Главная --> Публикации --> Строители тянут время Власть опустили на землю В москве открылся автомобильный супермаркет Звенигород - столица подмосковья? Резиденции бывших

В пятницу на заседании Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу заместитель председателя Госстроя РФ Анатолий Петраков заявил, что уже к 2010 году объем вводимого в эксплуатацию жилья возрастет, возможно, в 3 раза, то есть до 100 млн кв. м в год. К 2005 г. Госстрой РФ планирует увеличить объем вводимого жилья, как коммерческого, так и муниципального, до 60 млн кв. метров в год, что уже в 2 раза больше, чем в 2002 году. Однако для реализации столь масштабных планов придется активизировать частного инвестора. Правда, для этого, по мнению специалистов, нужно изменить законодательство, в том числе и налоговое. А правительство, скорее всего, в ближайшие годы не пойдет на введение новых льгот (помимо предусмотренных налоговой реформой). Однако если не активизировать строительную отрасль, то уже через полтора-два года количество жилья, предназначенного для сноса, превысит объемы вновь вводимого в эксплуатацию.

Специалисты утверждают, что, если к 2005–2006 году не увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья в 2 раза, Россия столкнется с жесточайшим жилищно-коммунальным кризисом.

Специалисты Госстроя согласны с этими оценками и полагают, что объем жилищного строительства уже к 2008 году нужно увеличить до 70-80 млн кв. метров. Статс-секретарь, заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев считает, что впервые за последние годы количество очередников на получение новых квартир начало расти. «Если строительство будет продолжаться такими же темпами, нам не миновать кризиса», – считает он. По оценкам экспертов, для увеличения объема строительства хотя бы в два раза придется привлечь как минимум 12 млрд долларов. «Только на строительство нового жилья взамен сносимого дополнительно придется изыскать 12-15 млрд долларов в год, – говорит представитель Союза строителей. – Однако на 2002 г. из федерального бюджета на эти цели было запланировано выделить только 65 млрд рублей, то есть около 2 млрд долларов». По предварительной информации, полученной RBC daily от специалиста Госстроя, в ближайшие годы ожидается увеличение бюджетного финансирования только по нескольким госпрограммам. «Будет увеличено финансирование программы переселения из ветхого и аварийного жилья, больше будет тратиться государственных средств на обеспечение жильем вынужденных переселенцев и переселенцев с северных территорий, военнослужащих», – сказал RBC daily начальник объединенной дирекции по реализации федеральных инвестиционных программ Госстроя России Анатолий Мешанов.

До 1956 г. в России ежегодно вводилось не менее 28,5 млн кв. м жилья, притом без строгих ограничений по срокам службы зданий. Начиная с 1956 г. объемы строительства жилья увеличились более чем в два раза, до 59-65 млн кв. метров. Почти весь прирост был достигнут за счет введения в эксплуатацию панельного жилья. Срок их службы ограничивался 50 годами. Однако, как сказал RBC daily президент Российского союза предприятий малого строительного бизнеса Виктор Машинский, поскольку места соединения панелей содержали элементы, подверженные атмосферной коррозии, а качество железобетонных конструкций оставляло желать лучшего, многие дома задолго до расчетного срока стали буквально рассыпаться. За последнее время количество ветхого и аварийного жилья, подлежащего сносу, ежегодно увеличивается на 2,5-3 млн кв. метров и в 2002 году составило около 30 млн кв. метров, столько же было введено в эксплуатацию нового жилья. «Начиная с 2006 г., зная чудовищное состояние этого жилья, ни один чиновник Госстроя России не подпишется под документом о продлении срока службы таких домов, – сказал RBC daily представитель Союза строителей. – Однако сегодня в стране строится только порядка 30 млн метров (33,8 млн – RBC daily). – И только для того, чтобы компенсировать «метры на снос» и обеспечить возросшие потребности в жилой площади, необходимо довести объемы строительства как минимум до 70-75 млн кв. метров в год».

Но и этот последний инвестиционный источник может оказаться гораздо беднее ожидаемого. Государство и на ипотечном рынке желает сохранить монополию, которая не позволит заметно активизировать рынок ипотеки. «Все понимают, что в этой сфере должны будут крутиться очень большие деньги, – говорит депутат Госдумы Иван Грачев. – Поэтому сегодня правительство старается закрепить в новом законе об ипотечных эмиссионных ценных бумагах поправку, которая сместит с этого рынка банки. В результате получится, что на рынке фактически останется лишь один специализированный эмитент (Ассоциация ипотечного жилищного кредитования – АИЖК), который весь рынок попытается подмять под себя». Сужение круга участников ипотечного рынка существенно затормозит его развитие, считают представители Российской ассоциации банков, поскольку лишь высокая конкуренция позволит удлинить сроки предоставляемых ипотечных кредитов и снизить их стоимость.

Все остальные программы, в том числе и предоставления жилья очередникам, должны осуществляться за счет привлечения внебюджетных источников. Для реализации этой цели Госстрой разрабатывает стратегию строительной политики РФ на перспективу до 2010 года, которая должна быть представлена правительству уже в августе текущего года. Госстрой предлагает ударить по проблеме сразу с нескольких направлений, чтобы активизировать частного инвестора, а с ним и застройщиков. «Необходимо скорректировать налоговое законодательство (уменьшить или ликвидировать НДС – RBC daily), предоставить льготы лизинговым компаниям, предоставляющим оборудование для строительства, нормативно устранить порочную практику, когда у застройщика местные власти отбирают в зачет налоговых платежей 30, а иногда и 50% возводимого жилья», – сказал RBC daily помощник заместителя председателя Госстроя Юрий Филипенко. Однако, по мнению экспертов, большинство этих мер претворить в жизнь в требуемые 1-2 года без ущерба для федерального и региональных бюджетов невозможно, и правительство, скорее всего, не откликнется на предложения Госстроя. Поэтому пополнение «строительных» инвестиционных ресурсов, по мнению как строительных компаний, так и представителей Госстроя, в основном должно пойти за счет ипотечного кредитования. «Привлечь в отрасль значительные инвестиции можно в основном только через ипотечное кредитование», – считает Владимир Пономарев.

Рынок загородной недвижимости, который начал формироваться в начале 90-х, в современных условиях занял заметное место среди других видов недвижимости. Причем за прошедшее с той поры время появились как прекрасные и даже уникальные в своем роде поселки, так и безумно застроенные территории, где соседствуют заброшенные строительные площадки и особняки. По данным различных экспертов, емкость рынка только подмосковной недвижимости достигла 6 миллиардов долларов.

Правда, по мнению строителей, несмотря на все трудности, спрос на рынке так велик, что большинство строительных компаний, если государство так и останется пассивным, будут искать свои выходы из ситуации. «Если в ближайшее время государство не активизирует, в частности, ипотечный процесс, строительные компании начнут более активно укрупняться, образовывая холдинги, – сказал RBC daily генеральный директор питерской строительной компании «КЛАБ» Владимир Мишин. – Это позволит снизить издержки и увеличить объемы строительства. Хотя, естественно, этот процесс пошел бы гораздо быстрее при заинтересованности государства». А так получится, что многие россияне решат свои жилищные проблемы позже, заплатив за квартиры дороже, чем можно было бы ожидать, согласись правительство с предложениями Госстроя (налоговые льготы) и Госдумы (допустить банки к эмиссии ипотечных бумаг). «Главное, чтобы к тому времени большая часть жилищного фонда не развалилась, и люди, неспособные заплатить за квартиру, сразу не оказались бы на улице», – говорят строители.
Загородная недвижимость, как уже отмечала Российская бизнес-газета, в последнее время стала одним из самых прибыльных сегментов рынка, доходность в котором иной раз доходит до 100-150 процентов.

Сегодня в Подмосковье располагаются 260-270 поселков. И на рынке находятся еще немало свободных домов, предлагающихся на продажу. Стоит отметить, что для многих процесс покупки загородного дома - явление периодичное. То есть с ростом благосостояния, изменением социального статуса, ростом семьи и другими причинами вновь возникает желание поменять место жительства при появлении такой возможности.

На стоимость как самого коттеджа, так и его аренды заметно влияет его удаленность от центрального города. Впрочем, 15-километровая зона от МКАД Москвы на наиболее популярных направлениях уже плотно застроена. Говоря об общих тенденциях на рынке загородной недвижимости, риелторы отмечают популярность коттеджных поселков, расположенных в 30-километровой зоне от Москвы, а также возросшую популярность участков на расстоянии от 50-120 км от МКАД, цены на которые пока в достаточной степени невысоки.

Надо отметить, что в последнее время высоким спросом пользуется сегмент рынка аренды загородного жилья. Причем, констатирует РосБизнесКонсалтинг, это единственный сектор рынка недвижимости, которому свойственна ярко выраженная сезонность. По данным департамента аренды недвижимости компании Vesco Realty, более 50 процентов сделок на рынке аренды загородных коттеджей в охраняемых коттеджных поселках приходится на февраль, март и апрель. Ближе к маю цены на незанятые дома увеличиваются в 1,5 раза - на рынке остаются либо самые неликвидные объекты, либо самые дорогие, отмечают аналитики.

По прогнозам профессионалов рынка, в этом году спрос на загородные дома и земельные участки будет по-прежнему превышать предложение. Эта тенденция даже усилится, причем она касается как купли-продажи загородной недвижимости, так и ее аренды.

Основной тенденцией 2005 года по сравнению с предыдущими годами становится увеличение сроков аренды, отмечают в РБК. Если раньше можно было снять коттедж на 3-4 месяца, то сейчас сложно найти дом на лето - все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от одного года. В частности, услуги по долгосрочной аренде загородных домов предлагают около 30 коттеджных городков, которые называют доходными поселками. Правда, доля таких доходных поселков на рынке загородной недвижимости пока составляет не более 10 процентов от общего числа коттеджей в классе премиум, однако в 2005 году эксперты считают, что она может увеличиться до 12-15 процентов.

На сегодняшний день до 80 процентов арендаторов загородных коттеджей являются россияне, в то время как пять лет назад в качестве арендаторов преобладали иностранцы. Кстати, бывает и так, что коттедж зачастую снимают на время строительства собственного загородного дома или же просто хотят попробовать пожить в том месте, где планируют купить дом. Кроме того, крупные компании также зачастую арендуют коттеджи для менеджеров, приезжающих в Москву на время, и это, по их мнению, удобнее, чем снимать номера в гостиницах.

К настоящему времени на рынке загородной недвижимости четко определились престижные и непрестижные направления. Наиболее престижным и соответственно дорогим является западное направление. Чуть менее привлекательными считаются юго-западное, северо-западное и северное направления. Восточное и юго-восточное направления вообще не воспринимаются как места возможного размещения высококачественного жилья.

Судя по всему, спрос на аренду загородного жилья пока превышает предложение: тем, кто хочет снять дом в современных коттеджных поселках, приходится подавать заявки заранее, поскольку таких поселков совсем немного и количество предложений в них ограничено.

Между тем сдача коттеджей в аренду - это бизнес частных лиц, считают эксперты. В то же время фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи, однако при быстром росте цен они пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно. Впрочем, по предварительным прогнозам риелторов по недвижимости, в этом году особым спросом будут пользоваться стародачные места, отличающиеся особой атмосферой, которая и притягивает к себе желающих снять дачу на один или несколько сезонов. Наиболее ликвидными предложениями будут дома и коттеджи у воды или в местах с уникальными природными ландшафтами. В дальнейшем по мере развития рынка загородной недвижимости и сегмента эконом-класса будет увеличиваться количество предложений и в этой ценовой категории. Как отмечают в РБК, в дальнейшем ставки будут расти на 10-20 процентов в год. Удорожание не затронет основную массу предложений, а отразится лишь на наиболее престижных и дорогих коттеджах. Рынок специализированных коттеджных поселков под аренду ждет дальнейшее развитие, которое, скорее всего, будет стабильным и неторопливым.

Лидером спроса неизменно остается Рублевка, где находятся самые дорогие дачи. За три тысячи долларов можно снять обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 10 тысяч долларов в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания, отмечают в агентствах по недвижимости. Кроме того, в прошлом году наиболее заметным был рост спроса на аренду недвижимости, расположенной по Новорижскому шоссе. Наибольшим спросом среди арендаторов пользуются дома в ценовой категории от 3 до 6 тысяч долларов в месяц. За такую сумму можно снять коттедж площадью около 200 квадратных метров на участке в 8-10 соток и в удаленности до 30 км от МКАД. Далее цена будет зависеть от дополнительных условий, например, близость водоема сразу увеличивает арендную ставку на 40 процентов.

До внесения изменений Федеральным законом от 20.08.2004 N 112-ФЗ в статью 220 Налогового кодекса РФ указанный имущественный налоговый вычет предоставлялся налогоплательщику только на основании документа, подтверждающего право собственности на приобретенную квартиру.

С 1 января 2005 года изменился порядок предоставления имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц по расходам налогоплательщика на строительство или приобретение жилого дома или квартиры. Рассмотрим только одну проблему, связанную с предоставлением имущественного налогового вычета, а именно когда возникает право налогоплательщика на его получение и какие документы должны быть представлены в налоговый орган при приобретении права на квартиру в строящемся доме.

Обратимся непосредственно к норме ст. 220 НК РФ.

Теперь в статье 220 НК РФ приведен перечень документов, представляемых для подтверждения права на такой вычет при приобретении квартиры. Свидетельство о праве собственности на квартиру не является единственным документом, обеспечивающим реализацию права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет.

Конструкция данной нормы не имеет однозначного прочтения, а согласно пункту 7 статьи 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства трактуются в пользу налогоплательщика.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

- договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;

Например, указанные документы для подтверждения права на имущественный налоговый вычет можно рассматривать как перечень документов, при предоставлении одного из которых, налогоплательщик может получить вычет. Следовательно, таким документом может быть:

- документ, подтверждающий право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

- акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику;

Вместе с тем Федеральная налоговая служба России и ее региональные управления применение указанной нормы разъясняют следующим образом. При приобретении прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет на основании договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и акта о передаче квартиры.

В этом случае налогоплательщик имеет право обратиться в налоговый орган за вычетом или подтверждением права на имущественный вычет у налогового агента уже на этапе заключения договора о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и уплаты стоимости будущей квартиры, независимо от степени ее готовности.

Безусловно, Налоговый кодекс РФ является документом прямого действия. Поэтому любые толкования со стороны ФНС России и ее региональных подразделений не носят нормативного характера. Вместе с тем разъяснения ФНС, как правило, обязательны для исполнения на местах, что и создает проблемы для налогоплательщиков.

Иными словами, налогоплательщик вправе заявить вычет только после того, как квартира построена и передана налогоплательщику, хотя право собственности на нее еще не оформлено.

Но давайте разберемся в правомерности такого подхода.

Конечно, можно пытаться оспорить позицию налоговых органов в судебном порядке.

С начала апреля 2005 года вступил в действие Федеральный закон от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Статьей 9 указанного Закона установлены случаи одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия, в результате чего гражданин не получит квартиры.

Например, налогоплательщик по договору о приобретении прав на квартиру внес деньги в надежде, что дом, в котором он "зарезервировал" себе квартиру, будет построен. Но если дом не будет построен, то налогоплательщик имеет право требовать (в том числе и в судебном порядке) возврата уплаченных по договору денег.

Только после передачи квартиры по акту можно утверждать, что рано или поздно налогоплательщик станет собственником этой квартиры.

Во всех перечисленных случаях, если бы налогоплательщик уже воспользовался правом на имущественный налоговый вычет, то он получил бы "подарок" от государства в размере до 130 000 рублей (13 процентов от предельной суммы имущественного налогового вычета 1 миллион рублей).

Квартирой согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Но главным аргументом в поддержку позиции налоговых органов является то, что согласно подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме израсходованной на приобретение квартиры или доли (долей) в ней.

Вместе с тем предоставление имущественного налогового вычета после окончания строительства дома существенно улучшает положение налогоплательщика.

При этом законодатель в этой части ст. 220 НК РФ даже не упомянул о праве на имущественный вычет при приобретении права на квартиру в строящемся доме.

Кроме того, срок получения имущественного налогового вычета в отношении расходов на приобретение квартиры также сокращен за счет возможности его получения не по итогам налогового периода в налоговом органе, а непосредственно у работодателя после возникновения права.

Например, для Москвы на сегодняшний день характерна ситуация, когда дом построен и люди уже живут в нем, но годами оформляют право собственности на квартиру. Именно на такую категорию налогоплательщиков, по всей видимости, нацелены изменения в ст. 220 НК РФ.

- письменное заявление на предоставление имущественного налогового вычета;

Итак, у налогоплательщиков, не оформивших право собственности на квартиру, не возникнет разногласий с налоговыми органами при получении имущественного налогового вычета, если будут предоставлены следующие документы:

- договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме;

- декларация по налогу на доходы физических лиц (при получении вычета в налоговом органе по итогам налогового периода);

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты налогоплательщиком денежных средств по произведенным расходам.

- акт о передаче квартиры;

Ирина Давидовская, руководитель аналитического департамента Палаты налоговых консультантов
Презентация первого земельного супермаркета "Земли много.ру" прошла на минувшей неделе в РИА "РосБизнесКонсалтинг". "Наша деятельность ориентирована на взаимодействие с застройщиками, инвесторами, банками - всеми, кто нацелен на развитие жилищного строительства, сельского хозяйства и промышленности в Подмосковье", - отметил исполнительный директор супермаркета Сергей Потураев. - "Надеемся, что она будет способствовать развитию земельного рынка в России".

Вместе с тем следует обратить, что указание законодателем в Налоговом кодексе РФ закрытого перечня документов нарушает конституционные права налогоплательщика, на что неоднократно обращали внимание суды. Поэтому налогоплательщик может подтвердить приобретение квартиры иными документами, но это обстоятельство может повлечь за собой судебное разбирательство.

В целом же процедура приобретения участка через земельный супермаркет очень проста: в день обращения клиента за ним закрепляется менеджер, который помогает покупателю в выборе участка. Затем производятся межевание земли, определение ее категории (промышленное, сельскохозяйственное назначение или участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства) и заключается сделка.

За созданием "Земли много.ру" стоит группа крупных собственников земельных участков ближнего Подмосковья, которая таким образом решила напрямую выйти на покупателей земли. Правда, назвать основателей супермаркета его руководство отказалось. Создатели супермаркета предлагают своим клиентам удобный сервис при работе с объектами, возможность получения ими скидок, индивидуальный подход к каждому клиенту, оптимальную схему продаж. К примеру, одна из программ реализации земли застройщикам построена на схеме строите - продаете - расплачиваетесь, то есть компания получает возможность выплаты средств за земельный участок в рассрочку уже после начала на нем строительных работ. Реализация участков проводится как с помощью соответствующего ресурса, так и через офис продаж. Максимально короткий срок, в который вполне реально приобрести земельный участок в Подмосковье, может составить всего один день. Правда, как отметил директор супермаркета Алексей Головин, остальное будет зависеть от сроков, которые установят регистрационные органы, занимающиеся оформлением права собственности на землю.

Создатели земельного супермаркета "Земли много.ру" разработали девелоперскую программу "Новая социальная среда", рассчитанную на строительство жилья для социально незащищенных слоев населения - участников федеральной программы "Жилище". Для реализации программы компания уже приобрела 430 га земли в районе подмосковного города Пушкино. Квартиры в построенном здесь доме, скорее всего, можно будет приобрести с рассрочкой до 10 лет по цене жилья в отдаленных районах Москвы. В рамках программы создан и паевой инвестиционный фонд, доходность которого, по прогнозам, должна составить 15 % годовых.

Общий объем земель, находящихся в распоряжении супермаркета, превышает 10 тыс. га. Впрочем, вам с удовольствием продадут и участок размером, к примеру, 0,5 га, предназначенный для строительства заправки или иного объекта инфраструктуры, а покупателей земли "в особо крупных размерах" ждут скидки.



Главная --> Публикации