Главная --> Публикации --> Совет. как продавать квартиру через риэлтора Прибавление в семействе панельных домов Жилье на закладных Строители тянут время Власть опустили на землю

Руководитель отдела торговой недвижимости компании CushmanWakefield StilesRiabokobilko Наталья Орешина считает, что массовый выход на рынок новых площадей в этом году сохранится - только в Москве в этом году по прогнозам компании будет построено 400000-500000 кв.м (такой объем торговых площадей выходит на рынок уже несколько лет подряд), что должно привести к снижению арендных ставок. Кроме того, появление новых современных площадей (а высокие темпы строительства, по прогнозам экспертов, будут сохраняться еще в течение 5-10 лет) вынудит владельцев торговых центров, построенных в конце 90-начале 2000 годов, либо вкладывать средства в реконструкцию, либо быть готовыми к тому, что устаревающие площади не смогут выдерживать конкуренцию с более новыми центрами.

Надо сказать, что, несмотря на жалобы и проблемы, жить население России стало лучше, и свидетельством тому является массовое появление не только в столицах, но и на периферии успешно работающих торговых комплексов.

Москва остается наиболее процветающим городом в России и наиболее привлекательным местом для иностранных и местных инвесторов, инвестиции в торговый сектор за 2004 г., по данным CushmanWakefield StilesRiabokobilko, составили миллиардов. В 2004 году было открыто 16 новых торговых центров, самым крупным из которых является новая МЕГА в Химках. Кроме того, открылся торгово-развлекательный центр "Вейпарк" и первый Ашан в черте города - в Марьино, который по составу арендаторов является одним из самых интересных для потребителя новых проектов. В настоящее время в городе существуют свыше 60 профессиональных торговых центров, общая сдаваемая площадь которых составляет более 1 млн. кв.метров. Несмотря на прошлогодние ожидания, падения арендных ставок не произошло: арендные ставки в торговых центрах Москвы остались на прежнем уровне и составили в среднем 1347 долларов за кв.м в год, так что падение опять перенеслось и, может быть, произойдет в этом году.

Москва, люблю тебя, как... девелопер

На фоне Пушкина и птичка вылетает

За год наметились и новые тенденции на рынке торговой недвижимости: в первую очередь, это географическое расширение интересов девелоперов в пределах Москвы - появились интерес к неперспективному востоку столицы. Первым крупным торгово-развлекательным центром на востоке Москвы станет МЕГА в районе Белой Дачи. Еще одним значимым проектом должно стать открытие в 2006 году торгового центра "Ростокино-Москва", проспект Мира, 211 площадью 195 тыс. кв.метров. Центры за МКАД прирастут Каширским Молом на 24 км МКАД рядом с существующим комплексом "Твой Дом - новым проектом компания "Крокус Интернэшнл". Общая площадь комплекса составит 90000 кв.метров. В комплексе будут развлекательный сектор, гипермаркет, магазин электроники и бытовой техники, а также около 250 магазинов в торговой галерее.

Еще одной значимой тенденцией можно назвать ожидаемую реконструкцию промышленных предприятий под торговые центры. На месте Хладокомбината №1 (Верхняя Красносельская ул, 3а), заводов им. С. Орджоникидзе (ул.Орджоникидзе, 11) и "Красный Октябрь" появятся крупные торговые объекты.

Появится конкурент и в центре города. К концу 2007 года планируется открытие одиозного торгового центра под Пушкинской площадью - на пересечении Тверской улицы, Тверского и Страстного бульваров. Его строительство возможно только при появлении дополнительной транспортной развязки, при этом часть Бульварного кольца будет заключена в подземный тоннель, проходящий под Тверской улицей. Архитектурная концепция проекта предполагает строительство 96500 кв. м площади, из которой треть займет торговый пассаж, остальная площадь будет отдана под автомобильную парковку, расположенную в подземной части комплекса, тоннель для движения транспорта, подземные пешеходные переходы, соединенные со станцией метро.

Регионы: кто не поторопится, тот опоздает

Интересной тенденцией является появляющийся интерес девелоперов к строительству торговых центров в городах с населением до миллиона человек. Пилотным проектом в этом ряду должен стать торговый центр "Центрум Парк" в Калуге с общей сдаваемой в аренду площадью 38200 кв. метров. Этот проект станет первым в Калуге торговым центром шведского девелопера Centrum Terre, который надеется в случае успеха развивать сеть торговых центров в городах с населением до миллиона человек в центральном регионе России. Помимо уже ставших традиционными торговых центров, в России появляются и новые форматы, такие как ритейл-парки.

Программу строительства торгово-развлекательных центров "Парк-Хаус" на территории России осуществляет российская инвестиционная Группа Компаний "Время", такие комплексы уже существуют в Самаре и Волгограде. Строительство новых запланировано в Тольятти, Екатеринбурге, Казани. Компания "Раменка" имеет 6 торговых центров в Москве, в начале этого года открылся второй торговый центр в Казани. Планируется строительство крупных объектов в Самаре и Санкт-Петербурге. Планируемые торговые центры фирмы "Регионы-Девелопмент" (подразделение АФК Система) будут располагаться в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Воронеже и других городах. Metro Cash Carry планирует открыть гипермаркет в Рязани.

Заметным становится интерес девелоперов и ритейлеров к другим российским городам, причем не только к самым крупным из них. За прошлый год там существенно выросли объемы строительства торговых центров. Крупные девелоперы развивают в них собственные сети торговых центров. Компания ИКЕА, воодушевленная успехом открывшихся двух торговых комплексов в Москве, местом первого регионального проекта выбрала город Казань. Торгово-развлекательные центры МЕГА откроются в Санкт-Петербурге, Нижним Новгороде, Екатеринбурге, Киеве.

Обратились взоры как российских, так и иностранных компаний на тихие пока в торговом плане волжские города. В Нижнем Новгороде пока единственным представителем крупных иностранных сетей является "Рамстор". Однако скоро жители города смогут почувствовать дыхание торговой цивилизации: уже в 2006 году компания ИКЕА откроет не только свой магазин, но и торговый центр МЕГА. В скором времени Metro Cash Carry и OBI также откроют свои магазины. В Самаре появился самый крупный в регионах России торговый центр Мегакомплекс "Московский" общей площадью 80000 кв. метров. Вторым проектом этого же девелопера станет открытие центра "Мега-Сити" в 2006 году (общая площадь 65000 кв.м; торговая площадь 32000 кв.м). В городе также работают такие крупные центры, как "Парк Хаус", "Захар", "Вавилон" и другие.

CushmanWakefield StilesRiabokobilko особо выделяет пять крупных российских городов, где торговля развивается особенно заметно. Самым привлекательным для девелоперов после Москвы является, что не удивительно, Санкт-Петербург. В городе уже представлены такие крупные иностранные сети, как ИКЕА, Metro Cash Carry, "Рамстор". Осваивают рынок и московские сети - "Перекресток", "Патэрсон", "Эльдорадо", "Техносила", М.Видео, "Мир". Крупнейшими существующими торговыми центрами Санкт-Петербурга являются "Гулливер", "Сенная", ПИК. Наиболее интересные проекты в северной столице - это развлекательный комплекс МЕГА площадью 130000 кв.м с открытием в 2006 году, проект "Радуга" - 78000 кв.м, "Южный" - 53000 кв.м, "Бугры" - 35000 кв.метров.

По материалам компании CushmanWakefield StilesRiabokobilko

В Казани активно развиваются как национальные, так и международные торговые сети. Крупным местным оператором является "Бахетле", среди иностранных открылись ИКЕА и "Рамстор". Из крупных торговых центров можно выделить XL, "Сити-центр" и "Южный". В городе ведется строительство порядка 10 торговых центров, одним из крупнейших, безусловно, является МЕГА. Появится большой торговый центр в городе-спутнике Волгограда - Волжском. Новый торговый проект общей площадью 42000 кв.м расположен в центре Волжского на пересечении двух основных улиц - проспекта Мира и улицы Александрова. Девелопером комплекса является компания "Випойл". Ожидаются перемены и за Уралом - в Екатеринбурге. Сейчас крупнейшие торговые центры Екатеринбурга - это "Успенский", "Дирижабль" и "Екатерининский". Из национальных операторов в городе представлены "Пятерочка", "Эльдорадо", "М.Видео", "Мир", "Техносила". В скором времени в Екатеринбурге ожидается ввод в эксплуатацию таких торговых комплексов, как МЕГА, "Парк Хаус", "Антей" и других.

"На сегодня в секторе офисной недвижимости вторичный рынок только формируется, - считает исполнительный директор компании ABN Realty Сергей Колегов. - В основном, предложение представлено вновь построенными зданиями. Это закономерно, ведь как таковой офисный рынок появился в Москве лишь в 1990-х годах, и сейчас мы наблюдаем его активное развитие. Девелоперы ориентированы на строительство офисов класса А и В, поскольку количество таких бизнес-центров сегодня значительно меньше того спроса, который на них существует. К тому же здания класса С менее рентабельны по причине низкой арендной ставки, и сегодня их в городе достаточно много - это здания старой постройки без ремонта и современных коммуникаций".


Пожалуй, ни один сектор недвижимости не претерпел столь радикальных перемен с начала 90-х годов, как офисный. То, что раньше было вместо офисов, куда уместнее назвать конторами. Даже здания самых значительных учреждений того времени не соответствовали сегодняшним стандартам. Многочисленные НИИ и предприятия, сдающие свои помещения в аренду, принято называть вторичным офисным рынком, но, строго говоря, это вовсе не офисы: вахтер, бесконечные очереди у крохотных лифтов, лабиринт коридоров, портреты передовиков, скрипучие полы - все это не вписывается ни в какую классификацию.

Центробежные силы

Поскольку рынок динамично развивается, то растет и качество офисных проектов, повышаются требования арендаторов к офисным площадям, ведь у них появился выбор. "Такие проекты, как, например, "Дукат Плейс III", поднимают планку класса А на новый уровень", - считает С. Колегов. Поэтому некоторые здания, построенные в 90-х, в ближайшее время могут перестать удовлетворять требованиям заявленного класса.

Сегодня активно застраивается третье транспортное кольцо, в районе которого уже есть целый ряд качественных и успешных бизнес-центров - прежде всего, это проект ММДЦ "Москва-Сити", который обещает стать новым деловым центром города, "Олимпик Плаза I, II" на проспекте Мира, офисный центр на Спартаковской пл., 16, эксклюзивные объекты ABN Realty - бизнес-центры "Триангл Хаус" (Верх. Красносельская ул., 3Г) и "Юнион Центр I,II" (Рязанский пр-т, 24) и другие объекты.

Процесс децентрализации офисов в силу ряда причин становится все более выраженным и в дальнейшем будет увеличиваться. Его развитию способствуют прежде всего дефицит земельных участков в центре Москвы и сложности реализации проектов в этом районе - большое количество подземных коммуникаций, неустойчивых конструкций. Часто возникает необходимость снести ветхое строение, прежде чем можно будет построить новое здание. Негативное отношение инвесторов вызывают проблемы с транспортной доступностью и организацией парковки, что делает проекты дорогостоящими. Все чаще компании, которым по роду деятельности нужен не представительский офис в престижном районе, а функциональное пространство для организации эффективного бизнес-процесса, выбирают офисы за чертой Садового кольца, отмечают в ABN Realty.

Пожалуй, самым ярким за последний год примером децентрализации стал бизнес-парк "Крылатские Холмы", расположенный на западе Москвы неподалеку от МКАД и уже привлекший в качестве арендаторов такие известные компании, как например, Microsoft. Также заметным проектом стал "Кантри-Парк" в подмосковных Химках, хотя расположение за МКАД несколько увеличило срок сдачи площадей в аренду. Бизнес-парки обладают рядом преимуществ как для арендатора, так и для девелопера, убежден Сергей Колегов. Обычно они появляются в результате перепрофилирования промышленных зон. Реконструкция существующих строений в офисные здания обходится дешевле нового строительства, а управление комплексом зданий на единой территории, с единой инфраструктурой также позволяет сократить затраты. Арендаторы же получают возможность арендовать функциональные, современные помещения по приемлемым ценам.

В парк, сэр!

Постепенность - залог стабильности

Система интеллектуального здания - smart building - еще одно модное течение, но оценка его коммерческой привлекательности не столь однозначна. Такие здания имеют компьютеризированное управление инженерными системами. Наличие интеллекта отличает здания высшего качества, но, с другой стороны, эта система дорогостоящая, что влияет на ставку аренды. Поэтому собственники зданий относятся к ней по-разному: если бизнес-центр ориентирован на самых престижных арендаторов, то система smart building будет уместна, однако если здание рассчитано на менее притязательные компании, то здание будет хорошо функционировать и со стандартными системами эксплуатации, а система интеллектуального здания только неоправданно повысит стоимость аренды.

Однако эксперты компании не ожидают резких изменений на рынке в связи с вводом в эксплуатацию зданий проекта "Москва-Сити", потому что, хотя планируемые площади велики, они будут выходить на рынок постепенно. Во-первых, участникам "Москва-Сити" нужно время для согласования документов и поиска источников финансирования, во-вторых, инвесторы сами не заинтересованы в одновременном выходе на рынок таких больших объемов площадей, потому что это привело бы к снижению цен. Сейчас из всех проектируемых объектов ведется строительство только двух - "Набережная Тауэр" турецкого девелопера Enka и "Федерация", которую возводит корпорация "Строймонтаж-Миракс".

В 2004 году было введено в эксплуатацию 520 тыс. кв. м офисных помещений, в этом году ожидается выход на рынок еще порядка 800 тыс. кв. метров. Такой рост предложения закономерен, так как спрос на офисы международного стандарта остается неудовлетворенным. В то же время ставки аренды стабилизировались на уровне 0-630/кв. м в год для класса А и 0-520/кв. м в год для класса В (не включая НДС). По прогнозам ABN Realty, ожидаемый ввод в эксплуатацию целого ряда офисных комплексов класса А приведет к некоторому повышению уровня вакантных площадей, что, в свою очередь, будет способствовать стабилизации арендных ставок.

Шопинг стал развлечением

Сейчас нередко пеняют на закрытость рынка аренды офисов - в доступных источниках нет достоверной информации по арендным ставкам, что сбивает с толку аналитиков и делает их работу похожей на шпионский детектив. Однако, по мнению С. Колегова, вряд ли стоит здесь говорить о секретности, ведь на самом деле большая часть бизнес-центров Москвы достаточно известна на рынке. С другой стороны, московский рынок офисов переживает начальные этапы развития, и для того чтобы на нем установились цивилизованные, прозрачные отношения между всеми участниками, должно пройти время.

Сергей Колегов "ABN Realty":

Коммерческая недвижимость - это не только офисы, но и торговые центры. Развитие земельных отношений в стране оказывает серьезное влияние на сектор торговой недвижимости. В связи с постоянным уменьшением количества участков, пригодных под строительство, девелоперы все чаще обращаются к периферийным районам. В частности, районы вдоль МКАД обращают на себя внимание благодаря возможности строить на большой территории, организовать достаточный паркинг, обеспечить удобную транспортную доступность для посетителей (например, торговые комплексы "Мега I" и "Мега II").

Цена продажи, как и цена аренды, напрямую зависит от местоположения здания. Своего максимума она достигает в центре города и уменьшается по направлению от центра к МКАД. Существуют также основные торговые коридоры (Тверская ул., Кутузовский пр-т, Новый Арбат и т.д.), где цены держатся на очень высоком уровне благодаря сложившемуся образу респектабельности и интенсивным людским потокам. В целом концепция успешного торгового центра должна быть разработана исходя из сегмента рынка, местоположения, характеристик целевой аудитории. Как правило, ТЦ сегодня не ограничиваются только торговой функцией. Наблюдается увеличение доли развлекательной части в новых проектах ввиду того, что шопинг как способ проведения досуга стал уже привычен для москвичей, и теперь их предпочтения начали склоняться в сторону развлечений.

"Пока в Москве еще не закончилось согласование схем продажи земли, часть инвесторов, особенно иностранных, опасаются вкладывать средства в недвижимость, - говорит Сергей Колегов. - Безусловно, когда земельный вопрос решится, это позитивно отразится на рынке".

Год борьбы со льготниками

Только маркетинговые исследования могут ответить на вопрос - необходима ли развлекательная зона в конкретном торговом центре, расположенном в определенном районе города. В случае, если девелопер проекта принял решение о размещении в торговом центре такой зоны, он должен понимать, что такой якорь станет как сильным, так и незаменимым. Все дело в том, что, скажем, проектирование многозального кинотеатра - это всегда специфика в отношении архитектурно-планировочных решений (шаг колонн, высота потолков и т.д.). Гораздо проще иметь дело с сетевыми операторами, которые всегда будут оставаться взаимозаменяемыми. Что касается парковки, то ее размеры должны быть рассчитаны исходя из ожидаемого потока посетителей, чтобы покупатели не испытывали с этим проблем, иначе такой ТЦ может быстро потерять популярность.

Власти теперь намерены жестко следить, чтобы льготы предоставлялись исключительно на основе целевого использования земельного участка для осуществления социально значимой деятельности. Участники рынка между тем опасаются, что в условиях, когда нет четких критериев, кого исключать из списка льготников, возможно принятие решений на основе некорректного лоббирования интересов различных групп коммерсантов. Говоря проще, поводом для коррупции вполне может служить не только предоставление льгот, но и их сокращение.

Существенную долю рынка аренды коммерческой недвижимости в Москве составляют муниципальные площади. Ситуация в этом сегменте регулируется столичным правительством и оказывает влияние на частный сектор. В ближайшие три года, по данным газеты "Бизнес", столичные власти могут практически полностью ликвидировать льготы на аренду земли в Москве, ежегодно сокращая их объем приблизительно на 1 млрд рублей. В текущем году планируется урезать не только финансирование льгот, но и на треть сократить ряды самих льготников. Поскольку план правительства предполагает ежегодное снижение объема льгот, на 0,7-1 млрд руб., то можно предположить, что к 2008 г. они могут быть сведены к нулю.

Выход девелоперской компании на новый рынок пресс-секретарь ГК “МИАН” Динара Лизунова объяснила планами МИАНа создать компанию полного цикла. “МИАН-Инфо” будет выступать оператором телекоммуникационных услуг во всех объектах, построенных компанией, уточнила Лизунова. Первыми зданиями, которые телефонизирует “МИАН-Инфо”, будет офисно-жилой комплекс “Коперник” на Якиманке и бизнес-центр “Северное сияние” на ул. Правды, строительство которых инвестирует МИАН. По словам Лизуновой, МИАН будет участвовать в проектировании сетей в качестве заказчика и консультанта, а для их прокладки привлекать подрядчиков — операторов цифровой связи. “Застройщики понимают, что, оказывая услуги связи самостоятельно, можно заработать больше, чем на комиссии от компании, с которой заключаешь эксклюзивный контракт на телефонизацию новостроек”, — говорит президент телекоммуникационного оператора XXLine Павел Иванов. Среди своих партнеров МИАН называет компании “Комстар Объединенные Телесистемы”, “Голден Телеком” и “Комкор”. “Мы будем работать с МИАН на агентских условиях и отвечать за техническое обеспечение и предоставлять свои ресурсы”, — заявил на условиях анонимности представитель одной из компаний-партнеров. “Конечный потребитель получит набор услуг, куда входит цифровая местная, междугородная и международная телефонная связь, высокоскоростной доступ в Интернет, кабельное телевидение и проч.”, — заявила Любовь Юлис, директор по работе с коммерческой недвижимостью компании “Комстар Объединенные Телесистемы”. В МИАНе отмечают, что услуга по прокладке сетей не будет включена в стоимость недвижимости.

Холдинг “МИАН” будет заниматься телефонизацией построенных домов и офисов самостоятельно. Для этого была зарегистрирована компания “МИАН-Инфо”. Эксперты говорят, что до сих пор строители предпочитали просто заключать договоры с альтернативными операторами цифровой телефонной связи.

По словам Иванова из XXLine, до последнего времени элитные квартиры продавались не телефонизированными. Сегодня, уточняет он, в элитных домах не проложен кабель МГТС, они обслуживаются альтернативными операторами, поэтому клиенты должны платить дороже, чем заплатили бы за установку телефона МГТС. Как правило, говорят в “Голден Телеком”, установка прямого городского номера обходится покупателю квартиры от $600 и выше, а абонентская плата составляет от $10.

По словам представителей телекоммуникационных компаний, сегодня почти все застройщики элитного жилья обращаются за услугами к операторам цифровой телефонной связи. К примеру, “Комстар” обслуживает 26 коттеджных поселков в Подмосковье и более 30 элитных домов в Москве. Услугами телекоммуникационных компаний пользуются “ДОН-Строй”, “Система-Галс”, Hines, “Строймонтаж”, “Крост”. “Цифровая телефонная связь — одно из условий ликвидности объекта”, — говорят в “Кросте”. “Мы не только отвечаем на требования покупателей и арендаторов недвижимости, но и решаем за застройщиков технические проблемы по разработке, согласованию и сопровождению проекта по прокладке сетей”, — заявил представитель телекоммуникационной компании.

Прибыль МИАНа будет зависеть от тарифов на услуги связи, утверждает Дмитрий Дронов, директор по маркетингу “МТУ-Информ”. Дронов предполагает, что для обеспечения рентабельности МИАНу придется повысить расценки.
В Группу компаний “МИАН” входит “Корпорация МИАН”, “МИАН-Девелопмент”, “МИАН-Сервис” и еще несколько компаний. “Корпорация МИАН” оказывает риэлторские услуги, ее оборот превышает $8 млн. “МИАН-Девелопмент” (с оборотом более $200 млн) строит около 1,5 млн кв. м жилых и нежилых помещений. “МИАН-Сервис” занимается техническим обслуживанием и эксплуатацией зданий.

В МГТС утверждают, что часто застройщики просто не дают покупателям право выбора, сразу подключают дом к альтернативному оператору. Хотя тарифы МГТС в несколько раз ниже, а набор услуг не меньше. “Крост” работает с несколькими операторами, в том числе и с МГТС. “Наш выбор оператора зависит от класса объекта и его месторасположения”, — говорят в компании.

Риелторы и застройщики, рекламируя свои дома, всегда указывают, что в районе существует или будет построена хорошо развитая социальная инфраструктура – детские сады, школы, клубы, спортивные сооружения (не банальный тренажерный зал, а полноценные комплексы, где можно заниматься разными видами спорта), поликлиники. И они действительно есть или будут построены. Но на практике оказывается все не так просто.

Современные жилые комплексы предлагают своим жителям практически все, о чем можно мечтать, – рестораны, кафе, паркинги, фитнес-центры, бассейны, сауны, огороженные территории с детскими площадками, не говоря уж о традиционных магазинах и прачечных. В набор услуг помимо охраны включают услуги по уборке квартир, доставку еды, авиабилетов и вообще всего, что душа пожелает (точнее, что клиент закажет). Квартиры оснащаются телефонами и интернетом, спутниковым телевидением и прочими телекоммуникационными «фишками». Однако есть вещи, которые могут отравить ваше существование в этом мире комфорта.

С существующими учреждениями проблем не меньше. Там просто может не оказаться свободных мест. Причем решить эту проблему иногда нельзя никак, и даже деньги не помогут. К тому же вряд ли кому-то из родителей захочется, чтобы их ребенок ходил в детский сад, где в группе 1 воспитатель и 20 детей. В результате, переехав на новое место, легко может оказаться, что ребенка-то деть некуда. Хорошо еще, если старая школа или детский сад расположены относительно недалеко, а как быть, если ехать до них надо час или два? Выход, конечно, всегда найдется, например, бабушки или няни, но нервов и времени все равно придется истратить немало.

Очень часто строители, пытаясь поскорее закончить строительство, сдают дома, а те самые объекты социальной инфраструктуры доделывают уже потом. И этот процесс может затягиваться на долгие месяцы. Кроме того, в каждый подобный объект необходимо подобрать персонал, что является также не самым легким процессом, учитывая размеры зарплат в учреждениях образования и здравоохранения.

Отсутствие поликлиники – меньшая проблема, поскольку большинство «среднего класса» лечатся по страховым полисам в приличных учреждениях, а не в районной больнице. Однако иногда отсутствие элементарного травмпункта может стоить если не жизни, то нескольких литров крови.

Все то же самое относится и к учреждениям типа музыкальных школ, спортивных секций и прочих досуговых центров. Если ничего из обещанного не построено, а вы уже заселились, то придется либо возить свое чадо туда, где это все есть, либо предоставить его самому себе или заботам все тех же наемных воспитателей и нянь.



Главная --> Публикации