домов против 30 обещанных в бизнес-плане.

Застройщики готовы торговаться и поднимают процент риэлторам. Застройщики увеличивают в разы рекламные бюджеты и рассылают почтовый спам. Застройщики нанимают консультантов и не верят в “эксклюзивные” договоры. Застройщики не хотят покупать дорогую землю, а хорошей мало. Во времена загородного бума такое и представить было невозможно! Рентабельность падает, конкурентов уже многие десятки, и еще сотни ждут своего часа, рисуя генпланы. Как и на фондовом рынке, неопытные игроки выходят на биржу за два дня до пиковой цены и теряют все на спаде. В то время как опытные спекулянты фиксируют прибыль в день выхода на рынок “чайников”.

Количество возвращаемых застройщиками задатков растет — пока клиенту оформляют документы и юристы выверяют каждую строчку договора, на рынке объявляются пять новых поселков, и покупатель теряет сон: а вот там, на Минке, то же самое, только “с перламутровыми пуговицами”. Раньше застройщики задатки не возвращали, теперь опасаются дурной репутации — не отпугнуть бы следующего клиента.

Времена, когда сучковатая палка, воткнутая в подмосковную землю, через год превращалась в цветущий вишневый сад, уже не вернутся. Теперь загородный девелопмент превратился в искусство, овладеть которым под силу не каждому. “Техно-про”, “Лоджик риэлти”, “Инком-стройсервис”, “Альтервест”, “Новое время — девелопмент”, “Евростройгруп” и еще с десяток застройщиков могут чувствовать себя спокойно — опыт и творческий подход к любимому делу помогут одолеть и грядущие ценовые войны, и исключительную привередливость клиентов. Остальным игрокам, возможно, придется переквалифицироваться в управдомы. Если только они не изберут для себя один из трех вариантов позиционирования.

Один из самых известных поселков на Новорижском шоссе растет на земле, купленной по $800 за сотку. Недавно я встретился с банкиром, который хотел приобрести этот участок, но со скидкой в $2 Его опередили, и теперь он кусает локти — землю в раскрученном поселке отдают по $10 000-20 000 за сотку. Сейчас у финансиста на столе кипы факсов с картами от десятка риэлторов и сотни “черных маклеров”. Ни один из участков при заявленной цене не дает и 50% той рентабельности, о которой можно было мечтать еще прошлой осенью. Хотя десятки опытных загородных девелоперов ищут землю, чтоб “дешево и хорошо”, но в который раз убеждаются, что так не бывает.

Второй. Концептуальные проекты загородных поселков с уникальными инфраструктурно-рекреационными характеристиками.

Первый. Ориентация на массовый спрос в ценовом сегменте до $200 000 на новорижском, дмитровском или калужско-киевском направлении (именно эти три направления будут лидировать по популярности в ближайшее время).

Первая модель понятна. Если говорить о второй, к концептуальным проектам с уникальными характеристиками можно отнести, например, поселки “Резиденции Бенилюкс” или “Бельгийская деревня”. Их особенность в том, что другого такого объекта не найти: в первом случае за основу взят принцип “комплексного развития территории”, во втором — на 100% использован потенциал великолепного природного ландшафта (живописного озера) и применены стильные архитектурно-дизайнерские решения. Не случайно именно эти два проекта не так давно завоевали главные призы ежегодной премии “Поселок года — 2004”. Чтобы повторить их успех, девелоперу необходимы два компонента — отличная земля и нетривиальные идеи. Однотипных участков сейчас десятки тысяч гектаров. Это дамоклов меч, занесенный над головами неискушенных участников рынка, стремящихся в ценовой коридор от $300 000 до $800 00 Можно с уверенностью прогнозировать появление в следующем году сотни унылых и неинтересных поселков на таких землях с общим объемом предложения в 10 000 участко-домов. Кому адресован этот продукт, непонятно. А вот хорошей земли немного — участки в лесах первой категории или вдоль большой воды станут основой успешных проектов, но также при наличии яркой идеи и грамотной ее реализации. В Санкт-Петербурге возводится коттеджный поселок “Версаль” — “единственный в Европе дворцово-парковый ансамбль, включающий 46 дворцов разных эпох, выполненных из современных материалов и отвечающих всем прихотям современных королей и принцев”. Подмосковным девелоперам есть с кого брать пример.

Третий. Customization (англ.) — кастомизация потребительская и ценовая, т. е. строительство не на массовой основе, а по индивидуальному заказу того, что идеально соответствует индивидуальным требованиям клиента.

Это все в будущем, а пока экспертам, твердящим “в Багдаде все спокойно”, необходимо умерить пыл, иначе гнев инвесторов, обманутых в ожиданиях, падет на их головы. И профессионалам, и клиентам всегда стоит помнить о немаловажном факте: на коттеджном рынке в отличие от квартирного отсутствует естественный ограничитель предложения — дефицит участков под застройку. А значит, спрос сам будет решать, когда ему нужен бум.
Государственная регистрация - необходимое условие признания сделок с недвижимым имуществом действительными. С 1-го января 2005 года регистрацией всех видов сделок занимается Федеральная регистрационная служба. Список видов сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации, указан в Гражданском кодексе РФ (ГК).

Третья модель — кастомизация — станет реальностью уже в 2005 г. и перевернет представления об элитном загородном домовладении. Дело в том, что богатым клиентам нелегко найти объект, полностью удовлетворяющий перечню их требований. В нашем агентстве скапливаются десятки подобных заявок: одному подавай гидросамолет у подъезда, второму — 30 соток в поселке с нарезкой по гектару, третьему — “звезду с неба”. Загородные жилые комплексы, в которых будут сочетаться единая концепция и возможность гибкого подхода к каждому клиенту, ждет огромный успех — большие затраты на “индпошив” с лихвой компенсируются щедростью покупателей. Одновременно возрастет роль информационных посредников, в первую очередь риэлторов, которые способны аккумулировать данные о потребительских предпочтениях и поделиться ими с инвесторами-застройщиками.

Удивляться столь жесткому контролю со стороны государства за сделками с недвижимостью не стоит - это объективная необходимость, связанная с целевым назначением и особой значимостью многих объектов недвижимости. На сегодняшний день срок регистрации сделок с недвижимостью составляет 1 месяц.

Согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований о государственной регистрации сделки, указанных в п. 1 ст. 164 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, влечет ее недействительность. Иными словами, такая сделка признается ничтожной и не дает получателю никаких прав на недвижимость, относительно которой такая сделка была проведена.

Обязательной госрегистрации подлежат:

Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст.1), недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации, - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. То есть критерием отнесения предмета сделки к недвижимости является его прочная связь с землей.

договоры купли-продажи, мены нежилой недвижимости, аренды на срок менее 1 года, найма жилых помещений, предварительные договоры, а также соглашения между участниками общей собственности и договоры доверительного управления, безвозмездного пользования и простого товарищества.
В стоимость услуги по регистрации недвижимости (сделок с недвижимостью) входит юридическая экспертиза представленных вами документов: договора - на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ - на правильность и точность выполнения и непосредственно действия по регистрации недвижимости.

сделки отчуждения недвижимого имущества (договоры купли-продажи жилого дома или его части, доли в общей собственности договоры мены жилого дома или его части, а также доли в общей собственности, договоры дарения жилого дома, его части или доли в общей собственности, договоры ренты, аренды с правом выкупа (лизинга), и пожертвование). Обязательной регистрации также подлежат такие сделки с нежилыми помещениями: договоры дарения, аренды с правом выкупа (лизинга), продажи предприятия как имущественного комплекса и пожертвование;
сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество (договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года, аренды предприятия как имущественного комплекса, аренды земельных участков, аренды жилых помещений юрлицами, субаренды с учетом вышеизложенных пунктов, ипотеки, залога права аренды недвижимого имущества)
акцессорные сделки, то есть дополнительно заключенные сделки к ранее зарегистрированным (уступка требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки, отступное по зарегистрированной сделке, отказ одаряемого принять дар). Следует отметить, что акцессорные сделки совершаются в той же форме, в которой была совершена основная сделка.
Обязательной госрегистрации не подлежат:

Регистрационные действия начинаются с приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Заявление о государственной регистрации права предоставляется в учреждение юстиции по регистрации прав в единственном экземпляре - подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов.

Документы для госрегистрации жилых помещений:

От имени физических лиц заявление о государственной регистрации могут подавать законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, опекуны недееспособных граждан, представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, предоставляются не менее чем в двух экземплярах - подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов.

Единая справочная госрегистрации: 957-69-57

Госпошлина государственной регистрации составляет 500 рублей.

Адреса органов регистрации:

Информация по адресу: mkr.mos.ru

Земельному рынку в столице

м. Перово, г. Москва, Зеленый проспект, 20, тел.: 957-6816
Часы работы: с 9.00 до 18.00, в пятницу с 9.00 до 16.0 Перерыв с 12.45 до 13.3
м. Петровско-Разумовская Дмитровское шоссе, д. 5/1, 976-1109 .
м. Сходненская, ул. Б. Набережная, д. 25/1, 491-150
м. Парк Культуры, ул. Тимура Фрунзе, д. 3, с. 3, 245-7640, 245-7633
м. Проспект Вернадского, ул. Лобачевского, д. 66А, 432-9634, 432-8922
м. Беляево, ул. Миклухо-Маклая, д. 42, 429-7649
м. Авиамоторная, ул. Авиамоторная, д.51А, к.2, 273-0972
м. Отрадное, ул. Отрадная, д. 2, 907-7071
м. Семеновская, ул. Щербаковская, д. 5А, 369-4802, 369-2049
м. Братиславская, м. Марьино ул. Новомарьинская, д. 12/12 к.1, 658-6337, 658-6338
м. Автозаводская, ул. Восточная, д. 2, к. 4 275-7228
м. Речной вокзал, Зеленоград, ул. Юности, к. 1, 536-7245
м. Сухаревская, пер. Печатников, д. 19/22, 957-6816
м. Охотный ряд, пер. Газетный, д.1/12, стр. 5, 229-5760

Сложное взаимодействие

Дискуссии на тему, как вовлечь землю в активный хозяйственный оборот, ведутся уже не первый год. То, что эффективное использование земельных ресурсов выгодно и для государственного бюджета, и для бизнеса - сомнений ни у кого не вызывает. Однако новое земельное законодательство, которое определило, что земля - это недвижимость и она может приносить доход, к сожалению, не уточняет, как именно это должно происходить. Четвертая ежегодная конференция Московской международной бизнес ассоциации (ММБА) была традиционно посвящена Земельному кодексу и тому, как привлечь инвестиции, используя земельные ресурсы столицы.

Придирчивый отбор

Открыл конференцию оптимистический доклад руководителя Департамента земельных ресурсов г. Москвы Виктора Дамурчиева. Начав с комплиментов в адрес ММБА и рассказав об уже состоявшихся крупных инвестпроектах в московскую недвижимость, он призвал бизнесменов и дальше вкладывать деньги в развитие столицы. Правда, иногда, как признался "хозяин земель московских" (так назвал руководителя Департамента земельных ресурсов ведущий конференции) взаимодействие бизнеса и власти бывает сложным. У чиновников есть свои государственные задачи и свой план, который надо выполнять, у бизнесменов - свой интерес и желание приумножить вложенные средства. К примеру, чем выше арендная плата за землю и больше земельный налог - тем лучше для Департамента земельных ресурсов, который обязан пополнять городской бюджет, но тем хуже для предпринимателей, которые теряют свою прибыль. Правда, вспомнив о том, что московский бизнес вкладывался в город в трудные времена, министр столичного правительства пообещал в будущем не слишком задирать земельные платежи. Хотя актуализация цен - так на чиновничьем языке называется их повышение - уже вопрос практически решенный. Москва активно строится, появляются новые магистрали и кварталы, стоимость недвижимости растет - так что грядет и неизменное повышение кадастровой оценки земли и цены ее аренды (она в Москве традиционно привязана к кадастровой стоимости).

Трудная судьба земельного рынка

Как заявил В. Дамурчиев, сейчас город придирчиво подходит к выбору инвесторов. Прошли те времена, когда любой инвестпроект, даже не подкрепленный реальными деньгами, получал безусловное одобрение. Сегодня у столицы нет недостатка в желающих использовать московскую землю. Цены на нее устоялись и, несмотря на их немаленькую величину, интересны множеству инвесторов: так, на тендеры по земельным участкам, которые организует Тендерный комитет, подается в среднем по 60 заявок. Примером для отечественных инвесторов могли бы стать инвесторы иностранные. Глава Департамента земельных ресурсов высоко оценил четкий механизм работы Metro CashCarry (они реализуют новые проекты всего лишь за год) и пожурил столичных предпринимателей, которым этот год нужен только для раскачки. Сейчас Тендерный комитет готовит новые земельные участки в столице под строительство крупных торговых центров - информация о них публикуется в открытых источниках. Правда, в собственность московская земля оформляется в исключительных случаях - в столице продаются права аренды на земельные участки.

Что такое участок?

Процесс оформления столичных земель в частную собственность идет сегодня с большим трудом. В настоящее время землевладельцев в Москве можно пересчитать по пальцам: около 20 земельных участков оформлено в собственность частных лиц и примерно столько же - у лиц юридических. Хотя все, кроме чиновников, убеждены, что аренда - не самый лучший способ распоряжения землей, в Москве она по-прежнему господствует. Поэтому говорить о том, что в городе создан земельный рынок - пока нельзя. Об этом прямо заявила в своем выступлении Ирина Рукина, депутат Мосгордумы, председатель Комиссии по экономической политике. По ее словам, земельного рынка сегодня в столице просто не существует. Говорить о его создании можно будет не раньше, чем лет через десять. Впрочем, Москва в этом смысле не отрывается от остальных регионов. Всего по стране доля земельных участков, находящихся в частной собственности, составляет в среднем по городам менее одного процента от общего числа. Вопросы недвижимости оторваны от вопросов экономики. Несмотря на то, что официально земельная реформа в России идет уже десятилетия, мы по-прежнему находимся в начале пути. Тем не менее, Ирина Рукина считает, что спешить в этом вопросе не надо. Причем земельный вопрос надо решать при помощи законов прямого действия, а не подзаконных актов, в том числе принимаемых и самими субъектами Федерации. Доля частных земель должна увеличиваться не более чем на 5% ежегодно. Активнее в хозяйственный оборот надо вовлекать промышленные земельные участки - процесс вывода промзон из города уже становится необратимым. Только процесс этот должен проходить без потери научно-производственного потенциала и с бережным отношением к экологии. К 2020 году, считает И. Рукина, не менее 50 % промышленных земель должно включиться в коммерческий оборот. Но предлагать их инвесторам исключительно на тендерах было бы не слишком разумно. Если же все-таки идти по этому пути, что для начала нужно выработать прозрачные и четкие правила по формированию стартовой цены. Именно на этом этапе всегда возникают самые большие проблемы.

На заседании вскрылся извечный конфликт между федеральными и муниципальными администрациями, и на этот раз его тема — передел собственности на памятники. Федеральные приходят в упадок из-за слишком скудного их финансирования — оказывается, в бюджете нет денег. Регионам, на территории которых эти объекты находятся, закон не позволяет их финансировать. Продавать федеральные памятники частным инвесторам также запрещено законом. Чиновники заблудились в собственных законодательных коридорах.

Если же земли будут находиться в частной собственности, то их можно будет закладывать. Полученные деньги могут вкладываться в новые проекты и использоваться в других целях. По мнению И. Рукиной, одним из наиболее экономически выгодных инструментов на уже застроенных территориях является ипотека. Но пока ее развитие тормозится не только отсутствием массовой частной собственности на земли, но также и неучтенностью этого понятия в современном земельном законодательстве. Впрочем, в этом законодательстве и без этого достаточно много огрехов. К примеру, до сих пор не дано четкого и однозначного определения земельного участка. Сейчас идут разговоры о том, чтобы считать земельный участок и расположенные на нем строения единым объектом недвижимости. Но с точки зрения экономики этими объектами выгоднее распоряжаться по-разному: строения выгоднее сдавать в аренду, землю лучше иметь в собственности, чтобы ее можно было закладывать. Поэтому к вопросу о едином объекте недвижимости нужно подходить очень осторожно. Сейчас земля никакой роли как инвестресурс не играет - но все может измениться.
Больше половины памятников культуры в России находится в плачевном состоянии, говорит президент. Состояние памятников почти критическое, вторит ему, подливая масла в огонь, костромской губернатор Виктор Шершунов. Давайте привлекать частные инвестиции, а лучше отдавать это наследие регионам (и использовать его в жилых и коммерческих целях), настаивают губернские чиновники. Им не очень решительно противостоят директор Государственного Эрмитажа Михаил Пиотровский и председатель Всероссийского общества охраны памятников Галина Маланичева. Они протестуют: только не приватизировать, на крайний случай — сдавать в аренду. Да что вы так беспокоитесь, говорит мэр Москвы Юрий Лужков, ведь наследие финансируется все-таки на 10% из госбюджета (следует учесть, что московское правительство записало в свои активы примерно 800 зданий-памятников, которые пытается отсудить у него федеральное правительство).

Чем здание территориально ближе к Кремлю, тем выше его стоимость. Наверное, сейчас любой инвестор отдал бы все на свете за площадку в километре от Кремля. К тому же у игроков рынка недвижимости появилась большая проблема: внутри Садового кольца возник острейший дефицит участков. В центре возможна только точечная застройка. Из-за этого порой получаются забавные эклектизмы. Идешь по тихой узкой улочке, где друг к другу жмутся серо-голубые, белые, салатовые низкие особнячки, и вдруг испытываешь легкий шок: в глаза бросается семиэтажный исполин, сплошь из стекла и металла.

Пока “наверху” идут торги, московские инвесторы не спеша, но целенаправленно один за другим в погоне за ценными участками уничтожают старые объекты. Это происходит незаметно. Не успели оглянуться, а у нас уже нет “Военторга”, гостиницы “Москва”, половины “Союза журналистов Москвы”, десятков жилых особняков конца VIII — начала IX в. Площадки под зданиями-памятниками, находящимися в центре, — самые “вкусные” для вложений в новые проекты. Например, таких, как строительство офисных, торговых центров или жилых домов класса люкс. От девелопмента, например, офисных объектов можно получить доходность 20-30%, от сдачи офисов в аренду — 12-15%.

От дальнейшего сноса памятников облик исторического центра Москвы пока в основном страдает. Если прокатиться от “Войковской” до “Тверской” по Ленинградке, непременно придется признать, что Москва стала похожа на новый город-стройку. Ни в одной столице, например, Северной Европы подобного не увидеть. В Стокгольме все жилые дома центра остались нетронутыми, как и 50, и 100 лет назад. Каждая трещина на фасаде бережно замазывается. Хотя там тоже есть огромные торговые центры. В Стокгольме сохранен исторический “старый город” Gamla Stan, где масса сувенирных магазинчиков и много туристов, но нет ни одного вновь построенного здания.

Предпринимателей, конечно, можно понять: особняки ХVIII в. совершенно не приспособлены под бизнес- или торговый центр современного формата. Такие форматы требуют разработки особых концепции и планировки. Потому девелоперы предпочитают возводить их с нуля. Например, общая площадь среднего торгового центра (ТЦ) составляет около 20 000 кв. м, кроме того, для него нужно место, где много пешеходов и есть автотрасса. Существуют также важные нюансы планировки внутри ТЦ, рассчитанные на привлечение покупателей. Потому, приобретая удачную площадку в центре, девелоперу проще снести старое здание, стоящее на ней. Хотя некоторые все же берутся за реконструкцию. Примеры — “Петровский пассаж”, ГУМ, ЦУМ. А вот на месте “Военторга” сейчас от прежнего здания не осталось ни кирпичика. Говорят, он находился в “мертвой зоне”, где универмаги уже не окупаются. Понятно, что реконструкция памятников обходится инвестору гораздо дороже, чем снос и новое строительство. Но при доходности 30% от девелопмента ТЦ у строителей, наверное, найдутся средства хотя бы на сохранение исторических фасадов?



Главная --> Публикации