Главная --> Публикации --> Как стать хозяином бесхозяйного имущества Новые места обитания Трудная судьба инвестора Целину больше не поднимаем и строим по средствам Куда ползет цена на жильё

«Золотая миля» Подмосковья
Жить на Рублевке – значит иметь особый статус, принадлежать к высшей касте. Каждый, кто желал подтвердить свою элитарность, стремился получить «рублевский кусочек». Даже цены на эти земли особые. К примеру, в 2004 г. цена за сотку на расстоянии до 30 км от МКАД варьировалась от $10 до $70 тыс., в то время как на Новой Риге сотка земли на аналогичном расстоянии стоила от $2,5 до $30 тыс. Однако это не пугало покупателей престижа. Все, что строилось на «Золотой миле» Подмосковья, раскупалось с неизменным успехом. Коттеджные поселки созревали, как грибы. Девелоперы спешили освоить каждый уголок.

Продавцы загородной жизни (риэлторы) утверждают, что весенний сезон на этом рынке начинается уже с середины февраля. Именно в это время в агентствах недвижимости отмечают увеличение количества звонков дорогих покупателей.

Ближние и самые драгоценные земли в районе до 22 км от МКАД полностью освоены и почти не имеют резервов для массовой застройки. По утверждению Максима Сухарькова, начальника отдела вторичных продаж загородной недвижимости компании Soho Realty: «Рублевка практически освоена, большие комплексы на ближней Рублевке не появятся. Основной акцент будет сделан на дальнейшее улучшение инфраструктуры. Например, в ближайшее время будут построены офисный и развлекательно-досуговый центры, магазины, спортивный комплекс около Жуковки». Что же делать тем, кто, несмотря на проблемы с транспортной доступностью и непомерно высокие цены, все-таки хочет «пустить корни» на Рублевке?

По данным компании «Русский дом недвижимости» сегодня на Рублевке сконцентрировано не менее 60% всех существующих элитных поселков. Расположены они по всему шоссе неравномерно. Рядом с современными коттеджными поселками соседствуют стародачные. Здесь можно встретить все разнообразие архитектурных вкусов и пристрастий. Покосившийся деревянный дом стоит рядом с трехэтажным классическим особняком, а недалеко от них возвышается средневековый замок из красного кирпича. Направление по-прежнему остается лидером по стоимости земельных участков. Однако среди девелоперов есть мнение, что цены на оставшиеся земли завышены, и они предпочитают осваивать другие направления, в частности ближайшую соседку – Новую Ригу. Правительственная трасса – звучит! Но пропускная способность этой двухполосной трассы в час пик не самая высокая. Существует проект, согласно которому движение по Рублево-Успенскому шоссе станет односторонним, а в обратную сторону машины будут проезжать по шоссе-дублеру. Но пока проект пылится на полке, а элитные обитатели Рублевки, возвращаясь с работы домой, борются с пробками.

Сегодня покупательские предпочтения отдаются современным организованным коттеджным поселкам с единой архитектурной концепцией. Как уже было сказано выше, большого количества подобных предложений в весеннем сезоне на Рублевке не ожидается. Один из новых строящихся коттеджных поселков находится всего в 5 км от МКАД. Расстояние довольно привлекательное: дорога от работы до дома не займет много времени. Поселок камерный – рассчитан на 12 домовладений. Каждый коттедж расположен на лесном участке (это большая редкость даже для Рублевки). Площадь домов колеблется от 408 до 560 кв.м. Все они выполнены из кирпича. Размеры участков – от 12 до 29 соток. Поселок имеет единое архитектурное решение, лесную прогулочную зону, вся территория охраняется. Есть и небольшая собственная инфраструктура – детские и спортивные площадки. Большая и не требуется, учитывая близость к Москве и насыщенную инфраструктуру Рублевки в целом. В концепции ничего лишнего. Все просто и функционально. Единственный минус, пожалуй, это неблагозвучное название места – «Раздоры». Хотите приобрести? Приготовьтесь раскошелиться на сумму от $1850 тыс.

В 2005 г. предложение первичного рынка будет ограничено. «Формируется оно, в основном, не за счет полномасштабных поселков с единой концепцией застройки, а благодаря новым, готовым домам в уже сложившихся поселках. Такие дома будут «выпускаться» на рынок небольшими застройщиками, предлагающими в год от 2 до 7 домов часто в различных, но очень элитных местах. К весеннему сезону рынок пополнится 30–40 новыми объектами», – говорит Евгений Иванов, управляющий директор агентства элитной недвижимости «Усадьба». Конечно, этого слишком мало, чтобы удовлетворить спрос. Но есть еще резервы у «Дальней Рублевки». Земли 1, 2-го Успенского шоссе активно застраиваются. Правда, если новые поселки в начале Рублево-Успенского шоссе относятся к категории де люкс, то комплексы, расположенные на 1-м и 2-м Успенских шоссе уже тяготеют к бизнес-классу. Нижняя граница стоимости коттеджа на «Дальней Рублевке» составляет $500 тыс. «Структура предложения на Рублево-Успенском шоссе все более смещается в сторону вторичного рынка. По моему мнению, эта тенденция будет сохраняться», – говорит начальник отдела маркетинга компании «Русский дом недвижимости» Эрнест Ерохин.

Счастливая соседка – Новая Рига
К 2005 г. Новорижское направление окончательно закрепило свой статус одного из самых востребованных мест Подмосковья. Ближайшая соседка Рублевки сегодня имеет ряд неоспоримых преимуществ для создания престижного пригорода столицы. Освоение Новой Риги началось сравнительно недавно. В отличие от Рублевки здесь есть достаточное количество свободных земель под застройку. Цены на землю на Новорижском направлении еще не достигли таких фантастических цифр, как на Рублево-Успенском шоссе. «Новая Рига – современная скоростная трасса. Именно поэтому поселки для постоянного проживания здесь могут появляться несколько дальше от Москвы, в отличие от Рублевки», – отмечает Максим Сухарьков. Завершение строительства Краснопресненского проспекта, который, по идее московских властей, вольется в Новую Ригу, минуя МКАД, приведет к повышению привлекательности этой загородной трассы. По данным компании «Терра-Недвижимость» сегодня на Новорижском направлении строится порядка 67 коттеджных поселков. Правда, большая часть из них относится к категории бизнес-класса. Поселков категории де люкс, таких как «Никольская Слобода», «Резиденции Бенилюкс», здесь пока немного. Но уже в этом сезоне их число пополнит еще один элитный поселок.

По словам Евгения Иванова, разрабатывается проект еще одного клубного поселка в Барвихе. Однако продажи его начнутся не раньше осени. В весеннем сезоне продолжатся продажи в поселке клубного типа «Горки-22». Он расположен на 16-м км от МКАД, в одном из наиболее престижных районов Рублево-Успенского шоссе, примыкающем к «Горкам-2». Район охватывает огромную лесную территорию, включающую в себя 20 новых элитных коттеджных поселков. Здесь нет по соседству стародачных поселений с ветхими деревенскими домиками и устаревшими коммуникациями. Однородное окружение радует глаз. Еще один плюс – все соседствующие с «Горками-22» поселки уже завершены. Вас не будет раздражать бесконечный шум стройки. Все 18 особняков в «Горках-22» – на лесных участках от 16 до 24 соток. Единая архитектурная концепция позволяет сделать выбор из 6 типов домов, решенных в классическом стиле. Площади их от 540 до 640 кв.м. Коттеджи аккуратно выстроены в два ряда вдоль центральной улицы – 8 домовладений с одной стороны, и 10 – с другой. Перед началом строительства были выполнены геологические исследования и получено заключение, которое учитывалось при строительстве каждого дома. Все участки имеют ландшафтный дизайн, территория поселка обнесена забором и охраняется. Жители могут пользоваться насыщенной инфраструктурой «Горок-2» и других близлежащих населенных пунктов. Дома продаются готовыми под чистовую отделку, стоимость их от $1210 тыс. Хотелось бы отметить, что размеры участков для таких площадей домов немного маловаты. Сегодня покупатели предпочитают иметь земельные наделы от 25 соток и выше. Также есть плохо удовлетворенный спрос на дома, расположенные на больших (от 1 га) лесных участках. Возможность заполучить такие наделы появляется в 50–60-километровой зоне. Еще одна тенденция загородного рынка – это приобретение домов под ключ, то есть полностью готовых к проживанию – с отделкой и мебелью. Эксперты рынка отмечают увеличение количества граждан, желающих приобрести дома в ценовой категории от $10 млн.

Ввиду большой концентрации на Новой Риге поселков бизнес-класса, сезон 2005-го обещает обострение конкурентной борьбы в этом сегменте. Чтобы реализовать проект, девелоперам придется изобретать интересные концепции, повышать привлекательность поселка за счет объектов социального значения. С каждым годом требования покупателей загородного жилья к инфраструктуре увеличиваются. Если несколько лет назад в наиболее благоустроенных поселениях инфраструктура исчерпывалась базовым набором – магазин, гостевая стоянка, спортивная и детская площадки, охрана. Сегодня в проект поселка входят элитные школы и гимназии, ландшафтные парки и альпийские горки, площадки для игры в гольф, боулинг-клубы, казино, вертолетные площадки, охотничьи и рыболовные клубы. Однако не всегда элементы инфраструктуры, обозначенные в проекте, появляются в реальности. В процессе строительства застройщик может сократить или изменить набор объектов социального значения. Пока наиболее развитую инфраструктуру из всех подмосковных направлений имеет Рублево-Успенское шоссе. Но Новая Рига и здесь стремится догнать свою элитную соседку. Например, в поселке «Павлово» под строительство торгово-развлекательного центра «Павлово Подворье» отведено 17 га. На них будет разбит ландшафтный парк, расположатся торговый центр, несколько ресторанов, бутики, галереи, банк, туристическая компания. По мнению генерального директора компании «Терра-Недвижимость» Андрея Мажарова, строительство торгово-развлекательного центра позволит компенсировать недостаточное количество объектов инфраструктуры у большинства соседних поселков на этом направлении. «Для развивающегося направления такие размеры инфраструктурного комплекса беспрецедентны. Мы рассчитываем, что появление этого комплекса станет импульсом для дальнейшего развития», – заявляет Андрей Мажаров.

Компания Vesco Realty планирует вывести на рынок поселок, стоимость домов в котором еще на проектной стадии будет от $5 млн.

По мнению специалистов рынка, тенденция строить дома по собственному проекту набирает силу. Элитные граждане жаждут самовыражения. А размеры приусадебного хозяйства в 95 соток позволяют почувствовать себя настоящим землевладельцем. Не хуже Шереметевых и Мусиных-Пушкиных. Их усадьбы, кстати, тоже расположены на Калужке. Проблему эклектики девелоперы берутся решить за счет оформления общественных зон в едином стиле. Инфраструктура поселка включает в себя детский сад, медицинский центр, супермаркет, спортивный комплекс с бассейном, сеть ресторанов. Чем не предложение для элиты? Но в поселке помимо VIP-зоны, которая включает все выше перечисленные возможности, существует довольно большая зона таунхаусов – 80 сблокированных домов. По замыслу создателей поселка территории эти разделяются лесной балкой, которая станет местом для прогулок. В целом проект интересный и смелый по своему решению. Вопрос – насколько комфортным окажется соседство жителей таунхаусов и владельцев отдельных усадеб?

Новенькое на Калуге
Калужское направление стремительно рвется в элиту. Сегодня здесь строятся сразу несколько новых интересных объектов в радиусе до 10 км от МКАД. Максим Сухарьков считает: «В Подмосковье будет создан новый ареал поселков для постоянного проживания класса де люкс и бизнес-класса». На расстоянии 5 км от московской кольцевой, в деревне Сосенки, на территории 18 га возводится поселок «Дубровка». Вся территория разбита на 44 участка с готовыми коммуникациями, площадью от 20 до 95 соток. Выбрав участок, можно построить на нем дом по индивидуальному замыслу, не ограничивая свои желания и фантазии. Или воспользоваться услугами подрядной организации и воплотить в жизнь один из готовых проектов.

Элита без воды?!
Ни заявления Олега Митволя, заместителя руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, о сносе незаконно построенных коттеджей в пределах водоохранных зон, ни показательные акции сноса этих коттеджей не смогли заставить состоятельных российских граждан отказаться от соблазнов иметь дом на «большой воде». За последние годы интерес россиян к активному отдыху и приобретению собственного водного транспорта значительно вырос. Загородный рынок тут же отреагировал предложениями жилых поселков с собственными яхт-клубами. Большинство из них сосредоточено на Дмитровском направлении. Среди предложений, активно реализуемых в этом сезоне, можно выделить поселок «М.О.N.A.K.O.V.O», расположенный на берегу Икшинского водохранилища, в 26 км от МКАД по Дмитровскому шоссе. В поселке предполагается строительство 51 элитного дома площадью от 500 до 920 кв.м на участках от 20 до 60 соток. Проект поселка разработан архитектором Александром Цимайло с учетом идей знаменитого американского архитектора начала XX в. Френка Лойда Райта. Райт, являясь основателем школы органической архитектуры, в своих проектах пытался сочетать природное окружение с архитектурным ансамблем так, чтобы архитектура являлась естественным продолжением природного ландшафта.

Недалеко от «Дубровки», на 7-м километре от МКАД, АН «Домострой» планирует строительство коттеджного поселка бизнес-класса «Тихий». А рядом, в 8 км от МКАД, на лесной опушке строится поселок класса де люкс с яблочным названием «Антоновка». В нем предлагаются участки от 25 соток до 1 га без подряда. По мнению Натальи Пейсиковой, аналитика компании «Северо-Запад», приобретение участка без подряда практически любой площади – хорошая возможность для инвестирования.

Подводя итоги
Можно сказать, что больших изменений на загородном рынке в новом сезоне не предвидится. По-прежнему будут пользоваться спросом поселки на расстоянии до 25 км от МАКД по всем направлениям. Наиболее перспективными направлениями для появления элитных коттеджных поселков останутся Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское и Дмитровское шоссе.

Продолжатся продажи в поселке «Паллада Сити» расположенном на берегу Клязьменского водохранилища на 7-м км от МКАД все по той же Дмитровке. Судя по масштабам проекта, «Паллада Сити» – это целый город со своим VIP-районом, кварталом коттеджной застройки, улицей твин-хаусов («домов-близнецов») и зоной малоквартирных домов. Учтены интересы всех «элитных сословий». Число VIP-апартаментов ограничено. Всего пять счастливчиков могут стать обладателями особняков площадью в 1000 кв.м на земельных участках в 50 соток в самой престижной прибрежной зоне. У них будет свой отдельный от всех остальных жителей поселка причал. (Отметим, что, по мнению специалистов, не всякий VIP-покупатель готов содержать дом в 1000 кв.м.) Другие, менее привилегированные 46 семей – любителей жизни у «большой воды» могут поселиться в коттеджах площадью от 400 до 500 кв.м. Улица из 16 твин-хаусов гостеприимно примет еще 32 молодые успешные семьи. А те, кто не может позволить себе коттеджи и твин-хаусы, но также жаждут поселиться у воды, разместятся в отдельных апартаментах 17 малоквартирных домов. Инфраструктура «Паллада Сити» не уступает городской. Но главным достоинством будет яхт-клуб «Паллада марин».

Вопросы наследования регулируются Третьей частью Гражданского кодекса (ГК) РФ, вступившей в силу 1 марта 2002 г. Раздел V так и называется: «Наследственное право».

Однако предложение новых поселков в непосредственной близости к Москве будет ограничено. Связано это с дефицитом земли в ближнем Подмосковье. По прогнозу Максима Сухарькова, фактор ограниченности земельного ресурса будет основным в определении стоимости коттеджа. С каждым годом стоимость земли под объектом будет только расти. В самом дорогом сегменте, по мнению Евгения Иванова, цены падать не будут. Но в ближайшие месяцы и большого подорожания, характерного для предыдущих лет, не предвидится. По словам Надежды Мамышевой, начальника отдела загородной недвижимости компании Delight Realty, «наиболее высокие цены на земельные участки, помимо района Рублевки, отмечаются на Новорижском и Пятницком шоссе. Популярность последнего определяется большим количеством охраняемых лесных участков в пределах 10 км от Москвы. Как правило, участки примыкают к водоемам, при этом стоимость лесной сотки начинается от $25 тыс., а размер участка – от 30 соток». Герман Барыш, директор департамента «Домострой Замосковье» АН «Домострой» считает, что наибольшим спросом будут пользоваться дома площадью от 250 до 600 кв.м с участками от 25 соток и выше. Требования покупателей загородной элитки с каждым годом возрастают. Поэтому наиболее востребованными в сезон 2005 г. будут поселки с грамотной и интересной концепцией, высокого качества строительства.
У очень многих людей отношение к наследованию, скажем так, неоднозначное. Перспектива получить какое-то имущество, конечно, приятна, но в данном случае она связана со смертью близкого человека. Поэтому часто о проблеме стараются не думать вообще. И напрасно: ЭТО все равно когда-нибудь произойдет, и лучше быть готовым. И морально, и документально.

Если же завещания нет, то наследование идет по закону. ГК устанавливает понятие «очередность», при этом преимущественным правом обладают наследники первой очереди. Если из первой очереди нет никого – наследуют те, кто из второй очереди, при их отсутствии – из третьей и т.д. Иными словами, при наличии наследников, например, первой и пятой очередей последним не достанется ничего.

Прежде всего, наследование возможно по завещанию и по закону (ст. 1111). Завещать наследодатель может кому угодно – это может быть и частное лицо, и общественная организация, и даже собачий приют. Ограничивает возможность «отписать» свое имущество завещанием только право наследников по закону на обязательную долю (об этом – чуть ниже). Есть в ГК также целая ст. 1117 – «Недостойные наследники», где перечислен ряд малосимпатичных действий, за которые человек лишается права на наследство. Если, например, гражданину причиталась треть, а другим наследникам – две трети, и данный гражданин предпринял действия, чтобы заполучить все наследство целиком, он по решению суда может быть лишен и своей трети тоже.

Вторая очередь – это братья и сестры наследодателя (полнородные и неполнородные), а также его дедушки и бабушки. Дети братьев и сестер (племянники и племянницы наследодателя) – опять-таки по праву представления.

Статьи 1142-1145 ГК перечисляют семь очередей наследников. Первая – это дети, супруг и родители наследодателя, которые делят между собой имущество в равных долях. Если, к примеру, на имущество претендует вдова умершего и его двое детей, каждый получает по одной трети. Что касается внуков наследодателя и их потомков, то они наследуют только по праву представления, т.е. в том случае, когда самого наследника уже нет в живых. Поясним и это на примере. У наследодателя было два сына, один из которых умер раньше отца. У этого сына – двое детей. При разделе наследства по закону сын получит половину, а доля умершего сына (вторая половина) в равных долях отходит его детям, т.е. каждый из них получает по одной четверти.

И, наконец, только седьмой очередью, пропустив вперед всех кровных родственников, выступают пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследователя. Здесь, правда, требуется одно уточнение: понятия «родные дети» и «неродные» с юридической и, скажем так, бытовой точек зрения сильно отличаются. В повседневной жизни наши родные дети – те, биологическими родителями которых мы являемся. С точки зрения закона, главным является бумага, документ. Если человек ребенка усыновил (удочерил), то этот ребенок становится его самым что ни на есть прямым наследником, первой очереди. Не было факта усыновления – очередь, извините, только седьмая…

Третья очередь – братья и сестры родителей (дяди и тети наследодателя). Четвертая – прадедушки и прабабушки. Пятая – дети племянников и племянниц, а также братья и сестры бабушек и дедушек. Шестая – дети двоюродных внуков и внучек, дети двоюродных братьев и сестер, дети двоюродных бабушек и дедушек.

Эта восьмая очередь вполне может быть уподоблена карточному джокеру: они наследуют всегда, деля имущество наравне с той очередью, которая призывается к наследованию. Снова пример: есть у наследодателя такой иждивенец (чаще всего в этой роли выступает, конечно, какая-нибудь сожительница) и родной сын – имущество будет делиться между ними пополам. Нет прямых наследников, а только два двоюродных племянника – все получат по трети.

Но и это еще не все. Ст. 1148 ГК вводит понятие «нетрудоспособные иждивенцы». Таковых две категории. Первая – наследники по закону, перечисленные в ст.ст. 1143-1145 ГК, которые являются, во-первых, нетрудоспособными и, во-вторых, не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении, независимо от того, проживали они совместно с наследодателем или нет. Вторая – лица, не являющиеся наследниками по закону, но нетрудоспособные, не менее года до смерти наследодателя находившиеся на его иждивении и не менее года до смерти наследодателя проживавшие совместно с ним.

Теперь самое время рассказать об обязательной доле – мы упоминали о ней в начале статьи. Если даже существует завещание, но наличествует тот самый персонаж из ст. 1148 ГК, он имеет право на половину того, что получил бы, если бы завещания не было. Снова пример. У наследодателя два родных сына и нетрудоспособный иждивенец. Как-то под настроение, разобидевшись на всех, наследодатель написал завещание, передающее все его имущество собачьему приюту. Нетрудоспособный иждивенец, который – не будь завещания – получал бы одну треть, здесь вправе получить половину этой части, т.е. одну шестую, а приюту придется довольствоваться только пятью шестыми. Примечательно, что сыновья (самые что ни на есть законные наследники первой очереди) в такой ситуации не получат вообще ничего. В общем, автор и раньше знал, что в нашей стране лучше не работать, а быть иждивенцем – и сейчас убедился в этом снова.

В реальности такая ситуация, скорее всего, закончится судом. В ходе процесса будет оспариваться не только нетрудоспособность (это доказать просто, достаточно соответствующей группы инвалидности), но и факт совместного проживания в течение года. По закону «проживал» – значит был зарегистрирован по месту жительства («прописан»), но многие ли старики, приводящие в свой дом подругу, выполняют эту формальность?! Поэтому факт проживания можно доказать иначе – приведя в свидетели соседей, которые скажут, что данная гражданка действительно здесь жила, ходила с хозяином квартиры под ручку и т.д. Наследники по закону, конечно, возразят, что соседи подкуплены истицей, и процесс перерастет в интереснейшее шоу с швырянием сапог и называнием друг друга разными нехорошими словами…

«Стоимость имущества» применительно к недвижимости – это, разумеется, оценка квартиры или дома органами БТИ. Никто, конечно, не лишает наследника права заплатить с рыночной стоимости (пригласив лицензированного оценщика), но поскольку оценка БТИ значительно ниже, в реальности таких наследников не встречается. Упоминаемая в законе минимальная месячная оплата труда – это 100 рублей, как и во всех законах, где исчисляются различные платежи и штрафы. По словам риэлторов, максимальный для московских реалий размер налогов составляет $2 тыс. – больше не бывает даже в самых элитных квартирах (автору даже показали официальную бумагу – квартира в 150 кв.м в доме 1998 г. постройки была оценена в 1,3 млн руб.). Загородные коттеджи БТИ оценивает дороже, но и здесь сумма налогов не превышает $5 тыс.

Получение наследства сопряжено с необходимостью уплатить налоги – их размер установлен законом «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (ФЗ №2020-I, принят 12 декабря 1991 г., изменения вносились в 1992, 1993, 1995 и 2001 гг.). Ставки, прописанные в ст. 3 этого закона, приведены в приложении.

И еще одно новшество. Принятый в начале нынешнего года пакет законов по недвижимости почти не затронул вопросы наследования. Только одна норма имеет к ним отношение, и то весьма опосредованное, – потеря пользователем права пользования в случае смены собственника. Согласно новому закону, если прежний собственник (наследодатель) зарегистрировал кого-то на свою жилплощадь, после его смерти и вступления в права новых собственников прежний пользователь (несобственник) теряет право пользования жилым помещением, если иное не установлено законом. По старым законам право пользования сохранялось – иными словами, зарегистрированный мог и дальше проживать в квартире. Теперь же при смене собственника право пользования теряется.

Предусмотрены и льготы по уплате налога (ст. 4 Закона) – от него освобождаются супруги, пережившие другого супруга; лица, проживавшие в наследуемых домах (квартирах) совместно с наследодателем; а также ряд иных категорий (инвалиды I и II групп; наследники лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и РФ по спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка).

До последнего времени, при рассмотрении сделок с жилой недвижимостью, совершенных с нарушением законодательства, суды однозначно принимали сторону продавца, возвращая ему незаконно отчужденную квартиру. Интересы покупателя, даже добросовестного, отходили на второй план. Часто это приводило к тому, что квартира, которая продавалась несколько раз и становилась предметом спора из-за претензий самых первых владельцев, возвращалась (в случае признания претензий обоснованными) именно к первоначальному владельцу. При этом все сделки, совершенные после той самой первой сделки, признанной недействительной, также автоматически признавались недействительными.

Конституция Российской Федерации предусматривает право каждого гражданина на жилье. При этом никто не может быть лишен жилья, кроме как в установленном законом порядке.

СейЧас ситуация несколько изменилась. Недавно Конституционный суд рассмотрел дело о добросовестном приобретателе. Нет, что касается возврата денег, то здесь все осталось как было. Если вы указываете в договоре стоимость БТИ, то в случае, если вам придется возвращать квартиру, именно такую сумму вы и получите. Но есть некоторые нюансы.

Согласно законодательству, в этом случае стороны возвращались в первоначальное положение, т.е. должны были вернуть незаконно принадлежащее имущество и деньги. "Крайним" в такой ситуации оказывался последний покупатель квартиры, особенно, если в договоре купли-продажи была указана не реальная цена, а стоимость квартиры по БТИ. В этом случае покупатель мог рассчитывать на возмещение ему именно этой суммы.

Если ваша добросовестность доказана, то это еще не означает, что вы останетесь в спорной квартире. Бывший собственник вправе получить свое имущество назад, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли или если он передал имущество другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

Конституционный суд постановил, что в данном случае необходимо применять не ту норму закона, которая предусматривает признание сделки недействительной, а "истребование имущества от добросовестного приобретателя". Разумеется, приобретатель должен будет доказать свою добросовестность. И при оценке добросовестности приобретателя суд может принять во внимание условия совершения сделки и, в частности, указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если цена будет существенно ниже среднерыночной (как получается по оценке БТИ), это послужит одним из доказательств недобросовестности приобретателя.

Также добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом.

Однако при истребовании имущества от добросовестного приобретателя последний имеет право на возмещение его затрат на имущество. Кроме того, добросовестный приобретатель вправе оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества, в случае, если они могут быть отделены без повреждения имущества или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не может превышать стоимости самого недвижимого имущества.

Напомним, что 31-я глава Налогового кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 2005 года, предусматривает передачу регионам права собирать земельный налог и устанавливать его ставки. Отказавшись от земельного налога, федералы отменили и все введенные на государственном уровне льготы по нему, предоставив регионам право самостоятельно утверждать «особые» категории налогоплательщиков. Во исполнение федерального законодательства в ноябре прошлого года Москва приняла собственный городской закон «О земельном налоге», но не предусмотрела в нем никаких льгот. Скандал разразился лишь тогда, когда из налоговых инспекций в московские школы и детские сады стали приходить счета на астрономические суммы налогов, рассчитанных по коммерческой стоимости «золотой» столичной земли.

Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 31. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
Изменения федерального законодательства продолжают держать мэрию Москвы в напряжении. Постоянно критикуя российское правительство за снижение региональных налогов, городские власти сами упустили из виду ряд положений нового Налогового кодекса, что чуть не привело к банкротству социальных учреждений столицы. Чтобы исправить ситуацию, депутатам Мосгордумы вчера пришлось вносить поправки в городское налоговое законодательство задним числом. Столичные парламентарии дополнили закон «О земельном налоге» статьей «Налоговые льготы».

В ближайшее время закон будет подписан мэром и вступит в силу через месяц после официального опубликования. Примечательно, что если обычно все налоговые нововведения начинают действовать со следующего отчетного периода, то в данном случае законодателям пришлось побеспокоиться о том, чтобы принятый ими документ имел обратную силу. В тексте закона прописано, что его действие будет распространяться на правоотношения, возникшие с 1 января 2005 года. Это значит, что даже тем школам и поликлиникам, которые уже получили счета из налоговой инспекции, не придется их оплачивать.

Обнаружив, что это грозит немедленным банкротством большинства социальных учреждений, мэр Юрий Лужков дал налоговикам команду приостановить начисление налога, а подчиненным поручил немедленно подготовить поправки в городское законодательство. Вчера последнее поручение наконец было выполнено. Освободив от земельного налога учреждения образования, здравоохранения, культуры, социального обеспечения и спортивные объекты, законодатели не забыли и о себе: в числе льготников, естественно, оказались и органы государственной власти города Москвы, а также местного самоуправления. Кроме того, льготы получили также научные центры. Пониженная ставка земельного налога предусмотрена для земельных участков, занятых многоэтажными гаражами и автостоянками. Особый режим налогообложения вводится и для льготных категорий физических лиц, в собственности которых может оказаться земля. В частности, налоговый вычет в размере 500 тыс. руб. предусмотрен для Героев Советского Союза и России, ветеранов Отечественной войны, инвалидов, «чернобыльцев» и других категорий льготников. «Мы сохранили все льготы, которые были раньше, за исключением тех, которые все равно никогда не работали», -- заявил корреспонденту «Времени новостей» один из авторов законопроекта депутат Александр Крутов.



Главная --> Публикации