Главная --> Публикации --> Жилье на закладных Строители тянут время Власть опустили на землю В москве открылся автомобильный супермаркет Звенигород - столица подмосковья?

Н е обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.
Рынок таких компаний существует уже не первый год и является одной из самых закрытых сфер столичной недвижимости. Это связано с тем, что традиционно управляющая компания уже «прилагается» к жилому дому: ее выбор или создание производятся застройщиками еще до появления фактических владельцев квартир. Частных или независимых управленцев в жилом секторе столичной недвижимости практически нет, значит, нет рынка в его цивилизованном понимании.

Бум покупок квартир в новостройках закончился. Вместе с остановкой роста цен прошла эйфория от приобретения стремительно дорожавших квадратных метров. Новоселы начали обживать свои законные «владения». Как правило, в течение года после покупки квартиры жильцов не заботит управление домом. Однако по истечении этого срока новоселы начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации их жилья. Не обнаруживая наличия ДЭЗов, ЖЭКов и РЭУ, они начинают всерьез интересоваться, кто должен отвечать за текущие трубы и неработающий лифт, и знакомятся с управляющими компаниями, которые специализируются на обслуживании жилых домов.

Бизнес на новостройках
Оценить доли рынка, приходящиеся на независимые эксплуатирующие компании и на управляющие структуры, созданные застройщиками, несложно. В отличие от коммерческой недвижимости, где работает много независимых зарубежных управляющих организаций, в жилом секторе они не представлены вовсе. Все остальные «управленцы» так или иначе аффилированы с девелоперами или муниципальными властями либо фактически обслуживают корпоративные интересы собственника нескольких имущественных комплексов. По данным специалистов ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания», дома бизнес-класса, которыми управляют независимые отечественные компании, составляют всего 1–2% рынка, тогда как аффилированные предприятия, сервисные подразделения или дочерние компании застройщиков эксплуатируют 98–99% общего числа новостроек.
Конечно, на рынке существуют и компании, обслуживающие один–два небольших объекта. Однако как профессиональные игроки рынка они рассматриваться не могут.
По словам начальника отдела маркетинга компании «Конти» Алексея Самсонова, прибыль эксплуатирующей компании должна превышать 15%. Чтобы быть доходной, фирма должна обслуживать как можно большее количество объектов, тогда эту деятельность можно рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельное направление. Такой процент прибыли нормален для масштабных управляющих компаний застройщиков. Деятельность мелких непрофессиональных фирм скорее похожа на индивидуальное предпринимательство. «Фактически независимые управленцы, работающие в жилищном секторе, — это не компании в традиционном понимании, а «артели» из 30–40 специалистов, занимающиеся частной практикой и зарегистрировавшие для этих целей общество с ограниченной ответственностью», — говорит Д. Поваренко.
Понятно, что ответственность таких независимых управленцев минимальна, как в случае с управляющими компаниями застройщика. Эти компании не обладают собственным оборотным капиталом и необходимыми для эффективной деятельности основными средствами. Продолжительность жизни таких организаций во многом определяется динамикой их отношений с жильцами двух– трех обслуживаемых ими домов. По словам Д. Поваренко, любой конфликт между жильцами и подобной управляющей компанией приводит к фактическому прекращению ее существования. Работавшие в ней специалисты переходят на работу по найму — до момента возникновения благоприятных условий для возобновления предпринимательской деятельности, но уже под другим названием. Подобная деятельность представляет собой стабильный небольшой бизнес, особенно если учитывать, что управляющие компании в большинстве случаев работают с новостройками. Инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не потребуют серьезного ремонта.

«Жим» на жильцов
С момента формирования рынка управляющих компаний при коммерческом жилье полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЭКов, ДЭЗов и т. п. Согласно столичному законодательству, дома, построенные без участия финансовых ресурсов Москвы, в отличие от муниципального жилья не ставятся на обслуживание ДЭЗами. Нести ответственность за свое имущество обязан собственник, которого на этапе строительства и сразу после заселения еще нет.
Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется участие в товариществе собственников жилья (ТСЖ). Форма управления домом выбирается на общем собрании владельцев квартир. Заметим, что сам факт приобретения квартиры не влечет автоматического членства покупателя в товариществе. Только подав заявление на членство в ТСЖ, жители получают право принимать участие в деятельности товарищества. При этом образование самого ТСЖ может произойти лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность, т. е. засвидетельствовано в едином государственном реестре. К слову, в Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух.
Вот и получается, что большинством новостроек управляют эксплуатирующие компании застройщиков, которые преследуют свои цели. По словам председателя координационного комитета ЗАО «ИнфраМенеджмент. Управляющая компания» Дмитрия Поваренко, на этом этапе главной задачей девелоперов становится защита своих интересов при сдаче дома в эксплуатацию и на протяжении срока действия гарантийных обязательств. Коммерческие управляющие компании, которым передаются функции по эксплуатации дома, почти всегда являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма принимают дом на баланс и «прикрывают» застройщика до истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и прочие дефекты «благополучно» достаются домовладельцам.
Второй задачей уже не самих девелоперов, а их эксплуатирующих компаний становится организация собственного прибыльного бизнеса за счет установления официальных и неофициальных тарифов на услуги. Особенно это касается временного отрезка от момента, когда появляются фактические пользователи недвижимости, и до тех пор, когда они начинают ориентироваться в ситуации. На начальном этапе эксплуатирующая компания застройщика старается собрать с жильцов максимум платежей. Например, устанавливает определенную планку стоимости услуг и изменяет ее по своему усмотрению. Подобный прием активно используется в новостройках бизнес-класса, обитатели которых, как правило, имеют достаточно высокий уровень доходов. Например, в Москве ставка за управление домом бизнес-класса колеблется от $1,5 до 3 за 1 кв. м в месяц.
При этом эксплуатирующие фирмы совместно с ТСЖ могут устанавливать свои расценки и на дополнительные виды сервиса (охрана, разведение цветника у подъезда и т. д.). Кроме сумм за жилищные услуги, которые рассчитываются исходя из площади квартиры, и коммунальное обслуживание с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные средства на управление домом. Например, товарищество, созданное застройщиком, безапелляционно предлагает жильцам заплатить несколько сот долларов, чтобы получить дефицитное место на автостоянке. Или же владельцы квартир неожиданно узнают, что ТСЖ официально приняло решение о замене старых лифтов на новые, а оплачивать это предстоит жильцам из своего кармана. Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы и т. п. Чаще всего жильцам не под силу противостоять подобным действиям со стороны ТСЖ застройщика и его управляющей компании.

Пооценкам нескольких экспертов, зарубежную недвижимость в аренду сдают только 20% владельцев-россиян. Например, такие данные назвала Элла Братилова, менеджер по зарубежной недвижимости компании Paul's Yard. Чем объясняется столь низкая доля лендлордов в общем числе владельцев зарубежных домов? На этот счет существуют самые разные мнения. Так, например, англичанин Александр Найт, издатель, ведущий бизнес в России, считает, что этот показатель гипотетически может быть увеличен. “Особенно тяжело планировать сдачу в аренду бизнесменам, находящимся в постоянных разъездах, — считает Найт. — Они бы не отказались от дополнительного дохода, если бы могли четко предугадать свой график”. В свою очередь, управляющий партнер агентства “Новое качество” Алена Шварц отмечает, что в некоторых странах, например в Испании, россияне покупают недвижимость для проживания, но не для сдачи ее в аренду.

Нетиражируемая эксплуатация
Спрос на качественное управление жилой недвижимостью неизменно увеличивается. Жильцы постоянно ужесточают требования к обслуживанию домов. За последний год количество собственников квартир, недовольных работой управляющих компаний застройщика, достигло почти критической массы. По словам Д. Поваренко, «смена эксплуатирующей организации никогда не происходит по взаимному согласию сторон. Это всегда конфликтная ситуация, требующая профессионального сопровождения менеджеров, юристов, финансистов, инженеров». Самостоятельная смена управляющей компании, как правило, заканчивается для жильцов тупиковыми или кризисными ситуациями. Выбор новой организации дается значительно труднее, чем отказ от услуг старой. Тем более выбирать практически не из чего. Как заявляет Д. Поваренко, на столичном рынке недвижимости полностью отсутствует публичная и «прозрачная» практика приобретения подобных услуг.
В идеале выбор управляющей компании следовало бы осуществлять на основании публичной информации в справочниках, интернете и рекламе, но ее пока нет. Другой вариант — ориентация на рекомендации жильцов, уже оценивших работу независимой управляющей компании на своем опыте. Хотя велика вероятность, что позитивная практика не будет подтверждена в случае с другим домом, и положительный опыт окажется просто случайностью. Дело в том, что каждый конкретный случай жилищного управления уникален, у современных столичных организаций нет единого отработанного подхода к разным объектам. «Этим объясняется тот факт, что у тех немногих частных компаний, которые работают на рынке жилищного управления, могут быть как крайне позитивные, так и крайне негативные опыты», — говорит Д. Поваренко.
К тому же управляющие компании обычно не заинтересованы в разглашении и обсуждении условий своих контрактов. Поэтому на рынке жилищного управления отсутствуют такие понятия, как «репутация» и «бренд». Нехватка сведений о деятельности эксплуатирующих организаций зачастую связана не с недобросовестными намерениями застройщиков и инвесторов, а с отсутствием у них потребности в такой информационной деятельности: от мнения конечных потребителей решение о сотрудничестве почти не зависит. Нынешним управляющим компаниям просто незачем заботится о своей репутации.
Возможно, будущее жилищного управления — за организациями, которые будут осуществлять свою деятельность по сетевому принципу и смогут тиражировать успешную практику на большом количестве объектов. Сейчас на столичном рынке для появления таких компаний есть все условия.
Далеко не все россияне приобретают недвижимость за рубежом для постоянного проживания там. Вместе с тем содержание простаивающей без использования недвижимости может изрядно подорвать бюджет владельца. В этой связи представляется целесообразной сдача временно простаивающей собственности в аренду на период отсутствия владельцев. Как реально организовать этот процесс и на какую прибыль может рассчитывать собственник?

В отдельных странах, например во Франции, исторически высокие налоги на недвижимость. Директор парижского адвокатского бюро Airieau Kousnetsov Royae Никита Кузнецов отмечает, что существуют способы оптимизации налогообложения, позволяющие избежать значительных выплат. Например, вместо квартиры или дома во Франции можно приобрести апартаменты. Если сдавать их в аренду с помощью управляющей компании в течение 8-10 лет с момента приобретения, можно избежать уплаты налогов как на покупку, так и на продажу данного вида собственности.

Аренда как необходимость

Такая схема выгодна еще и тем, что все затраты по внутреннему оснащению и коммунальные платежи застройщик берет на себя. Он же обязуется выплачивать за владельцев налог на землю и на недвижимость. Все эти затраты, причисленные к “расходам на ведение бизнеса”, позволяют резко минимизировать налогооблагаемую базу (для иностранцев во Франции ставка налога — 25%). Кроме того, как отмечалось выше, для участников программы lease-back отменяется НДС (19,6%), что, естественно, снижает затраты на приобретение жилья. Примечательно, что по этой схеме можно приобрести не только рядовое, но и действительно дорогое жилье — стоимостью 1 млн евро и выше.

Будучи разновидностью гостиничной недвижимости, апартаменты дополняют отели, которых в курортных зонах, таких как Средиземноморское побережье, стабильно не хватает. Вот почему этот класс недвижимости завоевал такую популярность во Франции и Испании, лидирующих по въездному туризму в Европе. В этих государствах приток иностранных инвестиций поощряется по схеме lease-back, предусматривающей покупку недвижимости на условиях последующей обязательной сдачи ее в аренду. Участвуя в этой программе, покупатель заключает договор с застройщиком о том, что в течение последующих 8-10 лет он будет сдавать жилье ему в аренду, получая гарантированный доход в размере 4,5-5% годовых. Для москвичей этот доход может показаться низким, поэтому такими инвестициями занимаются только те, кто предпочитает надежность и стабильность быстрому обогащению, говорит Алена Шварц.

Впрочем, подобные резиденции продаются уже не только в курортных зонах, но и в мировых столицах, например в Париже. Одна из них, 4-звездочная La Defense, расположенная в одноименном деловом центре Парижа, была сдана в эксплуатацию компанией Pierres Vacances год назад и уже успела завоевать популярность у бизнесменов, посещающих французскую столицу для ведения переговоров и заключения сделок.

Подобные продажи практикуются, в частности, одним из крупнейших на европейском рынке туроператором — французской корпорацией Pierre Vacances Group. Ежегодно Pierre Vacances запускает 2-3 новых крупных проекта — 3- и 4-звездочных гостиничных комплексов (другими словами, резиденций) и клубных поселков с развитой инфраструктурой. Приобретая в собственность двухкомнатные апартаменты площадью 65-70 кв. м по цене 130 000-150 000 евро, покупатель может также пользоваться многочисленными бассейнами, теннисными кортами и полями для игры в гольф. Как правило, каждая из “резиденций” — именно так здесь называют гостиничные комплексы — может похвастаться чем-либо особенным.

Вот уже длительное время остаются без изменения цены на аренду в странах Центральной и Восточной Европы. Несмотря на недавнее вступление в ЕС, эти страны еще не снискали себе популярность деловых столиц мира. Поэтому ежегодно арендные ставки здесь всего лишь незначительно увеличиваются.

В Восточной Европе застой

Единственным выходом для тех, кто хочет заработать, владея недвижимостью в странах Центральной и Восточной Европы, может стать ее краткосрочная сдача в аренду в период так называемого “высокого сезона”, когда гостиницы переполнены. Так, например, квартиру-студио в Праге-1 можно сдавать в аренду за 30-40 евро в день. Если учесть, что месячная арендная ставка для этого вида жилья составляет порядка 320 евро, выгода этого мероприятия налицо.

Канадский аналитик недвижимости Симеон Митропольский комментирует ситуацию в Словении — самой богатой из стран, вступивших в ЕС 1 мая 2004 г. В ее столице Любляне ставки на аренду квартир варьируются от $125 в месяц за однокомнатную квартиру до $550 за среднюю квартиру с тремя спальнями. Примечательно, что за 1990-е гг. арендные ставки на эксклюзивные объекты недвижимости фактически не изменились. Что касается дешевой недвижимости и недвижимости экономкласса, арендные ставки в этих секторах незначительно возросли. Прирост составил $20 за комнату, $50 — за квартиру-студио, $30 — за квартиру с одной спальней и $20 — за квартиру с двумя спальнями.

Деловые люди в деловых столицах

Стоит отметить, однако, что краткосрочная аренда представляется выгодной лишь для котирующихся на рынке недвижимости квартир, расположенных в центральной части города, и только в период “высокого сезона”.

По словам Алены Шварц, россияне приобретают здесь недвижимость для сдачи в аренду чаще, чем где-либо за рубежом. “Особенно котируются деловые районы города, престижные центральные и, конечно, Латинский квартал, где всегда есть спрос со стороны студентов”, — отмечает она.

Один из наиболее высокодоходных в плане сдачи недвижимости в аренду городов — столица Франции Париж.

В течение последнего года цены на жилье в Лондоне стабильно росли на 1-1,2% в месяц. Годовой прирост цен, по оценкам компании Halifax, составил более 15%. Комментируя этот показатель, главный экономист компании Мартин Эллис отмечает: “Цены на жилую недвижимость возросли на 16,7% по сравнению с прошлым годом. В настоящее время этот рынок находится на подъеме”. Гарантия дальнейшего роста цен на рынке жилья — стабильный платежеспособный спрос и дефицит квартир. Экономист Nationwide Group Алекс Баннистер говорит: “Несмотря на то что в ряде регионов Великобритании отмечается тенденция к снижению цен, в Лондоне перспективы роста цен увеличиваются день ото дня. Это стало возможным благодаря росту рынка ценных бумаг и положительным изменениям в корпоративном секторе”.

Инвестиции в английскую недвижимость представляются чрезвычайно заманчивыми. Особенно перспективной для этих целей является столица Великобритании Лондон — один из крупнейших в мире деловых, финансовых и культурных центров. Здесь находится крупнейшая в Европе и третья в мире по оборотам Лондонская фондовая биржа, здесь 486 офшорных банков — больше, чем где-либо в мире. К тому же в Лондоне многочисленная русская диаспора.

Британская недвижимость остается одной из самых доходных в Европе. Если во Франции и Испании риэлторы гарантируют стабильный 4%-ный доход от сдачи жилья в аренду, то в Англии не стесняются произнести вслух цифру 10-12%. Правда, это касается только особенно престижных объектов недвижимости. Средний доход от аренды недвижимости в Англии — 5-5,5% годовых. Например, Александр Найт сдает свою квартиру в престижном районе Pelsize Park ценой 240 000 фунтов стерлингов за 240 английских фунтов в неделю. В год выходит 12 000 фунтов стерлингов, т. е. 5% годовых.

В качестве основных факторов роста рынка английской недвижимости старший партнер компании UK Property Investments Ричард Гордон называет растущее количество домовладельцев-одиночек, нехватку земельных участков под строительство, растущее число иностранных покупателей, стабильный рост цен (в среднем на 9% ежегодно начиная с 1970-х гг.). Но главный критерий востребованности английской недвижимости — “конкурс” покупателей: в среднем на выставляемый на продажу объект претендуют семь человек.

По данным компании AllGrund Real Estate Marketing, самыми привлекательными, а значит, самыми дорогими по арендным ставкам в Германии являются города Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Даже после объединения Германии эти города сохранили свою экономическую значимость. Что касается Берлина, то рынок недвижимости в этом городе только набирает обороты. Как и в других городах Восточной Германии, в Берлине далеко не лучшее состояние жилого фонда. Однако смещение экономических акцентов в сторону столицы заставляет берлинских домовладельцев соответствовать требованиям времени. Нередко арендаторы берут на себя такие обязательства, как ремонт или переоборудование квартиры.

Немецкий расчет

Еще больший доход (до 10% годовых) может быть достигнут при приобретении арендного опциона на дом, в котором есть как квартиры, так и нежилые помещения (например, магазины). Правда, в данном случае следует отдавать предпочтение объектам, расположенным в центральной части города.

Очень котируются на немецком рынке недвижимости реконструированные дома категории Altbau и квартиры в них. Построенные в начале XX в., эти дома отличаются высокими потолками (3,2-4 м). Рыночная цена таких домов, в которых, как правило, от восьми до 20 квартир, составляет от 300 000 до 1,5 млн евро. Цена 1 кв. м варьируется от 500 до 2000 евро. Подобные объекты очень выгодны для капитальных инвестиций и обеспечивают годовой доход до 7-8% в год.

Что касается Америки, то здесь, напротив, иногда выгоднее стать арендатором. Долгосрочная аренда на длительный срок с последующим правом выкупа носит название арендного опциона. Как правило, к такой форме продажи объекта прибегают домовладельцы, которые скорее всего имеют проблемы по выплате ссуды в банк. Главное условие — договориться с владельцем недвижимости о приобретении объекта по текущей (фиксированной) цене и о внесении части арендной платы в счет последующей покупки. По истечении срока арендного опциона (как правило, это 2-3 года) дом можно либо приобрести по цене ниже рыночной, получив для выплаты оставшейся суммы ипотечный кредит в банке, либо, напротив, выгодно продать, поскольку за время действия опциона стоимость дома естественным образом выросла.

Заокеанские парадоксы

Очевидно, что приобретать недвижимость, которая впоследствии будет большую часть года сдаваться в аренду, выгоднее в домах или поселках, которые контролируются управляющей компанией. Например, в таких странах, как США или ОАЭ, очень выгодно приобретать недвижимость в кондоминиумах. По словам советника президента Национальной ассоциации риэлторов США (НАР) Софии Менахем, особенно выгодным может быть приобретение недвижимости в районах с быстро растущим рынком. “В отдельных районах, например во Флориде, рост цен на недвижимость достигает 15% в год”, — констатирует она.

Цена спокойствия

Доходы и расходы

Впрочем, владельцам отдельных домов или квартир тоже нет смысла беспокоиться, по крайней мере в странах с развитым рынком недвижимости. “Конкуренция среди риэлторов настолько высока, что вы можете диктовать свои условия, — отмечает Александр Найт. — Начальный размер комиссии вполне возможно наполовину уменьшить. Например, услуги по поиску арендатора для двухкомнатной квартиры вполне могут обойтись владельцу всего в 100 фунтов, хотя изначально запрашивают за это обычно 240-250 фунтов”.

Владеть недвижимостью за рубежом, оставаясь российским резидентом, достаточно выгодно. “Поскольку со многими европейскими странами у России заключены соглашения об избежании двойного налогообложения, — отмечает Кузнецов, — то, например, налог на доходы от сдаваемой в аренду недвижимости российский резидент может платить на родине. Статистика показывает, что наш подоходный налог со ставкой 13% действительно самый демократичный в Европе”.

Доходность на западном рынке аренды вполне предсказуема и, как правило, составляет в среднем 5-6% годовых. В отдельных случаях она может быть и выше, но тогда потребуются дополнительные затраты — не столько материальные, сколько интеллектуальные. “Сдавая недвижимость на Лазурном берегу в период "высокого сезона", можно получить доход выше, чем обычно предлагается по схеме lease-back, — говорит Алена Шварц. — Однако для этого необходимо держать руку на пульсе: быть в курсе основных тенденций рынка недвижимости, хорошо знать язык и конъюнктуру рынка”. Как правило, подобная практика характерна для домовладельцев, постоянно проживающих за рубежом.

В Жилищном кодексе РФ нет прямого запрета на выписку из квартиры без указания нового адреса. Исключение составляют случаи, когда в квартире проживает несовершеннолетний, а иного жилья у продавца нет. Поскольку продажа затрагивает интересы несовершеннолетнего, необходимо согласовывать ее с территориальными органами опеки и попечительства. Они, как правило, отказывают в разрешении на совершение сделки, если продавец квартиры и его семья вынуждены выписываться из квартиры «на улицу». Причем в данном случае совершенно не важно, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры или он в ней прописан.

Один из самых распространенных способов улучшить жилищные условия — продать имеющуюся квартиру и приобрести другую, большей площади. Юрист М2 объясняет, что говорит на этот счет закон и как правильно оформить документы при совершении альтернативной сделки.

Свобода перемещений в рамках закона
Если в квартире не проживают несовершеннолетние, все будет несколько проще. В этом случае собственник квартиры сможет выписаться из нее без промедления. Как правило, при выписке указывают, куда человек переезжает. Однако выписка возможна и без указания нового адреса. Иногда встречаются случаи, когда в качестве нового места жительства указывается только населенный пункт. Конституция РФ гарантирует гражданам России свободу перемещений на территории страны и свободный выезд за ее пределы.
Также никто не будет оспаривать право гражданина добровольно расстаться с собственностью, в противном случае можно было бы говорить об ограничении прав по распоряжению имуществом. Разумеется, и свобода перемещений, и права собственника могут быть ограничены, но только в случаях, предусмотренных законодательством.
Пример. Гражданин Т. намеревался продать здание, собственником которого являлся. Однако выяснилось, что приватизация здания была проведена с нарушениями, в результате в частной собственности оказался памятник истории и архитектуры. Приватизация здания была признана незаконной, и Т. пришлось расстаться с ним.

С детьми по-прежнему одни проблемы
Приведем такой пример. Приватизируя квартиру, гражданин Ф. оформил ее на своего несовершеннолетнего сына. Через некоторое время он решил продать имеющуюся квартиру и купить взамен квартиру большей площади. Заселение по новому адресу должно было произойти только после полной оплаты. Гражданин Ф. начал готовить документы на продажу квартиры. Однако органы опеки и попечительства отказались выдавать согласие на сделку, мотивируя это тем, что, поскольку собственник квартиры — несовершеннолетний сын Ф., его интересы этой сделкой нарушаются. Тогда Ф. решил переоформить квартиру на себя и действовать напрямую. Однако в органах опеки ему сказали, что, даже если он переоформит квартиру на себя, ничего не изменится, поскольку его сын зарегистрирован и проживает на указанной жилплощади. Поэтому самый оптимальный выход из сложившейся ситуации будет следующий: гражданин договаривается с продавцом, что, учитывая сложившуюся ситуацию, Ф. и его семья могут въехать в новую квартиру до того, как будет выплачена ее полная стоимость. Вместе с тем Ф. обязуется зарегистрировать право собственности на новую квартиру на своего сына. Кроме того, Ф. обязался выписаться из старой квартиры и продать ее в течение месяца (без учета сроков госрегистрации). Поскольку права несовершеннолетнего были защищены (он стал собственником новой квартиры по условиям договора), проблемы с согласованием договора купли-продажи первой квартиры и выпиской из нее были решены.

Важно указать в договоре все параметры приобретаемого жилья, чтобы после покупки квартиры и вселения не возникло вопросов по поводу ее состояния, а также для того, чтобы продавец не смог предъявить счет за дополнительные услуги (остекление, замена дверей и т. д.).

Доверяй, но проверяй
Итак, если вы покупаете квартиру и перед этим продаете свою, нужно внимательно изучить условия договора. Во-первых, необходимо указать в договоре, как будет производиться оплата. Если стороны условились об оплате в рассрочку, в договоре необходимо зафиксировать дату внесения первого платежа и его размер. Также там должен быть указан срок, в течение которого вносится оставшаяся часть суммы. Размеры каждой из выплат изначально определяются в договоре. Нужно оговорить ответственность покупателя за несвоевременное внесение второго платежа. Иногда в качестве ответственности бывает предусмотрен штраф в размере первой оплаченной суммы и расторжение договора. В этом случае покупателю необходимо точно рассчитать свои финансовые возможности, иначе можно не только деньги потерять, но и квартиру не купить.

При продаже квартиры, указывая в договоре срок внесения оставшейся суммы, следует рассчитывать не только примерную стоимость своей квартиры, но и срок, за который ее будет реально продать. Обратите особое внимание на то, когда покупатель обязуется передать вам деньги. Если он настаивает на передаче денег после регистрации договора, имейте в виду, что процесс регистрации займет как минимум месяц. В ваших интересах убедить покупателя внести оговоренную сумму сразу после подачи документов на государственную регистрацию.
Не забывайте проверять документы на квартиру и полномочия продавца. Доверять малознакомому человеку, когда вы и ваша семья уже выписаны из прежней квартиры, не стоит.

На всякий случай в договоре на приобретение квартиры стоит оговорить, что вы как покупатель не несете ответственности за просрочку уплаты стоимости квартиры, если она вызвана действиями государственных органов. В договоре на покупку квартиры необходимо указать срок оплаты и время перехода прав на квартиру. Как правило, деньги должны быть внесены до вступления покупателя в права собственности на жилье. При оплате в рассрочку целесообразно предложить продавцу вариант, когда первая сумма вносится до подачи документов на регистрацию, а вторая — непосредственно перед их получением из регистрирующего органа.

Ярославское шоссе главная магистраль, которая соединяет Москву с самым населенным районом области северо-восточным. Это, пожалуй, самая загруженная трасса Подмосковья, притом что ее пропускная способность пока оставляет желать лучшего.
В последние годы Ярославское шоссе постоянно ремонтировалось и перестраивалось. Первые 10 км Ярославского шоссе чрезвычайно загружены: в начале трассы расположено множество рынков и гипермаркетов. Естественно, это сказывается на скорости транспортного потока и является одной из причин снижения былой популярности направления.
На Ярославском шоссе существуют два проблемных места: пересечение трассы с МКАД и поворот на город Королев. В часы пик и при плохой погоде здесь всегда образуются пробки. Правда, в ближайшие годы планируется построить эстакаду, которая будет обеспечивать непрерывное движение по Ярославскому шоссе.
Зато у дачников, не имеющих собственного автотранспорта, нет особых проблем с передвижением, поскольку по железной дороге можно добраться до почти всех известных дачных мест.

Итак, выписка в «никуда» — реальность. Конечно, это можно использовать в своих интересах. Но помните, что, как только вы выписались из квартиры, по своему формальному статусу вы становитесь лицом без определенного места жительства. Перспектива переселиться в лучшую квартиру выглядит заманчиво, но, пустив процесс оформления документов «на самотек», вы рискуете начать новую жизнь — на улице.
Ярославское шоссе входит в число наиболее востребованных подмосковных направлений: оно славится своими уникальными лесными массивами и живописными стародачными местами. Старые загородные дома здесь пользуются гораздо большей популярностью у арендаторов и покупателей, чем современные коттеджные поселки.

Старые дачи всегда в цене
Ярославка давно имеет хорошую дачную репутацию. Популярность новых поселков и, соответственно, их цена на сегодняшний день по этому шоссе ниже, чем у старых дач, спрос на которые продолжает расти. Любителей летнего отдыха в Подмосковье привлекают стародачные поселки: Тарасовка (12 км от МКАД), Любимовка (12 км), Клязьма (14 км), Мамонтовка (16 км), Челюскинский (10 км), Зеленоградский (28 км), Абрамцево (45 км). Они всегда пользуются спросом, особенно в сезон с апреля по октябрь.
В настоящее время на Ярославском шоссе находится около 20 современных поселков. В пределах 16 км от МКАД находится всего шесть из них: Любимовка, Полянка, Лосиный остров, Валентиновка, Болшево, Текстильщик. Последние три поселки таунхаусов. Основная часть объектов загородной недвижимости относится ко вторичному рынку, к эконом- или бизнес-классу.
Но, несмотря на все преимущества Ярославки, обеспеченные москвичи предпочитают Рублевское, Новорижское или Калужское направления. Площади земельных наделов в стародачных местах обычно небольшие. Да и централизованная система безопасности здесь, как правило, отсутствует. Главным же недостатком являются устаревшие коммуникации старых дач, не соответствующие современному уровню потребления при постоянном проживании в загородном доме.
Большую часть поселков, расположенных по данному направлению, можно отнести к эконом-классу, считает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. В дальнейшем можно прогнозировать появление на Ярославке поселков категории не выше бизнес-класса.
Цены аренды по этому направлению колеблются от $1 тыс. до $5 тыс. в месяц. Наибольшей популярностью пользуются дома площадью 150 250 кв. м со всеми удобствами, необходимыми для проживания.
Дома на Ярославском направлении сегодня не пользуются большой популярностью арендаторов, считает Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды корпорации МИАН. Хотя это шоссе одно из наиболее демократичных по ценам направлений. При необходимости подбора варианта с оптимальным сочетанием цена качество я бы советовала обратить внимание именно на него.
В целом разброс цен на коттеджи по Ярославскому направлению такой: дома на станции Челюскинская стоят $1 2 тыс. в месяц, в поселке Дружба $2 3 тыс. в месяц, на станции Болшево (район Королева) от $4 тыс.
По данным специалистов корпорации МИАН, сегодня в поселке Мамонтовка можно снять двухэтажный коттедж площадью 200 кв. м (две спальни, два санузла) на участке 10 12 соток за $1,5 тыс. в месяц. В поселке Зеленоградский за $4 тыс. в месяц предлагается трехэтажный дом площадью 250 300 кв. м на участке 25 соток с ландшафтным дизайном. В поселке Красный воин в Пушкинском районе (14 км от МКАД) аренда дома площадью 150 кв. м с внутренней отделкой обойдется от $3,5 тыс. в месяц. В поселке Загорянский (19 км от МКАД) аренда коттеджа площадью 280 кв. м с эксклюзивной внутренней отделкой и мебелью стоит $6 тыс. в месяц.

Объективные достоинства
У Ярославского направления есть множество неоспоримых преимуществ, благодаря которым интерес к нему не угасает. Ярославское шоссе по-прежнему входит в число наиболее востребованных направлений, которому добавляет очков развитая инфраструктура и историко-культурные памятники.
Здесь находятся старинный центр народного промысла и фабрика декоративной росписи Жостово; театральная усадьба Любимовка, где прошли детство и юность Константина Станиславского, усадьба Мураново, где жили Федор Тютчев и Сергей Аксаков. Усадьба Абрамцево, являющаяся сегодня музейным комплексом, в свое время принадлежала Савве Мамонтову крупному промышленнику и меценату и являлась средоточием художественной жизни.
В 70 км от Москвы расположен город Сергиев Посад исторический и религиозный центр, известный всей России. Историческое ядро города Троице-Сергиева лавра шедевр древнерусского зодчества.
Природа прилегающего к трассе района хотя и не отличается обилием крупных водоемов (за исключением Учинского водохранилища, расположенного в северной части Ярославского направления), зато славится своими уникальными ландшафтами и большим количеством стародачных мест.
В настоящее время Ярославское направление стало активно развиваться, рассказывает начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Ольга Баштанова. В последнее время появилось много новых оздоровительных и развлекательных центров: горнолыжная база Лоза, лечебный оздоровительный центр Звезда-Стрела, санаторий Виктория, оздоровительный комплекс Софьино, санаторий Тишково, Зеленая роща, клуб мини-гольфа, Михайловский дом рыболова. Рядом с Королевом находится один из самых крупных в Подмосковье пейнтбольных клубов Топ-Ган.

Савелий ОРБАНТ
Директор управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Ярославское направление известно своими живописными местами. Здесь в тихих лесных уголках любили отдыхать русские аристократы, представители интеллигенции и советские дачники. Жители поселков во все времена высоко ценили прекрасный лесной воздух Лосиного острова и удобное сообщение с Москвой. И сегодня поселки Ярославского направления являются популярными среди покупателей и арендаторов загородной недвижимости.
Высоким спросом у арендаторов пользуются стародачные поселки Ярославского направления. Свободные дачные дома здесь заканчиваются очень быстро, и стоимость аренды владений к началу дачного сезона устанавливается достаточно высокая. Так, в поселке Тарасовка по Ярославскому шоссе наем дома площадью 370 кв. м с участком 23 сотки стоит около $7 тыс. за месяц.

Если хочется быть хозяином
На Ярославском направлении большой разброс цен на землю: сотка может стоить от $2 тыс. до $25 тыс. На вторичном рынке стоимость коттеджей в поселке Клязьма составляет $1,2 1,7 тыс. за сотку, в Валентиновке $1,6 3 тыс. за сотку.
Наиболее дорогим поселком по Ярославскому шоссе является Лосиный остров, расположенный в 16 км от МКАД. Его территория разбита на 12 участков размером от 18 до 27 соток. Здесь возводятся кирпичные коттеджи площадью от 380 кв. м. Стоимость домов варьируется от $400 тыс. до $840 тыс. за объект. Основная часть участков уже распродана.
Частично заселен поселок Полянка (15 км от МКАД) общей площадью 50 га, который состоит из 70 домов площадью 270 600 кв. м. Площадь участков 8 25 соток, цена дома с участком $190 480 тыс. Часть поселка заселена давно, часть только сдается в эксплуатацию. В будущем планируется расширение поселка до 170 коттеджей.
Поселок Серебряные ключи (26 км от МКАД) включает 21 дом площадью от 212 до 365 кв. м. Площадь участков 3 19 соток, цена $318 548 тыс.
Полностью завершены поселки:
Междуречье (17 км от МКАД), 175 домов площадью 129 248 кв. м на 14 га. Площадь участков 2 4 сотки, стоимость $60 118 тыс.;
Любимовка (15 км от МКАД) поселок существует давно, поэтому дома в нем вышли на вторичный рынок. Цены доходят до $800 тыс. за дом.



Главная --> Публикации