Главная --> Публикации --> Почему молодая семья не может позволить себе ипотеку даже после принятия новых законов в области рынка жилья Как стать хозяином бесхозяйного имущества Новые места обитания Трудная судьба инвестора Целину больше не поднимаем и строим по средствам

Михаил Гороховский, вице-президент корпорации “Бест-Недвижимость”, президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, отмечает, что цены на наем жилья до последнего времени росли медленнее, чем цены продажи квартир, и стоимость аренды в Москве сегодня недооценена на 15%.

Иногда бывающий весьма капризным сектор рынка жилья — аренда квартир — характеризуется ныне экспертами как “более чем стабильный”: он замирает и даже несколько проваливается летом (в июне — июле, по оценкам Vesco Realty, арендные ставки снизились на 1,5-2%) и вновь начали расти в августе. По данным “Миэль-Недвижимости”, ежемесячный прирост цен, как правило, не превышает 10%. Плюс год от года аренда квартир в столице дорожает: например, цены по сравнению с прошлым годом выросли примерно на $100, но нижняя планка цены — $350 в месяц за однокомнатную квартиру — не меняется уже довольно продолжительное время.

По синусоиде

Ольга Варакутина, руководитель отдела аренды “Бест-Недвижимости”, полагает, что практически невозможно абсолютно точно оценить, сколько квартир единовременно сдается в аренду в столице (в отличие от купли-продажи квартир сделки аренды зачастую не регистрируются), но совершенно очевидно, что их значительно меньше, чем требуется такому городу, как Москва. Тем не менее в Vesco Realty полагают, что оборот московского рынка аренды жилья составляет около $3 млрд. Это примерно треть рынка вторичного жилья в Москве.

По мнению Галины Киселевой, отчасти стимулировали увеличение спроса на рынке найма жилья и, соответственно, рост арендных ставок тот же фактор банковского кризиса и разговоры о падении цен, что заставило желающих приобрести квартиру занять выжидательную позицию.

Руководитель управления аренды квартир корпорации “Инком-Недвижимость” Галина Киселева говорит, что временные рамки сезонности на рынке недвижимости практически идентичны в сегменте найма жилья и в сегменте продажи квартир. Одна из причин — в период летних отпусков снижается деловая активность. Но если рынок продажи квартир, по мнению независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, вступил в фазу “вялотекущих изменений цен” (несмотря на рост объема предложений, продавцы не торопятся снижать цены), то рынок найма жилья заметно активизировался уже с августа. “Когда весной цены на жилье росли огромными темпами в 2,5-3% в месяц, величина арендной ставки оставалась практически неизменной, а когда к концу лета стагнация отмечалась на рынке купли-продажи и цены на городскую недвижимость поползли вниз, арендные ставки даже и не думали опускаться, а наоборот, в связи с приближением сентября начали динамично подниматься в цене” — это, по мнению PR-директора Vesco Realty Максима Карапетова, свидетельствует о независимости рынка аренды жилья от рынка купли-продажи квартир. Однако общее снижение темпов роста на рынке недвижимости в этом году все же сказалось на относительно низком (2,5% с июля по август) приросте средних цен на аренду, считает заместитель директора управления аренды компании “Миэль-Недвижимость” Мария Жукова.

Увеличение спроса с началом делового сезона происходит в этом году на фоне небольшого спада предложений, что вполне объяснимо сезонными факторами (те, кто уезжал на все лето и сдавал квартиры, возвращаются). Миграционный фактор также традиционно оказывает значительное влияние на рынок аренды квартир.

В дальнейшем события скорее всего будут развиваться по традиционному на протяжении нескольких лет сценарию, считают эксперты. “Как правило, цены на аренду всегда начинают повышаться в конце августа и сохраняются на высоком уровне до середины декабря. В конце декабря и январе наблюдается некоторое затишье, связанное с новогодними праздниками. В этот период есть возможность найти однокомнатную квартиру за $350-400 в месяц с условиями для жизни, которые в сентябре оцениваются арендодателями в $50 За такие же деньги вы сможете подобрать подобный вариант летом”, — прогнозирует Светлана Сухоносова, руководитель отдела аренды агентства недвижимости “Домострой”.

В секторе элитной аренды, по словам Екатерины Акимовой, директора департамента аренды компании Penny Lane Realty, сезонный фактор практически не отражается. Некоторый подъем здесь ощущается летом (в июне), чуть заметный спад — к концу ноября, однако в целом этот рынок достаточно ровный, не подверженный значительным перепадам.

Галина Киселева отмечает, что по сравнению с июлем объем заявок по спросу в “Инкоме” увеличился в среднем на 30-35%. Резкий рост числа нанимателей, по мнению Карапетова, особенно заметен в самом дешевом ценовом сегменте — $350-450 в месяц. Это жилье снимают в большинстве случаев люди, приезжающие в Москву на заработки, студенты, молодые семьи.

Лучше меньше, да больше

По мнению Жуковой, осенний прирост цен объясняется в первую очередь тем, что именно в эти месяцы наблюдается максимальное превышение спроса над предложением. Это касается главным образом наиболее востребованных дешевых одно- и двухкомнатных квартир. “Спрос начинает расти с июня, когда в столицу приезжают многочисленные абитуриенты и сезонные рабочие. Конфликт интересов особенно ярко проявляется в августе — сентябре. Именно в эти месяцы у значительной доли арендаторов заканчиваются годовые контракты. И именно в начале осени арендодатели пытаются предложить свои квартиры по новой, более высокой цене”, — поясняет она. “Арендодатели диктуют цены, не собираясь их снижать”, — говорит Светлана Сухоносова.

Нижний порог ставок долгое время держался на отметке $350 за однокомнатную квартиру в месяц, и сейчас номинальный минимум именно таков. Максим Карапетов считает, что это объясняется специфической структурой спроса на рынке аренды. Значительную часть потенциальных арендаторов составляют малообеспеченные граждане, зачастую приезжие, с бюджетом $350-400, для которых значительное повышение ставок будет означать переезд в общежитие. На самом деле минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры экономкласса перевалила за отметку $400, составив, по оценке “Миэля”, $42 Единичные варианты, когда квартиры сдаются дешевле, уходят за несколько часов.

Минимум $500 в месяц за приличную однокомнатную квартиру — таков был уровень цен в сентябре, по оценкам “Домостроя”. “За эти деньги вам предложат квартиру в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от метро (5-10 минут ходьбы до дома), с холодильником, телевизором, всей необходимой мебелью, после косметического ремонта. Квартиры без ремонта и современной мебели, расположенные в 5-10 минутах езды на общественном транспорте, меньше чем за $400 в месяц арендодатели сейчас не сдают”, — говорит Светлана Сухоносова. По цене $350 в месяц арендодатели предлагают квартиры с обветшалой мебелью или вовсе без нее, с ободранными обоями, сантехникой в ужасном состоянии где-нибудь на окраине Юго-Восточного или Южного округов столицы. Квартиры подобного уровня в марте — июне стоили $250 в месяц. Цены на двух- и трехкомнатные квартиры определяются из расчета “плюс $100” за каждую последующую комнату. Стоимость месячной аренды двухкомнатной квартиры в сентябре составляла от $600, трехкомнатной — $70 Снять комнату стоит не менее $200.

Снимается все

Стоит учесть, что, если квартира снимается с помощью риэлторского агентства, порядок оплаты, по словам Светланы Сухоносовой, таков: “Оплата за месяц вперед хозяину квартиры, столько же, как правило, составляет стоимость услуг агентства, и еще 100% месячной платы скорее всего попросят хозяева квартиры в залог, который возвратят арендатору только по окончании срока аренды”.

24% объема спроса приходится на квартиры по цене от $450 до $600, 3% — от $600 до $750, 5% — от $750 до $1000, и 8% спрашивают квартиры по цене более $1000 в месяц. “Что касается граждан с бюджетом меньше $350, — говорит Карапетов, — то подобной категории арендаторов практически невозможно найти в Москве подходящее жилье из-за отсутствия столь дешевого предложения”.

По данным Vesco Realty, структура спроса сейчас выглядит следующим образом: 22% — это клиенты с бюджетом до $350 в месяц, 38% — от $350 до $45 Жилье в ценовом сегменте от $350 до $450 в месяц — в основном однокомнатные квартиры — пользуется наибольшим спросом, в совокупности это более 60% спроса.

Арендная ставка $600-650 в месяц — потолок для дешевого типового жилья, считают в Vesco Realty. Клиенты с бюджетом выше $650 уже рассматривают более комфортные и современные квартиры с удобствами в домах эконом- и бизнес-класса. “Арендодатель, запрашивающий за панель больше $600-650 в месяц, рискует остаться без клиентов”, — предупреждает Карапетов.

Повышенный спрос на дешевую аренду, по мнению Гороховского, — это следствие неразвитости в Москве культуры сдачи комнат. “Во всех столицах мира есть частные пансионы, в которых комнаты (с завтраком-ужином) снимают мелкие служащие, люди, которые еще не создали семью, — говорит Гороховский. — У нас эту нишу пытаются занимать общежития, но их не так много”.

В целом в сегменте неэлитного жилья эксперты фиксируют значительное несоответствие структуры спроса структуре предложения. На наиболее востребованный сегмент квартир (ниже $450) приходится катастрофически низкое количество предложения — в общей сложности не более 9% общего объема сдаваемых квартир.

Галина Киселева также отмечает, что требования к состоянию сдаваемого жилья возрастали по мере увеличения арендных ставок и сегодня потенциальные арендаторы готовы платить не более четко определенной суммы, адекватной качеству предлагаемого жилья.

Снимать выгоднее, чем сдавать

“Характерно смещение равенства спроса и предложения в более высокую ценовую категорию, — отмечает Мария Жукова из "Миэль-Недвижимости". — Если на начало июля 2004 г. равновесие приходилось на ценовой диапазон $451-600 в месяц, то осенью оно наблюдается уже в более высокой ценовой категории квартир — $601-750”. Схожие оценки дают в “Инкоме”. “Традиционно большим интересом у арендаторов в сегменте типового жилья пользуются квартиры в ценовом диапазоне до $500, и спрос на данную категорию объектов превышает предложение в 2,5-3 раза. Но по мере того как растет цена аренды, спрос и предложение в процентном соотношении сближаются. Некое их равновесие наблюдается при арендной ставке свыше $700”, — говорит Киселева. По прогнозам “Инкома”, рост арендных ставок продлится и до конца октября составит в среднем 10-15%.

В Vesco Realty оценивают ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья в 20-25% и потому считают, что рентный бизнес для частных лиц набирает обороты.

Гороховский считает, что рост ставок аренды справедлив и закономерен. Цены на недвижимость до лета росли стремительными темпами, значительно опережая темпы роста цен на аренду квартир. По его мнению, сейчас жилье в аренду в Москве недооценено примерно на 15%.

Простейшие расчеты показывают, что окупаемость подобного проекта займет не менее 6,5 года (в оптимальном случае, без учета поддерживающих ремонтов после каждого постояльца).

“Для примера, апартаменты в хорошем районе с внутренней отделкой, мебелью и оборудованной кухней и ванной комнатой могут быть сданы из расчета $400 за 1 кв. м в год. Квартира общей площадью 120-130 кв. м приносит $4000 стабильного ежемесячного дохода. Сдавая в аренду квартиру, можно получать доход около 15% годовых в валюте, — считает Андрей Митин, ведущий специалист отдела городской недвижимости компании. — Наиболее перспективным для последующей сдачи в аренду представляется покупка квартиры в монолитно-кирпичном доме бизнес-класса в ценовой категории $2000- 3000 за 1 кв. м”. Приобретение двухкомнатной площадью 80 кв. м, ремонт в ней из расчета $400 за 1 кв. м и ее меблировка обойдутся частному инвестору примерно в $230 00 По мнению специалистов Vesco Realty, такую квартиру можно сдать за $3000 в месяц. “Что касается поиска арендаторов, то это вопрос времени”, — поясняет Митин.

С другой стороны, искать арендаторов долго не придется в первую очередь владельцам дешевых квартир. Или же очень дорогих квартир. Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, отмечает, что сегодня на рынке очень мало дорогих качественных квартир с отделкой высокого уровня, которую делали бы “для себя”. Если такая квартира попадает на рынок и цена на нее не завышена, хозяин может найти арендатора с первого показа в течение недели.

По словам Гороховского, маркетинговые исследования риэлторов показывают, что в среднем полную стоимость квартиры ее арендатор выплачивает в течение шести лет плюс цену мебели — в течение 15 лет. Но, по его мнению, это соотношение верно только для дорогих квартир. Дешевые квартиры окупаются за счет аренды в лучшем случае за девять лет.

Эту же тенденцию в агентстве Penny Lane Realty отмечали еще весной, и, по словам директора департамента аренды компании Екатерины Акимовой, она сохранилась. “Если 3-4 года назад арендатор в год выплачивал в среднем 17-20% от рыночной цены арендуемой им квартиры, а ее полную стоимость — в течение 5-7 лет, то сегодня годовая стоимость аренды в большинстве случаев не превышает 10% от цены квартиры, а срок ее окупаемости составляет не менее 10 лет”, — говорит она.

Гороховский считает, что покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду сейчас гораздо менее выгодно, чем несколько лет назад, именно потому, что аренда недооценена. Сегодня выгодно не покупать, а снимать жилье.

“Еще одно преимущество аренды заключается в том, что, ежемесячно выплачивая относительно небольшие деньги — несколько тысяч долларов, арендатор не привлекает внимания со стороны налоговых и прочих фискальных органов, которые в последнее время проявляют удвоенный интерес к рынку недвижимости. Если Федеральной службе по финансовому мониторингу удастся законодательно обязать риэлторские компании сообщать обо всех сделках суммой более 2,5 млн руб., то спрос на аренду элитного жилья наверняка заметно подрастет”, — отмечает Акимова.

Кроме того, и это отмечают многие риэлторы, аренда позволяет, например, предпринимателю жить в элитной квартире и пользоваться всеми ее преимуществами, не “вытаскивая” значительные средства из бизнеса на покупку жилья. И систематически менять квартиру в зависимости от желаний и потребностей.

Косарева говорит, что можно смело утверждать: в сегменте элитных квартир столичного рынка недвижимости за последнее время не произошло существенных изменений, и спрос на дорогое жилье все так же значительно превышает предложение. Значительный по сравнению с летними месяцами рост числа клиентов уже в первые недели сентября позволяет ожидать продолжения роста цен и сохранения дефицита квартир в бюджетах от $8000 до $15 00 Акимова прогнозирует стабильный рост цен на 2-3% в месяц. Повышение цен происходит как за счет увеличения арендных ставок в целом по рынку, так и в результате появления новых предложений элитных квартир высочайшего уровня. По оценке компании Blackwood, начиная с 2002 г. темп роста арендных ставок на элитное жилье находится в диапазоне 20-30% в год, за первое полугодие 2004 г. арендные ставки в среднем выросли на 24% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Элита без перемен

За последние 2-3 месяца средний бюджет арендатора элитного жилья вырос на $500-700 и составил в среднем $3000 в месяц. “Никого уже не удивляют клиенты с бюджетом в $10 000, таких заявок довольно много. Максимальный зафиксированный нами бюджет клиента — $25 000 в месяц, такова же и максимальная месячная стоимость предложения квартиры в аренду”, — говорит Акимова.

Ольга Павлова, директор по развитию компании Delight Realty, работающей на рынке элитной недвижимости, говорит, что спрос на аренду превышает весенний на 20-30%. По данным Penny Lane Realty, растет и средний бюджет клиента.

38% общего числа сделок по аренде элитного жилья, заключенных компанией Blackwood в первой половине 2004 г., находилось в ценовом диапазоне $1500-4500 в месяц за квартиры площадью 70-140 кв. м. 33% сделок было заключено на сумму $800-1500 в месяц за квартиры до 70 кв. м. 15% заключенных сделок находилось в диапазоне $4500-6000 в месяц за квартиры площадью 120-160 кв. м. На квартиры, стоимость аренды которых превышает $6000 в месяц, пришлось около 13% заключенных сделок.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, выделяет в общем объеме предложения на рынке элитной аренды два основных типа апартаментов: квартиры (составляют основную массу предложения) и коттеджи. Наиболее качественные и дорогие квартиры располагаются в элитных новостройках в престижных районах центра Москвы: Патриаршие пруды, Остоженка, Арбат, Чистые пруды, Тверская, Плющиха. Кроме того, в аренду предлагаются квартиры в полностью реконструированных домах дореволюционной постройки, в том числе апартаменты представительского уровня в особняках, а также квартиры в “исторических” домах советской постройки (московские высотки, известные Дом на набережной, дом в Романовом переулке и др.).

По мнению Маркаровой, среди семей иностранцев с детьми особенно популярны коттеджи в черте города. Стоимость аренды коттеджей в Москве начинается от $4000 в месяц за дом площадью до 150 кв. м и может превышать $15 00 В коттеджных поселках, созданных специально для сдачи в аренду, как правило, предлагаются несколько типов домов, отличающихся площадью, уровнем отделки и стоимостью аренды. Но в случае, если предложения поступают от частных владельцев (как, например, в поселке “Серебряный бор”), объекты сложнее поддаются классификации, а запрашиваемые арендные ставки могут быть завышены.

По разным оценкам, от 60% до 70% спроса на аренду элитного жилья сегодня формируют иностранцы. Но тенденция такова, считают в Vesco Realty, что через несколько лет рынок будет примерно поделен поровну между иностранцами и россиянами, среди которых все больше приезжающих в Москву специалистов.

Для инвестиций в строительный комплекс или постоянного места проживания Республика Болгария во многих отношениях едва ли не самая перспективная ниша. Прежде всего, к 2007 г. местное земельное и жилищное законодательство (равно как и остальные «правила игры» на общеевропейском рынке) должно быть приведено в соответствие с требованиями стран – членов ЕС, куда болгары на равных правах должны войти не позднее 2008 г. Естественно, паспорт гражданина такого государства (карточка с видом на жительство) даст право свободного перемещения по всей Европе, что немаловажно для большинства деловых людей.

Что касается интереса инвесторов к строительству доходных домов, о котором говорят специалисты риэлторских компаний, то его пока можно назвать скорее “академическим” интересом — ни один из новых ожидаемых проектов на рынок еще не вышел. Сегодня элитные доходные дома в столице можно буквально пересчитать по пальцам (а в неэлитном секторе и считать нечего). Большинство из них принадлежат ГлавУпДК (Главное управление по обслуживанию дипломатического корпуса МИД РФ), один объект был построен ДИПСом в Николо-Воробинском переулке. По мнению Екатерины Акимовой, если вновь построенные доходные дома будут успешными, можно ожидать дальнейшего развития этого сегмента рынка.
К сегодняшнему дню наши соотечественники достаточно плотно освоили рынок элитной недвижимости на самых престижных направлениях цивилизованной Европы. Стоит ли удивляться, что эксперты большинства риэлторских компаний теперь все чаще говорят о грядущей новой русской «волне» там, где ее недавно совсем не ждали. В частности, на берегах солнечной Болгарии.

И еще. В отличие от жаркого Средиземноморья в Болгарии мягкий климат. Температура воздуха в июле не превышает 28°С, тогда как вода прогревается до 25°С. Черное море здесь экологически чистое, спокойное, без приливов и отливов. На всем протяжении Болгарской Ривьеры – идеальное песчаное дно, а мелководье отстает от золотистого пляжного берега на 100–150 м. Именно береговая зона в живописных местах и застраивается сейчас наиболее активно. Здесь появляется рынок новой высокоприбыльной недвижимости.

Другая привлекательная сторона – особый психологический климат. В школах и вузах по-прежнему преподают русский язык, а большинство населения исповедует православное христианство.

С некоторых пор у наших соотечественников особой популярностью пользуется бульвар Марии-Луизы в Варне, где расположены крупнейшие агентства недвижимости («недвижими имоти»), предлагающие любые объекты элитного жилья или коммерческих строений (офисов, отелей, баров и т.д.). Например, в центре города любой иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести приличную трехкомнатную квартиру по цене до $90 тыс. или коттедж общей площадью 200 кв.м стоимостью до $120 тыс.

Что касается рынка элитной недвижимости, то, по данным зарубежных риэлторских агентств, он продолжает оставаться стабильным и динамичным с преобладающей тенденцией к росту цен при высоком (по европейским стандартам) качестве строительства. Так, например, в последние годы стоимость наиболее престижного жилья в Софии, в престижных городках Болгарской Ривьеры (на первой береговой линии Черного моря), в окрестностях Варны, Бургаса, Русе, горнолыжных курортов «Боровец» или «Помпорово» возросла в 10 раз. Причем в любом случае цены все еще ниже, чем, допустим, в соседней Греции или Турции. Видимо, во многом именно этим, а также перспективностью вложений, которые окупаются в течение 5–7 лет (по сведениям компании «Адрес Болгария холдинг»), объясняется столь пристальный интерес к здешней недвижимости со стороны не только потенциальных покупателей из РФ, но и граждан Испании, Франции, Германии, Италии, Бельгии, Швейцарии и даже США.

Чем дальше от морской волны, тем ниже цена. В 5 км от прибрежной полосы за сумму, не превышающую $100 тыс., на продажу выставлены двухэтажные особняки площадью до 300 кв.м. Самыми дорогими по здешним меркам считаются комфортабельные виллы, за покупку которых владельцам приходится выкладывать от $250 тыс. Те, кому такие траты кажутся излишними, спешат приобрести недвижимость в Бургасе (130 км южнее Варны) или в окрестностях Каварны (60 км на север), где цены на элитные особняки ниже на 30–50%.

Или взять такой престижный приморский район, как Траката. Тут еще есть возможность купить современный двухэтажный коттедж площадью 150 кв.м с ухоженным садом на шести сотках и великолепным видом на Черное море по цене всего от $50 тыс. То есть примерно по той же цене, что стоит однокомнатная «хрущоба» в Москве.

Цены на комфортабельные особняки площадью от 500 кв.м с видом на море колеблются здесь в пределах $250–300 тыс. Несколько дешевле обойдется покупка престижного жилья в окрестностях курорта «Солнечный берег», который расположен на берегу морского залива. За $150–200 тыс. тут можно приобрести современный двухэтажный коттедж на лесистых холмах или непосредственно у первой морской линии.

В 18 км на север от Варны расположена курортная местность «Золотые пески». Она занимает часть Национального парка Болгарской Ривьеры и находится в самом экологически чистом районе Причерноморья. Здесь круглый год неповторимый аромат смолы сливается с запахами моря. В отличие от греческих, кипрских или турецких пляжей на «Золотых песках» нет скученности, так как прибрежная полоса достигает ширины 100 и более метров. И сервис не уступает европейским стандартам. Тут же во всемирно известном лечебно-профилактическом центре «Амбассадор» любой желающий может пройти специальный курс лечения болгарским препаратом «Жеровитал», который замедляет процесс старения организма.

Одна из особенностей переходного периода болгарского законодательства в том, что в стране пока запрещено продавать иностранным покупателям как землю под зданием, так и участок, прилегающий к нему. Правовой выход, безусловно, есть: любой гражданин, прибывший из-за рубежа, имеет право заключить договор найма земельного надела на длительный срок. Иными словами, достаточно сегодня оформить долгосрочную аренду на участок под домом и вокруг него, чтобы после 2007 г., когда Болгария войдет в ЕС, стать полноправным собственником земельного надела. При этом размер участка практически не ограничен. Минимальный срок аренды составляет 4 года, а максимальный и вовсе не определен.

Причем совсем не обязательно выплачивать за покупку всю сумму сразу. С целью привлечения дополнительных зарубежных средств в Республике Болгария широко развита система ипотечного кредитования. Поэтому сегодня почти все банки страны предлагают иностранцам гибкие схемы финансирования покупки объектов недвижимости. При этом развивается не только жилой сектор в элитных новостройках. Тенденция 2004–2005 гг. – увеличение спроса зарубежных инвесторов на участие в проектах, связанных с туризмом, сооружением первоклассных отелей, развлекательных комплексов, производственных баз, крупных офисных центров, реконструкцией исторических кварталов, развитием инфраструктуры горнолыжных курортов и возведением элитных поселков на морском побережье.

Между прочим, при оформлении сделки купли-продажи объекта недвижимости в его стоимость уже включена и рыночная цена участка земли (в пределах 1–10% от общей суммы), поэтому высокая арендная плата исключена. Этот вариант риэлторы предлагают иностранным физическим лицам, которые приобретают дорогое жилье для временного проживания. Скажем, прибывают сюда только на летний сезон, а все остальные месяцы сдают свою собственность в аренду. Если же гражданин намерен проживать в Болгарии постоянно, при покупке дома участок выгоднее оформить на юридическую фирму. В этом случае составляется не один, а два нотариальных акта – один на само здание, другой на землю. Характерная деталь: болгарское законодательство разрешает регистрацию фирмы по адресу своего дома (квартиры) и использование его в качестве офиса.

Удобный и достаточно распространенный вариант: открыть в стране небольшой бизнес. В этом случае если хотя бы 1% долевого капитала в нем принадлежит гражданам или юридическим лицам Болгарии, иностранный держатель контрольного пакета акций автоматически получает право покупки земли и даже лесов (где все еще водятся олени, косули, бурые медведи и вообще полно всякой дичи) в частную собственность.

Еще один документ – государственная оценка стоимости, определяемая территориальной налоговой службой. Продажная цена, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из нее начисляются размер пошлины на сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они не превышают 4%.

Детали оформления сделки купли-продажи, в общем-то, просты. Иностранному физическому лицу достаточно предъявить загранпаспорт. Если покупку осуществляет юридическое лицо, надо иметь при себе учредительные документы на фирму. Затем покупатель или его доверенное лицо представляет нотариусу выписку (удостоверение) из соответствующего регистра о юридической и финансовой чистоте объекта, выставленного на продажу. В этом первичном документе отражаются наличие или отсутствие ипотечного кредита на приобретаемый объект, права на пользование его третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела, право принадлежности строения конкретному лицу, то есть продавцу.

Следует иметь в виду, что в Болгарии квартплаты в нашем понимании этого слова не существует. Владелец недвижимости просто обязан ежегодно оплачивать налог на имущество и фиксированную таксу (определяется местными властями) на бытовые отходы. При этом размер налоговых вычетов не зависит от статуса владельца. Он одинаков как для физических, так и для юридических лиц с различными уровнями доходов. Все телефонные разговоры оплачиваются исключительно повременно.

Сам акт передачи собственности и удостоверение права владения на недвижимое имущество совершается в том районе, в котором находится дом, квартира или коммерческое строение. После подписания документа продавцом и покупателем и заверения их подписей юрист направляет нотариальный акт в местный суд, чиновники которого вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом обязательно делается и в нотариальном акте.

Жилье или «нежилье»?
Вопрос «почему город, а не загород?» не совсем точен, говорит Александр ШАТАЛОВ, глава филиала компании Intermark. Правильнее было бы начинать с того, что работающие в России иностранные компании предпочитают заниматься нежилыми помещениями. На этом поле они имеют ряд преимуществ. Во-первых, будучи представителями крупных мировых сетей, они имеют гарантированных высокобюджетных корпоративных иностранных клиентов. Если крупный арендатор (например, банк) в 20 странах мира снимает помещения через данную риэлторскую компанию, то, начав дела в России, он, скорее всего, и здесь станет действовать через нее же. Во-вторых, если говорить об иностранных девелоперах, бизнес по строительству, содержанию и сдаче в аренду офисных и торговых помещений во всем мире существует по примерно одинаковым законам. Отработав технологии в США, Европе и Азии, иностранные игроки и в нашей стране действуют по тем же схемам – и так же успешно.

Иностранные компании, действующие на российском рынке недвижимости, пока не очень охотно работают с загородом. Подавляющее большинство их объектов находится внутри МКАД (точнее, даже внутри Садового кольца). Проекты, реализуемые в области, — единичны. Почему?

А что же жилье? Рынок этот относительно недорогой. То есть богатые клиенты, конечно, существуют, но их не так много, и за каждым уже бегает с десяток риэлторов. А основная масса объектов стоит в пределах $150 тыс., и потенциальные комиссионные тут смехотворны. Для работы на этом рынке нужно досконально знать российское законодательство, традиции делового оборота. Например, многие вещи у нас делаются «под столом»: цена квартиры при сделке пишется «по БТИ», при аренде большинство собственников предпочитают не платить налоги… Мощные международные связи тут не помогут, и иностранные компании предпочитают просто не лезть в рынок жилья.

Добавим от себя и третье соображение. В отличие от российских компаний, стремящихся захватить как можно большую долю рынка, «западники» ставят перед собой несколько иные цели – добиться наибольшей эффективности, максимальной выработки на каждого своего сотрудника. Понятно, что нежилая недвижимость, где один клиент арендует сразу несколько тысяч квадратных метров площадей, в этом смысле очень интересна.

Зачем он в наш колхоз приехал?
В тех редких пока случаях, когда иностранные игроки все-таки приходят на рынок Московской области, они стараются работать с привычными им категориями объектов. Например, единственный на сегодня подмосковный проект уже упоминавшейся компании StilesRiabokobylko – бизнес-центр «Кантри-Парк» в Химках. 17-этажное здание на берегу Химкинского водохранилища возле пересечения МКАД и Ленинградского шоссе полностью соответствует требованиям для класса А – здесь и круглосуточная охрана, и центральное кондиционирование, и противопожарная сигнализация, и все прочие необходимые для объекта такого уровня блага цивилизации. Неудивительно, что в «Кантри-Парк» расположили свои штаб-квартиры такие компании, как Volvo, Porsche и BMW, в числе других крупных арендаторов – Metro CashCarry, Nutricia и т.д. В общем, комплекс вполне московский по всем показателям, кроме юридического адреса.

А раз так, то и вопрос «почему иностранцев нет за городом?» проясняется сам собой. Потому что до самого недавнего времени не было там достойных их внимания объектов коммерческой недвижимости. Кстати, как только эти объекты появились – появились и западные риэлторы. Тезис этот подтвердили в нескольких работающих в Москве компаниях. «Наша компания не занимается жилыми помещениями, только коммерческими», – сообщили в Colliers International. То же самое сказали в CushmanWakefield, StilesRiabokobylko.

Примером подобной политики может служить компания GVA Sawyer, которая, как и большинство западных игроков нашего рынка, в основном специализируется на коммерческой недвижимости. Однако в 90-х гг. ею был построен поселок «Сосновый бор», расположенный на территории санатория «Десна» администрации Президента РФ. Вторая очередь поселка, включающая как коттеджи, так и таунхаусы, была завершена в 1998 г. В 2002 г., по словам Веры СЕЦКОЙ, вице-президента GVA Sawyer, был запущен новый проект: компания с партнерами выкупила земельный участок 4,2 га на восточном берегу Истринского водохранилища для строительства элитного загородного клуба «Ривьера на Истре». Проект включает девять эксклюзивных особняков, яхт-клуб, два теннисных корта и административное здание общей площадью 10 тыс. кв.м. В настоящее время заканчивается строительство внутриплощадочных дорог и коммуникаций, разработан фирменный стиль, ведется строительство административного здания и работа над общественной зоной поселка.

Другой вариант – тоже со вполне очевидными иностранными корнями – строительство коттеджного поселка, предназначенного для сдачи в аренду. Этот бизнес появился достаточно давно – в середине 90-х. Приезжавшим в ту пору в «далекую и заснеженную Московию» иностранным специалистам требовались комфортные условия для жизни, и вполне естественно, что за их организацию брались иностранные же фирмы. Среди успешно реализованных проектов тех лет можно вспомнить поселок «Покровские холмы», реализованный группой Hines. После августа 1998 г. процесс по понятным причинам приостановился, но сейчас снова набирает обороты. Правда, с новыми чертами: владельцы поселка теперь не выдвигают требования, чтобы арендатор был иностранцем, вполне сгодится и россиянин – главное, чтобы он по своим манерам уживался с соседями и был достаточно платежеспособен…

Традиционная нацеленность на самое дорогое неизбежно вела к тому, что иностранные компании активнее всего работали в западном секторе Подмосковья – на Рублевском шоссе, Новорижском, Минском. В последние годы, в связи с ростом популярности мест к северу от Москвы, появились объекты и по Дмитровскому шоссе. Кроме того, как говорят в компании Intermark, сейчас уже начинают рассматриваться проекты из другой ценовой группы – $250–500 тыс. Это очень большая ниша, конкуренция в которой пока заметно меньше. Компания обещает представить общественности «достаточно крупный и интересный проект» летом этого года.

Другой западный игрок нашего рынка, компания Knight Frank, пока в Подмосковье не работает. Однако, как сообщила директор отдела жилой недвижимости Екатерина ТЭЙН, в ближайшие месяцы компания надеется презентовать «определенные проекты, связанные с загородной недвижимостью». И эти предложения будут касаться загородных поселков «принципиально другого уровня, чем те, которые на данный момент присутствуют на рынке, предполагают адаптацию западного формата загородного жилья к российской специфике». Звучит интригующе. Посмотрим, что это будет.

Главную проблему в освоении загорода представитель компании Intermark видит в определенной «лоскутности» рынка. Концепция развития региона не продумывается, застройщики строят там, где хотят. Точнее, там, где им удалось получить землю. Вчера это было поле, а сегодня здесь решили построить коттеджный поселок. В США и Европе есть понятие sustainable development – строить можно только там, куда есть хорошая транспортная доступность, уже должны быть ядра строительства, и дополнительное разрешено только вокруг них. Есть четкие требования по плотности застройки. Тем самым сохраняется разумный баланс между застроенными территориями и окружением.

В чем проблемы?
Засилье бюрократии, всевозможные «рогатки» – разговоры о них как об основной помехе для ведения бизнеса в России давно уже стали общим местом. Автор задавал такие вопросы и представителям западных компаний и… не получил подтверждения. То ли Подмосковье является оазисом благополучия в российской бюрократической трясине (в это верится с трудом), то ли явление уже примелькалось… «Вопросы, связанные с общением с органами власти, в общем и целом такого же характера, как и в Москве, – говорит Александр ШАТАЛОВ. – А в некоторых случаях в Подмосковье даже, пожалуй, и полегче. Здесь, например, поменьше сроки, которые требуются для согласования проекта».

ММДЦ “Москва-Сити” строится на Краснопресненской набережной на участке в 60 га. Инвестиции в проект оцениваются в $12 млрд. Центральное ядро, которое планируется достроить в 2007 г., занимает 5,1 га. Заказчик строительства — ГУП “Центр-Сити”. Подземная часть состоит из семи этажей и станции мини-метро “Международная”. Наземная часть фактически разделена на две части — пятизвездочную гостиницу и торгово-развлекательный комплекс.

Екатерина ТЭЙН считает, что основной проблемой является неразвитость местной транспортной сети и инфраструктуры в целом. Для их подъема нужен некий государственный план, несколько лет реализации. До этого момента говорить о скором приходе на рынок недвижимости Подмосковья сильных западных игроков не приходится.
Право на строительство самой проблемной части ММДЦ “Москва-Сити” вчера без какой-либо борьбы получила компания, подконтрольная израильскому диамантеру Льву Леваеву. Ему предстоит вложить $300 млн в проект сроком окупаемости не менее 10 лет, от которого отказались два предыдущих девелопера.

Тем временем строительство наземной части было заморожено. Выбрать инвестора, по словам гендиректора ГУП “Центр-Сити” Бориса Ланцмана, было решено на аукционе. Победитель должен построить торгово-развлекательный комплекс и киноконцертный зал общей площадью 150 000 кв. м и по окончании строительства передать городу не менее 25% площадей. Эта доля составила стартовую цену, а шаг аукциона — 0,5%.

Центральное ядро — один из самых проблемных проектов в рамках “Москва-Сити”. Сначала столичные власти планировали финансировать его строительство из городского бюджета. Созданное для этого ГУП “Центр-Сити” сумело построить только подземную часть, вложив более $150 млн. Год назад городские власти назначили инвестором центральной части британскую Moscow City Center, интересы которой представлял ТД “Перекресток”. Но из-за проблем с финансированием MCC вышла из проекта. В конце прошлого года центральной частью “Москва-Сити” заинтересовался израильский бизнесмен Лев Леваев, а его компания Africa Israel Investment разработала архитектурную концепцию центрального ядра.

Отсутствие борьбы на аукционе участники рынка объясняют тем, что застройка центрального ядра — невыгодный проект. Инвестиции в него оцениваются в $300 млн, а окупится он, по словам высокопоставленного источника в правительстве Москвы, лет через 2 Накануне конкурса сотрудник компании “Сити”, управляющей ММДЦ, вообще сомневался, что аукцион состоится. “Самый привлекательный проект на территории ядра — строительство гостиницы — отдан другой компании. В развлекательный комплекс придется вкладывать $300 млн, а из заявленных 150 000 кв. м не все будут полезными — значительная часть придется на пункты питания и проход”, — объясняет он.

Заявки на него подали девять компаний, залог в $3 млн внесли четыре, а торговалась только одна. Когда аукционист объявил первый шаг аукциона, табличку поднял только представитель компании Леваева “Беллгейт Констракшн лтд”. Она и была признана победителем.

Но победителя эти трудности не смущают. “Мы смотрим не на быструю выгоду, а на долгосрочную перспективу”, — говорит Александр Халдей, гендиректор “Стройинком-К”, курирующей строительные проекты Леваева в России. По его подсчетам, инвестиции окупятся через 10 лет.

Участники торгов соглашаются с этим. Доля, которую требует себе город, сильно завышена, сообщил на условиях анонимности один из участников аукциона. Людмила Амельченко, гендиректор “Северных ворот” (структура “Северсталь-транс”, строит на территории “Москва-Сити” офисное здание), говорит, что они бы взялись за проект, “если бы доля города не превышала 25%”. А представители “Центурион-Альянса”, по словам гендиректора Дмитрия Гаркуши, не стали участвовать в торгах из-за того, что проект недостаточно проработан юридически.



Главная --> Публикации