Главная --> Публикации --> Новые места обитания Трудная судьба инвестора Целину больше не поднимаем и строим по средствам Куда ползет цена на жильё Престижные адреса столицы

Что представляет собой деятельность АИЖК и что сегодня делается для развития единой системы рефинансирования ипотечных кредитов и повышения доступности жилья?

Одним из инструментов создания рынка доступного жилья в России призвано стать ипотечное кредитование, развиваемое по образцу двухуровневой американской ипотеки. Эта схема предполагает, что кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

В регионах рост объемов ипотеки уже вызывает увеличение цен
В среднем доля агентства в общем количестве залогов составляет 26%. Как заявил А. Черняк, «эта тенденция, с одной стороны, отрадна, с другой стороны, она нас не очень радует: рост числа ипотечных кредитов уже начинает повышать цены на вторичном рынке жилья. В этом смысле мы видим перспективу в том, чтобы развивалось именно кредитование первичного рынка».
Снижение процентной ставки и рост доходов граждан в 2003–2004 годах не привели к повышению доступности жилья для широких слоев населения. Происходит это из-за опережающих темпов увеличения стоимости жилья. «Таким образом, сегодня, — говорит А. Черняк, — население, даже получая больше, может купить меньше квадратных метров жилья».

АИЖК поставило работу на конвейер
В настоящее время по программе АИЖК работают 72 региона России, а в 2005 году оно надеется завершить охват единой системой рефинансирования всех регионов страны. На сегодняшний день агентством созданы единые стандарты рефинансирования, и 55 регионов фактически вышли на «конвейерную» поставку — выдачу и продажу АИЖК ипотечных кредитов. Объем ежемесячного выкупа составляет в среднем около 1,5 тыс. закладных.
Предметом рефинансирования АИЖК в настоящее время является стандартный кредит: срок от 1 года до 27 лет; процентная ставка — 15% годовых в рублях; сумма кредита — не более 70% и не менее 30% стоимости жилья; максимальный размер ежемесячного платежа в погашение кредита — не более 50% дохода заемщика.
По состоянию на 17 марта 2005 года количество закладных, а значит, количество семей, которые получили стандартный ипотечный кредит, составило 14 788 единиц (на сумму 5,7 млрд руб.). Средний размер кредита, учитывая региональный характер деятельности АИЖК, составляет 387,8 тыс. руб., средний размер платежа — 5,6 тыс. руб. в месяц, средняя площадь жилья в залоге — 51,9 кв. м.
Даже если исходить из того, что 30% доходов идет на погашение кредита (хотя разрешено и 50%), сегодня семья с доходом примерно 16 тыс. руб. (без налогообложения) может позволить себе взять такой кредит.
Количество дефолтов по возврату ипотечных кредитов, по данным заместителя генерального директора АИЖК Александра Черняка, к настоящему моменту равняется семи. Из них шесть выкуплены региональными операторами и один погашен заемщиком. Технических дефолтов, связанных с задержками платежей, отмечено всего 52.

Новый торговый год начался с открытия двух комплексов — ТЦ “Варшавский” общей площадью 30 000 кв. м рядом с метро “Варшавская” (якорные арендаторы — супермаркет “Цезарь Парк” и кинотеатр “Бумеранг”) и торгово-делового центра “Аркадия”, включающего 7400 кв. м торговых площадей, в Среднем Овчинниковском пер., 8 (“Рамстор”, мультиплекс “Пять звезд”). “Аркадию” построила турецкая компания Tobtim International Trade Centres. Руководитель проекта Эрджан Айдын рассказал, что компания пришла на московский рынок в 1989 г. специально для реализации “Аркадии” по поручению правительства Турции. Объем инвестиций в проект составил $58 млн. Сейчас офисные помещения комплекса сдаются в аренду по $500-560 за 1 кв. м, торговые — от $900 до $1400 за 1 кв. м. Этот комплекс представитель Tobtim назвал долгостроем, работа над ним началась еще в 1990-х гг., концепцию пришлось менять несколько раз, что было связано со сложностью строительного участка. Теперь в планах Tobtim реализация еще одного объекта торговли — оптового комплекса на юге ближнего Подмосковья.

Без господдержки — никуда
Доступность ипотечных кредитов существенно возрастает при наличии господдержки. Без нее сроки кредитования будут уменьшаться, процентные ставки вырастут, в результате увеличится нагрузка на заемщиков. Число регионов, доходы населения в которых достаточны для получения и обслуживания ипотечных кредитов, может упасть практически в два раза.
Ориентиром правительства на сегодняшний день являются следующие показатели: к 2010 году предполагается выдать ипотечных кредитов на сумму 344 млрд руб. (в 2005 году — 60 млрд руб.). Доля ипотеки в ВВП к 2010 году должна вырасти до 5,5%. Это означает, что ежегодно должно кредитоваться не менее 1 млн заемщиков — это около 4 тыс. кредитов в день по стране или около 40 кредитов ежедневно в каждом субъекте Федерации. Много это или мало? Для примера можно сказать, что на сегодняшний день в Башкирии выдается и рефинансируется до 35 кредитов в день. Таким образом, задача правительства кажется вполне реальной.
В то же время, по мнению А. Черняка, обеспечить доступность ипотечных кредитов можно и без господдержки. Например, если банки начнут выдавать кредиты с растущими аннуитетными выплатами: когда вначале человек платит меньше, нежели в последующие годы. Этот способ будет актуален, в частности, для молодых перспективных специалистов, нацеленных на карьерный рост, чья зарплата имеет тенденцию к увеличению. Второй вариант — кредиты с «плавающей» процентной ставкой, которая в случае благоприятного развития экономики может снижаться.
Для стимулирования предложения жилья стандарты агентства предусматривают возможность выдачи кредита сроком до 27 лет на жилье в строящемся доме. При этом, пока идет строительство, действуют условия банка-кредитора, а после оформления прав собственности начинают работать жесткие требования АИЖК. На сегодняшний день это процентная ставка 15% годовых, закладная и равный аннуитетный график выплат. Кредиты приобретаются АИЖК в течение 13 дней после согласованного с первичным кредитором предложения о покупке. Внедрение такой схемы привело к тому, что доля закладных по кредитам, выданным на этапе строительства, в портфеле агентства возросла с 3% в 2003 году до 7% в 2004 году, а в 2005 году планируется увеличить эту долю до 10%.
Никогда еще рынок торговых помещений Москвы не развивался так активно, как в прошлом и наступившем году, считают его участники. Это выражается и в объемах нового строительства, и в качестве проектов. Девелоперы, объединяясь с иностранными инвесторами, строят большие магазины.

Идет подготовка к инвестиционной продаже торгового центра “Глобал Сити” (16 000 кв. м, Кировоградская улица, рядом с метро “Южная”), заказчиком-застройщиком которого четыре года назад выступила Property Management Company. Ее генеральный директор Олег Плановой подтвердил, что торговый центр продается как действующий бизнес. Такое решение принял основной акционер — зарубежный партнер ООО “Глобал Сити” — в связи со строительством рядом спортивно-оздоровительного комплекса. По словам Планового, владельцы проекта придерживаются политики, при которой не инвестируют одновременно в два объекта, расположенных на одной площадке. Средства от продажи первой фазы пойдут на строительство второй. Покупатель торгцентра пока не определен окончательно, но, возможно, им станет один из зарубежных инвестфондов. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International, которая представляет “Глобал Сити” на рынке, оценивает стоимость объекта в зависимости от колебаний уровня капитализации примерно в $40 млн. По его словам, продажи крупных ТЦ пока редки и, как правило, не публичны. Нина Новикова, начальник отдела исследований торговых помещений компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis, которая не участвует в проекте, подтвердила, что сделок такого масштаба на рынке действительно не много. (Одним из первых среди крупных объектов был продан универмаг “Москвичка” на Новом Арбате. В 2003 г. компания “Синдика” купила 100% акций универмага у группы российских бизнесменов и американского инвестфонда Russia Partners. — “Ведомости”).

Во II-IV кварталах 2005 г. из крупных ТЦ должны быть открыты “РИО” (92 000 кв. м, Большая Черемушкинская улица), “Европарк” (86 000 кв. м, Рублевское шоссе), “Фестиваль” (56 000 кв. м, Мичуринский проспект), “Реал” (35 000 кв. м, Братеево), “Реал” (25 000 кв. м, Отрадное), “Мосмарт” (33 000 кв. м, Боровское шоссе).

В развитие рынка торговой недвижимости страны в 2005 г. будет инвестировано около $700 млн. Совокупная площадь всех стационарных предприятий торговли Москвы, зафиксированных Департаментом потребительского рынка и услуг города в начале 2005 г., достигла 13,558 млн кв. м. Общая площадь профессиональных торговых центров (ТЦ) Москвы на конец 2004 г., по данным участников рынка, доросла до 1,3 млн кв. м при показателе GLA 976 000 кв. м (аренднопригодная площадь). Из них за прошлый год было построено 480 000 кв. м. Доходность от девелопмента в 2004 г. в секторе торговых центров варьировалась от 25% до 35%, доходность от продаж магазинов на торговых улицах составляла 15–25%. Общее предложение площадей в 12 центральных торговых коридорах столицы оценивалось в 345 000 кв. м. Самый высокий уровень свободных помещений в прошлом году был отмечен на Пятницкой улице (16,25%), самый низкий – на Садовом кольце (2,24%).

Спрос на помещения в торговых центрах по-прежнему высок, что сохраняет уровень свободных площадей в качественных ТЦ на низкой отметке в 0,67%, по данным Jones Lang LaSalle, Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CWSR), Colliers Int., Noble Gibbons. Ставки аренды в ТЦ для якорных арендаторов развлекательного профиля, гипермаркетов и супермаркетов составляют от $50 до $250 за 1 кв. м в год. Для одежды и товаров для дома — от $250 до $1000 за 1 кв. м. Для остальных операторов диапазон ставок широк и зависит от профиля и размера помещения: $300-1150 услуги и $3500-5000 — мобильные телефоны, сувениры. По словам Гасиева, Colliers Int. не наблюдает тенденции к снижению цен аренды в качественных ТЦ. Это подтвердили аналитики ABN Realty и Blackwood. Хотя, по их словам, возможны сезонные колебания цен в отдельных сегментах рынка. В центральных торговых коридорах средняя ставка аренды была зафиксирована CWSR в 2004 г. на уровне $907 за 1 кв. м. По мнению экспертов Colliers Int., на главных торговых улицах может наблюдаться в ближайшие месяцы рост среднего уровня цен аренды за счет повышения ставок для реконструированных и вновь оборудованных площадей.

О том, что московская компания “Синема Парк” собирается до конца этого года выйти на петербургский рынок, вчера заявил заместитель гендиректора сети Кирилл Иванов. По его словам, площадь девятизального кинотеатра должна составить 8000 кв. м, а вместимость — 2200 мест. Мультиплекс будет якорным арендатором торгово-развлекательного комплекса “Гранд Каньон”, расположенного на севере Петербурга. “Площадь под кинотеатр уже выкуплена”, — уточнил Иванов. Он должен открыться в декабре 2005 г. Инвестиции в проект составили $14 млн. Кроме того, он говорит, что в 2007 г. его компания рассчитывает открыть еще один многозальный кинотеатр в центре Северной столицы, который, по словам Иванова, будет “не меньше, чем в “Гранд Каньоне”.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — Подконтрольная “Интерросу” сеть многозальных кинотеатров “Синема Парк” выходит на перспективный петербургский рынок. За два года компания планирует открыть в городе два мультиплекса.

По оценке Олега Березина, гендиректора компании “Невафильм”, которая занимается проектированием, реконструкцией и исследованием рынка кинотеатров, объем петербургского рынка кинотеатров в 2004 г. составил $23 млн, а в течение 2005 г. вырастет еще на 40%. Всего в городе расположено 150 экранов. Крупнейшая местная сеть — “Кронверк Синема”, подконтрольная Банкирскому дому “Санкт-Петербург”, которому принадлежат пять кинотеатров и еще три находятся в стадии проекта.

Иванов надеется, что его компания сможет занять около 20% петербургского рынка. Развиваться “Синема Парк” хочет за счет вытеснения с рынка небольших игроков.

Эксперт, знакомый с ситуацией на петербургском рынке, считает, что место, выбранное московской сетью, “весьма спорное”. Он полагает, что основной поток потенциальных посетителей все же достанется “Кронверк Синема”, который расположен ближе к станции метро. Иванов из “Синема Парка” с этим не согласен, так как в его кинотеатре будет “гораздо больше залов”.

И один из кинотеатров петербургской сети уже работает в торговом центре “Норд”, расположенном рядом с той же станцией метро, что и “Гранд Каньон”.

“Синема Парк” не единственная московская сеть мультиплексов, которая выходит на петербургский рынок. 9 апреля государственная сеть “Роскино” открыла в торговом комплексе ПИК на Сенной площади свой первый в Петербурге мультиплекс. Участники рынка также говорят, что на петербургский рынок хочет выйти “Каро Фильм”, однако в самой компании от комментариев отказались.
Сеть мультиплексов “Синема Парк” основана в 2002 г. компанией “Проф-Медиа” и студией режиссера Никиты Михалкова “ТРИТЭ”. Контрольный пакет принадлежит “Проф-Медиа”, которая входит в холдинг “Интеррос”. В Москве компании принадлежит два мультиплекса на девять и шесть залов. Выручка компании за 2004 г. составила 160 млн руб.
Возрожденный после пожара, Манеж предстал вчера перед тысячей гостей, приглашенных на церемонию открытия, в своем былом великолепии. Таким просторным этот зал могли видеть лишь те, кто бывал в нем до 1930 года - когда там еще не появились колонны-подпорки, поддерживавшие просевшие фермы, крышу. Теперь их нет, и Манеж, как почти двести лет назад, "снова приобрел свой исторический вид", заметил председатель комитета по культуре столицы Сергей Худяков.

Гендиректор “Кронверк Синема” Эдуард Пичугин не опасается выхода на рынок новых игроков. Он говорит, что его компания, которой сейчас принадлежат пять мультиплексов, занимает около 60% петербургского рынка.

Он напомнил о том, что для того чтобы создать это уникальное здание, русскому генералу Августину Бетанкуру и архитектору Осипу Бове потребовалось всего полгода. Столичные строители, проектировщики и архитекторы, которым огонь оставил голые стены и жуткий рассыпающийся фундамент, проявили не меньшее мастерство и организованность. На то, чтобы вернуть зданию первозданный вид, им потребовалось тринадцать месяцев. Реставрационные же работы столица начала буквально на второй день после пожара. Теперь огонь Манежу не страшен. Все деревянные конструкции пропитаны особым огнеупорным составом. Три уровня Манежа оборудованы многочисленными противопожарными датчиками и оснащены несколькими системами пожаротушения. Кроме того, само здание разделено на "пожарные отсеки" огнеупорными перегородками.

В открытии Манежа именно вчера мэр столицы Юрий Лужков увидел два символа. Памятник русскому оружию, он был построен в 1817 году в честь пятилетия победы над Наполеоном в Отечественной войне 1812 года. А вернулся - в канун 60-летия Победы русского народа "в самой страшной войне" из всех случившихся в двадцатом столетии. Он распахнул свои двери в день, ставший в Москве уже по традиции днем исторического наследия, что, по мнению мэра, лучше всего показывает "истинное отношение Москвы и москвичей к этому самому наследию". "Пожар не смог уничтожить Манеж, потому что никто никогда ни при каких условиях не мог допустить даже мысль о том, что Манежа не будет существовать в Москве", - сказал Юрий Лужков.

Строители полностью восстановили фасады и интерьеры Манежа, вплоть до керамических печей, хотя сейчас их роль, конечно же, декоративная. Что же касается новшеств, то все они так или иначе связаны с двумя проблемами: безопасностью посетителей и долговечностью самого здания.

Первым делом реставраторы восстановили уникальные "бетанкуровские" фермы кровли, однако ради долговечности новые балки сделаны из клееной огнеупорной древесины. Посетители смогут ими полюбоваться - подвесной потолок делать не стали. Любоваться же есть чем, ведь не даром еще тогда, в момент открытия Манежа, даже искушенные в арихектуре англичане попросили чертежи этих ферм у Августина Бетанкура - так им было интересно, как же держится крыша над таким громадным помещением без единой опоры.

Соединять подземные помещения с основным залом будут четыре эскалатора и два пассажирских лифта. Отныне в Манеже будет работать новейшая система кондиционирования и мощная вентиляционная система. Благодаря им внутренние помещения Манежа избавятся от сырости. Во время "Делового завтрака" в "РГ" главный архитектор Москвы Александр Кузьмин оценил проделанную строителями работу однозначно - как научное восстановление памятника.

Главным новшеством стало устройство подземного этажа площадью 10 тысяч квадратных метров. За счет него общая площадь Манежа увеличилась почти вдвое. Однако в ходе обсуждения проекта реставрации столичным властям пришлось отказаться от строительства подземного гаража, против которого выступили защитники памятников старины.

Итак, Манеж начинает вторую жизнь. Есть все шансы, что обновленный Выставочный центр продолжит старые традиции: ведь именно с выставленных в Манеже экспонатов ведут свою историю собрания знаменитых музеев Москвы - Политехнического и Исторического.

В основном выставочном зале установлены металлодетекторы и камеры видеонаблюдения. Это особенно важно, учитывая, что в Манеже может одновременно находиться не одна тысяча посетителей. А для окончательной подстраховки незадолго до начала церемонии открытия здание было освящено настоятелем церкви Святой великомученицы Татьяны, расположенной как раз напротив.

- Пока мы все охали и ворчали, он быстро и с достоинством принял решение о восстановлении, - сказал Захаров, особо подчеркнув, что вариант Манежа с немаскированными потолочными перекрытиями ему очень нравится.

Главный режиссер "Ленкома" Марк Захаров, в свою очередь, отметил, что при реконструкции Манежа мэр Москвы совершил акт политической воли:

Досье "РГ"

Церемония открытия сопровождалась полуторачасовым музыкальным представлением, для которого в середине центрального зала был сооружен помост для артистов. Гостей встречали гусары и дамы в кринолинах. Первой в Манеже будет выставка живописи Сергея Андрияки, та самая, открыться которой помешал пожар 14 марта 2004 года.



Главная --> Публикации